Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00697

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00697

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. September 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichterin

Nicole Tschirky, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

Pensionskasse A, vertreten durch

RA W und/oder X,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. Verkehrs-Club der Schweiz (VCS),

vertreten durch

VCS-Sektion Zürich,

vertreten durch RA Y,

sowie die Beschwerdegegnerschaft 2–13

(2, 3, 4, 5.1, 5.2, 6.1, 6.2,

7, 8.1, 8.2, 9.1, 9.2, 10.1, 10.2, 11, 12.1, 12.2, 13),

2–13 vertreten durch RA Z,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Bausektion der Stadt Zürich,

2. Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte mit Beschluss vom

10. März 2020 der Pensionskasse A die Bewilligung für den

Ersatzneubau der Siedlung Brunaupark mit 497 Wohnungen, einem Ladenzentrum

(Gewerbe-, Verkaufs- und Gastronomieflächen) und einer Unterniveaugarage mit

695 Fahrzeugabstellplätzen (davon neu 034) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der E-Strasse 02, 03, 04, 05 und 06 sowie der F-Strasse 07, 07a,

07b sowie die Nummern 08 bis 031 in Zürich. Gleichzeitig eröffnete sie die

Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 17. September 2019.

Erwägungen

II.

A. Gegen

diesen Entscheid erhoben der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS; Verfahren Nr. R1S.2020.05028) sowie die Beschwerdegegnerschaft 2–13

(Verfahren Nr. R1S.2020.05030) mit Eingaben vom 15. April 2020 Rekurs

an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten in der Hauptsache

die Aufhebung der angefochtenen Entscheide, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Pensionskasse A.

B. Die Pensionskasse A erhob am 16. April

2020.

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte Disp.-Ziff. II.B.1.d

des Beschlusses der Bausektion sei dahingehend anzupassen, als die Auflage

bezüglich der Wegabstände (vgl. Erwägungen I. a, e, f und g) aufzuheben

und für die unterirdische Unterbauung und Unterschreitung der Wegabstände im

Bereich des G-Wegs eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei, Disp.-Ziff. II.B.63

des Beschlusses der Bausektion sei ersatzlos aufzuheben und die mit dem Baugesuch

beantragte Anzahl der Parkplätze sei ohne Erbringung eines weitergehenden

Nachweises zu bewilligen sowie Disp.-Ziff. II.B.64 des Beschlusses der

Bausektion sei ersatzlos aufzuheben und von einer Verpflichtung der

Bauherrschaft zur Darlegung, wie die bestimmungsgemässe Nutzung der

verschiedenen Parkplatzkategorien sichergestellt werde, sei abzusehen, alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt Zürich

(Verfahren Nr. R1S.2020.05032).

C. Die

Verfahren Nrn. R1S.2020.05028, R1S.2020.05030 und R1S.2020.05032 wurden

vom Baurekursgericht vereinigt. Der Rekurs im Verfahren Nr. R1S.2020.05030

wurde gutgeheissen und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 10. März

2020.

sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 17. September

2019.

aufgehoben. Die Rekurse in den Verfahren Nrn. R1S.2020.05028 und

R1S.2020.05032 wurden als gegenstandslos geworden abgeschrieben.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die Pensionskasse A mit

Eingabe vom 6. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragte den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung

der übrigen mit den Rekursen erhobenen Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, die Sache zur Beurteilung der

übrigen mit den Rekursen erhobenen Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen und

die Vorinstanz einzuladen, im Fall der Abweisung der übrigen Rügen anzuordnen,

dass die lärmrechtlichen Mängel im Rahmen der Auflagenbereinigung zu beheben

seien, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Der VCS hielt in seiner Eingabe

vom 16. Oktober 2020 fest, dass die Baubewilligung aus

lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben worden sei. Entsprechend gehe es in

der vorliegenden Beschwerde nur um diese Lärmschutzfragen. Dem VCS gehe es aber

um die Parkplatzsituation. Entsprechend verweise er auf den angefochtenen

Entscheid und verzichte im Übrigen auf eine Beschwerdeantwort. In seiner

Vernehmlassung vom 5. November 2020 schloss das Baurekursgericht auf

Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion und die Bausektion der Stadt

Zürich beantragten am 22. Oktober 2020 bzw. 6. November 2020 und am

11.

November 2020 die Gutheissung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft 2–13

beantragte am 12. November 2020 die

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Ersatz

der MWST) zulasten der Pensionskasse A.

Mit Replik vom 18. Dezember 2020 hielt die Pensionskasse A

an den in der Beschwerde gestellten Anträgen fest. Am 5. Januar bzw. 20. Januar

2021.

reichte die Baudirektion weitere Stellungnahmen ein. Die Bausektion des

Stadtrates Zürich verzichtete am 20. Januar 2021 auf eine weitere

Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerschaft 2–13 hielt in der Duplik vom 22. Januar 2021 an den in der

Beschwerdeantwort gestellten Anträgen fest. Sie reichte zudem am 16. April

2021.

eine weitere unaufgeforderte Stellungnahme ein, zu welcher sich die Bauherrschaft

am 6. September 2021 vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1904 (VRG)

zuständig. Die Bauherrschaft ist gemäss § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Das Baugrundstück weist eine Fläche von 39'488 m2

auf, liegt in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 %

und ist der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss der Lärmschutzverordnung

vom 15. Dezember 1986 (LSV) zugeteilt. Es grenzt im Norden an die E-Strasse,

während sich nordwestlich die Siedlung H-Strasse befindet. Geplant ist eine

Arealüberbauung mit 497 Wohnungen in acht Gebäuden. Die Gebäude A,

B1, C1 und D1 sind im Norden abgekröpft. Die dadurch gebildeten Kopfbauten

liegen unmittelbar parallel zur E-Strasse, während die südlich daran

anschliessenden Gebäuderiegel, die weiter südlich gelegenen Gebäude B2, C2

und D2 sowie aufgrund der Grundstücksform auch das Gebäude E von der E-Strasse

zurückversetzt sind. Geplant sind zudem eine Tiefgarage mit 695 Fahrzeugabstellplätzen

(Ebenen 1 und 2) sowie ein Ladenzentrum mit ebenfalls grösstenteils

unterirdisch in den Ebenen 3 und 4 gelegenen Verkaufsflächen (westlich des

Gebäudes C1). Im auf die E-Strasse ausgerichteten jeweiligen

Erdgeschossbereich und teilweise auch im unmittelbar darüber liegenden Geschoss

sind sodann weitere Verkaufs-, Gastronomie- und Gewerbeflächen vorgesehen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass die lärmschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung zu Unrecht aufgehoben worden sei. Es seien sämtliche

baulichen und gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft worden. Zudem seien

entgegen den Erwägungen in E. 5.3.1 des vorinstanzlichen Entscheids 89 und

nicht 95 Wohnungen überhaupt von Immissionsgrenzwert-Überschreitungen

betroffen. Rot [Anmerkung: Räume, bei denen die Immissionsgrenzwerte an allen

Fenstern überschritten sind] seien in diesen Wohnungen nur 44 und nicht 50

Räume. Immissionsgrenzwert-Überschreitungen von 6 dB (A) und mehr gebe es

tagsüber nicht. Die maximale Überschreitung betrage 5 dB (A) am Tag und

absolut vereinzelt 9 dB (A) in der Nacht. Somit seien von den insgesamt

497.

Wohnungen bloss deren 89 (d.h. 18 %) von der Lärmproblematik

überhaupt betroffen, und bei diesen Wohnungen würden wiederum nur 155 Zimmer

(von total 1'387 Zimmern, d.

h. 11 %) eine Grenzwertüberschreitung aufweisen. Bei lediglich

44.

Zimmern, mithin 3 % aller Zimmer der Überbauung, handle es sich um

rote Räume, die nicht unter dem Grenzwert belüftet werden könnten. Von diesen

44.

roten Räumen würden sich 20 an der Ostfassade des Hauses A befinden und eine

Grenzwertüberschreitung von nur 1 dB (A) aufweisen. Damit würden lediglich

24.

rote Räume entlang der E-Strasse verbleiben, in welchen aufgrund der

Gebäudesetzung zwar unvermeidbar eine Grenzwertüberschreitung vorliege, die

dafür aber die Grundlage bildeten, dass hunderte hinter dem Lärmschutzriegel

angeordnete Wohnungen die Lärmgrenzwerte ausnahmslos einhalten könnten. Für

Wohnräume seien zudem die Alarmwerte entgegen den Ausführungen im

vorinstanzlichen Entscheid auch tagsüber nicht überschritten.

3.2

Gemäss Art. 22

Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) werden

Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren

Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte

nicht überschritten werden. Dabei müssen die Immissionsgrenzwerte in der Mitte jedes

offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raums eingehalten sein (Art. 39 Abs. 1

LSV); die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte an dem am wenigsten exponierten

"Lüftungsfenster" jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht, darf jedoch im Rahmen der Interessenabwägung für eine

Ausnahmebewilligung berücksichtigt werden (BGE 145 II 189 E. 8.1; 142 II

100.

E. 4). Liegt eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte vor, so

werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und

die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden

(Art. 22 Abs. 2 USG). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass

Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen

nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden

können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm

abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche oder

gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b).

Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31

Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur

erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse

besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).

Hierzu bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen

Interesse an der Realisierung des Bauvorhabens und demjenigen an einer

Reduktion der Lärmbelastung. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die

in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere

Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Mit Blick auf den Zweck

von Art. 22 USG ist ein öffentliches Interesse am Bau eines Wohngebäudes

im lärmbelasteten Gebiet notwendig; allein das private Interesse der

Eigentümerschaft an einer optimalen Ausnutzung des Grundstücks genügt nicht.

Infrage kommen etwa Interessen der Raumplanung, namentlich die Schliessung

einer Baulücke bzw. das bundesrechtlich vorgeschriebene Ziel einer Verdichtung

nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a

Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]).

Bauvorhaben, die in diesem Sinn wünschenswert erscheinen, können nach der

bundesgerichtlichen Praxis bewilligt werden, wenn sich das Bauvorhaben in

weitgehend überbautem Gebiet befindet, die Immissionsgrenzwerte nicht

wesentlich überschritten sind und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt

ist (zum Ganzen BGE 145 II 189 E. 8.1, 142 II 100 E. 4.6; BGr, 4. Dezember

2019, 1C_568/2018, E. 4.1; 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.3).

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hat zu

Arealüberbauungen festgehalten, dass eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

tagsüber um bis zu 4 dB (A) eindeutig wahrnehmbar sei und nicht mehr als

unwesentlich qualifiziert werden könne (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7).

Auch eine Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der Immissionsgrenzwerte um

6.

dB (A) in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom

Bundesgericht geschützt (BGE 145 II 189). Sodann muss nach Auffassung des

Bundesgerichts vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass

alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft

worden sind. Erst wenn erstellt sei, dass sämtliche verhältnismässigen

Massnahmen ausgeschöpft worden seien, komme als "ultima ratio" die

Gewährung einer Ausnahme in Betracht (Subsidiarität; BGr, 2. April 2019,

1C_106/2018, E. 4.7 mit Hinweis).

Schliesslich obliegt der Nachweis einer hinreichenden

Massnahmenprüfung dem Baugesuchsteller, wobei im Falle einer erheblichen

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte eine vertiefte Auseinandersetzung mit

der Lärmproblematik erforderlich ist (BGr, 25. August 2020, 1C_244/2019, E. 3.4.4).

3.3

Das

Baugrundstück ist aufgrund der Lage an der nördlich des Bauvorhabens

verlaufenden E-Strasse durch Strassenlärm belastet. Der Immissionsgrenzwert

beträgt in der ES III am Tag 05 dB (A) und in der Nacht 55 dB (A),

der Alarmwert am Tag 70 dB (A) und in der Nacht 05 dB (A) (vgl. Ziff. 2

des Anhangs 3 zur LSV). Bei Betriebsräumen gelten um 5 dB (A) höhere

Immissionsgrenzwerte (Art. 42 Abs. 1 LSV). Für Gebiete und Gebäude,

in denen sich Personen in der Regel nur am Tag aufhalten, gelten für die Nacht

keine Belastungsgrenzwerte (Art. 41 Abs. 3 LSV). Vom Baurekursgericht

werden in E. 5.3.1 des vor­instanzlichen Entscheids die einzelnen

Grenzwertüberschreitungen aufgrund des Lärmgutachtens vom 5. März 2019

festgehalten sowie in Verbindung mit den massgeblichen Grundrissplänen im

Einzelnen dargelegt.

Die Beschwerdeführerin beanstandet in diesem Zusammenhang,

dass das Baurekursgericht das Lärmgutachten falsch gewürdigt habe. Dies lasse

sich unter anderem damit erklären, dass das Lärmgutachten jeweils zwei Ebenen

zusammengefasst habe. Im Beschwerdeverfahren würden nun die Überschreitungen

für jeden einzelnen Raum und auf jeder Ebene separat ausgewiesen. Daraus ergebe

sich, dass insgesamt 89 und nicht 95 Wohnungen von Immissionsgrenzwert-Überschreitungen

betroffen seien. In diesen 89 Wohnungen seien in 155 Räumen die

Immissionsgrenzwerte überschritten (111 gelbe Räume [Anmerkung: Räume, bei

denen die Immissionsgrenzwerte wenigstens an einem Lüftungsfenster eingehalten

werden können] und 44 rote Räume). Gemäss den Ausführungen der

Beschwerdeführerin ergeben sich folgende Immissionsgrenzwert-Überschreitungen:

Die höchsten Werte liegen somit bei 19 Wohnungen mit

70.

dB (A) am Tag vor, womit auch der Alarmwert erreicht wird. In der Nacht

liegen die höchsten Werte bei 64 dB (A) und betreffen 12 Wohnungen

(Immissionsgrenzwertüberschreitung von 9 dB [A]). Bei den

Gewerberäumlichkeiten liegt zudem im Eckzimmer im Haus C1 auf der

4.

Ebene eine Überschreitung des Alarmwerts um l dB (A) vor.

Dabei handelt es sich um erhebliche

Immissionsgrenzwert-Überschreitungen. Diese erfordern eine vertiefte

Auseinandersetzung mit der Lärmproblematik. Hinzu kommt, dass tagsüber sogar

bei 19 Wohnungen die Alarmwerte erreicht werden. Eine Aufstufung in die

nächsthöhere Empfindlichkeitsstufe ist aufgrund der bereits erfolgten Zuweisung

zur ES III von vornherein ausgeschlossen. Bei einer solchen Ausgangslage

kann in der Erteilung einer Ausnahmebewilligung ein Verstoss gegen den Zweck

der erwähnten lärmschutzrechtlichen Bestimmungen gesehen werden, weil diesfalls

das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der Bevölkerung vor übermässigem

Lärm ausgehöhlt würde (vgl. dazu auch BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5;

BGE 142 II 100 E. 4.3 und 4.4).

3.4

Im vorliegenden

Fall besteht ein Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens. Das

Bauvorhaben liegt in der Stadt Zürich in einem dichten städtischen Umfeld und

ist gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Zudem wird mit dem

Bauvorhaben das raumplanerische Ziel der Siedlungsverdichtung nach innen

gefördert (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Auch

besteht ein grosser Bedarf an Wohnungen. Es liegt somit ein öffentliches

Interesse am Bau von Wohnungen sowie an der Siedlungsverdichtung nach innen

vor. Zu prüfen ist, ob diese öffentlichen Interessen im vorliegenden Fall

überwiegen gegenüber dem grundsätzlichen Bauverbot gemäss Art. 22 USG und Art. 31

Abs. 1 LSV bei Nichteinhaltung der Immissionsgrenzwerte. Insbesondere ist

diese Frage mit Blick auf die Vorkehrungen zu analysieren, die getroffen werden

sollen, um diese Überschreitungen und ihr Ausmass zu begrenzen (BGE 145 II 189 E. 8.3.2).

Der vorliegende Fall ist nicht mit einer Ausgangslage

vergleichbar ist, welche vom Bundesgericht bereits geschützt wurde. In BGE 145 II 189 war eine Immissionsgrenzwertüberschreitung von 6 dB (A) in der

Nacht für ein Grundstück in der ES III zu beurteilen. Aus den Plänen ging

hervor, dass die Immissionsgrenzwerte nur nachts und in Höhe der nicht zu

öffnenden Fenster (mit Reinigungsöffnung) überschritten wurden. Am Tag und in

der Nacht wurden sie dagegen auf der Ebene der zu öffnenden Fenster

eingehalten. Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) wies zudem darauf hin, dass sich

die meisten Überschreitungen in der Nacht auf die Südfassade konzentrierten, wo

sich keine Schlafzimmer befinden würden (die Schlafzimmer wurden an der Ost-

und Westfassade lärmabgewandt platziert). Der Lärmpegel von 61 dB (A) lag

zudem deutlich unter den Alarmwerten (vgl. BGE 145 II 189 E. 8.3.3).

Zu den Relativierungen der Bauherrschaft bezüglich der

Anzahl betroffener Wohnungen und Räume mittels prozentualen Anteils im

Verhältnis zur gesamten Arealüberbauung ist festzuhalten, dass auch die

absolute Anzahl der Wohnungen zu berücksichtigen ist, bei welchen die

Immissionsgrenzwerte überschritten sind. Mit Blick auf die Dimension des

gesamten Bauvorhabens dürfen nicht für eine signifikante Anzahl lärmbelasteter

Wohnungen die Vorgaben des Lärmschutzes gelockert werden. Es ist jedoch auch zu

berücksichtigen, dass mit der Neuüberbauung die Lärmsituation insgesamt

verbessert wird. Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin dürfte sich

die Lärmsituation zudem im Rahmen der im Jahr 2023 geplanten Strassensanierung

verbessern (umfassende Strassensanierung zwischen E- und H-Strasse).

3.5

Es ist

daher zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin sämtliche baulichen und

gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft hat.

3.5.1

Das Baurekursgericht hält in E. 5.3.2 (S. 27 f.) des

vorinstanzlichen Entscheids unter anderem fest, dass auf naheliegende

Verbesserungen der angeblich lärmoptimierten Grundrisse, wie einläufige Treppen

oder die konsequente Verlagerung von Sanitärräumen an die auf die E-Strasse

ausgerichtete Fassade, verzichtet worden sei. Nicht plausibel sei insbesondere,

dass solche Anpassungen, mit denen ein grösserer Anteil der hauptsächlich

problematischen Fassade auf Nebennutzungen und Erschliessungen entfiele, bei

entsprechender Befensterung nicht mit einem adäquaten Fassadenbild einhergehen

könnten. Was sodann die Stellung der Baukörper betreffe, verfüge die

Bauherrschaft angesichts der grossen Grundstücksfläche über sehr weitgehende

Gestaltungsmöglichkeiten, die eine Setzung der Baukörper mit mehreren

Kopfbauten keineswegs zwingend erscheinen lasse. Konkrete alternative Anordnungen

seien nicht ausgewiesen worden. Dabei vermöge insbesondere das Argument, wonach

die Kopfbauten als Lärmschutz für die dahinterliegenden Gebäuderiegel

fungierten, für sich allein noch keine zureichende Begründung zu liefern,

würden doch dadurch umgekehrt gerade zahlreiche massiv lärmbelastete Wohnungen

geschaffen. Nicht näher diskutiert würden dabei auch die lediglich angetönten

Varianten, die sich bezüglich der konkreten Ausgestaltung der Kopfbauten

ergeben würden, namentlich die Fragen, welche konkreten Dimensionen diese

Kopfbauten gegenüber der E-Strasse aufweisen würden, in welchen Abständen

zueinander sie sich befänden und welche baulichen Lärmschutzmassnahmen wiederum

in diesen Abstandsbereichen (auch bezüglich der dahinter befindlichen Aussenflächen)

denkbar wären. Nicht zu verfangen vermöge dabei auch der Hinweis, wonach eine

Einhaltung der Immissionsgrenzwerte eine Rückversetzung der Gebäude um ca. 100 m

bedingen würde. Zum einen wäre im Rahmen der Lärmoptimierung bereits eine

Verbesserung der Lärmbelastung anzustreben, unabhängig davon, ob damit

letztlich auf eine Ausnahmebewilligung gänzlich verzichtet werden könnte oder

nicht. Zum andern werde bezüglich gestalterischer Massnahmen festgehalten,

diese seien aufgrund des Ausmasses der Grenzwertüberschreitungen zwecklos. In

diesem Zusammenhang wäre die Klärung naheliegend gewesen, inwieweit

beispielsweise eine Kombination von Rückversetzung und gestalterischen

Massnahmen zu einer signifikanten Verbesserung der Lärmbelastung hätte führen

können. Unzureichend begründet sei schliesslich auch, weshalb ausgehend von der

gewählten Anordnung der Gebäude nicht durch eine Anpassung der vorgesehenen

Nutzungen eine teilweise Entschärfung, insbesondere der nächtlichen

Lärmproblematik, herbeigeführt werden könne.

3.5.2

Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass eine alternative Stellung der

Baukörper selbstverständlich geprüft worden sei. So habe es insbesondere im

Wettbewerb Varianten mit Punktbauten oder mit einem durchgehenden Lärmriegel

gegeben. Auf den ersten Blick vermöge unter dem Gesichtspunkt des Lärmschutzes

eine Lösung mit durchgehendem Lärmriegel zwar noch wirksamer erscheinen. Bei

einer genaueren Betrachtung zeige sich aber, dass mit einem ununterbrochenen

Riegel mehr Wohnungen mit Immissionsgrenzwert-Überschreitungen geschaffen

würden, da die Fassadenabwicklung entlang der Strasse vergrössert werde und der

Lärmriegel damit mehr lärmexponierte Räume enthalte. Bei einem Riegel mit

Unterbrüchen seien die hinter dem Riegel gelegenen Wohnungen trotz der Unterbrüche

immer noch genügend geschützt, sodass bei sämtlichen rückwärtigen Räumen die

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden könnten. Ein durchgehender Riegel hätte

im Vergleich zur gewählten Gebäudestellung mit Kopfbauten daher keine Vorteile

bezüglich Lärmabschirmung, dafür zahlreiche Nachteile (überlange und damit

monoton wirkende Fassade, keine Durchlässigkeit, schlechte Anbindung des

Freiraums an die Stadt etc.). Bei einer Gesamtbetrachtung würden sich daher all

die Alternativen als ungeeignet erweisen, da die Anzahl lärmbetroffener Räume

deutlich höher ausgefallen wäre als beim gewählten Bauvorhaben. Die

Beschwerdeführerin räumt anschliessend zwar ein, dass die Setzung der Baukörper

nicht absolut zwingend sein möge. Bei einem so grossen Grundstück gebe es immer

Alternativen. Das vorliegende Bauprojekt sei jedoch aus Sicht des Lärmschutzes

die zielführendste Lösung.

Bezüglich der Ausführungen des Baurekursgerichts zu den lärmoptimierten

Grundrissen führt die Beschwerdeführerin aus, die Treppenläufe und Sanitärräume

seien bereits an der Fassade zur E-Strasse angeordnet worden. Es verbleibe

somit nur wenig Spielraum. Bei gleichbleibender Volumetrie würden die von der

Vorinstanz ins Spiel gebrachten Massnahmen wie die einläufigen Treppen oder die

konsequente Verlagerung von Sanitärräumen an die auf die E-Strasse

ausgerichtete Fassade die Lärmsituation in keiner Weise verbessern. Der von der

Vorinstanz aufgeworfene Aspekt, dass Bäder und Treppenhäuser an der

Strassenfassade weiter zu konzentrieren seien, würde zu einer weiteren

Verschmälerung der Volumina in den Gebäudeköpfen und zu einseitig

lärmabgewandten Wohn- bzw. Schlafräumen führen. Eine solche Anordnung hätte

diverse negative Konsequenzen. Einseitig orientierten Wohnungen mangle es an

räumlicher und belichtungstechnischer Vielfalt, was die besonders gute

Gestaltung beeinträchtigen könne. Ein weiteres Verschmälern der Volumina sei

zudem aus ökologischer Sicht nicht sinnvoll, da die zu dämmende Fassadenfläche

im Verhältnis zum Volumen ein ungünstiges Verhältnis erreiche. Letztlich seien

auch gegen die Stadt und die Strasse gerichtete und damit für die

Öffentlichkeit sichtbare Fassaden mit ausschliesslich Fenstern zu Nebenräumen

entgegen der Meinung der Vor­instanz aus städtebaulicher Sicht klar abzulehnen.

Eine entsprechende Befensterung gehe nicht mit einem adäquaten Fassadenbild

einher.

Bezüglich der Nutzungen führt die Beschwerdeführerin

schliesslich aus, dass zur Lärmquelle hin im Erdgeschoss und teilweise auch im

l. Obergeschoss weniger lärmempfindliche Nutzungen wie Gewerbe und Büros

angeordnet worden seien. Eine weitergehende Reduktion des Wohnanteils wäre

aufgrund des anhaltenden Wohnungsmangels in der Stadt Zürich und der weitaus

geringeren Nachfrage nach Gewerbeflächen nicht sachgerecht und unverhältnismässig.

Ein Ersatz dieser Wohnungen durch Büroräumlichkeiten würde dem

richtplanerischen Ziel der inneren Verdichtung diametral zuwiderlaufen, weil

wertvolle zentrumsnahe Flächen dem Wohnen entzogen würden.

3.5.3

Gemäss der Medienmitteilung der Beschwerdeführerin vom 9. April 2021

beabsichtigt sie in der zweiten Jahreshälfte 2021 ein überarbeitetes Baugesuch

für die Neugestaltung des gesamten Brunaupark-Areals einzureichen. Die äussere

Erscheinung und die Anordnung der geplanten Bauten würden unverändert bleiben.

Um den Lärmschutz zu verbessern, würden jedoch die Wohnungsgrundrisse anders

angeordnet: Die Wohn- und Schlafzimmer kämen zur geschützten ruhigeren Seite zu

liegen. Zur Strasse hin seien neu die Treppenhäuser, Küchen und Bäder geplant.

Aufgrund dieser Medienmitteilung steht fest, dass unbestrittenermassen weitere

Möglichkeiten zur Lärmoptimierung der Grundrisse bestehen.

Auch ist näher aufzuzeigen, weshalb nicht eine gewisse

weitergehende lärmoptimierte Anpassung der vorgesehenen Nutzungen möglich sein

soll, insbesondere auch zur Entschärfung der nächtlichen Lärmproblematik. Für

das streitbetroffene Bauvorhaben ist ein Wohnanteil von 60 %

vorgeschrieben. Geplant ist jedoch ein Wohnanteil von 83,7 %. Aufgrund der

Realisierung einer Arealüberbauung, was grundsätzlich die Ausschöpfung des

maximalen mit dem Arealüberbauungsbonus erstellbaren Gebäudevolumens

ermöglicht, wird dem Anliegen der Verdichtung und der Schaffung von Wohnraum

bereits Rechnung getragen. Sollte mit einer gewissen Anpassung der Nutzungen

oder einer Veränderung des Volumens eine deutliche Verbesserung der

Lärmproblematik möglich sein, sind solche Anpassungen in Erwägung zu ziehen.

Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin auch im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht konkret aufzeigt, weshalb die

Ausführungen des Baurekursgerichts nicht zu einer Verbesserung der

Lärmproblematik führen können. Auch der erneute Hinweis auf die Stellungnahme

der kantonalen Fachstelle für Lärmschutz vom 13. Mai 2020 genügt nicht.

Dasselbe gilt für die Ausführungen der Bausektion der Stadt Zürich in der

Rekursvernehmlassung vom 25. Mai 2020 und der Duplik vom 13. Juli

2020.

Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin ist es zwar möglich,

dass bezüglich der Stellung der Baukörper tatsächlich die beste Variante

gewählt wurde. Es fehlen jedoch konkrete Unterlagen dazu, aufgrund welcher

diese Ausführungen objektiv nachvollzogen werden können. Zwar mag es z. B. sein, dass ein

Abrücken um 25 m eine Verbesserung von höchstens drei Dezibel mit sich

bringt und eine solche Variante aus städtebaulicher Sicht unerwünscht ist.

Dasselbe gilt für das Anbringen von lärmseitigen Balkonen/Loggien, die nach der

Fachstelle Lärmschutz eine Pegelreduktion von max. 4 dB (A) mit sich

bringen. Es ist an der Bauherrschaft, den Nachweis einer hinreichenden

Massnahmenprüfung zu erbringen. Dieser Nachweis wurde im vorliegenden Verfahren

mangels konkreter Projektvarianten, in welchen die Grenzwertüberschreitungen

mit Schallberechnungen zahlenmässig aufgezeigt und die Vor- und Nachteile im

Einzelnen konkretisiert werden, nicht erbracht. Mit einem solchen Nachweis wird

von der Bauherrschaft nicht verlangt, dass abwegige Varianten aufgezeigt werden

müssen. Vielmehr muss nachvollziehbar dargelegt und nachgewiesen werden, dass

sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft wurden. Ohne

konkrete Darlegung, welche Varianten (bzw. allenfalls auch deren Mischformen)

welche Reduktionen der Grenzwertüberschreitungen mit sich bringen, kann auch

die Wirksamkeit der gewählten Variante nicht überprüft werden.

Selbstverständlich sind im Rahmen der nachgelagerten Interessenabwägung nach Art. 31

Abs. 2 LSV unter anderem auch städtebauliche Aspekte zu berücksichtigen.

Die Empfehlungen für den Bewilligungsprozess betreffend

Vollzug von Art. 31 LSV des kantonalen Tiefbauamts des Kantons Zürich vom

1.

September 2020 listen 16 verschiedene Kriterien für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung auf, anhand welcher nachzuweisen ist, dass das Projekt

lärmschutztechnisch die optimale Lösung darstellt. Die Anwendung des

Kriterienkatalogs durch die Beschwerdeführerin auf das vorliegende Bauvorhaben

vermag jedoch nichts daran zu ändern, dass der Beschwerdeführerin der Nachweis,

sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Lärmoptimierung geprüft

und ausgeschöpft zu haben, nicht gelingt.

3.6

Im

Ergebnis ist festzuhalten, dass erhebliche Immissionsgrenzwert-Überschreitungen

vorliegen, die eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Lärmproblematik

erforderlich machen. Weder das Baurekurs- noch das Verwaltungsgericht müssen

Verbesserungen zur Lärmoptimierung oder umsetzbare Alternativen aufzeigen. Es

obliegt vielmehr der Bauherrschaft, nachzuweisen, dass sie sämtliche baulichen

und gestalterischen Massnahmen zur Lärmoptimierung geprüft und ausgeschöpft hat.

Dieser Nachweis wurde nicht erbracht. Da die entsprechenden Grundlagen für die

Abwägung der einzubeziehenden Interessen nicht nachgewiesen sind, ist auch eine

Überprüfung der Interessensabwägung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nicht

möglich. Es kann daher auch offenbleiben, ob die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung im vorliegenden Fall grundsätzlich möglich wäre und die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu

den in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zur

Lärmabschirmung rechtzeitig erfolgt sind.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin führt weiter aus, sie habe im Rekursverfahren mit der

Variante 2 aufgezeigt, dass mit geringfügigen Massnahmen (kleinere Grundrissanpassungen,

Festverglasung der von Immissionsgrenzwert-Überschreitungen betroffenen Fenster)

die Lärmgrenzwerte bei sämtlichen Fenstern eingehalten werden könnten und die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung somit nicht mehr erforderlich sei. Damit

lasse sich das Projekt mit der Vornahme von untergeordneten Anpassungen

realisieren, weshalb eine entsprechende Auflage zur Behebung der

lärmrechtlichen Mängel anzuordnen sei. Anstatt die Baubewilligung aufzuheben,

wäre diese einzig mit einer Auflage zu versehen gewesen, während die konkrete

Beurteilung der einzelnen Massnahmen der zuständigen Baubewilligungsbehörde im

Rahmen der Auflagebereinigung zu überlassen sei. Indem die Vorinstanz die Massnahmen

aber – trotz fehlender Zuständigkeit hierfür – selbst und unzureichend

beurteilt habe, habe sie § 321 PBG verletzt und das dieser Bestimmung

zugrunde liegende Verhältnismässigkeitsgebot.

Für den Nachweis, dass die lärmschutzrechtlichen Vorgaben

ausnahmslos mit der Vornahme einiger geringfügigen Massnahmen eingehalten

werden könnten, habe die Bauherrschaft in der Zwischenzeit nochmals einige

Möglichkeiten der Grundrissgestaltung durchgespielt. Dies nicht in der Meinung,

dass das angerufene Gericht im Sinne einer Baubewilligungsbehörde die

Umsetzbarkeit prüfe, sondern allein um aufzuzeigen, dass die äusserst flexiblen

Grundrisse mannigfaltig anpassbar seien und damit Auflagen ohne Weiteres und

ohne grosse Umplanungen erfüllt werden könnten. Dabei würden beispielsweise

zwei in der Zwischenzeit erstellte Varianten der Grundrissgestaltung zeigen,

dass das Projekt vollständig lärmschutzrechtskonform ausgestaltet werden könne.

So könnten beispielsweise die Grundrisse der Eckwohnungen unter Beibehaltung

der Zimmeranzahl dahingehend angepasst werden, dass ein Schlafzimmer anstatt

auf der Längs- neu auf der Breitseite des Balkons angeschlossen und sich der

Wohn-/Essbereich dadurch mehr nach Süden zum Innenhof verschieben würde.

Denkbar wäre sodann eine Anpassung der Zimmeranzahl, indem die 4,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen

in den Kopfbauten und auf der Ostfassade des Hauses A je um ein Zimmer

reduziert würden und so über grosszügigere Wohn- und Esszimmerbereiche verfügen

würden. All dies seien einstweilen zwar erst planerische Gedanken, welche aber

unzweifelhaft belegen würden, mit welch geringfügigen Änderungen eine allen

Vorschriften entsprechende Überbauung (ohne Beanspruchung einer

lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung) realisiert werden könne. Die

Bauherrschaft sei aber nach wie vor der Meinung, dass die im Rahmen einer

sorgfältigen Gesamtbeurteilung entwickelten und bewilligten Grundrisse

insgesamt die besten seien und die Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden.

Die Varianten würden aber zeigen, dass – wenn man den Lärmschutz derart

prioritär gewichte und das Projekt damit einseitig auf ein Kriterium ausrichte

– das Vorgehen der Vorinstanz einen offenkundigen Verstoss gegen § 321 PBG

darstelle und daher einer Korrektur bedürfe.

4.2

Können inhaltliche oder formale Mängel

des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind

gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2

und Art. 36 Abs. 3 BV). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage,

wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu

einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar

2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.).

Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach

quantitativen Gesichtspunkten (vgl. dazu Mäder, S. 241 f.).

4.3

Das

Baurekursgericht hält in E. 5.3.4 (S. 31 f.) des

vorinstanzlichen Entscheids zur im Rekursverfahren eingereichten

Variante 1 unter anderem fest, dass diese keines der vorstehend

dargelegten, zur Aufhebung der Bewilligung führenden lärmschutzrechtlichen

Probleme löse. Zwar beseitige sie die in den Kopfbauten enthaltenen roten

Räume, wobei sich an der entsprechenden Stelle neu Teile von ebenfalls

lärmempfindlichen gelben Räumen befinden würden. Im Ergebnis ändere sich aber

nichts daran, dass lärmempfindliche Räume in 95 (bzw. 89) Wohnungen im

vorstehend dargelegten Ausmass von erheblichen Grenzwertüberschreitungen

betroffen seien, womit eine Ausnahmebewilligung ausser Betracht falle. Zugleich

sei mit der minimalen Anpassung gewisser Grundrisse durch Verschiebung eines

Zimmers selbstredend nicht dargetan, dass alle verhältnismässigen Massnahmen

gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft seien.

Diese Ausführungen des Baurekursgerichts sind nicht zu

beanstanden. Die Beschwerdeführerin fokussiert denn auch im Beschwerdeverfahren

auf die Grundrisse der "Variante 2" bzw. Anpassungen dazu. Es

erübrigen sich daher weitere Ausführungen zur Variante 1.

4.4

Zur

Variante 2 hält das Baurekursgericht in E. 5.3.4 (S. 32 f.)

des vorinstanzlichen Entscheids unter anderem fest, dass die

lärmschutzrechtlichen Probleme mutmasslich gelöst wären, wobei immerhin

bezüglich des Einflusses des neu geschaffenen Balkons auf den dahinter

liegenden, bisher als gelb qualifizierten Raum sowie bezüglich der Einhaltung

der Immissionsgrenzwerte beim neu geschaffenen und nicht verschlossenen Fenster

des verlegten Zimmers mangels entsprechenden Lärmgutachtens keine vollständige

Sicherheit bestehe. Variante 2 erweise sich aber aus anderen Gründen als

nicht bewilligungsfähig. Insbesondere in den Kopfbauten würden durch die

fehlende Möglichkeit, die zur E-Strasse hin ausgerichteten Fenster zu öffnen,

sowohl das Eckzimmer als auch der grosse Wohnbereich nur noch über ein Fenster

bzw. (im Falle des Wohnbereichs) über die Balkontüre belüftet. Im für die

Kopfbauten massgeblichen Grundriss gemäss Variante 2 wären eine Belüftung

sowohl des grossen Wohnraums als auch sämtlicher Zimmer lediglich über ein

Fenster bzw. die Balkontüre möglich, wobei aufgrund der Anordnung der Öffnungen

eine Stosslüftung von vornherein verunmöglicht würde. Ausserdem würde sich der

Wohnraum bezüglich Belichtung fast ausschliesslich gegen Norden orientieren

(was auch im Lichte von § 301 Abs. 1 PBG problematisch erscheine).

Unter diesen Umständen müsse eine besonders gute Qualität bezüglich

Wohnlichkeit und Wohnhygiene für die meisten Wohnungen der Kopfbauten verneint

werden. Da dieses Kriterium grundsätzlich bezüglich jeder einzelnen Wohneinheit

einzuhalten sei, wäre Variante 2 unter dem Aspekt der Voraussetzungen

einer Arealüberbauung nicht bewilligungsfähig.

4.4.1

Die Bauherrschaft macht geltend, dass bei den mit der Variante 2

vorgenommenen Änderungen an der Ostfassade des Hauses A einzig die Erker der

vorderen vier (von Immissionsgrenzwert-Überschreitungen betroffenen) Achsen

durch Balkone ersetzt würden, während bisher nur Erker vorgesehen gewesen

seien. Die Dimension und die Position der Brüstungen und Geländer würden gleich

belassen, wodurch keine oder jedenfalls keine relevante optische Veränderung

wahrnehmbar sei. Die vorherrschende Fassadengliederung aus Sockel, Mittelteil

und Dach bleibe unverändert, weshalb keine Auswirkungen auf die Frage der

Einordung entstehen würden. Auch die erforderlichen Fensterflächen gemäss § 302 Abs. 2 PBG würden eingehalten und die besonders gute Qualität gemäss § 71 Abs. 2 PBG gewährleistet.

4.4.2

Die Fachstelle Lärmschutz hält in ihrer Stellungnahme vom 6. Oktober

2020.

fest, dass eine Festverglasung aus ihrer Sicht unzulässig sei. Damit könne

eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV nicht umgangen

werden. In der Stellungnahme vom 13. Mai 2020 wurde von der Fachstelle

Lärmschutz zudem festgehalten, dass neben anderen Stellungen der Baukörper

lediglich noch der Verzicht auf Zweitfenster mit Grenzwertüberschreitungen

verbleiben würde. Dies führe jedoch aus Sicht der Fachstelle Lärmschutz zu

wohnhygienischen Problemen und sei städtebaulich unbefriedigend.

4.4.3

Selbst wenn die lärmrechtlichen Mängel mit den von der Bauherrschaft im

Rahmen der Variante 2 aufgezeigten Veränderungen behoben werden könnten, sind

damit an den an der E-Strasse liegenden Bauten Änderungen verbunden, deren

Bewilligungsfähigkeit nicht in Aussicht gestellt wird und zumindest fraglich

ist. Damit liegt zum einen ein Mangel vor, der sich nicht ohne besondere

Schwierigkeiten beheben lässt. Zum andern handelt es sich um eine wesentliche Projektänderung,

die aufgrund des Vorliegens einer Arealüberbauung einer vertieften Prüfung

bedarf und die erhöhten Anforderungen von § 71 PBG einzuhalten hat. Es ist

nicht beurteilbar, welche gestalterischen und konzeptionellen Auswirkungen die

Anpassungen nach sich ziehen, insbesondere weil bereits heute die Fachstelle

Lärmschutz deutlich zum Ausdruck bringt, dass sie die von der Bauherrschaft

gewählte Variante nicht für bewilligungsfähig hält. Bei anderen

Lösungsmöglichkeiten wäre in lärmschutzrechtlicher Sicht die Wirksamkeit der

gewählten Varianten und Massnahmen nachzuweisen. Dazu fehlen jedoch Unterlagen,

aus welchen hervorgeht, welche geplanten Anpassungen die behauptete

Lärmschutzwirkung haben. Angesichts der Anforderungen, die eine Arealüberbauung

einzuhalten hat (auch bezüglich der Anforderungen an die Wohnhygiene, vgl.

BGer, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7), der verschiedenen

Lösungsmöglichkeiten und der Ausführungen der Bewilligungsbehörden kommt im

vorliegenden Fall eine nebenbestimmungsweise Behebung des Mangels nicht in

Betracht.

5.

5.1

Die

Beschwerde ist daher abzuweisen.

5.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin, der Bausektion

der Stadt Zürich und der Baudirektion des Kantons Zürich je zu einem Drittel

aufzuerlegen (§ 05a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Aufgrund des Streitwerts und des tatsächlichen Streitinteresses, der

Schwierigkeit des Falls und des Zeitaufwands erscheint eine Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-

angemessen.

Die Beschwerdeführerin ist überdies zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerschaft 2–13 je eine Parteientschädigung von Fr. 400.-

(total Fr. 4'800.- inkl. MWST) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner 1 hat auf eine Antragstellung im

Beschwerdeverfahren verzichtet. Es ist ihm daher auch

keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 500.-- Zustellkosten,

Fr. 8'500.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden zu je einem Drittel der

Beschwerdeführerin, der Bausektion der Stadt Zürich und der Baudirektion des

Kantons Zürich auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 2–13 je eine Parteientschädigung von Fr. 400.-

(total Fr. 4'800.- inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…