Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00668

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00668

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Dezember 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

A AG,

vertreten durch B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baukommission Fällanden,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 8. April 2020 bewilligte die Baukommission Fällanden der A AG

die zur Erfüllung von Auflagen (Farb- und Materialkonzept sowie Umgebungsplan)

der Stammbaubewilligung vom 22. November 2018 bezüglich der Erstellung

eines Mehrfamilien- und Reihenfamilienhauses auf den Parzellen Kat.‑Nrn. 01

und 02, C-Strasse 03 und 04, Pfaffhausen-Fällanden eingegebene

2. Projektänderung. Dabei wurde von der Baukommission Fällanden wiederum

die Einreichung bzw. Bewilligung eines (teilweise revidierten) Farbkonzepts

sowie die Bewilligung eines detaillierten Umgebungsplans vorbehalten (Disp.-Ziff. 1.1.2

sowie 1.2.1 bzw. 1.2.2).

B. Mit

Beschluss vom 30. April 2020 bewilligte die Baukommission Fällanden der A AG

das (teilweise revidierte) Farb- und Materialkonzept und stufte die

diesbezügliche Auflage gemäss der Baubewilligung vom 22. November 2018 als

erfüllt ein (Disp.-Ziff. 1 und 1.1.4). Die A AG wurde indes

verpflichtet, die Farbwahl der Fassaden vor Ausführung der Arbeiten

grossflächig, sowohl auf der Schatten- wie auch auf der Sonnenseite, zu

bemustern und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. 1.1.2).

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Beschluss der Baukommission Fällanden vom 8. April 2020 erhob die A AG

mit Eingabe vom 20. April 2020 Rekurs vor dem Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragte sinngemäss die Aufhebung des Beschlusses bezüglich der

Einordnung und Gestaltung sowie die Umgebung, die Bewilligung des eingereichten

Umgebungsplans vom 5. Februar 2020 sowie des Farb- und Materialkonzepts

und die sofortige Erteilung der Baufreigabe (Verfahren 05).

B. Gegen

den Beschluss der Baukommission Fällanden vom 30. April 2020 erhob die A AG

mit Eingabe vom 26. Mai 2020 Rekurs vor dem Baurekursgericht mit dem

(sinngemässen) Antrag, die Auflage betreffend Bemusterung vor Ort sowie die mit

dem Entscheid auferlegte Bewilligungsgebühr seien aufzuheben (Verfahren 06).

C. Mit

Entscheid vom 16. September 2020 vereinigte das Baurekursgericht die

beiden Verfahren. Es wies den Rekurs im Verfahren 05 ab, soweit es das

Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abschrieb. Den Rekurs im Verfahren 06

hiess es teilweise gut und hob die Auflage gemäss Disp.-Ziff. 1.1.2 des

Beschlusses der Baukommission Fällanden auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom

23.

September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte

sinngemäss die Aufhebung des Beschlusses der Baukommission Fällanden vom 8. April

2020.

bezüglich der Einordnung und Gestaltung sowie der Umgebung, der

Bewilligung des eingereichten Umgebungsplans vom 5. Februar 2020 sowie des

Farb- und Materialkonzepts und die sofortige Erteilung der Baufreigabe und die

Aufhebung des Beschlusses der Baukommission Fällanden vom 30. April 2020

bezüglich der mit dem Entscheid auferlegten Bewilligungsgebühr, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Eingabe vom 16. Oktober 2020 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe

vom 21. Oktober 2020 beantragte die Gemeinde Fällanden die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die A AG liess sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

2.1

Die

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Fällanden hatte am 22. November 2018

die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilien- und Reihenfamilienhauses

auf den – in der dreigeschossigen Wohnzone W3D gelegenen – Parzellen Kat.-Nrn. 01

und 02, C-Strasse 03 und 04, Pfaffhausen-Fällanden erteilt. Ausdrücklich vorbehalten

worden waren unter anderem die Bewilligung eines detaillierten Umgebungsplans

gemäss Erwägungen (Disp.-Ziff. 1.2.5) sowie das Vorlegen genügend grosser

Farb- und Materialmuster der sichtbaren Teile zur Bewilligung (Disp.-Ziff. 12.6).

Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.

Mit der 1. Abänderungsbewilligung vom 16. Januar

2020, die ebenfalls unangefochten in Rechtskraft erwuchs – wurde im Sinn der

Erwägungen – die Einreichung und Bewilligung geänderter Pläne der Umgebung

(vgl. Disp.-Ziff. 1.1.1; vgl. im Detail E. 5.1.3) sowie die

Bewilligung des Farb- und Materialkonzepts aller sichtbaren Teile inklusive

Mauer (Disp.-Ziff. 1.1.2) vorbehalten.

Mit der im vorliegenden Verfahren angefochtenen 2. Abänderungsbewilligung

vom 8. April 2020 wurde wiederum die Einreichung bzw. Bewilligung eines

(teilweise revidierten) Farbkonzepts sowie die Bewilligung eines detaillierten

Umgebungsplans vorbehalten (Disp.-Ziff. 1.1.2 sowie 1.2.1 bzw. 1.2.2).

Mit der im vorliegenden Verfahren ebenfalls angefochtenen

3.

Abänderungsbewilligung vom 30. April 2020 (teilweise revidierte) wurde

dasFarb- und Materialkonzept unter neuen Auflagen bewilligt. Neu wurde

verlangt, dass die Farbwahl der Fassaden vor Ausführung der Arbeiten

grossflächig sowohl auf der Schatten- wie auch auf der Sonnenseite, zu

bemustern und bewilligen zu lassen sei (Disp.-Ziff. 1.1.2).

2.2

Mit der

Bewilligung des Farb- und Materialkonzepts im Rahmen der 3.

Abänderungsbewilligung wird das Rechtsmittel gegen die 2. Abänderungsbewilligung

gegenstandslos, soweit es den Punkt "Einordnung und Gestaltung"

betrifft. Dadurch, dass die Vorinstanz Disp.-Ziff. 1.1.2 der 3. Abänderungsbewilligung

aufhob und das vorinstanzliche Urteil in diesem Punkt nicht angefochten wurde,

ist die Frage der "Einordnung und Gestaltung" bzw. jene des Farb- und

Materialkonzepts nicht mehr Streitgegenstand. Soweit die Beschwerdeführerin die

Aufhebung der 2. Abänderungsbewilligung in Bezug auf "lit d

Einordnung und Gestaltung" beantragt sowie die Bewilligung des Farb- und

Materialkonzepts verlangt, ist darauf nicht einzutreten.

3.

Die Beschwerdeführerin bringt

vor, dass beim vorinstanzlichen Referentenaugenschein kurzfristig statt des für

den Fall zuständigen Gerichtsschreibers eine andere – mit dem Fall nicht

vertraute – Gerichtsschreiberin zugegen war. Zumal der zuständige Referent am

Augenschein teilnahm und die gewonnenen Erkenntnisse in einem aussagekräftigen

Protokoll, einschliesslich Fotos, dokumentiert wurden, ist dies nicht zu

beanstanden (vgl. zur Situation der nachträglichen Auswechslung eines Mitglieds

des Spruchkörpers: VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00797, E. 4.3.3 mit

Hinweisen).

4.

Zunächst ist die Rüge betreffend die 3. Abänderungsbewilligung

zu behandeln. Es ist nur noch die Frage strittig, ob die Baubewilligungsbehörde

der Beschwerdeführerin für diesen Entscheid Gebühren auferlegen durfte.

Wie die Vorinstanz bereits zutreffend ausführte, wurde das

Farb- und Materialkonzept mit der 2. Abänderungsbewilligung nicht

abschliessend beurteilt. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, dass die

Baubewilligungsbehörde für die erneute Bearbeitung im Rahmen der 3. Abänderungsbewilligung

aufwandgerechte Gebühren in Rechnung stellte. Die Beschwerdeführerin behauptet

denn auch nicht etwa, dass die Gebühr von Fr. 500.- für die Verfügung gegen

das Kostendeckungs- oder Äquivalenzprinzip verstossen würde.

Die Beschwerdeführerin verweist stattdessen auf den von

ihr eingelegten Auszug eines nicht in Kraft stehenden Gebührenreglements der

Gemeinde Fällanden, die eine solche Gebührenerhebung nicht zulasse. In Art. 20

der Gebührenverordnung der Politischen Gemeinde Fällanden vom 29. November

2017.

(GebV) heisst es indes, dass für baurechtliche Entscheide, für

Baukontrollen und für weitere Leistungen im Bauwesen Bearbeitungs- und

Bewilligungsgebühren erhoben werden (Abs. 1). Die Gebührenansätze, nähere

Bestimmungen zu den einzelnen Gebühren sowie Abweichungen aufgrund höheren oder

geringeren Aufwandes erlässt der Gemeinderat im Gebührentarif (Abs. 2).

Grundlagen zur Gebührenbemessung und zum Gebührenrahmen finden sich in Art. 21

und 22 GebV. Gemäss Art. 22 des Gebührentarifs der Politischen Gemeinde

Fällanden vom 29. November 2017 beträgt die Gebühr für die

Auflagenerfüllung mindestens Fr. 200.-, jene für Projektänderungen im Anzeigeverfahren

mindestens Fr. 250.- und jene für Projektänderungen im ordentlichen

Verfahren mindestens Fr. 350.-. Die Gebührenerhebung für die 3. Abänderungsbewilligung

fusst damit entgegen der Beschwerdeführerin auf einer kommunalen

Rechtsgrundlage.

Daraus, dass die Baubewilligungsbehörde im Rahmen der von

ihr selbst im Rekursverfahren zu den Akten gegebenen Änderungsbewilligungen nur

in einem von vier Fällen eine Bearbeitungsgebühr verlangte (vgl.

8/9.4.1–8/9.4.4), kann die Beschwerdeführerin nichts für sich ableiten. Soweit

das Vorbringen der Beschwerdeführerin sinngemäss als ein Begehren auf

Gleichbehandlung im Unrecht zu verstehen ist, ist darauf hinzuweisen, dass mit Art. 8

GebV eine Rechtsgrundlage dafür besteht, um von Amtes wegen auf die Erhebung

von Gebühren zu verzichten, etwa, wenn für die gebührenpflichtige Person ein

Härtefall vorliegt (lit a) oder wenn andere besondere Gründe wie

insbesondere die Geringfügigkeit des Aufwands vorliegen (lit d).

Unabhängig davon könnte dadurch, dass – unter Berücksichtigung der streitgegenständlichen

3.

Abänderungsbewilligung – nur in zwei von fünf bekannten Fällen eine

Gebühr verlangt wurde, noch nicht von einer ständigen gesetzeswidrigen Praxis

ausgegangen werden, die für das Vorliegen eines Anspruchs auf Gleichbehandlung

im Unrechts vorausgesetzt würde (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 599).

Somit ist die Beschwerde, soweit sie die 3. Abänderungsbewilligung

betrifft, abzuweisen.

5.

Strittig

ist sodann, ob der Umgebungsplan gemäss dem 2. Abänderungsgesuch zu bewilligen

gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe damit alle

Auflagen bezüglich der Umgebungsgestaltung erfüllt. Mit der Stammbaubewilligung

seien ihr sämtliche geplanten Aufschüttungen und Abgrabungen bereits bewilligt

worden.

5.1

Über die

Umgebungsgestaltung wurde bereits mit der Stammbewilligung sowie den ersten

zwei Abänderungsbewilligungen entschieden. Diese Entscheide sind genauer

zu betrachten.

5.1.1

Grundsätzlich erwächst nur das Dispositiv eines Entscheids in Rechtskraft.

Allerdings können auch die Erwägungen an der Rechtskraft teilhaben, wenn das

Dispositiv ausdrücklich auf sie verweist ("im Sinne der Erwägungen").

Zudem haben die Erwägungen auch ohne ausdrücklichen Hinweis insoweit an der

Rechtskraft teil, als sie für das Verständnis des Dispositivs unerlässlich sind

(Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 28 N. 7; VGr, 17. Dezember 2015,

VB.2015.00333, E. 2.2).

5.1.2

Bereits mit der Stammbaubewilligung vom 22. November 2018 beurteilte

die Baubewilligungsbehörde Geländeveränderungen. Unter "lit h.

Umgebung" führte sie aus, dass das Projekt auf der Südseite entlang der

Fassade sowie auf einer Teilfläche im angrenzenden Umgebungsbereich Abgrabungen

von bis zu 1,0 m vorsehe: Auf der Nord- und Westseite würden topographisch

bedingte Aufschüttungen vorgenommen. Die Geländeveränderungen könnten

akzeptiert werden.

Zudem erwog die

Baubewilligungsbehörde, dass die Pläne noch nicht vollumfänglich Auskunft über

Gestaltung und Nutzweise der Umgebung geben würden. Vor Baubeginn sei ihr ein

ergänzter detaillierter Umgebungsplan einzureichen und von ihr bewilligen zu

lassen. Insbesondere einzutragen seien Angaben über:

"- Nutzweise der Freiräume mit Bezeichnung der

Pflanz- und Kompostierplätze

- Oberflächenbeschaffenheit,

Gefälle, Höhenkoten und Entwässerung der Wege und Plätze

- Auflagen

BKZ gemäss Aktennotiz vom 3. Juli 2018

- Spiel

und/oder Erholungsflächen in einem Umfang von mind. 210 m2

- definitiver

Containerstandort

- allfällige

Beleuchtung

- Bepflanzung,

Art und Höhe inkl. Pflanzliste

-

Auflagen gemäss kantonaler Verfügung Nr. BVV 18-1839 vom 22. Oktober

2018."

Mit der Stammbaubewilligung

wurden – entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin – grundsätzlich nur

die Geländeveränderungen unmittelbar an den Hausfassaden beurteilt bzw.

erlaubt. Das zeigt sich bereits darin, dass soweit weitere Abgrabungen

beurteilt wurden, dies ausdrücklich hervorgehoben wurde. So hiess es in der

Erwägung lit h ausdrücklich, dass "auf der Südseite entlang der

Fassaden sowie auf einer Teilfläche im angrenzenden Umgebungsbereich" nur

Abgrabungen bis zu 1,0 m vorlägen. Es war im Übrigen auf den Plänen

deutlich erkennbar, dass die Abgrabungen im Umschwung die genannten 1,0 m nicht

überall einhielten. Zudem nahm die Baubewilligungsbehörde im Rahmen der

Erwägung lit h überhaupt keinen ausdrücklichen Bezug auf Aufschüttungen,

die nicht direkt an den Fassaden vorgenommen wurden. Schliesslich wurden mit

der Stammbaubewilligung Angaben über die Gefälle und Höhenkoten von Wegen und

Plätzen verlangt, was bedeutet, dass damit zusammenhängende Abgrabungen bzw.

Aufschüttungen nicht als bewilligt gelten konnten. Entsprechend wurde mit der

Stammbaubewilligung nach Disp.-Ziff. 1.2.5 in Verbindung mit E. lit h

die Umgebungsgestaltung vorbehalten. Als bewilligt gelten konnten aufgrund des

Wortlauts in Erwägung lit h somit allein die Abgrabungen und

Aufschüttungen an den Fassaden sowie die mit der südlichen Fassadenabgrabung

zusammenhängende Abgrabung, die einen Meter nicht überschreitet.

5.1.3

Im Rahmen der unangefochten gebliebenen und damit in Rechtskraft

erwachsenen Bewilligung der 1. Abänderungspläne vom 16. Januar 2020 wurde

mit Auflagen denn auch im Sinn der Erwägungen die Einreichung und Bewilligung

geänderter Pläne bezüglich "Gestaltung auf der Nordseite des

Gebäudes", "Terraingestaltung auf der Südseite",

"detaillierter Umgebungsplan mit detaillierter Pflanzliste" sowie

"Detailplan zur Spielplatzgestaltung und ‑ausrüstung"

vorbehalten.

In den Erwägungen wies die

Baubewilligungsbehörde darauf hin, dass aus den eingereichten Unterlagen nicht

erkennbar sei, wie die Natursteinmauer gestaltet werde. Grundsätzlich werde die

Gestaltung auf der Nordseite als sehr unbefriedigend empfunden und müsse mit

einem Fachmann für Aussengestaltung nochmals überarbeitet werden. Auf der

Südseite werde das Terrain stark, bis 1,20 m, und vor allem auf einer zu

grossen Fläche abgegraben. Um das ganze Gartenstück entstünden dadurch

Böschungen und das Gebäude wirke versenkt. Auf die grossen Terrainveränderungen

sei deshalb so weit wie möglich zu verzichten und das Terrain so zu gestalten,

dass auf Böschungen möglichst verzichtet werden könne. Der Aussenraum auf der

Südseite sei von grossen wertlosen Rasenflächen geprägt. Mindestens bei den

allgemein zugänglichen Aussenräumen seien deshalb statt Rasen Blumenwiesen

anzusäen und der Spielplatz sei kindergerecht zu gestalten. Der Spielplatz sei

gemäss den Vorgaben der Fachstelle SpielRaum zu überarbeiten. Für die

Bepflanzung seien einheimische, gemischte und standortgerechte Bäume und

Sträucher vorzusehen. Vor Baubeginn sei der Baubehörde ein detaillierter

Umgebungsplan mit detaillierter Pflanzliste, Angaben zu den Mauern (Farbe,

Material, Konstruktion), Schnitte durch die Mauer entlang der Grenze zu Kat.-Nr. 07,

etc. einzureichen und von dieser bewilligen zu lassen. Die oben genannten

Bestimmungen und Auflagen seien nachzuweisen. Für die Ausarbeitung der

Umgebungsgestaltung sei ein ausgewiesener Fachmann beizuziehen.

5.1.4

In der Folge reichte die Beschwerdeführerin einen nur marginal veränderten

Umgebungsplan und neue Schnitte ein. Die Baubewilligungsbehörde hielt in Disp.-Ziff. 1.2.1

der 2. Abänderungsbewilligung unter der Überschrift "Vor Baufreigabe

zu erfüllende Bedingungen und Auflagen" fest: "Detaillierter

Umgebungsplan gemäss Erwägungen muss bewilligt vorliegen". In Erwägung lit e

führte sie aus, die Spielplatzfläche sei kindergerecht zu gestalten und die

Ruheflächen seien so zu auszugestalten, dass eine gute Aufenthaltsqualität

erreicht werde. Der Umgebungsplan sei gemäss der vorliegenden und den

vorgegangenen Verfügungen nochmals zu überarbeiten. Insbesondere seien dabei

"folgende Auflagen ebenfalls zu berücksichtigen (nicht abschliessende

Aufzählung)":

- Die abweisende

Umgebungsgestaltung auf der Nordseite sei grundsätzlich zu überarbeiten, damit

eine befriedigende Gesamtwirkung und eine gute Integration in den Kontext des

Quartiers erreicht werden könne.

-

Die Aufschüttung beim strassenseitigen Sitzplatz und den Rasenflächen

bei der nordöstlichen Wohnung sei zu reduzieren.

-

Die Abgrabungen auf der Südseite seien auf ein notwendiges Minimum zu

reduzieren.

-

Entlang der Westfassade seien Aufschüttungen auf ein Minimum zu

reduzieren. Die Höhendifferenz zwischen dem Terrain entlang der

Grundstücksgrenze von Kat.‑Nr. 07 und dem internen Fussweg sei statt

mit einer Mauer natürlich zu gestalten.

-

Der Spielplatz sei kindergerecht zu gestalten, siehe Leitfaden

"Grundlagen für kinderfreundliche Wohnumfelder" der Fachstelle SpielRaum.

-

Die Aussenraumflächen bei den EG-Wohnungen seien zu überarbeiten;

mindestens 5 % sollten Freizeit- und Pflanzengärten sein. Es sei absolut

nicht zwingend, dass die ganzen Flächen komplett horizontal seien.

-

Auf reine Rasenflächen sei so weit wie möglich zu verzichten.

- Für

die Bepflanzung seien standortgerechte und einheimische Pflanzen vorzusehen.

Vor Baufreigabe sei der

Baubehörde ein revidierter detaillierter Umgebungsplan, in den die Auflagen aus

den vorgegangenen und der vorliegenden Verfügungen bzw. Verfügung eingeflossen

sind, einzureichen und bewilligen zu lassen. Dabei sei das Gesamtkonzept zu

beachten und es seien nicht nur die rein technischen Punkte abzuarbeiten. Es

werde wiederholt empfohlen, für die Ausarbeitung der Umgebungsgestaltung einen

ausgewiesenen Fachmann bzw. ein ausgewiesenes Fachbüro beizuziehen.

5.2

Sodann ist

zu klären, welche Rechtsgrundlage für die Beurteilung der Geländeveränderungen

besteht.

5.2.1

Es fragt sich zunächst, wie Art. 30a der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Fällanden (BZO) auszulegen ist, wonach Geländeveränderungen

(Abgrabungen und Aufschüttungen) nur zulässig sind, wenn sie im Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung

erzielen (Abs. 1). Zulasten der Bauerschaft kann die Baubehörde zur

Prüfung der Einhaltung dieser Anforderung ein Gutachten einer Fachperson

einholen (Abs. 2).

5.2.2

Wie die Vorinstanz zu Recht feststellte, lässt der Wortlaut von Art. 30a

BZO keinen eindeutigen Schluss zu, ob sich diese Bestimmung nur auf

Geländeveränderungen bei den Gebäudefassaden bezieht oder aber auch auf solche,

die sich nicht im unmittelbaren Bereich der Gebäudefassaden befinden.

Entgegen der Vorinstanz führt

auch die Begründung des Gemeinderats anlässlich der Einführung der Bestimmung

diesbezüglich nicht zu einem klaren Ergebnis. Mit keinem Wort erwähnte der

Gemeinderat nämlich die Gestaltung von Garten oder Umschwung. Er führte bloss

aus, dass Abgrabungen untergeordneter Natur (Artikel 30) seinerzeit zugelassen

worden seien, um in natürlich anfallenden Untergeschossen an Hanglagen Wohn-

oder Arbeitsnutzungen zu ermöglichen. Der Begriff "untergeordnet" sei

so zu verstehen, dass Abgrabungen im Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen und nicht dominant

oder störend in Erscheinung treten würden. In der Praxis sei die Anwendung

dieser Regelung nicht immer einfach gewesen. Neben der Problematik der

Abgrabungen lasse sich vielerorts auch eine verstärkte Tendenz zu grossen, aus

ortsgestalterischer Sicht problematischen Aufschüttungen beobachten. Um diesen

Problemen zu begegnen und zukünftig Geländeveränderungen (Abgrabungen und

Aufschüttungen) mit guter Qualität sicherzustellen sowie Bauherrschaft und

Architekten hinsichtlich dieser Zielsetzung zu sensibilisieren, sollten mit Art. 30a

BZO nicht konkrete Masse geregelt werden (wie Kubikmeter oder Meter), da nicht

in jeder Situation das gleiche Mass zu einer guten Lösung führe. An einem Ort

könne eine Abgrabung von 1,5 m gut sein, in einer anderen Situation jedoch

störend in Erscheinung treten. Es gehe vielmehr darum, situativ eine gute

Gesamtlösung zu erzielen (Anträge und Weisungen – Politische Gemeinde

Fällanden, Schulgemeinde Fällanden, Gemeindeversammlungen vom Mittwoch, 28. November

2007, S. 44). Die Einführung von Art. 30a BZO gab im Rahmen der

Gemeindeversammlung zu keinen Diskussionen Anlass (vgl. Protokoll der

Gemeindeversammlung Fällanden vom 28. November 2007, S. 52 ff.).

5.2.3

Sodann ist zu betrachten, inwiefern das kantonale Recht für Art. 30a

BZO überhaupt Raum lässt. § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt, dass Bauten, Anlagen und Umschwung

für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass

eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für

Materialien und Farben. Geländeveränderungen müssen mithin eine befriedigende

Wirkung erreichen (vgl. BEZ 2012 Nr. 1 E. 5.1.1). Gemäss der

Rechtsprechung unterstehen erhebliche Terrainveränderungen als Bauten und

Anlagen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) zudem der Baubewilligungspflicht (BGr,

21.

Januar 2009, 1C_226/2008 E. 2). Entsprechend sind nach kantonalem

Recht Geländeveränderungen – selbst wenn sie nicht im Zusammenhang mit anderen

bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen stehen – baubewilligungspflichtig,

wenn sie entweder 1 m Höhe oder 500 m2 Fläche überschreiten (§ 1

lit d der Bauverfahrensverordnung vom 1. Januar 1998 [BVV] e

contrario).

Die gestalterischen Anforderungen an Bauten und Anlagen

werden durch das PBG abschliessend umschrieben. Die Gemeinden dürfen

grundsätzlich keine zusätzlichen Ästhetikvorschriften erlassen (Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich

1999, Ziff. 652; RB 1981 Nr. 131 = BEZ 1981 Nr. 32; VGr, 24. April

2013, VB.2013.00013, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1). Kommunale

Gestaltungsvorschriften erlaubt das PBG mit § 50 Abs. 3 im Rahmen des

Erlasses kommunaler Kernzonenvorschriften (BEZ 2011 Nr. 3; vgl. VGr, 8. Juni

2017, VB.2016.00082, E. 6.1).

Damit ist ausserhalb von Kernzonen indes nicht jede

kommunale Nutzungsvorschrift unzulässig, die (auch) ästhetische Zwecke verfolgt

(vgl. BEZ 1984 Nr. 28 = ZBl 1985 72). Soweit eine solche Vorschrift als

Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG betrachtet werden kann, steht

ihr nichts im Weg. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Rechtsprechung

betreffend Quartiererhaltungszonen hinzuweisen: In diesen Zonen gelten – soweit

nicht Rücksicht auf ein Schutzobjekt zu nehmen ist – nicht die höheren

Gestaltungsanforderungen von §238 Abs. 2 PBG, sondern diejenigen von § 238 Abs. 1 PBG mit dem Gebot der befriedigenden Gestaltung. Da diese im

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung zu erreichen ist,

steigen die Gestaltungsanforderungen indes, wenn die Umgebung über besondere

Qualitäten verfügt, wie dies bei Siedlungen, die einer Quartiererhaltungszone

zugewiesen werden, durch §50a Abs. 1 PBG hinsichtlich der Nutzungsstruktur

oder der baulichen Gliederung vorausgesetzt wird. Wenn in der Bau- und

Zonenordnung die einzelnen Quartiererhaltungszonen charakterisiert und die

Wahrung des jeweiligen typischen Gebietscharakters und eine gute Einordnung in

diese Siedlungsstruktur verlangt wird, so werden damit nicht unzulässigerweise

generell höhere Gestaltungsanforderungen gestellt, sondern die Qualitäten der

Umgebung festgelegt, an welcher am konkreten Ort für eine befriedigende

Gestaltung Mass zu nehmen ist. Das ist in einer Quartiererhaltungszone

regelmässig eine qualitativ wertvolle bauliche Gliederung inklusive Frei- und

Grünraumgestaltung, weshalb für eine befriedigende Gesamtwirkung an Stellung

und kubische Gestaltung einer Baute sowie an Ausgestaltung der Frei- und

Grünräume auch im Rahmen von § 238 Abs. 1 PBG relativ hohe

Anforderungen gestellt werden können (VGr, 24. April 2013, VB.2013.00013; Christoph

Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 825;

vgl. VGr, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1).

Insoweit als das Statuieren von Gestaltungsanforderungen

bezüglich Aufschüttungen und Abgrabungen als Konkretisierung von § 238 Abs. 1 PBG verstanden werden könnte, würde sich dies somit als zulässig erweisen. Bei Art. 30a

BZO, wonach Geländeveränderungen im Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielen müssen, handelt es

sich indes um eine besondere Ästhetik- bzw. Einordnungsvorschrift, die die

Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG an Geländeveränderungen –

unabhängig von der Zonenzugehörigkeit – generell verschärft (nämlich auf das

Mass von § 238 Abs. 2 PBG). Dafür lässt § 238 Abs. 1 PBG

keinen Raum.

5.2.4

Indes besteht mit § 293 Abs. 4 PBG eine Spezialbestimmung. Bei § 293 PBG handelt es sich um eine (besondere) Einordnungsvorschrift (VGr, 5. Mai

2006, VB.2005.00370, E 5.2). Nach Abs. 1 und 2 dürfen nicht

anrechenbare Untergeschosse – ausgenommen Haus- und Kellerzugänge,

Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen – höchstens 1,5 m über

dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Abs. 4 besagt ausdrücklich,

dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen näher regeln

kann. Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden damit ausdrücklich dazu,

Regeln zu Abgrabungen – und Aufschüttungen – an Gebäudefassaden zu erlassen.

Diese gehen § 293 Abs. 1 und 2 PBG sowie der allgemeinen Ästhetik-

bzw. Gestaltungsvorschrift nach § 238 Abs. 1 PBG vor (vgl. zu

Ersterem: Fritzsche et. al., S. 1228). Soweit es Art. 30a BZO um

Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden geht, lässt das kantonale

Recht für die Bestimmung Raum.

5.2.5

Im Sinn einer PBG-konformen Auslegung kann und muss Art. 30a BZO somit

eng verstanden werden. Art. 30a BZO lässt sich somit allein auf

Aufschüttungen und Abgrabungen an den Gebäudefassaden anwenden. Soweit es um

Abgrabungen und Aufschüttungen zur Gestaltung des Umschwungs geht, verbleibt

damit nur die Möglichkeit der Beurteilung nach § 238 Abs. 1 PBG. Dies

gilt im Grundsatz unabhängig davon, ob solche Geländeveränderungen mit

Abgrabungen oder Aufschüttungen an den Gebäudefassaden zusammenhängen, zumal

ein horizontaler Geländeverlauf jeweils nicht zwingend ist.

Entgegen

der Vorinstanz lassen sich Abgrabungen bzw. Aufschüttungen an den Fassaden denn

auch in genügender Weise von Geländeveränderungen zur Gestaltung des Umschwungs

trennen. Faktisch anerkennt dies die Vorinstanz, wenn sie selbst davon ausgeht,

dass mit der Stammbaubewilligung die "Abgrabungen in der direkten Umgebung

des projektierten Gebäudes bzw. im Bereich der Fassaden" bewilligt worden

seien, nicht aber jene im Gartenbereich.

5.3

Nach dem

Gesagten beurteilen sich Abgrabungen und Aufschüttungen des Umschwungs in

gestalterischer Hinsicht allein nach § 238 Abs. 1 PBG.

Aufgrund der offenen

Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen

gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster

Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).

Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September

2018.

fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung

von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der

Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr

darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn

diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018, 1C_358/2017, E. 3.6).

Die Vorschrift von § 238 Abs. 1 PBG erfordert Rücksichtnahme auf die

bauliche und landschaftliche Umgebung. Sie bietet aber keine gesetzliche

Grundlage für die Forderung einer einheitlichen Überbauung oder

Umgebungsgestaltung (VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00087, E. 4.2 f.).

5.4

Die

Anforderungen in Erwägung lit e der 2. Abänderungsbewilligung, auf

die im Rahmen von Disp.-Ziff. 1.2.1 verwiesen wird ("Umgebungsplan

gemäss Erwägungen") haben an der Rechtskraft teil (vgl. E. 5.1.1). Materiell

handelt es sich somit – entsprechend der Terminologie der Baubewilligungsbehörde,

die von Auflagen sprach – um Nebenbestimmungen. Ihre Zulässigkeit ist im

Folgenden einzeln zu beurteilen:

- Die

Baubewilligungsbehörde geht davon aus, dass die Gestaltung auf der Nordseite

der bewilligten Bauten sehr trutzig wirke und sehr unbefriedigend sei. Im

Rahmen ihrer Rekursantwort bemängelte die Beschwerdegegnerin die "sterile

Gestaltung des nördlichen Aussenraums". Diese Einschätzung erscheint mit

Blick auf die Pläne und Schnitte sowie die Visualisierung nachvollziehbar. Es

ist somit auch gestützt auf die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG

nicht zu beanstanden, dass die Baubewilligungsbehörde – um eine befriedigende

Gesamtwirkung zu erreichen – die Überarbeitung der "abweisenden

Umgebungsgestaltung" verlangte. Eine gute (und somit mehr als

befriedigende) Integration in den Kontext des Quartiers kann indes nicht

verlangt werden.

- Angesichts

der von der Baubewilligungsbehörde zulässigerweise als unbefriedigend

qualifizierten Gestaltung der Nordseite erweist sich auch die Auflage, dass die

Aufschüttung beim strassenseitigen Sitzplatz und den Rasenflächen bei der

nordöstlichen Wohnung zu reduzieren sei, als zulässig. Abgesehen davon, dass

mit der Stammbaubewilligung grundsätzlich nur Aufschüttungen bzw. Abgrabungen

an der Fassade rechtskräftig beurteilt wurden (vgl. E. 5.1.2), könnte die

Beschwerdeführerin aus der Stammbewilligung in dieser Frage ohnehin nichts

ableiten, zumal mit der ebenfalls in Rechtskraft erwachsenen 1. Abänderungsbewilligung

im Sinn der Erwägungen geänderte Pläne bezüglich die "Gestaltung auf der

Nordseite des Gebäudes" vorbehalten wurden.

- Ebenfalls

als zulässig erscheint die Aufforderung der Baubewilligungsbehörde, die

Aufschüttungen entlang der Westfassade auf ein Minimum zu reduzieren und die

Höhendifferenz zwischen dem Terrain entlang der Grundstücksgrenze von Kat.‑Nr. 07

und dem internen Fussweg statt mit einer Mauer natürlich zu gestalten. Im

Rahmen der Abänderungspläne ist neu nämlich – abweichend von den Stammbaubewilligungsplänen,

wo eine Böschung geplant war – eine mehrstufige, teilweise mehrere Meter hohe

Mauer vorgesehen, die noch zusätzlich um eine meterhohe Hecke erhöht wird. Die

ein- bis dreistufige Mauer selbst variiert in ihrer Höhe – soweit diese in den

Plänen überhaupt ersichtlich ist – zwischen 2,3 m und 0,6 m (a. a. O.), was mit einer sehr unruhigen Wirkung

einhergeht. Fälschlicherweise wird diese Mauer auf der revidierten Karte

"Ansichten" nicht abgebildet. Es ist diesbezüglich nicht von einer

befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG auszugehen.

- Hingegen

ist es nicht ersichtlich, inwiefern auf der Südseite die Reduktion der

Abgrabungen auf ein notwendiges Minimum erforderlich wäre, um eine befriedigende

Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zu erreichen. Im Rahmen

der Stammbaubewilligung wurden diese Abgrabungen im an die Fassade angrenzenden

Umgebungsbereich bis zu 1,0 m bereits bewilligt (vgl. E. 5.1.2). Im

Rahmen der 1. Abänderungsbewilligung war die Terraingestaltung auf der

Südseite zwar vorbehalten und ausgeführt worden, es werde mit 1,20 m viel

und auf einer zu grossen Fläche abgegraben. Um das ganze Grundstück entstünden

Böschungen und das Gebäude wirke versenkt. Indes ist nicht erkennbar, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung nicht erreicht würde. Es besteht ein

nachvollziehbares Bedürfnis der künftigen Bewohner an gewissen horizontalen

Flächen, etwa um einen Liegestuhl aufzustellen. Aufgrund der rechtkräftigen

Bewilligung der Fassadenabgrabungen bzw. -aufschüttungen und aufgrund der

bestehenden Geländeverhältnisse lassen sich daher gewisse Böschungen nicht

völlig vermeiden. Die Auflage ist somit unbeachtlich. Gleiches gilt – soweit

sich dies auf die Südseite bezieht – für die Anweisung, dass die

Aussenraumflächen bei den "EG Wohnungen" zu überarbeiten seien, wobei

es absolut nicht zwingend sei, dass die ganzen Flächen komplett horizontal

seien. Die südlichen Aussenraumflächen genügen den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG.

-

Die Auflagen, dass der Spielplatz kindergerecht zu gestalten sei und die

Aussage, dass mindestens 5 % der Aussenraumflächen Freizeit- und

Pflanzengärten sein sollen finden ihre Grundlage in § 248 Abs. 1 PBG,

wonach bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern in angemessenem Umfang

verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzgärten oder,

wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein Bedarf besteht, als Ruheflächen

auszugestalten sind. Gleiches kann bei bestehenden Bauten verlangt werden, wenn

dafür ein Bedürfnis vorhanden und die Verpflichtung zumutbar ist. Nach Abs. 2

kann die die Bau- und Zonenordnung ergänzende Bestimmungen enthalten. Diesem

Zweck dient Art. 36 BZO. Demgemäss sind bei der Erstellung von

Mehrfamilienhäusern besonnte Spiel- und/oder Erholungsflächen mit freiem Zugang

für alle Bewohner anzulegen. Ihre Grösse soll wenigstens zwanzig Prozent der zu

Wohnzwecken genutzten Gesamtnutzfläche betragen (Abs. 1). Bei der

Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind davon Freizeit- und Pflanzgärten im

Umfang von mindestens 5 % der zu Wohnzwecken vorgesehenen Gesamtnutzfläche

zu schaffen (Abs. 2). In den Kernzonen können die Flächen gemäss Abs. 1

und 2 den Verhältnissen entsprechend reduziert werden (Abs. 3). Spiel- und

Erholungsflächen sind ihrem Zweck dauernd zu erhalten; dies ist im Grundbuch

anzumerken (Abs. 4).

Bei der

Auslegung des kommunalen Rechtsbegriffs "Spielfläche" besteht ein

gewisser Spielraum der kommunalen Baubewilligungsbehörde (vgl. auch VGr, 20. Dezember

2006, VB.2006.00391, wo eine Nebenbestimmung als zulässig beurteilt wurde, die

die Bestückung der Kinderspielflächen mit geeigneten Geräten forderte). Anlässlich

der parlamentarischen Beratung im Zusammenhang mit dem Erlass der

ursprünglichen – in Bezug auf Spielplätze nicht geänderten – Fassung des

heutigen § 248 Abs. 1 PBG führte der zuständige Regierungsrat Alois Günthard

denn auch ausdrücklich aus, dass den Gemeinden für die Gestaltung genügend

Spielraum gelassen werden solle (Kantonsratsprotokolle, Sitzung vom 25. Februar

1975, Signatur StAZH MM 24.89 KRP 1975/214/1465, S. 9334). Soweit die

Baubewilligungsbehörde die blosse Aneinanderreihung von Spiel-Gerätschaften

nicht als Spielfläche im Sinn des kommunalen Rechts genügen lässt, ist dies

nicht zu beanstanden. Eine Auseinandersetzung mit den "Vorgaben der

Fachstelle SpielRaum", auf die sie bereits im Rahmen der 1. Abänderungsbewilligung

verwies, fand seitens der Bauherrschaft offensichtlich nicht statt.

Mit Art. 36 Abs. 2

BZO besteht eine Rechtsgrundlage dafür, die Erstellung von Freizeit- und

Pflanzgärten im Umfang von mindestens 5 % der zu Wohnzwecken vorgesehenen

Gesamtnutzfläche zu verlangen. Indes wurde dem Projekt bereits mit der

Stammbaubewilligung bescheinigt, dass diese Vorgabe eingehalten sei. Es ist

nicht ersichtlich, dass sich aufgrund der bisherigen Projektänderungen daran

etwas geändert hat. Die Aussage, dass mindestens 5 % der Aussenraumflächen

Dispositiv

Freizeit- und Pflanzengärten sein sollen, ist demnach als blosser Hinweis auf

die Rechtslage – und damit als eine unechte Nebenbestimmung – zu verstehen

(vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 456).

- Die

Anforderung, dass für die Bepflanzung einheimische Pflanzen vorgesehen werden

müssen, lässt sich mangels gesetzlicher Grundlage nicht durchsetzen. Wo die

Verhältnisse es zulassen, kann nach § 238 Abs. 3 PBG zwar mit der

baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen

bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und andere

geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder hergerichtet

werden. Mit dem Umgebungsplan muss für eine Neuüberbauung eine auch hinsichtlich

Bepflanzung befriedigende Umgebungsgestaltung nach §238 Abs. 1 und 3 PBG

nachgewiesen werden (Fritzsche et al., S. 865). Einheimische Pflanzen

lassen sich gestützt auf § 238 Abs. 3 PBG indes nicht verlangen;

gebietsfremde Pflanzen sind zulässig, solange sie nicht (kantons- oder

bundesrechtlich) verboten sind (BEZ 2012 Nr. 14).

Die Anforderung,

standortgerechte Pflanzen zu verwenden, lässt sich (nur) insoweit

aufrechterhalten, als sich dies mit dem Erfordernis des Nachweises einer hinsichtlich

Bepflanzung befriedigenden Umgebungsgestaltung nach § 238 Abs. 1 und 3 PBG deckt.

-

Unbeachtlich ist schliesslich die Auflage, dass auf

reine Rasenflächen so weit wie möglich zu verzichten sei. § 248 Abs. 1 PBG und Art. 36 BZO stellen – soweit die vorgeschriebenen Garten-, Spiel-

und Erholungsflächen vorgesehen werden – keine gesetzliche Grundlage dar, um

Rasenflächen zu verbieten. Ebenso wenig lässt sich dies auf § 238 Abs. 1

oder Abs. 3 PBG abstützen.

5.5 Somit ist

die Beschwerde im Ergebnis teilweise gutzuheissen. In teilweiser Aufhebung von

Disp.-Ziff. II Abs. 1 des vorinstanzlichen Urteils ist die

angefochtene 2. Abänderungsbewilligung insofern abzuändern, als die

Erwägungen, auf die Disp.‑Ziff. 1.2.1 der 2. Abänderungsbewilligung

verweist, nur soweit an der Rechtskraft teilhaben, wie sie im Einklang mit den

Vorgaben der Erwägung 5.4 des vorliegenden Urteils stehen.

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist. Die vorinstanzliche Feststellung, dass sich die Forderung der

Baubewilligungsbehörde, wonach von der Beschwerdeführerin erneut ein

detaillierter Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen sei, im

Grundsatz als rechtens erweist, ist an sich zu bestätigen. Der Umgebungsplan

mit Schnitten vom 5. Februar 2020 kann nicht bewilligt und die Baufreigabe

kann noch nicht erteilt werden.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des

Rekursverfahrens der Beschwerdeführerin zu 2/5 und der Beschwerdegegnerin zu

3/5 aufzuerlegen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bei dem die Frage des

Farb- und Materialkonzepts nicht mehr Streitgegenstand war, sind hingegen je

hälftig der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Es sind

keine Parteientschädigungen zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. II Abs. 1 des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 16. September 2020 aufgehoben, soweit auf den

Rekus eingetreten und dieser abgewiesen wurde. Der Beschluss der Baukommission

Fällanden vom 8. April 2020 wird insofern abgeändert, als seine Erwägungen,

auf die Ziff. 1.2.1 des Beschlusses verweist, nur soweit verbindlich sind,

wie sie im Einklang mit den Vorgaben der Erwägung 5.4 des vorliegenden Urteils

stehen.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens werden in Abänderung von Ziff. III

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. September 2020 zu 2/5 der

Beschwerdeführerin und zu 3/5 der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 70.-- Zustellkosten,

Fr. 3'070.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin je hälftig

auferlegt, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an: …