Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00720

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2020.00720

Urteil

der 3. Kammer

vom 29. Juli 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin

Cornelia Moser.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2. C,

3. D,

4. E,

5. F,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Gemeinderat der Stadt Zürich,

vertreten durch den Stadtrat,

dieser vertreten durch das Hochbaudepartement,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Immobilienstiftung der Privatschule L,

vertreten durch RA H,

Mitbeteiligte,

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss des Gemeinderats vom 30. November 2016

wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die Teilrevision

(im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli

2017. Mit der BZO 2016 wurde neu die Kernzone Platte festgelegt, zu der unter

anderem die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 (J-Strasse 02), 03 (J-Strasse 04)

und 05 (K-Strasse 06) gehören. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03

befinden sich im Eigentum der Immobilienstiftung der Privatschule L und

dienen (ganz oder teilweise) dem Betrieb der Privatschule L. Bei den

Gebäuden J-Strasse 02 und 04 handelt es sich um Baumeisterhäuser aus dem

Jahr 1862, wobei das Gebäude J-Strasse 02 im Jahr 1943 totalsaniert wurde.

Haus und Garten der Liegenschaft J-Strasse 04 sind in den Inventaren der

Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Ein Bauprojekt für den

Neubau eines Schulhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (unter

Beanspruchung eines Teils des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 03) war am 19. April

2016 von der Bausektion der Stadt Zürich bewilligt worden, doch wurde die

Bewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben, weil die Voraussetzungen für

einen Dispens vom vorgeschriebenen minimalen Wohnanteil nicht gegeben waren

(VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019).

Erwägungen

II.

A. Gegen

die mit der BZO 2016 erfolgte Festsetzung des Baubereichs und des Wohnanteils

von 0 % auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 erhoben einerseits D, E

und F (Miteigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 07 [J-Strasse 08]) und

anderseits A und B, C, N sowie O (Miteigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 05)

Rekurs an das Baurekursgericht. Die Letztgenannten beantragten zudem die

Änderung der Festsetzung des Baubereichs auf ihrem Grundstück Kat.-Nr. 05.

Mit Entscheid vom 18. Mai 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden

Rekurse und wies sie ab.

B. Gegen

diesen Entscheid erhoben A und B, C sowie D, E und F (im Folgenden: die

Beschwerdeführenden) am 22. Juni 2018 gemeinsam Beschwerde an das

Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 27. März

2019.

teilweise gut, soweit es darauf eintrat. Es hob

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Mai 2018 auf und wies die

Sache zur Gewährung der Akteneinsicht, zur Durchführung einer öffentlichen

Verhandlung und zum anschliessenden Neuentscheid an die Vorinstanz zurück. Die

Gerichtskosten sowie eine Parteientschädigung auferlegte es dem Gemeinderat der

Stadt Zürich (VB.2018.00370).

C. Daraufhin

ersuchte das Baurekursgericht das Verwaltungsgericht am 3. Mai 2019 um

Berichtigung des Urteils vom 27. März 2019. Dieses Gesuch wies das

Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. Mai 2019 ab (EG.2019.00001).

D. Das

Baurekursgericht wies mit Präsidialverfügung vom 4. September 2019 das

Gesuch von A und B, C sowie D, E und F um Einsicht in

die Protokoll-Bereiche unter den geschwärzten Bereichen von act. … ab.

Dagegen gelangten A und B, C sowie D, E und F mit Beschwerde vom 2. Oktober

2019.

an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der

Präsidialverfügung vom 4. September 2019 betreffend Akteneinsicht. Das

Verwaltungsgericht trat mit Beschluss vom 20. Februar 2020 nicht auf die

Beschwerde ein (VB.2019.00658).

E. In der

Hauptsache führte das Baurekursgericht am 25. Juni 2020 eine öffentliche

Verhandlung durch und wies die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2020

ab. Die Kosten des Rekursverfahrens sowie eine an die Immobilienstiftung der Privatschule L

zu leistende Umtriebsentschädigung auferlegte es A und B, C sowie D, E und F.

III.

A. A und B,

C sowie D, E und F gelangten mit Beschwerde vom 12. Oktober 2020 an das

Verwaltungsgericht. Darin beantragten sie unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen:

"1. In

Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sei der

Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats der Stadt Zürich vom 30. November

2016.

"Teilrevision der BZO Stadt Zürich" aufzuheben, als damit u.a.

per Ergänzungsplanung Kernzone Platte (Kreis 7) …

1.1

a) ... auf

den Grundstücken 01 und 03 (der Mitbeteiligten Privatschule) ein erweiterter

Baubereich in der 2. Bautiefe (K4/450 statt W3) festgesetzt worden ist;

1.1

b) ... und

gleichzeitig auf dem Grundstück Kat. Nr. 01 ein Wohnanteil (WA) von

90.

% auf 0 % herabgesetzt, und auf 03 ein Wohnanteil von 0 %

belassen worden ist; eventuell nur soweit der WA auf 01 auf 0 % herabgesetzt

worden ist;

1.2

... auf dem

Grundstück der Beschwerdeführenden 4.1, 4.2 und 5, K-Strasse 06,

Kat. Nr. 05 ein Baubereich festgesetzt worden ist, welcher – für

einen Zwang zur "rückwärtigen Orthogonalität" – an der Nordostseite

das bestehende Gebäude der Beschwerdeführenden durchschneidet.

2.

Eventuell

sei der angefochtene Beschluss im Umfang der gestellten Anträge 1.1. und 1.2

insgesamt oder in Teilen aufzuheben und an die Vorinstanz zum Neuentscheid

zurückzuweisen."

B. Sowohl

die Baudirektion als auch das Baurekursgericht beantragten am 11. November

2020.

bzw. 13. November 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die

Immobilienstiftung der Privatschule L beantragte mit Vernehmlassung vom 17. November

2020.

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde. Dieselben Anträge stellte der Gemeinderat der Stadt Zürich in

seiner Beschwerdeantwort vom 18. November 2020. A und B, C sowie D, E und F

erstatteten am 17. Dezember 2020 ihre Replik, woraufhin der Gemeinderat

der Stadt Zürich am 20. Januar 2021 seine Duplik einreichte. Die

Immobilienstiftung der Privatschule L verzichtete am 12. Januar 2021

auf eine Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Nach § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zur

Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung bzw. den

angefochtenen Erlass berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren bzw.

dessen Aufhebung oder Änderung hat.

1.2.1

Die Beschwerdeführenden sind Miteigentümer von unmittelbar an die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03 (bzw. an das Grundstück Kat.-Nr. 01)

angrenzenden Liegenschaften und ohne Weiteres zur Beschwerde gegen die

Festsetzungen legitimiert, die diese Grundstücke betreffen. Ebenso sind die

Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 befugt zur Anfechtung der

Baubereichsfestsetzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, dessen

Miteigentümer sie sind.

1.2.2

Die Beschwerdeführenden 3–5 stellten im Rekursverfahren keine Anträge

in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 05, weshalb es ihnen an der formellen

Beschwer mangelt, soweit die Beschwerde diese Parzelle betrifft. Insoweit ist

Dispositiv

demnach auf die Beschwerde nicht einzutreten. Im Übrigen ist weder ersichtlich

noch wird begründet, weshalb die Beschwerdeführenden 3–5 ein

schutzwürdiges Interesse an der beantragten Erweiterung des Baubereichs auf

dieser Parzelle haben sollen.

1.3

Die Beschwerdeführenden beantragen für das Grundstück Kat.-Nr. 03 die Aufhebung

des Mindestwohnanteils von 0 %. Wie sich aus der Beschwerdebegründung ergibt,

meinen sie damit wohl, dass dieser auf 90 % festzusetzen sei; eine Aufhebung

der Festsetzung hätte nämlich nur zur Folge, dass keine Vorschrift für einen

Mindestwohnanteil bestünde (vgl. E. 6.2 ff.). Für den betroffenen

Grundeigentümer würde eine solche Erhöhung der Mindestwohnanteile einen

zusätzlichen Eingriff in sein Eigentum bedeuten; ein solcher wurde im

Nutzungsplanverfahren nicht geprüft. Allerdings können Grundeigentümer unter

Berufung auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April

1999) eine Überprüfung und Anpassung des Nutzungsplans in Bezug nicht nur auf

ihr eigenes Grundstück, sondern auch auf benachbarte Grundstücke verlangen,

wenn sich die Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erheblich geändert haben (BGE

127 I 103 E. 6b; 120 Ia 227 E. 2d; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Kommentar

SHK, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N. 23). Voraussetzung ist

ein unmittelbarer Bezug zur Nutzung des eigenen Grundeigentums (BGr, 10. Oktober

2006, 1P.371/2006, E. 1.6.3).

Wie es sich mit der

Legitimation der Beschwerdeführenden verhält, soweit sie die Festsetzung eines

bisher nicht vorgesehenen Mindestwohnanteils von 90 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

beantragen, kann vorliegend allerdings offenbleiben, da – wie sich zeigen wird

– die Beschwerde in diesem Punkt ohnehin abzuweisen ist (vgl. E. 6.5). Aus

demselben Grund kann auch offen bleiben, ob der Antrag der Beschwerdeführenden,

die Festsetzung des 0%igen Wohnanteils sei aufzuheben, überhaupt sinngemäss als

Antrag auf Festsetzung eines 90%igen Wohnanteils auszulegen ist, zumal von

anwaltlich vertretenen Parteien grundsätzlich erwartet werden darf, dass sie

klare Anträge stellen (vgl. Alain Griffel, in: Derselbe [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 6).

1.4

Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Beschwerde ist mit

der erwähnten Einschränkung einzutreten.

2.

2.1 Die

Vorinstanz kam im Urteil vom 4. September 2020 zum Schluss, mit dem

Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde die zwischen J- und K-Strasse

in der zweiten Bautiefe vorhandene, entgegenstehende Bebauung fortgesetzt, und

da der Baubereich strassenseitig im Wesentlichen den Grundriss des

Baumeisterhauses J-Strasse 02 aufnehme, werde der Gebietscharakter gemäss

Kernzonenvorschriften nicht beeinträchtigt. Sodann seien Neubauten auf

begrünten Flächen durch die Kernzonenvorschriften nicht ausgeschlossen. Auch

denkmalschützerisch sei der Baubereich nicht zu beanstanden, da der Garten auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht wesentlich für die Wirkung des

benachbarten und inventarisierten Schutzobjekts (Garten des Grundstücks Kat.-Nr. 03)

sei und der Baubereich, obwohl er sich um bis zu ca. 2,5 m über das Grundstück Kat.-Nr. 03

erstrecke, das Schutzziel nicht beeinträchtigen würde. Ebenfalls sei kein

Widerspruch zum ISOS, welches als Erhaltungsziel den Erhalt der wesentlichen

strukturbildenden Elemente festhalte, zu erkennen, weil die gegebene

Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verändert werde

und keine wesentlichen strukturbildenden Elemente verloren gingen.

Zur Herabsetzung des Mindestwohnanteils hielt das

Baurekursgericht fest, dass sowohl eine einzelfallweise Herabsetzung als auch

die Durchmischung von Wohnnutzungen mit störenden und mässig störenden Gewerbe-

und Dienstleistungsbetrieben zulässig sei. Damit werde planerisch festgelegt,

inwieweit ein Konfliktpotenzial zwischen den verschiedenen Nutzweisen

hinzunehmen sei, wobei die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorschriften

in jedem Fall vorbehalten bleibe. Vorliegend sei beabsichtigt, auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 eine bauliche Erweiterung der seit Langem

ortsansässigen Privatschule L zu ermöglichen. Um diesem öffentlichen

Interesse gerecht zu werden, sei die Senkung des Wohnanteils eine erforderliche

und geeignete Massnahme. In die Interessenabwägung sei unter anderem

einzubeziehen, dass sich das Quartier durch eine durchmischte Nutzung

auszeichne und kein reines Wohnquartier sei. Die im Rahmen der BZO-Teilrevision

Hochschulgebiet Zürich-Zentrum vorgesehene Wohnraumrückführung, wovon die streitbetroffenen

Grundstücke nicht betroffen seien, würde nicht zu einer Priorisierung der

Wohnnutzung in den angrenzenden Gebieten, namentlich in der Kernzone Platte,

führen. Der auf dem betreffenden Grundstück vorgeschriebene Wohnanteil, und

nicht der Wohnanteil des umliegenden Gebiets, gebe vor, welche Nutzungen

zulässig seien. Deshalb erschiene eine Schulanlage als mässig störender Betrieb

in der Kernzone, welche nicht eine reine Wohnzone darstellt, als zonenkonform

und es könne offengelassen werden, ob für die fragliche Nutzung eine Zone für

öffentliche Bauten hätte festgesetzt werden müssen. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 03

bestehe bereits nach geltender Zonenordnung kein Mindestwohnanteil und die

Wohnanteilsvorschrift entspräche der seit Jahrzehnten bewilligten und

tatsächlich gelebten Nutzung. Deshalb sei die beantragte Heraufsetzung des

Mindestwohnanteils auf 90 % weder zweckmässig noch verhältnismässig.

Der auf der Parzelle Kat.-Nr. 05

festgesetzte Baubereich erscheine zweckmässig und entspreche den Zielen und

Grundsätzen der Raumplanung. Die Stellung des Gebäudes der Beschwerdeführenden 1.1,

1.2 und 2 sei aufgrund der teilweise schrägen, an der Grundstücksgrenze

ausgerichteten Stellung untypisch, da die Gebäude auf den umliegenden

Grundstücken mehrheitlich auf die Strassenzüge ausgerichtet seien. Da das

bestehende Gebäude, soweit es den streitbetroffenen Baubereich mit einer Fläche

von ca. 5 m2 überstelle, Bestandesschutz geniesse, sei nicht

ersichtlich, inwiefern die Festlegung des Baubereichs unverhältnismässig sein

sollte.

2.2 Die

Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass es für die Planung der Privatschule

der Mitbeteiligten mindestens einer Sondernutzungsplanung bedürfe und zudem

eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen hätte festgesetzt werden müssen.

Deshalb würde die vorliegende Herabsetzung des Wohnanteils sowie die Festlegung

des Baubereichs auf dem Grundstück der Mitbeteiligten von vornherein gegen die

Planungspflicht verstossen.

Der rückwärtige Baubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03

sei an einer besonders empfindlichen Stelle der Kernzone platziert worden, da

er den Baumeister-typischen Gartenraum besetzen würde. Ein dort zu erstellender

viergeschossiger Kubus-Baubereich würde in der schützenswert gewachsenen

Struktur massig und fremd wirken. Die geschützte Struktur der Kernzone Platte

beinhalte neben dem grünen Freiraum der zweiten Bautiefe, welcher erst ab dem

Grundstück Kat.-Nr. 07 beginne, auch den Bebauungsbestand auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03. Daran würden auch die kleinen,

gedrungenen oder unterirdischen Waschhäuschen-Kuben nichts ändern, sondern

vielmehr noch die intensiv begrünte rückwärtige Freiraum-Struktur bestätigen.

Auch das in seiner Substanz nicht als schützenswert eingestufte Grundstück Kat.-Nr. 01

mit seiner solitären Stellung und rückwärtig freier Fassadenflucht sei prägend

und mitbestimmend für die bestehende Baustruktur der Platte. Der

Zusatzbaubereich widerspreche nicht nur dem Charakter der Kernzone, sondern

missachte auch den durch das ISOS notwendig gewordenen planungsrechtlichen

Schutz der ortsbildprägenden Überbauungscharakteristik.

Betreffend den Wohnanteil habe

die Vorinstanz bei der Interessenabwägung das (öffentliche) Interesse an der

Rückgewinnung von Wohnanteilen unberücksichtigt gelassen. Ein solches ergebe

sich aus der Planung betreffend die Hochschulgebiete sowie aus dem kantonalen

Richtplan und gelte für die angrenzenden Gebiete, wie das vorliegende, ganz

besonders. Dahingegen bestehe an einer Reduktion der Wohnanteile kein

(überwiegendes) Interesse. Insbesondere würde der konkrete Schulbetrieb der

Mitbeteiligten immanente Immissionen verursachen und sei in einem Wohngebiet

zonenfremd. Die WAP-Verpflichtung von 0 % hätte eine wesentliche

Charakteränderung des Gebiets zur Folge und beeinträchtige die Wohnhygiene.

Sodann führe die Festsetzung eines Baubereichs auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 zur

Baurechtswidrigkeit des bestehenden Gebäudes. Da der Baubereich für den Schutz

der Kernzone nicht notwendig sei und ohne öffentliches Interesse daran erfolge,

sei die Festsetzung schlichtweg willkürlich. Die schräg verlaufenden

Grundstücksgrenzen, an welchen sich alle seit 1876 erstellten Gebäude

orientiert hätten, seien seit 1860 unverändert und deshalb für die historische

Strukturbildung relevant.

2.3 Der

Beschwerdegegner 1 ist in seiner Beschwerdeantwort der Ansicht, dass er

seiner Planungspflicht mit dem Erlass der Kernzonenvorschriften Platte zum

Schutz des Ortsbildes nachgekommen sei. Insbesondere sei die Festlegung einer

Zone für öffentliche Bauten nicht angezeigt. Der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

ermögliche eine bessere Durchsicht der zweiten Bautiefe zum Strassenraum und

entlaste die angrenzenden befensterten Fassaden. Sodann sei bei

Baumeisterhäusern charakteristisch kein rückwärtiger Garten oder Freiraum

zugehörig und würden mit dem Baubereich Gebäudeabstände eingehalten, die weit

mehr als das kantonalrechtliche Minimum betragen würden. Der Garten auf Kat.-Nr. 01

sei nicht Bestandteil des Villenquartiers und weise keine besonderen Qualitäten

auf. Da bereits der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 die Verbindung

zum Villenquartier aufnehme und den Freiraum im Süden mit dem überbauten Raum

im Norden verbinde, widerspreche der Baubereich nicht der denkmalschützerischen

Zielsetzung. Der Schulbetrieb der Mitbeteiligten bestünde seit längerer Zeit

als die mit der BZO 2016 festgelegten Wohnanteile. Da die Schule für das

Geviert prägend sei, soll sie an diesem Standort auch weitergeführt werden,

dies werde mit der Herabsetzung des Wohnanteils ermöglicht.

Die bestehenden Gebäude an der K-Strasse orientierten sich

orthogonal zu den Strassenzügen, was auch auf die bestehende Bebauung in der

zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Durch die rechtwinklige Ausrichtung

von möglichen Neubauten werde der Wohnhygiene besser Rechnung getragen, weshalb

die Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid betreffend Festlegung des

Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 zutreffend seien.

2.4 Die Mitbeteiligte

führt zusammengefasst aus, es stünden dem Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

keine Interessen des Ortsbildschutzes entgegen und dieser verstosse auch nicht

gegen das Schutzziel des auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 inventarisierten

Gartens. Vielmehr setze der Baubereich die bestehende Bebauung fort und nehme

Rücksicht auf den Gebietscharakter. Zudem sei die Vorinstanz unter Ermittlung

sämtlicher relevanten Interessen zum Schluss gekommen, dass ein

Mindestwohnanteil von 0 % eine zweckmässige und verhältnismässige planerische

Festsetzung sei; inwiefern die Interessenabwägung willkürlich vorgenommen

worden sein soll, sei nicht ersichtlich. Die Zonenkonformität eines

Schulbetriebs sei vorliegend nicht zu beurteilen, wobei sich aber zeigen würde,

dass eine solche Nutzung ohne Weiteres zonenkonform wäre und es wäre auch kein

über einen "mässig störenden Betrieb" hinausgehender Lärm zu erwarten.

3.

3.1 Gemäss §§ 45 ff.

PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;

Tobias Jaag in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.],

Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85 N. 11).

Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel,

insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und

darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig oder rechtswidrig erweist, sie den

wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie

offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 39;

BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; BGr, 2. Mai 2016,

1C_34/2016, E. 3.3). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch

und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das

Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so

prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der

Plan den überkommunalen Interessen bzw. der übergeordneten Planung und

Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen

missbraucht oder überschritten hat (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017,

E. 8.3; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1).

3.2 Kernzonen

umfassen schutzwürdige Ortsbilder, die in ihrer Eigenart erhalten oder

erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG, vgl. auch Art. 25 BZO

2016). Mit der BZO-Revision von 2016 wurden die

Kernzonen gesamthaft überprüft, und die bestehenden Vorschriften und Pläne

wurden angepasst und ergänzt. Namentlich wurden inventarisierte Gebäude in der

Regel mit einer Profilerhaltungslinie belegt, wenn sie für das schützenswerte

Ortsbild prägend oder typisch sind; wichtige Aussenräume wurden freigehalten

und bestehende Baubereiche allenfalls angepasst oder gestrichen, wobei bei den

Baubereichen auch auf die angestrebte Weiterentwicklung geachtet wurde (Erläuterungsbericht

nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV] zur

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, 29. Oktober 2014,

STRB Nr. 924/2014 [im Folgenden: Bericht RPV 47],

S. 86 f., verfügbar unter: https://www.stadt-zuerich.ch/hbd >

Städtebau > Raum- und Arealentwicklung > Bau- und Zonenordnung >

Erarbeitung BZO 2016, zuletzt besucht am: 29. Juli 2021).

3.3

3.3.1

Sämtliche streitbetroffenen Grundstücke (Kat.-Nrn. 01, 03 sowie 05)

befinden sich (neu) in der Kernzone Platte, deren (innerstädtisches) Gebiet

hauptsächlich in der ersten Phase der Stadterweiterung nach der Schleifung der

Schanzen entstanden ist (Bericht RPV 47, S. 86). Die (neue) Kernzone

Platte ist u.a. geprägt durch in der Regel einfache, kleinmassstäbliche

Baumeisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa

1850, die an die ehemaligen dörflichen Siedlungskerne Platte, Baschlig-Hofstrasse und

Wolfbach anschliessen (§ 70c Abs. 1 BZO 2016). Sodann sind die drei

dörflichen Gebiete durch Villen des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit

baumbestandenen, eingezäunten Gärten verbunden (Abs. 2) und entlang der

Ritterstrasse und der J-Strasse schliessen die Bauten der

vorstädtischen Erweiterung an (Abs. 3 Satz 2). Im Gebiet Platte

herrscht die offene Bebauung vor, wobei sich im Einzugsbereich der Zürichbergstrasse

die Blockrandbauweise finde (Abs. 6). Die Festsetzung einer Kernzone im

Gebiet Platte anstelle der bisherigen Wohnzone ist grundsätzlich unumstritten.

3.3.2 Die Stadt Zürich wurde mit Verordnungsänderung

vom 24. August 2016 als "Stadt" in den Anhang der Verordnung

über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September

1981 (VISOS; heute Anhang 1 der Verordnung über das Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019) aufgenommen.

Die vorliegend umstrittenen Grundstücke sind im ISOS dem Gebiet des

Inventarblatts Fluntern zugeteilt. Das Gebiet Platte weise eine durchmischte,

meist offene Bebauung auf orthogonalem Strassenmuster auf ebener Hangterrasse

auf. Hinter schmalen Gartenstreifen und niedrigen Mauern befänden sich

zurückversetzte, eng gereihte oder zu Blöcken zusammengebaute, zwei- bis

viergeschossige Geschäftshäuser und Wohnbauten mit Walm- oder Satteldächern und

meist von Gurtgesimsen gegliederten Fassaden. Diese würden vor allem aus den

1910er Jahren stammen; die ältesten Bauten stammten aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts.

Das Gebiet weise zahlreiche Eingriffe und Ersatzbauten auf, und es befänden

sich viele Hochschulinstitute in ehemaligen Villen. Das Gebiet ist im ISOS mit

dem Erhaltungsziel B (Erhaltung der Struktur) aufgenommen (ISOS 5800 Fluntern, S. 7,

verfügbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt besucht am: 12. Juli

2021). Insbesondere sollen die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume

bewahrt und die für die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral

erhalten werden (Erläuterungen zum ISOS, verfügbar unter: www.bak.admin.ch >

Baukultur > ISOS und Ortsbildschutz > Das ISOS in Kürze >

ISOS-Methode, zuletzt besucht am: 12. Juli 2021; ebenso Art. 9 Abs. 4

lit. b VISOS [aktuelle Fassung]).

Gleich anschliessend an das

Grundstück Kat.-Nr. 03 schliesst sich das Gebiet 3 des ISOS-Inventarblatts

Fluntern an. Das sogenannte Professorenviertel stelle die südliche Fortsetzung

des Plattenquartiers mit Wohnbebauungen gehobenen Anspruchs dar. Es sei durch

zweigeschossige Villen verschiedener Stilrichtungen geprägt, die in grösseren,

teilweise parkähnlichen Gärten stünden; dazwischen befänden sich einzelne

dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Villencharakter in grossen, von

Lanzettenzäunen auf niedrigen Mauernsockeln eingefriedeten Gärten. Dem Gebiet 3

wird das Erhaltungsziel A, Erhalten der Substanz, zugewiesen (ISOS 5800

Fluntern, S. 7, verfügbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt

besucht am: 12. Juli 2021).

3.3.3

Das Grundstück Kat.-Nr. 03 befindet sich seit dem Jahr 2016 im

Inventar der Gartendenkmalpflege und das sich darauf befindende Baumeisterhaus

ebenfalls seit dem Jahr 2016 im Inventar der Denkmalpflege (vgl.

Feststellungsbeschluss des Stadtrats Zürich vom 9. März 2016, STRB Nr. 169/2016

und Feststellungsbeschluss des Stadtrats Zürich vom 23. März 2016, STRB Nr. 237/2016).

Weder der Garten noch das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 sind dagegen

inventarisiert.

3.3.4 Die Gartenanlage des Grundstücks Kat.-Nr. 03

wurde ins Inventar der Gartendenkmalpflege aufgenommen, weil sie prägender Teil

eines schützenswerten Baumeister-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert bilde und

der Vorgarten und sein Grünvolumen für das Strassen- und Quartierbild von

Bedeutung sei. Erhaltenswert seien insbesondere der begrünte Vorgarten sowie

der gepflästerte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04. Der rückwärtige

Garten weise nur wenig Originalsubstanz auf, er sei neben dem Mammutbaum und

der Hängebuche als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten.

3.3.5 Das Baumeisterhaus an der J-Strasse 04,

welches ehemals als Mehrfamilienhaus diente und seit 1931 als Privatschule

genutzt wird, präge die Bebauung an der J-Strasse, deren Charakteristikum die

offene Baustruktur sei. Gemäss Inventarblatt sei es in seinem äusseren

Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu erhalten und vor weiteren

Anbauten zu schützen.

4.

4.1 Die

Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 wenden sich gegen die Festlegung des

Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, soweit dieser das bestehende

Gebäude an der Nordseite durchschneide.

4.2

Nach § 50 PBG kann die Bau- und Zonenordnung unter anderem die

Stellung der Bauten in der Kernzone näher ordnen (Abs. 2) sowie besondere

Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der dortigen Bauten enthalten (Abs. 3).

Entsprechend sieht Art. 27 Abs. 1 BZO 2016 für alle Kernzonen die

Möglichkeit von Baubereichen vor. Hauptgebäude dürfen gemäss Art. 28 Abs. 1

BZO 2016 nur innerhalb der Baubereiche neu erstellt werden, wobei unter

gewissen Umständen Ausnahmen bewilligt werden könnten. Damit liegt eine

genügende gesetzliche Grundlage für Eingriffe in die Eigentumsgarantie vor.

Die Ausscheidung von Baubereichen beruht regelmässig auf

bestimmten ortsbaulichen oder gestalterischen Gegebenheiten; hierbei kommt der Gemeinde

ein erheblicher Gestaltungsspielraum zu (vgl. VGr, 27. März 2019,

VB.2018.00629, E. 8.3.4 mit Verweis auf VGr, 13. Februar 2008,

VB.2007.00394, E. 2.2 und 3.1 = RB 2008 Nr. 66 = BEZ 2008 Nr. 21).

4.3 Zu prüfen

ist, ob ein öffentliches Interesse am Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05

besteht und ob dieser verhältnismässig ist.

4.3.1

Wenn planungsrechtliche Massnahmen nicht ein ganzes Gebiet betreffen,

sondern zu klar lokalisierbaren individuellen Einschränkungen führen, sind die

Interessen des betreffenden Grundeigentümers einzeln zu beurteilen (VGr, 27. März

2019, VB.2018.00629, E. 8.4.2; Jeannerat/Moor, Art. 14 N. 44).

Entsprechend beachtet die Rechtsprechung etwa bei der Prüfung von

Uferschutzplänen, besonderen Nutzungsanordnungen, Bau- oder Waldabstandslinien

die privaten Interessen im Einzelnen (vgl. etwa BGr, 12. November 2018,

1C_539/2017, E. 4.5, 6.7; BGr, 1. Februar 2016, 1C_277/2015, E. 3 f.;

BGE 118 Ia 394 E. 5; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 6.3;

VGr, 25. August 2011, VB.2011.00083, E. 4). Während bei der

Festsetzung einer Kernzone als solcher den privaten Interessen nur wenig

Gewicht zuzugestehen ist, sind diese zu beachten, wenn zu beurteilen ist, ob

bzw. inwieweit die spezifischen, ein einzelnes Grundstück betreffenden

Festsetzungen gerechtfertigt sind (VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629, E. 7.3.2

und 8.4.2). Der streitige Baubereich, mit welchem die Baumöglichkeiten auf dem

Grundstück der Beschwerdeführenden 1.1, 1.2 und 2 geregelt werden, stellt

eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes im Sinn von § 203 lit. a PBG dar. Diese Festlegung ergibt sich nicht direkt aus den

Kernzonenvorschriften, sondern sie ist das Ergebnis einer Abwägung der

konkreten, spezifisch dieses Grundstück betreffenden Umstände. In der Wirkung

kommt sie einer individuell-konkreten Schutzmassnahme gleich, weshalb auch an

die entsprechende Praxis angeknüpft werden kann: Ob eine aus Gründen des Natur-

und Heimatschutzes erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare

Mass überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu

beurteilen (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; vgl. auch BGE 135 I 176 E. 8.2; BGE 126 I 219 E. 2c).

4.3.2

Der Beschwerdegegner 1 begründet die Festlegung des Baubereichs damit,

dass sich die meisten der bestehenden Gebäude an der K-Strasse orthogonal zu

den Strassenzügen orientierten und dies mehrheitlich auch auf die bestehende

Bebauung in der zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Die Festsetzung

des Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 würde diese Baustruktur

aufnehmen. Sodann würde mit einer rechtwinkligen Ausrichtung von möglichen

Neubauten der Wohnhygiene besser Rechnung getragen; lediglich das Nebengebäude J-Strasse 08b

würde näher als 5 Meter an der Grenze stehen.

Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass das Gebäude der

Beschwerdeführenden mit seiner zur Strasse schräg verlaufenden Stellung in der

vorherrschenden Struktur der umliegenden Gebäude untypisch ist. Soweit die

Beschwerdeführenden geltend machen, die schräge Linie der (rückwärtigen)

Fassadenverläufe zur K-Strasse sei geradezu strukturbildend, kann ihnen nicht

gefolgt werden. Selbst nach Angaben der Beschwerdeführenden sind es neben dem

Gebäude an der K-Strasse 06 lediglich die Gebäude K-Strasse 010

(dieses ohnehin nur mit einem rückwärtigen Nebengebäude) und 011, die rückwärtig

oder in der zweiten Bautiefe liegend nicht strikt orthogonal ausgerichtet sind.

Daraus auf eine strukturbildende Eigenschaft zu schliessen, geht nicht an. Die

orthogonale Struktur ergibt sich sodann auch aus dem ISOS, welches als

bezeichnendes Merkmal der "Platte" deren regelmässige

Bebauungstruktur und das sich nahezu orthogonal aufspannende Strassennetz

festhält (ISOS 5800 Fluntern, S. 18). Für das Gebiet Platte sieht das ISOS

das Ziel der Strukturerhaltung vor (ISOS 5800 Fluntern, S. 7). Sodann

entspricht die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur

in einem geschützten Ortsbild durchaus einem beachtenswerten öffentlichen

Interesse.

4.3.3

Die Beschwerdeführenden bringen vor, dass sich sämtliche seit 1876

erstellten Gebäude an der K-Strasse rückwärtig an der schräg verlaufenden

Grundstückgrenze orientiert hätten, weshalb diese die strukturbildende

Grundlage darstelle. Dafür erbringen die Beschwerdeführenden allerdings keine

Beweise. Die Behauptung, soweit überhaupt relevant, träfe sodann auch nicht zu:

die meisten der älteren Bauten weisen eine orthogonale, an der Strasse

ausgerichtete, Struktur auf. Die von den Beschwerdeführenden angeführte schräg

verlaufende Profilerhaltungslinie des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07

betrifft lediglich das (niedrigere, eingeschossige) Nebengebäude, währenddem

das Hauptgebäude ebenfalls orthogonal zur Strasse ausgerichtet ist. Sodann

ergibt sich die mit der Kernzone zu schützende Struktur ohnehin nicht alleinig

aufgrund der nach 1876 erstellten Bauten. Damit vermögen die

Beschwerdeführenden weder das öffentliche Interesse noch die vorinstanzliche

Feststellung, dass der gegenüber der Strasse versetzte Verlauf des

beschwerdeführerischen Gebäudes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei,

infrage zu stellen. Auch die Behauptung der Beschwerdeführenden, ihr Gebäude

werde für baurechtswidrig erklärt, um den vorliegend ebenfalls strittigen

Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03

zu ermöglichen, findet in den Akten keine Stütze: Die Festlegung auf dem

beschwerdeführerischen Grundstück Kat.-Nr. 05 fand bereits im

Auflageverfahren im Jahr 2013 Eingang in den Kernzonenplan, wohingegen der

Zusatzbaubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 01 erst in die

spätere Version Eingang fand.

4.3.4

Die Eigenart des mit der Kernzone zu schützenden Ortsbilds bzw. der

Gebietscharakter (Art. 25 BZO 2016) hängt nicht nur von den ohne Weiteres

einsehbaren Bestandteilen ab; der Ortsbildschutz darf sich nicht auf einen

Kulissenschutz entlang von Verkehrsachsen beschränken. Vielmehr geht es beim

Ortsbildschutz mittels planerischen Massnahmen darum, schutzwürdige Ortsbilder

wie Stadt- und Dorfkerne oder Gebäudegruppen in ihrer Eigenart zu erhalten oder

zu erweitern, wobei auch die für die Wirkung wesentliche Umgebung zum

Schutzobjekt gehört (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1 lit. c PBG; VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2). Insofern als die

Beschwerdeführenden nichts Entsprechendes vorbringen, erübrigt es sich, weiter

darauf einzugehen, inwiefern sich die nordostseitige und von der Strassenseite

abgewandte Fassade des Gebäudes der Beschwerdeführenden auf das Ortsbild

auswirkt. Ohnehin wäre aber auch die rückwärtige Fassade des

beschwerdeführerischen Gebäudes mindestens von den benachbarten Grundstücken

aus einsehbar.

4.3.5

Ein öffentliches Interesse an den

planungsrechtlichen Massnahmen ist nach den vorangegangenen Erwägungen ausgewiesen.

Zu prüfen bleibt, ob entgegenstehende öffentliche und/oder private Interessen

höher zu gewichten wären. Die Beschwerdeführenden führen als privates,

entgegenstehendes Interesse an, dass die bestehende Baute mit der Festsetzung

des Baubereichs baurechtswidrig würde. Insofern richtet sich ihre Beschwerde

auch nicht (mehr) gegen die Festsetzung des Baubereichs an sich, sondern nur

(noch) gegen die Durchschneidung des bestehenden Gebäudes an der Nordostseite.

Den vorinstanzlichen Ausführungen ist insofern zu folgen,

als dass das bestehende Gebäude der Beschwerdeführenden, soweit dieses mit

einer Fläche von rund 5m2 nun ausserhalb des Baubereichs liegt, der

Bestandesgarantie (§ 357 Abs. 1 PBG) unterliegt. Im Gegensatz zur

Festsetzung von (Verkehrs-)Baulinien droht mit der Festsetzung des vorliegenden

Baubereichs kein Abriss des bestehenden Gebäudes (vgl. BGr, 12. August

2014, 1C_105/2014, E. 7.2 sowie BGr, 21. Februar 2014, 1C_789/2013, E. 6).

Der Baubereich verunmöglicht, soweit er das bestehende Gebäude der

Beschwerdeführenden überschneidet, eine bestimmungsgemässe und sinnvolle

Nutzung des Grundstücks nicht und erschwert diese nicht stark; sondern es bleiben

gar gewisse Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen möglich (§ 357 Abs. 1 PBG). Damit werden die Beschwerdeführenden jedenfalls nicht schlechtergestellt,

als wenn ein Baubereich auf einem unbebauten Grundstück festgelegt würde. Die

vom Beschwerdegegner 1 gemachten Angaben zur (gegenüber der bestehenden

Zonierung erhöhten) Überbauungsmöglichkeit des Grundstücks werden von den

Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt. Ihr privates, dem Baubereich

entgegenstehendes Interesse ist dementsprechend gering und vermag das

öffentliche Interesse an der Festsetzung des Baubereichs nicht aufzuwiegen. Da

die von den Beschwerdeführenden vorgeschlagene Erweiterung des Baubereichs um

die Nordseite des bestehenden Gebäudes den mit dem Baubereich zu erreichenden

Zielen entgegenlaufen würde, sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich. Damit

erweist sich die durch die Vorinstanzen vorgenommene Interessenabwägung und

-würdigung als korrekt, und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

5.

5.1 Der

strittige Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 weist die Form von

zwei etwas versetzt angeordneten Rechtecken auf und erstreckt sich in dieser

verzahnten Ausrichtung grösstenteils über das Grundstück, ragt aber ebenfalls

rückwärtig in das Grundstück Kat.-Nr. 03 hinein und ist insofern

rückwärtig überlappend zum Gebäude an der J-Strasse 04 (Kat.-Nr. 03),

ohne dieses zu durchschneiden. Er ist orthogonal zur J-Strasse ausgerichtet

und würde (gemäss Ausführungen des Beschwerdegegners 1) die Bebauung in

der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble (J-Strasse 04–012)

im Südosten hin abschliessen. Der Bezeichnung des Baubereichs zufolge (4/450)

sollen vier Vollgeschosse mit einer Gebäudegrundfläche von 450 m2

möglich sein. Der zur J-Strasse liegende (vordere) Teil des Baubereichs

stimmt teilweise mit dem Volumen des bestehenden Gebäudes (J-Strasse 02)

überein, wobei ein künftiges Gebäude gegenüber dem bestehenden rückwärtig

ausgedehnt werden könnte. Der rückwärtige, zusätzliche (angefochtene)

Baubereich würde ein Bauvolumen ermöglichen, welches teils in den bestehenden

Gärten der beiden Grundstücke, teils überlappend mit dem bestehenden

einstöckigen Nebengebäude zu stehen käme. Für das bestehende Gebäude auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 (J-Strasse 04) ist eine Profilerhaltungslinie

festgesetzt worden.

5.2 Zu prüfen ist die Rüge, der Beschwerdegegner 1

habe bei der Teilrevision der BZO das ISOS, die geschützte Struktur der

Kernzone Platte sowie das inventarisierte Gebäude und den inventarisierten

Garten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ungenügend berücksichtigt. Der mangelnde Einbezug eines erheblichen Gesichtspunkts in

eine Interessenabwägung stellt einen Rechtsfehler dar (Christian Berz, Zur

Berücksichtigungspflicht des ISOS im kantonalen Bau- und Planungsrecht, PBG

aktuell 2018/3, S. 5 ff., 10; Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger

et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung,

Interessenabwägung, Zürich etc. 2019, Art. 3 N. 48). Zu dessen

Behebung ist das Verwaltungsgericht nach § 50 Abs. 1 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt. Betreffend die rechtlichen

Grundlagen zum Baubereich kann auf E. 4.3 f. verwiesen werden.

Soweit die

Beschwerdeführenden im Baubereich einen Verstoss gegen das ISOS erblicken, ist

nicht weiter auf ihre Rüge einzugehen: die Beschwerdeführenden setzen sich in

ihrer Beschwerde nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz, wonach der

beanstandete Baubereich nicht im Widerspruch zum ISOS stehe, da die gegebene

Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verändert werde

und keine wesentlichen strukturbildenden Elementen verloren gingen, auseinander.

5.3 Bei Bedarf

erfolgt der Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes durch

planungsrechtliche Massnahmen und derjenige durch Verfügungen oder Verträge

kumulativ, primär sind aber planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen (§ 205 PBG; § 9 Abs. 1 und § 24 f. der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]; VGr, 5. April 2018,

VB.2017.00850, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Als planungsrechtliche

Massnahmen stellt das PBG insbesondere die Schaffung von Freihaltezonen und

Kernzonen zur Verfügung. Werden Kernzonen erlassen, können im Rahmen der

planungsrechtlichen Massnahmen Detailregelungen gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG getroffen werden, die das Ortsbild schützen (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 285 f.). Das Vorliegen von denkmalschützerischen

Anliegen bedeutet aber noch nicht, dass zwingend planungsrechtliche Massnahmen

zu ergreifen sind. Inwiefern solche zu ergreifen sind, unterliegt einer

Interessenabwägung der Planungsbehörde (VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629,

E. 7.3 mit weiteren Hinweisen).

5.4 Im Rahmen

der Nutzungsplanung sind die Behörden verpflichtet, Schutzobjekte zu schonen

und zu erhalten (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 zweiter Spiegelstrich

KNHV). Eine Nutzungsplanung ist daher unzulässig, wenn sie die Ziele der

Schonung und Erhaltung von Natur- oder Heimatschutzobjekten nur ungenügend

respektiert (vgl. VGr, 20. September 2020, VB.2019.00765, E. 2.1).

Der Beschwerdegegner 1 vertritt die Ansicht, dass trotz

der leichten Überstellung des Baubereichs im nördlichen Randbereich des

Grundstücks 03 die Erhaltungsziele wie sie im Feststellungsbeschluss des

Stadtrats betreffend die Gartenanlage genannt würden, nicht tangiert seien.

Gemäss Feststellungsbeschluss STRB 169/2019 seien der rückwärtige Bereich als

ein zum Baumeisterhäuser-Ensemble J-Strasse 04, 014 und 012 passender

Garten sowie die Hängebuche und der Mammutbaum schutzwürdig und zu erhalten;

diese würden durch den Baubereich nicht beeinträchtigt. Auch die Vorinstanz

verneint eine Auswirkung des Baubereichs auf die inventarisierte Gartenanlage.

Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass der Baubereich in Bezug auf das

inventarisierte Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 genügend Raum lasse, um

einen Neubau mit der gebotenen Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt zu

platzieren. Die Beschwerdeführenden stellen dies infrage.

In ihrer Beschwerdebegründung nehmen die Beschwerdeführenden ausführlich

Bezug auf die beiden Inventarobjekte an der J-Strasse 04 (Baumeisterhaus

und Gartenanlage) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und auf das

Baumeisterhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Mit dem Beschwerdegegner 1

ist davon auszugehen, dass weder der rückwärtige Bereich noch das bestehende

Gebäude des Grundstücks 01 schutzwürdig sind. Aufgrund der Überlappung des

Baubereichs mit dem Grundstück Kat.-Nr. 03 weisen die Beschwerdeführenden aber

zurecht darauf hin, dass der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

nicht völlig losgelöst vom inventarisierten Baumeisterhaus und der Gartenanlage

an der J-Strasse 04 festgesetzt werden dürfe. Die Überprüfung, ob das

vorhandene Schutzobjekt (Garten und Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03)

durch eine (Neu-)Baute, welche die Überbauungsmöglichkeiten (insbesondere den

Baubereich) des Grundstücks Kat.-Nr. 01 ausnutzen würde, beeinträchtigt

würde, kann nicht gänzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden.

Zwar besteht auch im Baubewilligungsverfahren ein gewisser Anordnungsspielraum,

es ist aber nicht ausgeschlossen, dass das nachfolgende

Baubewilligungsverfahren dadurch präjudiziert würde, wenn im

Nutzungsplanungsverfahren die mögliche Lage zukünftiger Neubauten bereits

spezifisch – mittels eines Baubereichs – festgelegt wird (vgl. VGr, 7. Oktober

2010, VB.2010.00250, E. 6.3.3, bestätigt in BGr, 14. April 2011,

1C_537/2010, E. 4.3; VGr, 20. Juni 2002, VB.2001.00164, E. 2b).

Sodann entspricht dies auch dem vom Beschwerdegegner 1 zugedachten Zweck

der Baubereiche, nämlich, dass diese die angestrebte Weiterentwicklung abbilden.

5.4.1 Im Inventarblatt wird das Baumeisterhaus an

der J-Strasse 04 als prägend für die Bebauung an der J-Strasse beschrieben.

Das freistehende Baumeisterhaus weise eine stattliche Grösse auf und sei vor

weiteren Anbauten zu schützen, die den grossvolumigen Baukubus stark

beeinträchtigen würden. Als wichtiger Bestandteil der historischen Bebauung J-Strasse sei

es in seinem äusseren Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu

erhalten. Als besondere Merkmale werden u.a. die regelmässig befensterten

Fassaden, der Haupteingang an der Schmalseite und das Satteldach beschrieben.

Die Gartenanlage weise nur noch wenig Originalsubstanz auf und sei von keiner

herausragenden Qualität. Sie sei aber als prägender Teil eines schützenswerten

Baumeisterhaus-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert sowie mit seinem Vorgarten und

seinem Grünvolumen für das Strassen- und Quartierbild von Bedeutung,

insbesondere stelle der Garten einen aussergewöhnlichen Zeugen von sozialer,

kulturgeschichtlicher und ortsbildprägender Bedeutung dar. Der Durchgang zum

Garten, die Lücke zwischen den Baukörpern, sei ein wichtiges Erkennungsmerkmal

der Baustruktur im Quartier. Erhaltenswert seien insbesondere der begrünte

Vorgarten, der gepflästerte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04,

welcher zugleich als offener Eingangsbereich und als Zugang zum hinteren Garten

diene, sowie der Mammutbaum und die Hängebuche; der Garten sei als ein zum

Ensemble passender Garten zu erhalten.

Diese Umschreibung in den

Inventarblättern stellt die Vereinbarkeit des Baubereichs, welcher rückwärtig

auch zum Gebäude an der J-Strasse 04 überlappend ist, mit dem Schutzzweck

des Baumeisterhauses und dessen Gartenanlage infrage. Eine im Baubereich zu

erstellenden (Neu-)Baute würde die Ein- und Durchsicht in den Garten des

Grundstücks behindern und die Lücke zwischen den beiden Gebäuden an der J-Strasse 02

und 04 weniger ausgeprägt erscheinen lassen. Es erscheint mindestens

vorstellbar, dass eine so erstellte (Neu-)Baute einen ähnlich negativen Effekt

auf die Wirkung des Gebäudes haben könnte wie eine Anbaute, und eine Neubaute

damit den wahrgenommenen Baukubus des Gebäudes an der J-Strasse 04 in

einer Weise verändern würde, die nicht mehr den Schutzzielen entsprechen würde.

Auch wenn der rückwärtige Garten von keiner herausragenden Qualität ist und

(substanzmässig) lediglich die zwei Bäume im südseitigen Teil des Gartens als

schutzwürdig erachtet werden, welche durch einen allfälligen Neubau nicht

beeinträchtigt würden, so lässt sich dem Inventareintrag entnehmen, dass der

Garten in seiner Gesamtwirkung schutzwürdig ist. Dazu gehört auch die Lücke

zwischen den Gebäuden an der J-Strasse 02 und 04 sowie der Durchgang zum

Garten. Der festgelegte Baubereich lässt zu, dass eine ihn ausnützende Neu-

oder Anbaute den inventarisierten Garten beeinträchtigt. Dieser Umstand muss im

Nutzungsplanungsverfahren berücksichtigt werden.

5.4.2

Zwar sind die Voraussetzungen des Ortsbildschutzes durch planerische

Massnahmen und diejenigen von denkmalpflegerischen Schutzmassnahmen wie die

Inventarisierung nicht dieselben. Vorliegend geht es darum, schutzwürdige

Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder Gebäudegruppen in ihrer Eigenart zu

erhalten oder zu erweitern, wobei aber auch die für die Wirkung wesentliche

Umgebung zum Schutzobjekt gehört (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1 lit. c PBG, vgl. VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2).

Das Gebäude und der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 sind nicht nur

an sich schutzwürdig, sie sind auch prägend für das Ortsbild an der J-Strasse.

So lässt sich den Inventarblättern ebenfalls entnehmen, dass das Baumeisterhaus

typisch für die historische Bebauung an der J-Strasse mit ihrer offenen

Bebauungsstruktur, wie sie auch in den Kernzonenvorschriften (Art. 70c,

insb. Abs. 6, BZO 2016) Erwähnung findet, ist. Die J-Strasse weise

eine hohe räumliche Durchlässigkeit mit Ein- und Durchsicht in die Gärten auf;

auch baumbestandene Gärten gehörten zum Quartier. Darin gliedert sich das

solitär stehende Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 mit seinem grossen

Garten gut ein, auch als Übergang zu den angrenzenden Villengärten (vgl. dazu

das ISOS-Inventar unter E. 3.3.2 sowie Art. 70c Abs. 2 BZO 2016)

und weiteren grossvolumigen Baukuben klassizistischer Mehrfamilienhäuser im

Geviert. Neben dem Vorgarten sei auch das Grünvolumen des Gartens für das

Strassen- und Quartierbild von Bedeutung.

Auch unter Berücksichtigung der

ortsbildprägenden Bedeutung der beiden Inventarobjekte (Gebäude und Garten) an

der J-Strasse 04 erscheint eher fraglich, dass eine

den Baubereich ausnützende und damit mit dem Gebäude an der J-Strasse 04

überlappende, sich aber gut eingliedernde und den Ortsbildschutz hinreichend

wahrende (Neu-)Baute überhaupt möglich wäre, insbesondere weil die rückwärtige

Überlappung mit dem bestehenden (inventarisierten) Gebäude die strassenseitige

Durchsicht in den Garten verunmöglichen würde. Genau diese Durchsicht scheint

aber – mindestens ergibt sich dies aus dem Inventarblatt – relevant für die

räumliche Durchlässigkeit im Quartier und die Gesamtwirkung des

inventarisierten Baumeisterhauses (oben, E. 5.4.1).

5.4.3

Sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdegegner 1 kamen zum

Schluss, dass der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten

Einzelobjekte (Baumeisterhaus und Gartenanlage) nicht tangiere; das Schutzziel

bleibe grundsätzlich gewahrt, da der Baubereich nur geringfügig am Rand in den

potenziell schützenswerten Garten hineinreiche. Der Beschwerdegegner führt aus,

dass der Baubereich entsprechend dem orthogonalen Charakter der Bebauung

ausgerichtet sei und die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten

Gartenensemble im Südosten abschliesse. Durch die Reduktion der Breite würden

die Durchgänge mit den seitlich befensterten Fassaden der Baumeisterhäuser

entlastet. Hingegen setzte sich der Beschwerdegegner 1 nicht damit

auseinander, inwiefern durch die Überlappung des Baubereichs mit dem

bestehenden Gebäude an der J-Strasse 04 das geschützte Ortsbild bzw. das

Denkmal gewahrt würde. Im Weiteren erscheint aufgrund der Pläne (Ergänzungsplan

Kernzone Platte) die geltend gemachte reduzierte Breite des Baubereichs

gegenüber der bestehenden Baute fraglich, und insbesondere ist keine durch den

Baubereich erfolgende Entlastung der südwestlich angrenzenden Fassade der J-Strasse 04

ersichtlich.

5.4.4

Der Einschätzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach

der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und

deren Wirkungen für das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der

Beschwerdegegner 1 wäre verpflichtet gewesen, insbesondere auch die

ortsbildprägende Bedeutung des Baumeisterhauses und der Lücke zwischen den

Baukörpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden

Interessenabwägung als dem Baubereich entgegenstehendes (öffentliches)

Interesse zu berücksichtigen und die entsprechende Abwägung vorzunehmen. Damit

liegt eine unvollständige und damit rechtsfehlerhafte Ermittlung der Interessen

vor. Demnach ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und da dem

Beschwerdegegner 1 bei der Festsetzung von Nutzungsplänen Autonomie

zukommt, die Sache, soweit der Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 betroffen ist, zur Prüfung und gegebenenfalls

Neufestsetzung an diesen zurückzuweisen.

6.

6.1 Die

Beschwerdeführenden wehren sich gegen die Herabsetzung des Mindestwohnanteils

von 90 % auf 0 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und beantragen zusätzlich

(mindestens sinngemäss, siehe oben, E. 1.3) die Erhöhung der bisherigen

Festlegung eines 0%igen Mindestwohnanteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.

6.2 Nach § 49a Abs. 3 PBG kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse

die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben

oder beschränkt werden. In Kernzonen ist von der anrechenbaren Fläche der

Vollgeschosse und der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines

Grundstücks mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als Wohnfläche zu

realisieren (Art. 40 Abs. 1 BZO 2016). In Art. 40 Abs. 3

BZO 2016 ist die Verlegung geregelt.

6.2.1

Die Beschwerdeführenden wenden sich nicht gegen die Festsetzung einer

Kernzone anstelle der bisherigen Wohnzone. Solange die Nutzungsvorschriften

andere Nutzungen als Wohnnutzungen zulassen, erscheint die Herabsetzung des

Wohnanteils ohnehin nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Es sei denn, das Gebiet

eigne sich überhaupt nicht für andere Nutzungen. Dies ist vorliegend allerdings

nicht ersichtlich, befindet sich doch im selben Quartier die Kantonsschule

Rämibühl, weitere Gebäude der mitbeteiligten Privatschule sowie diverse

Gewerbeliegenschaften im Bereich K-Strasse und Zürichbergstrasse.

6.2.2

Den Beschwerdeführenden ist insofern zuzustimmen, dass es fraglich

erscheint, ob die BZO des Beschwerdegegners 1 es zulässt, einzelfall- bzw.

gebäudeweise die Wohnanteile herabzusetzen (vgl. Weisung Nr. 58 des

Stadtrates an den Gemeinderat vom 29. November 1978, S. 10 f.;

vgl. auch VGr, 19. März 2020, VB.2019.00739, E. 5.3). Schlussendlich

kann dies allerdings offen gelassen werden. So wurde vorliegend die Wohnnutzung

nicht für ein isoliertes Grundstück herabgesetzt, sondern die

Mindestwohnanteile wurden für einen nicht unwesentlichen Teil des Gebiets

entlang der Zürichbergstrasse und der J-Strasse auf 0 % herabgesetzt,

womit sich die fragliche Festlegung in ein Gebiet mit (rechtskräftig

festgesetzten) Mindestwohnraumanteilen von 0 % eingliedert.

6.3 Das

Vorschreiben oder Beschränken der Wohnnutzung setzt jeweils ein hinreichendes

öffentliches Interesse voraus. Dieses kann bspw. in der Bekämpfung der Verödung

der Innenstadt, in der Durchmischung von Arbeits- und Wohnplätzen und in der

Erhaltung von günstigerem Wohnraum bestehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 984; BGE 111 Ia 93 E. 2b; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 5).

Mit der Aufhebung der Wohnanteilsvorschriften für ein Grundstück oder ein

Gebiet geht keine Nutzungsbeschränkung mehr einher, sondern sie wird aufgehoben,

und es wird weder eine Verpflichtung zur Wohnnutzung begründet noch eine solche

zur gewerblichen Nutzung.

6.3.1

Der Beschwerdegegner 1 führt den Fortbestand und die planerische

Sicherung einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Privatschule als

(öffentliches) Interesse an der Herabsetzung des Wohnanteils an. Er legt dar,

dass die Privatschule ein prägender und wesentlicher Bestandteil des Gevierts Platte sei

und mit ihrem Bildungsangebot das öffentliche Schulangebot ergänze und

entlaste. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass es sich dabei um

private Interessen der Mitbeteiligten handle. Insofern, als die Festlegung

eines Mindestwohnanteils jeweils in die Interessen des betroffenen

Grundeigentümers eingreift, obliegt es dem Beschwerdegegner 1 gar, auch

die privaten Interessen der Mitbeteiligten bei seinen planerischen Festlegungen

zu berücksichtigen. Die Berücksichtigung der privaten Interessen der

Mitbeteiligten ist damit nicht zu beanstanden. Darüber hinaus kommt der

Ergänzung des öffentlichen Schulangebots aber auch ein gewisses öffentliches

Interesse zu.

6.3.2

Durch die Herabsetzung des Wohnanteils auf dem Grundstück 01 von 90 % auf

0 % wird das Grundstück neu der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet,

währenddem es zuvor noch der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet gewesen war (Art. 3

BZO 2016). Dadurch ändert sich aber die Empfindlichkeitsstufe der

beschwerdeführerischen Liegenschaften nicht, womit ihr entgegenstehendes

(privates) Interesse nicht ins Gewicht fällt. Die Einhaltung der

lärmschutzrechtlichen Grenzwerte kann erst anhand des konkreten Bauprojekts

geprüft werden; grundsätzlich erscheint es aber nicht ausgeschlossen, dass ein

Schulbetrieb diese einhalten könnte. Inwiefern darüber hinaus die Wohnhygiene

unter der Herabsetzung des Mindestwohnanteils leiden würde, führen die

Beschwerdeführenden nicht aus, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

6.3.3

Die Beschwerdeführenden bringen vor, dass das sich aus dem kantonalen

Richtplan ergebende Interesse an der Rückgewinnung der Wohnraumverluste

berücksichtigt werden müsse.

Der kantonale Richtplan schreibt zwar eine

Wohnraumrückführung in den ans Hochschulgebiet angrenzenden Quartieren, wozu

auch das Gebiet Platte zählt, als Ziel vor, bezieht sich dabei aber auf durch

die universitären Institutionen zweckentfremdeten Wohnraum (kantonaler

Richtplan, Ziff. 6.2.1). Es erscheint zwar nicht ausgeschlossen, dieses

Interesse an der Wohnraumrückgewinnung vorliegend zu berücksichtigen. Aufgrund

der Zielsetzung der richtplanerischen Vorgaben (Wohnraumrückführung bei

Instituten der Hochschulen) kommt diesem Interesse allerdings wenig Gewicht zu,

und es steht der aus anderen Gründen erfolgenden Herabsetzung der

vorgeschriebenen Wohnanteile nicht entgegen.

6.4 Im selben

Zusammenhang rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung der Planungspflicht,

indem vorliegend eine grundstückweise planungsrechtliche Befreiung von

Wohnanteilsvorschriften vorgenommen würde. Für einen grossen Schulbetrieb, wie

es die Schule der Mitbeteiligten sei, wäre mindestens eine

Sondernutzungsplanung notwendig, wenn nicht gar eine Festsetzung einer Zone für

öffentliche Bauten und Anlagen.

6.4.1

Die Frage nach der Planungspflicht kann sich erst in einem allfälligen

Baubewilligungsverfahren stellen (Art. 2 RPG, § 8 PBG). Nach der vom

Bundesgericht entwickelten Rechtsprechung (zur Bewilligung von

nichtzonenkonformen Bauten bzw. solchen ausserhalb der Bauzone) unterliegen

Bauten, welche hinsichtlich ihres Ausmasses und ihrer Auswirkungen auf die

Nutzungsordnung so gewichtig sind, dass sie erst nach einer Änderung oder

Schaffung eines Nutzungsplans bewilligt werden dürfen, der Planungspflicht.

Damit soll sichergestellt werden, dass bei Bauvorhaben mit bedeutenden

Auswirkungen auf die bestehende Nutzungsordnung die umfassende

Interessenabwägung unter demokratischer Mitwirkung der Bevölkerung (Art. 4

RPG) erfolgt und der Rechtsschutz (Art. 33 f. RPG) gesichert wird

(planerischer Stufenbau). Da die

vorliegend strittige (Rahmen-)Nutzungsplanung planerisch über einer

Sondernutzungsplanung steht, stellt sich die Problematik der Einhaltung des

planerischen Stufenbaus vorliegend nicht; es sei denn, ein bestimmtes Projekt

wäre von derartiger Auswirkung, dass es auf Stufe der Richtplanung hätte

Eingang finden müssen (vgl. dazu BGE 126 II 26 E. 4b). Solches wird von

den Beschwerdeführenden aber nicht geltend gemacht und ist sodann ohnehin nicht

ersichtlich. Nichtsdestotrotz leitet sich aus der Planungspflicht ab, dass die

Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange

heraus zu erfolgen hat (vgl. Art. 1 und 2 RPG; BGE 118 Ia 165 E. 3c;

116 Ia 339 E. 3b/bb). Mindestens betreffend die Mindestwohnanteile ist die

Nutzungsplanung des Beschwerdegegners 1 und die darin vorgenommene

Abwägung der Interessen vorliegend aber nicht zu beanstanden. Sodann entspricht

es gerade dem Zweck der Nutzungsplanung, die zweckmässige Nutzung des Bodens

durch parzellenscharfes Festlegen der je zugelassenen Bodennutzung zu regeln

(Waldmann/Hänni, Art. 14 N 3 ff.). Inwiefern grundstückweise Einzelfallregelungen

in einem (sich auf die ganze Stadt beziehenden) Nutzungsplanungsverfahren nicht

möglich sein sollten, ist damit nicht ersichtlich.

6.4.2

Da vorliegend kein konkretes Projekt geprüft wird, kann auch offenbleiben,

ob die Privatschule der Mitbeteiligten in der Kernzone zonenkonform wäre. Die

Zonenkonformität des konkreten Bauprojekts ist im Baubewilligungsverfahren zu

überprüfen. Für das Nutzungsplanungsverfahren ist ausreichend, dass eine

Privatschule, wie sie der Beschwerdegegner 1 planerisch absichern möchte,

in der Kernzone nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist und die damit zu

erreichende planerische Festlegung nicht gerade unzweckmässig erscheint.

Kernzonen weisen häufig eine Zentrumsfunktion auf und dienen regelmässig

öffentlichen Bauten, Wohnbauten sowie mässig störenden Gewerbe- und

Dienstleistungsbetrieben (Peter Hettich/Lukas Mathis, in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches

Baurecht, Zürich etc. 2016, Rz. 3.27). Zumal davon auszugehen ist,

dass insbesondere Schulhausplätze, Schulsportanlagen und Kinderspielplätze

sowie Kindertagesstätten in einer Wohnzone eine zonenkonforme Nutzung darstellen

können (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.

Aufl., Bern 2016, S. 167), ist nicht ersichtlich, inwiefern eine

Privatschule in einer Kernzone grundsätzlich nicht zonenkonform sein sollte.

Ebenfalls nicht ersichtlich ist – und dies wird sodann auch nicht geltend

gemacht –, inwiefern eine Privatschule vorliegend der Eigenart der Kernzone

Platte widersprechen sollte. Ob eine Zone für öffentliche Bauten anstelle der

Kernzone hätte geplant werden müssen (vgl. dazu: Daniel Gsponer, Die Zone für

öffentliche Bauten und Anlagen, unter besonderer Berücksichtigung des Luzerner

Planungs- und Baurechts, Diss. Zürich, Zürich 2000, S. 69; ebenfalls Robert

Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons

Zürich, VLP Nr. 58, 1992, S. 19 f.), kann dann aber

offengelassen werden, da die Festsetzung der Kernzone an sich nicht angefochten

wurde.

6.4.3

Dasselbe gilt übrigens, soweit die Beschwerdeführenden geltend machen

wollen, das Grundstück der mitbeteiligten Privatschule sei für einen Schulbetrieb

verkehrsmässig nicht genügend erschlossen. Eine rechtsgültige Erschliessung

muss zum Zeitpunkt des Erlasses der Rahmennutzungsplanung (noch) nicht

vorliegen. Dass eine rechtsgültige Erschliessung für ein zonenkonformes

Bauprojekt ausser Frage steht, ist nicht ersichtlich; dies wäre in einem

allfälligen künftigen projektbezogenen Verfahren zu überprüfen.

6.5

Damit sind die vorinstanzlichen Erwägungen betreffend Herabsetzung des

Mindestwohnanteils insgesamt nicht zu beanstanden, und diese erscheint

verhältnismässig und damit rechtmässig. Dieselben Überlegungen treffen sodann

auch auf die von den Beschwerdeführenden beantragte Erhöhung des

Mindestwohnanteils von 0 % auf 90 % auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zu.

Dass das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in das Inventar der

Denkmalpflege aufgenommen wurde, vermag daran nichts zu ändern: Das

Inventarblatt bezeichnet nicht die Nutzung als schutzwürdig, sondern das Gebäude

und dessen Erscheinung. Folglich ist die Beschwerde bezüglich der Festsetzung

des Mindestwohnanteils unbegründet und sie ist abzuweisen.

7.

7.1 Damit ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Soweit sie aber betreffend den

Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 und die Mindestwohnanteile auf

den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 abzuweisen ist, unterliegen die

Beschwerdeführenden mehrheitlich. Deshalb sind ihnen 2/3 der Gerichtskosten

aufzuerlegen. Dem Beschwerdegegner 1 sind die Gerichtskosten zu 1/6 und

der Mitbeteiligten zu 1/6 aufzuerlegen (vgl. § 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

7.2

Den Beschwerdeführenden ist eine Parteientschädigung zu versagen, zumal sie

nicht überwiegend obsiegen (§ 17 Abs. 2

VRG). Dasselbe gilt für die Mitbeteiligte, die betreffend Wohnanteilen, aber

nicht betreffend Baubereich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01/03 obsiegt.

Dem Antrag des Beschwerdegegners 1 auf eine Parteientschädigung ist nicht

zu entsprechen, weil der Aufwand für das Rechtsmittelverfahren denjenigen, der

im Planungsverfahren ohnehin zu erbringen war, nicht wesentlich übertrifft

(Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 51). Damit sind keine

Parteientschädigungen zuzusprechen.

7.3 Die

Vorinstanz auferlegte die Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/5 den

Beschwerdeführenden und verpflichtete sie, der Mitbeteiligten eine

Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Entsprechend dem Ausgang des vorliegenden

Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 2/3 den Beschwerdeführenden

(je 2/15), zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten

aufzuerlegen. Mangels überwiegenden Obsiegens im Rekursverfahren steht weder

der Mitbeteiligten noch den Beschwerdeführenden eine Parteientschädigung zu

(oben, E. 7.2).

8.

Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als

Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, BGE 133 V 477 E. 4.2). Soweit die Sache an die erste Instanz

zurückgewiesen wird, ist der vorliegende Entscheid daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn die Rückweisung einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 4. September 2020 sowie der

Beschluss des Gemeinderats der Stadt Zürich vom 30. November 2016 und der

Genehmigungsentscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom 5. Juli 2017

werden insoweit aufgehoben, als damit ein rückwärtiger Baubereich in der

zweiten Bautiefe auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 03 festgelegt

wurde. Die Sache wird zur Prüfung und erneuten Entscheidung im Sinn der

Erwägungen an den Beschwerdegegner 1 zurückgewiesen.

In

teilweiser Änderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 4. September 2020 werden die Kosten des

Rekursverfahrens zu 2/3 (je 2/15) den hierfür solidarisch haftenden

Beschwerdeführenden, zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der

Mitbeteiligten auferlegt.

In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 4. September 2020 werden für das Rekursverfahren keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 440.-- Zustellkosten,

Fr. 7'440.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu 2/3 den hierfür solidarisch haftenden Beschwerdeführenden,

zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …