Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00401

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00401

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber

José Krause.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten durch RA F,

2. Planungs- und Baukommission Thalwil,

vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Hammerschlagsrecht,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Zirkulationsbeschluss vom 5. Dezember 2019

erachtete die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil das Begehren von

D und E für zulässig und gewährte ihnen für Bauarbeiten auf ihrem Grundstück

Kat.-Nr. 01 die Inanspruchnahme (sogenanntes Hammerschlagsrecht) eines

Streifens von 26,6 m Länge und 0,9 m Breite des benachbarten

Grundstücks Kat.-Nr. 02 von A

und B an der H-Strasse 03 in Thalwil für eine Dauer von

12 Wochen und für eine Entschädigung von Fr. 386.-.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 11. Dezember 2019

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit

Entscheid vom 12. Mai 2020 teilweise gut und setzte die Entschädigung auf

Fr. 399.80 fest; im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Hiergegen erhoben A und B

mit Eingabe vom 12. Juni 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des

Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letzteres

zuzüglich MWST) zulasten der Planungs- und Baukommission die Aufhebung der

vorinstanzlichen Entscheide sowie die Verweigerung des Hammerschlagsrechts;

eventualiter sei die Sache an die Erstinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter

respektive subsubeventualiter sei das Hammerschlagsrecht von einer Bedingung

(Zustimmung der Beschwerdeführenden zur Erstellung eines Wurzelvorhangs)

abhängig zu machen bzw. im Bereich des Tulpenbaums maximal auf eine Breite von

40.

cm zu bewilligen. Im Fall der Gewährung des Hammerschlagsrechts sei die

Entschädigung für die Beanspruchung ihres Grundstücks auf Fr. 6'000.- festzusetzen.

Schliesslich seien die vorinstanzlichen Entschädigungsfolgen anzupassen und ein

Augenschein sei durchzuführen.

Die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil

beantragte mit Schreiben vom 22. Juni 2020 unter Kostenfolge die Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Am 6. Juli 2020 schlossen D

und E unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich MWST) ebenso auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf

einzutreten sei. Mit Schreiben vom

22.

Juli 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 5. August 2020

wurde das Gesuch von D und E um Entzug der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde abgewiesen. A und B hielten mit

Schreiben vom 31. August 2020 an ihren Anträgen fest. Die Planungs-

und Baukommission der Gemeinde Thalwil verzichtete am 14. September 2020

auf eine Stellungnahme, wogegen D und E am 17. September 2020 ihre Duplik

einreichten. Nach Stellungnahmen von A und B am

12.

Oktober 2020 sowie von D und E am 23. Oktober 2020 liessen

sich A und B nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die private

Beschwerdegegnerschaft plant auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 01 die

Gesamtsanierung der Liegenschaft "I", den Ersatzneubau des Pavillons

sowie die Erstellung einer Unterniveaugarage, wofür sie am 23. August 2017

die baurechtliche Bewilligung erhielten, welche mit Urteil des Bundesgerichts

vom 11. Juli 2019 (1C_129/2019) in Rechtskraft erwuchs. Nachdem am

4.

November 2019 mit den Bauarbeiten gestartet wurde, ersuchte die

Bauherrschaft am 6. November 2019 die Baubewilligungsbehörde um Entscheid

über die Zulässigkeit der für die

Realisierung des Bauprojekts erforderlichen Inanspruchnahme des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 der Beschwerdeführenden im vorgestellten Umfang.

Dieses Gesuch

auf Gewährung des Hammerschlagsrechts bildet Gegenstand des vorliegenden

Verfahrens, wobei namentlich strittig ist, ob gestützt auf das

Hammerschlagsrecht der Nachbar zur Erstellung des (fremden) Bauvorhabens Abgrabungen

auf seinem Grundstück dulden müsste.

3.

3.1

Rechtsgrundlage

für das Hammerschlagsrecht gemäss §§ 229 f. des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) bildet Art. 695 des Schweizerischen

Zivilgesetzbuches (ZGB). Danach bleibt es den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis

des Grundeigentümers, zum Zwecke der Bewirtschaftung oder Vornahme von

Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche Grundstück zu betreten, sowie über

das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg, Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg

u. dgl. nähere Vorschriften aufzustellen. Dabei sind sie nicht berechtigt, auf

Grund dieses Vorbehalts Bauvorschriften privatrechtlicher Natur aufzustellen,

die über diese gesetzliche Ermächtigung hinausgehen (BGE 104 II 166

E. 3c).

Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG

greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben

nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem

privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher hat

sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht

Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind

gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem

Umfang die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der

Baubehörde ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f.

PBG wird den Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen

Streit zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur

Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes zu erteilen oder zu verweigern, sondern

einen Entscheid über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige

Entschädigung zu fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer

Einigung zwischen den Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde

bedarf. Somit muss die Verwaltungsbehörde – anders als im

Baubewilligungsverfahren – vor ihrem Entscheid den Eigentümer des

Drittgrundstückes anhören (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV]).

Ferner sind allfällige privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Beteiligten

zu berücksichtigen (BEZ 2016 Nr. 40; vgl. BEZ 2004 Nr. 18).

3.2

Was den

Umfang der zulässigen Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks betrifft,

referiert die Vorinstanz zunächst das bundesgerichtliche Urteil BGE 104 II 166

E. 4.3 (dazu sogleich unten E. 4.1), um darauf die bundesgerichtliche

Praxis – wie bereits in früheren Urteilen (BEZ 2016 Nr. 40 E. 4.3) –

als zu restriktiv zu qualifizieren. Es sei evident, dass die Realisierung einer

Baute, welche wie vorliegend zulässigerweise bis an die Grundstücksgrenze

gestellt werden dürfe, kaum ohne Eingriffe in die Substanz der benachbarten

Parzelle zu bewerkstelligen sei. Allein die Erstellung einer Baugrubenböschung

mache die Beanspruchung des angrenzenden Grundstücks unumgänglich. Dies gälte

umso mehr, wenn – wie vorliegend – zur Sicherung der Baugrube Rühlwände

errichtet werden müssten. Abgrabungsarbeiten auf einem Nachbargrundstück würden

daher den Rahmen des Hammerschlagsrechts unter Verletzung des Art. 695 ZGB

nicht a priori sprengen. Vielmehr sei ausschlaggebend, ob der Umfang der

Beanspruchung des Drittgrundstücks sich auf das absolut Notwendige beschränken

und einer Interessenabwägung standhalten würde.

4.

4.1

Das

Bundesgericht hat sich verschiedentlich zum sogenannten Hammerschlags- oder

Leiterrecht geäussert: Im – von der Vorinstanz als zu restriktiv bezeichneten

(oben E. 3.2) – BGE 104 II 166 erwog das Bundesgericht, dass, obwohl Art. 695

ZGB nur von der Befugnis, das Nachbargrundstück zu betreten, spricht, ohne Weiteres

anzunehmen ist, dass sich eine kantonale Regelung auch insoweit auf diese

Bestimmung stützen kann, als sie ein Recht zur vorübergehenden Benützung der

nachbarlichen Liegenschaft vorsieht. Es sei dabei in erster Linie an die

Ablagerung von Baumaterialien oder an das Errichten eines Baugerüstes zu

denken. Naturgemäss könne es sich bei der Fläche, deren Inanspruchnahme dem

Nachbarn des baulustigen Grundeigentümers zugemutet werden dürfe, nur um einen

verhältnismässig schmalen Streifen handeln. Mit dem bundesrechtlichen Anspruch

auf möglichst ungeschmälerten Genuss des Eigentums und der einschränkenden

Formulierung von Art. 695 ZGB unvereinbar wäre es sodann, wenn das

kantonale Recht erhebliche Veränderungen des nachbarlichen Grundstücks, wie

insbesondere Abgrabungen oder die Zerstörung darauf befindlicher Vorrichtungen,

zulassen würde (E. 4.3). Kurz darauf bestätigte das Bundesgericht diesen

Entscheid, indem es festhielt, dass die direkte Inanspruchnahme des

nachbarlichen Grundstücks für den Aushub der Baugrube eigentumsrechtlich von

vornherein unzulässig wäre (BGE 107 II 134 E. 3c).

Am 1. Mai 2007 trat

das Bundegericht auf zwei Beschwerden gegen ein

Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz nicht ein. Dieses legte eine sich

auf den Vorbehalt von Art. 695 ZGB stützende kantonale Norm dahingehend

aus, dass Grabungen auf dem Nachbargrundstück zur Erstellung einer Stützmauer

auf dem eigenen Grundstück zulässig seien (BGr, 1. Mai 2007, 5C.280/2006, 5P.508/2006).

In einem neueren Urteil hat das Bundesgericht als vom Hammerschlagsrecht

umfasste zulässige Inanspruchnahme des

Nachbargrundstücks – unter Hinweis auf BGE 104 II 166 – die Ablagerung

von Materialien oder Arbeitsgeräten sowie das Errichten eines Baugerüsts

genannt (BGr, 24. August 2018, 5D_219/2017,

E. 4.2.1).

4.2

Unter

Bezugnahme auf eines der soeben erwähnten Urteile des Bundesgerichts vom 1. Mai

2007.

(5C.280/2006) trägt die private Beschwerdegegnerschaft vor, dass

Abgrabungen auf dem Nachbargrundstück gestützt auf Art. 695 ZGB erlaubt

seien. Dem ist nicht zu folgen. Das Bundesgericht hat sich in jenen beiden

Urteilen vom 1. Mai 2007 nicht in materieller Weise mit der Streitsache

befasst; genauer besehen hat sich das oberste Gericht seit den frühen

80er-Jahren nicht mehr zur Frage der Zulässigkeit von Abgrabungen gestützt auf

Art. 695 ZGB geäussert.

Vor diesem Hintergrund erscheint es angezeigt,

Art. 695 ZGB einer Auslegung zuzuführen, welche besonders den

objektiv-geltungszeitlichen Gesichtspunkten Rechnung trägt. Als Ausgangpunkt

der Gesetzesauslegung ist aber vorab der Wortlaut und die Systematik zu

analysieren. Art. 695 ZGB, erster Satzteil (welcher das Hammerschlagsrecht

erfasst, siehe Heinz Rey/Lorenz

Strebel, BSK-ZGB II, 6. A., Basel 2019, Art. 695 N. 4)

spricht von einem Betreten des Grundstücks. Abgrabungen sind mit dieser

Wortlautgrenze schwerlich zu vereinbaren (kritisch auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 697).

Unter systematischen Gesichtspunkten ist Art. 685 Abs. 1 ZGB zu

erwähnen, wonach bei Grabungen und Bauten der Eigentümer die nachbarlichen

Grundstücke nicht dadurch schädigen darf, dass er ihr Erdreich in Bewegung

bringt oder gefährdet oder vorhandene Vorrichtungen beeinträchtigt. Danach hat

der Nachbar gewöhnliche Beeinträchtigungen – wie (ganz) geringfügige Senkungen

oder Rutschungen – auf seinem Grundstück zu dulden, wogegen übermässige

Einwirkungen, etwa in Form erheblicher Bodensenkungen und -rutschungen,

Rissbildungen an Gebäudefassaden oder Bodenvernässung bzw. -versumpfung, zu

unterlassen sind (Heinz Rey/Lorenz

Strebel, BSK-ZGB II, Art. 685/686 N. 10 f.; vgl. Arthur

Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 685/686 ZGB N. 68). Da

Abgrabungen von Baugrubenböschungen auf dem Nachbargrundstück regelmässig als

ungewöhnliche und damit übermässige Einwirkung zu qualifizieren sein dürften,

sind solche der Bauherrschaft gestützt auf Art. 685 ZGB verwehrt (vgl. Dominik Bachmann, Das

Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5 ff., S. 20, welcher

angesichts von Art. 685 ZGB die etwaige Zulässigkeit von

Abgrabungen gestützt auf Art. 695 ZGB als gesetzessystematischen

Widerspruch erachtet).

4.3

Der Zweck von Art. 695 ZGB liegt in der

Ermächtigung an die Kantone zum Erlass einer Regelung, wonach eine

vorübergehende Benutzung des Grundstücks durch die Nachbarin oder den Nachbarn

im wirtschaftlichen Interesse zu dulden ist (vgl. Meier-Hayoz,

Art. 685/686 ZGB N. 1). Die Frage, welche Formen der Verwendung davon

erfasst sind, ist vorliegend hinsichtlich der Realisierung von

Bauvorhaben einer Klärung zuzuführen. Nach der Vorinstanz sei in dieser

Hinsicht evident, dass abstandsfreie Bauten kaum ohne Eingriffe in die Substanz

der benachbarten Parzelle zu bewerkstelligen seien (oben E. 3.2). Im

gleichen Sinn schreibt die private Beschwerdegegnerschaft unter Bezugnahme auf die baurechtliche Literatur

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 697), dass bei Nichtzulassung von

Abgrabungen in dicht besiedelten Gebieten kaum mehr sinnvoll gebaut werden

könne. Die Rechtsprechung der Vorinstanz zum Umfang des Hammerschlagsrechts

entspreche mit anderen Worten einem praktischen Bedürfnis

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 697).

Zur Beantwortung der Frage, welche Formen der

vorübergehenden Inanspruchnahme des nachbarlichen Grundstücks vom Zweck von Art. 695 ZGB erfasst sind, ist wesentlich, dass

das Nachbarrecht einen Interessenausgleich unter Nachbarn schaffen soll

(BGE 145 II 282 E. 4.1; vgl. Meier-Hayoz,

Art. 685/686 ZGB N. 69). Es versteht sich von selbst, dass aus

der Perspektive der Bauherrschaft der nachbarliche Immissionsschutz tendenziell

hinderlich wirkt. Die von der Vorinstanz verwendete Argumentation, welche

alleine deren Interessen an der Realisierung ihrer Baute unter Ausblendung des

nachbarlichen (Eigentums-)Interesses erwähnt, greift somit zu kurz. Dies umso

mehr, als der Eingriff ins Eigentum der Nachbarin in Form von Abgrabungen nicht

nur von geringer Intensität ist (Bachmann,

S. 25, spricht beim Hammerschlag bei Baustellen gar von einem schweren

Eigentumseingriff). Dass dieser allein vorübergehend – aber vorliegend

immerhin während zwölf Wochen – wirkt und

darauf das abgegrabene Gelände wiederherzustellen ist, lässt ihn von der

Einwirkungsschwere her jedenfalls in keiner Weise mit einem Betreten des

Grundstücks vergleichen, wie das die private Beschwerdegegnerschaft tut.

4.4

Angesichts des dargelegten, nicht geringfügigen

Eingriffs in die Rechtssphäre des Nachbarn wären Abgrabungen im Rahmen des

Hammerschlagsrechts unter Wahrung des nachbarlichen Gleichgewichts gegebenenfalls dann als zulässig zu erachten, wenn

die Nichtzulassung von Abgrabungen im Rahmen von Art. 695 ZGB die

sinnvolle Bebauung in dicht besiedelten Gebieten tatsächlich stark erschweren

respektive nahezu verunmöglichen würde. Solche faktischen Verhältnisse (zur realistischen Auslegung als Teil des

teleologischen Auslegungselements siehe Susan Emmenegger/Axel Tschentscher, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht,

Bd I/1, Einleitung: Art. 1–9 ZGB, Bern 2012, Art. 1 N. 325 ff.)

sind aber nicht ansatzweise (empirisch) ausgewiesen und erscheinen

entsprechend wenig tragfähig. Überdies verkennt dieses Argument, dass auf der

Grundlage der nachbarlichen Zustimmung entsprechende Abgrabungen ohne Weiteres

möglich bleiben. Ebenso wenig durchzudringen vermag der Hinweis der privaten

Beschwerdegegnerschaft, dass Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPB) das verdichtete Bauen vorschreiben

würde. Die dort genannten Ziele richten sich an sämtliche Behörden von Bund,

Kantonen und Gemeinden; sie führen aber nicht von sich aus dazu, dass der

nachbarliche Immissionsschutz vermindert wird und Abgrabungen gestützt auf Art. 695 ZGB von der Nachbarin oder dem

Nachbar zu dulden wären. Schliesslich haben sich im Verlauf der letzten

Jahrzehnte die technischen Möglichkeiten zur (senkrechten) Baugrubensicherung

weiterentwickelt (Bachmann, S. 19), weshalb auch aus dieser Perspektive

eine extensive(re) Auslegung des Zwecks von Art. 695 ZGB nicht angezeigt

ist.

4.5

Die

Zulassung von Abgrabungen im Rahmen des

Hammerschlagsrechts hätte daher eine Störung des nachbarlichen

Gleichgewichts zur Folge und ist vom Zweck von Art. 695 ZBG nicht gedeckt;

auch die übrigen dargelegten Interpretationsschritte (oben E. 4.2) lassen

Abgrabungen als ausserhalb von Art. 695 ZBG stehend erscheinen. Die

Qualifikation von Abgrabungen als übermässige Beeinträchtigung des

Nachbargrundstücks vermag auch der vonseiten der privaten

Beschwerdegegnerschaft geäusserte Hinweis auf eine angebliche (zürcherische)

Ortsüblichkeit der Abgrabungen auf dem Nachbargrundstück im Rahmen des Hammerschlagsrecht

nicht umzustossen. Der Ortsgebrauch im Sinn von Art. 5 Abs. 2 ZGB

kommt nur zur Anwendung, wenn dieser Sinn und Geist des Bundeszivilrechts nicht

widerspricht (Arnold Marti, Zürcher Kommentar, 1998, Art. 6 ZGB N. 255)

respektive den Anforderungen der Gerechtigkeit entspricht (Flavio Lardelli/Meinrad Vetter, BSK-ZGB I,

6.

A., Basel 2018, Art. 5 N. 42), was für Abgrabungen auf dem

Nachbargrundstück im Rahmen von Art. 695 ZGB nicht zutrifft.

4.6

Der

Zirkulationsbeschluss erklärt die Inanspruchnahme eines Streifens von

26,6 m Länge und 0,9 m Breite entlang der nordöstlichen Grenze des

Grundstücks der Beschwerdeführenden für zulässig. Die Bauherrschaft bezweckt

mit dieser vorübergehenden Benutzung des beschwerdeführerischen Grundstücks die

Realisierung der Garage und des Kellers, welche (zulässigerweise) bis an die

südwestliche (mit den Beschwerdeführenden geteilte) Grundstücksgrenze reichen.

Die Benutzung erfolgt nicht allein in der Form von Abgrabungen; solche sind indessen

– für einen kurzen Abschnitt – vorgesehen im Bereich des Kellers (für den

Wurzelvorhang zum Schutz des dort befindlichen Tulpenbaums während der

Bauarbeiten) sowie im – gesamten – Bereich der Garage, dies für die

Realisierung des Fundaments der Grenzmauer. Damit erstrecken sich die

Abgrabungen auf eine Länge von über 14 m, wodurch sie die überwiegende

Benutzungsform der für zulässig erklärten Inanspruchnahme der Parzelle der

Beschwerdeführenden ausmachen. Inwiefern die übrige erlaubte Verwendung der beschwerdeführerischen

Parzelle einen für die Bauausführung eigenständigen Gehalt aufweisen (wodurch

deren Beurteilung im Rahmen des vorliegenden Verfahrens allenfalls angezeigt

wäre), lässt sich anhand der – ohnehin umstrittenen – Gesuchsunterlagen nicht hinreichend

abschätzen. Klar ist jedenfalls, dass die im Zirkulationsbeschluss vorgesehenen

Abgrabungen nun nicht kurzerhand in andere (mildere) Formen der nachbarlichen

Grundstücksverwendung (etwa als Arbeitsfläche) abzuändern sind, wie das die

private Beschwerdegegnerschaft vorträgt. Eine solche Substitution hätte

bautechnische Auswirkungen, wodurch die Beschränkung der Inanspruchnahme auf

das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht Notwendige (oben E. 3.1) anders

gelagert und nicht mehr beurteilbar wäre. Zuletzt ist offen, ob die

Bauherrschaft auf die hiermit erkannte Unzulässigkeit von Abgrabungen mit einer

Projektänderung, etwa mit einem Wegrücken der Garage (respektive der

Grenzmauer) sowie der Kellerräumlichkeiten weg von der Grundstücksgrenze, reagieren

wird, was die Inanspruchnahme des Grundstücks der Beschwerdeführenden

gegebenenfalls obsolet machen würde.

Dispositiv

Aus diesen Gründen ist der angefochtene Entscheid wegen

Bundesrechtswidrigkeit gesamthaft aufzuheben.

5.

5.1 Nach dem Gesagten

ist in Gutheissung der Beschwerde sowie Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids vom 12. Mai 2020 der Zirkulationsbeschluss vom 5. Dezember

2019 aufzuheben.

Dementsprechend

ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen,

dass die Rekurskosten durch die nun unterliegende Beschwerdegegnerschaft je zur

Hälfte zu tragen sind.

5.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden

Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht der

privaten Beschwerdegegnerschaft 1 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie ist vielmehr zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für

das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'000.-.

Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss,

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

6.

Zur

Rechtsmittelbelehrung des nachfolgenden Dispositivs ist anzumerken, dass

gegebenenfalls die Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) offensteht, wobei diese nach

Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG bei einem Streitwert von unter

Fr. 30'000.- nicht zulässig ist, es sei denn, es stelle sich eine Frage von

grundlegender Bedeutung (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Zirkulationsbeschluss der Planungs- und

Baukommission der Gemeinde Thalwil vom 5. Dezember 2019 sowie der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Mai 2020 werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 3'730.-) werden zur Hälfte der

Beschwerdegegnerschaft 1 (unter solidarischer Haftung) und zur Hälfte der

Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 285.-- Zustellkosten,

Fr. 4'285.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 1 (unter solidarischer

Haftung) und zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

4. Die private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …