Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00660

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00660

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. April 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Baukommission Uetikon am See,

Beschwerdegegnerin,

und

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2019 verweigerte die

Baukommission der Gemeinde Uetikon am See A die baurechtliche Bewilligung für

zwei bereits erstellte Dachflächenfenster auf dem Gebäude Vers.-Nr. 01 auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Uetikon am See und

verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A am 15. Januar 2020 Rekurs beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Verweigerung der

Bewilligung der Dachflächenfenster sei aufzuheben und die Bewilligung zu

erteilen. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie dieser am 15. November

1973.

bewilligt worden sei. Subsubeventualiter sei die Sache zur

Sachverhaltsabklärung sowie Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2020 ab.

III.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen, den angefochtenen Entscheid teilweise (d. h. insoweit die

Dachflächenfenster vom Entscheid der Abweisung betroffen seien) aufzuheben. Ihm

sei die baurechtliche Bewilligung für den Ersatz der Dachflächenfenster auf der

Südseite durch zwei Dachflächenfenster zu erteilen. Eventualiter sei der

angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands, d. h.

den vollständigen Rückbau der Dachflächenfenster innert 90 Tagen

vollständig zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie

dieser am 15. November 1973 bewilligt worden sei (9 Dachflächenfenster

in der Grösse von 50 cm x 70 cm) und entsprechend anstelle

eines neuen bewilligungsfähigen Baugesuchs der am 15. November 1973

bewilligte Zustand wiederhergestellt bzw. umgesetzt werden könne.

Subsubeventualiter sei die Sache zur Sachverhaltsabklärung sowie Neubeurteilung

an die Vorinstanz, eventualiter an die Erstinstanz zurückzuweisen. In

prozessualer Hinsicht beantragte er einen Augenschein.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete am

19.

Oktober 2020 auf eine Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober

2020.

beantragte die Baukommission Uetikon am See die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten des

Beschwerdeführers. Das Baurekursgericht beantragte am 30. September 2020

die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Die Replik von A erfolgte am 5. November

2020.

Am 10. November 2020 duplizierte die Baukommission Uetikon am See. A

liess sich am 7. Dezember 2020 erneut vernehmen. Die Gebäudeversicherung

des Kantons Zürich verzichtete am 21. Dezember 2020 erneut auf eine

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer beantragt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung

eines Augenscheins.

2.2

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

2.3

Aus den

eingereichten Akten, insbesondere dem Protokoll des Augenscheins der

Vorinstanz, ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender

Deutlichkeit, sodass auf die Durchführung des beantragten Augenscheins

verzichtet werden kann.

3.

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der geltenden

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uetikon am See in der Kernzone Grossdorf

(K2). Im Jahr 1973 wurden auf der Südseite des Gebäudes neun Dachflächenfenster

von gesamthaft rund 1,80/2,00 m erstellt und nachträglich am 9. November

1973.

bewilligt. Im Rahmen der Baukontrolle zum Umbauprojekt "Nutzungsänderung

D", dessen Fassadenpläne keine Dachfenster enthielten, wurde festgestellt,

dass zwei neue Dachflächenfenster im Umfang von je 140 cm/94 cm,

gesamthaft 2,65 m2, eingebaut worden waren.

4.

4.1

Der Beschwerdeführer

rügt mehrfach, dass sein Anspruch auf rechtliches Gehör durch die Vorinstanz

verletzt worden sei.

4.2

Aus dem

Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht

der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass

eines in ihre Rechtstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und

ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen.

Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden ihre Vorbringen tatsächlich hören,

prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen. Entsprechend ist die

Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei muss sie sich indes

nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes

einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern kann sich auf die

wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn

sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und

ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In

diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich

die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. zum

Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai 2017, VB.2016.00657, E. 3.2;

ausführlich Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches

Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff.

und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).

Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur; die

Verletzung des Gehörsanspruchs führt daher grundsätzlich unabhängig von den

Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung der

angefochtenen Verfügung (statt vieler VGr, 28. Juni 2017, VB.2017.00076, E. 6.1).

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts

kann indes eine obere Instanz die Gehörsverletzung einer unteren Instanz

heilen, wenn die Verletzung nicht schwer wiegt und die Rechtsmittelinstanz

sowohl Tat- als auch Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft. Selbst bei einer schweren

Verletzung ist von einer Rückweisung abzusehen, wenn diese lediglich einen formalistischen

Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde

(BGE 133 I 201 E. 2.2; BGE 132 V 387 E. 5.1; VGr, 7. Juni 2018,

VB.2018.00067, E. 2.4).

4.3

4.3.1

Der Beschwerdeführer rügt, er habe sowohl eine besonders gute Gestaltung

sowie eine besonders gute Einordnung der Liegenschaft wie auch der Dachfenster

angeführt und auf die Möglichkeit einer Ausnahme nach Art. 12 Abs. 7

der BZO verwiesen, welche seitens der Vorinstanz nicht geprüft worden sei.

4.3.2

Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, dass der Beschwerdeführer der

Auffassung sei, dass ihm eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 12 Abs. 7

BZO zu erteilen sei. Sie führte hierauf in E. 3.3.2 aus, dass nach dieser

Bestimmung in der Kernzone K2 bei Bauprojekten mit besonders guter

Einordnungs- und Gestaltungsqualität Abweichungen von den

Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12 zugelassen werden könnten. Solche

Abweichungen setzten jedoch ein Modell, ein Material- und Farbkonzept sowie

eine positive Beurteilung durch ein qualifiziertes Fachgutachten voraus. Die

Vorinstanz erwog insbesondere, dass sich die Auffassung der Beschwerdegegnerin,

wonach die gesetzlich geforderte besonders gute Gesamtwirkung nicht erfüllt

werde, anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, da die Fenster insbesondere überdimensioniert

in Erscheinung träten. Insgesamt setzt sich die Vorinstanz über zweieinhalb

Seiten mit der Ausnahmebestimmung nach Art. 12 Abs. 7 auseinander,

weshalb sie diese genügend geprüft bzw. ihre Überlegungen begründet hat und

keine Gehörsverletzung vorliegt.

4.4

4.4.1

Der Beschwerdeführer rügt ausserdem eine Verletzung seines Anspruchs auf

rechtliches Gehör, da die Vorinstanz auf seine Ausführungen, die Fenster seien

auch unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) bewilligungsfähig, nicht eingegangen sei.

4.4.2

Die Vorinstanz führte in E. 3.2 aus, weshalb kein Bestandesschutz mehr

bestehe. Da sie einen Bestandesschutz und somit auch die Anwendbarkeit von § 357 PBG verneinte, können in der Folge die Fenster auch nicht nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden. Demgemäss hat sie sich auch insofern rechtsgenügend mit

dem Argument des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und seinen Anspruch auf

rechtliches Gehör nicht verletzt.

4.5

4.5.1

Unter dem Titel rechtliches Gehör bringt der Beschwerdeführer ferner vor,

die Vorinstanz habe bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Rückbaus weder

mildere Mittel noch die Zweck-Mittel-Relation geprüft.

4.5.2

Die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

prüfte die Vorinstanz in Erwägung 3.4.2. Dabei wog sie die öffentlichen

Interessen an der Einhaltung der Bauvorschriften gegen die privaten Interessen

des Beschwerdeführers ab (insbesondere Absatz 4), nahm somit eine

Verhältnismässigkeitsprüfung im engeren Sinn vor, welche der Beschwerdeführer

wohl mit der Bezeichnung "Zweck-Mittel-Relation" ansprach. Sodann

ging die Vorinstanz mit ihren Ausführungen implizit davon aus, dass keine

milderen Mittel zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestünden. Der

Beschwerdeführer hat immer noch die Möglichkeit, ein bewilligungsfähiges

Projekt mit kleineren Dachflächenfenstern einzureichen. Auf diese Möglichkeit

machte die Vorinstanz den Beschwerdeführer indessen auch aufmerksam (E. 3.4.3).

Demgemäss konnte er sich auch hier über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das

Verwaltungsgericht weiterziehen. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf

rechtliches Gehör ist nicht verletzt.

4.6

4.6.1

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass sich die Kernzone neben

einer Wohnzone mit modernen, grossen, massiven Bauten befände. Dieser Umstand sowie

die zeitgemässe Weiterentwicklung der Kernzone – wie auch die weitere

besonders gute Gestaltung und besonders gute Einordnung der Liegenschaft an

sich – seien von der Vorinstanz nicht thematisiert worden. Dies stelle eine

Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör dar.

4.6.2

Die Vorinstanz führte in E. 3.3.2 ausführlich aus, weshalb die Fenster

sich nicht gut einordnen würden, wodurch bereits die Anwendung von Art. 12

Abs. 7 BZO nicht infrage kommt. Dies hat zur Folge, dass die weiteren

Umgebungsargumente des Beschwerdeführers wie die nahegelegene Wohnzone oder die

Einordnung der Liegenschaft an sich für die Anwendung von Art. 12 Abs. 7

BZO nicht mehr von Belang waren. Die Vorinstanz musste diese Argumente daher

auch nicht prüfen und begründen. Es liegt somit keine Verletzung des

rechtlichen Gehörs vor.

4.7

4.7.1

Der Beschwerdeführer rügt, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hätte

bei der Verhältnismässigkeitsprüfung in Betracht gezogen werden müssen.

4.7.2

Die Beschwerdegegnerin prüfte eine Ausnahmebewilligung auf Seite 4

(letzter Absatz) ihres Beschlusses. Die Vorinstanz nahm die Prüfung einer

Ausnahmebewilligung zu Recht unter dem Gesichtspunkt vor, ob die

Dachflächenfenster nachträglich bewilligt werden konnten, und verneinte eine

solche. Demgemäss musste sie die Ausnahmebewilligung nicht erneut unter dem

Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit prüfen. Auch hier liegt keine Verletzung

des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

4.8

4.8.1

Abschliessend rügt der Beschwerdeführer, sein Anspruch auf rechtliches

Gehör sei verletzt worden, da die Vorinstanz ohne jegliche Begründung erklärt

habe, dass sich der rechtmässige Zustand unmissverständlich aus

Dispositivziffer II 1.1 des angefochtenen Beschlusses ergebe.

4.8.2

Die Vorinstanz hielt fest, dass sich aus den Erwägungen des angefochtenen

Beschlusses sowie aus Dispositivziffer II 1.1 unmissverständlich ergebe,

dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit dem Rückbau der

Dachflächenfenster erreicht werde (E. 3.4.3). Der Beschluss der

Beschwerdegegnerin hielt fest, dass die Besitzstandsgarantie in Bezug auf das

ausgebaute Dachflächenfenster nicht anwendbar sei. Demgemäss ergab sich aus den

Erwägungen des Beschlusses der Beschwerdegegnerin, auf welche die Vorinstanz

verwies, dass sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht auf

ältere Fenster beziehen und bloss der vollständige Rückbau gemeint sein konnte.

Die Vorinstanz ist ihrer Begründungspflicht mit dem Hinweis auf die Erwägungen

der Beschwerdegegnerin nachgekommen. Auch hier liegt keine Verletzung des

rechtlichen Gehörs vor.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, für die 1973 bewilligten neun

Dachflächenfenster bestehe eine Besitzstandsgarantie. Die im Jahr 2008 ohne

Bewilligung vorgenommene Änderung an den Fenstern ändere daran nichts.

5.2

Die Besitzstandsgarantie

nach § 357 PBG kann nur für bestehende Bauten und Anlagen

beansprucht werden, welche seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen

Vorschriften erstellt worden sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1444).

§ 357 PBG bezieht sich also allein auf bestehende, nicht aber auf bereits

abgebrochene oder neue Bauwerke (vgl. BEZ 2009 Nr. 25 betreffend einen

abgebrochenen Gebäudeteil).

5.3

Die

ursprünglich (1973) bewilligten neun Dachflächenfenster wurden abgebrochen und

durch ein bzw. zwei grössere neue Fenster ersetzt. Dabei spielt es keine Rolle,

ob sich noch an der gleichen Stelle ein Dachdurchbruch bzw. Fenster befindet.

Durch den Abbruch der bewilligten Fenster und den Einbau von neuen Fenstern mit

anderem Ausmass und in anderer Anzahl (ohne Bewilligung) wurde die

Besitzstandsgarantie aufgegeben. Die Änderungen waren nämlich dergestalt, dass

nicht mehr von einer Verkleinerung, sondern von einer gänzlichen Neuerstellung

zu sprechen ist, stimmen doch die Fenster weder in ihrem Ausmass noch in ihrer

Anzahl mit dem ursprünglichen Zustand überein. So wurde insbesondere die

Glaslichtfläche pro Fenster erheblich vergrössert. Es besteht vorliegend kein

Grund mehr, die im Jahr 1973 getätigte Aufwendung zu schützen (vgl.

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz S. 1449), wurde diese doch 2008 ohne Bewilligung

aufgegeben. Demgemäss besteht keine Besitzstandsgarantie für die ursprünglichen

neun Fenster. Das Baugesuch ist daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen.

5.4

Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung

baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre

beschränkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359 E. 8.3). Eine

Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen werden: Der Grundeigentümer

ersitzt damit das Recht, den Zustand des Gebäudes beizubehalten. Die

Verwirkungsfrist läuft ab der Fertigstellung des Gebäudes oder des streitigen

Gebäudeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b). Die Beweislast für den 30-jährigen

Bestand einer Baute trägt der Grundeigentümer (VGr, 30. Juni 2015,

VB.2014.00649, E. 5.2). Das einzelne, ohne Bewilligung erstellte Fenster

wurde ca. 2008 eingesetzt und das Recht, diesen Zustand beizubehalten, somit

noch nicht ersessen. Der vom Beschwerdeführer zitierte verwaltungsgerichtliche

Entscheid (VB.2016.00720) ist vorliegend nicht einschlägig, konnte dort doch

die 30-jährige Frist nachgewiesen werden.

6.

6.1

Der

Beschwerdeführer bringt weiter vor, den Dachflächenfenstern hätte eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 12 Abs. 7 BZO erteilt werden müssen.

6.2

Um-,

Ersatz- und Neubauten sollen zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen

(Art. 4 Abs. 2 BZO). Bei allen baulichen Veränderungen in den

Kernzonen sind Bezüge zu den ortsbildprägenden Gestaltungselementen

beizubehalten oder herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus,

Massstäblichkeit, Proportionen, Fassadenstruktur, Materialien, Farben und

Umschwung (Art. 4 Abs. 3 BZO). So sind nach Art. 12 Abs. 3

BZO einzelne Dachflächenfenster bis zu einer Glaslichtfläche von max.

0,45 m2 zugelassen. Dass die beiden eingebauten

Dachflächenfenster diese Bestimmung verletzen, ist nicht bestritten. Nach Art. 12

Abs. 7 BZO können bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und

Gestaltungsqualität Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12

BZO zugelassen werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss

erlassenes kommunales Recht (§ 50 Abs. 3 PBG). Dieses Recht ist in

erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der

Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich

für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der

rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.

Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3, mit

Hinweisen).

6.3

Die

Beschwerdegegnerin führt aus, der vorgenannte Grundsatz sei im vorliegenden

Fall in Bezug auf die Grösse und Anordnung der nebeneinanderliegenden

Dachflächenfenster ganz offensichtlich nicht berücksichtigt. Die geschaffene

Situation der Dachflächenfenster erfülle die gesetzlich geforderte gute

Gesamtwirkung nicht. Die Vorinstanz erwog im Weiteren, die Fenster würden

überdimensioniert in Erscheinung treten. Zwar wurden anlässlich des

Augenscheins in der Umgebung der Baute grössere Dachflächenfenster gesehen,

diese befänden sich aber in der Wohnzone, weshalb sie nicht als

Vergleichsobjekte herangezogen werden könnten. Beim Rundgang in der

Kernzone K2 hätten sich auf verschiedenen Gebäuden Dachflächenfenster

gezeigt, jedoch in viel geringerer Grösse als auf dem Baugrundstück. Die

strittigen Dachfenster seien beinahe sechsmal grösser als sie die BZO erlaube.

Sie befänden sich zwar am Rand der Kernzone K2 jedoch auf der der Strasse

zugewandten Dachfläche und an einer prominenten Lage an einer Strassenkreuzung,

weshalb sie von Weitem einsehbar seien. Von einer besonders guten Gestaltung

könne bei dieser Dimensionierung nicht gesprochen werden. Es sei eine besonders

gute Gestaltungsqualität notwendig, welche zudem kumulativ zu einer besonders

guten Einordnungsqualität vorliegen müsse. Letzteres liege aber gerade nicht

vor. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, inwiefern mit den gewählten

Fensterflächen eine besonders gute Gestaltungsqualität erreicht werden solle,

zumal deren Lage und Grösse einzig dem damit verfolgten Belichtungszweck

geschuldet sei.

6.4

Die Fotos

des Augenscheins zeigen auf, dass die grossen Dachflächenfenster deutlich in

Erscheinung treten. Das streitgegenständliche Gebäude befindet sich an

prominenter Lage und liegt eingangs des Kernzonenbereichs. Die sich in der

Kernzone K2 befindenden Gebäude in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen

Gebäudes weisen alle deutlich kleinere und weniger auffällige

Dachflächenfenster auf. In der Kernzone K2 wird Wert darauf gelegt, Bezüge

zu den Gestaltungselementen, wie dies die Dachflächenfenster sind, auch

hinsichtlich Massstäblichkeit und Proportionen beizubehalten resp.

herzustellen. Die Dachflächenfenster weichen stark von den ansonsten in der Kernzone vorherrschenden

Proportionen und Masstäblichkeiten der Dachflächenfenster ab. Während bei den

Vergleichsobjekten die Dachflächenfenster unauffällig und kleinräumig in die

Dachlandschaft eingebaut wurden und auf dem Dach nicht dominant in Erscheinung

treten, ist dies bei den streitgegenständlichen Fenstern nicht der Fall. Sie

nehmen auf dem Dach ein erhebliches Gewicht ein, sind auffällig und wirken

dominierend. Inwiefern die grossen, nicht den Bestimmungen entsprechenden

Dachflächenfenster der Weiterentwicklung der Kernzone dienen sollen, ist

nicht ersichtlich und wird auch nicht substanziiert dargelegt. Sodann ist auch

nicht von Belang, dass das Gebäude auch an die Wohnzone grenzt, ist es zum

einen doch von dieser durch die Strasse getrennt und zum anderen ist es als

Eingangstor zur Kernzone ein besonderes Aushängeschild für diese. Demgemäss

kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass keine besonders gute Gestaltung

vorliegt und eine Bewilligung gestützt auf Art. 12 Abs. 7 BZO wurde

richtigerweise verweigert. Für eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG ist

nicht ersichtlich, dass die Voraussetzungen derselben gegeben wären und wird

dies auch nicht substanziiert dargetan. Die Dachflächenfenster wurden zu Recht

nicht bewilligt.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands sei unverhältnismässig, sodann sei er gutgläubig

gewesen, da die Fenster in ihrer Gesamtheit kleiner ausfielen, als diejenigen,

welche 1973 bewilligt wurden. Die Vorinstanz hätte ihn auch nicht zu den

Baukosten befragen dürfen.

7.2

Erweist

sich ein eigenmächtig realisiertes Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig, so

hat die zuständige Behörde gemäss § 341 PBG den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann

jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands unverhältnismässig wäre.

Die Frage nach der Verhältnismässigkeit der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren

Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist.

Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden öffentlichen und

privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der

Behörde, die solche Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser

Beurteilungsspielraum einzuräumen (BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1;

BGr, 21. November 2013, 1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. März 2013,

VB.2012.00680, E. 7.1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 20

N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die Behörde die für den

Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen

Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (Donatsch, § 50

N. 30 mit weiteren Hinweisen).

7.3

Im Fall

einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute

kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die

Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht

im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben

angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im

Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht

(BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die

Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig

gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen

(BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4;

BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung

dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering

ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer

durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4

vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 =

BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49;

14.

Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4).

Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so

können einzig Gründe des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen. Solche Gründe liegen dann

vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur

Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands

nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April

2016, VB.2015.00712, E. 5.3).

7.4

7.4.1

Im Jahr 1973 wurden neun kleine Dachflächenfenster bewilligt. Ungefähr im

Jahr 2008 wurden die neun Fenster ohne Bewilligung durch ein einzelnes Fenster

ersetzt (vgl. Orthofotos auf https://maps.zh.ch). Sodann baute der

Beschwerdeführer im Jahr 2019 wiederum ohne Bewilligung zwei Fenster mit den Massen

von je 140 cm/94 cm ein und ersetzte damit das einzelne Fenster. Der

Beschwerdeführer durfte nicht einfach davon ausgehen, dass die im Jahr 1973

erteilte Bewilligung noch Bestand hatte und dass er in geringerem Umfang bauen

dürfe, wurden doch augenscheinlich die damaligen Fenster ersetzt, wobei der

Beschwerdeführer sowohl die Grösse der Fenster als auch deren Anzahl änderte.

In Anbetracht dessen, dass sich das strittige Gebäude in der Kernzone befindet,

für welche besondere Gestaltungsanforderungen vorliegen, durfte der

Beschwerdeführer nicht annehmen, dass dies zulässig sei. Demgemäss kann er

nicht als gutgläubig gelten.

7.4.2

Ein einzelnes Fenster der beiden strittigen Fenster misst ca. 1,3 m2

und damit fast das Dreifache der zulässigen Glaslichtfläche von 0,45 m2.

Die Abweichung vom rechtlich Zulässigen ist daher nicht mehr gering. Der

Rückbau der Fenster erweist sich als geeignet sowie als erforderlich, um den

rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Das öffentliche Interesse liegt in

der Einhaltung der Ästhetikvorschriften und dem damit einhergehenden Interesse

am guten Erscheinungsbild der Kernzone sowie der Rechtsgleichheit.

Aufgrund der prominenten Lage des streitgegenständlichen Gebäudes in der Kernzone erhält

die Einhaltung der Bestimmung vorliegend zusätzliches Gewicht. Wie die

Vorinstanz unbestrittenermassen festgehalten hat, reicht die Belichtung des

Dachgeschosses ohne die streitgegenständlichen Fenster aus. Das Interesse des

Beschwerdeführers ist somit rein finanzieller Natur. Dieses bezifferte er mit

Fr. 20'000.-. Da die Abweichung vom zulässigen Zustand erheblich ist, der

Beschwerdeführer nicht gutgläubig sein konnte und lediglich geringere

finanzielle Interessen des Beschwerdeführers den öffentlichen Interessen an der

Gestaltung der Kernzone, der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung

entgegenstehen, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

als verhältnismässig. Da der Zustand der bewilligten Fenster von 1973 nicht

mehr besteht, ist in Einklang mit den Vorinstanzen als rechtmässiger Zustand

der vollständige Rückbau der Dachflächenfenster zu verstehen. In

Übereinstimmung mit der Vorinstanz könnte der rechtmässige Zustand auch durch

ein reduziertes Projekt mit zwei kleinen, den Bestimmungen der Bauordnung

entsprechenden Dachflächenfenstern gewährleistet werden. Es steht der

Bauherrschaft offen, bei der örtlichen Baubehörde ein entsprechendes neues

Projekt zur Bewilligung einzureichen.

Anzumerken ist schliesslich noch, dass der Vorinstanz

aufgrund der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen (§ 7 VRG) Fragen zu

den Baukosten gestattet waren. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde daher

abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 2'755.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …