Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00726

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00726

VB.2020.00731

Urteil

der 1. Kammer

vom 26. August 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. Stiftung A, vertreten durch RA B,

2. C AG,

vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. C AG,

vertreten durch RA D,

2. Stiftung

A,vertreten durch RA B,

3. Ausschuss

Bau und Infrastruktur

des Stadtrates Bülach,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Ausschuss

Bau und Infrastruktur

des Stadtrates Bülach,

Mitbeteiligter,

betreffend Bewilligung

für vorübergehende Inanspruchnahme

von Drittgrundstücken,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 22. Januar 2020 erteilte der

Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach der Stiftung A die

Bewilligung, im Zug der Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02–03 in Bülach die benachbarten

Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 – für insgesamt maximal 24 Monate ab

Baufreigabe (Disp.-Ziff. 4) – im Rahmen des sogenannten Hammerschlagsrechts

folgendermassen zu beanspruchen (Disp.-Ziff. 1):

-

mit Kranausleger und Gegengewicht;

-

für die Erstellung einer Baupiste inklusive Einlenkradien und Wendeplatz

bis Rohbauvollendung, sowie

-

für das Befahren der dienstbarkeitsbelasteten Fläche (Fuss- und

Fahrwegrecht) mit Fahrzeugen für die Bautätigkeit, welche mehr als 7,5 Tonnen

wiegen sowie weiterhin die Nutzung des Wendeplatzes (Grundstück Kat.-Nr. 04)

nach Rohbauvollendung bis zur letzten Bezugabnahme.

Zudem wurden für die Beanspruchung der Grundstücke

Entschädigungen festgesetzt (Disp.-Ziff. 5) und angeordnet, dass nach

Abschluss der Inanspruchnahme der rechtmässige Zustand (inklusive neue

Bepflanzung) unverzüglich wiederherzustellen ist (Disp.-Ziff. 6).

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob

die C AG als Grundeigentümerin der beiden Drittgrundstücke mit Eingabe vom

6.

März 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, soweit damit das

Hammerschlagsrecht gewährt wurde.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2020

teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Behandlung und zum Neuentscheid

im Sinn der Erwägungen an die Baubehörde zurück.

III.

A. Hiergegen

erhob die Stiftung A mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

(VB.2020.00726) und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(letzteres zuzüglich MWST) zulasten der C AG die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde,

und die vollständige Bestätigung des Beschlusses des Ausschusses Bau und

Infrastruktur des Stadtrates Bülach vom

22.

Januar 2020. Eventualiter sei es der Beschwerdeführerin zu erlauben,

die gesamte Baustellenerschliessung über die wegrechtsbelastete Fläche samt

Wendeplatz zu führen. In Abänderung der Disp.-Ziff. III und IV des

vorinstanzlichen Entscheids seien die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der C AG

aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, der Stiftung A für das

vorinstanzliche Verfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen.

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach

beantragte mit Schreiben vom 5. November 2020 die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde und

die vollumfängliche Bestätigung seines Beschlusses vom 22. Januar 2020.

Sämtliche Verfahrenskosten seien der Stiftung A bzw. der C AG aufzuerlegen. Am 10. November 2020

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Am 18. November 2020 beantragte die C AG unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der Stiftung A die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte sie den Beizug der

Akten des Verfahrens VB.2020.00731, die Durchführung eines Augenscheins und –

für den Fall, dass die Beschwerde gutgeheissen und zur Neubeurteilung

zurückgewiesen werde – die Anweisung der verfügenden Behörde, die F AG

wegen Befangenheit nicht mehr beizuziehen. Die Stiftung A stellte mit

Schreiben vom 4. Dezember 2020 den neuen Verfahrensantrag, das

Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 sei mit dem Beschwerdeverfahren VB.2020.00731

zu vereinigen und hielt im Übrigen an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 12. Januar

2021.

verlangte auch die C AG neu, dass das

Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 mit dem Beschwerdeverfahren VB.2020.00731 zu

vereinigen sei und hielt im Übrigen an ihren Anträgen fest.

B. Mit

Eingabe vom 14. Oktober 2020 erhob die C AG

ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht (VB.2020.00731) und beantragte

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der

Beschwerdegegnerin, es sei Disp.-Ziff. II letzter Satz des

vorinstanzlichen Entscheids, wonach der Rekurs im Übrigen abgewiesen werde,

aufzuheben, und es sei der Beschluss des Stadtrates Bülach vom 22. Januar

2020.

bezüglich Ziffer 1, zweiter (Beanspruchung für die Zeit nach

Rohbauvollendung) und dritter Spiegelstrich (Beanspruchung mit Kranausleger und

Gegengewicht) aufzuheben und anzupassen. Es sei das Gesuch um

Hammerschlagsrecht abzuweisen und:

-

es sei der Beschwerdegegnerin für die Zeit nach Rohbauvollendung auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 in Bülach eine Erschliessung für den

Baustellenverkehr für Fahrzeuge über 7,5 t über den E-Weg und die

Erstellung eines Wendeplatzes auf ihrer eigenen Parzelle zu bewilligen, und das

Gesuch um eine Zufahrt über den G-Weg für Fahrzeuge über 7,5 t sowie die

Errichtung eines Wendeplatzes auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin

abzuweisen; sowie

-

es sei die Beschwerdegegnerin für die gesamte Bauzeit zu verpflichten,

entlang der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zu errichtenden

Baustellenzufahrt und entlang dem Wendeplatz Baustellenwände zu erstellen,

damit eine Beanspruchung der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 der Beschwerdeführerin

verunmöglicht wird.

Sollte das Hammerschlagsrecht gewährt werden:

-

sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, entlang der auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 der Beschwerdeführerin genutzten

Zufahrten und entlang des Wendeplatzes Baustellenwände zu erstellen, damit eine

Beanspruchung über die vom Hammerschlagsrecht betroffene Fläche hinaus

verunmöglicht wird; und

-

sei die Gewährung des Hammerschlagsrechts zeitlich bis zum Zeitpunkt

eines Baubeginns auf einem oder beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05

der Beschwerdeführerin zu beschränken.

Eventualiter sei Disp.-Ziff. II letzter Satz des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. September 2020, wonach der Rekurs

im Übrigen abgewiesen werde, aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung gemäss

Rechtsbegehren 1 an den Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadt Bülach

zurückzuweisen.

Zudem sei Disp.-Ziff. III des vorinstanzlichen

Entscheids aufzuheben, und es seien die Prozesskosten (Gerichtskosten und

Parteientschädigung zuzüglich MWST) des vorinstanzlichen Verfahrens der

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach

beantragte mit Schreiben vom 5. November 2020 die Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids, soweit der Rekurs teilweise gutgeheissen wurde und

die vollumfängliche Bestätigung seines Beschlusses vom 22. Januar 2020.

Sämtliche Verfahrenskosten seien der Stiftung A bzw. der C AG aufzuerlegen. Am 10. November 2020

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Schreiben vom 23. November 2020 beantragte die Stiftung

A – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin –

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und stellte den Verfahrensantrag,

die Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 und VB.2020.00731 seien zu vereinigen.

Mit Schreiben vom 8. Januar 2021 hielt die C AG

an ihren Anträgen fest und beantragte ebenfalls die Vereinigung der Beschwerdeverfahren

VB.2020.00726 und VB.2020.00731.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 13. Januar 2021 vereinigte die

Abteilungspräsidentin die Beschwerdeverfahren VB.2020.00726 und VB.2020.00731.

Mit Schreiben vom 2. Februar 2021 hielt die Stiftung

A an ihren Anträgen fest. Nach der Stellungnahme der C AG vom 22. Februar 2021 liess sich die Stiftung A in

der Sache nicht mehr vernehmen.

Indes ersuchte die C AG

mit Schreiben vom 26. März 2021 um Sistierung des Verfahrens. Nachdem sich

die Stiftung A in ihrer Stellungnahme vom

3.

Mai 2021 dazu geäussert hatte, wies die Abteilungspräsidentin

das Sistierungsbegehren mit Präsidialverfügung vom 5. Mai 2021 ab.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig.

1.2

Rückweisungsentscheide, welche der Vorinstanz einen

Beurteilungsspielraum belassen, sind nur dann selbständig anfechtbar, wenn ein

nicht wiedergutzumachender Nachteil droht oder die Gutheissung einer dagegen

erhobenen Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i. V. m. Art. 93

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

[BGG]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 19a N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28

N. 45). Die Gutheissung einer der Beschwerden würde bewirken, dass die

erneute Behandlung durch die erstinstanzliche Baubehörde hinfällig wäre und ein

Endentscheid vorläge.

1.3

Entgegen

der Beschwerdeführerin 2 (in der Folge: Nachbarin) erscheint es nicht als

rechtsmissbräuchlich, dass die Beschwerdeführerin 1 (in der Folge:

Bauherrin) für die Phase des Aushubs eine alternative Baustellenerschliessung

von der Baubewilligungsbehörde beurteilen liess und dennoch daran festhält, die

Gewährung des Hammerschlagsrechts für die gesamte Bauphase zu beantragen. Die

Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks gestützt auf das Hammerschlagsrecht nach

§§ 229 ff. des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist nicht allein bei

technischer Unmöglichkeit, sondern bereits bei Bestehen einer erheblichen

Interessensdiskrepanz zulässig (vgl. E. 4.2 mit Hinweisen), sodass die

mögliche rechtliche Zulässigkeit einer Alternativvariante nicht per se gegen

die Zulässigkeit der Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks spricht. Es besteht

Dispositiv

demnach kein Grund, die Beschwerde der Nachbarin als rechtsmissbräuchlich

zurückzuweisen bzw. darauf (teilweise) nicht einzutreten.

1.4 Auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind

erfüllt. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2.

Die Bauherrin plant auf ihrem Grundstück (Kat.-Nr. Nr. 01),

das sich gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der Wohn-

und Gewerbezone 3.0A befindet, eine Wohnüberbauung, bestehend aus fünf

Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage. Dafür erhielt sie mit Beschluss

des Ausschusses Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach vom 13. September

2017 sowie Gesamtverfügung der Baudirektion vom 31. August 2017 unter

Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung, die unangefochten in

Rechtskraft erwuchs. Die Zufahrt zur Tiefgarage mit 33 Abstellplätzen ist

über den G-Weg und das Grundstück Kat.-Nr. 04 der Nachbarin vorgesehen, auf dem ein Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Im

Dienstbarkeitsvertrag wurde das zulässige Fahrzeuggewicht auf 7,5 t

(Ausweiskategorie C1) beschränkt. Vier Besucherabstellplätze sind über den

E-Weg erreichbar.

Nachdem sich die Bauherrin mit der Nachbarin über die

Inanspruchnahme der – sich in der Wohn- und Industriezone WI 6.0 befindlichen –

Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 nicht einigen konnte, gelangte sie am 30. Januar

2019 mit einem Begehren nach §§ 229 ff. PBG an die

Baubewilligungsbehörde. Mit E-Mail des Amtes für Verkehr vom 20. August

2019 stellte der Kanton gemäss der Baubewilligungsbehörde – unter Einhaltung

diverser Auflagen – die Genehmigung einer Erschliessung der Baustelle über die H-Strasse,

die eine Staatsstrasse darstellt (in der Folge: Staatsstrasse), in Aussicht.

Vorausgesetzt werden ein Wendeplatz, da nicht rückwärts in die Staatsstrasse

eingefahren werden darf, sowie die zeitliche Fixierung der Erschliessung über

die Staatsstrasse bis zur Vollendung der Rohbauarbeiten. Aufgrund dieser neuen

Tatsachen führten die Bauherrin und die Nachbarin neue Verhandlungen auf

Grundlage des noch nicht genehmigten Baustelleninstallationsplans vom 30. August

2019, die aber wiederum zu keinem Ergebnis führten.

In der Folge

gewährte die Baubewilligungsbehörde das Hammerschlagsrecht für insgesamt 24 Monate

ab Baufreigabe (Disp.-Ziff. 4). Sie erlaubte die Beanspruchung der Grundstücke

Kat.-Nrn. 04 und 05 für eine 6 m breite Baupiste zur Erschliessung

der Baustelle via Staatsstrasse bis zur Rohbauvollendung sowie für die

Erstellung eines Wendeplatzes. Ab Rohbauvollendung genehmigte sie die

Beanspruchung der dienstbarkeitsbelasteten Fläche des Grundstücks Nr. 04

zur Erschliessung sowie die Weiterbenutzung des Wendeplatzes (Disp.-Ziff. 1).

Ebenfalls befand sie das Überstreichen der Nachbargrundstücke mittels Kran als

zulässig. Hingegen verweigerte sie die Gewährung des Hammerschlagsrechts für

eine Aushubdeponie sowie für Handwerkerparkplätze. Für die Beanspruchung

der Grundstücke setzte die Baubewilligungsbehörde Entschädigungen fest (Disp.-Ziff. 5)

und ordnete in Disp.-Ziff. 6 an, dass nach Abschluss der Inanspruchnahme

der rechtmässige Zustand (inklusive neue Bepflanzung) unverzüglich

wiederherzustellen ist. In Disp.-Ziff. 7 setzte sie die Gebühren fest und

auferlegte sie den Parteien je hälftig

(a. a. O.).

Die Vorinstanz bestätigte

den Entscheid, soweit er die Erschliessung über die dienstbarkeitsbelastete

Fläche, das Einrichten und Nutzen des Wendeplatzes und das Überstreichen mittels

Kran betraf. Hingegen war sie der Auffassung, dass die Baupiste zu einem

wesentlichen Teil auf dem Baugrundstück liegen müsse. Zudem äusserte sich die

Vorinstanz bereits verbindlich zur Berechnung der Entschädigung. Sie hob die

Disp.-Ziff. 1 1. Spiegelstrich, Disp.-Ziff. 4, Disp.-Ziff. 5 1.

und 2. Spiegelstrich, Disp.-Ziff. 6 sowie Disp.-Ziff. 7 des

angefochtenen Beschlusses auf und wies die Sache zur weiteren Behandlung und

zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baubewilligungsbehörde zurück.

3.

Die Bauherrin und die Nachbarin fordern die Vornahme eines

Augenscheins.

Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich jedoch

aufgrund der Akten und der Erkenntnisse des vorinstanzlichen

Augenscheins mit ausreichender Deutlichkeit. Die Vorinstanz hat ihren

Augenschein mit einem ausführlichen und aussagekräftigen Protokoll,

einschliesslich mehrerer aussagekräftiger Fotos des E-Wegs, des Bereichs der

geplanten Baupiste, des Bereichs des geplanten Servitutswegs sowie des

Zufahrtwegs auf das Grundstück Kat.-Nr. 04, dokumentiert. Das

Verwaltungsgericht ist in der Lage, die Rügen in tatsächlicher Hinsicht zu

beurteilen. Auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher

verzichtet werden (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3;

BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober

2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

4.

4.1 Nach § 229 PBG ist jeder Grundeigentümer berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und

vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen,

für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen,

Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des

Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird (Abs. 1).

Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben (Abs. 2).

Gemäss § 230 PBG ist die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom Ansprecher

genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt der

Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen sich

die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des

Ansprechers die örtliche Baubehörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit

des Begehrens und über die Entschädigung (Abs. 2).

Grundlage für §§ 229 f. PBG bildet Art. 695

des Zivilgesetzbuches (ZGB), der unter der Marginalie "b. Andere

Wegrechte" auf den Notweg nach Art. 694 ZGB folgt. Danach bleibt es

den Kantonen vorbehalten, über die Befugnis des Grundeigentümers, zum Zweck der

Bewirtschaftung oder Vornahme von Ausbesserungen und Bauten das nachbarliche

Grundstück zu betreten, sowie über das Streck- oder Tretrecht, den Tränkweg,

Winterweg, Brachweg, Holzlass, Reistweg und dergleichen nähere Vorschriften

aufzustellen. Dabei sind sie nicht berechtigt, auf Grund dieses Vorbehalts Bauvorschriften

privatrechtlicher Natur aufzustellen, die über diese gesetzliche Ermächtigung

hinausgehen (BGE 104 II 166 E. 3c). Mit Art. 695 ZGB nicht vereinbar

ist für das Bundesgericht der Einbezug eines Teils der für die Ausführung von

Bauarbeiten in Anspruch genommenen Fläche in die Abgrabungsarbeiten (a. a. O.).

Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG

greift die Behörde unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben

nicht beteiligten Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem

privaten Interesse des Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher

hat sich die Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher

Hinsicht Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind

gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in welchem

Umfang die Beanspruchung eines Drittgrundstücks notwendig ist, kommt der

Baubehörde ein Ermessenspielraum zu. Mit der Regelung von §§ 229 f.

PBG wird den Verwaltungsbehörden eine Richterrolle in einem nachbarrechtlichen

Streit zugewiesen. Die Baubehörde hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme

des Nachbargrundstücks zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid

über die Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu

fällen. Dies zeigt sich auch daran, dass es im Fall einer Einigung zwischen den

Beteiligten keines Entscheids der Verwaltungsbehörde bedarf. Somit muss die

Verwaltungsbehörde – anders als im Baubewilligungsverfahren – vor ihrem

Entscheid den Eigentümer des Drittgrundstücks anhören (Art. 29 Abs. 2

der Bundesverfassung [BV]). Ferner sind allfällige privatrechtliche

Vereinbarungen zwischen den Beteiligten zu berücksichtigen (BEZ 2016 Nr. 40;

vgl. BEZ 2004 Nr. 18).

Für das Bundesgericht ist die Annahme nicht willkürlich,

dass nach § 229 PBG

Notwendigkeit nicht technische Unmöglichkeit

bedeutet, sondern die Inanspruchnahme eines Drittgrundstücks bereits bei einer

erheblichen Interessendiskrepanz zulässig ist; mithin ist im Rahmen der

Beurteilung, ob die Inanspruchnahme notwendig ist, bereits eine

Interessenabwägung vorzunehmen (BGr, 27. Juni 2000, 1P.217/2000, E. 3d).

In der Beanspruchung eines Nachbargrundstücks in einer Breite von 5,5 m über

zwei Monate wurde vom Bundesgericht – selbst in Kombination mit einer

Behinderung des Zugangs des Grundstücks – keine willkürliche Anwendung von § 229 Abs. 1 PBG erblickt (BGr, 2. Oktober 2006, 1P.224/2006, E. 3).

4.2 Unter dem

Hammerschlagsrecht wird das Recht verstanden, das Nachbargrundstück im

Zusammenhang mit Bauarbeiten zu betreten bzw. vorübergehend zu benutzen (Arthur

Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 695 ZGB N. 22; Werner

Scherrer, Zürcher Kommentar, 1977, Art. 694, 695, 696 ZGB N. 35;

Bernhard Schnyder, Das Hammerschlags- oder Leiterrecht – Bundesrecht oder

kantonales Recht?, in: Mensch und Umwelt, Festgabe der Rechts-, Wirtschafts-

und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Freiburg zum

Schweizerischen Juristentag, Freiburg 1980, S. 265–279, S. 266 ff.;

Dominik Bachmann, Das Hammerschlagsrecht, PBG aktuell 4/2014, S. 5–27, S. 8;

BGE 104 II 166 E. 3c). Unter Letzteres wird namentlich die Inanspruchnahme

eines (bloss) schmalen Bereichs an der Grundstücksgrenze subsumiert

(Meier-Hayoz, a. a. O.; Scherrer, a. a. O.; Schnyder, a. a. O.; Bachmann, a. a. O.;

BGE 104 II 166 E. 3c).

Entgegen diesem traditionellen Verständnis des

Hammerschlagsrechts lässt § 229 PBG – unter der restriktiven Voraussetzung

der möglichst schonenden Inanspruchnahme, zeitlichen Beschränktheit,

Notwendigkeit für bauliche Arbeiten sowie Zumutbarkeit – auch das Benutzen des

Nachbargrundstücks für das Befahren im Sinn einer Baustellenzufahrt zu (vgl. die

im Verfahren VB.2014.00555 – wo die Frage in E. 5.4 noch offengelassen

wurde – wiedergegebene Auffassung des Baurekursgerichts [VGr, 10. Juni

2015, VB.2014.00555, E. 5.2]; vgl. auch Christoph Fritzsche et al.,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 697 f.,

die es als unter Umständen denkbar bezeichnen, dass ein Flurweggrundstück als

Baustellenzufahrt im Rahmen von §§ 229 f. PBG zugänglich gemacht

werden könnte). Art. 695 ZGB lässt – zumal er ausdrücklich auch weitere

kantonale Wegrechte zulässt als die Benannten ("und dergleichen") –

neben dem traditionellen Verständnis des Hammerschlagsrechts auch für ein

derartiges besonderes (Not-)Wegrecht im Zusammenhang mit Bauarbeiten am

Nachbargrundstück Raum (vgl. zur Zulässigkeit besonderer kantonaler Wegrechte:

Meier-Hayoz, Art. 695 ZGB N. 21; Scherrer, Art. 694, 695, 696

ZGB N. 33; Heinz Rey/Lorenz Strebel, BSK ZGB II, Art. 695 N. 5 f.;

Ulrich Zelger in: Andrea Büchler/Dominique Jakob, Kurzkommentar ZGB, 2. A.,

Basel 2018, Art. 695 N. 3).

Der Wortlaut von § 229 PBG stützt dieses Verständnis.

Die Benützung des Bodens wird abweichend von der ursprünglichen Fassung in §§ 115

des Baugesetzes vom 23. April 1893 (BauG) und 162 ff. des

Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911

(EG ZGB) ausdrücklich auch für Vorbereitungshandlungen erlaubt, wozu

sich auch das Transportieren von Maschinen und Baumaterialien auf das

Grundstück bzw. der Abtransport von Maschinen und Bauabfall zählen lassen.

Dieses Verständnis ergibt auch aus systematischen Gründen Sinn, bestünde

ansonsten eine Lücke im PBG. Zwar hat dieses (Not-)Wegrecht grundsätzlich nur

wenige Anwendungsfälle, da die Baubewilligungsbehörde für eine genügende

Erschliessung bei der Beurteilung der Stammbaubewilligung auch den Nachweis für

eine genügende Baustellenerschliessung zu verlangen hat (vgl. VGr, 25. Januar

2001, VB.2000.00319, E. 7; Fritzsche et al., S. 722). Indes sind

Fälle denkbar, bei denen eine genügende Erschliessung der zu erstellenden Baute

oder Anlage nicht bis aufs Baugrundstück selbst führt, ohne Einwilligung eines

Nachbarn eine Baustellenerschliessung aber gar nicht möglich wäre. Mit Blick

auf die historische Auslegung sei schliesslich darauf hingewiesen, dass das

Hammerschlagsrecht nach § 229 PBG im Gesetzgebungsverfahren nicht eng

verstanden wurde, ohne dass die Frage der Baustellenzufahrt ausdrücklich

angesprochen worden wäre (vgl. Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember

1973 betreffend Gesetz über die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes, ABl

1973, 1855; Protokoll der vorberatenden kantonsrätlichen Kommission, S. 401).

5.

In der Phase bis Rohbauvollendung kann die Baustelle gemäss

der Baubewilligungsbehörde über die Staatsstrasse erschlossen werden.

5.1 Die

Vorinstanz hielt dafür, dass die 6 m bzw. 5,6 m breit projektierte

Baupiste für den Rohbau soweit als möglich auf dem eigenen Grundstück – entlang

der Flucht der geplanten Unterniveaugarage auf dem rund 5,3 m breiten

Grundstücksstreifen – angelegt wird, sodass nur ein schmaler Streifen des

Nachbargrundstücks beansprucht wird. Die Baustellenerschliessung für den

Bauaushub ist für die Vorinstanz hingegen ganz ohne Benützung des Nachbargrundstücks

realisierbar.

5.1.1

Die Bauherrin moniert diesbezüglich eine willkürliche

Sachverhaltsfeststellung und rechtsfehlerhafte Würdigung der Umstände. Sie

macht namentlich geltend, die Verlegung der Baupiste sei von der Vorinstanz nur

mit der nicht näher thematisierten Bepflanzung entlang der Staatsstrasse und

einem Baum begründet worden. Es treffe entgegen der Vorinstanz indes nicht zu,

dass dieser Baum gefällt werden müsse. Bereits im Rahmen der Rekursantwort sei

dargelegt worden, dass lediglich ein in keiner Weise schützenswerter anderer

Baum in der Südwestecke des Nachbargrundstücks betroffen sei. Die Abwägung der

involvierten Interessen sei durch die Vorinstanz in willkürlicher Weise erfolgt.

5.1.2

Hinsichtlich der Aushubarbeiten bestreitet die Bauherrin nicht

substanziiert, dass eine Beanspruchung der Nachbargrundstücke nicht notwendig

ist. Dass damit eine erhebliche zeitliche Verzögerung der Bauarbeiten

verbunden wäre, macht sie nicht geltend. Die Bauherrin ist im Übrigen nicht daran

gehindert, bereits in dieser Phase mögliche Rohbauarbeiten vorzunehmen. Das

Interesse der Bauherrin an der Beanspruchung der Nachbargrundstücke in der

Aushubphase erscheint damit von vornherein nicht genügend gross, um die

Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts zu rechtfertigen.

5.1.3

Mit Blick auf die Rohbauphase ist die Frage, ob tatsächlich ein Baum der

von der Bauherrin vorgesehenen Baupiste weichen müsste, gar nicht entscheidend.

Die vorinstanzliche Vorgabe, dass die Baupiste zum überwiegenden Teil auf dem

Baugrundstück entlang der Flucht der geplanten Unterniveaugarage liegen zu

kommen hat, ist nämlich unabhängig davon nicht zu beanstanden. Es ist nicht

ersichtlich, dass die Bauarbeiten stark eingeschränkt würden, wenn die Baupiste

zu einem wesentlichen Teil auf dem Grundstück der Bauherrin eingerichtet würde.

Zumal das Nachbargrundstück noch immer minimal beansprucht werden kann, sind

keine Verzögerungen wegen einer zu klein bemessenen Baupiste zu erwarten.

Dadurch, dass für den Rohbau ein Wendeplatz auf dem Nachbargelände zulässig

ist, ist – entgegen der Behauptung der Bauherrin – nicht mit einer erheblichen

Verlängerung der Bauarbeiten zu rechnen: nur gerade drei Lüftungsschächte und

der Einfahrtsbereich der Tiefgarage müssen auf eine spätere Etappe verschoben

werden. Die mögliche geringfügige Verlängerung der Bauzeit und die damit

verbundenen Zusatzkosten sind hinzunehmen, ohne dass dies die Interessen der

Nachbarin, ihr Grundeigentum möglichst ungestört zu geniessen, überwiegen würde.

Insofern fällt auch die von der Bauherrin eventualiter anbegehrte Erschliessung

über den G-Weg bzw. die dienstbarkeitsbelastete Fläche für die erste Bauphase

ausser Betracht.

5.2 Die

vorinstanzliche Feststellung, dass nicht ganz auf die Beanspruchung des

Nachbargrundstücks verzichtet werden kann, erscheint demgegenüber ebenfalls

überzeugend. Die Nachbarin stellt das vorinstanzliche Urteil in dieser Hinsicht

im Übrigen auch nicht infrage. Die Beschwerde richtet sich ausdrücklich nicht

gegen die mit der Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 1. Spiegelstrich des

Beschlusses des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach vom 22. Januar

2020 verbundene Rückweisung an die Baubehörde zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen. Angefochten ist der vorinstanzliche Entscheid ausdrücklich nur,

soweit der Rekurs bezüglich die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 2. und 3.

Spiegelstrich des Beschlusses des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt

Bülach vom 22. Januar 2020 abgewiesen wurde.

6.

In der zweiten Bauphase – ab Rohbauvollendung – soll die Baustelle

über die dienstbarkeitsbelastete Fläche erschlossen werden. Die Nachbarin

erachtet dies für unzulässig.

6.1 Einerseits

moniert sie in diesem Zusammenhang, dass andere Erschliessungen möglich wären,

namentlich über den E-Weg oder wiederum über die Staatsstrasse.

6.1.1

Das Erfordernis der genügenden Zugänglichkeit im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG gilt gemäss § 233 Abs. 1 PBG, wonach die Baureife bereits auf den

Baubeginn hin gesichert sein muss, auch für den Baustellenverkehr. Beim

Erschliessungsbedarf für eine Baustelle ist jedoch zu berücksichtigen, dass es

sich dabei nur um eine vorübergehende Grundstücksnutzung handelt. An den

Ausbaustandard eines Baustellenzugangs sind daher unter dem Gesichtspunkt der

Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (VGr, 25. Januar

2001, VB.2000.00319, E. 7). Indes muss dies stets mit dem Erfordernis nach

§ 237 Abs. 2 PBG vereinbar sein, wonach Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein sollen.

Es ist nicht zu beanstanden, dass sich

Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse

Zurückhaltung auferlegen, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind

(vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015,

VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 80;

vgl. auch BGE 136 I 395 E. 3.2.3; BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.2).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hat sich die Rekursbehörde

demnach bei der Anwendung von § 237 Abs. 1 f. PBG betreffend die

Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt Zurückhaltung aufzuerlegen

bzw. die relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bei der Anwendung kantonalen

Rechts zu respektieren (VGr, 28. März 2007, VB.2016.00431, E. 2.2;

Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 72).

6.1.2

Die Vorinstanz hatte zum E-Weg ausgeführt, dass dieser als Stichstrasse

ausgebildet sei, eine Fahrbreite von 5 m aufweise und auf dem ersten

Abschnitt einseitig über ein Trottoir verfüge. Auf dem letzten Teilstück von

rund 90 m fehle ein Fussgängerschutz. Damit stehe fest, dass der E-Weg die

technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich,

welcher auf die Erschliessung von bis zu 150 Wohneinheiten und den

Begegnungsfall Lastwagen mit Personenwagen ausgerichtet sei, nicht vollständig

erfülle. Wie der Augenschein gezeigt habe, liessen die Dimensionen der Strasse

bereits ein Kreuzen zwischen einem Lastwagen und einem Personenwagen nur

erschwert zu. Für den Begegnungsfall zwischen zwei Lastwagen sei der E-Weg

offensichtlich ungenügend dimensioniert. Hinzu komme, dass der E-Weg über zwei

unübersichtliche Kurvenbereiche verfüge. Damit erscheine es ohne Weiteres

plausibel, dass es – so der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach –

in jüngerer Vergangenheit bei der Bauausführung der auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 06

und 07–08 entstandenen Neubauten zu verkehrsgefährdenden Situationen gekommen

sei und die Polizei habe intervenieren müssen. Hinzu komme, dass die im

kommunalen Verkehrsplan eingetragene Fusswegverbindung I-Weg/J-Weg über den

Kehrplatz führe und durch den Baustellenverkehr ebenfalls beeinträchtigt würde.

Damit sei die Verkehrssicherheit der Bautransporte, namentlich für Fussgänger

auf dem letzten Streckenabschnitt, nicht hinreichend gewährleistet. Der

Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach habe das ihm in

Erschliessungsfragen zustehende Ermessen in sachgerechter Weise gehandhabt.

Die Nachbarin beanstandet, die Vorinstanz habe den

Sachverhalt falsch festgestellt und gewürdigt; insbesondere habe sie ausser

Acht gelassen, dass bei mehreren anderen Bauprojekten die Zufahrt über den E-Weg

bewilligt worden sei. Dabei könne die Verkehrssicherheit ohne Weiteres – etwa

mittels der Steuerung mit einer Lichtsignalanlage oder der Abgrenzung des

Gehwegs mit Bauwänden – sichergestellt werden. Indes hat die Vorinstanz auf die

erwähnten anderen Bauprojekte ausdrücklich Bezug genommen. Wie die Bauherrin zu

Recht vorbringt, wurden diese Baustellen weiter vorn abgewickelt und sind die

von der Vorinstanz genannten Probleme aufgetreten, obwohl der E-Weg bis zu diesen

Baugrundstücken über ein Trottoir verfügt, was für die übrige Erschliessung des

Baugrundstücks über diesen Weg nicht mehr der Fall ist. Mit Blick auf die

Fotografien des vorinstanzlichen Augenscheins und das öffentlich zugängliche

Kartenmaterial (www.gis.zh.ch) bringt die Bauherrin sodann nachvollziehbar vor,

dass dort kein Platz für eine Absperrung des Gehwegs mit Bauwänden bestehe. Es

ist zudem nicht erkennbar, dass bzw. wie sich die Verkehrssicherheit mittels

einer Lichtsignalanlage sicherstellen liesse.

Die Nachbarin legt dar, die Vorinstanz habe eine

Ermessensunterschreitung begangen, indem sie erwog, es erscheine ihr ohne Weiteres

plausibel, dass es – wie die Baubewilligungsbehörde darlege – in jüngerer Zeit

bei anderen Bauausführungen am E-Weg zu verkehrsgefährdenden Situationen

gekommen sei und die Polizei habe intervenieren müssen. Diese Rüge stösst ins

Leere. Inhalt dieser vorinstanzlichen Erwägung ist nämlich die

Sachverhaltsermittlung und nicht die Ermessensausübung. Die Vorinstanz war einerseits

– im Sinn des Regelbeweismasses der vollen Überzeugung (Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 7 N. 25) – von der Richtigkeit der entsprechenden Feststellung

der Baubewilligungsbehörde überzeugt. Andererseits beurteilte sie die Tatsache,

dass es aufgrund der örtlichen Situation zu solchen Situationen kommt bzw.

kommen kann, aufgrund ihrer eigenen eingehenden Prüfung des Sachverhalts, unter

anderem mittels eines Augenscheins, als plausibel. Insgesamt war damit die

Einschätzung verbunden, dass es sich bei den von der Baubewilligungsbehörde

genannten verkehrsgefährdenden Situationen nicht um von der örtlichen Situation

unabhängige Zufälle handelt.

Es erscheint nach dem Gesagten nicht als rechtsfehlerhaft,

dass die Vorinstanz – wie bereits der Ausschuss Bau und Infrastruktur des

Stadtrats Bülach – die Zulässigkeit der Baustellenerschliessung über den E-Weg

verneinte.

6.1.3

Sodann bringt die Nachbarin vor, eine weitere Erschliessungsmöglichkeit

bestehe über die Staatsstrasse. Entgegen der Vorinstanz sei die Baustellenerschliessung

über die Staatsstrasse nicht nur in der ersten Bauphase bis Rohbauvollendung,

sondern auch für die Bauphasen nach Rohbauvollendung möglich. Die Vorinstanz

habe – ohne Verletzung ihrer Begründungs- und Überprüfungspflicht – nicht auf

die Einschätzung des Kantons abstellen dürfen, der bereits einmal seine Meinung

geändert habe.

Indes bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kanton

von dieser Auffassung abweichen wird. Nach § 240 Abs. 3 PBG haben

Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen nach

Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu

erfolgen. Der Kanton ist – aus guten Gründen (unter anderem mit Blick auf die

Verkehrssicherheit bzw. den Verkehrsfluss) – gehalten, die direkte

Erschliessung über die Staatsstrasse, die eine wichtige öffentliche Strasse im

Sinn von § 240 Abs. 3 PBG darstellt, nur zurückhaltend zu bewilligen.

Die Vorinstanz durfte demnach ohne Rechtsverletzung der erstinstanzlichen

Sachverhaltsfeststellung folgen, dass der Kanton die Baustellenerschliessung

nur in der ersten Bauphase bis Rohbauvollendung zulasse.

6.2 Andererseits

bringt die Nachbarin vor, dass die Erschliessung über die

dienstbarkeitsbelastete Fläche nicht angehe bzw. "geradezu

treuwidrig" sei, weil sich die Dienstbarkeit ausschliesslich auf Fahrzeuge

mit einem Gewicht von 7,5 t (Ausweiskategorie C) beziehe.

Die genannte Dienstbarkeit bietet in der Tat keine

Grundlage für das Befahren mit Baufahrzeugen, die schwerer als 7,5 t sind.

Daraus kann indes kein Verzicht auf die Beanspruchung des Grundstücks mittels

des Hammerschlagsrechts abgeleitet werden. Gerade für den Fall, dass keine

Vereinbarung zwischen den Privaten zustande kommt, existiert das

Hammerschlagsrecht. Auf den Inhalt bestehender privatrechtlicher Vereinbarungen

kommt es dabei gerade nicht an, sondern allein darauf, ob die Voraussetzungen

von § 229 PBG erfüllt sind. Eine Aufhebung oder Abänderung der

gesetzlichen Einschränkung durch die betroffenen Parteien gemäss Art. 680

ZGB liegt jedenfalls nicht vor. Die Beanspruchung des Hammerschlagsrechts durch

die Bauherrin ist nach dem Gesagten weder vertraglich ausgeschlossen noch

treuwidrig.

6.3 Angesichts

dessen, dass keine alternative Erschliessung infrage kommt (vgl. E. 6.1),

erscheint für die zweite Bauphase die Erschliessung über die

Dienstbarkeitsfläche als erforderlich. Für die Nachbarin – welche die Überfahrt

mit Fahrzeugen bis 7,5 t bereits gestützt auf eine Grunddienstbarkeit

dulden muss – ist damit keine erhebliche Beeinträchtigung verbunden, während

die Bauherrin ohne diese Erschliessung nicht (weiter-)bauen könnte. Es liegt

ein deutliches Interessensgefälle zugunsten der Bauherrin vor.

Auch gegen die Beibehaltung des Kehrplatzes für die zweite

Bauphase ist aus analogen Gründen nichts einzuwenden.

6.4 Bereits

die Vorinstanz hatte in ihrer – aufgrund des Verweises in Disp.-Ziff. II

ihres Urteils – an der Rechtskraft teilhabenden Erwägung 7.3 ausgeführt, dass

sich die beantragten Baustellenwände, um eine Beanspruchung über die vom

Hammerschlagsrecht betroffene Fläche zu vermeiden, sachlich als gerechtfertigt

erwiesen. Zumal die Vorinstanz dies ohne Einschränkung formulierte und sich der

Antrag der Nachbarin auf alle Bauphasen – und namentlich auch auf die Zufahrten

– bezog, ist der gleichlautende Antrag der Nachbarin im Beschwerdeverfahren als

gegenstandslos zu betrachten.

Da von der Nachbarin das Vorliegen eines konkreten

Bauprojekts nicht geltend gemacht wird, besteht kein Grund, die Gewährung des

Hammerschlagsrechts zeitlich bis zum Zeitpunkt eines Baubeginns auf einem der

zwei Nachbargrundstücke zu beschränken. Der diesbezügliche Antrag der Nachbarin

ist abzuweisen.

7.

Die Nachbarin fordert im Übrigen im Rahmen ihrer

Rechtsbegehren, dass die Beanspruchung der Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05

mit Kranausleger und Gegengewicht unterlassen wird. Sie begründet diesen Antrag

indes nicht weiter. Es besteht ein starkes Missverhältnis zwischen den

Interessen der Bauherrin und jenen der Nachbarin: Für die Bauausführung

erscheint die genannte Beanspruchung wesentlich, während in die Interessen der

Nachbarin nur geringfügig eingegriffen wird. Die Voraussetzungen für die

Gewährung des Hammerschlagsrechts sind damit offensichtlich gegeben, womit auch

dieser Antrag der Nachbarin abzuweisen ist.

8.

Gemäss § 229 Abs. 2 PBG ist das Hammerschlagsrecht gegen volle Entschädigung auszuüben.

Die Höhe der Entschädigung bemisst sich damit grundsätzlich nach der Dauer der

Beanspruchung, dem Verkehrswert des beanspruchten Landes und dem aktuellen

Zinssatz (Fritzsche et al., S. 698). Die Vorinstanz ist "aus Gründen

der Verfahrensökonomie" bereits auf die Entschädigungshöhe für das

Gewähren des Hammerschlagsrechts eingegangen.

8.1 Einerseits

äusserte sich die Vorinstanz zur Festlegung des Verkehrswerts des beanspruchten

Landes.

8.1.1

Dabei hat sie zutreffend festgehalten, dass der Ausschuss Bau und

Infrastruktur des Stadtrates Bülach zu Unrecht bloss auf den Verkehrswert

gemäss Bundesamt für Statistik (Median der letzten sechs Jahre in Bülach)

abgestellt hatte. Die Preise für erschlossenes Bauland mit hoher

Ausnützungsziffer lägen gemäss dem Parteigutachten der Firma K vom 20. Mai

2020 zwischen Fr. 1'720.- und Fr. 2'740.-. Das Gutachten, das den

Landwert auf rund Fr. 2'200.-/m2 schätze, erscheine plausibel.

Zumal die Nachbarin vor der Vorinstanz beantragte, dass

die Entschädigung basierend auf dem tatsächlichen Wert des beanspruchten

Landes, mindestens auf einem Verkehrswert von Fr. 2'000.-/m2

berechnet werde (Hervorhebung hinzugefügt), ist entgegen der Bauherrin nicht

davon auszugehen, dass die Vorinstanz über ihren Antrag hinausging, indem sie

den realen Wert aufgrund des Privatgutachtens auf Fr. 2'200.-/m2

festlegte. Entsprechend der zutreffenden Feststellung der Vorinstanz bestehen

keine Anhaltspunkte, um an der Richtigkeit des Gutachtens zu zweifeln.

8.1.2

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz der Ansicht der

Bauherrin nicht folgte, dass der Landwert analog zur enteignungsrechtlichen

Praxis mit Bezug auf sogenanntes Vorgartenland um einen Drittel zu kürzen sei.

Ob diese analoge Anwendung überhaupt geboten wäre, kann offenbleiben, da es

sich vorliegend nicht um Vorgartenland – das heisst um Land, das aufgrund

seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss

beschränkt überbaut werden kann (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.3)

– handelt: Anders als bezüglich der Abstände von Territorialgrenzen, Wald,

Gewässern und von durch Baulinien gesicherten Anlagen im Sinn von § 261 ff.

PBG, kann vom Grenzabstand von Nachbargrundstücken durch nachbarliche Vereinbarung

regelmässig abgewichen werden (§ 270 Abs. 3 PBG), weswegen Land im

Bereich der Grenzabstände von Nachbargrundstücken nicht als Vorgartenland zu

betrachten ist. Hinzu kommt, dass sich der nachbarliche Grenzabstand im Rahmen

einer geänderten Parzellierung verschieben kann. Entgegen der Bauherrin ist es

somit unerheblich, dass die "zulässige Baumasse" des

Nachbarsgrundstücks durch die Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechts "in

keiner Weise eingeschränkt" wird.

8.2 Zugleich

befand die Vorinstanz aber, dass die Baubewilligungsbehörde nicht auf den

Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf

Wohnliegenschaften, sondern auf den Referenzzinssatz des Bundesamts für

Wohnungswesen (BWO) hätte abstellen sollen.

§ 4 PBG besagt zwar ausdrücklich, dass, wo dieses

Gesetz die Verzinsung einer Geldleistung vorschreibe, der jeweilige Zinsfuss

der Zürcher Kantonalbank für bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften

gelte.

Dieser Zinssatz war ursprünglich insbesondere (auch) im

Mietrecht für Mietzinsanpassungen relevant. Am 28. November 2007 (in Kraft

seit 1. Januar 2008; AS 2007 7021) wurde die Verordnung über die Miete und

Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) indes um Art. 12a

ergänzt, der besagt, dass für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des

Hypothekarzinssatzes ein Referenzzinssatz gilt (Abs. 1). Das

Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) gibt den

Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt (Abs. 2). Der Referenzzinssatz

stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten

Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch

kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt (Abs. 3).

Seit dem 25. November 2008 um 16.00 Uhr hat die

Zürcher Kantonalbank den Zinssatz für variable Hypotheken nicht mehr angepasst

und führt aus, dass dieser früher in den Kantonen massgebende Zinssatz am 10. September

2008 durch den für die ganze Schweiz einheitlichen hypothekarischen

Referenzzinssatz ersetzt worden sei (www.zkb.ch > Private > Finanzieren

& Eigenheim > Variable Hypothek > Produktdetails).

Zumal die Zürcher Kantonalbank keine aktuellen Zinssätze

für variable Hypotheken mehr festlegt bzw. bekannt gibt, ist inzwischen von

einer echten Lücke auszugehen. Insofern ist – zumal die Funktion des Zinssatzes

für variable Hypotheken der Zürcher Kantonalbank integral vom Referenzzinssatz

des WBF übernommen wurde – im Rahmen von § 4 PBG generell auf den

Referenzzinssatz des WBF abzustellen. Damit wird dem gesetzgeberischen Willen,

auf ein reales Zinsniveau abzustellen (vgl. Protokoll der Kommission des

Kantonsrates für das Planungs- und Baugesetz 1975, S. 338 f.),

wesentlich besser entsprochen als mit der weiteren Anwendung eines seit über

12 Jahren nicht mehr angepassten (und damit nicht mehr den tatsächlichen

Verhältnissen entsprechenden) Zinssatzes, wie dies in der Literatur teilweise –

aber auch dort nicht konsequent (Fritzsche et al., S. 698) – vertreten

wird (Fritzsche et al., S. 107 f.).

Im Ergebnis hat die Vorinstanz zu Recht auf den

Referenzzinssatz des WBF (bzw. des dem WBF unterstellten BWO) abgestellt.

8.3 Alles in

allem sind die vorinstanzlichen Ausführungen nicht zu beanstanden. Entgegen der

Feststellung der Vorinstanz resultiert bei einem Neuentscheid der

Baubewilligungsbehörde aufgrund des richtigerweise nicht ganz doppelt so hohen

Verkehrswerts des beanspruchten Landes (Fr. 2'200.- pro m2 statt

Fr. 1'132.- pro m2) sowie des korrekten Zinssatzes, der

inzwischen halb so hoch ist wie der ursprünglich berücksichtigte aus dem Jahr

2008 (1,25 % statt 2,5 %) indes insgesamt eine tiefere – und nicht

eine höhere – Entschädigung für die Inanspruchnahme des Grundstücks pro

Quadratmeter und Jahr (Fr. 27.50 pro m2/Jahr [Phase 1] bzw.

Fr. 13.75 pro m2/Jahr [Phase 2]) als von der

Baubewilligungsbehörde ursprünglich festgesetzt.

Die Bauherrin verlangt – entgegen ihren eigenen monetären

Interessen – zwar ausdrücklich, dass die Entschädigung "für die Baupiste

samt Wendeplatz (Phase 1)" bei Fr. 28.30 pro m2/Jahr

bzw. jene "für die wegrechtsbelasteten Flächen samt Wendeplatz

(Phase 2)" bei Fr. 14.15 pro m2/Jahr zu belassen ist.

Da die Nachbarin zugleich aber ausdrücklich fordert, dass der vorinstanzliche

Entscheid auch in diesem Punkt geschützt wird, ist das korrekte vorinstanzliche

Urteil zu bestätigen.

9.

9.1 Insgesamt

erweisen sich die Rügen der Bauherrin und der Nachbarin am vorinstanzlichen

Entscheid als unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerden.

9.2 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Bauherrin und der Nachbarin je hälftig aufzuerlegen

(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 435.-- Zustellkosten,

Fr. 6'435.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 je

hälftig auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …