Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00467

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2020.00467

Urteil

des Einzelrichters

vom 9. Februar 2021

Mitwirkend: Verwaltungsrichter André Moser,

Gerichtsschreiberin

Rahel Zehnder.

In Sachen

1. A,

2. B,

Beschwerdeführende,

gegen

Kanton Zürich,

vertreten durch das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt G,

Beschwerdegegner,

betreffend Notariats-

und Grundbuchgebühren,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Vertrag vom 16. Dezember 2019 übertrugen A und B ihren Kindern C und D

die Liegenschaft E-Platz in F (GBBl 01, Kat.-Nr. 02). Dabei

behielten sie sich ein lebenslanges Wohnrecht und Benützungsrecht an der

Liegenschaft vor. Der Vertrag wurde am 16. Dezember 2019 beim Notariat und

Grundbuchamt G öffentlich beurkundet und zur Eintragung ins Grundbuch

angemeldet. Gleichentags stellte das Notariat und Grundbuchamt G A und B

dafür einen Betrag von total Fr. 2'176.80 in Rechnung.

B. Gegen

die Gebührenrechnung vom 16. Dezember 2019 erhob A am 13. Januar 2020

Rekurs und beantragte, die Berechnungsgrundlage für die Gebührenrechnung sei

von Fr. 747'000.- auf Fr. 350'280.- zu reduzieren und es sei ihnen

eine berichtigte Rechnung zuzustellen.

Am 5. Juni 2020 wies die Finanzdirektion des Kantons

Zürich den Rekurs ab und auferlegte die Verfahrenskosten A und B unter

solidarischer Haftung

Erwägungen

II.

Mit Beschwerde vom 8. Juli 2020 beantragten A und

B sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Finanzdirektion vom

5.

Juni 2020 und die Gutheissung ihres Antrags auf Reduktion der

Berechnungsgrundlage von Fr. 747'000.- auf Fr. 350'280.-.

Am 20. August 2020 beantragte die Finanzdirektion des

Kantons Zürich die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte das Notariat

G mit Beschwerdeantwort vom 8. September 2020. Mit Replik und Duplik vom

18.

September 2020 und 2. Oktober 2020 hielten die Parteien jeweils

an ihren Anträgen fest. Am 23. Oktober, 12. November und

30.

November 2020 liessen die Parteien sich erneut vernehmen.

Der Einzelrichter erwägt:

1.

Nach § 31 Abs. 1 des Notariatsgesetzes vom

9.

Juni 1985 (NotG) kann gegen Verfügungen, die sich auf die Notariats-

und Grundbuchgebühren beziehen, bei der Finanzdirektion Rekurs gemäss dem

Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG) erhoben werden. Gegen

Rekursentscheide der Finanzdirektion kann beim Verwaltungsgericht Beschwerde

Dispositiv

erhoben werden (§ 31 Abs. 2 NotG). Das Verwaltungsgericht ist demnach

zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache zuständig. Vorliegend ist eine

Gebühr in Höhe von insgesamt Fr. 2'176.80 bzw. deren Reduktion strittig.

Angesichts des Streitwerts von unter Fr. 20'000.- ist der Einzelrichter

zum Entscheid berufen; ein Fall von grundsätzlicher Bedeutung, der zur

Kammerzuständigkeit führen würde, liegt nicht vor (§ 38 b Abs. 1 lit. c

und Abs. 2 VRG).

2.

2.1 Nach

§ 24 Abs. 1 NotG erheben die Notariate für ihre Amtshandlungen

Gebühren. Die Gebühr für die öffentliche Beurkundung sowie für den

Grundbucheintrag beträgt bei Eigentumsänderungen je 1 ‰ des Verkehrswertes

(§ 25 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a NotG). Für die

übrigen Amtshandlungen setzt der Kantonsrat die Gebühren nach Massgabe der in

§ 27 NotG genannten Kriterien fest. Nach § 28 NotG regelt der

Kantonsrat durch Verordnung das Verfahren der Gebührenerhebung, die

Gebührenfreiheit und den Gebührenerlass. Er erlässt zudem eine Verordnung über

die Notariats- und Grundbuchgebühren (§ 36 Abs. 1 NotG). Gemäss

§ 29 Abs. 1 NotG werden die Gebühren von der Person geschuldet,

welche die Amtshandlung verlangt hat. Bei Eigentumsänderungen werden sie von

beiden Parteien zu gleichen Teilen geschuldet.

2.2 § 1

der vom Kantonsrat erlassenen Notariatsgebührenverordnung vom 9. März 2009

(NotGebV) wiederholt, dass die Notariate und Grundbuchämter für ihre

Verrichtungen Gebühren gemäss Anhang erheben dürfen. Zusätzlich zur Gebühr wird

die Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt (§ 2 NotGebV). In den Gebühren

sind sodann verschiedene Nebenleistungen enthalten (§ 3 NotGebV). Mit

Abschluss der Amtshandlung stellt das Notariat die Gebühren und Auslagen in

Rechnung (§ 15 NotGebV).

2.3 Bei

Verträgen auf Eigentumsübertragung betragen die Beurkundungs-und Grundbuchgebühren

im Allgemeinen je 1 ‰ vom Verkehrswert des Grundstücks (Anhang

Gebührentarif NotGebV, Ziff. 1.1.1, 2.2.1). Bei Eintragung einer

Dienstbarkeit betragen die genannten Gebühren je 1 ‰ vom Wert der

Gegenleistung (Anhang Gebührentarif NotGebV, Ziff. 1.4.1, 2.4.1). Gemäss

§ 6 NotGebV setzt das Notariat den Verkehrswert fest, wenn die

Gebühr nach diesem zu berechnen ist und die Parteien ihn nicht oder offensichtlich

zu tief angeben (vgl. auch Dienstanweisung der Finanzdirektion des Kantons

Zürich zur Notariatsgebührenverordnung vom 8. Juni 2009).

3.

3.1 Die

Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, dass der Eigentumsänderung

unbestrittenermassen eine gemischte Schenkung zugrunde gelegen habe. Typisches

Wesensmerkmal einer gemischten Schenkung bilde ein (Kauf-)Preis, der bewusst in

einem erheblichen Missverhältnis zum objektiven Wert des Gegenstands stehe. In

Bezug auf diese Differenz liege Schenkungsabsicht vor. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung werde auch eine Grundstückschenkung mit

Bestellung eines Wohnrechts als gemischte Schenkung qualifiziert. Dabei werde

die vom Veräusserer vorbehaltene Nutzniessung als Entgelt bzw. als echte

Gegenleistung des Erwerbers betrachtet, da der Erwerber die Liegenschaft

vorläufig nicht selber nutzen könne. Die restliche Differenz zum Verkehrswert

gelte als Schenkung. Genauso hätten vorliegend die Beschwerdeführenden eine

Zuwendung an ihre Kinder vorgenommen. Wirtschaftlich habe dabei die Einräumung

des Wohnrechts und Benützungsrechts im Wert von Fr. 396'720.- die

(teilweise) Gegenleistung der Kinder für die schenkungsweise Übertragung der

Liegenschaft auf sie gebildet. Es treffe zwar zu, dass der Vorbehalt des Wohnrechts

und Benützungsrecht für das belastete Grundstück derzeit eine den Wert

beeinflussende Einschränkung darstelle. Eine Belastung, die den Charakter einer

Gegenleistung aufweise, berühre indes den für die Gebührenerhebung

massgeblichen Verkehrswert nicht. Daran ändere auch nichts, dass das Wohnrecht

und Benützungsrecht vor der Eigentumsübertragung als Personaldienstbarkeit

eingetragen worden sei. Denn die Personaldienstbarkeit zugunsten der

Beschwerdeführenden sei im Zuge des gleichen Geschäftes und im gleichen Vertrag

wie die Eigentumsübertragung beurkundet worden. Es handle sich um eine kausal

(im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft) errichtete Belastung, die

gerade wesentlicher Bestandteil der gemischten Schenkung gewesen sei.

Massgebend für die vorliegende Gebührenberechnung sei daher nicht, ob jemand

derzeit die so belastete Liegenschaft für Fr. 747'000.- kaufen würde –

oder eben nicht –, sondern welcher objektive Wert der Liegenschaft dem zu

beurkundenden und mit der Eigentumsänderung verbundenen Geschäft zugrunde

gelegt worden sei, was klarerweise ein Verkehrswert von Fr. 747'000.-

gewesen sei. Die angefochtene Rechnung sei somit nicht zu beanstanden.

3.2 Dagegen

wenden die Beschwerdeführenden ein, dass kein Mensch mit halbwegs klarem Kopf

ein Haus, in dem eine 61-jährige Frau mit lebenslänglichem Wohnrecht lebe, zu

Fr. 747'000.- kaufen würde. Das lebenslange Wohnrecht, das einen Wert von

Fr. 396'720.- habe, sei vor der Eigentumsübertragung mit dem ersten

Grundbucheintrag eingeräumt worden. Erst danach hätten die Beschwerdeführenden

das belastete und um Fr. 396'720.- entwertete Haus mit dem zweiten

Grundbucheintrag ihren Kindern geschenkt. Der Schenkungswert betrage somit

Fr. 350'280.-. Dabei sei die bundesgerichtliche Praxis zu beachten, wonach

der frühere Grundbucheintrag volle Rechtskraft entfalte, noch bevor der nächste

Eintrag vorgenommen werde.

4.

4.1 Massgeblich

für die Gebührenbemessung bei Eigentumsänderungen ist der Verkehrswert der

Liegenschaft (vorn E. 2). Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht

dem Preis, um den diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich veräussert

werden könnte (Francesca Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und

Wohnrecht, Bern 2016, S. 14, 17; Heinz Wenger/Muck Marc

Wenger/Wolfang Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, 5. A.,

Zürich/Basel/Genf 2009, S. 17; Martina Fierz, Der Verkehrswert von

Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, Zürich 2001, S. 107, vgl. auch

S. 119 f.) oder, anders gesagt, dem "mittlere(n) Preis, zu dem Grundstücke

gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden

Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden" (vgl. BGE 103 Ia 103

E. 3a; VGr, 7. Mai 1998, VB.98.00058, E. 2b; VGr, 7. Mai

1991, VB 90/0230, E. 3a).

4.2 Unbestrittenermassen

lag der Eigentumsänderung eine gemischte Schenkung zugrunde. Eine gemischte Schenkung ist eine Verschmelzung aus

einem Kauf- und einem Schenkungsvertrag (Innominatvertrag mit

Typenverschmelzung). Typisches Wesensmerkmal ist ein Kaufpreis, der in einem

erheblichen Missverhältnis zum objektiven Wert des Gegenstands steht. In Bezug

auf diese Differenz liegt Schenkungsabsicht vor. Diese Absicht wird vermutet,

wenn beide Vertragsparteien sich des Preisunterschieds bewusst sind und es von

beiden so gewollt ist. In ständiger Rechtsprechung qualifiziert das

Bundesgericht die Einräumung einer Nutzniessung, eines Wohnrechts oder eines

Vorkaufsrechts an der Liegenschaft, die der Erblasser zu seinen Lebzeiten einem

Erben überträgt, als dessen Gegenleistung für die Eigentumsübertragung. Dies

bedeute eine den Verkehrswert der übernommenen Liegenschaft mindernde Belastung

(BGE 145 III 1 E. 4.2; BGE 120 II 417 E. 4a; Simon Rosenthaler,

Abtretung von Liegenschaften unter Nutzniessungsvorbehalt, Anwaltsrevue 2016,

S. 410 ff., der auf S. 412 f. auch die Kritik der Lehre an

dieser bundesgerichtlichen Lehre zusammenfasst).

4.3 Die

Beschwerdeführenden beanstanden den von der Beschwerdegegnerin festgesetzten

Wert der Liegenschaft von Fr. 747'000.- (ohne Berücksichtigung des

Wohnrechts und Benützungsrechts) grundsätzlich nicht. Fraglich ist, ob aus dem

den Beschwerdeführenden eingeräumten Wohnrecht und Benützungsrecht eine für die

Gebührenerhebung massgebliche Minderung des Verkehrswerts resultiert. Nach oben

Gesagtem hat die Belastung einer Liegenschaft mit einer Personaldienstbarkeit

(Nutzniessung, Wohnrecht oder Benützungsrecht) grundsätzlich eine Minderung des

Verkehrswerts zur Folge. Den Beschwerdeführenden ist denn auch zuzustimmen, dass

wohl kein Dritter die mit einem Wohnrecht und Benützungsrecht belastete

Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 747'000.- kaufen würde.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Einräumung des

Wohnrechts und Benützungsrechts zugunsten der Beschwerdeführenden sowie die

Eigentumsübertragung der Liegenschaft an die Kinder mit dem gleichen Vertrag

bzw. im Zuge des gleichen Rechtsgeschäfts erfolgte. Wie die Vorinstanz zu Recht

festhielt, war das Einräumen der Dienstbarkeit zugunsten der

Beschwerdeführenden denn auch wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags, handelt

es sich doch dabei um die Gegenleistung der Kinder im Rahmen der gemischten Schenkung.

Die Beschwerdeführenden können deshalb aus dem Wortlaut des Vertrags, wonach

sich die veräussernde Partei am Vertragsobjekt folgendes Recht vorbehält,

"welches vor der heutigen Eigentumsübertragung als Personaldienstbarkeit

wie folgt ins Grundbuch einzutragen ist [...]", nichts zu ihren Gunsten

ableiten. Vielmehr ist massgeblich, dass die Einräumung der Personaldienstbarkeit

die (teilweise) Gegenleistung der Kinder für die Eigentumsübertragung

darstellt. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass eine solche Belastung der

Liegenschaft, die der Gegenleistung für die Eigentumsübertragung entspricht,

den für die Gebührenerhebung massgeblichen Verkehrswert nicht zu berühren

vermag. Darüber hinaus machen die Beschwerdeführenden selber geltend, dass es

sich beim Wert von Fr. 350'280.- (Verkehrswert von Fr. 747'000.-

abzüglich des kapitalisierten Wohn- und Benützungsrechts von Fr. 396'720.-),

der ihrer Ansicht nach als Berechnungsgrundlage für die strittige Gebühr zu

gelten habe, um den Schenkungswert handle. Dieser ist für die Berechnung

der Notariats- und Grundbuchgebühren jedoch nicht massgebend. Hinzu kommt

schliesslich – wie die Vorinstanz zu Recht anmerkt –, dass die Belastung der

Liegenschaft durch das Wohnrecht nach dessen Aufgabe oder Erlöschen ohne Weiteres

entfallen wird, ohne dass Notariatsgebühren (auf der Wertdifferenz zwischen

belastetem und unbelastetem Eigentum) geschuldet wären. Damit erweist sich das

Gebührensystem, wenn es bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt an den

unverminderten Verkehrswert anknüpft, als kohärent. Eine verpönte

Doppelbelastung durch mehrmalige Erfassung desselben Sachverhalts liegt in der

vorliegenden Konstellation jedenfalls nicht vor.

4.4 Unter

diesen Umständen hat die Beschwerdegegnerin der Gebühr für die öffentliche

Beurkundung sowie für den Grundbucheintrag zu Recht den Verkehrswert von

Fr. 747'000.- (ohne Berücksichtigung des Wohnrechts und Benützungsrechts)

zugrunde gelegt. Die Abweisung des Rekurses durch die Vorinstanz ist deshalb

nicht zu beanstanden. Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den

unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Umtriebsentschädigung haben sie

nicht beantragt und wäre ihnen mangels überwiegenden Obsiegens auch nicht

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch die Beschwerdegegnerin hat keine

Parteientschädigung beantragt.

Demgemäss erkennt der

Einzelrichter:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 245.-- Zustellkosten,

Fr. 745.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung

auferlegt.

4. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5. Mitteilung an …