Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00612

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00612

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Baukommission Turbenthal,

vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 B,

1.2 C,

2.1

D,

2.2

E,

alle vertreten durch RA F

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.1 G,

1.2 H,

beide vertreten durch RA X,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erteilte G und

H mit Beschluss vom 22. Mai 2019 unter Nebenbestimmungen die nachträgliche

baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am I-Weg 03 in Turbenthal zu einem Bed & Breakfast sowie zum

Einbau einer Backstube.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben C und B sowie D und E mit gemeinsamer

Eingabe vom 5. Juli 2019 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten,

die nachträgliche Baubewilligung aufzuheben und den Betrieb eines Bed & Breakfast auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 zu verbieten. Eine

Delegation der 4. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 19. Februar

2020.

im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Am 9. Juli

2020.

hiess es den Rekurs gut, hob den Beschluss der Baukommission der Gemeinde

Turbenthal vom 22. Mai 2019 auf und lud letztere ein, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

III.

Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erhob am 10. September

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben

und den Baukommissionsbeschluss vom 22. Mai 2019 integral zu

bestätigen, unter Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht schloss am 28. September 2020

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C und B sowie D und E

beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 15. Oktober 2020 ebenfalls die

Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung (inkl.

MWST). Am 12. November 2020 replizierte die Baukommission der Gemeinde

Turbenthal mit unveränderten Anträgen. Mit Duplik vom 7. Dezember 2020

hielten B und C sowie D und E vollumfänglich an den gestellten Anträgen fest.

Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal nahm am 16. Dezember 2020 mit

unveränderten Anträgen erneut Stellung. In ihrer Stellungnahme vom 4. Januar

hielten C und B sowie D und E ebenfalls weiterhin vollumfänglich an den

gestellten Anträgen fest. G und H liessen sich zu keinem Zeitpunkt vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die Baukommission Turbenthal rügt eine Verletzung der

Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der

Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]). Als eigenständige Kommission i. S. v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April

2015.

(vgl. Art. 33 ff. Gemeindeordnung Turbenthal) kommt ihr

Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb

sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend

– ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde

(Mischa Morgenbesser/Lorenzo Marazotta in: Tobias

Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher

Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund

ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin

hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i. V. m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.

Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407).

Ob die beanspruchte Autonomie

tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des

Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai

2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 4. September

2017, 1C_161/2017, E. 1).

1.3

Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Bauparzelle liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Turbenthal (BZO) in

der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG3). Sie grenzt im

Norden auf der gesamten Grundstückslänge an den L-Weg Kat.-Nr. 08.

Letzterer mündet in westlicher Richtung, 45 m ab der westlichen

Parzellenecke in die J-Strasse, welche ihrerseits sogleich in die K-Strasse

mündet. Von der K-Strasse führt sodann der I-Weg (Kat.-Nr. 07) in einem

Bogen von Norden her Richtung Baugrundstück. Der Wendehammer des I-Wegs ist mit

dem L-Weg verbunden.

2.2

Im

Jahr 1961 erteilte der Gemeinderat Turbenthal die Bewilligung für den Bau

eines Einfamilienhauses. Nachdem mit den Anstössern keine Einigung für eine

Landabtretung gefunden werden konnte, verzichtete der Gemeinderat im gleichen

Jahr nachträglich auf die verlangte Verbreiterung des L-Wegs von 3 m auf

5.

m und erteilte diesbezüglich eine Ausnahmebewilligung. Im entsprechenden

Beschluss hielt der Gemeinderat gleichzeitig fest, dass dies kein Präjudiz für

spätere Baugesuche sei und die Verbreiterung nachzuholen sei, sobald sie

möglich werde.

2.3

Bei der

Bewilligung der Wohnräume und Nasszellen im Dachgeschoss im Jahr 2011 war

zwar bekannt, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses auch ein Bed & Breakfast betrieben

werden soll, doch wurde die entsprechende Nutzung damals nicht bewilligt.

Ebenfalls nicht formell bewilligt wurde – trotz Bezeichnung in den

Revisionsplänen – die Nutzung der daneben eingebauten Backstube für die

Produktion von Backwaren, welche über einen Onlineversand vertrieben sowie an

Marktständen verkauft werden. Im angefochtenen Beschluss wurde beiden Nutzungen

die nachträgliche Bewilligung erteilt.

3.

Strittig ist einzig, ob die Parzelle hinreichend erschlossen

ist.

3.1

Eine genügende Erschliessung

eines Grundstücks im Sinn von Art. 19

Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und

§§ 233 ff. PBG liegt unter anderem dann vor, wenn dieses sowie die

darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zugänglich" sind.

Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in

tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und

Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer. Die Zufahrten

sollen sodann für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 PBG). Dies gilt auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen, durch

die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird (§ 233 Abs. 2 PGB).

3.2

Bei

der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen

Erschliessung steht der zuständigen

kommunalen Behörde nach langjähriger Rechtsprechung eine von der Rekursinstanz

zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (BGer 1C_433/2017,

E. 4.5.2 mit Hinweisen; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430,

E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere

prüft daher lediglich, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Spielraum

nicht überschritten hat. Dies ist gemäss der präzisierten Rechtsprechung des

Bundesgerichts nicht nur der Fall, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht

mehr vertretbar und damit willkürlich ist, sondern namentlich auch dann, wenn

sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen

leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit

verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019,

E. 3.5; VGr, 7. November 2019, VB.2019.00286, E. 4).

Das

Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner gemäss § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG beschränkten Kognition neben der

richtigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts die korrekte Anwendung des

Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli 2011, VB.2010.00433, E. 5.1).

4.

4.1

Zufahrten

müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch einerseits tatsächlich genügend und

andererseits rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 =

BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Diese rechtliche Sicherung umfasst den

Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung

einer Baute ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass

ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Der Nachweis kann

durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung

des berechtigten Eigentümers geleistet werden. Mit einem Revers muss sodann

noch gewährleistet sein, dass die Erschliessung dem fraglichen Bauvorhaben

dauernd zur Verfügung steht (für die Zufahrt ausdrücklich § 237 Abs. 4 PBG; vgl. zum Ganzen VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058,

E. 3.2.1; 24. Mai 2018, VB.2017.00334,

E. 7.2; 5. März 2015, VB.2014.00543, E. 3 = BEZ 2015

Nr. 27; 9. Mai 2012, VB.2011.00730,

E. 5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 743 f.).

Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis

offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem öffentlichen

Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies

der Fall ist, bedarf es im Kanton Zürich einer (in der Regel formlosen) Widmung

zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die

Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist

regelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum

erworben hat, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die Verfügungsmacht

kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der

Öffentlichkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen.

Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der Verfügungsmacht

auch die blosse Zustimmung des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere

Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein

jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine

entsprechende Widmung bewirken (zum Ganzen: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 743; VGr, 6. März 2014, VB.2013.00391, E. 4.1 ff.; 9. Mai

2012, VB.2011.00730, E. 5.3.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00025,

E. 4a/cc; BEZ 2006 Nr. 38; RB 1988 Nr. 64 =

BEZ 1989 Nr. 2; BGr,

5A_348/2012, E. 4.3; BGE 74 I 41, S. 48).

4.2

Das Baurekursgericht hielt fest, dass eine

wesentliche Nutzungsänderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliege,

zumal der Bed & Breakfast-Betrieb fünf

zusätzliche Pflichtabstellplätze ausgelöst habe, was unbestritten blieb. Die

Parteien sind sich sodann einig, dass der L-Weg aufgrund dessen geringer Breite

von 2,75 m (bzw. 2,3 m bei einer angrenzenden Stützmauer) sowie des

verengten Einlenkers für die Erschliessung des Baugrundstücks ungenügend ist.

Die Baukommission erachtete indes den I-Weg als sowohl in rechtlicher als auch

in tatsächlicher Hinsicht für die deklarierten Nutzungen genügend erschlossen.

Da die privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse am I-Weg beziehungsweise die im

Grundbuch eingetragenen Wegrechte für Dritte nicht ohne Weiteres erkennbar

wären, sei zwecks Schaffung klarer Verhältnisse das Recht der Grundstücke

Kat.-Nr. 02, 05 und 06, den I-Weg als Zufahrt zu benützen, im Grundbuch

auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 anzumerken.

4.3

Die Zugänglichkeit über den I-Weg würde

vorliegend in tatsächlicher Hinsicht unbestrittenermassen genügen. Das

Baurekursgericht gelangte indes zum Schluss, dass die Erschliessung über den

grundsätzlich hinreichend ausgebauten I-Weg rechtlich nicht gesichert sei. Als

Voraussetzung für die rechtliche Sicherung der Zufahrt ist strittig, ob der I-Weg,

welcher unbestrittenermassen im Privateigentum von zehn Miteigentümern steht,

durch schriftliche oder konkludente Widmung in den Gemeingebrauch übergegangen

und damit der Erschliessung des streitbetroffenen Grundstücks dient.

4.3.1

Unter dem Aspekt der Baureife beziehungsweise Erschliessung hatte die

Baukommission im aufgehobenen Beschluss ausgeführt, die Zufahrt zum

streitbetroffenen Grundstück erfolge über den I-Weg, welcher im Jahr 1979

vom seinerzeitigen Grundeigentümer als neue Quartierstrasse erstellt worden

sei. Dieser habe im gleichen Jahr schriftlich erklärt, der I-Weg dürfe für die

streitbetroffene (Kat.-Nr. 02), sowie zwei weitere Liegenschaften

(Kat.-Nrn. 05 und 06) als Zufahrt benützt werden. Damit liege für den I-Weg

eine bereits vor Jahrzehnten erfolgte Widmung zum Gemeingebrauch vor.

4.3.2

Dem Protokoll zum Genehmigungsbeschluss des

Erschliessungsstrassenprojekts I vom 24. Oktober 1978 kann entnommen

werden, dass angedacht worden war, die Liegenschaften M, N und O

(=Kat.-Nrn. 02, 05 und 06) möglicherweise in den darauffolgenden Jahren

über die neue Quartierstrasse zu erschliessen. Der Landeigentümer P wurde

entsprechend in Disp.-Ziff. 2 zur Abgabe einer Erklärung verpflichtet,

diese Möglichkeit zu gewähren. Dem Schreiben vom 5. Januar 1979 legte P

die verlangte Erklärung bei. Darin erklärte er die Grundeigentümer Liegenschaften M,

N und O (=Liegenschaften Kat.-Nrn. 05, 06 und 02) für berechtigt, den I-Weg

bei einer eventuellen Aufhebung der Einmündung des L-Wegs in die J-Strasse als

Zugang zu benutzen.

4.3.3

Das Baurekursgericht erwog diesbezüglich zu Recht, das vorgebrachte

Schreiben enthalte keine bedingungslose Zustimmung des damaligen Eigentümers zur

Nutzung des I-Wegs. Dieser habe unmissverständlich vorgegeben, dass erst bei

einer allfälligen Aufhebung der Einmündung des L-Wegs in die J-Strasse der I-Weg

als Erschliessungsweg benutzt werden dürfe. Diese Nutzungsvoraussetzung sei

indes bis heute nicht erfüllt. Die entsprechende Einmündung bestehe nach wie

vor und sei – wie auch der übrige Weg – in einwandfreiem baulichem Zustand.

Zwar sei der Einmündungsbereich im Lauf der Jahre baulich verändert, der

geplante Rückbau jedoch nie vollzogen worden.

4.3.4

Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die

zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Aus dem Schreiben von P als damaligem

Eigentümer kann keine (unbedingte) Zustimmung zur Widmung zum Gemeingebrauch abgeleitet werden, welche für

die Verfügungsmacht der Gemeinde genügen würde. Er hat seine Zustimmung

ausdrücklich vom Eintreten einer Bedingung abhängig gemacht, was bis heute

nicht erfolgt ist. Im Beschluss von 1978 war ebenfalls lediglich von der

"Möglichkeit" einer Erschliessung die Rede, welche gewährt werden

sollte (E. 4.2.2) und genügte die bedingte Zustimmung zur Erfüllung der

dort statuierten Nebenbestimmung. Abgesehen davon ging es lediglich um die

Erschliessung dreier konkreter Grundstücke und nicht um die allgemeine

Befahrung. Der Nachweis, dass eine Widmung zum Gemeingebrauch vorliegt, gelingt

damit nicht. Auch kann ein solcher nicht daraus abgeleitet werden, dass der

I-Weg vom seinerzeitigen Grundeigentümer als neue Quartierstrasse erstellt

worden und von den anstossenden Grundstücken seither für die strassenseitige

Erschliessung genutzt wird. Indes

könnte auch ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die

Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (vgl. E. 4.1). Entgegen

dem Vorbringen der Beschwerdeführerin hat das Baurekursgericht das Vorliegen

einer solchen konkludenten Widmung geprüft.

4.3.5

So erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, anlässlich des Lokaltermins

habe festgestellt werden können, dass die Ausfahrt der Garage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 05 sowie diejenige des Carports auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 06 baulich derart ausgerichtet seien, dass die Zufahrten

praktisch nur über den L-Weg möglich seien. Auch die Umgebungsgestaltung auf

dem Baugrundstück sei auf eine Erschliessung über den L-Weg ausgerichtet.

Offenbar hätten die Parteien den I-Weg seit jeher als Privatstrasse qualifiziert,

welche dem Baugrundstück nicht zur Verfügung stehe. Lediglich die Gäste des Bed & Breakfast schienen sich

nicht daran gehalten und den I-Weg als Zufahrt genutzt zu haben. Anders würden

sich die seit Jahren bestehenden, aktenkundigen Reklamationen der Eigentümer

des I-Wegs gegen Lieferanten und Besucher des Bed & Breakfast nicht erklären lassen. Die Baukommission und die

Bauherrschaft hätten denn auch gegenüber den Rekurrierenden erklärt, die

Problematik sei bekannt und die Gäste würden darauf hingewiesen,

ausschliesslich den L-Weg als Zufahrt zu nutzen.

4.3.6

Das Baurekursgericht hat sich gestützt auf die Akten und die Erkenntnisse

am Augenschein ausführlich mit der konkreten Erschliessungssituation des

streitbetroffenen Grundstücks befasst. Diese Erwägungen, mit denen es das

Vorliegen einer konkludenten Widmung verneint hat, erweisen sich entgegen dem

Vorbringen der Beschwerdeführerin als nachvollziehbar und sind nicht zu

beanstanden. Eine konkludente

Widmung zum Gemeingebrauch liegt nicht vor. Der Nachweis einer solchen gelingt,

wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht.

4.3.7

Einer Äusserung in der privaten E-Mail-Korrespondenz vom 9. August

2019.

kann zwar entnommen werden, dass die Bauherrschaft bis vor einigen Jahren

täglich bis zu 15 Hin- und Wegfahrten über den I-Weg getätigt haben soll.

Allein daraus kann indes kein

jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit abgeleitet

werden, welcher eine entsprechende Widmung bewirkt hätte. Auch wenn dies von

den Miteigentümern des I-Wegs geduldet worden wäre, so wurde die Befahrung

durch die Gäste des B & B

jedenfalls nicht widerspruchslos hingenommen. Zudem scheint bereits der frühere

Eigentümer O, welcher die Liegenschaft 2004 an die Bauherrschaft

verkaufte, gemäss eigenen Angaben auf ausdrückliches Verlangen immer den L-Weg

und nicht den I-Weg als Zufahrt benutzt zu haben. Abgesehen davon würde die

blosse Duldung für eine konkludente Widmung auch nicht genügen (vgl. VGr, 6. März

2014, VB.2013.00391, E. 5.5.2).

4.3.8

Das Argument, der I-Weg dürfe

mangels strassenverkehrsrechtlichen Einschränkungen von der Allgemeinheit

uneingeschränkt befahren werden und diene damit einem unbestimmten

Benutzerkreis, verfängt nach dem Gesagten nicht. Die Eigentümer haben lediglich

bis anhin kein entsprechendes zivilrechtliches Verbot erwirkt. Ebenso wenig

kann die Beschwerdeführerin etwas aus dem Vorbringen ableiten, dass die

Erschliessungssituation des Baugrundstücks unbefriedigend sei und die Zufahrt

über den L-Weg keine sinnvolle Erschliessung (mehr) darstelle. Bezüglich

des Arguments der Schneeräumung durch die Gemeinde ist schliesslich Folgendes

festzuhalten: Das Winterdienstkonzept der Gemeinde Turbenthal von 2016 enthält

unter Ziffer 5 Richtlinien für Privatstrassen. Demgemäss werden private

Quartierstrassen wie die vorliegende ab einer gewissen Grösse auf schriftliches

Gesuch hin gepfadet (sog. Weissräumung, Ziffer 5.1). Dies stellt, wie das

Baurekursgericht zutreffend erwog, kein Indiz für die behauptete (konkludente)

Widmung des I-Wegs für den öffentlichen Gebrauch dar.

4.4

Zusammenfassend

ist der Schluss der Vorinstanz, dass die Erschliessung für die (wesentliche) Nutzungsänderung

über den infrage stehenden Zufahrtsweg rechtlich nicht gesichert ist und damit

als ungenügend zu betrachten sei, nicht zu beanstanden. Das streitbetroffene

Bauvorhaben ist damit mangels genügender Erschliessung

nicht bewilligungsfähig. Der

angefochtene Rekursentscheid erwies sich sowohl in rechtlicher als auch in

tatsächlicher Hinsicht nicht als fehlerhaft. Die Vorinstanz hat zu Recht in den

Beurteilungsspielraum der Baukommission eingegriffen. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr ist sie antragsgemäss zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich

insgesamt Fr. 3'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 3'280.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin

wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft von

Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …