Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00677

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00677

Urteil

der 1. Kammer

vom 4. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Genossenschaft C, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Bauentscheid vom 4. Februar 2020 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Genossenschaft C die baurechtliche

Bewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt

22 Wohnungen an der E-Strasse 01 und 02 in Zürich. Zusammen mit dem

Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 17. September

2019 betreffend lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben eröffnet.

Erwägungen

II.

Gegen diese Entscheide erhob die A AG mit Eingabe vom

10.

März 2020 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte, die angefochtenen Entscheide aufzuheben. Mit Entscheid vom 4. September

2020.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Dagegen gelangte die A AG am 29. September 2020

mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, den

angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

Eventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Beurteilung

an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 8. Oktober 2020

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

beantragte am 23. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde und verwies

zur Begründung auf den Mitbericht des Tiefbauamts. Am 2. November 2020

beantragte auch die Bausektion des Stadtrats die Abweisung der Beschwerde. Die Genossenschaft C

beantragte mit Eingabe vom 3. November 2020 die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die

Replik der A AG erfolgte am 19. November 2020. Die Bausektion

duplizierte am 7. Dezember 2020. Am 12. Januar 2020 erfolgte die

Duplik der Genossenschaft C. Mit Triplik vom 20. Januar 2021 hielt die A AG

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

1.2.1

Die private Beschwerdegegnerin zweifelt die Legitimation der

Beschwerdeführerin zur Rüge der lärmrechtlichen Bestimmungen an. Es bestünde

bereits ein Gebäude, welches praktisch gleich gross wie das geplante sei und

allfällige lärmrechtliche Mängel könnten durch eine Änderung des Grundrisses

oder durch den Verzicht von Zimmern auf der Strassenseite behoben werden.

1.2.2

Zum Rekurs bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder

Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Mit dieser Umschreibung verlangt

das Gesetz zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum

Streitgegenstand, kraft derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte

oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00744, E. 3.2). Liegt diese besondere Beziehungsnähe vor,

braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse nicht

mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der Beschwerdeführerin

als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Sie können die Überprüfung des

Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder

tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens

ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein solcher

Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde

nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden könnte (BGr, 12. Oktober

2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das Durchdringen von Rügen dazu

führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich

nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGr, 15. April 2019,

1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die beschwerdeführende Person auch

auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter dienen oder die im öffentlichen

Interesse liegen (René Wiederkehr, Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und

Nachbarn sowie von Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015 S. 347 ff.,

366). Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges

Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete

Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein Projektmangel

durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann

(Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,

§ 21 N. 59). Die Legitimation ist von Amtes wegen zu prüfen.

1.2.3

Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss

§ 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung

entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses

Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips,

welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein

müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der

Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5).

1.2.4

Mit dem geplanten Ersatzneubau, welcher eine grössere Dimension aufweist

als der bestehende, würde eine intensivere Nutzung des Grundstücks einhergehen.

Würde die Beschwerde gutgeheissen, könnte das geplante Mehrfamilienhaus nicht

bzw. nicht wie geplant gebaut werden. Dringt die Beschwerdeführerin mit ihrer

Rüge durch, liegen keine Mängel von untergeordneter Natur mehr vor. Selbst

wenn, wie von der privaten Beschwerdegegnerin dargetan, die angeblichen

lärmrechtlichen Mängel mit einer Veränderung des Grundrisses behoben werden

könnten, müsste dieser für praktisch das gesamte Gebäude überarbeitet werden.

Damit ist indessen eine wesentliche Projektänderung verbunden, die sich nicht

mittels einer Nebenbestimmung beheben lässt. Demgemäss ist die

Beschwerdeführerin zur Rüge, die lärmrechtlichen Vorschriften seien nicht

eingehalten, legitimiert.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 liegt gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der Wohnzone W5

mit der Lärm-Empfindlichkeitsstufe II und grenzt an die E-Strasse. Die

Zone sieht einen Wohnanteil von 80 % vor. Das streitige Grundstück soll mit einem

Mehrfamilienhaus mit 22 Wohnungen überbaut werden. In Bezug auf die

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, die Immissionsgrenzwerte seien an mehreren Orten erheblich

überschritten, weshalb eine Ausnahmebewilligung nicht hätte erteilt werden

dürfen. Eine Aufstufung sei bloss bei der Interessenabwägung zu

berücksichtigen.

3.2

Gemäss Art. 22

des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) werden Baubewilligungen

in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von

Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten

werden (Abs. 1). Dabei müssen die Immissionsgrenzwerte in der Mitte jedes

offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raums eingehalten sein (Art. 39 Abs. 1

der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]); die Einhaltung der

Immissionsgrenzwerte an dem am wenigsten exponierten

"Lüftungsfenster" jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht, darf jedoch im Rahmen der Interessenabwägung für eine

Ausnahmebewilligung (dazu nachfolgend) berücksichtigt werden (BGE 145 II 189 E. 8.1;

142.

II 100 E. 4). Liegt eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vor,

so werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet

und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen

werden (Abs. 2 von Art. 22 USG). Art. 31 Abs. 1 LSV

präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit

lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der

lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)

oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen (lit. b).

Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Absatz

1.

nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn

an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die

kantonale Behörde zustimmt (Abs. 2 von Art. 31 LSV). Hierzu bedarf es

einer umfassenden Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der

Realisation des Bauvorhabens und demjenigen an einer Reduktion der

Lärmbelastung. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der

Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere

Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Mit Blick auf den Zweck

von Art. 22 USG ist ein öffentliches Interesse am Bau eines Wohngebäudes

im lärmbelasteten Gebiet notwendig; allein das private Interesse der

Eigentümerschaft an einer optimalen Ausnutzung des Grundstücks genügt nicht.

Infrage kommen etwa Interessen der Raumplanung, namentlich die Schliessung

einer Baulücke bzw. das bundesrechtlich vorgeschriebene Ziel einer Verdichtung

nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a Abs. 1

lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Bauvorhaben, die

in diesem Sinn wünschenswert erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen

Praxis bewilligt werden, wenn sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem

Gebiet befindet, die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind

und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt ist (zum Ganzen BGE 145 II 189 E. 8.1,

142.

II 100 E. 4.6; BGr, 4. Dezember 2019, 1C_568/2018, E. 4.1; 2. April

2019, 1C_2018, E. 4.3). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hat zu

Arealüberbauungen festgehalten, dass eine Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte tagsüber um bis zu 4 dB (A) eindeutig wahrnehmbar sei

und nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden könne (BGr, 2. April

2019, 1C_2018, E. 4.7). Sodann muss nach Auffassung des Bundesgerichts vor

Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht

fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst

wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft

worden seien, komme als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme

in Betracht (Subsidiarität) (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7

mit Hinweis).

3.3

Das

strittige Baugrundstück befindet sich in einer Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe II.

Die Immissionsgrenzwerte betragen am Tag 60 dB (A) und nachts 50 dB

(A). Bei 12 Zimmern sind die Immissionsgrenzwerte bei allen Fenstern

überschritten. Ebenso bei 6 Wohnküchen. Ausserdem gibt es 21 weitere

lärmempfindliche Räume, bei welchen die Immissionsgrenzwerte lediglich an einem

Lüftungsfenster eingehalten sind. Am Tag sind die Immissionsgrenzwerte um 4.8 dB

(A) überschritten und in der Nacht um 9 dB (A). Dabei handelt es sich

insbesondere bei den Überschreitungen in der Nacht für 12 Schlafzimmer nicht

mehr um unwesentliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen.

3.4

3.4.1

Nach Ansicht der Beschwerdegegnerinnen dürfe in der Nacht bloss von einer

Überschreitung von 4 dB (A) ausgegangen werden, da eine Aufstufung nach Art. 43

Abs. 2 LSV möglich sei.

3.4.2

Nach Art. 43 Abs. 1 lit. b LSV gilt in Zonen, in denen keine

störenden Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohnzonen, grundsätzlich die

Empfindlichkeitszone II, doch können gemäss Art. 43 Abs. 2 LSV

Teile dieser Nutzungszonen der Stufe III zugeordnet werden, wenn sie mit

Lärm vorbelastet sind. Von einer solchen Höhereinstufung ist jedoch nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur zurückhaltend und unter qualifizierten

Voraussetzungen Gebrauch zu machen. Insbesondere ist vorweg zu prüfen, ob nicht

eine Umzonung des fraglichen Gebietes die richtige planerische Massnahme sei.

Weiter sollen nicht schon bei geringfügigen Überschreitungen des

Immissionsgrenzwertes ganze Gebiete einer höheren Empfindlichkeitsstufe

zugewiesen werden, da sonst entgegen den Zielen der Verordnung an die Stelle

der Pflicht, durch Sanierungsmassnahmen den zonenkonformen Wert zu erreichen,

die Möglichkeit einer zonenwidrigen, zusätzlichen Lärmentfaltung träte. Und

schliesslich ist vor der Zuordnung abzuklären, inwieweit die Anlage, von

welcher der Lärm ausgeht, saniert werden kann. Diese Abklärung darf jedoch

nicht eine rein theoretische sein. Insbesondere muss der Frage, ob in

finanzieller Hinsicht überhaupt eine realistische Chance für eine anlageseitige

Sanierung besteht und wie weit eine solche aus Gründen der Verhältnismässigkeit

gehen kann, gebührende Beachtung geschenkt werden (BGE 121 II 235 E. 5b).

Auf eine Sanierung mittels Temporeduktion wurde bislang verzichtet, dass eine

solche aber ausgeschlossen ist, wurde nicht dargetan, ob eine allfällige

Aufzonung überhaupt möglich ist, erscheint fraglich, kann jedoch vorliegend

offenbleiben.

3.4.3

Die Möglichkeit einer Aufstufung ist im Rahmen der Interessenabwägung zu

prüfen. Dabei darf nicht einfach von den Immissionsgrenzwerten der höheren

Empfindlichkeitsstufe ausgegangen werden und die verbleibende Überschreitung

der Immissionsgrenzwerte mit den öffentlichen Interessen am Bauprojekt

abgewogen werden. Die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte muss bei der

Interessenabwägung in dem Mass berücksichtigt werden, wie sie in der gegebenen

Zone zu Tage tritt, ansonsten würde die Einteilung in Empfindlichkeitszonen

ihre Bedeutung verlieren. Weiter ist zu beachten, dass selbst bei einer

Aufstufung noch immer eine erhebliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

von 4 dB (A) in der Nacht gegeben wäre. Vorliegend dürfte einer allenfalls

möglichen Aufstufung bei der Interessenabwägung zudem auch nicht zu viel Gewicht

beigemessen werden. So erfolgte doch gerade erst eine Revision der städtischen

Bau- und Zonenordnung und wurde für das streitige Gebiet neuerlich die

Empfindlichkeitsstufe II festgelegt. Bei einer zu starken Berücksichtigung

einer allfällig möglichen Aufstufung würde dadurch der demokratisch

legitimierte Entscheid für die Einhaltung tieferer Immissionsgrenzwerte

unterwandert.

3.4.4

Bei der

Interessenabwägung ist sodann zu berücksichtigen, dass an Wohnraum in der Stadt

Zürich ein grosses öffentliches Interesse besteht. Allerdings vermag dieses

Interesse, auch in Zusammenhang mit einer allfälligen Möglichkeit einer

Aufstufung, die erhebliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte von 9 dB

(A) und dem damit einhergehenden Interesse am Gesundheitsschutz nicht zu

überwiegen: Es ist – unter dem Aspekt des Lärmschutzes – geradezu abwegig,

entlang der (nordseitig) gelegenen E-Strasse einzig (geräumige) Wohnküchen,

(Schlaf-)Zimmer und Balkone anzuordnen und dementsprechend die Treppen, Lifte

und Nasszellen im Gebäudeinneren zu planen. Die Vorinstanz verteidigt diese

Planung auch nicht mit nachvollziehbarer Begründung, wenn sie unter Bezugnahme

auf die Bauherrschaft ausführt, nach Norden bestehe eine lebendige

Quartierstruktur, obschon nordwärts zunächst eben gerade die stark befahrene E-Strasse

liegt. Ähnlich zu werten ist die von der Baudirektion zitierte Begründung im

Jurybericht, wonach die grossen Wohnküchen zur Strasse hin den Strassenraum

beleben würden. Es versteht sich von selbst, dass gegen die E-Strasse hin auch

mit der geplanten Baute kein Leben sichtbar werden wird, es sei denn, die

Strasse würde verkehrsberuhigt, was jedoch, wie die Vorinstanz zu Recht bemerkt,

hier nicht Thema ist. Eine andere, weniger dem Strassenlärm ausgesetzte

Platzierung von Wohnräumen ist durchaus möglich.

3.4.5

Auch die

städtebauliche Argumentation der Beschwerdegegnerinnen vermag nicht zu überzeugen.

Geschlossene oder vorgehängte Fassaden sind im Bereich hoher Lärmimmissionen zu

prüfen. Lärmmindernde Massnahmen, wie etwa der Bau von Loggien, fallen nicht deshalb

ausser Betracht, weil mit ihnen die Immissionsgrenzwerte ebenfalls noch nicht

eingehalten werden können. Vielmehr sind Immissionen soweit möglich und

wirtschaftlich tragbar zu begrenzen und können Massnahmen zum Teil auch erst in

ihrer Summe zum gewünschten Ziel führen.

3.4.6

Schliesslich überzeugt es auch nicht, wenn Beschwerdegegnerschaft und

Vorinstanz ohne nachvollziehbare Begründung ausführen, dass sämtliche baulichen

und gestalterischen Massnahmen geprüft und als nicht möglich eingestuft worden

seien. Zwar hat ein Projektwettbewerb für die Überbauung des strittigen

Grundstücks stattgefunden. Dieser nahm seinen Anfang jedoch bereits im Dezember

2016.

Der Bericht der Jury erfolgte im Mai 2017 und somit ebenfalls noch vor der

einschlägigen Präzisierung der Rechtsprechung durch das Bundesgericht.

Angesichts dessen ist es zwar ohne Weiteres nachvollziehbar, dass im Rahmen der

Projektentwicklung eine vertiefte Prüfung von Alternativen aus lärmschutzrechtlicher

Sicht unterblieben ist. Dies ändert aber nichts an der Rechtslage, wonach eine

solche Prüfung vorzunehmen ist.

3.4.7

Zusammengefasst überwiegt das öffentliche Interesse am Schutz der

Bevölkerung vor Lärmimmissionen das Interesse der Beschwerdegegnerschaft an der

Erstellung von neuem und grösseren Wohnraum im lärmbelasteten Gebiet in der

geplanten Form sowie auch die städtebaulichen Interessen an der Belebung der

strassenseitigen Fassade.

3.5

Die

vorliegenden lärmschutzrechtlichen Mängel lassen sich sodann nicht mittels

einer Nebenbestimmung heilen, zumal auch umfassende Änderungen der

Wohnungsgrundrisse nicht untergeordneter Natur wären (vgl. vorn E. 1.2.4).

Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung sind daher nicht gegeben und

ist eine solche zu verweigern.

3.6

Dies führt

zusammengefasst zur Gutheissung der Beschwerde. Der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 4. September 2020 sowie die Baubewilligung 4. Februar

2020.

(inkl. Gesamtverfügung der Baudirektion vom 17. September 2019) sind

aufzuheben. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'740.- sind den

Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel aufzulegen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht

der Bauherrschaft bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen Parteientschädigung an die

Beschwerdeführerschaft sowohl für das Rekurs- als auch das Beschwerdeverfahren zu

verpflichten. Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 7'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. September

2020.

sowie die Baubewilligung vom 4. Februar 2020 und die Gesamtverfügung

der Baudirektion vom 17. September 2019 werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 7'740.-) werden den

Beschwerdegegnerinnen zu je 1/3 auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 265.-- Zustellkosten,

Fr. 6'265.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden den Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerschaft für

das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 7'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …