Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00800

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00800

VB.2020.00803

Urteil

der 1. Kammer

vom 29. November 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Ersatzrichterin Patricia Egli, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

VB.2020.00800

VB.2020.00803 In

Sachen

Aus VB.2020.00800

1. Zürcher Heimatschutz ZVH,

Aus VB.2020.00803

2. A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2020.00800

1. Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C,

Aus VB.2020.00803

2. Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2020.00800

1. A, vertreten durch RA B,

Aus VB.2020.00803

2. Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C,

3. Abt. Bau und Liegenschaften der

Gemeinde Oetwil am See,

Mitbeteiligte,

betreffend

Verzicht auf Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Abteilung Bau und

Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See erteilte am 9. November 2018 A

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01

und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte der Zürcher Heimatschutz

(ZVH) am 19. Dezember 2018 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte dessen Aufhebung (Geschäfts-Nummer R3.2018.00198). Vor Erteilung

einer neuen Baubewilligung beantragte er eine denkmalpflegerische Begutachtung

im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und die

Festlegung des Schutzumfangs entsprechend den denkmalpflegerischen Befunden.

Das Baurekursgericht führte am 2. April 2019 einen Augenschein auf dem

Grundstück durch und sistierte im Anschluss mit Einverständnis der Parteien das

Verfahren.

Unter Würdigung eines Gutachtens der kantonalen

Denkmalpflegekommission (KDK) vom 8. Juli 2019 verzichtete der Gemeinderat

Oetwil am See mit Beschluss vom 28. Januar 2020 auf die

Unterschutzstellung des Gebäudes Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.

Hiergegen erhob der ZVH am 4. März 2020 Rekurs

beim Baurekursgericht (Geschäfts-Nummer R3.2020.00030) und beantragte die

Aufhebung des Beschlusses und die Unterschutzstellung des Wohnhauses D-Strasse 03

gemäss dem Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019.

Mit Entscheid vom 14. Oktober 2020 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren. Der Rekurs im Verfahren Geschäfts-Nummer

R3.2020.00030 wurde teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Gemeinderates

Oetwil am See vom 4. März 2020 aufgehoben und der Gemeinderat eingeladen,

die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitig geschlossene

Dachfläche des Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

unter Schutz zu stellen. Der Rekurs im Verfahren Geschäfts-Nummer R3.2018.00198

wurde gutgeheissen und demgemäss der Beschluss der Abteilung Bau und

Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November 2018 aufgehoben.

III.

A. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob

einerseits der ZVH (Beschwerdeführer 1) am 16. November 2020

Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00800) und

beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit der Rekurs im

Verfahren R3.2020.00030 abgewiesen worden sei. Die Sache sei an die Vorinstanz

oder an den Gemeinderat zu neuem Entscheid zurückzuweisen. Die Vorinstanz oder

der Gemeinderat sei anzuweisen, das Wohnhaus D-Strasse 03 gemäss dem

Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019 insoweit unter Schutz zu stellen, dass

das äussere Erscheinungsbild von allen vier Seiten samt seiner Nahumgebung,

also die Aussenmauern aus Bruchsteinmauern mit Sandsteineckquadern oder

verputztem Fachwerk im Obergeschoss, das Dachgerüst mit den liegenden

Stuhljochen, die geschlossene Dachfläche sowie die Binnenwände und die

Geschossdecken mit der alten Balkenlage, erhalten bliebe. Die Kosten des

vorinstanzlichen Verfahrens seien ausgangsgemäss neu zu verlegen und die Kosten

des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens den Gegenparteien aufzuerlegen. Diese

seien zudem zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene

Parteientschädigung für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren auszurichten.

Mit Eingabe vom 2. Dezember 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Oetwil am See

beantragte am 8. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers 1. In ihrer Eingabe

vom 8. Januar 2021 beantragte A die Vereinigung der Verfahren

VB.2020.00800 und VB.2020.00803. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 sei

vollumfänglich abzuweisen, die Kosten dem Beschwerdeführer 1 aufzuerlegen

und ihr zulasten des Beschwerdeführers 1 eine angemessene

Parteientschädigung (inkl. MWST) zuzusprechen. Mit Replik vom 4. Februar

2021.

hielt der Beschwerdeführer 1 an seinen Anträgen fest und beantragte

zusätzlich die Einholung eines Gutachtens zur Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes.

A hielt mit Eingabe vom 25. Februar 2021 an ihren Anträgen fest. In der

Eingabe vom 11. März 2021 hielt der Beschwerdeführer 1 an seinen

Anträgen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete A am 19. März 2021.

B. Andererseits erhob A (Beschwerdeführerin 2)

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit Eingabe vom 18. November

2020.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00803).

Sie beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der

Beschluss der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November

2018.

sowie der Beschluss des Gemeinderates Oetwil am See vom 28. Januar

2020.

seien zu bestätigen. Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern

aufzuerlegen und der Beschwerdeführerin 2 sei eine angemessene

Parteientschädigung zuzusprechen (inkl. MWST). Mit Eingabe vom 2. Dezember

2020.

beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den

üblichen Kostenfolgen. Am 7. Januar 2021 erstattete der ZVH die

Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, die Kosten seien der Beschwerdeführerin 2 aufzuerlegen

und ihm sei eine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Gemeinderat Oetwil am

See beantragte mit Eingabe vom 8. Januar 2021 die Gutheissung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des ZVH. In der

Replik vom 11. Februar 2021 hielt die Beschwerdeführerin 2 an ihren

Anträgen fest. Ebenso hielt der ZVH in den Eingaben vom 12. Februar 2021

und 11. März 2021 an seinen Anträgen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete

die Beschwerdeführerin 2 am 19. März 2021.

C. Mit Präsidialverfügung vom 26. Februar 2021

wurden die Verfahren VB.2020.00800 und VB.2020.00803 vereinigt. Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren

VB.2020.00800.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Als Adressat des angefochtenen Entscheids

ist der Beschwerdeführer 1 ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Ob das Baurekursgericht auf seinen Rekurs vom 19. Dezember

2018.

(Geschäfts-Nummer R3.2018.00198) zu Recht eingetreten ist, bildet

Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden materiellen

Fragen.

1.3

Die

Beschwerdeführerin 2 ist als Eigentümerin

des teilweise unter Schutz gestellten Gebäudes und als Adressatin des

angefochtenen Entscheids zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

[PBG]).

1.4

Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin 2 rügt in formeller Hinsicht zunächst eine Verletzung ihres

Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz nicht auf ihre

vorgebrachten Einwände in Bezug auf die Legitimation des

Beschwerdeführers 1 zum Rekurs (Geschäfts-Nummer R3.2018.00198) eingegangen sei.

2.2

Das rechtliche Gehör nach Art. 29

Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) gewährleistet effektive

Mitwirkung im Verfahren zum Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung

der Einzelnen eingreifen. Der Anspruch verlangt, dass die Behörde die

Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich

hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu

begründen. Die Begründungsdichte lässt sich jedoch nicht allgemein gesetzlich

umschreiben, sondern hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls

ab (vgl. Kaspar Plüss in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 24).

Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der

Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in

voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum

Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; BGE 136 I 229 E. 5.2; BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei

nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten

einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich

widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den Entscheid

wesentlichen Punkte beschränken. Aus

der Begründung muss mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein,

dass die Behörde die Vorbringen der Partei für nicht erheblich oder unrichtig

gehalten hat (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10 N. 25).

2.3

Vorliegend

handelt es sich bei der Frage der Rekurslegitimation um eine

Sachurteilsvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen ist (Martin Bertschi, Kommentar

VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 53). Aufgrund der Prüfung von

Amtes wegen und der daher beschränkten Mitwirkungspflicht der Parteien sind in

Bezug auf die Begründung des Vorliegens der Sachurteilsvoraussetzungen die

Anforderungen an die Begründungsdichte weniger hoch (vgl. auch VGr, 10. Juli

2013, VB.2012.00015, E. 2.3 f.). Entsprechend konnte sich die

Vorinstanz im konkreten Einzelfall darauf beschränken, die gesetzliche

Grundlage der Legitimation in § 338b lit. a PBG zu nennen, die

gesetzlichen Legitimationsvoraussetzungen darzulegen und als Subsumtion

festzuhalten, dass der Beschwerdeführer 1 die gesetzlichen Voraussetzungen

erfülle. Aus diesen Ausführungen ergab sich für die Beschwerdeführerin 2 klar,

dass die Vorinstanz die Legitimation des Beschwerdeführers 1 bejahte und

die Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 diesbezüglich als unrichtig beurteilte. Der Beschwerdeführerin 2 war sodann ein

Weiterzug bezogen auf den Entscheid der Vorinstanz und eine sachgerechte

Anfechtung ohne Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung liegt entsprechend

nicht vor.

3.

3.1

Die Beschwerdeführerin 2 rügt in

formeller Hinsicht weiter, die Vorinstanz sei trotz fehlender Begründung auf den

Rekurs des Beschwerdeführers 1 eingetreten, was eine Verletzung von § 23 VRG darstelle.

3.2

Die Rekursschrift muss gemäss § 23 Abs. 1 VRG einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Bei diesen

inhaltlichen Anforderungen handelt es sich um formelle

Gültigkeitsvoraussetzungen des Rekurses (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23

N. 3). In der Begründung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene

Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die

Rekursschrift substanziiert mit den massgeblichen Erwägungen des angefochtenen

Entscheids auseinandersetzt. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Begründung

den formalen Anforderungen von § 23 Abs. 1 VRG genügt, kommt der

Rekursinstanz ein gewisser Ermessensspielraum zu (VGr, 30. Januar 2013,

VB.2012.00791, E. 2.4.2).

3.3

Der Rekursschrift des

Beschwerdeführers 1 vom 19. Dezember 2018 sind sowohl zu den

formellen Punkten als auch zu den materiellen Fragen die wesentlichen

Begründungen zu entnehmen, welche seine Anträge stützen. In Bezug auf die

Legitimation gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG setzt sich der Beschwerdeführer 1

substanziiert mit der Baubewilligung der Abteilung Bau und Liegenschaften der

Gemeinde Oetwil am See auseinander und führt aus, weshalb vorliegend nach

seiner Auffassung nicht nur der Ofen und der Brunnen, sondern das ganze Gebäude

in das kommunale Inventar hätte aufgenommen werden müssen und entsprechend ein

Fall mangelhafter oder geradezu unterlassener Inventarisierung vorliege, der

eine Rekurslegitimation begründe. Zudem ist der Rekursschrift in materieller

Hinsicht klar zu entnehmen, an welchen Rechtsmängeln der angefochtene Entscheid

nach Auffassung des Beschwerdeführers 1 leidet. So handelt es sich nach

der Rekursbegründung mit Hinweis auf entsprechende Fotografien beim

streitbetroffenen Gebäude um einen Teil eines ortsprägenden Ensembles und damit

um ein Objekt mit Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Der geplante und von der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde

Oetwil am See bewilligte Neubau nehme jedoch keinerlei Anleihen an dieses

Objekt und würde auch die benachbarten Gebäude und das Ortsbild schwer

beeinträchtigen. Da daraus bereits klar wird, dass der Beschwerdeführer 1 ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG aufgrund seines

Situationswertes bejaht, hätte er nicht noch zusätzlich – wie das die Beschwerdeführerin 2

vorbringt – den Eigenwert des Gebäudes oder die Inventarisierung des

benachbarten Doppelwohnhauses substanziieren müssen. Zudem rügt der Beschwerdeführer 1

einen Rechtsmissbrauch, da durch den angefochtenen Entscheid auf die

Beseitigung der schützenswerten Baute in der Kernzone K2 hingewirkt werde unter

gleichzeitiger Ausnutzung der privilegierenden Normen dieser Zone für den

Neubau. Zusammenfassend ist der Rekursschrift klar zu entnehmen, welche Punkte des

beanstandeten Entscheids angefochten wurden und weshalb. Die Vorinstanz hat

daher unter Wahrung ihres Ermessensspielraums die Rekursschrift zu Recht als

genügend begründet im Sinn von § 23 Abs. 1 VRG beurteilt.

4.

4.1

Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es

sich um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Satteldach, dem nordseitig ein

zweigeschossiger, mit der östlichen Giebelseite fluchtender Quergiebelanbau

angefügt ist. Das Grundstück, auf dem sich das streitbetroffene Gebäude

befindet, liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil

am See in der Kernzone 2. Das Grundstück grenzt im Süden an die D-Strasse und

im Osten an die Stichstrasse, Kat.-Nr. 04. Östlich von dieser Stichstrasse

befindet sich das Doppelwohnhaus Vers.-Nrn. 05/06, das im Verzeichnis der

Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen ist.

4.2

Das

streitbetroffene Gebäude ist in keinem Inventar aufgenommen. Hingegen sind im

Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung unter „Bestandteile

und Zugehör“ ein Kachelofen im Gebäude, der seit der Inventarisation teilweise

abgegangen ist, sowie ein Brunnen hinter dem Gebäude verzeichnet.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin 2 rügt in materieller Hinsicht, die Vorinstanz habe

kantonales Recht verletzt, indem sie die Legitimation des

Beschwerdeführers 1 zur Erhebung des Rekurses (Geschäfts-Nummer

R3.2018.00198) bejaht habe.

5.2

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG können gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn

Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,

rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben,

soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203–217) oder § 238 Abs. 2

(besondere Rücksichtnahme auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten)

stützen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für

Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem

Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

5.2.1

Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und

Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein

gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden

hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April

2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung,

ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig, verschafft den

Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). Dementsprechend

muss grundsätzlich die angefochtene

Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon

inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2020.00388, E. 4.2.1 f.; 26. August 2009, VB.2009.00317,

E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).

5.2.2

Wie

in der dargelegten Rechtsprechung angeführt (vgl. E. 5.2.1), handelt es

sich bei den Erwägungen zur Legitimation der Verbände im Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG um Grundsätze, zu denen jedoch Ausnahmen bestehen (vgl. Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 166 mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember

2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411,

E. 2.1). So wurde die Legitimation eines Verbandes in einem Fall bejaht, in

welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des

Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war

(RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 =

ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in Fällen

anerkannt, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur

Inventarisierung nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft

dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1;

10.

September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001,

VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;

Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 566). Die Legitimation eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen,

bei welchen die Nichtinventarisierung als willkürlich zu beurteilen ist (BGr, 7. Juni

2021, 1C_92/2021, E. 6; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.).

Willkür liegt namentlich vor, wenn eine Behörde in sich widersprüchliche

Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE 128 II 182 E. 3d).

5.3

Mit

Beschluss vom 15. April 2003 hatte der Gemeinderat Oetwil am See das vom

Planungsbüro E, F, erstellte Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler

Bedeutung, umfassend den Übersichtsplan, das Verzeichnis sowie die

Inventarblätter, festgesetzt. Das streitbetroffene Gebäude wurde nicht in

dieses kommunale Inventar aufgenommen. Einzig ein Kachelofen im besagten

Gebäude sowie ein Brunnen hinter dem Gebäude wurden inventarisiert. Eine

formelle Publikation des Beschlusses ist nicht erfolgt. Als Arbeitsgrundlage

für das kommunale Inventar diente eine von der Baudirektion des Kantons Zürich

zusammengestellte Liste von 1978, welche rund 220 Objekte umfasste. Objekte

dieser Liste, die zwischenzeitlich abgetragen oder in ihrem

denkmalschützerischen Gehalt durch Umbaumassnahmen tiefgehend verändert worden

waren, und Objekte von überkommunaler Bedeutung wurden von der weiteren Beratung

ausgeklammert. Ebenso wird im Beschluss des Gemeinderates festgehalten, dass

sich in denkmalschützerischer Hinsicht erhebliche Qualitätsunterschiede

zwischen den in der Liste aufgeführten Objekten gezeigt hätten. Wie diese

Qualitätsunterschiede in denkmalschützerischer Hinsicht bestimmt wurden und

anhand welcher konkreter Kriterien die Aufnahme der Objekte in das Inventar

erfolgte, ist allerdings nicht dargelegt. Nicht ersichtlich ist zudem, ob die

für die Erstellung des Inventars beigezogene Person über die notwendige

Sachkenntnis verfügte. Wie auch die Beschwerdeführerin 2 ausführt, handelt

es sich dabei um einen Architekten und Raumplaner. Inwiefern er über die notwendigen

Kenntnisse verfügte, um die kulturgeschichtliche Bedeutung der Objekte richtig einzuordnen,

Fragen des Heimatschutzes zu beantworten und die erwähnten

Qualitätsunterschiede in denkmalschützerischer Hinsicht zu beurteilen, lässt

sich den Unterlagen nicht entnehmen und wird auch nicht dargelegt (vgl. auch VGr,

9.

Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3).

5.4

Zwar

finden sich im Beschluss des Gemeinderats vom 15. April 2003 keine

generellen Ausführungen zu den konkreten Kriterien für die Aufnahme der Objekte

in das kommunale Inventar. Jedoch erläutert der Gemeinderat die Kriterien zur

Nichtinventarisierung des streitbetroffenen Gebäudes in seinem Beschluss

vom 28. Januar 2020. In diesem Beschluss stellt der Gemeinderat die Feststellungen des Gutachtens der KDK vom

8.

Juli 2019, wonach es sich beim Wohnhaus um ein bedeutendes Gebäude mit

bau- und konstruktionsgeschichtlichem Zeugenwert und beträchtlicher

ortsbaulicher Wirkung handle, nicht grundsätzlich infrage. Er ist jedoch der

Auffassung, dass das Gutachten den sehr schlechten Zustand des Gebäudes, die

starken baulichen Veränderungen und die Veränderungen an der ursprünglichen Hofsituation

zu wenig gewürdigt habe. Dies seien die Hauptgründe, weshalb der Gemeinderat

anlässlich der Überarbeitung des Inventars der Heimatschutzobjekte von

kommunaler Bedeutung im Jahr 2003 auf die Aufnahme des Wohnhauses ins Inventar

verzichtet habe.

5.5

Die

Ausführungen des Gemeinderates zur Nichtinventarisierung des streitbetroffenen

Gebäudes sind in sich widersprüchlich. So stellt der Gemeinderat den dem

Gebäude im Fachgutachten der KDK vom 8. Juli 2019 bescheinigten bau- und

konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und die beträchtliche ortsbauliche

Wirkung ausdrücklich nicht infrage. Konsequenterweise hätte der Gemeinderat bei

dieser Beurteilung das Wohnhaus daher in das Inventar der

Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufnehmen müssen. Dieses Inventar soll nach kantonaler Praxis

eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen,

weshalb selbst der Gemeinderat im Inventar darauf hinweist, dass die Behörde

mit der Anzahl der ins Inventar aufzunehmenden Schutzobjekte nicht

zurückhaltend sein müsse. In dieses Inventar werden entsprechend nicht nur

Objekte aufgenommen, die mit Sicherheit formell geschützt werden, sondern auch

Objekte, bei denen die Möglichkeit besteht, dass sie sich bei genauer

Untersuchung als Denkmal erweisen könnten (VGr, 3. Dezember 2020,

VB.2020.00388, E. 4.3.2; 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3;

vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2). Der Gemeinderat hat

jedoch abweichend davon bei der Nichtinventarisierung des streitbetroffenen

Gebäudes bereits einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Objekts

getroffen. Dieses Vorgehen steht im Widerspruch zum – auch vom Gemeinderat und

der Beschwerdeführerin 2 betonten – Zweck des Inventars, diejenigen

Objekte lückenlos zu erfassen, bei welchen in Zukunft gestützt auf

entsprechende Entscheide möglicherweise Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205–210

PBG ergriffen werden müssen. Bei dem streitbetroffenen Gebäude, bei dem der

Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und

konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung

nicht infrage stellt, wird mit diesem Vorgehen im Ergebnis mit dem Entscheid

über die Nichtinventarisierung der erst spätere, gestützt auf hinreichende

Abklärungen erfolgende Entscheid, ob tatsächlich Schutzmassnahmen zu ergreifen

sind, in unzulässiger Weise vorweggenommen (vgl. auch BGr, 7. Juni 2021,

1C_92/2021, E. 5.4). Die Entscheidung über die Nichtinventarisierung des

streitbetroffenen Gebäudes erscheint in sich widersprüchlich und daher

willkürlich. Die Legitimation des Beschwerdeführers 1 zur Erhebung des

Rekurses (Geschäfts-Nummer R3.2018.00198) wurde somit von der Vorinstanz zu Recht bejaht. Die Frage, ob

sich die Rekurslegitimation des Beschwerdeführers 1 zudem aus § 238 Abs. 2 PBG ergibt, kann nach dem Gesagten offenbleiben.

6.

In materieller Hinsicht ist sodann strittig, ob das

streitbetroffene Gebäude ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG darstellt.

6.1

Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von

solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen

oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung. In der Praxis werden diese beiden

Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während

sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet

der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung

in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Fritzsche et al., a. a. O., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205; vgl.

auch BGr, 30. Juni 2022, 1C_492/2021, E. 4.1).

6.2

Die

Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht aus; es muss

sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine

sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia

270.

E. 4a; Fritzsche et al., a. a. O.,

S. 272; VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00063, E. 3.4;

14.

März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).

6.3

Für die

Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten

einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,

kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges,

nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst

einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht

ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann

vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn

die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;

BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches

Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775). Eine

Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den

gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der

entsprechenden Materie ist.

6.4

Ob eine

Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer

Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und die

Vorinstanz hat auch trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen

Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch

als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist. Das

Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten

Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum der Vorinstanzen zu

beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (BGE

115.

Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009

Nr. 23).

7.

7.1

Das Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019 beurteilt

das streitbetroffene Gebäude als ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. In

der Begründung wird ausgeführt, mit seinem hohen Alter, dem aus mächtigen

Bruchsteinmauern gefügten Baukörper und der intakt erhaltenen, altertümlichen

Dachkonstruktion komme dem Gebäude ein erheblicher bau- und

konstruktionsgeschichtlicher Zeugenwert zu. Auch bilde er in seiner Machart

eine bautypologische Seltenheit. Die Lage am Rand des bis heute unbebaut gebliebenen

Kulturlandes gegenüber dem … verleihe dem Gebäude überdies eine grosse

ortsbauliche Wirkung und mache damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs

anschaulich. Zusammen mit dem benachbarten, leicht zurückversetzten Doppelhaus

Vers.-Nrn. 05/06 bilde das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden

Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse. Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G

sei dem Gebäude somit eine grosse nutzungsgeschichtliche wie auch situative

Bedeutung zuzusprechen.

7.2

Der

Gemeinderat Oetwil am See stellt in seinem Beschluss vom 4. März 2020 die

gutachterlichen Feststellungen der KDK (vgl. E. 7.1) nicht grundsätzlich

infrage. Nach seiner Auffassung habe das Gutachten jedoch den sehr schlechten

Zustand des Gebäudes sowie die starken baulichen Veränderungen und den damit

verbundenen Verlust von Originalsubstanz ungenügend gewürdigt. Aufgrund der

heutigen Beschaffenheit vermöge das Wohnhaus weder bei innerer noch bei

äusserer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung besonders aussagekräftig und

qualitätsvoll zu dokumentieren. Die im Gutachten hervorgehobene reizvolle

Hofsituation entspreche zudem nicht der ursprünglichen Situation, da der Hof

erst nach der Aufhebung der H-Strasse entstanden sei.

7.3

Die Vorinstanz führt im Zusammenhang mit dem Eigenwert des Gebäudes aus,

dass weder der Gutachter noch der Beschwerdeführer 1 die Epoche nennen

würden, aus welcher die Baute stammen solle. Es spreche zwar viel dafür, dass

das Haus noch im 17. Jahrhundert entstanden sei, jedoch genüge der

Erstellungszeitpunkt allein nicht für die Qualifikation eines Gebäudes als

Zeuge einer Epoche. Erforderlich wäre, dass vom zu beurteilenden Objekt auf

eine Epoche geschlossen werden könnte und umgekehrt, was nicht der Fall sei. Selbst

wenn das Gebäude einer Bauepoche zugeordnet werden könnte, würde dies alleine

noch nicht für eine Unterschutzstellung sprechen. Vielmehr müsse es sich um

einen wichtigen Zeugen handeln. Allein das hohe Alter, die mächtigen

Bruchsteinmauern und die intakt erhaltene Dachkonstruktion reichten jedoch nicht,

um eine solche wichtige Zeugenhaftigkeit in Bezug auf den Eigenwert zu bejahen.

Auch eine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugeneigenschaft könne dem

Gebäude nicht zugesprochen werden.

Allerdings misst die Vorinstanz dem streitbetroffenen

Gebäude einen hohen Situationswert zu. Das Gebäude bilde Teil des Hofs G,

der östlich des alten Dorfkerns von Oetwil am See in einer Kernzone liege. Der

Hof G gruppiere sich zu beiden Seiten eines ehemals durchgehenden

Fahrwegs, welcher vor langer Zeit aufgehoben wurde und heute nur noch als

Stichstrasse zu den einzelnen Gebäuden erhalten sei. Östlich dieses Fahrwegs

liege das inventarisierte Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08,

welches als Hauptbau der Gruppierung in Erscheinung trete. Versetzt davor,

firstparallel und westlich der Stichstrasse, liege das strittige Gebäude. Gegenüber

dem Strassenraum würden die Gebäude insbesondere von Süden her ihre

raumprägende Wirkung entfalten. In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der

Bauzone und in Zusammenspiel mit dem Gebäude D-Strasse 07/H-Strasse 08

führe dies zu einem für das kommunale Ortsbild hohen Situationswert.

8.

8.1

Strittig

ist zunächst, ob das Gebäude als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche verstanden werden kann. Das Gutachten

bejaht einen erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert. Der Gemeinderat

stellt diese Beurteilung zwar grundsätzlich nicht infrage, relativiert die

Zeugeneigenschaft jedoch in seinen weiteren Ausführungen.

Die Vorinstanz

verneint die wichtige Zeugeneigenschaft des Gebäudes für eine bestimmte Epoche

und damit einen Eigenwert des Gebäudes. Der Beschwerdeführer 1 seinerseits

misst dem Gebäude einen relevanten Eigenwert zu. Demgegenüber verneint die Beschwerdeführerin 2

grundsätzlich einen Eigenwert des Gebäudes.

8.2

Die

Rechtsprechung geht von einem weit gefassten Epochenbegriff aus (vgl. Marco

Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer

Berücksichtigung der Rechtslage im Kanton Zürich, Zürich/St. Gallen 2022, Rz. 137 ff.).

Diese Auslegung trägt auch dem Denkmalbegriff des Übereinkommens vom 3. Oktober

1985.

zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa (sog.

Granada-Übereinkommen; SR 0.440.4) Rechnung, der keine zeitliche Einschränkung auf

eine Epoche umfasst und im Sinn einer völkerrechtskonformen Rechtsauslegung zu

beachten ist (BGE 147 I 308 E. 5 ff.). In Bezug auf eine

baukünstlerische Epoche muss daher ein Objekt keinen exakt abgrenzbaren, in der

breiten Bevölkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemein

anerkannten Baustil aufzeigen. Auch regionale Stilrichtungen und

Unterkategorien können einen baukünstlerischen Wert aufweisen (VGr, 25. April

2012, VB.2010.00676, E. 7.2). Zur Qualifikation

eines Gebäudes als Zeuge einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt es jedoch nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten

Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf

die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 23. Mai 2019,

VB.2018.00407, E. 6.1; 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2; 20. Dezember

2007, VB.2007.00192, E. 5.2).

8.3

Dazu ist festzuhalten, dass gemäss dem Gutachten der

KDK das Gebäude aufgrund seines Dachgerüsts mit den altertümlichen,

angeblatteten und gezahnten Kopfhölzern noch im 17. Jahrhundert entstanden sein

dürfte. Die liegenden Stuhljoche der Sparrenkonstruktion zeigten gezahnte

Streben, die sowohl mit dem Spannriegel wie auch mit den Kehlbalken verblattet

seien. Vergleichsbeispiele fänden sich gemäss der Fachliteratur in der näheren

Umgebung, so am „Eglihaus“ in Lutikon von 1666 und dem „Dändlikerhaus“ im

Langenriet von 1683, beide in der Gemeinde Hombrechtikon, sowie an einer

Schmiede in Kempten, Gemeinde Wetzikon, um 1680. Das Gutachten weist

entsprechend unter Bezugnahme auf wissenschaftliche Quellen schlüssig nach,

dass das Gebäude im ausgehenden 17. Jahrhundert erstellt worden sein

dürfte. Ebenso ist dem Gutachten unter Hinweis auf Vergleichsobjekte zu

entnehmen, dass das Gebäude mit der spezifischen Dachgerüstkonstruktion eine

charakteristische architektonische Machart aufweist, die im Zeitabschnitt des

ausgehenden 17. Jahrhunderts regional eine gewisse Verbreitung hatte. Das

Gebäude kann entsprechend mit dem diesbezüglich schlüssigen Gutachten und

entgegen den Ausführungen der Vorinstanz einer im ausgehenden 17. Jahrhundert

anzusiedelnden baukünstlerischen Epoche regionaler Bedeutung zugeordnet

werden.

8.4

Die

Zeugeneigenschaft einer Epoche reicht jedoch für sich noch nicht aus; vielmehr

muss es sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Zum Kriterium der Wichtigkeit

äussert sich das Gutachten nicht ausdrücklich. Jedoch begründet es den

erheblichen Zeugenwert mit dem Alter des Gebäudes, dem aus mächtigen

Bruchsteinmauern gefügten Baukörper und der intakt erhaltenen, altertümlichen

Dachkonstruktion. Auch bilde er in seiner Machart eine bautypologische

Seltenheit. Diese gutachterlichen Ausführungen erweisen sich als nicht

widerspruchsfrei, da allein das Alter eines Objekts die Wichtigkeit der

Zeugeneigenschaft nicht begründen kann (vgl. auch Engeler, a. a. O., S. 141). Der aus mächtigen Bruchsteinmauern

gefügte Baukörper ist zudem nicht im ausgehenden 17. Jahrhundert

entstanden, sondern, wie das Gutachten zur Baugeschichte ausführt, die Bauweise

wurde 1812 als ''2/3 Gemauert, 1/3 Riegel'' beschrieben. Das Gebäude ist gemäss

Gutachten erst in der Folge sukzessive in Stein erneuert worden, bis es 1853

als reiner Mauerbau erschienen sei. Beim Verweis auf die bautypologische

Seltenheit ist zudem nicht klar, ob sich diese auf die gemauerte Machart oder

die Dachkonstruktion bezieht. In Bezug auf die gemauerte Machart ist wiederum

darauf hinzuweisen, dass das Gebäude erst 1853 als reiner Mauerbau erschien. In

Bezug auf die Dachkonstruktion erwähnt das Gutachten selbst in der

Fachliteratur belegte regionale Vergleichsgebäude. Zudem ist der

Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein

zwingendes Kriterium für die Schutzwürdigkeit (VGr, 25. November 2021,

VB.2020.00802, E. 8.2; RB 1989 Nr. 67; Engeler, a. a. O., S. 199). Aufgrund der bestehenden

Widersprüche resp. der fehlenden Schlüssigkeit in Bezug auf die Wichtigkeit der

Zeugeneigenschaft durfte die Vorinstanz als Fachgericht daher gestützt auf die

Akten und der anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke vom

Fachgutachten abweichen und die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft des Gebäudes

verneinen. Mit den diesbezüglich schlüssig dargelegten Ausführungen der

Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die erwähnten Elemente nicht ausreichen,

um die regionale, baukünstlerische Epoche des ausgehenden 17. Jahrhunderts

besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu

dokumentieren und damit die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft zu begründen.

Weitere Anzeichen, welche die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft darzulegen

vermögen, sind mit der Vorinstanz nicht zu erkennen.

8.5

Die vom

Beschwerdeführer 1 vorgebrachten Argumente zur Begründung eines relevanten

Eigenwerts dringen hingegen nicht durch. Die vom Beschwerdeführer 1 angeführten

Elemente im Innern des Gebäudes, wie die eindrückliche Stubenlänge und die

mächtigen Deckenbalken in der Stube werden im Gutachten nicht für die

Begründung des erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen

Zeugenwerts herangezogen. Vielmehr wird

ausgeführt, dass unbekannt sei, ob von der heute die gesamte Gebäudebreite

einnehmenden Stube früher eine schmale Nebenstube abgetrennt war, oder ob es

sich seit jeher um einen einraumbreiten Grundriss handle. Aus den Dimensionen

der Stube, bei denen gemäss Gutachten unklar ist, ob sie den ursprünglichen

Zustand wiedergeben oder nicht, lässt sich entsprechend nicht auf eine wichtige

Zeugeneigenschaft für das ausgehende 17. Jahrhundert schliessen. Die vom Beschwerdeführer 1

hervorgehobene Fensterbank im Erdgeschoss und die zwei symmetrisch angeordneten

Doppelfenster im Obergeschoss sind zudem laut Gutachten aus dem 19. Jahrhundert.

Weiter wird auch im Gutachten festgestellt, dass von der älteren Ausstattung

lediglich noch kleine Fragmente eines einfachen Stubentäfers aus dem 19. Jahrhundert

sowie die Sitzkunst eines grösstenteils abgegangenen Kachelofens aus dem frühen

19.

Jahrhundert bestünden. Zusammenfassend vermögen diese Elemente die

Wichtigkeit des Gebäudes als Zeuge einer regionalen, baukünstlerischen

Epoche des ausgehenden 17. Jahrhunderts

nicht zu begründen.

8.6

Sodann kann auch keine wichtige soziale oder

wirtschaftliche Zeugeneigenschaft bejaht werden. Das Gutachten geht lediglich

von einem erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Wert des Gebäudes

aus. In Bezug auf eine sozial- oder wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung kann

dem Gutachten lediglich entnommen werden, dass das Gebäude als Wohnhaus gedient

habe. Die solide Machart des massiv gemauerten Baukörpers wie auch das mächtige

Dachgerüst sprächen keineswegs für kleinbäuerliche, sondern eher für

wohlhabende Verhältnisse und lasse eine besondere Funktion des Gebäudes

vermuten. Das Gutachten äussert sich jedoch nicht dazu, welche spezielle

Funktion das Wohnhaus in sozialer oder wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht innehatte.

Mit der Vorinstanz kann daher davon ausgegangen werden, dass das Gebäude kein wichtiger

Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Epoche darstellt. Allein die

Feststellungen, dass die ursprünglichen Bewohner eher in wohlhabenden

Verhältnissen gelebt haben und dass das Gebäude eine besondere, jedoch nicht näher

bestimmbare, Funktion innehatte, genügen hierfür nicht.

8.7

Zusammenfassend

ist die Beurteilung der Vorinstanz, dass das streitbetroffene Gebäude kein

wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

darstellt, gemäss ihrer ausführlichen Begründung nachvollziehbar und nicht

rechtsverletzend. Aufgrund der schlüssigen Begründung der Vorinstanz, in der sie

auf die wesentlichen Vorbringen der Parteien eingegangen ist, liegt auch keine

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor.

9.

9.1

Weiter

ist der Situationswert des Gebäudes strittig. Das Gutachten der KDK betont die

grosse ortsbauliche Wirkung des Gebäudes und attestiert ihm als wesentlichem

Bestandteil des Hofs G eine grosse situative Bedeutung. Der Gemeinderat

stellt diese Beurteilung zwar grundsätzlich nicht infrage, relativiert den

Situationswert jedoch in seinen weiteren Ausführungen und geht von keinem

nennenswerten Situationswert aus. Die Vorinstanz bejaht einen hohen

Situationswert des Gebäudes im Wesentlichen unter Hinweis auf seine Lage am

Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit dem östlich gelegenen,

inventarisierten Doppelwohnhaus. Der Beschwerdeführer 1 seinerseits misst

dem Gebäude einen relevanten Situationswert zu, wobei die Beschwerdeführerin 2

diesen grundsätzlich verneint oder als sehr gering einstuft.

9.2

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen

auch Gebäude als Schutzobjekte in Betracht, die Landschaften oder Siedlungen

wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die

besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer

besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)

sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen

(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen

indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf

insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen

besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407,

E. 6.3.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).

Als Ensemble, das einen rechtserheblichen Situationswert

im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen vermag, bezeichnet man eine

Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere

städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das

Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemente und

ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472,

E. 6.2).

9.3

Das Gutachten der KDK führt aus, dass die Lage am Rand

des bis heute unbebaut gebliebenen Kulturlandes gegenüber dem Oetwiler

Kirchhügel dem Gebäude eine grosse ortsbauliche Wirkung verleihe und

damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich mache. Zusammen mit dem

benachbarten, leicht zurückversetzten Doppelhaus Vers.-Nrn. 05/06 bilde

das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse.

Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G sei dem Gebäude somit eine grosse

situative Bedeutung zuzusprechen. Besonders wichtig sei die Ansicht des Hofs

von Süden, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die Tiefe

gestaffeltes Ensemble beidseits des Fahrwegs präsentierten.

9.4

Die Vorinstanz hat gestützt auf ihren Augenschein und

die Akten diese gutachterliche Einschätzung bestätigt. Gemäss ihren

Ausführungen kommt dem streitbetroffenen Gebäude zusammen mit dem

östlich des Fahrwegs liegenden, inventarisierten Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08

gegenüber dem Strassenraum insbesondere von Süden her eine raumprägende Wirkung

zu. Sowohl die verputzte Südfassade des Gebäudes D-Strasse 07 wie auch des

vorliegend strittigen Gebäudes verfügten im Erdgeschoss über ein Fensterband

aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss über zwei einzelne Doppelfenster. Die

beiden Gebäude griffen somit Gestaltungselemente voneinander auf und bildeten

auch über die Stichstrasse hinweg eine optische Einheit. Ihre traufständige

Stellung zu der Stichstrasse sowie ihre in der Tiefe versetzte Stellung

zueinander seien massgeblich für den Hof G. Würde das strittige Gebäude

wegfallen, würde sich der Ausdruck der Situation markant verändern.

Insbesondere würde auch das stattliche Doppelwohnhaus nicht mehr in diesem Mass

zur Geltung kommen und es würde eine komplett neue Situation entstehen. Der mit

dem Situationswert eng verknüpfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit

unverändert bestehenden örtlichen Situation würde dadurch stark beeinträchtigt.

In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit

dem Gebäude D-Strasse 07/H-Strasse 08 führe dies zu einem für das

kommunale Ortsbild hohen Situationswert.

9.5

Die in Bezug auf den hohen Situationswert

übereinstimmenden Ausführungen im Gutachten der KDK und der Vorinstanz sind

überzeugend und schlüssig begründet. Auf sie kann vorab verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die von der Beschwerdeführerin 2

und dem Gemeinderat gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente vermögen

hingegen nicht durchzudringen.

9.5.1

Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 und des Gemeinderates

ist es für die Annahme eines hohen Situationswertes als Ensemble nicht

erforderlich, dass die Gebäude einen gleichen Gebäudegrundriss und ein gleiches

Gebäudekonzept oder einen funktionalen Zusammenhang aufweisen müssen (vgl. auch

VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, E. 5.2, 5.3.3; 14. März

2019, VB.2018.00519, E. 6.4.2). Vielmehr können sich die

einheitsstiftenden Elemente auch aus historischen Gliederungen der Baukörper

als Folge eines zeitlichen Wachstumsprozesses ergeben (Engeler, a. a. O., S. 124 f.). Wie das Gutachten der KDK

und die Vorinstanz zu Recht betonen, wird das räumliche Zusammenspiel der

Baukörper vorliegend insbesondere durch die historisch entstandene Gruppierung

des Hofs G begründet, der bereits 1812 aus zwei zusammengebauten und einem

freistehenden Wohnhaus bestand, deren Eigentümer nebst weiteren Kleinbauten je

einen Anteil an einer zusammengebauten Scheune besassen. Die Vorinstanz hat

daher zutreffend betont, dass die Gesamtanlage des Hofs G eine lange

geschichtlich belegte Entwicklung widerspiegelt und damit einen grossen

Erinnerungswert besitzt.

9.5.2

Die Vorinstanz hebt neben der historischen Gliederung des Hofs weitere

einheitsstiftende Elemente der beiden Baukörper hervor, welche das zu

schützende charakteristische Bild des Hofs G prägen. Sowohl die Südfassade des streitbetroffenen

Einzelwohnhauses als auch die verputzte Südfassade des Doppelwohnhauses weisen im

Erdgeschoss ein Fensterband aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss zwei

einzelne Doppelfenster auf. Die beiden Gebäude verfügen somit über gleiche Gestaltungselemente

und bilden auch über die Stichstrasse hinweg optisch ein Ensemble. Entgegen den

Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 muss es sich auch bei diesen Elementen

nicht um identische Gestaltungsmerkmale handeln. Auch darf nicht verlangt

werden, dass die äusseren Teile der zu beurteilenden Baute einen besonderen

Eigenwert aufweisen müssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;

5.

Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen). Die von der Beschwerdeführerin 2 angeführte fehlende

Schutzwürdigkeit der Ostfassade des Gebäudes kann daher nichts an der

Beurteilung seines hohen Situationswertes als Bestandteil des Hofs G

ändern.

9.5.3

Zudem wurde sowohl im Gutachten der KDK als auch im angefochtenen Entscheid

die Lage des Hofs G am Rand der Bauzone in

Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland betont. Diese Lage

verleiht dem Gebäude eine grosse ortsbauliche Wirkung und macht die

Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich. Die Feststellung der Beschwerdeführerin 2,

dass um den Hof G neue Gebäude erstellt worden seien, trifft zwar zu.

Allerdings hebt sowohl das Gutachten als auch

die Vorinstanz hervor, dass insbesondere die Ansicht des Hofs G von Süden

her wichtig sei, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die

Tiefe gestaffeltes Ensemble beidseits des ehemaligen Fahrwegs präsentierten.

Vor den Stubenfronten der beiden Häuser erstreckt sich südlich eine Freifläche

ohne neuere Bauten, weshalb sich das Ensemble – entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2

– als gut wahrnehmbar erweist. Bei der Beurteilung des hohen Situationswertes

wurde zwar weiter anerkannt, dass im Unterschied zur Südseite die Westseite des

Hofensembles durch einen eher störenden Neubau bereits verändert wurde. Der

Bereich dazwischen präsentiere sich jedoch auch heute noch als ungestaltete

Restfläche. Auch der Neubau auf der Ostseite wurde bei der gutachterlichen

Beurteilung berücksichtigt, es wurde jedoch festgehalten, dass dieser zur

Freihaltung der Sicht auf das alte Doppelwohnhaus östlich von diesem abgerückt

worden sei. Insgesamt vermag daher die heutige Situation mit neueren Gebäuden

in der Umgebung den hohen Situationswert des Gebäudes als Teil des Hofs G

nicht zu relativieren.

9.6

Zusammenfassend ist die Vorinstanz ohne

Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen Gebäude als

Teil des historisch gewachsenen Hofs G und aufgrund der Lage am Rande der

Bauzone ein hoher Situationswert zukommt.

10.

10.1

Ist ein

Objekt schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, so

bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen gemäss § 205 in

Verbindung mit § 207 PBG angeordnet werden müssen. Vielmehr ist im Licht

der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den

Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen

vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen Verhältnismässigkeitsgrundsatz

ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen). Im Rahmen der

Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln, diese anhand

rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie

mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid

möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden können (vgl. BGE 138 II 346

E. 10.3).

Eine solche Interessenabwägung ist grundsätzlich eine vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung

der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine

Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als

rechtmässig erweist (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG; VGr, 6. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

10.2

Das

Gutachten der KDK geht von einem relevanten Eigen- und Situationswert des

streitbetroffenen Gebäudes aus und empfiehlt, den Schutzumfang auf die

Grundkonstruktion des Kernbaus und des nordseitigen Quergiebelanbaus samt dem

Dachgerüst, die Fassaden sowie die geschlossenen Dachflächen am Äusseren und im

Innern auf die Raumstruktur zu beziehen. Am Äusseren sollte gemäss Gutachten

insbesondere der Schutz der drei zu einer Reihe zusammengefassten Doppelfenster

der Stubenfront vorgesehen werden sowie der obergeschossigen Doppelfenster mit

ihren Holzeinfassungen, der Einzelfenster der beiden Stirnseiten mit den

gefalzten Rechteckgewänden und den hölzernen Jalousieläden. Im Inneren empfiehlt

das Gutachten den Schutz der Geschossdecken mit der alten Balkenlage über Erd-

und Obergeschoss, der Binnenwände und des Dachgerüsts. Am nordseitigen

Quergiebelanbau seien unter Erhaltung der in Fachwerk ausgeführten

Grundkonstruktion neue Fassadenöffnungen in angemessener Gestaltung denkbar. Um

die intakte Erscheinung der Hofgruppe G zu wahren, sei der unmittelbare

südliche Vorbereich des Gebäudes als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen

zu erhalten.

10.3

In seinem

Beschluss vom 4. März 2020 stellt der Gemeinderat im Rahmen der

Interessenabwägung die Feststellungen des Gutachtens der KDK nicht

grundsätzlich infrage. Nach Auffassung des Gemeinderates habe das Gutachten

jedoch den sehr schlechten Zustand des Gebäudes ungenügend berücksichtigt. Das

Wohnhaus müsste im Falle einer Unterschutzstellung mit grossem Aufwand saniert

werden. Aufgrund einer solch aufwändigen Sanierung würde lediglich eine

einzelne 4-Zimmerwohnung mit engen Raumverhältnissen und ungenügenden Raumhöhen

geschaffen. Demgegenüber könnten in einem Neubau drei 5-Zimmerwohnungen mit

modernem Wohnkomfort erstellt werden. Eine Unterschutzstellung erscheine daher

auch mit Blick auf das Missverhältnis von wirtschaftlichem Aufwand und zu

erwartendem Nutzen unverhältnismässig. Auf die Unterschutzstellung des

streitbetroffenen Gebäudes wurde daher verzichtet.

10.4

Die

Vorinstanz gelangt demgegenüber im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung zum

Schluss, dass ein vollständiger Verzicht auf Schutzmassnahmen der

anzustrebenden Erhaltung des hohen Situationswertes zuwiderlaufen würde. Es sei

angemessen, das Gebäude teilweise unter Schutz zu stellen und den Schutzumfang

auf die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie auf die südseitig geschlossene

Dachfläche zu beschränken. In diesem Bereich sei die Erhaltung der

Originalsubstanz unumgänglich. Demgegenüber würden die West- und die

Nordfassade sowie der nordseitige Anbau kaum zum Situationswert beitragen. Ihr

Fehlen würde die Situation kaum beeinträchtigen. Sie könnten daher abgebrochen

und gegebenenfalls durch neue Gebäudeteile ersetzt werden. Auch sei ein

westseitiger Anbau durchaus denkbar. Da nur die genannten Fassaden und die

Dachfläche beizubehalten seien, seien auch grössere Veränderungen im Innern

möglich. Der Boden könnte tiefer gesetzt werden, um eine ansprechende Raumhöhe

zu erzielen. Der Grundeigentümerin komme daher immer noch eine gewisse bauliche

Freiheit zu. Auch der Zustand des bestehenden Gebäudes spreche nicht gegen eine

Unterschutzstellung in diesem Umfang. Die Süd- und Ostfassade sowie die

südseitige Dachfläche würden sich nicht in einem schlechten Zustand befinden,

wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt habe. Selbst das vom Gemeinderat

eingereichte statische Gutachten halte dafür, dass die Südfassade in einem

annehmbaren Zustand sei. An der Ostfassade müssten zwar gewisse Bauteile

ersetzt werden, doch dies seien nicht unzumutbare Renovationskosten.

10.5

Der Beschwerdeführer 1

bringt im Wesentlichen vor, dass der von der Vorinstanz definierte beschränkte

Schutzumfang als technisch und denkmalpflegerisch nicht praktikabel erscheine. Das

Fehlen irgendwelcher Vorgaben im angefochtenen Entscheid für die Gestaltung der

neu zu errichtenden westlichen und nördlichen Fassade könne zudem den

angestrebten Schutz des Situationswerts geradezu vereiteln. Schliesslich sei

der Schutz des südlichen Vorgeländes zwingend, wenn es vor allem um den

Situationswert und die Wirkung der Baukörper von Süden her gehe.

10.6

Die Beschwerdeführerin 2

bringt demgegenüber vor, dass der von der Vorinstanz definierte Schutzumfang

nicht verhältnismässig sei. Die Vorinstanz gehe von einem überhöhten

Situationswert aus. Der Schutz der Südfassade führe dazu, dass ihr eine

sinnvolle Ausnützung der südlichen Hälfte des Grundstücks verwehrt werde. Durch

eine sinnvolle Abstimmung des geplanten Neubaus auf das inventarisierte

Doppelwohnhaus wäre der ortsbaulichen Planung besser gedient. Die finanzielle

Belastung der Gemeinde im Fall einer Enteignung sei zudem zu beachten.

10.7

Die Vorinstanz hat dem streitbetroffenen

Gebäude keinen relevanten Eigenwert, jedoch zu Recht einen hohen Situationswert

zugesprochen (vgl. E. 9.4 ff.). Vor diesem Hintergrund ist schlüssig

begründet, dass sie – entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin 2 und

dem Gemeinderat – von einem hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltung des

Situationswertes ausgegangen ist und diesem im Rahmen der Interessenabwägung

einen gewichtigen Stellenwert eingeräumt hat. Nachvollziehbar ist weiter, dass

zur Beurteilung des Schutzumfangs vor allem auf die Ansicht des Hofs G von

Süden abgestellt wurde, um den Situationswert des historischen Ensembles zu

beiden Seiten der ehemaligen Fahrstrasse am Rand der Bauzone zu wahren. Sowohl

das Gutachten der KDK als auch die Vorinstanz betonen, dass die Ansicht des Hofs G

von Süden besonders wichtig sei. Aus dieser Sicht sind das Einzel- und das

Doppelwohnhaus als in die Tiefe gestaffeltes Ensemble besonders gut

wahrnehmbar. Zudem sind von Süden betrachtet die Stubenfronten der beiden

Gebäude mit den einheitsstiftenden Gestaltungselementen klar erkennbar. Ebenso

ist von Süden die Lage am Rand der Bauzone in

Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland offensichtlich.

Diese Lage verleiht dem Gebäude als Teil des Hofs G

eine grosse ortsbauliche Wirkung und verdeutlicht die Siedlungsentwicklung

des Dorfes. Vor diesem Hintergrund erweist sich der Schutz der Süd- und Ostfassade des streitbetroffenen Gebäudes sowie der

südseitig geschlossenen Dachfläche wie von der Vorinstanz dargelegt als geeignet

und notwendig für den Erhalt des hohen Situationswertes. Insoweit kann

auf die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Diese hat sich mit den wesentlichen Standpunkten der

Parteien ausreichend auseinandergesetzt, weshalb eine Gehörsverletzung nicht

ersichtlich ist. Ebenso erübrigt sich die Einholung eines beantragten

zusätzlichen Gutachtens (VGr, 29. Oktober

1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa).

10.8

Wird für die Beurteilung des

Schutzumfangs auf die wichtige Ansicht von Süden abgestellt, erscheint die Auffassung der Vorinstanz nicht

schlüssig begründet und geradezu widersprüchlich, dass ein westseitiger Anbau

an das streitbetroffene Gebäude denkbar sei. Ein solcher Anbau würde – was auch

von der Beschwerdeführerin 2 und dem Gemeinderat übereinstimmend anerkannt

wird – den Grundriss und die bisherigen Ausmasse des Einzelwohnhauses

grundlegend verändern, womit auch das gesamte Erscheinungsbild des Hofs G

von Süden her wesentlich verändert würde. Das vom Fachgutachten und der

Vorinstanz zu Recht betonte Zusammenspiel des kleineren Einzelwohnhauses und des

in der Tiefe versetzten, dominanteren Doppelwohnhauses als historisch

gewachsene und gegliederte Einheiten des Hofs G könnte damit nicht gesichert

werden.

10.9

Bei

Unterschutzstellungen (primär) aufgrund des Situationswerts ist zumindest in

Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsätzlich die bestehende

Gebäudesubstanz zu erhalten (vgl. VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453,

E. 6.2 und E. 6.3.1; 4. März 2021, VB.2020.00618, E. 4.1;

RB 1997 Nr. 73). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf

hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung

imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht

auszugleichen vermögen (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1;

4.

Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73). Die

Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf

Substanzschutz ausgerichtet (VGr, 7. Oktober 2021, VB.2020.00787, E. 3.3;

14.

Juli 2016, VB.2015.00362, E. 3.3; 29. März 2001,

VB.2001.00031, E. 3d).

Die vorinstanzliche Argumentation, dass die von Süden

wenig bis nicht wahrnehmbare West- und Nordfassade sowie der nordseitige Anbau

kaum zum Situationswert beitragen und daher abgebrochen werden können,

überzeugt angesichts des soeben Ausgeführten nicht. Der Sachverhalt ist

hinsichtlich der Frage, ob die West- und Nordfassade ebenfalls zu erhalten

sind, indes nicht genügend liquide. Der bei den vorinstanzlichen Akten liegende

Kurzbericht, der hinsichtlich der Statik nur eine "grobe

Zustandsbeurteilung" bietet, reicht dazu nicht aus. Um zu entscheiden, ob

sachliche Gründe (Qualität der Bausubstanz, Kosten der Renovation) vorliegen,

um diesbezüglich vom Grundsatz der Substanzerhaltung aller Fassaden

abzuweichen, wird der Gemeinderat Oetwil am See weitere Sachverhaltsabklärungen

vorzunehmen haben. Kommt er zum Schluss, dass der Erhalt der West- und

Nordfassade unverhältnismässig ist, wird er dennoch keinen Abbruch ohne

flankierende Massnahmen zulassen können: Für den effektiven Erhalt des zu Recht

anerkannten hohen Situationswertes erschiene es nämlich unverzichtbar, dass die

Ersatzbauten für die West- und Nordfassade und den nordseitigen Anbau an der

bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Gebäudekörpers erstellt

werden.

10.10

Mit

Blick auf den effektiven Erhalt des hohen Situationswertes insbesondere von

Süden her ist sodann von der Vorinstanz nicht schlüssig dargelegt, weshalb auf

den Schutz des unmittelbar südlichen Vorbereichs des Gebäudes – wie vom

Fachgutachten empfohlen – als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen

verzichtet wurde. Dieser Umgebungsschutz gewährleistet die Wahrnehmung des

Einzelwohnhauses als Teil des Hofs G von der als besonders wichtig

hervorgehobenen Südseite (vgl. VGr, 21. November 2012, VB.2012.00579,

E. 5.4; 13. August 2010, VB.2009.00528/VB.2009.00529, E. 2.2.2.5).

Damit wird auch die Lage des Gebäudes am Rand der Bauzone in Abgrenzung zum

unbebauten Kulturland und damit die Lesbarkeit der Siedlungsentwicklung

gesichert. Der Schutzumfang würde damit auch auf das Schutzziel des

inventarisierten Doppelwohnhauses abgestimmt, das auch zum Hof G gehört.

Dessen Umgebung ist gemäss dem kommunalen Inventar bis zur H- bzw. D-Strasse

freizuhalten. Der Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes ist entsprechend

wie vom Fachgutachten empfohlen dahingehend anzupassen, dass der unmittelbare

südliche Vorbereich als unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten

ist. Triftige Gründe, um diesbezüglich von der Empfehlung des Fachgutachtens

abzuweichen, sind nicht ersichtlich und wurden von der Vorinstanz nicht

vorgebracht.

10.11

Dem so definierten Schutzumfang (Erhalt der Süd- und

Ostfassade sowie der südseitig geschlossenen Dachfläche, Schutz des unmittelbar

südlichen Vorgartenbereichs, [zumindest] Schutz des bisherigen Volumens

hinsichtlich der West- und Nordfassade) stehen keine überwiegenden öffentlichen

oder privaten Interessen entgegen. Soweit die Beschwerdeführerin 2 die

Gewichtung der privaten Interessen an der Ausnützung des Grundstücks im

vorinstanzlichen Entscheid beanstandet, ist darauf hinzuweisen, dass finanzielle

Interessen der Eigentümerschaft an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung

ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme

grundsätzlich nicht zu überwiegen vermögen (BGE 147 II 125 E. 10.4;

BGE 126 I 219 E. 2c; BGE 120 Ia 270 E. 6c; BGE 118 Ia 384 E. 5e;

BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3). Zudem kann das Gebäude,

wie von der Vorinstanz dargelegt, auch mit Veränderungen im Innern einer

modernen Wohnnutzung zugeführt werden. Diesen

Darlegungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdeführerin 2 nicht

widersprochen. Vor diesem Hintergrund kann auch das Interesse an der Vermeidung

einer potenziellen Entschädigung wegen materieller Enteignung nicht als gewichtig gelten (vgl. Alexander Rey,

Enteignung und Entschädigungspflicht infolge Schutzmassnahmen für Bau- und archäologische

Denkmäler, in: Bernhard Ehrenzeller/Walter Engeler (Hrsg.), Handbuch

Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 19 ff.; Aurélien

Wiedler, La protection du patrimoine bâti, Bern 2019, S. 79). Die nicht

weiter substanziierten Kosten für die Sanierungsmassnahmen vermögen, wie

die Vorinstanz zu Recht ausführt, das hohe Interesse an der Unterschutzstellung

ebenfalls nicht aufzuwiegen (vgl. auch BGE 147 II 125 E. 10.3; BGr, 9. Juni

2020, 1C_368/2019, E. 11.4; 5. Mai 2021, 1C_514/2020, E. 9.1). Dem sinngemäss geltend gemachten öffentlichen

Interesse an der inneren Verdichtung kommt sodann bei der Abwägung gegen ein

hohes Interesse am Schutz des Situationswertes ebenfalls lediglich geringes

Gewicht zu (BGE 147 II 125 E. 9; vgl. auch Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht:

Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff., 144).

Inwiefern die Beschwerdeführerin 2 mit dem Abbruch des streitbetroffenen

Gebäudes und der Errichtung eines Neubaus eine bessere ortsbauliche Planung

realisieren möchte, ist im Übrigen nicht ersichtlich oder näher dargetan (dazu Koletsis, a. a. O.,

Rz. 329 ff.).

10.12

Zusammenfassend

ist die Vorinstanz in Übereinstimmung mit dem Fachgutachten zu Recht von einem

hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Situationswertes ausgegangen. Die

Unterschutzstellung der Süd- und Ostfassade des

Hauptbaus sowie der südseitig geschlossenen Dachfläche des Gebäudes ist

daher als geeignete und erforderliche Massnahme zu beurteilen. Der Schutzumfang

ist weiter wie vom Fachgutachten empfohlen dahingehend

anzupassen, dass der unmittelbare südliche Vorbereich als unversiegelte

Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten ist.

Es erscheint jedoch mit dem Schutzziel nicht vereinbar und

insoweit widersprüchlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des

nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiär davon abzusehen, diesbezüglich

Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern.

Diesbezüglich wird der Gemeinderat den Sachverhalt genauer zu untersuchen und

den Schutzumfang noch im Detail festzulegen haben.

Die weiteren zu berücksichtigenden privaten und

öffentlichen Interessen fallen im Rahmen der Interessenabwägung nicht derart

ins Gewicht, als dass dieser Schutzumfang insgesamt als unverhältnismässig zu

beurteilen wäre.

11.

11.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 (VB.2020.00800)

teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer II des Urteils des

Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 ist insoweit zu ergänzen, als der

Gemeinderat Oetwil am See nicht nur dazu eingeladen wird, die Süd- und

Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitig geschlossene Dachfläche des

Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 unter Schutz zu

stellen, sondern auch den unmittelbar südlichen Vorbereich des Gebäudes als

unversiegelte Freifläche mit Einzelbäumen zu erhalten. Ausserdem ist er

einzuladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere

Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen und über den diesbezüglichen Schutzumfang

im Sinn der Erwägungen einen neuen Beschluss zu fassen. Im Übrigen sind die

Beschwerden abzuweisen.

11.2

Die

Rekurskosten sind in Abweichung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 zu 1/7 dem Beschwerdeführer 1,

zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 und zu 2/7 der Beschwerdeführerin 2

aufzuerlegen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist keine

Umtriebsentschädigung zuzusprechen (RB 1998 Nr. 9;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl.

auch VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).

12.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten, welche namentlich den Schriftwechseln in den zwei

Verfahren sowie der erfolgten Verfahrensvereinigung Rechnung tragen, zu 1/7 dem

Beschwerdeführer 1, zu 3/7 der Beschwerdeführerin 2 und zu 3/7 dem

Beschwerdegegner 1 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht der Unterliegenden bei

diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Umtriebsentschädigungen

sind keine auszurichten (RB 1998 Nr. 9; Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch VGr,

11.

Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 wird teilweise gutgeheissen.

In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Urteils des

Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 wird der Gemeinderat Oetwil am See

dazu eingeladen, die Süd- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die südseitige

geschlossene Dachfläche des Gebäudes D-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

und den unmittelbar südlichen Vorbereich des Gebäudes als unversiegelte

Freifläche mit Einzelbäumen unter Schutz zu stellen. Ausserdem wird er im Sinn

der Erwägungen eingeladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere

Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen und über den diesbezüglichen Schutzumfang

einen neuen Beschluss zu fassen.

Im

Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

In Abänderung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 werden die Kosten des

Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 7'440.- zu 1/7 dem Beschwerdeführer 1,

zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 sowie zu 2/7 der Beschwerdeführerin 2

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 570.-- Zustellkosten,

Fr. 6'570.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer 1 zu 1/7, der Beschwerdeführerin 2

zu 3/7 und dem Beschwerdegegner 1 zu 3/7 auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien und Mitbeteiligten;

b) das Baurekursgericht.