Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00619

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00619

Urteil

der 1. Kammer

vom 4. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4.1 D,

4.2 E,

5. F,

6. G,

7.1 H,

7.2 I,

8.1 J,

8.2 K,

9.1 L,

9.2 M,

10.1 N,

10.2 O,

alle vertreten durch RA lic. iur. P,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Stiftung Q,

vertreten durch RA R,

2. Planungs- und Baukommission Thalwil,

vertreten durch RA S,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 4. Juli 2019 erteilte die

Planungs- und Baukommission Thalwil der Stiftung Q die baurechtliche

Bewilligung für Attikaaufstockungen, diverse Umbaumassnahmen und

Fassadenneugestaltungen an den Gebäuden T-Strasse 01–02 und U-Strasse 03–04

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in Thalwil.

Erwägungen

II.

Den dagegen am 19. August 2019 von den Beschwerdeführenden 1.–10.2

sowie W erhobenen Nachbarrekurs wies das Baurekursgericht am 7. Juli 2020

ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Hiergegen erhoben die Beschwerdeführenden 1.–10.2 am

10.

September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

Zudem sei den Beschwerdeführenden für dieses und das vorinstanzliche Verfahren

eine angemessene Entschädigung zuzusprechen und die Gerichtskosten für beide

Verfahren seien den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen.

Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Die Stiftung Q beantragte am 15. Oktober 2020

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Das

Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden hielten mit Replik vom

12.

November 2020 an ihren Anträgen fest, wie auch die Stiftung Q und

die Planungs- und Baukommission Thalwil in ihren Duplikschriften vom 2. resp.

3.

Dezember 2020. Die Triplik der Beschwerdeführenden wurde am

15.

Januar 2020 erstattet, die Quadruplik der Stiftung Q am

1.

Februar 2021. Die Beschwerdeführenden liessen sich in der Folge nicht

mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil in der dreigeschossigen

Wohnzone W3. Zu beurteilen sind Aufstockungen mittels Attikageschossen,

diverse Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen im Rahmen einer

Arealüberbauung an den Gebäuden T-Strasse 01–02 und U-Strasse 03–04.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die Arealüberbauungsvorschriften gemäss

§ 71 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) und Art. 22 Abs. 1 in Verbindung mit

Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) seien

verletzt. Die BZO gestatte für Arealüberbauungen bloss eine Erhöhung der

Geschosszahl, nicht aber eine solche der Gebäudehöhe. Hinzu komme, dass

Art. 22 Abs. 1 BZO eine Erhöhung der Geschosszahl bloss für einzelne

Gebäude oder Gebäudeteile und nicht flächendeckend gestatte, was jedoch

vorliegend so geplant worden sei. Weiter mangle es dem Bauprojekt an der von

§ 71 PBG geforderten besonders guten Gestaltung.

3.2

3.2.1

Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen

von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung

festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere

bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von

der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Im Gegenzug zu

den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt

§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen

und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten,

dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt

§ 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie

deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und

ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der

Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und

architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohn­hygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher

durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt

werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung

vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen

weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen

Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen

Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb.

Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG

kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (VGr.

13.

Juni 2019, VB.2018.00318, E. 5.1; BGr, 10. August 2016,

1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).

Gemäss

Art. 21 f. BZO der Gemeinde Thalwil sind Arealüberbauungen in allen

Wohnzonen zulässig. In der vorliegenden dreigeschossigen Wohnzone W3 ist

grundsätzlich die Erstellung von Gebäuden mit drei Vollgeschossen, einem

Dachgeschoss und einem anrechenbaren Untergeschoss zulässig, wobei die

zulässige Gebäudehöhe 10,5 m beträgt; bei Arealüberbauungen sind zwei

zusätzliche Vollgeschosse gestattet.

3.2.2

§ 71 Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit

unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu

respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch die in

Abs. 2 genannten Beurteilungskriterien konkretisiert (VGr, 9. April

2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22). Bei der Überprüfung des kommunalen

Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend

berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der

Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen

Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch

die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet

daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn

sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten

lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit

verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen

ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen

öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei

müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der

Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz

die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen

Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder

unzureichend Rechnung trägt (vgl. BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017,

E. 3.6).

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den

Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat.

3.3

3.3.1

Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass in

Art. 3 BZO bloss festgehalten wird, in der Wohnzone W3 sei eine

Gebäudehöhe von 10,5 m für drei Vollgeschosse gestattet und bei

Arealüberbauungen seien zwei weitere Vollgeschosse möglich. Nicht ausdrücklich

festgehalten wird, dass sich bei Arealüberbauungen auch die zulässige

Gebäudehöhe erhöht.

Wie die Baubehörde jedoch vorbringt, wäre eine Erhöhung

der Geschosszahl unter zwingender Beibehaltung der Gebäudehöhe nicht

nachvollziehbar und entspräche auch nicht ihrer ständigen Praxis bei der

Auslegung der BZO. Die Wegleitung der Gemeinde Thalwil zur BZO verweist für die

Bestimmung der Gebäudehöhe bei Arealüberbauungen auf Art. 3 BZO, aus dem

ersichtlich ist, dass von einer Geschosshöhe von 3 m ausgegangen wird

(7,5 m zulässige Gebäudehöhe bei zwei, 10,5 m bei drei und

13,5 m bei vier Vollgeschossen). Es erübrigte sich daher, in der BZO

ausdrücklich festzuschreiben, dass bei den fünf zulässigen Vollgeschossen einer

Arealüberbauung eine – vorliegend unstrittig eingehaltene – Gebäudehöhe von

16,5 m gestattet ist; vielmehr darf stillschweigend davon ausgegangen

werden. Entgegen der nicht weiter substanziierten Behauptung der

Beschwerdeführenden ergibt sich denn auch nichts Gegenteiliges aus den

Materialien zum Erlass der BZO. Die Erhöhung der Anzahl Geschosse auf fünf

unter gleichzeitiger Beibehaltung einer Gebäudehöhe von 10,5 m würde zu

einer Geschosshöhe von nur rund 2 m führen und eine sinnvolle Umsetzung

der Arealüberbauungsvorschriften verunmöglichen (s. auch § 304 PBG,

wonach die lichte Höhe von Räumen grundsätzlich mindestens 2,4 m betragen

soll).

3.3.2

Nicht zu

folgen ist weiter der beschwerdeführerischen Argumentation, wonach Art. 22

Abs. 1 BZO verletzt sei, welcher eine Erhöhung der Geschosszahl bei

Arealüberbauungen bloss für einzelne Gebäude oder Gebäudeteile, nicht jedoch

für die gesamte Überbauung zulässt. Aus den Bauplänen ergibt sich, dass die

Überbauung im Wesentlichen aus fünf Gebäuden mit gestaffelten Fassaden besteht

und die Geschosszahl nur auf einzelnen davon erhöht werden soll.

3.3.3

Im Hinblick auf die Einordnung und Gestaltung des

Bauprojekts monieren die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe die

diesbezüglichen Anforderungen ungenügend geprüft. Durch das Bauprojekt werde

die störende Riegelwirkung der bestehenden Überbauung noch erhöht und die

Voraussetzungen für die Bewilligung einer Arealüberbauung seien nicht erfüllt.

Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender

Bauten handelt, muss die Überbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine

Arealüberbauung genügen (§ 71 Abs. 3 PBG; vgl. zum Ganzen Markus

Lanter, Bauliche Veränderungsmöglichkeiten in bestehenden Arealüberbauungen,

PBG aktuell 4/2020, S. 5 ff., S. 12 ff.). Die Erwägungen der

Vorinstanzen zur Einordnung und Umgebungsgestaltung erscheinen nachvollziehbar.

Das Bauvorhaben führt denn auch, insbesondere was die Umgebung anbelangt, zu

einem Mehrwert. Auch der erwähnten kubischen Gliederung mit den gestaffelten

Fassaden, was für Bauten der damaligen Zeit nicht untypisch ist, kann

allenfalls ein gewisser (bestehender) Wert zugestanden werden.

Zum architektonischen Ausdruck der Gebäude erwähnt die

Vorinstanz aber sodann lediglich die geplanten Massnahmen zur Aufwertung der

Fassaden, nämlich den neuen ockerfarbenen Grundfarbton (anstelle des heutigen

Gelb), die farbliche Abstufung des Eingangsgeschosses als Sockelgeschoss und

die geplante farbliche Akzentuierung der Fensterleibungen und der

Balkoneinschnitte. Hinzu kommen noch das Attikageschoss und die neugestaltete

Front der Garagenzufahrten. Was insbesondere die nordöstlichen Fassaden entlang

der U-Strasse anbelangt, ändert sich damit am bestehenden architektonischen

Ausdruck nichts Grundlegendes und – wie die Baubehörde selbst einräumt – weist

die Überbauung heute keine besonderen baulichen Qualitäten auf. Die

vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds reichen nicht aus, um die Anforderungen

gemäss § 71 PBG zu erreichen: Die Fassadengestaltung bleibt monoton und

wirkt immer noch abweisend. Eine besondere architektonische Leistung ist

diesbezüglich nicht ersichtlich und von einer guten Gestaltung kann denn auch

nicht die Rede sein. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung

dieser Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität

bei Weitem nicht erreicht.

3.4

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Auffassung der

Vorinstanz, mit dem Bauprojekt komme der Überbauung Arealüberbauungsqualität

zu, nicht nachvollziehbar ist. Die Voraussetzungen zur Anwendung von § 71 PBG

sind nicht gegeben, weshalb sich die Baubewilligung und der Rekursentscheid

insofern als rechtswidrig erweisen. Da das geplante Bauvorhaben ohne den Arealüberbauungsbonus

nicht bewilligungsfähig ist, führt dies zur Gutheissung der Beschwerde. Der

Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 4. Juli

2019.

sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 sind

aufzuheben.

Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind

die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist zudem zu verpflichten,

den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die Gemeinde

wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss,

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und

Baukommission Thalwil vom 4. Juli 2019 sowie der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 werden aufgehoben.

Zur

Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens wird die

Sache an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für

das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …