Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00661

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00661

Urteil

der 1. Kammer

vom 28. Januar 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E AG,

vertreten durch

RA F,

2. Baukommission Wädenswil, Baukommission,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission

Wädenswil erteilte der E AG mit Beschluss vom 30. Januar 2020 unter

Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von

fünf Mehrfamilienhäusern mit 50 Wohnungen sowie einer Tiefgarage mit

Abstellplätzen für 79 Autos, 5 Motorräder und 92 Fahrräder auf

den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse in Au Wädenswil.

Gleichzeitig nahm sie Vormerk von der Verfügung der Baudirektion des Kantons

Zürich vom 5. Juli 2019 betreffend Lage im Bereich eines formell

geschützten Denkmalpflegeobjekts.

Dagegen rekurrierten A und B sowie C mit gemeinsamer

Eingabe vom 3. März 2020 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung des Entscheids, eventuell dessen Aufhebung, soweit

die Tiefgaragenzufahrt über die H-Strasse bewilligt worden sei, sowie

subeventuell die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.

Mit Entscheid vom 18. August 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

Erwägungen

II.

A und B sowie C erhoben

gegen diesen Entscheid am 21. September 2020 gemeinsam Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen

Entscheid und infolgedessen auch die Baubewilligung vom 30. Januar 2020 aufzuheben,

eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann

verlangten sie eine Parteientschädigung für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren. In prozessualer Hinsicht verlangten sie, der Beschwerde

aufschiebende Wirkung zu erteilen und das Verfahren einstweilen zu sistieren.

Das Sistierungsgesuch wurde nach vorgängiger Anhörung der

Parteien mit Präsidialverfügung vom 29. September 2020 mangels Einverständnis

der Betroffenen abgewiesen.

Mit Beschwerdeantwort vom 26. Oktober 2020 beantragte

die Baukommission der Stadt Wädenswil,

die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, den angefochtenen Entscheid zu

bestätigen sowie die Kosten- und Entschädigungsfolgen den Beschwerdeführenden

zu überbinden. Das Baurekursgericht

beantragte am 30. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte die E AG, die

Beschwerde abzuweisen sowie eine Parteientschädigung zulasten der

Beschwerdeführenden.

Am 16. November

2020.

replizierten A und B sowie C mit unveränderten Anträgen. Unter Festhalten an den

gestellten Anträgen verzichtete die Baukommission

der Stadt Wädenswil auf die Einreichung einer Duplik. Die E AG hielt mit Duplik vom

26.

November 2020 ebenfalls an ihren Anträgen fest.

Die

Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als

Unterliegende im Rekursverfahren sind die Beschwerdeführenden zur

Beschwerdeerhebung ohne Weiteres legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und

§°338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Die streitbetroffenen Baugrundstücke sind gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar

1994.

(BZO) auf einer Grundstücksfläche von 9'129 m2

der Wohnzone W2/30% und auf 2'581 m2 Grundstücksfläche der

Wohnzone W2/40% zugeschieden. Sie sollen mit dem angefochtenen Entscheid

zum Grundstück Kat.-Nr. 03 vereinigt werden. Die Parzelle Kat.-Nr. 01

ist sowohl über die im Osten vorbeiführende H-Strasse als auch über die

nordöstlich verlaufende G-Strasse erschlossen. Gegen Westen grenzt das

Grundstück an einen Wald.

2.2

Gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO erhöhen sich in den

Zonen W2/30% und W2/40% die Ausnützungsziffern

von 30 % bzw. 40 % (nach Art. 3 Abs. 1 BZO) um

5.

Prozentpunkte, sofern entweder bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher,

behindertengerechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem Zugang

geschaffen wird oder bei Neubauten pro 500 m2 anrechenbare

Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem

behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.

2.3

Die

Bauherrschaft plant die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt

50.

Wohnungen (Haus 1 mit 10 Wohnungen, Haus 2 mit 11 Wohnungen,

Haus 3 mit 10 Wohnungen, Haus 4 mit 11 Wohnungen und

Haus 5 mit 8 Wohnungen). Davon werden 23 Wohnungen

behindertengerecht ausgebaut. Haus 1 ist mit einer Geschossfläche von

786.

m2 in der Zone W2/40% geplant, die Häuser 2‒4

demgegenüber in der Zone W2/30% mit einer Geschossfläche von insgesamt 3'178 m2.

2.4

Strittig

ist vor Verwaltungsgericht nur noch die Auslegung und Anwendung von Art. 3 Abs. 2 BZO auf das vorliegende

Bauprojekt durch die Vorinstanzen. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht,

dass dieser Norm für das vorliegende Bauprojekt keine Geltung zukommen könne.

Sie werfen den Vorinstanzen vor, den eigentlichen Sinn und Zweck der Norm

falsch interpretiert und dadurch der Bauherrschaft eine höhere Ausnützung als

zulässig ermöglicht zu haben.

3.

3.1

Bei Art. 3 Abs. 2 BZO handelt es sich

gestützt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBG um kompetenzgemäss

erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung und Auslegung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde

obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschützten

Entscheidungsspielraum eröffnet. Die Angemessenheitskontrolle des

Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb –

abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde – beschränkt (vgl.

VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht

steht demgegenüber keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

3.2

Ausgangspunkt jeder

Auslegung ist der Wortlaut der

Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar

verständlich und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter Berücksichtigung

aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür ist

namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck

der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und

auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element)

abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit Hinweisen). Dabei favorisiert die

neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus

und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente

einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit

Hinweisen).

3.3

Ist eine

Gesetzesvorschrift unmissverständlich und klar formuliert, ist deren Auslegung

und analoge Anwendung über

den Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen,

ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe

können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und

Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238,

E. 3.5, 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 =

BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;

BGE 131 II 697, E. 4.4; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Zürich 2019, S. 92).

4.

4.1

Das

Baurekursgericht führte in seinem Entscheid zusammengefasst aus, soweit die

Beschwerdeführenden vorbringen würden, die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO sei nicht auf den

vorliegenden Fall anwendbar, weil sie einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern

zugeschnitten und nicht per se als generelle Motivation beziehungsweise

Belohnung für behindertengerechtes Bauen bestimmt sei, könne dem nicht gefolgt

werden.

4.1.1

Der Weisung zur entsprechenden BZO-Revision sei zwar zu entnehmen, dass zu

Beginn eine Privilegierung von Einliegerwohnungen

vorgesehen gewesen sei, mit dem Ziel, Einfamilienhäuser besser und flexibler zu

nutzen und etwa den Generationenwechsel zu erleichtern. Damit Umnutzungen nicht

an den fehlenden Ausnützungsziffern scheitern würden, sei der Bonus von 5 %

vorgeschlagen worden, sofern eine zweite, behindertengerechte Wohnung mit

separatem Zugang geschaffen werde.

4.1.2

Mithin seien damit Umbauten von bestehenden Einfamilienhäusern avisiert

worden. In der Endfassung soll diese indes offenkundig auch auf Neubauten zur

Anwendung gelangen (Art. 3 Abs. 2

zweites Lemma BZO). Von dieser Bestimmung, wonach sich die

Ausnützungsziffer um 5 % erhöht, wenn bei Neubauten pro 500 m2

anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit

separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird, würden daher auch auf

Mehrfamilienhäuser erfasst.

4.2

Der

Wortlaut von Art. 3 Abs. 2 BZO schliesst die Anwendung der Norm auf

Mehrfamilienhäuser unbestrittenermassen nicht aus. Wie die Beschwerdeführenden

zutreffend vorbringen, ist der Wortlaut mit demjenigen im Gesetzesentwurf – bis

auf ein Redaktionsdetail – identisch. Der gesetzgeberische Wille hat sich

demzufolge bis zur Inkraftsetzung offenbar nicht mehr verändert. Aus den

Ausführungen in der Weisung zu schliessen, der Ausnützungsbonus sei auf Einliegerwohnungen

in Einfamilienhäusern beschränkt und entspräche einzig dies dem Willen des

Gesetzgebers, wäre indes zu einseitig betrachtet. Zumal der Begriff "Einliegerwohnungen"

keinen Eingang in den Gesetzestext gefunden hat, ist ein Rückschluss aus dessen

Definition zudem nicht zielführend.

An Materialien zum Gesetzgebungsprozess ist einzig die

Weisung 2 zur Revision der BZO 2006 zugänglich. Unter dem Titel "Ausnützungsbonus

für Einliegerwohnungen" enthält diese im Wesentlichen die von der

Vorinstanz bereits zitierten Ausführungen. Es trifft zwar zu, dass darin

lediglich vom Einbau von Ein- oder Zweizimmerwohnungen in Einfamilienhäuser die

Rede ist, Mehrfamilienhäuser demgegenüber nicht erwähnt werden. Doch bedeutet

dies nicht im Umkehrschluss, dass die Anwendung der Bestimmung auf

Mehrfamilienhäuser ausgeschlossen werden sollte. Wäre dies dem Gesetzgeber ein

Anliegen gewesen, so hätte er die Bestimmung entsprechend einschränkend

formuliert. Ebenso hätte er lediglich einen Ausnützungsbonus für altersgerechte

Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern gewollt.

4.2.1

Das von den Beschwerdeführenden verfochtene Normziel, bei bereits voll

ausgenützten Gebäuden durch Gewährung des Bonus notbehelfsmässig die Möglichkeit

zur Erstellung einer zusätzlichen Ein- oder Zweizimmerwohnungen zu geben, ist

lediglich bei bestehenden Bauten nachvollziehbar. Wird eine Baute neu erstellt,

kann die Aufteilung der zur Verfügung stehenden Ausnützung von vornherein

geplant werden, was die notbehelfsmässige Angewiesenheit auf den

Ausnützungsbonus von vornherein ausschliesst. Da die strittige Bestimmung

sowohl Um- als auch Neubauten umfasst, steht dies der Ansicht der

Beschwerdeführenden entgegen.

4.2.2

Hinzu kommt, dass, wenn die Anzahl behindertengerechter Wohnungen pro

500.

m2 anrechenbare Grundstücksfläche (ohne Obergrenze)

geregelt wird, keine Beschränkung auf den Bau von Einfamilienhäusern gewollt

sein kann. Die Voraussetzung des separaten, behindertengerechten Zugangs macht

entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht sodann nicht nur bei

Einfamilienhäusern Sinn und ist schlicht Teil der Voraussetzung der

Behindertengerechtigkeit (vgl. auch Art. 239a f. PBG). Dass bei

grösseren Bauvorhaben unter Ausschöpfung des Behindertenwohnungsbonus Mehrfamilienhäuser

mit mehr Wohnungen erstellt werden können, wurde damit in Kauf genommen.

4.2.3

Die in der Weisung ausgeführte (Ausgangs-)Idee, für behindertengerechte

Einliegerwohnungen einen Ausnützungsbonus zu gewähren, schliesst zudem nicht

aus, dass grundsätzlich ein Anreiz geschaffen werden sollte,

behindertengerechten Wohnraum zu schaffen. Ob dies primäres Normziel ist, wie

die Baukommission in ihrer Replik ausführt, kann dahingestellt bleiben. Dass

ein solcher, genereller Anreiz geschaffen werden sollte, ist jedenfalls

naheliegend, da zum Zeitpunkt der Schaffung von Art. 3 Abs. 2 BZO im

Jahr 2006 die kantonalen Bestimmungen zum behindertengerechten Bauen

(Art. 239a ff. PBG) im Gegensatz zum Behindertengleichstellungsgesetz

von 2002 noch nicht in Kraft waren.

4.3

Zusammengefasst

ist das Verständnis der Baukommission von Art. 3

Abs. 2 BZO, wonach diese Bestimmung auch auf Mehrfamilienhäuser anwendbar

ist, nicht zu beanstanden und lag innerhalb ihres geschützten

Entscheidungsspielraums. Das Baurekursgericht hat dieses zu Recht geschützt und

die historische Auslegung der Beschwerdeführenden, welcher zwar angesichts des

geringen Normalters eine erhöhte Bedeutung zukommt, sich indes auf nur eine

Quelle stützt, zu Recht nicht über die vom Wortlaut erfasste behördliche

Auslegung gestellt.

5.

Als Zweites wenden sich die Beschwerdeführenden gegen die

Ausführungen in E. 3.4.2 des angefochtenen Entscheids.

5.1

Darin

prüfte das Baurekursgericht, ob der mit Art. 3 Abs. 2 BZO verbundene

Anreiz, behindertengerecht zu bauen, auch nach Inkrafttreten der

§ 239a ff. PBG betreffend behindertengerechtes Bauen noch sachgemäss

sei. Es führte zusammengefasst aus, diesbezüglich sei zunächst zu beachten,

dass gemäss § 239a Abs. 2 PBG bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten

alle Einheiten für Menschen mit Behinderung zugänglich und das Innere an deren

Bedürfnisse anpassbar sein müssten. § 239b Abs. 1 PBG lege sodann für

Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten fest, dass die

Einheiten wenigstens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich

sein und der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten anpassbar sowie das Innere der

einzelnen Wohneinheiten an deren Bedürfnisse anpassbar sein müssten.

5.1.1

Der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 2 BZO gehe damit weiter als

derjenige der kantonalrechtlichen Bestimmungen, indem er Anreiz für Massnahmen

schaffe, welche über das von §§ 239a ff. PBG Verlangte hinausgehen

würden. So genüge die blosse Anpassbarkeit der Innenräume Art. 3

Abs. 2 BZO nicht. Zudem belohne die kommunale Bestimmung die

behindertengerechte Ausgestaltung auch in Wohngebäuden mit weniger als fünf

Wohneinheiten. Demzufolge habe Art. 3 Abs. 2 BZO entgegen dem

beschwerdeführerischen Vorbringen seinen Zweck nicht verloren.

5.1.2

Im Übrigen entspreche Art. 3 Abs. 2 BZO auch den Zielen und

Grundsätzen der Raumplanung, namentlich der Siedlungsentwicklung nach Innen

bzw. der haushälterischen Nutzung des Bodens. Die Gewährung einer 5 %

höheren Ausnützungsziffer bei gegebenen Voraussetzungen sei schliesslich auch

nicht unangemessen, zumal sie zumindest teilweise auch als Kompensation des erhöhten

Flächenbedarfs für die behindertengerechte Ausgestaltung betrachtet werden

könne. Die als Folge der Pflichten gemäss §§ 239a und b PBG allenfalls

breite Inanspruchnahme der Ausnützungssteigerung von moderaten 5 % führe

denn auch nicht zu einer unsachgemäss hohen Dichte, welche in Widerspruch zur

Grundordnung treten könnte.

5.2

Dem halten

die Beschwerdeführenden im Wesentlichen entgegen, Art. 3 Abs. 2 BZO

habe ihrer Ansicht nach lediglich bei Wohngebäuden mit mehr als acht

Wohneinheiten seinen Sinn und Zweck verloren. Nach Inkrafttreten von

§§ 239a ff. PBG sei eine vorbehaltlose Erhöhung der Ausnützungsziffer

nicht mehr sachgemäss. Der Normzweck der Anreizschaffung oder Belohnung falle

mit der Verpflichtung zum behindertengerechten Bauen dahin. Da zur

Konkretisierung sowohl bei den kantonalen als auch der kommunalen Bestimmung

die Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 der Besonderen

Bauverordnung I (BVV I) in Verbindung mit § 34 BVV I die Norm

SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten sowie die Empfehlung "Wohnungsbau

hindernisfrei - anpassbar" der Schweizerischen Fachstelle für

behindertengerechtes Bauen, Ausgabe 1992 zu beachten sei, sei nicht

ersichtlich, inwiefern die kommunale Norm strenger sein sollte. Sie sprechen

sich dafür aus, Art. 3 Abs. 2 BZO je nach Anzahl Wohneinheiten

differenziert anzuwenden.

5.3

5.3.1

Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass Art. 3

Abs. 2 BZO, welcher behindertengerechtes Bauen unabhängig von der Anzahl

Wohnungen belohnt, weitergeht, als §§ 239a und b PBG, welche erst ab

fünf Wohnungen Vorgaben machen. Auf die diesbezüglichen Erwägungen kann

vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Zudem geht Art. 3 Abs. 2 BZO auch bei Häusern

mit über fünf bzw. acht Wohneinheiten weiter, indem die Wohnungen nicht nur

behindertengerecht anpassbar, sondern bereits entsprechend fertig ausgebaut

sein müssen. Daran ändern die dazu heranzuziehenden Normalien nichts. Der

Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 3 Abs. 2 BZO belohne

unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, erwies

sich nicht nur in VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.2.2,

sondern auch vorliegend als unbegründet. Eine differenzierte Betrachtungsweise

oder Einschränkung des Anwendungsbereichs der kommunalen Bestimmung ist daher

nicht angezeigt.

5.3.2

Wie bereits oben festgehalten (E. 3.1), handelt

es sich bei Art. 3 Abs. 2 BZO um gestützt auf § 49 Abs. 1

und Abs. 2 lit. a PBG kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht.

Die Festsetzung von Ausnützungsziffern steht den Gemeinden frei. In

zweigeschossigen Wohnzonen beträgt die minimale Ausnützungsziffer gemäss der

kantonalen Vorgabe 30 % (Art. 49a Abs. 1 PBG). Eine Obergrenze

legt das kantonale Recht demgegenüber nicht fest. Der Bonus von 5 %

für behindertengerechte Wohnungen wird in der strittigen Bestimmung auf

Ausnützungsziffern von 30 % bzw. 40 % gewährt. Letztere liegen damit grundsätzlich

auf bzw. mit Bonus leicht über dem gesetzlichen Minimum. Vor dem Hintergrund

des Grundsatzes der inneren Verdichtung bzw. haushälterischen Bodennutzung

betrachtet, ist die Erhöhung von 5 % daher nicht unverhältnismässig, auch

wenn diese in Relation zur (geringen) Ausnützungsziffer grösser erscheint als

absolut betrachtet. Damit erweist sich auch diese Rüge als unbehelflich.

6.

Die Baukommission hielt in ihrem Beschluss fest, mit einer

massgeblichen Grundstücksfläche von 11'710 m2 müssten

23.

behindertengerechte Wohnungen geschaffen werden. Dass das Projekt diese

Anforderung erfülle, wurde nicht beanstandet. Die Beschwerdeführenden machen einzig

geltend, die Gemeinde hätte zwar den Ausnützungsbonus gestützt auf Art. 3

Abs. 2 BZO gewährt, in der Folge jedoch nicht die darin vorgesehenen

strengeren Vorgaben als gemäss kantonalem Recht in den Auflagen angeordnet. Dazu

ist festzuhalten, dass diese in der Replik vorgebrachte Rüge verspätet erfolgte

(§ 52 Abs. 2 VRG). Insgesamt erwiesen

sich damit sämtliche Rügen der Beschwerdeführenden am vorinstanzlichen

Entscheid als unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

7.

7.1

Ausgangsgemäss

sind die die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1 und 2

je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

7.2

Ein Anspruch

auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind

die Beschwerdeführenden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'500.- als

angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der öffentlichen

Beschwerdegegnerin 2 steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss

keine Parteientschädigung zu und wurde von ihr auch nicht beantragt (VGr,

9.

Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =

BEZ 2008 Nr. 3, Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich

etc. 2014 § 17 N. 51).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.-- die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 6'255.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1

und 2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden im gleichen Verhältnis, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …