Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00737

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00737

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1.

A,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1.

Stockwerkeigentümergemeinschaft D,

vertreten durch RA E,

2.

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der

Stockwerkeigentümergemeinschaft D mit Beschluss vom 28. April 2020 die

Baubewilligung für die Dachaufstockung, den Anbau eines Treppenhauses, den

Einbau eines Lifts und die Anbringung einer Aussenisolation am Mehrfamilienhaus

auf dem Grundstück an der F-Strasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B am 4. Juni 2020

Nachbarrekurs an das Baurekursgericht. Am 18. September 2020 wies dieses

das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B

am 21. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten

die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Verweigerung der

angefochtenen Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung der Sache an die

Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines

Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerinnen.

Am 11. November 2020 nahm das Baurekursgericht

Stellung zur Beschwerde und beantragte deren Abweisung. Die Bausektion der

Stadt Zürich beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2020

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; die Stockwerkeigentümergemeinschaft D

beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Diese hielten mit Replik

vom 8. Januar 2021 an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerinnen

liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss § 21 VRG und § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt,

wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren

Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (VGr, 30. April 2019, VB.2019.00846, E. 1.2; 25. April

2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht,

wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.

Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das

Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die

vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli

2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführer sind

Gesamteigentümer von Stockwerkeigentumseinheiten auf einer an das Baugrundstück

angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. Auf

einzelne Rügen ist nicht einzugehen, soweit kein praktischer Nutzen und daher

kein schutzwürdiges Interesse gegeben ist, da die Gutheissung der Beschwerde

die behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein

Projektmangel durch eine für die Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung

geheilt werden kann (Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21

N. 59).

2.

Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2bII. Das dort bestehende

Mehrfamilienhaus soll aufgestockt und um zwei Dachgeschosswohnungen erweitert

werden. Ferner sind der Anbau eines Treppenhauses, der Einbau eines Lifts und

die Anbringung einer Aussenisolation

projektiert.

3.

3.1

3.1.1

In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführer zunächst

die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein

angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der anordnenden Behörde. Die

Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre

Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins

ist zulässig, wenn der Sachverhalt hinreichend erstellt ist. Dies ist häufig

der Fall, wenn ein Verfahren in erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79; RB 1995 Nr. 12).

3.1.2

Die Beschwerdeführer machen geltend, aus den Baugesuchsunterlagen gehe

nicht hinreichend hervor, wie sehr das Bauvorhaben ihre Aussicht und

Privatsphäre beeinträchtige. Es sei hierfür unabdingbar, sich vor Ort ein Bild

zu verschaffen. Zudem sei dies auch für die Beurteilung der Verkehrssicherheitsverhältnisse,

der Terrainsituation und des optischen Eindrucks der Gebäudehöhe nötig.

3.1.3

Das Zürcher Baurecht kennt keinen spezifischen Schutz der Privatsphäre oder

der Aussicht. Vielmehr werden diese nachbarlichen Interessen im Wesentlichen durch

die primären Baubeschränkungsnormen wie Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäude-

und Firsthöhen, Geschosszahlen und Ausnützungsvorschriften etc. geschützt (s.

zum Ganzen VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 6.2). Die diesen

Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen können auch für die

Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn

"zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Ob die genannten Normen

eingehalten sind, ist eine Rechtsfrage.

Ferner lassen sich die massgeblichen Platzverhältnisse im

Bereich der Zufahrt und damit die Verkehrssicherheit aufgrund der Baupläne

beurteilen und zudem ist auf die diesbezügliche Rüge sowie auf diejenige

betreffend den Terrainverlauf ohnehin nicht einzugehen (E. 4.1 f.).

Ausserdem ist den Beschwerdeführern zwar darin zuzustimmen, dass im Bereich von

Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen eine materielle

Betrachtungsweise gefordert ist zur Beurteilung der Frage, wie hoch ein Gebäude

tatsächlich in Erscheinung tritt (BGr, 1. März 2018, 1C_231/2017, E. 4.6).

Da das Bauprojekt die gemäss Art. 13 BZO maximal erlaubte Gebäudehöhe von

9.

m aber einhält, ist der angeführte Bundesgerichtsentscheid vorliegend

nicht einschlägig.

3.1.4

Der massgebliche Sachverhalt ist

– wie auch die nachfolgenden Erwägungen zeigen – hinreichend erstellt, weshalb

sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den

beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb

– wie bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.

3.2

3.2.1

Weiter beanstanden die Beschwerdeführer in prozessualer Hinsicht, dass im

Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Projekt kein nachträgliches

Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden ist, da die Bauherrschaft an der

Südwestfassade eigenmächtig Abgrabungen vorgenommen habe und der Terrainverlauf

nicht mehr mit dem zuletzt bewilligten Zustand übereinstimme.

3.2.2

Wurde eine Baute oder Anlage ohne Baubewilligung erstellt, ist sie formell

rechtswidrig und ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren ist durchzuführen;

erweist sich die Baute oder Anlage auch als materiell rechtswidrig, so ist

grundsätzlich der rechtmässige Zustand wiederherzustellen (§ 341 PBG;

Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 238 f.).

3.2.3

Da die Terraingestaltung und die von den

Beschwerdeführern diesbezüglich beanstandete Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe Gegenstand der strittigen Baubewilligung bzw. des vorliegenden

Verfahrens sind, würde die Durchführung eines nachträglichen

Baubewilligungsverfahrens zu einem unnötigen Leerlauf führen. Sofern die

Umgebungsgestaltung bzw. die Gebäudehöhe mit den geltenden baurechtlichen

Normen im Einklang stehen, braucht der Terrainverlauf nicht mit dem zuletzt

bewilligten Zustand übereinzustimmen. Hierbei handelt es sich jedoch um

materielle Fragen; das prozessuale Vorgehen der Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden.

4.

Die Beschwerdeführer bringen vor, das Baurekursgericht sei

zu Unrecht nicht auf ihre Rügen betreffend die Gebäudehöhe und die Verkehrssicherheit

eingegangen. Da die Gebäudehöhe entlang der Südwestfassade infolge der

vorgenommenen Abgrabungen deutlich überschritten und das Bauprojekt daher nicht

bewilligungsfähig sei, bestehe ein schutzwürdiges Interesse an der Erhebung der

diesbezüglichen Rüge. Entsprechendes gelte auch mit Blick auf die geplante,

nicht verkehrssichere Erschliessung, welche zur Aufhebung der Baubewilligung

führen müsse.

4.1

4.1.1

Gemäss Art. 10 BZO sind Abgrabungen – abgesehen von solchen

für Haus- und Kellerzugänge, Ein- und Ausfahrten zu Garagen und dergleichen –

nur in geringfügigem Ausmass zulässig. Zwecks Einordnung in die Umgebung und

zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs können weitergehende

Terrainveränderungen bewilligt werden. Die Gebäudehöhe muss auch vom

gestalteten Terrain aus eingehalten werden.

4.1.2

Zunächst ist den Beschwerdeführern darin

zuzustimmen, dass die Gebäudehöhe vom gestalteten bzw. abgegrabenen Terrain aus

offenkundig nicht eingehalten ist. Geregelt wird die Gebäudehöhe jedoch nicht

im – Abgrabungen und Aufschüttungen betreffenden – Art. 10 BZO, sondern in

§ 280 PBG; im Zusammenhang mit letzterer Norm ist nicht der gestaltete,

sondern der gewachsene Boden für die Bestimmung der Höhe massgebend. Bei dieser

Messweise ist die zulässige Gebäudehöhe von 9 m eingehalten. Entsprechend

ist auf die beschwerdeführerischen Vorbringen zur Anwendbarkeit von § 357 PBG betreffend Änderungen an überhohen Bauten nicht weiter einzugehen.

4.1.3

Die fraglichen Abgrabungen an der Südwestfassade

befinden sich auf der vom beschwerdeführerischen Grundstück abgewandten

Gebäudeseite und sind von diesem aus nicht einsehbar. Die Geltendmachung der

übermässigen Abgrabung ist zudem nicht geeignet, zur Aufhebung der

Baubewilligung zu führen. Vielmehr wäre nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass

das Terrain rechtmässig zu gestalten sei – dies wurde in der Baubewilligung

denn auch, zumindest erwägungsweise, so festgehalten. Aus der genannten

Nebenbestimmung würde den Beschwerdeführern jedenfalls kein praktischer Nutzen

erwachsen: Es müssten bloss für die von ihrem Grundstück aus nicht sichtbaren

Abgrabungen rückgängig gemacht werden. Auf ihre Rüge betreffend den

Terrainverlauf ist mithin mangels schutzwürdigen Interesses nicht einzugehen.

4.2

4.2.1

Weiter monieren die Beschwerdeführer, die Erschliessungs- und

Parkierungssituation genüge den Anforderungen der Zugangsnormalien bzw. der

Verkehrssicherheit nicht, da die Platzverhältnisse zu beengt seien. Sobald das

abgegrabene Terrain wiederhergestellt sei (s. E. 4.1), verschlimmere sich

die Situation zusätzlich: Infolge der vorgesehenen Platzierung der

Fahrzeugabstellplätze würde die Fahrbahnbreite dann an der engsten Stelle bloss

noch ca. 2,50 bis 2,70 m betragen, was die in den Zugangsnormalien

vorgegebene Breite von 3 m zuzüglich Bankette für Fussgänger

unterschreite, dem im Grundbuch eingetragenen Nutzungsreglement der

beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft widerspreche und die

Verkehrssicherheit beeinträchtige. Hinzu komme als zusätzliche Sicherheitsbeeinträchtigung,

dass die Parkfeldwinkel mit nur 43,6 Grad anstatt 45 Grad kleiner als

vorgeschrieben seien.

4.2.2

Gemäss § 240 PBG darf der Verkehr durch

Bauten und Anlagen nicht behindert werden; eine genügende Zugänglichkeit ist zu

gewährleisten (§ 237 PBG). Weiter müssen auch die Fahrzeugabstellplätze

verkehrssicher angelegt sein (§ 244 PBG).

Wie die private Beschwerdegegnerschaft vorbringt, sind die

projektierten Parkfelder mit einer Länge von 5,90 m grosszügig bemessen und

könnten noch gekürzt werden. Nach den Normen der Vereinigung Schweizerischer

Strassenfachleute (VSS-Normalien) ist in der vorliegenden Konstellation eine

Länge von 4,90 m ausreichend (VSS-Norm 640 291 a). Mithin könnte die

Fahrbahn durch eine nebenbestimmungsweise Kürzung der Parkfelder deutlich

verbreitert werden; eine Aufhebung der Baubewilligung hätte dies nicht zur

Folge. Die Beschwerdeführer können somit keinen praktischen Nutzen aus ihrer

diesbezüglichen Rüge ziehen, weshalb auf diese mangels eines schutzwürdigen

Interesses ebenfalls nicht einzugehen ist.

4.2.3

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass – auch

nach Herstellung eines BZO-konformen Zustands im Zusammenhang mit den

Abgrabungen – die engste Stelle der Fahrbahn ca. 4 m betragen und damit

breiter als die Minimalvorgabe von 3 m in den Zugangsnormalien vom

9.

Dezember 1987 (ZN)

für Zufahrtswege sein wird. Weiter sieht die

VSS-Norm 40 291 a Parkfeldwinkel von zwischen 30 Grad und 60 Grad

vor; ein Winkel von 43,6 Grad wäre unter diesem Aspekt nicht zu

beanstanden. Damit ist keine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit

festzustellen. Anzufügen bleibt, dass Vorbringen im Zusammenhang mit dem

Nutzungsreglement der beschwerdegegnerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft

vor den Zivilgerichten geltend gemacht werden müssten.

5.

5.1

In

materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer Verstösse gegen die

Geschosszahlvorschriften. Da die Nutzung als Estrich nur vorgeschoben sei und

die Trennwände zur vorgesehenen Galerie nach der Realisierung des Bauvorhabens

sicherlich wieder entfernt würden, müsse das zweite Dachgeschoss – welches

offenkundig dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen werde – an die

Geschosszahl angerechnet werden, womit die zulässige Anzahl Dachgeschosse

überschritten sei. Das Geschoss werde durch insgesamt acht Fenster gut

belichtet, weise grosszügige Bodenflächen und Raumhöhen auf, sei von den

darunterliegenden Wohnungen aus über voll ausgebaute Treppen zugänglich sowie

komplett isoliert und beheizbar. Zudem sei auch das zweite Untergeschoss an die

Geschosszahl anzurechnen: Dieses enthalte Erschliessungsflächen, welche für den

dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet seien.

5.2

In der

zweigeschossigen Wohnzone W2bII sind zwei Vollgeschosse, ein anrechenbares

Untergeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss zugelassen (Art. 13 Abs. 1

BZO). Anrechenbar sind Dach- und Untergeschosse, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder

Arbeitsräume bzw. zum Aufenthalt von Menschen geeignete Räume aufweisen (§ 276

Abs. 1 i.V.m. § 299 ff. PBG). Neben Wohn-, Schlaf- und

Arbeitsräumen führen auch weitere Räume für den dauernden Aufenthalt wie etwa

Garderoben-, Bastel- oder Sanitärräume zur Anrechenbarkeit. Demgegenüber sind

beispielsweise ein Hauszugang oder ein Treppenhaus keine Räume, sondern werden

als Erschliessungsflächen bezeichnet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1142 f.

mit Hinweisen auf BEZ 2005 Nr. 37, BEZ 2003 Nr. 31 und BEZ 1985 Nr. 22).

5.3

5.3.1

Wie aus den Bauplänen ersichtlich wird, verfügen die projektierten

Estrichräume über keine Fenster; belichtet werden nur die angrenzenden Galerien.

Dafür, dass die Bauherrschaft die dazwischenliegenden Trennwände nach der

Abnahme des Gebäudes wieder entfernen würde, gibt es keine Anzeichen und kann

ihr nicht grundlos unterstellt werden. Aus den Akten wird ferner ersichtlich,

dass die minimale Raumhöhe deutlich unterschritten wird: In Dachräumen muss die

lichte Höhe von 2,4 m wenigstens über der halben Bodenfläche eingehalten

sein (§ 304 Abs. 2 und Abs. 3 PBG), was hier zu verneinen ist.

Ferner weist die Bauherrschaft darauf hin, dass die Estrichabteile nicht

beheizt werden und dass die Treppe zum zweiten Dachgeschoss nur 70 cm

breit sei. Da Treppen im Wohnungsinnern gemäss § 305 PBG mindestens

90.

cm breit sein müssen, weist – wie die mangelnde Raumhöhe und Belichtung

– auch dieser Aspekt darauf hin, dass die fraglichen Räume nicht für den

dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Nach dem Gesagten muss das

zweite Dachgeschoss mithin nicht an die Geschosszahl angerechnet werden.

5.3.2

Im zweiten Untergeschoss des Bauprojekts sind

Kellerabteile, Garagen, Waschküchen und Trockenräume vorgesehen. Ausserdem sind

ein Hauseingang, ein Lift und ein Treppenhaus geplant; auf diese

Erschliessungsflächen bezieht sich die Beschwerde.

Im Gesetz werden Erschliessungsflächen bloss im

Zusammenhang mit der (allfälligen) Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer,

nicht aber bezüglich der Geschosszahlvorschriften erwähnt (s.u. E. 5.2

betr. § 255 Abs. 1 PBG). Gemäss ständiger baurechtlicher Praxis

gelten Flächen wie Hauseingänge oder Treppenhäuser nicht als für den dauernden

Aufenthalt von Menschen geeignete Räume (BEZ 2009 Nr. 50, BEZ 2003 Nr. 31).

Es besteht keine Veranlassung, auf diese Praxis zurückzukommen, und Wohn-,

Schlaf- oder Arbeitsräume sind im zweiten Untergeschoss offenkundig nicht

vorgesehen. Daher ist auch dieses Geschoss nicht an die Geschosszahl

anzurechnen.

6.

6.1

Weiter

beanstanden die Beschwerdeführer eine fehlerhafte Ausnützungsberechnung durch

die Vorinstanzen bzw. eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung, zumal das

erste Untergeschoss für die Berechnung der Ausnützungsziffer als

Vollgeschoss gelte und auch im zweiten Untergeschoss sowie im zweiten

Dachgeschoss anrechenbare Geschossflächen vorhanden seien. Ausserdem sei die

vorgesehene Ausnützungsübertragung von einem Drittgrundstück nicht möglich, da

dieses nicht über genügend Reserven verfüge. Jedenfalls sei nicht

nachvollziehbar, wie das Baurekursgericht die Ausnützung berechnet habe, was

gegen die Begründungspflicht verstosse. Zudem habe sich die kommunale

Baubehörde bei den massgeblichen Flächenangaben um 2,54 m2

verrechnet, was zur teilweisen Gutheissung des Rekurses hätte führen und bei

der vorinstanzlichen Kostenverlegung hätte berücksichtigt werden müssen.

6.2

Gemäss Art. 13

Abs. 1 BZO beträgt die Ausnützungsziffer in der Wohnzone W2bII 40 %.

Die Grundfläche des Bauareals bemisst sich auf 1'047 m2,

erlaubt ist somit eine anrechenbare Geschossfläche von 418,8 m2.

Die für das Bauprojekt zusätzlich benötigte Fläche von 108,89 m2 soll

mittels Ausnützungsübertragung durch das Erschliessungsgrundstück Kat.-Nr. 04

zur Verfügung gestellt werden, welches über Nutzungsreserven von 114 m2

verfügt.

§ 255 PBG bestimmt, dass für die Ausnützungsziffer

alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder

hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen und Sanitärraume samt inneren Trennwänden anrechenbar

sind. Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind (nur)

anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei

gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige

Vollgeschosszahl ergäbe. Die fragliche Fläche bzw. der nicht zu überschreitende

Wert beträgt beim vorliegenden Bauprojekt 209,4 m2.

Die vorstehend ausgeführte Privilegierung der Dach- und

Untergeschosse gilt auch in Bezug auf die Erschliessungsflächen. Befindet sich

eine solche in einem Geschoss, das keine anrechenbaren Räume aufweist, ist sie

mitsamt Treppe nicht anrechenbar (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 946).

6.3

6.3.1

Wie oben dargestellt, befinden sich im zweiten Untergeschoss sowie

im zweiten Dachgeschoss bloss Kellerabteile, Waschküchen, Estrichräume und

dergleichen, welche nicht dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden

Aufenthalt von Menschen dienen (E. 5.3.1 f.). Diese sind bei der

Ausnützungsziffer nicht anzurechnen. Entsprechend sind auch die dazugehörigen

Erschliessungsflächen nicht anzurechnen.

6.3.2

Demgegenüber befinden sich im ersten

Untergeschoss Wohnräume. Zunächst ist festzuhalten, dass es entgegen den

beschwerdeführerischen Vorbringen unerheblich ist, ob dieses Geschoss

mehrheitlich über oder unter dem gewachsenen Boden liegt, obgleich § 9 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) auf dieses

Unterscheidungskriterium abstützt. Diese Bestimmung steht im Widerspruch zur

abschliessenden Regelung von § 255 PBG und ist, soweit sie die fragliche

Unterscheidung trifft, unbeachtlich (VGr, 9. März 2011, VB.2010.00577, E. 4

= BEZ 2011 Nr. 23; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 953).

Ausschlaggebend ist wie erwähnt vielmehr, ob bzw. um

welchen Wert die Fläche überschritten ist, die sich bei gleichmässiger

Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl

ergäbe. Die Überschreitung beträgt hinsichtlich des ersten Untergeschosses rund

27,2 m2.

6.3.3

Es stellt sich somit die Frage, ob dieser

Wert durch den geplanten Ausnützungstransfer kompensiert werden kann. Die

Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, das Spendergrundstück verfüge

nicht über eine Nutzungsreserve von 114 m2, da zugunsten des

Baugrundstücks bereits zu einem früheren Zeitpunkt von diesem Grundstück aus

eine Ausnützungsübertragung im Umfang von 33,7 m2 vorgenommen

worden sei.

Es ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass eine

Übertragung im genannten Umfang zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen wurde.

Die gesamte Nutzungsübertragung berechnet sich jedoch aus dem Total der schon

früher vorgenommenen und der hinzukommenden, für das neue Projekt zusätzlich

benötigten Übertragung. Dieses Total beträgt 108,89 m2 und damit

weniger als 114 m2. Es genügt in jedem Fall für die fragliche

Kompensierung.

6.3.4

Weiter ist den Beschwerdeführern zwar darin

beizupflichten, dass die Ausführungen der Vorinstanz betreffend die Berechnung

der Ausnützung teilweise eher knapp ausgefallen sind. Ausserdem beinhaltete die

diesbezügliche Berechnung der kommunalen Baubehörde in der angefochtenen

Baubewilligung ursprünglich einen Additionsfehler im Nachkommastellenbereich,

welcher im Lauf des Rekursverfahrens korrigiert wurde. Eine mangelhafte

Begründung im Sinn eines Verstosses gegen das rechtliche Gehör durch das

Baurekursgericht ist jedoch nicht ersichtlich, zumal die Berechnung der

Reserven für die Ausnützungsübertragung ersichtlich wird und aufgezeigt wird,

weshalb sich für das – nicht anrechenbare – zweite Untergeschoss und das zweite

Dachgeschoss eine Berechnung erübrigt. Mit Blick auf die Vielzahl der

beschwerdeführerischen Rügen fällt zudem auch der ursprüngliche Additionsfehler

der Baubehörde nicht ins Gewicht, weshalb keine Anpassung der Kostenauflage

durch das Baurekursgericht vorzunehmen ist.

Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid

hinsichtlich der Ausnützung nicht zu beanstanden.

7.

7.1

Schliesslich

beanstanden die Beschwerdeführer, dass das bestehende Gebäude bereits heute den

minimalen Wegabstand gegenüber der angrenzenden Wegparzelle unterschreite, was

durch die projektierte, 20 cm breite Aussenwärmedämmung noch verstärkt

werde und dadurch gegen § 357 PBG verstosse – insbesondere auch, weil

mit dem Gesamtprojekt ein abstandswidriges Gebäude aufgestockt werde, welches

ihre Aussicht und Privatsphäre beeinträchtige.

7.2

Zunächst

ist festzuhalten, dass gemäss § 253a Abs. 1 PBG an bestehenden

Gebäuden Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher

Abstandsvorschriften angebracht werden dürfen, sofern keine überwiegenden

entgegenstehenden öffentlichen Interessen vorliegen. Solche werden nicht

geltend gemacht und sind denn auch nicht ersichtlich.

7.3

7.3.1

Die Beschwerdeführer machen geltend, das bestehende Gebäude unterschreite den

minimalen Wegabstand gegenüber der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 an der

südöstlichen Gebäudeecke – also in einem vom Gebäude der Beschwerdeführer

abgewandten Bereich – um über einen Meter.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich dabei um einen

öffentlichen Weg handelt und deshalb die Abstandsvorschriften von § 265 Abs. 1 PBG zu beachten sind (vgl. dazu etwa VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1,

mit Hinweisen). Der Frage braucht vorliegend aber nicht weiter nachgegangen zu

werden, da sich das Projekt – wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen – auch

bei Anwendbarkeit der genannten Abstandsregel als bewilligungsfähig erweist.

7.3.2

§ 357 Abs. 1 PBG erlaubt Umbauten oder die Erweiterungen von bestehenden

Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, grundsätzlich nur insoweit, als

dadurch keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften geschaffen

werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts stellt die

Erhöhung von Gebäuden im Grenzabstandsbereich indes keinen neuen oder

weitergehenden Gesetzesverstoss dar (VGr, 10. September 2014,

VB.2014.00224, E. 3.4 mit Hinweisen; BEZ 2016 Nr. 39). Dies gilt umso

mehr hier, wo es sich um die Aufstockung eines Gebäudes im Weg- bzw.

Strassenabstand handelt und nicht um die Aufstockung eines Gebäudes, dass den

Abstand zu Nachbarparzellen oder -bauten nicht einhält.

7.3.3

Weiter setzen Änderungen an vorschriftswidrigen

Bauten voraus, dass dem keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist

aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen.

Zu Recht weist das Baurekursgericht darauf hin, dass das

Gebäude der Beschwerdeführer aufgrund der Hanglage höher gelegen ist als

dasjenige der Bauherrschaft. Tatsächlich ist das Gelände an besagter

Örtlichkeit aussergewöhnlich steil. Das gewachsene Terrain beim Gebäude der

Bauherrschaft befindet sich auf 585 m ü.M. (vgl. etwa 9/11.5). Dasjenige

der Beschwerdeführer steht klar über der Höhenkurve 600 m ü.M. (vgl.

map.geo.admin.ch), also mehr als 15 m höher als dasjenige der

Bauherrschaft. Mit anderen Worten: Selbst der First der geplanten Aufstockung

liegt noch unterhalb des Gebäudes der Beschwerdeführer. Es mag zwar

möglichweise zutreffen, dass bezüglich des Gartens oder eines unteren

Stockwerks der Liegenschaft der Beschwerdeführer ein freier Blick abwärts auf

den Zürichsee partiell beeinträchtigt wird. Indessen ist bei den gegebenen

Verhältnissen davon auszugehen, dass die geplante Aufstockung – entgegen der

Darstellung der Beschwerdeführer – nicht einmal annähernd einen

"vollständigen Entzug ihrer südseitigen Aussicht" bedeutet (nicht mit

dem vorliegenden Fall vergleichbar VGr, 12. November 2020, VB.2020.00279, E. 4.5 f.).

Ähnlich wenig fallen die geplanten neuen Dachfenster ins Gewicht, zumal

aufgrund der – soeben dargelegten – tiefen Lage auch des neuen Dachstocks entgegen

der Darstellung der Beschwerdeführer keineswegs davon auszugehen ist, dass man

aus den geplanten Dachfenstern unter erheblichem Verlust der Privatsphäre

Einsicht "auf" das Grundstück der Beschwerdeführer haben wird.

Zusammengefasst überwiegt das Interesse der Beschwerdeführer an der uneingeschränkten

Bewahrung der Aussicht und Privatsphäre dasjenige der privaten

Beschwerdegegnerin an der Ausnützung ihres Grundstücks und das öffentliche

Interesse an einer Verdichtung des Wohnraums nicht.

Auch andere massgebliche private oder öffentliche Interessen

an der Verweigerung der strittigen Aufstockung sind nicht ersichtlich, wobei

insbesondere anzumerken ist, dass die geltend gemachte relativ geringfügige

Unterschreitung des Wegabstands gerade angesichts der im Gebiet vorherrschenden

offenen Bauweise keinerlei Probleme – etwa in wohnhygienischer Sicht (vgl. dazu

VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3) – aufwirft.

7.3.4

Nach dem Gesagten

ist die projektierte Aufstockung mit Blick auf § 357 PBG zulässig. Es

handelt sich weder um eine neue oder weitergehende Abweichung im Sinn des

Gesetzes, noch stehen dem Projekt überwiegende öffentliche oder nachbarliche

Interessen entgegen.

8.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 4'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an: …