Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00748

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00748

Urteil

der 1. Kammer

vom 8. April 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Gemeinderat Stäfa,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Stäfa erteilte A mit Beschluss vom 26. November

2019 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den

Ersatz der Fenster und der Ladeneingangstüre an der Südwestfassade des Gebäudes

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in

Stäfa. Gleichzeitig eröffnete er darin die koordiniert ergangene Bewilligung

der Baudirektion des Kantons Zürich betreffend überkommunalem Ortsbildschutz

vom 5. November 2019.

Erwägungen

II.

Gegen diese Entscheide rekurrierte A am 23. Dezember

2019.

beim Baurekursgericht und beantragte, sie seien aufzuheben, insoweit die

Fenster in den oberen Geschossen durch Holzfenster mit aussenliegenden und dem

Flügelries verleimten Sprossen und Bandungen in Holz zu ersetzen seien. Mit

Entscheid vom 30. September 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob A am 27. Oktober 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Es seien der Beschluss des Gemeinderats vom 26. November 2019 sowie die

Gesamtverfügung der Baudirektion vom 5. November 2019 insoweit aufzuheben,

als die Fenster in den oberen Geschossen durch Holzfenster mit aussenliegenden

und dem Flügelries verleimten Sprossen und Bandungen in Holz zu ersetzen seien;

respektive hinsichtlich der Fenster in den oberen Geschossen keine Fenster aus

Metall oder Holz-Metall oder Kunststofffenster mit nicht aussenliegenden

Sprossen bewilligt wurden. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat Stäfa zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. November 2020

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

beantragte am 24. November 2020 unter Verweis auf den Mitbericht des Amts

für Raumentwicklung ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 30. November 2020 beantragte der Gemeinderat Stäfa

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A replizierte am

18.

Januar 2021.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt.

2.

Streitbetroffen ist das in der Kernzone A stehende Gebäude

Vers.-Nr. 01, welches aus dem Jahr 1693 stammt und Teil einer historischen

Blockrandbebauung an der C-Strasse bildet. Es ist im Inventar schutzwürdiger

Objekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet. Zudem befindet sich das

betroffene Grundstück im Perimeter des Inventars schützenswerter Ortsbilder von

überkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Stäfa. In den oberen Geschossen sind

heute weisse Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen eingebaut. Geplant

ist, die Fenster in den oberen Geschossen durch weisse Holz-Metallfenster mit

innenliegenden Sprossen zu ersetzen. Mit den angefochtenen Entscheiden statuierte

die Beschwerdegegnerschaft die Auflage, Holzfenster mit aussenliegenden

Sprossen zu verwenden.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer rügt, damit die Vorinstanz selbst uneingeschränkt über die

Einordnung hätte entscheiden dürfen, hätte sie den ganzen Sachverhalt kennen

müssen. Die Vorinstanz habe aber lediglich die Ansicht des Beschwerdeführers

zur Einordnung sowie einzelne Eindrücke während des Augenscheins gekannt. Die

vom Beschwerdeführer angeführten 50 Vergleichsobjekte sowie die

Bewilligungspraxis des Beschwerdegegners seien der Vorinstanz nicht bekannt

gewesen, weshalb sie nicht selbst hätte entscheiden dürfen.

3.2

Den

Gemeinden steht bei der Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein

Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen

ortsbezogen zu konkretisieren. Gemäss geltender Praxis legen sich die

Rekursbehörden bei der Angemessenheitskontrolle eine gewisse Zurückhaltung auf,

soweit persönliche oder – wie hier – örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen

sind oder wenn es um technische oder verwaltungsorganisatorische Fragen geht

(Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 20 N. 80). Hat die kommunale Behörde ihren

Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt weder in

der Baubewilligung noch in der Rekursantwort begründet, kann das

Baurekursgericht eigenes Ermessen wie die erstinstanzliche Behörde ausüben

(VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00077, E. 5.2). Hat die örtliche

Baubehörde ihren Einordnungsentscheid in dieser Weise unzureichend begründet,

so kann sie sich nicht auf ihren Beurteilungsspielraum berufen und ist die

Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des

Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt, das heisst unter

Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen; andernfalls muss sie sich eine Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999.

verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vorwerfen lassen

(VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 zweiter Absatz). Eine

nachvollziehbare Ermessensbetätigung setzt die Kenntnisse der massgeblichen

Sachumstände voraus, das heisst bei Einordnungsentscheiden neben den Plänen des

Neubaus insbesondere des Baugrundstücks und seiner baulichen Umgebung (VGr, 1. November

2006, VB.2006.00026, E. 3.4).

3.3

Der

Beschwerdegegner hat unbestrittenermassen seinen Beurteilungsspielraum nicht

wahrgenommen bzw. die Einordnung nicht begründet. Demgemäss durfte die

Vorinstanz der Beurteilung der Frage der Einordnung ihr eigenes Ermessen

zugrunde legen. Die Vorinstanz hat am 26. August 2020 einen

Abteilungsaugenschein auf dem Lokal vorgenommen. Dabei hat sie nicht nur das

strittige Gebäude, sondern auch die Situation östlich und westlich, die gesamte

Platzsituation, sowie weitere sechs Gebäude bzw. deren Fenster in der näheren

Umgebung begutachtet. Sodann liegen Pläne der geplanten Ersatzfenster bei den

Akten. Somit hat sich die gesamte Abteilung der Baurekursgerichts einen

Eindruck vom strittigen Gebäude und dessen Umgebung verschafft. Da das

Baurekursgericht sowohl über die gleichen Akten wie der Beschwerdegegner

verfügte und sich am Augenschein auch ein persönliches Bild von der konkreten

Umgebung verschaffte, hat die Vorinstanz den für die Einordnungsfrage

massgeblichen Sachverhalt abgeklärt. Dass das Gericht dabei darauf verzichtete,

sämtliche 50 Objekte, welche der Beschwerdeführer ins Recht gelegt hat, zu

besichtigen, ist dabei unerheblich, hielt sie doch fest, dass der

Beschwerdeführer keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht habe. Weiter

hatte auch der Umstand, dass die Vorinstanz die Praxis des Beschwerdegegners

nicht kannte, ebenfalls keine Auswirkungen auf die Kenntnisnahme des

massgeblichen Sachverhalts, sah sie eine allfällige Praxisänderung doch als

zulässig an. Demgemäss hat die Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt gekannt,

ihre Überprüfungsbefugnis nicht unterschritten und konnte und durfte sie selber

einen Entscheid betreffend der Einordnung treffen.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer rügt, die Metall-Holzfenster seien bewilligungsfähig, da es

optisch keinen Unterschied bewirke, ob Holz- oder Metall-Holzfenster verwendet

würden.

4.2

Gemäss § 238

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen. In der Kernzone gelangen die erhöhten

Dispositiv

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Demnach

müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist

eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute oder

Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung

und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben

eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2).

Konkretisierend hält Art. 8 Abs. 1 BZO fest: Bei Neu- und Umbauten

sowie bei Aussenrenovationen ist bei der Gestaltung der Bauten und ihrer

Umgebung eine gute Gesamtwirkung zu erreichen, insbesondere bezüglich

Proportionen, Länge, Einordnung, Materialien, Farben und Details. Den Belangen

des Ortsbildschutzes ist Rechnung zu tragen. Die Typologie und Charakteristik

der bestehenden Bauten sind bei deren Ersatz und Umbau zu übernehmen.

Das Baugrundstück befindet sich sodann im Inventar der

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Die

denkmalpflegerischen Schutzziele müssen auch bei der Einordnung beachtet

werden. Der Ortsbildbeschrieb des Inventars hält als Schutzziel fest: Bauliche

Massnahmen an Gebäuden haben sich hinsichtlich Lage, Dimension, architektonischer

Gestaltung und Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu orientieren. Die

bauliche Veränderung ortsbaulich prägender oder strukturbildender, nicht

formell geschützter Gebäude setzt zusätzliche Kenntnisse über das jeweilige

Objekt voraus, wie sie aus den Denkmalschutzinventaren ersichtlich sind. Alle

baulichen Veränderungen an der vom See her silhouettenwirksam in Erscheinung

tretenden Häuserzeile und deren wichtiger Umgebungsbereiche entlang der

Seeuferfront sind mit besonderer Sorgfalt auszuführen. Als ortsbildprägend gilt

gemäss Inventar insbesondere die an der C-Strasse gelegene, kleinstädtisch

anmutende Altbaugruppe mit ihrer charakteristischen Seeuferfront, wozu auch die

Südfassade des strittigen Gebäudes gehört.

4.3 Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird in der Denkmalpflege zwar verlangt,

dass bei der Renovation von Baudenkmälern die ursprünglichen Materialien

verwendet werden, soweit sie als charakteristische Eigenschaften zum

Zeugniswert des Objekts beitragen. Diese Forderung nach Materialkontinuität

kann bedeuten, dass bei einem Denkmalschutzobjekt hölzerne Fensterläden

wiederum durch solche aus Holz zu ersetzen sind. Der Materialkontinuität kommt

jedoch bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden nicht die gleiche Bedeutung zu.

Zur Wahrung der guten Gesamtwirkung des Ortsbilds erscheint die Verwendung des

gleichen Materials weniger wichtig. Denn das Augenmerk ist in diesem Fall im

Unterschied zum individuell-konkreten Einzelschutz auf das Ganze,

Zusammenhängende und weniger auf seine einzelnen Teile gerichtet. Soweit mit

modernen Baumaterialien wie Aluminium das bisherige Erscheinungsbild der

Fenster, die entsprechenden ästhetischen Anforderungen sowie die Schutzziele eingehalten

werden können, kann eine Materialvorgabe unverhältnismässig erscheinen (BGr, 28. Juni

2017, 1C_578/2016, E. 4.6). Auch nach der verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung vermögen kommunale Gestaltungsvorschriften im Gegensatz zu

Schutzanordnungen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG den

vollständigen Erhalt der bestehenden Bausubstanz nicht zu garantieren. Bei

Gestaltungsvorschriften ist die äussere Erscheinung der Baute massgeblich. Vorgaben

über die Verwendung authentischer, historisch korrekter Materialien sind

deshalb nur dann zulässig, wenn eine andere Materialisierung optisch von diesen

unterscheidbar ist (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00082, E. 6.1[Ersatzneubaute

in der Kernzone]).

4.4 Gemäss Schutzziel des Inventars der

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung hat sich die

Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu orientieren. Sodann sind gemäss

BZO die Typologie und Charakteristik der bestehenden Bauten bei deren Ersatz

und Umbau zu übernehmen. Obwohl die Aluminiumteile der Fenster mit grosser

Wahrscheinlichkeit so gestaltet werden können, dass sie gegenüber Holzfenstern

nicht in einem Mass abweichen, dass dies zu Beginn optisch unterschieden werden

kann, weisen Metallteile gegenüber Holz eine unterschiedliche

Wetterbeständigkeit aus. So verwittern Holzfenster schneller und in anderer

Form als Aluminiumfenster, weshalb sie sich mit der Zeit optisch von

Aluminiumfenstern unterscheiden. Diese Unterschiede sind auch bei Fenstern

eines Obergeschosses ersichtlich. Holzfenster greifen die Charakteristik der

bestehenden historischen Baute besser auf als Aluminiumfenster, weshalb die

Vorinstanz ihr Ermessen nicht überschritten hat, wenn sie aus

Authentizitätsgründen lediglich Holzfenster zuliess.

4.5

4.5.1 Der

Beschwerdeführer rügt weiter, auch innenliegende Sprossen würden sich gut

einordnen. Früher habe es gar keine Sprossen gegeben, weshalb auch nicht von

Materialkontinuität gesprochen werden könne.

4.5.2 Der

Typologie und der Charakteristik der bestehenden Baute sowie der Orientierung

an der Bausubstanz wird am ehesten entsprochen, wenn sich die Anordnung der

Sprossen an der historischen Machart orientiert, auch wenn dies nicht unbedingt

der ursprünglichen Anordnung beim strittigen Gebäude entspricht. Den

Vorinstanzen ist beizupflichten, dass es für die Wirkung der Fenster massgebend

ist, ob die Sprossen innen, aussen oder zwischen den Fenstern liegen. Die

plastische Wirkung aussenliegender Sprossen durch den schalen Vorsprung ist

massgeblich für die – in Anlehnung an das traditionelle Kunsthandwerk der

Schreinermeister – erwünschte kleinteilige Gliederung und feine Detaillierung

der Fenster aus unterschiedlichen Perspektiven. Durch aussenliegende Sprossen

wird auch die Spiegelung unterbrochen, was ebenfalls eine Unterscheidung

rechtfertigt. Auch kleinere Details können das Gesamtbild einer Baute negativ

beeinträchtigen. Indem die Beschwerdegegnerin eine solche Beeinträchtigung

angenommen hat, hat sie ihr Ermessen nicht rechtsverletzend ausgeübt. Das

öffentliche Interesse am Ortsbildschutz überwiegt schliesslich auch die

finanziellen Interessen sowie Praktikabilitätsüberlegungen des

Beschwerdeführers.

4.6 Weder der

Beschwerdeführer noch der Beschwerdegegner vermögen im Übrigen aufzuzeigen,

dass bislang eine einheitliche Praxis in Bezug auf die Gestaltung und

Materialisierung der Fenster in der Kernzone bestanden hat. Vielmehr deutet der

Augenschein darauf hin, dass gerade keine einheitliche Praxis bestand. Der

Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht wird nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ausnahmsweise anerkannt, wenn eine ständige rechtswidrige Praxis

einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Behörde zu erkennen gibt, dass

sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenke (BGE 136 I 65).

Da der Beschwerdegegner nicht angibt, auch in Zukunft Materialien zulassen zu

wollen, welche dem Charakter der Kernzone bzw. einer sich darin befindenden

Baute nicht entsprechen, vermag der Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass in

der strittigen Kernzone "ein Sammelsurium an Materialien" besteht,

nichts für sich abzuleiten. Gleiches gilt auch in Bezug darauf, dass sowohl

innenliegende, als auch aussenliegende Sprossen bestehen würden. Auch hier

gelingt es weder dem Beschwerdeführer noch der Beschwerdegegnerin, eine

einheitliche Praxis darzulegen. Es ist aber auch hier nicht ersichtlich, dass

die Baudirektion eine von ihr als rechtswidrig eingestufte Praxis weiterführen

will. Sodann liegen die genannten Vergleichsobjekte auch nicht alle an so

prominenter Lage wie das Bauprojekt oder befinden sich in einer gleichwertigen

Umgebung, sodass sich eine Gleichbehandlung aufdrängen würde, ist doch bei

Einordnungsentscheiden die Umgebung und Lage von grundlegender Bedeutung. Insbesondere

ist auch der Umstand zu beachten, dass das Gebäude des Beschwerdeführers ein

potenzielles Schutzobjekt ist.

5.

5.1 Der

Beschwerdeführer rügt schliesslich, es bestünde eine Bestandesgarantie

bezüglich der Art der Fenster.

5.2 Sofern

sich der Beschwerdeführer dabei auf § 357 Abs. 1 PBG stützen will,

kann offenbleiben, ob die Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt sind. Denn

gemäss § 357 Abs. 4 PBG kann die baurechtliche Bewilligung verlangen,

dass Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die

im öffentlichen Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar sind. Eine dem

Ortsbild zuträgliche Materialisierung und Sprossenlage liegt im öffentlichen

Interesse. Sodann lassen ein etwas höherer Preis und zusätzlicher Putzaufwand

die Anforderung auch nicht als unverhältnismässig erscheinen. Sofern sich der

Beschwerdeführer mit dem Hinweis auf den Bestandesschutz auf die Rechtsprechung,

wonach das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und

Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt ist (BGE 107 Ia 123 E. 1;

BGE 136 II 359 E. 8.3), bezieht, ist diese nicht einschlägig. Die

Beweislast für den 30-jährigen Bestand einer Baute trägt der Grundeigentümer

(VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 5.2). Dass die

Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen bereits seit 30 Jahren bestehen

würden, ist nicht dargetan. Im Übrigen würden diese ihres Schutzes aufgrund des

Ersatzes auch verlustig gehen.

6.

Die vom Beschwerdeführer abschliessend gerügte

vorinstanzliche Kostenauferlegung erweist sich ebenfalls als rechtmässig. Die

Vorinstanz hat den Umstand, dass die Gemeinde die Einordnung weder in ihrem

Entscheid noch in ihrer Rekursantwort begründet hat, dadurch abgegolten, dass

dieser ein Viertel der Kosten auferlegt wurde. Damit hat sie dem

Verursacherprinzip (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 55 ff.)

genügend Rechnung getragen. Der Beschwerdeführer hat nämlich nicht nur den

Beschluss der Gemeinde, sondern auch die Gesamtverfügung der Beschwerdegegnerin

angefochten, welche zumindest mit Rekursantwort eine ausführliche Begründung eingereicht

hat. Sodann ist der Beschwerdeführer auch vollständig unterlegen. Demgemäss ist

die Beschwerde abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihm keine Parteienschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 2'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Es

wird keine Parteienschädigung zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an: …