Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00662

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00662

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiber

José Krause.

In Sachen

A, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Baukonsortium D,

bestehend aus:

1.1 Architekturbüro E,

1.2 F AG,

alle vertreten durch RA G,

2. Gemeinderat Horgen,

vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte der

Gemeinderat Horgen dem Baukonsortium D die baurechtliche Bewilligung für

den Abbruch zweier Gebäude sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

8 Wohnungen mitsamt Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02

in Horgen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A

mit Eingabe vom 7. Oktober 2019 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons

Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die

Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den

Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2019 ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen

Entscheid erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung;

eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung zurückzuweisen. Mit

Beschwerdeantwort vom 12. Oktober 2020 schloss der Gemeinderat Horgen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

auf Beschwerdeabweisung. Das Baukonsortium D

ersuchte tags darauf um Abweisung

der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, dies unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Das Baurekursgericht beantragte am 22. Oktober 2020

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. A hielt am 16. November

2020.

an seinen Anträgen fest. Auf die am 26. November 2020 eingegangene

Duplik des Gemeinderats Horgen

liess sich A nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt

gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen in der Wohnzone

W2.5; es grenzt nordwestlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04, nordöstlich an

das Grundstück Kat.-Nr. 05 und südöstlich an die Grundstücke Kat.-Nrn. 06

und 07. Südwestlich umfährt die I-Strasse die Bauparzelle.

3.

Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass die mit

dem Baugesuch eingereichten Planunterlagen ungenügend seien, da ein

Höhenlinienplan fehlen würde. Inwiefern ein solcher für die Beurteilung des

Vorhabens nötig wäre (womit das Baugesuch mit Blick auf § 310 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG] unvollständig wäre), vermag der Beschwerdeführer aber nicht

darzulegen. Seine Argumentation, wonach gestützt auf die von der Bauherrschaft

eingereichten Plänen die Einhaltung der Baumassenziffer nicht überprüft werden

könne, beruht mehr auf einer unterschiedlichen rechtlichen Auffassung (dazu

sogleich E. 4) als auf ungenügenden Sachverhaltsgrundlagen. Zu Recht weist

denn auch die Vorinstanz darauf hin, dass gestützt auf § 3 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

ein von einem Geometer erstellter bzw. geprüfter Höhenlinienplan

grundsätzlich nicht zu verlangen ist. Da nach unbestrittenen Feststellungen der

Vorinstanz der Sachverhalt in Bezug auf die Terrainverhältnisse nicht komplex

ist (wovon sich die Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins am 15. Juli

2020.

überzeugte), ist ein solcher Plan auch nicht ausnahmsweise notwendig.

Schliesslich beruht das in den Plänen angegebene gewachsene Terrain nicht auf

den unüberprüfbaren Angaben der Bauherrschaft, wie das der Beschwerdeführer

vorträgt; im Gegenteil korrespondieren diese Angaben mit den Höhenkoten, welche

der Geomatiker der Baubewilligungsbehörde aufgenommen hatte und der

Bauherrschaft am 14. Dezember 2018 zukommen liess.

Folglich ist die Rückweisung der Sache zur Einholung

genügender Plangrundlagen nicht geboten. Der Eventualantrag des

Beschwerdeführers ist somit abzuweisen.

4.

Der Beschwerdeführer moniert,

dass die fehlende Festlegung einer Baumasse für Besondere Gebäude gegen das

kantonale Baugesetz verstossen würde. Darüber hinaus würde die Tiefgarage die

Voraussetzungen an ein Besonderes Gebäude nicht erfüllen.

4.1

Gemäss § 258 Abs. 1 PBG gilt bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit

seinen Aussenmassen als anrechenbar. Konkretisierend hält § 13 Abs. 1

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV) fest, dass die Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je

gesondert regeln können für Hauptgebäude (lit. a) und für Besondere

Gebäude im Sinne von § 273 PBG (lit. b). Damit wurde die gesetzliche

Definition der Baumassenziffer nicht geändert, sondern es wurde lediglich die seit der PBG-Revision 1991 ausgeübte Genehmigungspraxis betreffend

separate Baumassenziffer je für Hauptgebäude und für Besondere Gebäude

klargestellt und insofern die "differenziertere Anwendung durch die

Gemeinden" festgehalten (Antrag

und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung

einer Änderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff.,

1104.

f.; vgl. VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00564, E. 3.3.5). Unter Hinweis auf diese – auch

von der Vorinstanz zitierten – Materialien stellt sich der Beschwerdeführer auf

den Standpunkt, dass die Nichtberücksichtigung von besonderen Gebäuden im Zuge

der Baumassenzifferberechnung keine differenzierte Anwendung sei, sondern vielmehr

eine nach § 258 Abs. 1 PBG und § 13 ABV unzulässige Nichtanwendung.

Dem ist nicht

zu folgen. Nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmen, in der

Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet über die Baumassenziffern. Die

Bestimmung stellt den Gemeinden die Wahl der geeigneten Nutzungsziffern oder

den Verzicht darauf in allen Zonen frei (Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober

1989.

[an den Kantonsrat] zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes, ABl 1989,

1713.

ff., 1751). Damit ist es grundsätzlich der Gemeinde überlassen, die

zulässige Ausnützung mittels Festschreibung von Nutzungsziffern

zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung

sämtliche Bauten beschlagen kann oder

allein gewisse (eigenständige) Gebäudekategorien. Eine von Hauptgebäuden

abweichende Regelung der Nutzungsdichte von Besonderen Gebäuden umfasst somit

ebenso einen (gänzlichen) Verzicht auf die Festlegung von Nutzungsziffern für Besondere Gebäude, was als von § 13 ABV intendierte differenzierte Anwendung aufzufassen ist. Soweit der

Beschwerdeführer schreibt, dies könne nicht Sinn von § 13 ABV sein,

da damit auf einer Parzelle quasi unbeschränkt Besondere Gebäude(-teile)

realisiert werden könnten, erwidert

die Baubewilligungsbehörde zu Recht, dass die Vorschriften betreffend Gebäude-

und Grenzabstände sowie Gestaltungsvorgaben das Ausmass von Besonderen Gebäuden

ausreichend definieren würden (zur Steuerungswirkung von Nutzungsziffern im

Verhältnis zu den übrigen Baubeschränkungsnormen siehe Beat Stalder/Nicole

Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,

Zürich etc. 2016, N. 3.370). Entsprechend

legt Art. 5.1 BZO fest, dass die Baumassenziffer für Hauptgebäude

in der Zone W2.5 maximal 2.5 beträgt. Entgegen der beschwerdeführerischen

Ansicht ist darin – beziehungsweise in der Nichterwähnung der Besonderen

Gebäude – keine Lücke (dazu Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 201 ff.)

zu erblicken; richtigerweise ist von einem qualifizierten Schweigen der

Bauordnung auszugehen.

4.2

Was die strittige Qualifikation der Tiefgarage als

Besonderes Gebäude betrifft, führt die Vorinstanz unter ausführlicher

Bezugnahme auf die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 1. März 2018

(VB.2017.00363) und vom 2. März 2016 (VB.2015.00544) aus, dass diese als

Besonderer Gebäudeteil mit hinreichend konstruktiv-architektonischer

Selbständigkeit erkennbar sei und als solcher einem Besonderen Gebäude

gleichgestellt sei. Dem hält der Beschwerdeführer zunächst entgegen, dass die

von der Vorinstanz zitierten verwaltungsgerichtlichen Entscheide im

vorliegenden Fall nicht herangezogen werden dürfen, da diese die Frage des

Grenzabstands betreffen würden und nicht diejenige der Baumasse. Dabei verkennt

der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz die verwaltungsgerichtliche Praxis

mit Blick auf die fragliche Qualifikation der Tiefgarage als Besonderen

Gebäudeteil herangezogen hat. Dass aus einer solchen Qualifikation

unterschiedliche baurechtliche Wirkungen (Abstands- respektive

Nutzungsdichteprivileg) erwachsen (vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1106),

steht der Anwendung dieser Praxis auf den vorliegenden Fall nicht entgegen,

zumal eine Privilegierung Besonderer Gebäude(-teile) hinsichtlich der erlaubten

Ausnützung praxisgemäss zulässig ist (VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4.1 betr. Überbauungsziffer).

4.3

Sodann steht – entgegen dem beschwerdeführerischen

Standpunkt – die bauliche und funktionelle Verbindung der Tiefgarage mit

dem Hauptgebäude der Qualifikation Ersterer als Besonderes Gebäude(-teil) nicht

entgegen: Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die

Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und

Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden

dürfen, wobei eine gewisse

konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu

verlangen ist (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.5.1). Eine funktionale Selbständigkeit des Besonderen

Gebäudes wird hingegen nicht verlangt (VGr, 20. März 2014,

VB.2013.00623, E. 3.2 mit Hinweisen). Die Verbindung eines Besonderen Gebäudes

mit einem Hauptgebäude vergrössert zugleich naturgemäss die dreidimensionale

Erscheinung der Baute, weshalb der Beschwerdeführer auch daraus nichts zu

seinen Gunsten ableiten kann. Schliesslich spricht der Umstand, dass die

Tiefgarage in der Nordwestecke das gewachsene Terrain um gut einen Meter

überragt, ebenso wenig gegen deren Qualifikation als Besonderes Gebäude(-teil);

im Gegenteil ergibt sich die konstruktive und architektonische

Selbstständigkeit des Besonderen Gebäudes regelmässig gerade aufgrund der

gegenüber den Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1110).

5.

Der Beschwerdeführer moniert im Weiteren, dass das

Bauprojekt in zweifacher Hinsicht den Grenzabstand nicht einhalte, da der

einzuberechnende Mehrlängenzuschlag unbeachtet geblieben sei.

5.1

Der

Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender

Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 PBG). Der Grenzabstand setzt sich aus dem

Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau-

und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 ABV). Der Mehrlängenzuschlag

entspricht einem bestimmten Teil der als Mehrlänge qualifizierten

Fassadenlänge; der Zuschlag kann auf ein Höchstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1 ABV).

Nach Art. 5.2.2 BZO sind bei Fassaden von mehr als

15,0 m Länge entsprechende

Zuschläge zu veranschlagen.

5.2

Nach

Ansicht des Beschwerdeführers sind die das gewachsene Terrain überragenden

Teile der Tiefgarage in die Mehrlängenzuschlagsberechnung miteinzubeziehen. Dem

ist nicht beizupflichten. Wie gesehen (oben E. 4) behandelte die

Vorinstanz die Tiefgarage zu Recht als Besonderen Gebäudeteil. Im Zusammenhang

mit dem Mehrlängenzuschlag erwog sie darauf, dass bei dessen Berechnung mangels

abweichender Festlegung in der Bauordnung Besondere Gebäudeteile ausser Ansatz

fallen würden. Diese zutreffende (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1078) Feststellung zieht der Beschwerdeführer nicht in Zweifel,

weshalb auf die Rüge nicht weiter einzugehen ist.

5.3

Darauf

bringt der Beschwerdeführer vor, dass aufgrund der mehrgeschossigen Einwandung

bei den südlich ausgerichteten Balkonen die nordwestliche Fassade breiter in

Erscheinung trete, weshalb ein Mehrlängenzuschlag hinzuzurechnen sei.

Zur Fassadenlänge sind oberirdische Vorsprünge dann

hinzuzurechnen und für die Gebäudelänge massgebend, wenn sie über mehr als ein

Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene

Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 27 Abs. 1 ABV). Vorausgesetzt wird somit, dass sich die fraglichen

Balkone in Richtung der betreffenden Fassade – vorliegend der nordwestlichen

Fassade – erstrecken. Die beschwerdeführerisch monierte teilweise Einwandung

der südlich ausgerichteten Balkone ist indessen der südwestlichen Fassade

vorgelagert und weist zur westlichen Gebäudeecke, in der sich die südwestliche

und die (angeblich zu breit in Erscheinung tretende) nordwestliche Fassade treffen,

eine Distanz von 28 cm auf. Die Einwandung tritt zugleich optisch nicht

als Fassade in Erscheinung und dient offensichtlich nicht der Gebäudeumhüllung.

Damit ist diese nicht zur nordwestlichen Fassadenlänge hinzuzurechnen. Die

nordwestliche Fassade weist somit eine Länge von 14,15 m auf, wodurch

angesichts von Art. 5.2.2 BZO kein Mehrlängenzuschlag anzubringen ist. Die

Rügen betreffend Grenzabstandsverletzung sind daher unbegründet.

6.

Der Beschwerdeführer rügt darauf die bauliche Ausgestaltung

des Attikageschosses.

6.1

Für die

Beurteilung der Dachgestaltung ist § 292 PBG von Relevanz. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine

Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem

abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes

erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die

Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der

betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge

gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2;

10.

Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b).

Von der in § 292 PBG erwähnten Befugnis zum Erlass einer abweichenden

Regelung hat die Gemeinde Horgen Gebrauch gemacht und in Art. 5.4

BZO festgehalten, dass die Gesamtlänge von Dacheinschnitten und Dachaufbauten zusammen

pro Geschoss höchstens 2/3 der betreffenden Fassadenlänge betragen darf.

6.2

Der

Beschwerdeführer bestreitet, dass sich die nordöstliche Fassade des Bauprojekts

an die Vorgabe gemäss Art. 5.4 BZO halten würde. Die Balkone würden die

von der Vorinstanz erwähnte Fassadenflucht durchbrechen, weshalb diese von der

Berechnung der betreffenden Fassadenlänge auszuklammern seien. Mit dieser

Argumentation verkennt der Beschwerdeführer, dass das Projektieren und

Anbringen von Balkonen an einer Fassadenlänge nicht zwangsläufig die baulich-architektonische Einheit der Fassade stört oder gar ausschliesst.

Dies ist auch in vorliegender Angelegenheit, in der die in zwei Teile

gegliederte nordöstliche Fassade (mitsamt je einem Balkon pro Obergeschoss)

jeweils für sich und auch im Zusammenspiel eine optische Einheit bildet, nicht

auszumachen. Angesichts der 12,6 m und 11,8 m langen

Fassadenabschnitte beachten die mit der

Fassade des Vollgeschosses bündigen Dachaufbauten von insgesamt 12 m Länge

die "Zweidrittelsregel" nach Art. 5.4 BZO, weshalb die

beschwerdeführerische Rüge nicht durchdringt.

6.3

Im

Zusammenhang mit der Ausgestaltung des Dachgeschosses bemängelt der

Beschwerdeführer sodann die begehbaren Terrassen an der nordöstlichen Seite des

Attikageschosses. Da die projektierten Terrassenflächen nicht auskragen, steht

ihnen die diesbezügliche verwaltungsgerichtliche Praxis (VGr, 21. März

2012, VB.2011.00539, E. 3.2 f.) nicht entgegen, weshalb auch diese

Rüge unbegründet ist.

7.

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass sich die

projektierte Baute nicht befriedigend in die Umgebung einordnen würde. Die

Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, dass entgegen den Vorbringen des

Rekurrenten (dem heutigen Beschwerdeführer) zumindest im relevanten näheren

Umfeld des Bauvorhabens keine von Villen geprägte Umgebung mit wertvollen,

rückwärtigen Grünräumen feststellbar sei; vielmehr werde die nähere bauliche

Umgebung durch die langgestreckte, massive Baute mit diversen versetzt

zueinanderstehenden Gebäudekörpern im Nordwesten des Baugrundstücks (auf Kat.-Nr. 04)

dominiert. Auch führe die gegenüber der I-Strasse zurückversetzte Lage des

Bauvorhabens nicht zu einem Widerspruch mit § 238 PBG. Der

Beschwerdeführer bringt im vorliegenden Verfahren nichts vor, was ernsthafte

Zweifel an den zutreffenden, auf einem Augenscheintermin basierenden

Feststellungen der Vorinstanz zu wecken vermag. Damit ist der vorinstanzliche

Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens zu bestätigen.

8.

8.1

Nach

dem Gesagten ist die Beschwerde im Haupt- wie im Eventualstandpunkt abzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 4'000.-.

Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen

stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.).

Da dem öffentlichen Beschwerdegegner 2 vorliegend kein übermässiger

Aufwand entstanden ist, ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 6'180.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …