Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00614

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00614

VB.2020.00641

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1. Baukommission Rüschlikon,

vertreten durch RA Aund/oder M.A. B,

2. C, vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1.

E,

1.2.

F,

beide vertreten durch RA G,

2.

H, vertreten durch RA J,

3.

I, vertreten durch RA N,

Beschwerdegegnerschaft,

und

C,

vertreten durch RA D,

Baukommission Rüschlikon,

vertreten durch RA A

und/oder M.A. B,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Rüschlikon

erteilte C am 12. Dezember 2019 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche

Bewilligung

für den Abbruch der

bestehenden Gebäude Assek.-Nr. 01 und 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

an der K-Strasse 04 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs

Wohneinheiten und einem Studio, einer Unterniveaugarage mit

14 Fahrzeugabstellplätzen und einem Aussenparkplatz.

Dagegen rekurrierten E und F am 10. Februar 2020

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des

Beschlusses. Gleichentags erhob auch H Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragte, den Entscheid aufzuheben. I rekurrierte am 13. Februar

2020 ebenfalls beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des

Entscheids. Am 27. Mai 2020 führte die 2. Abteilung des

Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal

durch. Mit Entscheid vom 21. Juli 2020 vereinigte das Baurekursgericht die

drei Rekurse, hiess sie gut und hob den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 12. Dezember 2019 auf.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob die Baukommission

Rüschlikon am 10. September 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich [VB.2020.00614] und beantragte, den

angefochtenen Entscheid aufzuheben und die

Baubewilligung vom 12. Dezember 2020 [recte: 2019] zu bestätigen.

Eventuell sei der angefochtene

Entscheid aufzuheben und die Sache

zur Beurteilung der weiteren Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann verlangte sie eine Parteientschädigung

für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

C erhob am 14. September

2020.

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

[VB.2020.00641] und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben

und die beantragte baurechtliche Bewilligung

wiederherzustellen. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben

und die Akten zur ergänzenden Beurteilung und zum Neuentscheid an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann

verlangte er eine Parteientschädigung.

Das

Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission

Rüschlikon beantragte am 6. Oktober 2020, die

Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641 zu vereinigen und die Beschwerde in

VB.2020.00641 gutzuheissen. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020

beantragte H die Beschwerden abzuweisen,

soweit auf diese einzutreten sei, die Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641

zu vereinigen sowie eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.

Tags darauf beantragte auch I, die Beschwerden abzuweisen sowie eine

Parteientschädigung. E und F beantragten am 19. Oktober 2020 unter Entschädigungsfolgen

ebenfalls die Abweisung der Beschwerden.

Mit Präsidialverfügung

vom 21. Oktober 2020 wurden die Beschwerdeverfahren VB.2020.00614 und

VB.2020.00641 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die

Akten im Verfahren VB.2020.00614.

Am 4. November

2020.

replizierte C unter Festhaltung an den gestellten Anträgen. Die Replik

der Baukommission Rüschlikon erfolgte am 17. November

2020.

mit unveränderten Anträgen. E und F duplizierten am 4. Dezember

2020.

unter Beibehaltung der bisherigen Anträge; ebenso wie H am 10. Dezember

2020.

I verzichtete stillschweigend auf das Einreichen einer Duplik. Die Baukommission Rüschlikon und C verzichteten mit

Eingaben vom 16. Dezember 2020 beziehungsweise 7. Januar 2021 auf eine weitere

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Der Beschwerdeführer 2 (aus

VB.2020.00641) ist als Bauherr ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestützt

auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde

legitimiert.

1.3

Die Baukommission Rüschlikon (Beschwerdeführerin 1,

aus VB.2020.00614) rügt eine Verletzung der Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]). Als eigenständige Kommission i. S. v. § 51

des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 40

Gemeindeordnung Rüschlikon vom 17. Mai 2009) kommt ihr Organeigenschaft zu

(§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist,

selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend – ihre

Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa

Morgenbesser/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus

Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, Zürich etc.

2017, § 172 N. 3). Aufgrund ihrer Eigenschaft als

Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt

berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i. V. m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.

Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407).

Da sich die Baukommission Rüschlikon in

vertretbarer Weise auf ihre Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist

ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie

tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des

Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai

2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September

2017, 1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 118).

1.4

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 10. April 2001

(BZO) in der Wohnzone W2A in der zweiten Bautiefe und grenzt gegen Osten

an den zur inventarisierten Gebäude L gehörenden Park (Kat.-Nr. 05). Die

nördlich und nordöstlich gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 07 sowie die

östlich angrenzenden und nordöstlich weiterführenden Wegparzellen

Kat.-Nrn. 08 und 09 stehen im Eigentum der beiden Töchter des Bauherrn.

Letzterer plant, die zwei bestehenden Altbauten Assek.-Nrn. 01 und 02 abzubrechen

und durch ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage zu ersetzen. Ein Teil der

dazu erforderlichen Ausnützung soll von den beiden Wegparzellen Kat.-Nrn. 08

und 09 sowie von der Parzelle Kat.-Nr. 06 auf die Bauparzelle transferiert

werden.

2.2

Strittig

waren und sind einerseits die Höhe der Ausnützungsübertragung

und des dadurch gegenüber der Regelbauweise um

11,6 % erhöhten Bauvolumens sowie andererseits die Einordnung und

Gestaltung der Neubaute. Die Baukommission macht geltend, das Baurekursgericht

habe diesbezüglich in zweifacher Hinsicht in ihre Gemeindeautonomie

eingegriffen und diese verletzt. Sie wehrt sich gegen den Vorwurf des

Baurekursgerichts, sie habe sich bei der Beurteilung des Bauprojekts von

unsachlichen Kriterien leiten lassen. Es habe kein Anlass bestanden, in ihr

pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen einzugreifen. Ähnlich rügt auch der Bauherr,

das Baurekursgericht habe die sachlich vertretbare Argumentation der Baukommission

in rechtsverletzender Weise durch seine eigene Würdigung ersetzt.

3.

3.1

Die

zulässige Ausnützung wird in den Bau- und Zonenordnungen durch Ausnützungs-,

Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern festgelegt (§ 251 lit. a PBG in der bisherigen

Fassung; vgl. Abs. 2 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September

2015). Für die vorliegend massgebende Wohnzone W2A

wurden die Überbauungsziffer und die

Freiflächenziffer, welche die zulässige Gebäudefläche im Verhältnis zur

Grundstücksfläche beschränken (vgl. § 254 PBG), auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). Die

Überbauungsziffer erhöht sich in dieser Zone um 7,5, wenn auf ein Vollgeschoss

verzichtet wird und eine Reduktion der maximalen Gebäudehöhe um mindestens

3.

m erfolgt (Art. 18 Abs. 3 BZO).

Zulässig sind gemäss Art. 18 Abs. 1

BZO ferner zwei Vollgeschosse, eine Gebäudehöhe von 8,1 m und eine

Gebäudelänge von 30 m. Schliesslich muss der Grundabstand nach dieser

Bestimmung mindestens 6 m betragen.

3.2

Bei

einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte

Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück

angerechnet (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800 = BEZ 2014

Nr. 2, E. 3.4; BGr, 27. Juni

2013, 1C.52/2013, E. 5.2; 3. Oktober

2008, 1C_416/2007, E. 2.1 mit Hinweisen).

3.2.1

Über die Zulässigkeit derartiger

Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG

bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung

die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten

Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone (vgl. § 251 lit. a i. V. m. § 254 PBG). Aus dieser Bestimmung

leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen

verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich

zulässig sind (BGr, 27. Juni 2013, 1C_52/2013, E. 5.2 und 5.3;

6.

Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6; 5. September 1997, 1P.193/1997 =

ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c mit Hinweisen).

3.2.2

Eine quantitative Begrenzung für

Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz

ebenfalls nicht. Solange das

Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet

diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und

Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit

Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005, E. 3.1 und 3.4). Eine

Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die

Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen

darf (VGr, 2. März 2017, VB.2016.00493, E. 2.4; 30. Juni 2010,

VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; 25. Oktober 2006,

VB.2006.00272, E. 3.3 = BEZ 2006

Nr. 54; BEZ 1994 Nr. 15; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019,

S. 822 und 931).

3.2.3

§ 238 Abs. 1 PBG fordert, dass Bauten im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre

bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen. Die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme

verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen

Bauvolumens. Ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist

daher besonders sorgfältig zu gestalten. Besonders

hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen

ist (VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036,

E. 3.3 mit weiterem Hinweis). Um den Anforderungen von

§ 238 PBG zu genügen, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung

zu einem Baukörper führt, welcher den Rahmen der zonengemässen, durch

Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen

und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen

würde (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00784, E. 4.6.1; 11. April 2017, VB.2016.00676,

E. 4.3 = BEZ 2017 Nr. 12; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 931).

3.3

Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden,

§ 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu

konkretisieren. Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht nicht bereits von

der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der

Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr

darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn

diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs-

und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr

Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist.

Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei

vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem

Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip

und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.

Eine kommunale

Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und

Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser

Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den

privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der

geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der

Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,

weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie

einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen

Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (zum Ganzen: BGE 145 I 52 E. 3.6). Dies gilt auch bezüglich der gestalterischen Beurteilung eines

Bauvorhabens im Zusammenhang mit der vorliegend strittigen

Ausnützungsübertragung.

Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen

(§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).

3.4

Gemäss

den tatsächlichen Feststellungen des Baurekursgerichts beträgt die massgebliche

Grundfläche des Baugrundstücks vorliegend 516 m2. Bei einer zulässigen

Überbauungsziffer von 25 % wäre darauf folglich die Realisierung eines

Hauptgebäudes mit einer oberirdischen Gebäudefläche von 129 m2

möglich (vgl. § 256 PBG). Geplant ist indes eine oberirdische

Gebäudefläche von 189 m2. Die um 60 m2 (46,5 %)

grössere Gebäudefläche soll mittels Übertragung von Ausnützungsreserven der

benachbarten Grundstücke ermöglicht werden (50 m2 vom

Grundstück Kat.-Nr. 06 sowie 6 m2 bzw. 4 m2

von den Weggrundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09). Damit würde sich die

Überbauungsziffer um 11,6 % von 25 % auf 36,6 % erhöhen.

3.4.1

Das geplante Gebäude weist die maximal

mögliche Höhe von 8,10 m und eine Gebäudelänge von 15,64 m auf. Es

hält somit die gesetzliche Gebäudelänge von maximal 30 m ein und auch die

maximale Geschossanzahl wird mit einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei Vollgeschossen

und zwei Dachgeschossen nicht überschritten (vgl. Art. 18 Abs. 1

BZO). Insoweit bewegt sich das Bauprojekt (unbestrittenermassen) in dem von den

übrigen Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen. Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung

der Grundmasse die geplante Baute allerdings noch nicht quartierverträglich. Als

Erstes ist daher nachfolgend die

strittige Höhe der Ausnützungsübertragung beziehungsweise die Einbettung des dadurch erhöhten

Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld zu überprüfen.

3.4.2

Während die Baukommission die Ansicht vertrat, das Neubauprojekt überborde

mit seinen Abmessungen und seiner Gestaltung im Quartier nicht und das

Vorliegen der negativen Voraussetzungen verneinte, steht die Baute gemäss

Baurekursgericht zur Grundstücksfläche in einem Verhältnis, welches die

Überbauungsstruktur im Quartier sprenge. Letzterem stimmte der Baukommission

mit Blick auf den sogenannten Schwarzplan insofern zu, als sich der Neubau in

seiner Grundfläche nicht von den umliegenden Gebäuden abhebe. Ein isolierter

Blick auf die Abmessungen des geplanten Gebäudes und deren Vergleich mit

denjenigen der umliegenden Bauten reiche jedoch nicht für die Beurteilung, ob

das Projekt zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz

führe. Hierzu gehörten auch das Verhältnis zwischen Gebäude und Fläche

innerhalb des Baugrundstücks und ein entsprechender Blick auf die umliegenden

Grundstücke. Bei genauerer Betrachtung des Katasterplans erscheine die nicht

überbaute Grundstücksfläche im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken als zu

klein oder umgekehrt der geplante Bau auf dem relativ kleinen Baugrundstück als

übermässig gross. Dieser Eindruck habe sich am Augenschein bestätigt, wobei

anzumerken sei, dass die an drei Gebäudeseiten geplanten, sich über beide

Vollgeschosse bis auf 1 m über das gewachsene Terrain erstreckenden Erker

mit einer Tiefe von 1 m bzw. 1,5 m nicht einmal ausgesteckt gewesen

seien. Das Baurekursgericht liess in der Folge offen, ob die Erker als solche

im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG zu qualifizieren oder ob diese an die

Überbauungsziffer anzurechnen wären, bezog sie indes bei der Frage der Einordnung

mit ein. Es erwog, das ohnehin quartieruntypische Verhältnis von Gebäude und

Umschwung würde durch die Erker zusätzlich verstärkt.

Weiter führte das Baurekursgericht zusammengefasst aus,

das Argument der Baukommission, das Bauvorhaben bewege sich innerhalb der

Vorgaben von Art. 18 Abs. 1 BZO verfange nicht. Bei den in dieser

Bestimmung vorgegebenen Massen handle es sich um Maximalmasse, welche immer im

Verhältnis zur Grundstücksgrösse stehen müssten, was nicht zuletzt durch die

Überbauungsziffer ausgedrückt werde. So könnte auf dem 23,7 m langen

Grundstück kein 24 m langes Gebäude erstellt werden, wie auf dem

benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 07, welches über 36 m lang sei. Die

angeführten weiteren Bauten in der Umgebung mit ähnlichen oder höheren Gebäudegrundflächen

befänden sich allesamt auf grösseren Grundstücken.

Überdies sei für die Wohnzone W2A ohnehin bereits die

höchste maximale Überbauungsziffer für Wohnzonen in Rüschlikon vorgesehen.

Diese könne zwar bei Verzicht auf ein Vollgeschoss und Reduktion der

Gebäudehöhe um 7,5 Prozentpunkte erhöht werden (Art. 18 Abs. 3

BZO, vgl. E. 3.1), das vorliegende Bauprojekt sehe jedoch eine Erhöhung um

gar 11,6 % ohne einen solchen Verzicht (sondern mittels

Ausnützungstransfer) vor. Darüber hinaus würden auch noch Erker angehängt,

wodurch das Gebäudevolumen optisch sogar noch vergrössert werde. Eine Erhöhung

um 11,6 Prozentpunkte, welche die Nutzungsordnung nicht faktisch ausser

Kraft setzen würde, sei höchstens unter den Voraussetzungen von Art. 18

Abs. 3 BZO und ohne die Erker denkbar.

3.4.3

Als Erstes hat das Baurekursgericht zutreffend festgehalten, eine

Auseinandersetzung der Baukommission mit dem Verhältnis des geplanten

Gebäudevolumens zur verfügbaren Grundstücksfläche und der im Quartier

vorherrschenden Überbauungsstruktur sei kaum ersichtlich. Die Rüge, die

Vorinstanz habe die sachlich vertretbare Würdigung der Baukommission durch ihre

eigene Beurteilung ersetzt, verfängt daher nicht. Mit den zitierten

Ausführungen hat das Baurekursgericht sodann einlässlich begründet, weshalb es

die für einen Ausnützungstransfer erforderlichen Voraussetzungen als nicht

erfüllt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das

Gericht dem geplanten Neubau eine Einbettung

des erhöhten Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld

abspricht. Auf die entsprechenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG).

Massgeblich ist nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, ob sich die projektierte Baute mit dem

erhöhten Volumen so in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpasst,

sodass trotz dieses volumetrischen Spannungsverhältnisses und des

vergleichsweise geringeren Umschwungs eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung

erreicht wird (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 4.4).

Das Baurekursgericht kam in dieser Hinsicht zu Recht zum Schluss, insgesamt

ergebe sich der Eindruck einer für diese Grundstücksfläche viel zu massiven

Baute, welche die durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägte Überbauungsstruktur

sprenge. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, hält diese Beurteilung der

Überprüfung durch das Verwaltungsgericht stand (vgl. dazu auch sogleich unter

E. 4).

Die Bestimmungen über die zulässige Ausnützung gewährleisten

nicht die einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten, weshalb

der Vergleich der Beschwerdeführenden mit umliegenden Liegenschaften nicht

verfängt. Die Grösse der Bauten wird bei sämtlichen Ausnützungsbestimmungen von

der Parzellengrösse abhängig gemacht, welche sehr unterschiedlich sein kann. Es

kommt daher sehr wohl auf die Parzellengrösse an. Denn mit den

Ausnützungsbestimmungen soll erreicht werden, dass in der Bauzone gesamthaft

gesehen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird (BGr, 16. Oktober

2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005,

1P.459/2004, E. 4.2.3). Die Vorinstanz nennt daher den entscheidenden

Punkt, wenn es die Nutzungsordnung als faktisch ausser Kraft gesetzt erachtet

und damit sinngemäss ausführt, die für die betroffene Zone angestrebte bauliche

Dichte werde durch die vorgesehene Übertragung von Ausnützungsfläche untergraben.

Inwiefern der vorinstanzliche Vergleich mit der Überbauungsstruktur in der Zone

nicht angezeigt sein sollte, ist vor dem Hintergrund der zitierten

Rechtsprechung nicht ersichtlich und wird vom Bauherrn auch nicht weiter

dargelegt. Ebenso wenig führt er nachvollziehbar aus, wo sich die Vorinstanz in

ihren Ausführungen widersprochen haben sollte.

Auch wenn die verdichtete Bauweise mit Blick auf die Ziele

und Grundsätze des RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni

1979) zunehmend an Bedeutung gewinnt und keine gesetzlich geregelte Obergrenze

für Ausnützungsübertragungen besteht, verträgt sich die geplante und von der

Baukommission zugelassene bauliche Dichte mit Blick auf die bauliche Umgebung –

wie das Baurekursgericht zu Recht erwog – nicht mehr mit den Anforderungen von

§ 238 PBG. Insbesondere nachdem das RPG eine hochwertige

Siedlungsentwicklung nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c

RPG), was voraussetzt, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit möglich

Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).

Die Baukommission stimmt grundsätzlich zu, dass der verbleibende Umschwung im

Verhältnis zum Baukörper verglichen mit anderen Objekten kleiner ausfällt. Die

geltend gemachten, in der Umgebung vorhandenen baulichen Reserven stehen einer

derartigen Ausnützung mit Blick auf die Einordnung jedoch gerade entgegen.

Entgegen dem Vorbringen der Baukommission ist die Nutzung des Umschwungs bei

der Beurteilung der Einordnung des Gebäudevolumens nicht relevant.

Garagenrampen, Sitzplätze und Ähnliches haben auf das Erscheinungsbild des

Hauptgebäudes in dieser Hinsicht keinen Einfluss. Dass keine besonderen Gebäude

geplant sind und die dafür zur Verfügung stehende Überbauungsziffer von

5.

% nicht konsumiert wurde, vermag das volumetrische Spannungsverhältnis von Baute(n) und

Grundstücksfläche schliesslich nicht zu verbessern, sondern würde dieses im

Gegenteil verschlimmern.

Einen Anhaltspunkt, welche bauliche Dichte noch

zonenverträglich ist, stellt die Regelung von Art. 18 Abs. 3 BZO dar,

welche eine Erhöhung der Überbauungsziffer bis auf 32,5 % zulässt, dafür

jedoch Kompensationen fordert. Bei Arealüberbauungen ist in der massgeblichen

Zone – bei besonders guter Gestaltung – sodann bloss eine Erhöhung auf

27.

% möglich (Art. 48 BZO). Es darf ferner nicht vergessen werden,

dass die Überbauungsziffer das Verhältnis zwischen Grundstücks- und

Gebäudefläche beschränkt (§ 254 Abs. 1 i. V. m.

§ Art. 256 Abs. 1 PBG), um Fläche freizuhalten und die

ausreichende Belichtung und Besonnung benachbarter Gebäude sicherzustellen

(vgl. BGr, 20. April 2016, 1C_463/2015, E. 3.1; BGE 127 I 44,

E. 2d). Auch wenn das Baurekursgericht zutreffend ausführte, eine

Kombination von Ausnützungstransfer und Näherbaurecht sei zulässig, erscheint

deren Grössenordnung vorliegend auch vor dem Hintergrund des Nachbarschutzes

fragwürdig. Schliesslich ist zu bedenken, dass sich die geplante Baute in

unmittelbarer Nachbarschaft zum inventarisierten Gebäude L befindet,

welches von einer grosszügigen Parkanlage umgeben ist und sich das

Ausnützungsausmass erst recht nicht mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG verträgt. Das Argument der beabsichtigten Konzentration des

Bauvolumens in die zweite Baureihe ist daher ebenfalls nicht zielführend. Zusammenfassend erweist sich die

baurekursgerichtliche Beurteilung des Ausnützungstransfers anhand der Kriterien

der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtmässig und verletzt die

Gemeindeautonomie der Beschwerdeführerin nicht.

4.

4.1

Strittig

ist nicht nur die an § 238 PBG gemessene Einordnung des geplanten

Bauvolumens in die Überbauungsstruktur im Zusammenhang mit der

Ausnützungsübertragung, sondern auch die gemäss § 238 PBG gestellten Anforderungen an die Einordnung und

Gestaltung. Vorliegend massgebend ist aufgrund des benachbarten Inventarobjekts

Gebäude L § 238 Abs. 2 PBG, wonach auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen ist. Die

durch § 238 PBG geforderte Rücksichtnahme verlangt, wie gesehen (vgl.

E. 3.1), einerseits eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung

des zulässigen Bauvolumens. Andererseits ist ein Gebäude, dessen Volumen sich

aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten (VGr, 24. November

2015, VB.2015.00065, E. 5.3; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,

E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 660).

4.2

Die

Baukommission wehrt sich gegen den Vorwurf des

Baurekursgerichts, sie habe sich bei der gestalterischen Beurteilung des

Bauprojekts von unsachlichen Kriterien leiten lassen und macht einen

unzulässigen Eingriff in ihren Ermessenspielraum geltend. Hinsichtlich der vorinstanzlichen und der

verwaltungsgerichtlichen Kognition bei der Überprüfung von § 238 Abs. 2 PBG kann vollumfänglich auf das in E. 3.3 Gesagte verwiesen

werden.

4.2.1

In seinem Beschluss attestierte die Baukommission dem Bauvorhaben eine gute

Gestaltung und Einordnung. Sie führte dazu aus, der Neubaukörper selbst zeichne

sich durch eine moderne und zeitgenössische Architektursprache aus, die auch

auf die modernen Wohnbedürfnisse reagiere. Durch die klare Formen- und

Materialsprache entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild.

Auch bezüglich Grösse, Stellung und Körnigkeit ordne sich das Vorhaben gut in

die bestehende Bebauungsstruktur und Umgebung ein.

Ergänzend begründete die Baukommission ihre Ansicht in der

Rekursantwort damit, die gestalterische Ausbildung beziehungsweise die Kubatur

sowie die architektonischen Elemente des Baukörpers orientierten sich am

umliegenden Gebiet, welches von Einzel- und Mehrfamilienbauten mit

unterschiedlicher baulicher Ausgestaltung geprägt sei. Sowohl die Fenster im

Dachbereich, die Erker als auch die Balkone würden eine Verfeinerung der

Fassaden und einen angemessenen Übergang zu den angrenzenden Liegenschaften

schaffen. Durch die Höhenstaffelung werde zudem eine gute Massstäblichkeit

erreicht. Sodann nehme die Gestaltung der Dachform Bezug auf die umliegenden Gebäude

und fügten sich harmonisch in das Gebiet ein. Da die Baute zudem in der zweiten

Bautiefe zu stehen komme, bestehe kein optischer Bezug zur K-Strasse

beziehungsweise zur M-Gasse.

4.2.2

Das

Baurekursgericht führte zur Begründung seines abweichenden Einordnungsentscheids

zusammengefasst aus, das Baugrundstück befinde sich in zweiter Bautiefe und sei

von Ein- und Mehrfamilienhäusern mit gegen aussen klar abgegrenzten,

grosszügigen Gartenanlagen umgeben. Gegen Osten grenze es an den Park des

inventarisierten Gebäudes L.

Unter Hinweis auf act. … erwog das Baurekursgericht, von einem

eleganten, homogenen Erscheinungsbild könne kaum die Rede sein. Vielmehr handle

es sich um eine inhomogene und durch die Vorsprünge, Abgrabungen und

Dachgestaltung sehr unruhig wirkende Baute. Ein besonderer Gestaltungswille sei

allenfalls dahingehend erkennbar, dass vom Untergeschoss mit dem muldenförmigen

Aussenbereich bis zum von Dachfenstern, -aufbauten und -einschnitten geprägten

Dachgeschoss der Wohnraum möglichst optimal nutzbar sei. Für den bei der

Beurteilung von § 238 PBG relevanten Aussenbereich resultiere dadurch

jedoch sicher keine gute Gestaltung. Von einer klaren Formensprache könne

ebenfalls nicht die Rede sein. Der Baute für sich könne allenfalls mit gutem

Willen noch eine befriedigende Gestaltung attestiert werden. Im Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung vermöge sie sich durch die den

Quartiercharakter sprengende Volumenmassierung indes nicht einmal befriedigend,

geschweige denn gut einzuordnen.

4.2.3

Anders als bei der Ausnützungsübertragung

hat die Baukommission ihre Ansicht bezüglich der Einordnung und Gestaltung

spätestens in den Rekursantworten – und damit rechtzeitig – ausreichend

begründet. Die Vorinstanz hat sich indes in ihrem Entscheid damit auseinandergesetzt

und das Fehlen einer Beziehung zwischen der

voluminösen Baute mit unruhiger Fassadengestaltung zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung in nachvollziehbarer Weise begründet.

Wenn die Baukommission

vorbringt, die Vorinstanz habe bestätigt, dass die geplante Baute den

Einordnungsanforderungen genüge, verkennt sie zweierlei: Erstens beurteilte die

Vorinstanz die Gestaltung der Baute an sich zu Recht als höchstens

befriedigend. Erforderlich wäre indes aufgrund des benachbarten Inventarobjekts

Gebäude L eine gute Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Zweitens ist nicht bloss eine gute Gestaltung der Baute an sich

erforderlich, sondern auch deren gute Einordnung in die bauliche und

landschaftliche Umgebung für die Erfüllung der Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG.

Durch die zweigeschossige

Dachform vermag die Baute allenfalls kleiner erscheinen. Eine aufgrund des

dennoch grossen Volumens erforderliche besonders sorgfältige Gestaltung ist

jedoch nicht erkennbar. Erforderlich wäre eine ruhigere, zurückhaltendere

Gestaltung. Die mit den Erkern ausladende Fassadengestaltung, die

quartieratypische Befensterung sowie die zweistöckige, überladene

Dachgestaltung bewirken ein auffälliges Erscheinungsbild und erreichen das

Prädikat einer besonders sorgfältigen beziehungsweise guten Gestaltung nicht.

Dass sich die geplante Baute

in der zweiten Bautiefe befindet, ändert daran nichts; ebenso wenig führt die

Heterogenität des Quartiers mit Bauten ähnlich grossen Volumens zu einer

abweichenden Beurteilung. Sodann ist die voluminöse, grundstücksausfüllende

Baute nicht nur quartieruntypisch, sondern lässt auch jegliche Rücksichtnahme

auf das unmittelbar benachbarte, in grosszügiger Parklandschaft liegende

Inventarobjekt vermissen. Die mit dem Gebäude L korrespondierende Wahl des

Zinnendachs reicht dazu nicht aus.

4.3

Zusammengefasst

hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in

Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem

Gesagten sachlich nicht vertretbar. Die geplante Baute erweist sich als nicht

Dispositiv

bewilligungsfähig. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht

überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der

Baukommission nicht. Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das

Baurekursgericht ist demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies führt zur

Abweisung der Beschwerde.

5.

5.1 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

unterliegenden Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.2 Hingegen

sind sie zu gleichen Teilen zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 (gemeinsam) sowie 3 und 4 (je einzeln) eine

Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 525.-- Zustellkosten,

Fr. 7'525.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden 1

und 2 werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 1 (gemeinsam) sowie 2 und 3 (je einzeln) eine

Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …