Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00419

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00419

Urteil

der 1. Kammer

vom 12. November 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1. A,

2. Erbengemeinschaft B, bestehend aus:

2.1 C,

2.2 D,

2.3 E,

2.4 F,

2.5 G,

2.6 H,

2.1‒2.6 vertreten durch A,

Beschwerdeführende,

gegen

1. I AG, J, vertreten durch RA K,

2. Gemeinderat Ottenbach,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Ottenbach erteilte der I AG mit

Beschluss vom 13. Januar 2020 unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche

Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude "L"

Vers.-Nr. 01 und 02 (Landwirtschafts- und Nebengebäude; Wohnhaus

Vers.-Nr. 03 bereits bewilligt) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses

mit 14 Wohnungen, Tiefgarage und Velounterstand auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 04 an der M-Strasse 05 in Ottenbach.

Gleichzeitig erklärte er darin die Verfügung BVV 06 der Baudirektion

des Kantons Zürich vom 5. Dezember 2019 als integrierender Bestandteil der

Baubewilligung. In Letzterer wurde die strassenpolizeiliche, die

wasserbaupolizeiliche und die gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das

Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen erteilt, diesem aus Sicht des Landschaftsschutzes

im Sinn der Erwägungen zugestimmt und im Bereich eines formell geschützten

Denkmalobjekts bewilligt sowie die geplanten Gebäudeschutzmassnahmen im

Hochwassergefahrenbereich genehmigt.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid rekurrierten A sowie die Mitglieder

der Erbengemeinschaft B mit gemeinsamer Eingabe vom 11. Februar 2020

beim Baurekursgericht. Sie beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von

13.

statt 15 oberirdischen Parkplätzen zu bewilligen und die

Besucherparkplätze ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen.

Weiter sei die Tiefgaragenzufahrt nicht unmittelbar an die bestehende

Zufahrtsstrasse der Grundstücke M-Strasse 07a und 07b (Kat.-Nr. 08

und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von mindestens 2,5 m nach

Osten zu verlegen. Schliesslich beantragten sie, die Terrainabgrabungen am

nordöstlichen Rand des Bauvorhabens in der Höhe und Breite mindestens auf die

Hälfte zu reduzieren, sodass sämtliche Böschungssicherungsmassnahmen

permanenten Charakter hätten und ausschliesslich von innerhalb des

Baugrundstücks bewältigt werden könnten. Mit Entscheid vom 26. Mai 2020

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und

auferlegte die Verfahrenskosten zur Hälfte A und zu je einem Zwölftel den

Mitgliedern der Erbengemeinschaft B.

III.

A sowie die Erbengemeinschaft B erhoben am 19. Juni 2020 gemeinsam gegen diesen

Entscheid Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den

angefochtenen Entscheid aufzuheben, ihre Rekursanträge gutzuheissen und die

Baubewilligung entsprechend abzuändern. Sodann verlangten sie, sämtliche

Verfahrenskosten der I AG aufzuerlegen.

Das Baurekursgericht beantragte am 10. Juli 2020

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Ottenbach reichte am 20. August 2020 Beschwerdeantwort ein und beantragte,

die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Die Baudirektion des Kantons Zürich

beantragte gleichentags die Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung

auf die Mitberichte des Amts für Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 7. August

2020.

sowie des Amts für Raumentwicklung vom 18. August 2020. Die I AG

beantragte am 21. August 2020, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

Letztere verzichteten in der Folge stillschweigend auf weiteren

Schriftenwechsel.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als unterliegende Partei zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz

legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Ottenbach vom 31. Januar 2020 (BZO) in

der Kernzone. Entlang der südöstlichen Grenze des Baugrundstücks verläuft die M-Strasse.

Auf der gegenüberliegenden Strassenseite (Grundstück Kat.-Nr. 010)

befindet sich ein im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler

Bedeutung verzeichnetes Gebäude (Vers.-Nr. 011). Während westlich an das

Baugrundstück die im Eigentum von A stehende Parzelle Kat.-Nr. 09

(Liegenschaft M-Strasse 07b) angrenzt, befinden sich nördlich und östlich

desselben das im Eigentum der Erbengemeinschaft B stehende, in der

Landwirtschaftszone gelegene Grundstück Kat.-Nr. 012.

2.2

Das

Bauprojekt sieht unter anderem die Erstellung einer Tiefgarage mit

20.

Plätzen vor, deren offene Einfahrtsrampe unmittelbar der westlichen

Grundstücksgrenze entlang und sich beim Übergang von der Einfahrtsrampe zur

Einstellhalle durch Abkröpfung von der Grundstücksgrenze entfernend geplant

ist. Parallel zu dieser Zufahrt verläuft auf der angrenzenden Parzelle

Kat.-Nr. 09, ebenfalls entlang der Grundstücksgrenze, eine von der M-Strasse

abzweigende Zufahrt zur darauf liegenden Liegenschaft M-Strasse 07b. Diese

Zufahrt grenzt westseitig an das Grundstück Kat.-Nr. 08 (Liegenschaft M-Strasse 07a).

Zusätzlich sind im Freien weitere 15 Parkplätze vorgesehen. Ferner soll

bei der Nordostecke des Hauses aufgrund des Terrainverlaufs das Terrain

abgegraben werden.

2.3

Strittig

sind die Anzahl oberirdischer Parkplätze, die Anwendung von Art. 25 BZO

bezüglich Abstand der Tiefgaragenzufahrt sowie das Ausmass der geplanten

Terrainabgrabungen. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die dritte

Abteilung des Baurekursgerichts habe in einem praktisch identischen Fall zu

ihren eigenen Verhältnissen (BRGE III, Nr. 0186/2018) sowohl

hinsichtlich der Tiefgaragenabfahrt als auch bezüglich der Terrainabgrabungen

anders entschieden als nun die zweite Abteilung im vorliegenden Fall. Dazu gäbe

es keinen sachlichen Grund und es werde damit die Rechtsgleichheit verletzt.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von 13

statt 15 oberirdischen Parkplätze zu bewilligen und die Besucherparkplätze

entsprechend ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen. Zur

Begründung bringen sie vor, sie hätten der Gemeinde im Jahr 2011 das

streitbetroffene Grundstück verkauft und im Kaufvertrag vereinbart, dass auf

dem Areal künftig lediglich 13 oberirdische Parkplätze erstellt werden dürften.

Diese Auflage sei beim Weiterverkauf an die N AG überbunden worden. Nun

habe die Gemeinde entgegen dieser Vereinbarung 15 oberirdische Parkplätze

bewilligt und dadurch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.

3.2

Das

Baurekursgericht führte dazu aus, bei der damit geltend gemachten Verletzung

des Kaufvertrags handle es sich um eine privatrechtliche Frage, welche

allenfalls Gegenstand eines Zivilverfahrens sein könne. Da es dafür nicht

zuständig sei, trat es darauf mit Verweis auf § 1 VRG und § 317 PBG

nicht ein. Die Beschwerdeführenden halten diesen Erwägungen des

Baurekursgerichts nichts entgegen, sondern wiederholen lediglich ihre

Vorbringen aus dem Rekursverfahren.

3.3

Kaufverträge sind privatrechtlicher Natur, auch wenn sie

mit der öffentlichen Hand geschlossen werden, weshalb daraus fliessende

Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Eine baurechtliche

Grundlage besteht für das Begehren der Beschwerdeführenden nicht und wird von

ihnen auch nicht geltend gemacht. Das Baurekursgericht hat sie daher für

die Frage der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auflage zu Recht auf den

Zivilweg verwiesen.

4.

4.1

Weiter

beantragen die Beschwerdeführenden, die Tiefgaragenzufahrt sei nicht

unmittelbar an die bestehende Zufahrtsstrasse der Grundstücke M-Strasse 07a

und 07b (Kat.-Nr. 08 und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von

mindestens 2,5 m nach Osten zu verlegen. Sie machen geltend, es sei

unzutreffend, dass der Abstand von 2,5 m zu Verkehrswegen gemäss

Art. 25 BZO der Raumsicherung für öffentliche Werkleitungen dienen würde,

da diese unterirdisch und nicht am Rand verlegt würden.

4.2

Gemäss

Art. 25 BZO ist gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien für

unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Diese

Vorschrift bezeichnete der Gemeinderat in seinem Beschluss ohne weitere

Ausführungen als eingehalten. In der Rekursantwort führte er ergänzend aus, bei

der Tiefgaragenabfahrt handle es sich um keine unterirdische Baute, sondern um

eine Zufahrt zu dieser. Mangels Überdachung handle es sich dabei nicht um ein

Gebäude im Sinn von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV), weshalb Art. 25 BZO nicht zum Tragen komme. Zudem gelte

Art. 25 BZO für unterirdische Bauten gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen

ohne Baulinie. Da die Zufahrt einzig den beiden Einfamilienhäusern M-Strasse 07a

und 07b diene, handle es sich dabei offensichtlich nicht um einen Weg oder eine

Strasse im Sinn von § 265 PBG.

4.3

Das

Baurekursgericht erwog zusammengefasst, da der in Art. 25 BZO vorgesehene

Abstand spezifisch gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen einzuhalten sei,

erscheine es naheliegend, dass damit die Raumsicherung für Werkleitungen

gewährleistet werden solle. Ein anderer Zweck sei nicht erkennbar. Folglich

seien mit dem Begriff der unterirdischen Baute nicht lediglich Gebäude, sondern

jegliche Bauten avisiert, wobei sich der Begriff an § 1 Abs. 1 lit. a ABV orientieren könne. Daher sei die Tiefgarageneinfahrt als Baute

zu qualifizieren. Anders als unterirdischen Bauten im Sinn von § 269 PBG

seien zufolge der spezifischen Funktion des Art. 25 BZO nicht lediglich

Bauten, welche den gewachsenen Boden nicht überragen würden, sondern unabhängig

davon jede Baute, welche in den Untergrund hineinrage, zu verstehen.

Dementsprechend beurteilte es die Tiefgaragenzufahrt – entgegen dem Gemeinderat

als unterirdische Baute im Sinn von Art. 25 BZO.

Aufgrund der Funktion der Raumsicherung für Werkleitungen

könnten mit den Begriffen Strassen, Wege und Plätze nur Verkehrsanlagen gemeint

sein, bei denen überhaupt eine lateral versetzte Verlegung solcher Leitungen in

Betracht komme. Die im Kontext von § 265 PBG entwickelten

Abgrenzungskriterien betreffend die Qualifikation als Strasse oder Weg sowie

deren Unterscheidung in "öffentlich" oder "privat" seien

daher nicht massgebend. Entscheidend sei vielmehr, ob die fragliche Zufahrt, an

welcher unbestrittenermassen keine Baulinien festgesetzt seien, als Strasse

oder Weg erscheine, weil eine Raumsicherung für Werkleitungen erforderlich sei.

Dies sei vorliegend nicht der Fall. Es handle sich lediglich um eine

grundstücksinterne Zufahrt, an welcher kein öffentliches Interesse an einer

Raumsicherung für Werkleitungen zur Erschliessung erkennbar sei. Leitungen,

welche die Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b beträfen, könnten

lediglich als Hausanschlüsse qualifiziert werden.

Gestützt auf diese Überlegungen gelangte das

Baurekursgericht zum Schluss, Art. 25 BZO sei in der vorliegenden

Konstellation nicht anwendbar. Mangels Überdachung handle es sich bei der

Tiefgaragenzufahrt zudem von vornherein nicht um ein Gebäude, welches den

Strassenabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG oder den allgemeinen

Grenzabstand von Art. 5 BZO einzuhalten hätte. Demzufolge würden keine

Grenzabstände verletzt.

4.4

Bei der

Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich

für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der

rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder

durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen

einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248,

E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.). Das

Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den

Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt

auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und

Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die

Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der

Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb

besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen

Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich

stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende

erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des

Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September

2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und

VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).

Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.

4.4.1

Die Gemeinde will Art. 25 BZO lediglich gegenüber öffentlichen

Strassen, Wegen und Plätzen angewendet haben. Der Wortlaut der Bestimmung enthält

den Begriff "öffentlich", im Gegensatz zu § 265 Abs. 1 PBG

hingegen nicht. In § 265 Abs. 1 PBG werden unter Vorbehalt kommunaler

Regelungen für oberirdische Gebäude die Mindestabstände gegenüber öffentlichen

und privaten Strassen und Plätzen sowie öffentlichen Wegen festgelegt, sofern

Baulinien fehlen. § 265 Abs. 1 PBG enthält damit ebenfalls eine

Abstandsregelung, welche auf fehlende Baulinien abstellt. Die Gesetzesredaktion

von Art. 25 BZO erscheint daher als ungenau. Zudem liegt nahe, dass

letztere Bestimmung – wie auch § 265 Abs. 1 PBG unter anderem – der

Raumsicherung dient. Insofern bestehen Zweifel, ob der wahre Sinn der Norm ohne

die Verwendung des Begriffs "öffentlich" widergegeben wird (vgl. VGr,

13.

Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21).

Demzufolge erweist sich Art. 25 BZO als auslegungsbedürftig.

4.4.2

Die erwähnten Parallelen zur Regelung von § 265 Abs. 1 PBG

sprechen für die Auslegung der Gemeinde, dass damit einzig öffentliche

Strassen, Wege und Plätze gemeint sind. Insofern ergänzt Art. 25 BZO die

kantonale Mindestabstandsregelung für oberirdische Gebäude – daran anlehnend –

für unterirdische Bauten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung

verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien" öffentliche

Strassen, Wege und Plätze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies

folglich in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschützten Auslegungsspielraum.

Entgegen dem Baurekursgericht ist damit die Unterscheidung der angrenzenden

Zufahrt zu den Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b in "öffentlich"

oder "privat" vorliegend für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 25

BZO relevant.

4.4.3

Gemäss bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts kam es bei der Frage, ob

ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich oder privat gilt,

einzig darauf an, ob der Weg mehreren Grundstücken als gesetzliche Zufahrt

dient. Diesfalls wurde von einem unbestimmten Benutzerkreis ausgegangen und der

Weg als öffentlich qualifiziert (VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173,

E. 3.1). Im genannten Entscheid wurde ausgeführt, ein "öffentlicher

Weg" sei ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im

pflichtgemässen Ermessen der Behörden liege (E. 3.2). Der fragliche

Zufahrtsweg war für die gesetzliche Erschliessung nicht notwendig, diente nur

einem bestimmten Benutzerkreis bzw. führte – ohne Weiteres ersichtlich – bloss

zu zwei Einfamilienhausgaragen und war folglich nicht für die Öffentlichkeit

bestimmt; ebenso wenig vermittelte der Ausbaustandard den Eindruck eines

öffentlichen Durchgangs (E. 3.3). Die vorinstanzliche Einstufung als

privater Weg wurde daher in jenem Entscheid geschützt.

4.4.4

Im Licht dieser Rechtsprechung kann mit dem Gemeinderat ohne Weiteres

festgehalten werden, dass es sich bei der angrenzenden Zufahrt um einen

privaten Weg handelt. Wie im zitierten Fall dient dieser lediglich den beiden

Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b als grundstücksinterne Zufahrt. Der

Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne

dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hätte. Dies hat das

Baurekursgericht nach dem Gesagten (im Ergebnis) zu Recht bestätigt.

4.4.5

Das Bauvorhaben verletzt die geltenden Abstandsvorschriften nicht. Wie das

Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, kommt der Tiefgaragenzufahrt von

vornherein keine Gebäudequalität zu. Sie erfüllt weder das für den

Gebäudebegriff im Sinn von § 2

der Allgemeinen Bauverordnung

vom 22. Juni 1977 (ABV) wesentliche Merkmal der Schutzfunktion für Menschen und Sachen noch des

mehr oder weniger vollständigen Abschlusses. Demzufolge entfällt auch

die Anwendbarkeit weiterer Abstandsvorschriften.

4.4.6

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden unterscheidet sich die

vorliegend zu beurteilende Tiefgaragenzufahrt massgeblich von der ihrigen,

welcher Gebäudequalität zukam (vgl. BRGE III Nr. 0186/2018,

E. 5.4). Dasselbe gilt auch für den daran angrenzenden Weg, welcher sich

als öffentlich erwies (BRGE III Nr. 0186/2018, E. 5.5). Eine

Prüfung der übrigen beschwerdeführerischen Vorbringen erübrigt sich damit. Die

Abstandsvorschriften wurden zu Recht als eingehalten beurteilt.

5.

Soweit sich die Beschwerdeführenden gegen den Bau einer

als Hochwasserschutz um 75 cm erhöhten Rampe wenden und diese Höhe als

übertrieben, beziehungsweise unverhältnismässig rügen, ist darauf nicht weiter

einzugehen. Diese Rüge haben sie im Rekursverfahren nicht erhoben.

Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das

Rügeprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht häufig sehr

weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch

die von der Behörde oder den Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe

abgesteckt. Der Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund

einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat,

kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue

Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802,

E. 3.2.1; 23. März 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November

2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41). Die genannte neue Rüge

ist nicht im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG durch den Rekursentscheid

veranlasst worden, sondern hätte bereits im Rekursverfahren geltend gemacht

werden müssen. Sie erweist sich daher als unzulässig.

6.

6.1

Schliesslich

beantragten die Beschwerdeführenden, die Terrainabgrabungen am nordöstlichen

Rand des Bauvorhabens in der Höhe und Breite mindestens auf die Hälfte zu

reduzieren, sodass sämtliche Böschungssicherungsmassnahmen permanenten Charakter

hätten und ausschliesslich von innerhalb des Baugrundstücks bewältigt werden

könnten. Sie rügen diesbezüglich die Sachverhaltsfeststellung des

Baurekursgerichts als fehlerhaft und machen geltend, die vorgesehenen

Abgrabungen würden nicht lediglich 2 m, sondern 2,5 m betragen.

Letzteres habe sich bei seiner Beurteilung auf Google-Street-View gestützt, wo

die Nordostseite der Parzelle gar nicht einsehbar sei. Schliesslich machten sie

geltend, in ihrem Fall seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m als zulässig

erachtet worden.

6.2

Der

Gemeinderat hatte in seinem Beschluss ausgeführt, aufgrund des Terrainverlaufs

werde bei der Nordostecke des Hauses das Terrain um ca. 2 m

abgegraben. Da es sich um den rückwärtigen Bereich des Grundstücks handle,

trete die Abgrabung nicht störend in Erscheinung. In der Rekursvernehmlassung

ergänzte er im Wesentlichen, aus den eingereichten Unterlagen gehe hervor, dass

die Abgrabungen ca. 2 m betragen und dazu dienen würden, die

hangseitigen Fassaden freizulegen. Die talseitige Südfassade liege vollständig

über dem gewachsenen Terrain und die talseitige Westfassade auf zwei Dritteln

ihrer Länge. Beim um 1800 erstellten Gebäude Vers.-Nr. 03 auf dem

betroffenen Grundstück seien Terrainanpassungen hangseitig, teilweise mit

Stützmauer entlang der M-Strasse, bereits bestehend. Die Abgrabung werde

gestalterisch gegliedert: Neben einer ca. 1 m hohen Stützmauer

erfolge beim Mauerfundament sowie bei der Mauerkrone zusätzlich eine

Abböschung; die Stützmauer solle stellenweise mit Pflanzen kaschiert werden.

Die Einordnung gemäss § 238 Abs. 2 PBG könne gewährleistet werden,

womit auch Art. 8 Abs. 2 BZO erfüllt sei.

6.3

Das

Baurekursgericht erwog gestützt auf die Pläne zusammengefasst, die vorgesehenen

Abgrabungen im nordöstlichen Bereich des geplanten Gebäudes seien lokal

begrenzt, wobei sie aufgrund der Topographie nicht ausgeprägt in Erscheinung

treten würden. Auch weise die Vorinstanz zu Recht auf das Vorbestehen von

Terrainveränderungen und Stützmauern hin, was sich aufgrund entsprechender

Google-Street-View-Aufnahme verifizieren lasse. Die Vorinstanz habe daher ihr

Ermessen nicht überschritten, wenn sie die geplante Umgebungsgestaltung als mit

Art. 8 Abs. 2 BZO vereinbar erklärt hätte. In Übereinstimmung mit der

Einschätzung des ARE könne sodann festgehalten werden, dass aufgrund der Lage

des Baugrundstücks nicht ersichtlich sei, inwiefern die fraglichen Abgrabungen

das auf der gegenüberliegenden Strassenseite liegende Schutzobjekt tangieren

sollten. Eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG sei daher ebenfalls

nicht ersichtlich.

6.4

Gemäss

§ 238

Abs. 2

PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu

nehmen. Dies konkretisierend ist gemäss Art. 8 Ziff. 2 BZO die

herkömmliche Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten

möglichst weitgehend zu übernehmen. Am gewachsenen Terrain sind demgemäss

möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen.

6.4.1

Bezüglich des Sachverhalts hat sich das Baurekursgericht für seine

Beurteilung auf die Angaben im angefochtenen Entscheid sowie die eingereichten

Baupläne gestützt. Dementsprechend ist es von Abgrabungen im Ausmass von

ca. 2 m ausgegangen. Aus den eingereichten Bauplänen sind an keiner

Stelle Abgrabungen von über 2 m ersichtlich. Es ist nicht ersichtlich, wo

die Beschwerdeführenden darüber hinausgehende Abgrabungen erkennen wollen. Die

Rüge der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung erweist sich damit als

unbegründet.

6.4.2

Im Weiteren kann bezüglich deren Beurteilung aus gestalterischer Sicht

vorab auf die zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). Sie erweisen sich als nachvollziehbar

und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziell gerügt. Die Erwägungen der Vorinstanz stützen sich

auf die Akten. Soweit sie für ihre Beurteilung eine Google-Street-View-Aufnahme

heranzog, erfolgte dies einzig zur Verifizierung der vom Gemeinderat in der

Begründung erwähnten bestehenden Abgrabungen und der Stützmauer beim

Nachbargebäude. Da sich diese unmittelbar neben der M-Strasse befinden, sind

sie auf Google-Street-View ohne Weiteres einsehbar und ist das Vorgehen der

Vorinstanz folglich nicht zu beanstanden.

6.4.3

Nach dem Gesagten sind die beanstandeten Abgrabungen im geplanten Umfang

zulässig und ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren

gestalterischen Beurteilung ersichtlich. Die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 Ziff. 2 BZO sind

erfüllt. Für die Forderung, dass die Böschungssicherungsmassnahmen permanenten

Charakter haben müssten und ausschliesslich von innerhalb des Baugrundstücks zu

bewältigen seien, besteht keine Grundlage und wird diese auch nicht weiter

begründet. Für die Wahrung der Sicherheit ist auf die zutreffenden Erwägungen

der Vorinstanz zu § 239 PBG betreffend der erforderlichen Beschaffenheit

von Bauten und Anlagen zu verweisen (§ 70

i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG).

6.5

Schliesslich

ist zum Vorbringen, ihnen seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m erlaubt

worden, darauf hinzuweisen, dass in ihrem zitierten Fall frühere

BZO-Bestimmungen massgeblich waren und zudem das Ausmass der Abgrabungen aus

den eingereichten Plänen nicht ersichtlich war (vgl. BRGE III

Nr. 0186/2018, E. 6.2 f.). Die Beschwerdeführenden vermögen

daher daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Damit erweisen sich sämtliche

Rügen der Beschwerdeführenden als unbegründet.

7.

Demgemäss ist

die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens zu

gleichen Teilen den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Hingegen hat die

private Beschwerdegegnerschaft Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt

Fr. 3'000.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 175.-- Zustellkosten,

Fr. 4'175.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1

und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …