Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00802

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00802

VB.2020.00861

VB.2020.00867

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. November 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura

Diener.

In Sachen

Aus VB.2020.00802

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Aus VB.2020.00861

Zürcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch Zürcher Heimatschutz,

Aus VB.2020.00867

1.1 E,

1.2 F,

2.1 G,

2.2 H,

alle vertreten durch RA I,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2020.00802

1.1 E,

1.2 F,

2.1 G,

2.2 H,

alle vertreten durch RA I,

Aus VB.2020.00861

Stadtrat von Zürich,

Aus VB.2020.00867

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich,

4. Stadtrat von Zürich,

vertreten durch

Hochbaudepartement der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2020.00802

1. Bausektion der Stadt Zürich,

2. Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich,

Aus VB.2020.00861

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

Abschreibung infolge Gegenstandslosigkeit,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte B und A am 15. März

2016 die baurechtliche Bewilligung für einen Ersatzneubau des

Einfamilienhauses (Assek.-Nr. 01) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der J-Strasse

03 in Zürich-Quartier U. Am 9. Juni 2016 bewilligte das Amt

für Baubewilligungen im Anzeigeverfahren A und B eine Projektänderung am

vorgenannten Bauvorhaben.

B. Gegen

den Baubewilligungsbeschluss vom 15. März 2016 rekurrierten E und F sowie G

und H am 20. April 2016 an das Baurekursgericht (04). Am 10. Juli

2016 erhoben E und F sowie G und H auch gegen die am 9. Juni 2016 erteilte

Projektänderung Rekurs (05). Mit Entscheid vom 18. November 2016

vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel. Es wies diese in der

Hauptsache – soweit es auf sie eintrat und sie nicht gegenstandslos geworden

waren – ab.

C. Dagegen

erhoben E und F sowie G und H am 9. Januar 2017 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie die

Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache zur Ergänzung des

Rekursverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (VB.2017.00013). Mit

Entscheid vom 18. Mai 2017 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.

D. Die

gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde wurde vom

Bundesgericht mit Urteil vom 17. Juli 2018 gutgeheissen (BGr,

1C_380/2017). Das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde aufgehoben und die Sache

zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an das Verwaltungsgericht

zurückgewiesen.

E. Das

Verwaltungsgericht nahm daher das Verfahren VB.2017.00013 im Sinn der

bundesgerichtlichen Anordnung als Verfahren VB.2018.00473 wieder auf. Mit

Entscheid vom 25. Oktober 2018 hiess es die Beschwerde gut und hob den Entscheid

des Baurekursgerichts vom 18. November 2016 auf. Es wies die Sache zum

Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

F. Das

Baurekursgericht setzte die beiden Rekursverfahren unter den Geschäftsnummern 06

und 07 am 22. Januar 2019 fort. Am 31. Januar 2019 sistierte es die

Verfahren, bis der Stadtrat über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes J-Strasse 03

sowie den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen entschieden habe.

Erwägungen

II.

A. Die

Bausektion der Stadt Zürich erteilte A und B mit Beschluss vom 13. Juli

2017.

die Bewilligung für ein Alternativprojekt des genannten

Bauvorhabens. Die dagegen von F und E, H und G sowie von K und L erhobenen

Rekurse vereinigte das Baurekursgericht mit Entscheid vom 23. März 2018

und wies die Rekurse ab, soweit darauf eingetreten wurde (08).

B. Die

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts von F und E sowie von H und G

erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 25. Oktober

2018.

gut, hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. März 2018 auf

und wies die Sache an das Baurekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen zurück (VB.2018.00219).

C. Das

Baurekursgericht setzte das Rekursverfahren unter der Geschäftsnummer 09 am 22. Januar

2019.

fort. Am 31. Januar 2019 sistierte es das Verfahren, bis der Stadtrat

über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes J-Strasse 03 sowie den Umfang

allfälliger Schutzmassnahmen entschieden habe.

III.

A. Der

Stadtrat der Stadt Zürich verzichtete mit Beschluss vom 11. September 2019

auf die Unterschutzstellung des bestehenden Gebäudes auf dem streitbetroffenen Baugrundstück.

Gegen diesen Beschluss rekurrierten F und E sowie H und G

mit gemeinsamer Eingabe am 23. Oktober 2019

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten dessen Aufhebung

(010). Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) erhob am 28. Oktober 2019 ebenfalls

Rekurs gegen den genannten Stadtratsbeschluss und beantragte, diesen aufzuheben

(011). Die 1. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 6. Juli 2020

einen Augenschein sowie im Verfahren 010 eine öffentliche Verhandlung auf dem

Lokal durch. Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 vereinigte das

Baurekursgericht die (sistierten) Rekursverfahren 06, 07 und 09 sowie 010 und 011

(Disp.-Ziff. I). Die Rekursverfahren

06, 07 und 09 schrieb es als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II).

Die Rekurse in den Verfahren 010 und 011 wies es ab (Disp.-Ziff. III).

B. Dagegen

erhoben B und A am 18. November 2020 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die

Sache zur weiteren Behandlung der Rekursverfahren 06, 07 und 09 an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann seien die

Kosten- und Entschädigungsfolgen des angefochtenen Entscheids ausgangsgemäss

anzupassen und ihnen eine Parteientschädigung zulasten der Vorinstanz

zuzusprechen (VB.2020.00802).

Das

Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2020, die Verfahren zwecks

Weiterführung derselben nach Eintritt der Rechtskraft des Beschwerdeentscheids

zurückzuüberweisen und im Übrigen den angefochtenen Rekursentscheid zu

bestätigen. Die Kosten seien auf die Staatskasse zu nehmen. Der Stadtrat Zürich

reichte am 6. Januar 2021 unter Verzicht auf Antragsstellung eine

Mitbeantwortung der Beschwerde ein. E und F sowie G und H beantragten mit

Beschwerdeantwort vom 11. Januar 2021, das Verfahren bei Gutheissung ihrer

eigenen Beschwerde (im Verfahren VB.2020.00867) infolge Aufhebung des

angefochtenen Entscheids als gegenstandslos geworden abzuschreiben, eventuell

gutzuheissen und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter entsprechender

Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des angefochtenen Entscheids

sowie unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der

Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht sei das vorliegende Verfahren mit dem

Beschwerdeverfahren VB.2020.00867 vereinigt zu erledigen.

C. Der Zürcher

Heimatschutz (ZVH) erhob am 2. Dezember

2020.

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Oktober 2020

ebenfalls Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, diesen sowie den

Beschluss des Stadtrats vom 11. September 2019 aufzuheben und den Stadtrat

anzuweisen, die streitbetroffene Baute unter Schutz zu stellen. Eventuell sei

die Sache an den Stadtrat zur Festlegung des Schutzumfangs entsprechend den

Empfehlungen im Gutachten der städtischen Denkmalpflege zurückzuweisen. Ferner

beantragte er eine Parteientschädigung. In prozessualer Hinsicht verlangte er

den Beizug der vorinstanzlichen Verfahrensakten BRGE I Nr. 012, 013, 014,

015.

und 016 sowie allenfalls die Durchführung eines Augenscheins

(VB.2020.00861).

Das

Baurekursgericht beantragte am 17. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Zürich beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 21. Januar 2021, die Beschwerde abzuweisen sowie

eine Entschädigung zulasten des Beschwerdeführers. B und A beantragten tags darauf ebenfalls die

Abweisung der Beschwerde sowie eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten des

Beschwerdeführers.

Der ZVH replizierte am 8. Februar

2021.

und hielt vollumfänglich an den Anträgen fest. Am 19. Februar 2021

reichten B und A unter Wiederholung der gestellten Anträge eine Stellungnahme

ein. Der Stadtrat Zürich verzichtete am 4. März 2021 auf das Einreichen

einer Duplik.

D. Am 7. Dezember 2020 reichten E und F sowie

G und H gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

vom 29. Oktober 2020 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein

und beantragten, Disp.-Ziff. II und III sowie die Baubewilligungen vom 15. März

2016, 9. Juni 2016 und 13. Juli 2017 aufzuheben und die Sache

hinsichtlich Unterschutzstellung an den Stadtrat Zürich zurückzuweisen, um den

Schutzumfang des Streitobjekts festzulegen. Eventuell seien die Disp.-Ziff. II

und III des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz

zur weiteren materiellen Beurteilung und zum Neuentscheid zurückzuweisen. In

prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins, zu

welchem M (Autorin des Gutachtens vom 6. Mai 2019) einzuladen sei. Im

Falle des Verzichts auf Rückweisung sei ein Ergänzungsgutachten einzuholen.

Sodann verlangten sie eine Anpassung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens sowie für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz

(VB.2020.00867).

Das Baurekursgericht

beantragte am 17. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. B und A reichten am 22. Januar 2021 Beschwerdeantwort ein mit

dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit damit mehr als nur die Aufhebung

von Disp-Ziff. II des Rekursentscheids beantragt werde. Ferner beantragten

sie eine Parteientschädigung zzgl. MWST zulasten der Beschwerdeführenden. Der Stadtrat

Zürich verzichtete am 25. Januar 2021 – auch namens des Amts für

Baubewilligungen – auf das Einreichen einer Beschwerdeantwort. Das

Hochbaudepartement der Stadt Zürich beantragte tags darauf, die Beschwerde

abzuweisen sowie eine Entschädigung zulasten der Beschwerdeführenden.

Mit Replik vom 18. Februar

2021.

hielten E und F sowie G und H an den

Anträgen fest. Am 25. Februar 2021 verzichteten die Bausektion sowie das

Amt für Baubewilligungen per E-Mail auf eine Vernehmlassung. B und A nahmen gleichentags

unter Wiederholung der gestellten Anträge Stellung. Am 3. und 4. März 2021

erklärten die Bausektion, das Amt für Baubewilligungen sowie das

Hochbaudepartement Verzicht auf Duplik.

E und F sowie G und H nahmen am 18. März 2021 zur Duplik

der privaten Beschwerdegegner Stellung unter Festhalten an den gestellten

Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden ist einzutreten. Ob das

Baurekursgericht die Rekursverfahren 06, 07 und 09 zu Recht als gegenstandslos geworden

abgeschrieben hat, bildet Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu

prüfenden materiellen Fragen.

2.

Die drei

vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,

betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen die gleichen Rechtsfragen auf.

Die vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren VB.2020.00802

(Bauherrschaft), VB.2020.00861 (Heimatschutz) und VB.2020.00867 (Nachbarschaft)

sind daher aus prozessökonomischen

Gründen zu vereinigen und

gemeinsam zu behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50-60).

Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders

vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00802.

3.

3.1

Die

beschwerdeführende Nachbarschaft beantragt in prozessualer Hinsicht die

Durchführung eines Augenscheins.

3.2

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober

2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79).

Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.3

Die

Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen Augenschein

vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 6. Juli 2020 mit 56 Fotografien

liegt bei den Akten. Ein weiteres Augenscheinprotokoll vom 30. August 2016

mit 22 Bildern liegt sodann im beigezogenen ersten Verfahren. Diese

Protokolle sowie die in den Akten befindlichen Pläne und Dokumentationen

belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch

das Verwaltungsgericht ist daher für eine umfassende Beurteilung der sich

vorliegend stellenden Fragen, insbesondere bezüglich Unterschutzstellung, nicht

erforderlich.

4.

4.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück (Kat.-Nr. 02) befindet sich in der

Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 % in einer Baugruppe mit

Erhaltungsziel A gemäss ISOS (Substanzerhalt) und ist mit einem Wohnhaus

(sog. Baumeisterhaus) überbaut. Im Südwesten grenzt es an die J-Strasse und im

Südosten an die Wegparzelle Kat.-Nr. 017. Die Bauherrschaft möchte das im

Jahr 1844 errichtete, nicht inventarisierte Wohnhaus an der J-Strasse 03

in Zürich abbrechen und durch ein Einfamilienhaus ersetzen.

4.2

Am 17. Juli

2018.

hat das Bundesgericht den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 2. März

2017.

(VB.2017.00013) letztinstanzlich aufgehoben und entschieden, dass die

Schutzwürdigkeit der bestehenden Liegenschaft mittels

Sachverständigengutachtens abzuklären sei. Da sich diese Frage im vor

Verwaltungsgericht hängigen Beschwerdeverfahren betreffend die

Projektalternative ebenfalls stellte, wies es die Sache zur Neubeurteilung an

dieses zurück (BGr, 1C_380/2017). Nachdem das

Baurekursgericht den Tatbestand bezüglich der Schutzwürdigkeit ungenügend

abgeklärt hatte, wurde das wiederaufgenommene Verfahren betreffend

Stammbaubewilligung und Projektänderung zur Abklärung der Schutzwürdigkeit

mittels eines Sachverständigengutachtens an die Vorinstanz zurückgewiesen (VGr,

25.

Oktober 2018, VB.2018.00473, E. 3). Aus den gleichen Gründen an

das Baurekursgericht zurückgewiesen wurde das Verfahren betreffend

Alternativprojekt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00219, E. 3).

4.3

Nach

Einsicht in das durch das Amt für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege (Gutachten M)

erstellte Gutachten und das Faktenblatt vom April 2019 (datierend vom 6. Mai

2019) sowie gestützt auf die Protokolle der Denkmalpflegekommission vom 6. Mai

und 3. Juni 2019 verzichtete der Stadtrat Zürich mit Beschluss vom 11. September

2019.

auf eine Unterschutzstellung des bestehenden Gebäudes. Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass

dieser Entscheid zu Recht erfolgt sei und wies die Beschwerden 010 und 011 ab.

Im vorliegenden Verfahren geht es im Wesentlichen um die Frage, ob das Gebäude

gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) unter Schutz zu stellen ist und in diesem

Zusammenhang, ob der Stadtrat sein Auswahlermessen rechtmässig ausgeübt hat.

Strittig ist sodann die Abschreibung der Verfahren 06, 07 und 09 durch die

Vorinstanz als gegenstandslos geworden sowie die Kostenfolgen.

5.

5.1

Die Unterschutzstellung

eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es

sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses die Landschaften

oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden diese beiden

Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der

Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der

Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in

der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter

Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139

und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus

einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel

ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren

Hinweisen).

5.2

Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je

mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 272). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann

sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser

Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche

Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit

weiteren Hinweisen).

5.2.1

Zwar würdigen die rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen

– frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und

schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten

Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne

triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich

dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder

wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum

Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches

Verfahrensrecht, 2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.2.2

Erscheint die Schlüssigkeit in wesentlichen

Punkten zweifelhaft, so hat die Entscheidinstanz nötigenfalls ergänzende

Beweise – wie beispielsweise eine persönliche Befragung der sachverständigen

Person – zur Klärung dieser Zweifel zu erheben, sofern sie die Unsicherheiten

dank ihres Fachwissens und des liquiden Sachverhalts nicht sofort beseitigen

kann (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 69). Eine

Verwaltungsbehörde oder eine Gerichtsinstanz kann dabei umso eher von einem

Gutachten abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden

Materie ist (VGr, 23. Oktober 2019,

VB.2018.00614, E. 3.2; 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3).

5.3

Ausgangspunkt

für die Denkmalschutzwürdigkeit einer Baute bildet die von ihr zu bezeugende

Epoche (RB 1994 Nr. 78). Der Begriff der Epoche beschreibt einen

Zeitabschnitt, der sich mittels bestimmter Ereigniszusammenhänge durch einen

"deutlichen, einschneidenden Wandel der Verhältnisse" abgrenzen lässt

bzw. für den Beginn einer neuen bedeutsamen Entwicklung steht (Engeler, S. 142

mit Fn. 803; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 3a). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen

einer Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht

schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde.

Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen

werden kann und umgekehrt (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).

Schliesslich reicht die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung

nicht; es muss es sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln.

5.3.1

Ist ein Einzelobjekt schutzwürdig, bedeutet das noch

nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden müsste. Vielmehr ist im

Lichte der festgestellten Heimatschutzanliegen eine Abwägung zwischen den

Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen

vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125, E. 8 mit

Hinweisen). Eine Unterschutzstellung ist trotz dem Grundsatz nach zu

bejahender mittlerer bis hoher Schutzwürdigkeit eines Objekts nur zulässig,

wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts im Rahmen der vorzunehmenden Güterabwägung höher zu gewichten ist

als dem entgegenstehende private oder (andere) öffentliche Interessen (RB 1992

Nr. 62).

5.3.2

Beim

Entscheid, ob ein Objekt unter Schutz gestellt werden soll, verfügen die

Gemeinden über ein erhebliches Auswahlermessen. Sie müssen unter mehreren

infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren,

welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am

geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Sie können dabei insbesondere

auf Merkmale abstellen, welche das Gebäude in einer anderen denkmalschützerisch

massgeblichen Hinsicht auszeichnen. Eine Auswahl scheidet hingegen aus, wenn

eine Gebäudegruppe als solche (sog. Ensemble) oder ein ganzes Orts- bzw.

Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig

erscheint (vgl. RB 1989 Nr. 66).

5.3.3

Im Fall eines Verzichts auf die

Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre

Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz

gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten

unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise

Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte)

vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung

unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen.

6.

6.1

Um die

Schutzwürdigkeit des Objekts abzuklären, wurde vom Amt für Städtebau im April

2019.

ein Gutachten mit Datum 6. Mai 2019 erstellt, worin dieses zum

Schluss kam, heute wirke der Bau innerhalb seiner Nachbarschaft eher klein dimensioniert

und unterscheide sich auch im Baustil. Die vergleichsweise strenge

Formensprache des Klassizismus kontrastiere mit der Formenvielfalt der

Historismus- und Heimatstilbauten. Der begrünte Zwischenraum wirke dabei als

verbindendes Element für die in verschiedenen städtebaulichen Epochen

entstandenen Bauten.

6.1.1

Die Geschichte dieses Ortes reiche 175 Jahre zurück, als ein

begüterter Landwirt und Kommunalpolitiker der ersten Stunde anstelle eines

abgebrannten Wohnhauses einen Ersatzneubau habe errichten lassen. Als eines der

ersten seiner Art füge sich das klassizistische Wohnhaus der bäuerlichen

Oberschicht in seine weitgehend unbebaute Umgebung ein. Idyllisch gelegen, mit

grosszügigen Nutzgärten und einer intakten Wasserversorgung durch den N. Nur

kurze Zeit später [nach 1844] habe der bauliche Umbruch begonnen und im

Verlaufe der folgenden Jahrzehnte sei das Gebiet rund um den Weiler ''O'' bebaut

worden. Eine erste Phase bildeten die Baumeisterhäuser in den 1860er- und

1870er-Jahren, von denen ein Grossteil nicht mehr existiere, eine zweite und

markante Phase die siedlungsartige Bebauung mit Historismus- und

Heimatstilbauten.

6.1.2

Während sich die städtebaulichen, politischen und gesellschaftlichen

Gegebenheiten verändert hätten, sei das Objekt J-Strasse 03 in seiner gesamten

Struktur und seiner wesentlichen Substanz erhalten geblieben. lm äusseren Erscheinungsbild

zurückhaltend, weise der Bau im Inneren eine beinahe vollständig intakte

historische Ausstattung auf. Dies mache das einfache Wohnhaus zu einem intakten

Vertreter eines frühen Baumeisterhauses. Aufgrund der hohen soziokulturellen

und architekturhistorischen Bedeutung müsse das Wohnhaus als ein

qualitätsvoller historischer Zeuge gewürdigt werden.

6.1.3

Dem Fazit des zugehörigen Faktenblatts ist zu entnehmen, das

Wohnhaus J-Strasse 03 erfülle zwar die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Bei der Inventarergänzung zu den Baumeisterhäusern von 2014

habe dieses Gebäude jedoch nicht zu den für das Inventar ausgewählten Objekten

gehört. Das Inventar weise aus Sicht der Fachstelle keine Lücken auf. Ob unter

den gegebenen Umständen eine nachträgliche Inventaraufnahme angezeigt sei,

werde der Stadtrat entscheiden.

6.2

Gestützt

auf diese Grundlagen sowie den Kommissionsaugenschein vom 6. Mai 2019

hielt die Denkmalpflegekommission in ihrem Protokoll vom nämlichen Tag

fest, mit der speziellen baulichen Lage im ehemaligen Weiler ''O'', der

interessanten Besitzergeschichte und der – insbesondere auf den ursprünglich

hochwertigen Innenausbau zurückzuführenden – architektonischen Qualitäten seien

die Kriterien eines historischen Zeugen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfüllt. Nachdem das denkmalpflegerische Parteigutachten vom 3. Mai

2019.

vorgängig nicht bekannt gewesen war, wurde das Geschäft vertagt.

Dem Fazit des Sitzungsprotokolls der

Denkmalpflegekommission vom 3. Juni 2019 zufolge kann das Wohnhaus J-Strasse

03.

aufgrund der Kriterien der Inventarergänzung Baumeisterhäuser und der

Erkenntnisse aus den beiden Gutachten dem Typ Baumeisterhaus zugeordnet werden.

Darin wird weiter ausgeführt, es handle sich dabei insofern um einen

Spezialfall, als dass es ein frühes Beispiel darstelle, welches möglicherweise

Strukturen des abgebrannten Vorgängerbaus einbezogen und im Laufe der Zeit

diverse Veränderungen erfahren habe. Das Parteigutachten führe Hypothesen zu

den Veränderungen vor Augen. Diese änderten aber nichts an der Einschätzung,

dass das Objekt die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG

grundsätzlich erfülle. Verglichen mit anderen Beispielen von (inventarisierten)

Baumeisterhäusern handle es sich aber hier als Einzelobjekt nicht um ein

herausragendes Objekt. Die Denkmalpflegekommission vertrat die Meinung, dass es

sich beim strittigen Objekt um ein schönes, interessantes Baumeisterhaus

handle, bei welchem im Innern noch ein beachtlicher Teil der historischen

Ausstattung vorhanden sei. Sie gelangte jedoch zum Schluss, dass es sich nicht

um einen herausragenden historischen Zeugen handle, bei welchem sich eine

nachträgliche Inventaraufnahme beziehungsweise eine Unterschutzstellung

rechtfertigen liesse.

6.3

Gestützt

auf diese Empfehlung der Denkmalpflegekommission verzichtete der Stadtrat

am 11. September 2019 auf die Anordnung von Schutzmassnahmen.

6.3.1

Zur Begründung führte er aus, das denkmalpflegerische Gutachten habe

ergeben, dass sich das Wohnhaus J-Strasse 03 der Typologie der sogenannten

Baumeisterhäuser zuordnen lasse. Diese dokumentierten eine wichtige Phase der

Zürcher Stadterweiterung, von der Kantonsverfassung 1831 bis zur ersten

Eingemeindung der Vororte 1893. Mit Baujahr 1844 zähle das Wohnhaus zu den

frühen Vertretern dieses Typs. Es sei für den Landwirt und ehemaligen

Gemeindepräsidenten von P, Q, erstellt worden, nachdem der Vorgängerbau durch

einen Brand zerstört worden sei. Nach Qs Tod im Jahr 1848 sei das Haus

durch Heirat seiner Tochter in den Besitz der Familie R, Bauunternehmer,

gelangt, die fünf Jahre später ins neu erbaute Gut S gezogen sei. Nach

vielen Besitzerwechseln sei das Haus Anfang des 20. Jahrhunderts in den

Besitz der Familie T gekommen, in deren Eigentum es bis zum Erwerb durch

die jetzigen Eigentümer im Jahr 2015 geblieben sei.

6.3.2

Das zweigeschossige Wohnhaus mit Satteldach liege giebelständig zur J-Strasse,

der alten Verbindungsstrasse zwischen den Gemeinden P und Quartier U. Es

sei umgeben von grossvolumigeren Mehrfamilienhausgruppen im Heimatstil, welche

zwischen 1913 und 1916 entstanden seien. Beim rund 70 Jahre älteren

Wohnhaus J-Strasse 03 sei die regelmässige Anordnung der Fenster, die an der

strassenseitigen Giebelfassade eng beieinanderständen und in den

Hauptgeschossen gerade Verdachungen aufwiesen, dem klassizistischen Formenkanon

zuzuordnen. lm Inneren würden mehrere Räume vollständiges Wand- und Deckentäfer

sowie Einbauschränke aufweisen, die mit grosser Wahrscheinlichkeit aus der

Bauzeit 1844/45 stammten. Das Haus habe einen für damalige Verhältnisse

eher überdurchschnittlichen Ausbaustandard besessen, was wohl dem sozialen

Status des Bauherrn, des ehemaligen Gemeindepräsidenten, entsprochen habe.

6.3.3

Zur 2014 erfolgten Nachinventarisierung von 81 Baumeisterhäusern

führte er aus, diese seien mit 83 Einträgen im Inventar untervertreten

gewesen und deshalb nachinventarisiert worden. Baumeisterhäuser würden ihre

Zeugenschaft am besten dort leisten, wo sie noch in grösseren Ensembles und mit

sämtlichen Hinter- und Nebengebäuden vorhanden seien. Solche Gruppen würden den

Verstädterungsprozess im 19. Jahrhundert nachvollziehbar machen und das

heutige Ortsbild prägen. Aus diesem Grund sei der Schwerpunkt der

Inventarergänzung auf Gruppen von Baumeisterhäusern gelegt worden.

Zusätzlich zu den bereits inventarisierten, einzelnen

Baumeisterhäusern, die sich vor 2014 im Inventar befunden bzw. unter Schutz

gestanden hätten, seien 2014 neben den genannten Gebäudegruppen nur noch jene

Einzelobjekte aufgenommen worden, die aufgrund der baukünstlerischen Gestaltung

und des städtebaulichen und sozialgeschichtlichen Hintergrunds herausragend

seien. Nach diesen Kriterien sei damals auch das Baumeisterhaus an der J-Strasse

03.

geprüft worden. lm gesamtstädtischen Quervergleich sei dann eine Auswahl der

besten Beispiele getroffen worden, zu denen die Liegenschaft J-Strasse 03 nicht

gehört habe. Die bauzeitliche Ausstattung des Gebäudes sei damals zwar nicht

bekannt gewesen. Es gebe aber eine Reihe anderer Baumeisterhäuser, die

ebenfalls eine bauzeitliche Ausstattung aufwiesen und diese Bauepoche gut

abbildeten. So befänden sich am V-Weg mehrere städtebaulich, architektonisch

und sozialgeschichtlich herausragende Beispiele der 1830er- bis 1850er-Jahre,

die sich stilistisch mit demjenigen an der J-Strasse 03 vergleichen liessen und

die verschiedenen Ausprägungen des klassizistischen Baustils, von einfach bis

repräsentativ, nachvollziehbar machten.

Die Zahl der 81 Bauten, die damals noch zusätzlich

ins Inventar aufgenommen worden seien, ergebe sich aus dem Gebot der

repräsentativen Auswahl. Diesem Gebot unterlägen sämtliche Inventarergänzungen.

Entsprechend sei davon auszugehen (und müsse in Kauf genommen werden), dass es

aus jeder bereits inventarisierten Bauepoche weitere Bauten gebe, die zwar

baugeschichtlich interessant, aber weder als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig seien

noch Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägten. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG seien solche Bauten keine Schutzobjekte und nach § 203 Abs. 2 PBG nicht zu inventarisieren.

Bei einem Gesamtbestand von 700 Baumeisterhäusern

befänden sich seit der Inventarergänzung 2014 insgesamt 163 im kommunalen

Inventar oder ständen unter Schutz. Das entspreche einem Anteil von über

23.

Prozent (Stand 2014) des gesamten Bestands. Mit diesem Anteil sei

der Schutz dieses Bautyps gewährleistet. Das Inventar der Baumeisterhäuser

weise folglich keine Lücken auf.

7.

7.1

Wie die Vorinstanz

zutreffend ausführte, hat der Stadtrat die wichtige Zeugeneigenschaft im

Grundsatz bejaht und ist diesbezüglich nicht von den Feststellungen des

Gutachtens abgewichen. Eine Unterschutzstellung unterblieb vielmehr deshalb,

weil gemäss Auffassung des Stadtrats bereits eine hinreichende Anzahl

qualitätsvoller Baumeisterhäuser inventarisiert beziehungsweise unter Schutz

gestellt worden ist. In der Folge hat die Vorinstanz daher im Wesentlichen die

Frage beurteilt, ob der Stadtrat sein Auswahlermessen korrekt gehandhabt habe.

7.1.1

Diesbezüglich erwog sie zusammengefasst, Vergleichsobjekte seien kaum je

''gleich'', sondern bloss – mehr oder weniger – vergleichbar. Die

klassizistische Fassadengestaltung des Streitobjekts sei typisch für

Baumeisterhäuser und unterscheide sich nur unwesentlich von denjenigen am V-Weg,

weshalb sie mit diesen sehr wohl vergleichbar sei. Die Architektur und die

Innenraumgestaltung entsprächen den typischen Baumeisterhäusern und damit auch

den Vergleichsobjekten; sie steche gegenüber jenen in keiner Weise hervor.

Ebenso lasse sich der soziale Status der jeweiligen Bauherren vergleichen. Auch

die Bauzeiten seien miteinander vergleichbar. Sowohl das Streit- als auch die

Vergleichsobjekte ständen an historischen Verkehrswegen. Zudem habe sich die

Zusammensetzung der Bevölkerung in den beiden Quartieren nur unwesentlich

voneinander unterschieden. Zwar präsentiere sich das Quartier P noch

weitestgehend ländlich, doch setzte sich auch das Quartier V bis 1888

überwiegend aus Bewohnern einfacher Verhältnisse zusammen. Die Baumeisterhäuser

am V-Weg könnten daher sehr wohl als Vergleichsobjekte herangezogen werden.

7.1.2

Es treffe zu, dass der Bau des Streitobjekts, anders als die Bauten am V-Weg

und zahlreiche inventarisierte Bauten nicht im Zusammenhang mit der

Verstädterung und des damit verbundenen Wohnraumbedarfs entstanden seien.

Insofern handle es sich um einen atypischen Vertreter. Daraus lasse sich jedoch

nicht eine zwingende Unterschutzstellung ableiten. Die von den

Baumeisterhäusern bezeugte Epoche werde vom Streitobjekt, gerade weil es nicht

im Zusammenhang mit der Stadterweiterung stehe, deutlich weniger gut aufgezeigt

als von den genannten Vergleichsobjekten. Mit Blick auf die Vergleichsobjekte

könne daher von einer mittleren Schutzwürdigkeit ausgegangen werden. Dagegen

spreche auch nicht die gutachterliche Auffassung, dass es sich um ein Objekt

von hoher soziokultureller und architekturhistorischer Bedeutung handle. Diese

sei nicht mit einer hohen Schutzwürdigkeit gleichzusetzen. Der Verweis im

Gutachten auf die baulichen Massnahmen aus den 1910er Jahren lasse zudem

erkennen, dass diese das Baumeisterhaus verunklärt hätten. Der Umstand, dass

sich das Gebäude im Perimeter der Baugruppe 022 mit Erhaltungsziel A

stehe, sage schliesslich nichts über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes selbst

aus.

7.1.3

Das Gebäude stehe giebelständig zur J-Strasse an der Einmündung der von

Südwesten her stark ansteigenden N-Strasse. Es werde im Nordwesten sowie im

Nordosten und Südosten von Mehrfamilienhäusern im Heimatstil umgeben. Das

Gutachten spreche dem Geviert eine gartenstadtähnliche Struktur zu, welche von

den Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert geprägt werde. Die Mischung von

Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Bauzeit innerhalb von Grünstreifen und

kleineren Gärten wiederhole sich in der näheren Umgebung und bilde den

wesentlichen Charakter der umliegenden Bebauung. Angesichts des ISOS sei von

einem geschützten Ortsbild auszugehen. Jedoch erhelle sich daraus auch, dass

das Ortsbild nicht etwa durch das Streitobjekt, sondern vielmehr von den später

erstellten Mehrfamilienhäusern geprägt werde. Dasselbe ergebe sich auch aus dem

Gutachten. Anlässlich des Lokaltermins habe sich ebenfalls feststellen lassen,

dass das Geviert massgeblich von den umliegenden, um ein Vielfaches

voluminöseren Mehrfamilienhäusern geprägt werde. Dass sich der Strassenverlauf

seit der Erstellung des Gebäudes nicht wesentlich verändert habe, ändere daran

nichts. Eine besondere situationsbezogene Bedeutung komme dem Gebäude damit

nicht zu. Es liege auch kein Situationswert vor, welcher eine Unterschutzstellung

rechtfertigen würde.

7.2

Die

beschwerdeführenden Nachbarn machen im Wesentlichen geltend, weil es sich beim

Streitobjekt gerade nicht um einen typischen Vertreter eines Baumeisterhauses

handle, sei es zu Unrecht nicht unter Schutz gestellt worden. Letzteres sei

zudem nicht mit den Baumeisterhäusern am V-Weg vergleichbar, weshalb dem

Stadtrat gar kein Auswahlermessen zugestanden hätte. Es gehe vorliegend nicht

um die Auswahl aus einer Vielzahl von gleichwertigen Objekten der nämlichen

Epoche.

Ähnlich führt der Zürcher

Heimatschutz in seiner Beschwerde aus, es sei nicht schlüssig, weshalb es sich

trotz Fehlen eines wesentlichen Merkmals gemäss Gutachten nach der Vorinstanz

um ein typisches Baumeisterhaus handeln solle. Er macht geltend, die Ausübung des

Auswahlermessens würde sich vorliegend erübrigen, da sich das atypische

Baumeisterhaus nicht vergleichen lasse.

In beiden Beschwerden wird

sodann gerügt, die Vorinstanz habe die Einschätzung/Wertung des Fachgutachtens

ohne Anlass durch ihre eigene ersetzt. Sie sei zu Unrecht von den

Tatsachenfeststellungen im Gutachten abgewichen.

7.3

In

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die beschwerdeführende Nachbarschaft,

im Falle eines Verzichts auf Rückweisung zum Neuentscheid über die

Unterschutzstellung Ergänzungen zum Gutachten M vom 6. Mai 2019

einzuholen, die sich über die Zeugenschaft des Objekts bzw. dessen Schutzwert

im Hinblick auf eine denkmalpflegerische Gleichsetzung mit dem Schutzbestand,

insbesondere mit den entgegengestellten Gebäuden am V-Weg erklärt. Sie rügt in

diesem Zusammenhang die in antizipierter Beweiswürdigung erfolgte

Nicht-Einladung und -Befragung der Gutachterin M zum Augenschein der Vorinstanz

als unzulässig.

7.3.1

Diesbezüglich hat die Vorinstanz ausgeführt, weshalb die Rekurrierenden

eine Befragung der Gutachterin zwecks Sachverhaltsermittlung als notwendig

erachteten, legten sie in ihren Eingaben in keiner Art und Weise dar. In ihren

Rechtsschriften schlössen sie sich vielmehr der Gutachterin an. Ebenso wenig

werde dargetan, weshalb das Gutachten hinsichtlich des Situationswerts des

Dispositiv

Objekts bis zum Augenscheintermin ergänzt werden sollte. Aus diesen Gründen lud

sie die Gutachterin nicht zum Augenscheintermin ein und holte bis dahin auch kein

ergänzendes Gutachten ein.

7.3.2

Das Gutachten M an sich erweist sich als vollständig, nachvollziehbar und

kommt zu einem klaren Schluss. Es genügt den wissenschaftlichen Anforderungen.

Ebenso erweisen sich die Ausführungen der Denkmalpflegekommission als

schlüssig. Die Denkmalpflegekommission, welche zuhanden des Stadtrats eine

Empfehlung abgegeben hat, kann als sachkompetent bezeichnet werden (vgl. Art. 2

der Geschäftsordnung der Denkmalpflegekommission vom 22. März 2017). Deren

Auskunft ist indes formal als Amtsbericht zu qualifizieren; ihr kommt nicht

dieselbe Stellung zu, wie der kantonalen Denkmalpflegekommission (VGr, 30. April

2020, VB.2019.00731, E. 6.1). Die Stellung eines Amtsberichts kommt auch

dem als Gutachten bezeichneten Fachbericht des Amts für Städtebau zu.

7.3.3

Die denkmalpflegerischen Feststellungen und Erkenntnisse des genannten

Gutachtens wurden im Rahmen der streitgegenständlichen Inventarentlassung von

keiner Seite infrage gestellt, sondern von den Parteien und der Vorinstanz in

die Überlegungen miteinbezogen. Zudem liegen zu den Fragen, die im Rekurs

aufgeworfen wurden, auch die Protokolle der Denkmalpflegekommission als

weiterer Fachbehörde vor. Auch wenn es sich bei beidem formell lediglich um

Amtsberichte handelt, äussern sich diese ausführlich und widerspruchsfrei zum

Streitobjekt und besteht kein Bedarf, für zusätzliche Aspekte eine ergänzende

Begutachtung einzuholen. Die antizipierte Beweiswürdigung der Vorinstanz ist

daher nicht zu beanstanden und auch im Beschwerdeverfahren kein Ergänzungsgutachten

einzuholen.

8.

8.1 Die

Anwendung von § 203 PBG setzt die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe

voraus, bei welcher den anwendenden Behörden eine besondere

Entscheidungsfreiheit zusteht. Bei der Überprüfung derartiger Entscheide hat

sich das Baurekursgericht zurückzuhalten, soweit es um die Beurteilung

örtlicher Verhältnisse geht oder soweit unter mehreren in Betracht fallenden

Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20

N. 85; RB 1989 Nr. 67).

8.1.1

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle

beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider

Vorinstanzen zu beachten. Es hat

namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte

vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3;

VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

8.1.2 Der Stadtrat konnte sich nach dem Gesagten

auf – insbesondere im Gutachten enthaltene – fundierte Sachverhaltsrecherchen

abstützen und hat sich mit den Feststellungen beider Fachgremien

auseinandergesetzt. Bei der Würdigung der etwa gleichwertigen Sachverhaltsfeststellungen

war er frei und kam ihm ein

erheblicher Ermessensspielraum zu (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731,

E. 6.3; vgl. auch E. 5.2.1).

Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer

Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und –

soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt – hat die Vorinstanz trotz der

bei der Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige

Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege

vertrautes Gremium in der Lage ist.

8.1.3 Soweit moniert wurde, dass die

Denkmalpflegekommission das Gutachten des Amts für Städtebau an der Sitzung

(noch) nicht gekannt habe, sondern nur das Faktenblatt, kann auf die

zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

i.V.m. § 70 VRG). Danach erfolgte die Beschlussfassung erst an der Sitzung

vom 3. Juni 2019, weshalb der Denkmalpflegekommission das besagte sowie

auch das Privatgutachten der Mitbeteiligten bekannt war. Dem Sitzungsprotokoll

zufolge hat sie sich denn auch ausführlich damit befasst sowie einen (eigenen)

Lokaltermin durchgeführt.

8.2 Das

vorliegende Streitobjekt wurde – wie bereits erwähnt – von den Fachgremien wie

auch vom Stadtrat grundsätzlich als wichtiger Zeuge gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG beurteilt, was von keiner Seite beanstandet wird. Zentrales

Argument der Beschwerdeführenden ist, dass es sich um ein atypisches

Baumeisterhaus handle.

Dazu ist als Erstes festzuhalten,

dass der Seltenheitswert einer Baute

bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium für die

Schutzwürdigkeit darstellen würde (RB 1989 Nr. 67). Sodann muss von

einer Baute auf eine Epoche geschlossen werden können, damit sie unter diesem

Aspekt als Zeitzeuge infrage kommt. Daher stellt ein atypischer Vertreter in

der Regel kein Zeuge einer Epoche dar, weshalb die beschwerdeführerische

Argumentation nicht verfängt. Ferner handelt es sich beim Streitobjekt nach den

gutachterlichen Feststellungen um einen frühen Vertreter eines Baumeisterhauses.

Ein Grund, von dieser Beurteilung abzuweichen, ist nicht ersichtlich. Ferner

kann bezüglich der Qualifikation als Baumeisterhaus auf die ausführlichen und überzeugenden

Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i.V.m. § 70 VRG).

Letztere erkannte dem Stadtrat folglich

zu Recht ein Auswahlermessen zu. Denn

die zuständigen Behörden sind – wie ausgeführt – aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips gehalten,

unter mehreren Objekten aus der nämlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und

die in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am besten

geeigneten Bauten zu schützen, wobei ihnen ein erheblicher Ermessensspielraum

zusteht (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1).

8.3 Vorliegend ist in der Ausübung des

sogenannten Auswahlermessens durch die kommunale Behörde kein Rechtsfehler

festzustellen. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass der Stadtrat seine

Denkmalpflegestrategie bezüglich Baumeisterhäuser unter Hinweis auf die

geschützten Baumeisterhäuser am V-Weg überzeugend begründet hat. Letztere

befinden sich, wie das Streitobjekt, ebenfalls im Kreis 021 (Quartier U).

Aus der fraglichen

Epoche bestehen verschiedene inventarisierte Gebäude zwar nicht unmittelbar

neben, aber mit den Häusern am V-Weg doch mit 2 km Entfernung noch in der

Nähe des streitbetroffenen Objekts. Auch wenn es sich dabei um grössere

Mietshäuser handelt, konnten dieses Bauten zum Vergleich herangezogen werden.

Aus diesen sowie auch den weiteren Baumeisterhäusern in der Stadt Zürich

durften die für eine Unterschutzstellung Geeignetsten gewählt werden.

8.3.1

Dass beim Streitobjekt noch ein beachtlicher Teil der historischen

Innenausstattung erhalten ist, ändert nichts daran, dass es sich im Vergleich

zu anderen Baumeisterhäusern nicht um ein herausragendes Objekt handelt. So

weisen etwa weitere, inventarisierte, Baumeisterhäuser an der W-Gasse 018,

X-Strasse 019 und Y-Strasse 020 eine intakte Innenausstattung auf,

wie der Stadtrat im Beschwerdeverfahren ausführt.

Die Umgebung wird vorliegend

gemäss Gutachten im Wesentlichen von den umliegenden Mehrfamilienhäusern im

Heimatstil geprägt und besteht mit diesen keine schützenswerte Ensemblewirkung.

Auch besteht keine Ensemblewirkung mit weiteren umliegenden Gebäudegruppierungen

unterschiedlicher Bauzeiten. Allein der Umstand, dass die Baute Bestandteil der

städtischen Entwicklung bildet, macht diese ebenfalls nicht zum Schutzobjekt. Im

Gegenteil fehlt ihr gerade eine im Vergleich mit anderen Baumeisterhäusern

wesentliche Eigenschaft des Kontexts mit der Stadterweiterung und der

Wohnungsknappheit, wie sich dem Gutachten M entnehmen lässt (S. 17).

8.3.2

Ebenso wenig erscheint vorliegend ein ganzes Orts- bzw. Quartierbild im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig. Zwar ist das

Streitobjekt Bestandteil der Baugruppe 022 (Quartier U) gemäss ISOS. Dieser

wurden hinsichtlich der räumlichen und der architekturhistorischen Qualität

sowie der Bedeutung ''gewisse Qualitäten'' zugesprochen. In Bezug auf das

Erhaltungsziel wurde sie der Kategorie "A" zugewiesen, wonach die

Substanz zu erhalten ist (vgl. ISOS, Band 6.2, S. 288 und 291 [vgl.

auch S. 301], sowie Erläuterungen zum ISOS, S. 570).)

Auch wenn

vorliegend keine Bundesaufgabe im Sinn von Art. 6 NHG wahrgenommen wird, besteht

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Erteilung

von kommunalen Baubewilligungen die Pflicht, das ISOS bei der Vornahme einer

eingehenden Interessenabwägung im Licht der Heimatschutzanliegen zu beachten (VGr,

3. Juni 2021, VB.2020.00862, E. 3.3; Alain Griffel, Umweltrecht in a

nutshell, 2. A., Zürich 2019, S. 251 f.; vgl. auch BGr, 25. August

2020, 1C_128/2019, E. 7.2).

Entscheidend

ist, wie gross die Bedeutung eines Einzelobjekts für ein Ortsbild ist, unabhängig

davon, ob dieses nun als Ganzes schützenswert ist oder nicht (VGr, 4. März

2021, VB.2020.00618, E. 4.2.2). Dazu führte das Baurekursgericht aus,

gemäss ISOS-Eintrag sei zwar von einem geschützten Ortsbild auszugehen, doch

werde dieses nicht etwa durch das Streitobjekt, sondern vielmehr durch die

später erstellten Mehrfamilienhäuser geprägt. Dasselbe ergebe sich auch aus dem

Gutachten und den Erkenntnissen des Augenscheins. Eine besondere situationsbezogene

Bedeutung komme dem Gebäude nicht zu.

Auf diese zutreffenden

vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Dass

das ISOS gemäss Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2020 vom 28. Juni 2021 beim

Erlass der Zürcher BZO zu wenig berücksichtigt wurde, ändert – entgegen dem Vorbringen

des Zürcher Heimatschutzes – nichts daran, dass aus dem ISOS-Eintrag keine unmittelbare

Schutzwürdigkeit des strittigen Objekts abgeleitet werden kann.

8.3.3

Bei einer Gegenüberstellung mit den vom Stadtrat vorgebrachten geschützten

Vergleichsobjekten am V-Weg sprach die Vorinstanz der Baute insgesamt eine mittlere

Schutzwürdigkeit zu. Diese eigenständige Beurteilung der Vorinstanz als

Fachgericht ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden und auch mit den

ausreichenden denkmalpflegerischen bzw. gutachterlichen Feststellungen

vereinbar; sie weicht nicht in einer unzulässigen Weise davon ab.

Mit den Vorinstanzen ist

festzuhalten, dass der Bautyp der Baumeisterhäuser in der Stadt Zürich durch

zahlreiche inventarisierte und geschützte Objekte, welche die Epoche besser zu

bezeugen vermögen als das Streitobjekt, hinreichend vertreten ist. Der Stadtrat

hat zudem seine Denkmalpflegestrategie umfassend und nachvollziehbar dargetan

und das Baurekursgericht hat sich eingehend damit befasst. Die vorgenommene

Auswahl beziehungsweise der Verzicht auf eine Unterschutzstellung des

Streitobjekts wurde daher von der Vorinstanz zu Recht nicht beanstandet.

Die Beschwerde erweist sich

somit hinsichtlich der Frage der Unterschutzstellung gesamthaft als

unbegründet; die entsprechenden Haupt- sowie die Eventualanträge in den

Verfahren VB.2020.00861 und VB.2020.00867 sind abzuweisen. Zu prüfen bleibt die

Frage der Gegenstandslosigkeit der Verfahren bezüglich Neubauprojekte.

9.

9.1 Die

Vorinstanz hat die Verfahren 06, 07 und 09 mit der Begründung, die

Bauherrschaft habe ein Provokationsbegehren gestellt, als gegenstandslos

geworden abgeschrieben. Dagegen bringen die Beschwerdeführenden aus

VB.2020.00802 (Bauherrschaft) vor, die Abschreibung sei mangels

Gegenstandslosigkeit zu Unrecht erfolgt und dabei ihr rechtliches Gehör

verletzt worden. Die in den betroffenen Verfahren angefochtenen

Baubewilligungen seien mit den Rückweisungsentscheiden des Bundesgerichts und dem

Stellen des Provokationsbegehrens nicht dahingefallen, sondern hätten weiterhin

Bestand.

9.2 Wird das

Rekursverfahren gegenstandslos, so ist es in der Regel abzuschreiben (Alain

Griffel, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 44). Der

Streitgegenstand wird im Rekursverfahren durch den Gegenstand der angefochtenen

Anordnung und die Parteibegehren bestimmt (Marco Donatsch, Kommentar VRG,

Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 44).

9.3 Mit den von der Abschreibung

betroffenen Rekursverfahren wurden die Stammbaubewilligung, die

Projektänderungsbewilligung dazu sowie das Alternativprojekt angefochten. Diese

Verfahren wurden, nachdem die negative Unterschutzstellungsverfügung ebenfalls

angefochten worden war, vom Baurekursgericht sistiert. Die sistierten

Baubewilligungsverfahren haben ihren Streitgegenstand mit dem Entscheid, auf

die Unterschutzstellung des bestehenden Hauses zu verzichten, nicht verloren.

So räumt das Baurekursgericht selber ein, in den besagten Verfahren wäre nicht

nur über die Schutzwürdigkeit der Altbaute sondern auch über die weiteren, die

Neubauvorhaben betreffenden Rügen zu befinden.

Das praktische

Rechtsschutzinteresse der beschwerdeführenden Nachbarn an der Weiterführung der

betroffenen Rekursverfahren ist folglich nicht dahingefallen (vgl. Alain

Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 25). Damit erweist sich die

Abschreibung des Verfahrens als nicht rechtmässig und die dagegen erhobene

Beschwerde als begründet. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde in diesem

Punkt und Rückweisung der Verfahren 06, 07 und 09 an das Baurekursgericht zu

deren Weiterführung.

10.

10.1 Insgesamt

ist die Beschwerde der Bauherrschaft (VB.2020.00802) gutzuheissen, die

Beschwerde des Zürcher Heimatschutzes (VB.2020.00861) abzuweisen und die

Beschwerde der Nachbarn (VB.2020.00867) teilweise gutzuheissen und im Übrigen

abzuweisen. Disp.-Ziff. II des angefochtenen

Entscheids ist aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung der

Rekursverfahren 06, 07 und 09 an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Der Entscheid über den Verzicht auf

Unterschutzstellung bleibt damit bestehen.

Die Bauherrschaft obsiegte vor der Vorinstanz mit ihrem

Antrag auf Nichtunterschutzstellung des Wohnhauses in der Hauptsache. Die

Kosten wurden ihr einzig aufgrund der Gegenstandslosigkeit auferlegt. Dementsprechend ist die Kostenverteilung

für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten

einzig durch die unterliegenden Parteien aus den Verfahren VB.2020.00861 und

VB.2020.00867 je hälftig zu tragen sind.

10.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden

aus den Verfahren VB.2020.00861 und VB.2020.00867 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Indes sind sie zu verpflichten, der Bauherrschaft für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 6'000.-. Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen

stellt einen Ausnahmefall dar (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und

VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3; Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 17 N. 51). Da der Stadt Zürich vorliegend kein besonderer

Aufwand entstanden ist, sind die Voraussetzungen von § 17 VRG nicht

erfüllt.

11.

Soweit es sich

beim vorliegenden Urteil um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der

Rechtsmittelbelehrung darauf hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig

angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt

sind (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).

Die Kammer erkennt:

1. Die

Verfahren VB.2020.00802, VB.2020.00861 und VB.2020.00867 werden vereinigt.

2. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00802

wird gutgeheissen. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00861 wird abgewiesen. Die

Beschwerde im Verfahren VB.2020.00867 wird teilweise gutgeheissen und im

Übrigen abgewiesen.

Disp.-Ziff. II

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Oktober 2020 wird aufgehoben

und die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

In

Abänderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Oktober

2020 werden die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 10'560.- zur Hälfte dem Beschwerdeführer

aus dem Verfahren VB.2020.00861 und

zu je 1/4, unter solidarischer Haftung, den Beschwerdeführenden 1+2 aus

dem Verfahren VB.2020.00867 auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 950.-- Zustellkosten,

Fr. 6'950.-- Total der Kosten.

4. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1+2 aus dem

Verfahren VB.2020.00867 unter solidarischer Haftung zu je 1/4 und dem

Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2020.00861 zur Hälfte auferlegt.

5. Die Beschwerdeführenden 1+2 aus

dem Verfahren VB.2020.00867 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den privaten

Beschwerdegegnern aus dem Verfahren VB.2020.00867 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3‘000.-) zu

bezahlen. Der Beschwerdeführer aus dem Verfahren VB.2020.00861 wird

verpflichtet, den Mitbeteiligten aus

dem Verfahren VB.2020.00861 für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. Das Total

von Fr. 6'000.- ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an …a