Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00675

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00675

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Juli 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

1. A, vertreten durch RA B,

2. Gemeinderat Greifensee,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Vorentscheid

betreffend Denkmalschutz,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit drittverbindlichem

Vorentscheid vom 6. April 2020 beantwortete der Gemeinderat Greifensee A die

gestellten Fragen betreffend die Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 01

an der C-Strasse 02/03 in Greifensee in orts- und denkmalschutzrechtlicher

Hinsicht. Integrierender Bestandteil des Beschlusses war die Gesamtverfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. März 2020, welche einen Teil

der Fragen beantwortete.

Erwägungen

II.

Mit Eingabe vom 16. Mai 2020 erhob der Zürcher

Heimatschutz ZHV Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte, den Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 sowie die

Gesamtverfügung vom 18. März 2020 aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess in

Dispositivziffer I den Rekurs gut und hob sowohl den Beschluss des Gemeinderats

Greifensee vom 6. April 2020 als auch die Gesamtverfügung der Baudirektion

vom 18. März 2020 auf und lud die Vorinstanzen ein, die gestellten Fragen

im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu beantworten, soweit darauf eingetreten

werden könne. Die Kosten des Verfahrens auferlegte es zu je einem Drittel dem

Gemeinderat Greifensee, der Baudirektion sowie A.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZHV

am 28. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, Ziffer 1

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. August 2020, der Beschluss

des Gemeinderats Greifensee vom 6. April 2020 sowie die Gesamtverfügung

der Baudirektion vom 18. März 2020 seien aufzuheben. Eventualiter (d.h.

sofern das Gericht sich ausserstande sehen sollte, die Beschwerde aus anderen

Gründen gutzuheissen) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der

kantonalen Natur- und Heimatsschutzkommission, der kantonalen

Denkmalpflegekommission und der Archäologiekommission vorlägen. Diese Gutachten

seien beizuziehen. Eventualiter sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verwies

am 29. Oktober 2020 auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung vom 26. Oktober

2020, welches diesen im Sinne eines Amtsberichts verfasst hatte. In der Beilage

reichte die Baudirektion das Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission

bzw. der Denkmalpflegekommission vom 12. Juni 2020 sowie das ergänzende

Gutachten der Archäologiekommission vom 29. Juni 2020 ein. Mit

Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte A die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Der Züricher Heimatschutz ZHV präzisierte seine

Beschwerdeanträge mit Replik vom 19. November 2020 wie folgt: Der

Sistierungsantrag sei inzwischen gegenstandslos geworden und ein Abteilungsaugenschein

erscheine insofern entbehrlich, als die drei kantonalen Kommissionen

übereinstimmend die Freihaltung von Überbauung der fraglichen Parzelle als sehr

wichtig einstuften. Es sei nicht davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht

aus Gründen eines persönlichen Eindrucks vor Ort zu einer anderen Einschätzung

gelangen würde. Die Duplik von A erfolgte am 7. Dezember 2020. Am 31. Dezember

2020.

reichte der Zürcher Heimatschutz ZHV seine Triplik ein. A verzichtete am

12.

Januar 2021 auf eine erneute Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Rückweisungen

schliessen das Verfahren nicht ab, sondern weisen es sinngemäss an die

Vorinstanz zurück. Sie sind daher nach der Regelung des Bundesgerichtsgesetzes

grundsätzlich keine Endentscheide, sondern den Vor- und Zwischenentscheiden

zuzuordnen, weshalb sich ihre Anfechtung nach § 19a VRG in Verbindung mit Art. 92 f.

BGG richtet. Ein Endentscheid liegt nach der Praxis jedoch vor, wenn der

unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein

Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen)

Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient. Dies ist etwa dann nicht der

Fall, wenn die untere Instanz ihr Ermessen ausüben kann oder ergänzende

Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hat (Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64 f.;

BGE 138 I 143 E. 1.2).

Bezüglich der vom Gesuchsteller gestellten Fragen 1.1

und 2.1 hielt die Vorinstanz fest, die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hätte

diese Fragen im Sinn ihrer vorstehenden Erwägungen durch eindeutige Verneinung

der Fragen zu beantworten. Demgemäss verbleibt der Beschwerdegegnerschaft 2 und

3.

bezüglich dieser beiden Fragen kein Ermessensspielraum, hat die Vorinstanz

ihnen doch die Antwort vorgegeben, welche sie auf die Fragen des Gesuchstellers

geben müssen. Bezüglich der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 hielt die Vorinstanz

fest, dass sich diese als unzulässig erweisen würden. Die

Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hätte daher insoweit nicht auf das

Vorentscheidgesuch eintreten dürfen. Sie lud die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3

ein, bei erneuter Beantwortung der verbleibenden Fragen auch auf diesen Umstand

ausdrücklich hinzuweisen. Da die Vorinstanz der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3

somit klare Vorgaben gemacht hat, wie die Fragen zu beantworten sind, bzw. dass

auf das Gesuch teilweise nicht einzutreten sei, handelt es sich beim

angefochtenen Entscheid um einen Endentscheid.

1.3

Der

Beschwerdegegner 1 bestreitet die Legitimation des Beschwerdeführers, da dieser

vor der Vorinstanz nur die Aufhebung der strittigen Entscheide beantragt hat

und diesen Anträgen entsprochen wurde.

Nach § 21 Abs. 1 VRG ist zum Rekurs bzw. zur

Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Voraussetzung

der Legitimation ist, dass sich der angestrebte Nutzen für die rekurrierende

bzw. beschwerdeführende Person unmittelbar durch die Korrektur der

angefochtenen Anordnung ergibt. Dieses Erfordernis darf nicht so verstanden

werden, als ob eine Reflexwirkung nicht genügen würde; damit würde die

Legitimation Drittbetroffener häufig gerade ausgeschlossen. Es geht hier

vielmehr um die Frage, ob eine Gutheissung des Rechtsmittels für sich allein

überhaupt ausreicht, um den von der rekurrierenden Person gewünschten Erfolg zu

zeitigen. Die unmittelbare Betroffenheit ist auch zu verneinen, wenn sich der

allfällige Nachteil für die rekurrierende Person erst aus einer weiteren

Anordnung ergäbe, für welche die angefochtene Anordnung nicht bindend wirkt

(Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 17).

Der Beschwerdeführer begründete seinen Antrag, der

Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 und die Gesamtverfügung vom

18.

März 2020 seien aufzuheben, zum einen aus formellen und zum anderen

auch aus materiellen Gründen, da seines Erachtens die Überbaubarkeit des

Grundstücks zu verneinen sei. Dabei musste der Antrag aufgrund der Begründung

so verstanden werden, dass die Beschlüsse aufzuheben seien und bei erneuter

Beantwortung der Vorfrage die Fragen 1.1. und 2.1 nicht bejaht werden durften.

Die Vorinstanz hat zwar den Rekurs gutgeheissen und die beiden angefochtenen

Verfügungen aufgehoben. Sodann lud es aber die Beschwerdegegnerschaft 2

und 3 ein, die gestellten Fragen im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu

beantworten, soweit darauf eingetreten werden könne. Da sie jedoch der

Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 klar vorgegeben hatte, dass die Fragen 1.1

und 2.1 zu verneinen seien und damit die Überbauung von Teilflächen des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht ausschloss, hat der Beschwerdeführer aus

diesem Urteil einen Nachteil, ist doch die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 bei

der erneuten Beantwortung der Vorfrage an die Anweisungen der Vorinstanz gebunden.

Der Beschwerdeführer hat somit noch immer ein schutzwürdiges Interesse an der

Beschwerde, ist er doch der Ansicht, dass die Teilflächen nicht überbaut werden

dürfen. Wie jedoch vom privaten Beschwerdegegner korrekt festgestellt, fehlt es

ihm an einem Interesse an der Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderates vom 6. April

2020.

sowie der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 18. März 2020, da

diese beiden Entscheide bereits von der Vorinstanz aufgehoben wurden.

Diesbezüglich ist auf seine Beschwerde nicht einzutreten. Sein Interesse

besteht lediglich noch in dem Umfang, in welchem die Vorinstanz die Sache an

die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 mit verbindlichen Weisungen zurückgewiesen

hat. In diesem Umfang ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.4

Mit dem Einreichen

der gewünschten Gutachten durch die Baudirektion wird das eventualiter

gestellte Gesuch um Sistierung des Verfahrens hinfällig.

1.5

Der

Streitgegenstand wird im Rechtsmittelverfahren durch zwei Elemente bestimmt:

einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen Anordnung, andererseits durch

die Parteibegehren. Zum einen kann nur Gegenstand des Rekursverfahrens sein,

was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger

Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz

zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der

Rekursbehörden. Zum anderen bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im

Rekursantrag verlangten Rechtsfolge (BGE 136 II 457 E. 4.2; Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG],

Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 44 f.).

Der Streitgegenstand ergibt sich zum einen aus den vom

Gesuchsteller gestellten Fragen. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich

sodann, dass der vorinstanzliche Entscheid nur insofern angefochten werden

soll, als die Vorinstanz die verbindliche Anordnung an die

Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 erlassen hat, die Fragen 1.1 und 2.1 zu verneinen.

Bezüglich der Behandlung der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 erklärt sich die

Beschwerde implizit als einverstanden, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in

Bezug auf sie als nicht angefochten gilt. Somit ist vorliegend lediglich noch

die Beantwortung der nachstehenden Fragen Streitgegenstand:

"1.

Fragen zu den Einschränkungen, die sich aus dem vom Kanton offenbar im Jahr

2006.

festgesetzten "Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von

überkommunaler Bedeutung" ergeben:

1.1

Schliesst das kantonale Inventar eine Überbauung der im GIS-Plan grün

schraffierten Teilfläche des Grundstückes Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01

aus?

2.

Fragen zu den

Einschränkungen, die sich aus dem Bestand geschützter Bauten auf den

Grundstücken Grundbuch Greifensee, Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 ergeben:

2.1

Schliesst der Bestand der Schutzobjekte auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Überbauung des noch unüberbauten

Teilbereichs des Grundstücks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 aus?"

Demgemäss sind insbesondere archäologische sowie Fragen

des ISOS nicht Streitgegenstand des vorliegenden Urteils.

1.6

1.6.1

Der Beschwerdeführer rügt, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt

worden, da die Vorinstanz seinen Antrag, das Verfahren sei bis zum Vorliegen

der Expertisen und der archäologischen Sondierung zu sistieren, stillschweigend

übergangen hatte.

1.6.2

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht

der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtstellung eingreifenden

Entscheids zur Sache zu äussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen

wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden ihre

Vorbringen tatsächlich hören, prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen.

Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu begründen. Dabei

muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich abhandeln, sondern

kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist

Genüge getan, wenn sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz

weiterziehen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich

ihr Entscheid stützt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai

2017, VB.2016.00657, E. 3.2; ausführlich Michele Albertini, Der verfassungsmässige

Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates,

Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).

1.6.3

Der Beschwerdeführer beantragte vor der Vorinstanz: Eventuell (d. h. sofern das Gericht

sich ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne fachliche

Grundlage zu entscheiden) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der

kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission und der Archäologiekommission

vorliegen, welche die Baudirektion einzuholen beabsichtigt. Da der

Beschwerdeführer die Sistierung nur für den Fall beantragte, dass sich das

Gericht ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne

fachliche Grundlage zu entscheiden, die Vorinstanz sich jedoch, wie sich aus

der Begründung des Entscheids ergab, imstande sah, die Rechtsfragen auch ohne

Gutachten zu beantworten, hatte sie das Verfahren nicht zu sistieren und den

Antrag auch nicht zu behandeln. Aus dem Urteil ergibt sich implizit, dass die

Vorinstanz die Gutachten als zur Beantwortung der Rechtsfragen nicht notwendig

erachtete, weshalb sie den Anspruch auf rechtliches Gehör des Beschwerdeführers

auch nicht verletzt hat, indem sie sich nicht ausdrücklich zu diesem

Eventualantrag äusserte.

1.7

Mit Replik

vom 19. November 2020 verzichtete der Beschwerdeführer auf den von ihm

beantragten Augenschein. Ein solcher erscheint zur Feststellung des Sachverhalts

auch nicht notwendig, weshalb kein solcher anzuordnen ist.

2.

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Gesuchstellers liegt

in der Kernzone I gemäss BZO der Gemeinde Greifensee. Es grenzt nördlich an die

C-Strasse, östlich an das Grundstück Kat.-Nr. 07, auf welchem der D-Bach

verläuft und südlich an das Grundstück Kat.-Nr. 05, auf welchem sich ein

regionales Denkmalschutzobjekt befindet. In der Nähe des Grundstücks des

Gesuchstellers, aber nicht direkt an dieses angrenzend befindet sich das

Grundstück Kat.-Nr. 04, auf welchem sich die reformierte Kirche befindet.

Diese ist ein kantonales Denkmalschutzobjekt, das auch im ISOS als Einzelobjekt

mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet ist. Westlich an das Grundstück Kat.-Nr. 05

grenzt das Grundstück Kat.-Nr. 06, auf welchem sich ein weiteres

Denkmalschutzobjekt befindet. Auf dem Grundstück des Gesuchstellers befinden

sich drei Gebäude, während der südöstliche Teil unüberbaut ist. Das Grundstück

liegt als Teil des Städtchens Greifensee im Perimeter des ISOS sowie des

Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI). In

Letzterem ist der unüberbaute südöstliche Teil als wichtiger Freiraum

verzeichnet. Schliesslich befindet sich das gesamte Grundstück des

Gesuchstellers in einer archäologischen Zone.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer fügt an, das Grundstück Kat.-Nr. 01 sei nicht überbaubar.

Es hätte einer Freihaltezone und nicht der Kernzone zugewiesen werden müssen,

wenn die Gemeinde die Vorgaben des übergeordneten Rechts korrekt umgesetzt

hätte. Die rechtskräftige Nutzungsplanung könne vorliegend ausnahmsweise akzessorisch

überprüft werden.

3.2

Da sich

die vom Gesuchsteller unter 1.1 gestellte Frage zur Überbaubarkeit seines

Grundstücks einzig auf das KOBI und nicht auch auf das ISOS bezieht, ist die

Überbaubarkeit auch lediglich in Bezug auf das KOBI zu überprüfen. Das KOBI ist

lediglich behördenverbindlich (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 279).

Es sieht auf dem strittigen Baugrundstück eine grün schraffierte Fläche vor,

welche nicht überbaut werden kann. Allerdings befindet sich das Baugrundstück

in der Kernzone, sodass von einer grundsätzlichen Überbaubarkeit ausgegangen

werden muss, sofern die Kernzonenbestimmungen nicht Gegensätzliches beinhalten,

auf die grundsätzlich zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 VRG). Aus diesem Grund vermag das

KOBI für sich alleine eine Überbaubarkeit des strittigen Grundstücks nicht zu

verbieten. Fraglich ist, ob die jetzige Nutzungsplanung bzw. die Zuweisung des

Grundstücks zur Kernzone überprüfbar ist.

3.3

Nach

ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual

wie Verfügungen behandelt: Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden,

ansonsten sie bestandskräftig werden, und können (anders als Normen) im

Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Nutzungspläne

sind für die Zeit ihrer Geltungsdauer daher grundsätzlich für jedermann

rechtsverbindlich und nicht überprüfbar (vgl. auch Art. 21 des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz,

RPG, SR 700]). Eine sog. akzessorische Nutzungsplankontrolle ist nach

herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Ausnahmefällen möglich (vgl. dazu

Thierry Tanquerel in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016., N. 31 f.

zu Art. 21 RPG). Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsächlichen

Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen

Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung

rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw.

Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der

Planbeständigkeit überwiegt (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f.

mit Hinweisen). Ursprünglich wurde diese Möglichkeit (auch aus prozessualen

Gründen) vor allem von Grundeigentümern genutzt, die durch den Plan in der

Nutzung ihres Eigentums beschränkt wurden (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 232 f.).

Die vorfrageweise Planüberprüfung ist aber nicht auf diese Fallgruppe

beschränkt, sondern kann auch von beschwerdebefugten Nachbarn (BGE 127 I 103 E. 6b

S. 106 mit Hinweisen), von Verbänden (BGr, 10. Mai 2017, 1C_176/2016,

E. 3.2) oder von Gemeinwesen (BGr, 16. Juli 1997, 1A.155/1996, E. 2b

und c, in: RDAF 1998 I S. 150) geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1).

Weiter kann der Plan überprüft werden, wenn sich die betroffene

beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen

Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen

zu verteidigen (Heinz Aemisegger/Stephan Haag in Heinz Aemisegger et al.,

Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich etc.

2020, Art. 33 Rz. 97; zum Ganzen BGE 145 II 83 E. 5.1).

3.4

Das

Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Gemeinde

Greifensee, wurde am 20. Januar 2006 festgesetzt. Am 27. November

2013.

wurde von der Gemeindeversammlung eine Teilrevision der Bau- und

Zonenordnung festgesetzt. Die aktuelle Bau- und Zonenordnung wurde somit nach

der Aufnahme der Gemeinde Greifensee in das KOBI festgesetzt. Bei der

Teilrevision wurde dabei insbesondere der Handlungsbedarf abgeklärt, welcher

infolge übergeordneter planerischer und rechtlicher Vorgaben (Kantonale und

Regionale Richtplanung, Anpassung Gewässerschutzgesetz usw.) gegeben war.

Sodann wurde auch der Kernzonenplan überprüft. Da das KOBI vor Überprüfung und

der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung festgesetzt wurde, liegen mit dem

Eintrag der Freifläche in das KOBI keine veränderten Verhältnisse vor, welche

eine akzessorische Nutzungsplanüberprüfung rechtfertigen würde. Dass sich die

betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen

Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen

zu verteidigen, ist weder ersichtlich, noch wird dies vorgebracht. Es liegt

bislang keine bundesgerichtliche Rechtsprechung vor, welche einen einzelnen

Planungsfehler als Grundlage für eine akzessorische Überprüfung eines

Nutzungsplans zulassen würde. Ein solcher Fehler, dass der Nutzungsplan als

nichtig angesehen werden müsste, wird ebenfalls nicht geltend gemacht. Aufgrund

der Charakteristik des Nutzungsplans (vgl. E. 3.3) sind vorliegend auch

keine Gründe ersichtlich, weshalb die restriktiven Ausnahmebestimmungen zu

dessen akzessorischer Anfechtung weiter ausgedehnt werden müssen. Würden

bereits einzelne Planungsfehler zur akzessorischen Überprüfbarkeit des Nutzungsplans

berechtigen, würde dies den Interessen der Planbeständigkeit und

Rechtssicherheit stark zuwiderlaufen.

Fraglich erscheint, inwiefern Art. 3 Abs. 3 BZO

den Einbezug des KOBI verlangt. So sieht diese Bestimmung doch vor, dass die

charakteristischen Merkmale des schutzwürdigen Ortsbilds zu bewahren sind.

Zumindest schliesst diese Bestimmung jedoch nicht sämtliche, wenn möglich auch

bloss theoretischen Möglichkeiten einer Baute aus, welche sich an diese Vorgabe

hält. Alles in allem hat die Vorinstanz die Frage 1.1 zu Recht verneint.

4.

Vom Beschwerdeführer wird sodann weder in seiner

Rekursschrift noch in seiner Beschwerdeschrift (spätere Ausführungen erweisen

sich als verspätet; vgl. VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 5)

näher ausgeführt, weshalb der Bestand der Schutzobjekte auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Überbauung des noch unüberbauten Teilbereichs des

Grundstücks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 ausschliessen sollte. Auf

die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann an dieser Stelle verwiesen

werden. Das von der Baudirektion eingereichte Gutachten der kantonalen

Denkmalpflegekommission sowie der Natur- und Heimatschutzkommission vom 12. Juni

2020.

hält fest, dass ein Neubau im "wichtigen Freiraum" auf dem

strittigen Grundstück die aussergewöhnlich städtebauliche Situation im Bereich

der denkmalgeschützten Kirche (Kat.-Nr. 04) stark stören würde. Dies da

nicht nur die Ansicht der Stadt und der Kirche beeinträchtigt würde, sondern

auch die historischen Dimensionen und Proportionen der Bauten durch den nahen

Neubau unweigerlich Konkurrenz erfahren würden. Vor allem der Kirchenbau würde

eine möglichst unbebaute Umgebung benötigen, um als städtebauliche Dominante in

Geltung zu kommen.

Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist nach § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen. Aufgrund der Ausführungen im

genannten Gutachten sowie generell der Bedeutung und Stellung der

Schutzobjekte, insbesondere der reformierten Kirche, erscheint zweifelhaft, dass

ein Bauprojekt die Vorgaben nach § 238 Abs. 2 PBG je erfüllen könnte.

Jedoch ist dies nicht gänzlich ausgeschlossen. Demgemäss hat die Vorinstanz

auch die Frage 2.1 korrekterweise verneint.

Zwar erscheint eine (wirtschaftlich sinnvolle) Überbauung

der freizuhaltenden Fläche auf dem Grundstück des Gesuchstellers aufgrund des

oben Ausgeführten äusserst fraglich, allerdings nicht gänzlich unmöglich.

Demgemäss ist das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, dem privaten

Beschwerdegegner und Gesuchsteller eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-.

Die vorinstanzliche Kostenverlegung ist im Übrigen nicht

zu beanstanden, ist doch der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen (aus

formellen Gründen) durchgedrungen und daher als (überwiegend) obsiegend zu

betrachten.

6.

Das Bundesgericht behandelt positive baurechtliche

Vorentscheide grundsätzlich als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 Abs. 1

BGG (vgl. BGr, 4. Mai 2018, 1C_196/2017, E. 1.2), welche nur unter den

Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG selbständig bei diesem angefochten

werden können. Allerdings bejaht das Bundesgericht unter bestimmten Voraussetzungen

einen nicht wiedergutzumachenden (tatsächlichen) Nachteil im Sinn von Art. 93

Abs. 1 lit. a BGG (vgl. BGE 135 II 30).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 3'340.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …