Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00825

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00825

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Februar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Ersatzrichter

Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Stadt Zürich Tiefbauamt/Rechtsdienst,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion des Stadtrats

Zürich erteilte C mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung für

den Ersatzneubau eines Wohnhauses an der E-Strasse 01 in Zürich (Kat.-Nr. 02).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A und die Institution F

als Eigentümer von Nachbarparzellen an das Baurekursgericht, welches die

Rechtsmittel am 30. August 2019 guthiess und den angefochtenen Beschluss

aufhob.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob C am 3. Oktober 2019

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

baurekursgerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache zur Neu- bzw. zur

ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Urteil VB.2019.00664 vom 8. April 2020 hiess

das Verwaltungsgericht die Beschwerde gut. Es hob den Entscheid des

Baurekursgerichts auf und wies die Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinn der

Erwägungen an das Baurekursgericht zurück.

IV.

Das Baurekursgericht nahm am 13. Juli

2020.

Vormerk von der Rückweisung und teilte den Parteien die Fortsetzung der

Verfahren mit. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 wies es die Rekurse ab,

soweit darauf eingetreten wird.

V.

Hiergegen erhob A am 25. November 2020 Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen

Rekursentscheids und die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung;

eventualiter sei die Sache zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die

Durchführung eines Augenscheins.

Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2020

die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte die Bausektion der Stadt Zürich

mit Eingabe vom 13. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe

vom 15. Januar 2021 beantragte auch C die Abweisung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

A reichte am 10. Februar 2021 eine Replik ein und

hielt an ihren Anträgen fest. Die Bausektion verzichtete am 23. Februar

2021.

auf eine Duplik. C duplizierte am 25. Februar 2021 und hielt an

seinen Anträgen fest. Am 15. März 2021 bzw. 16. April 2021 reichten A

und C jeweils eine weitere Eingabe ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid des

Baurekursgerichts zuständig.

2.

Die Beschwerdeführerin ist aufgrund ihrer räumlichen Nähe

zum Baugrundstück gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.

3.

In prozessualer Hinsicht beantragt die

Beschwerdeführerin zunächst die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet

wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die

Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre

Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins

ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen.

Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden

können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August

2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts

im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne,

Visualisierungen und Fotografien – namentlich anhand der zahlreichen anlässlich

des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien – möglich,

welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich wiedergeben. Damit und

zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf

einen Augenschein ist zu verzichten.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, die Baubewilligung verletze den Grundsatz der Einheit

der Baubewilligung. Diverse Mängel, deren Behebung von der Bauherrschaft

gefordert würde, seien weder von untergeordneter Bedeutung noch könnten sie

ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben

werden. Die statuierten Auflagen seien zudem viel zu wenig konkret.

4.2

Inhaltliche oder formale Mängel eines

Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter

bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass

staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei

Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung

über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5

Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April

1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als

gewichtig einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne

besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben

werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht

infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. März

2021, VB.2020.00677, E. 1.2.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5).

Ob die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung

erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage, bei deren Beantwortung der Baubehörde ein

weitgehender Ermessensspielraum zusteht (VGr, 11. Januar 2012,

VB.2011.00617, E. 4.1; 9. März 2000, VB.1999.00354, E. 2b/bb; 3. September

1982, BEZ 1982 Nr. 36).

4.3

Die Bausektion ordnete mit Disp.-Ziff. B.1.c)

an, dass die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft dem

Amt für Baubewilligungen einen im Sinne der Erwägungen lit. F.c) (Nachweis

Grünfläche), F.d) (Vorgartenöffnung, G-Strasse) und F.e) (Umgebungsplan)

ergänzten und mit dem Genehmigungsvermerk von Grün Stadt Zürich versehenen

Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Gemäss Erwägung lit. F.c)

seien in angemessenem Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze,

Freizeit- und Pflanzgärten, oder, wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein

Bedarf besteht, als Ruheflächen auszugestalten. In der Quartiererhaltungszone

sei bei der Erstellung von Hauptgebäuden mindestens die Hälfte der nicht mit

Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen, wovon ein der Art der

Überbauung entsprechender Teil als dauernde Spiel- oder Ruhefläche oder

Pflanzgarten herzurichten sei. Gemäss Erwägung lit. F.d) dürfe gemäss

ständiger Praxis das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem

Drittel der Strassen- bzw. Weganstosslänge für Hauszugang, Garagenzufahrt,

Parkplätze, Containerabstellplatz usw. befestigt werden.

Ferner ordnete die Bausektion in Disp.-Ziff. B.19 an,

dass im Nahbereich des Gebäudezuganges zwei (für Besucher und Bewohner) mit

Rollstühlen zugängliche Autoabstellplätze (Parkfeldbreite mindestens 3,5 m,

rechtwinklig zu den seitlichen Begrenzungen gemessen; Länge mindestens 8 m

bei Längsparkierung; Gefälle maximal 2 %) nachzuweisen seien.

4.4

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht,

dass der Nachweis von genügenden verkehrssicheren Flächen als

Kinderspielplätze, Freizeit- oder Pflanzengärten bzw. Ruheflächen nicht

erbracht werden könne, bleibt das Vorbringen unsubstanziiert, sodass darauf nicht

weiter einzugehen ist. Das Gleiche trifft auch auf das unsubstanziiert

gebliebene Vorbringen zu, wonach die Auflage betreffend Vorgartengebiet nicht

erfüllt werden könne.

4.5

Ferner rügt die Beschwerdeführerin, dass die

von der Bausektion geforderte Vergrösserung von zwei Parkplätzen gar nicht

möglich sei, wenn gleichzeitig die Grünflächen vergrössert werden müssten.

Es trifft grundsätzlich zu, dass die Vergrösserung von

Parkplätzen auf dem Baugrundstück zu einer weiteren Reduktion der Grünflächen auf

dem Baugrundstück führt. Die Beschwerdeführerin verkennt aber, dass die

geforderten Pflichtparkplätze nicht auf dem Baugrundstück, sondern auch auf

Drittgrundstücken in angemessener Entfernung (maximal 300 m) geschaffen werden

können (§ 244 PBG; Art. 9 der kommunalen Parkplatzverordnung vom 11. Dezember

1996.

[PPV]). Der private Beschwerdegegner hat im vorinstanzlichen Verfahren

aufgezeigt, dass die Möglichkeit besteht, zwei der vier Pflichtparkplätze auf

einem Drittgrundstück zu realisieren. Wenn von den vier ursprünglich auf dem

Baugrundstück geplanten Pflichtparkplätze nur noch die beiden

(behindertengerechten) Pflichtparkplätze realisiert werden, besteht die

Möglichkeit, dass auf dem Baugrundstück die erforderliche Grünfläche geschaffen

werden kann.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist es,

wenn nicht sämtliche Pflichtparkplätze auf dem Baugrundstück realisiert werden,

auch nicht erforderlich, irgendwelche Parkplätze nach Osten zu verschieben,

sodass die bereits heute bestehenden Container auch in Zukunft problemlos zur G-Strasse

gerollt werden können.

4.6

Bei der von der

Bausektion geforderten Anpassung der Grünflächen- und Parkflächensituation

handelt es sich um unwesentliche Projektänderungen, weshalb diese Anpassungen

einer Nebenbestimmung zugänglich sind. Aus den sich bei den Akten befindlichen

Unterlagen (Situationsplan vom 9. März 2018, Aktennotiz von der

Besprechung mit Grün Stadt Zürich vom 20. Juli 2018 sowie

Parkplatzsituationsplan vom 23. August 2018) wird ersichtlich, wie die geforderten

Auflagen erfüllt werden können. Ob und wie diese Nachweise erbracht sein werden,

wird durch die zuständige Bewilligungsbehörde im Rahmen des

Auflagebereinigungsverfahrens zu prüfen sein. Da die geforderten Anpassungen

grundsätzlich möglich sind, lag es im Ermessen der Bausektion, die

erforderlichen Anpassungen auflageweise zu verfügen.

5.

5.1

Der Abstand

zwischen dem Ersatzneubau und zu den angrenzenden Bauten auf der östlich

gelegenen Nachbarparzelle 03 beträgt durchwegs zwischen 5,00 und 5,10 m zum

Gebäude H-Strasse 04 und zwischen 5,30 und 5,40 m zum Gebäude G-Strasse 05.

5.2

Gemäss § 270 Abs. 1 PBG dürfen

Gebäude, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im

Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufenden Linie nicht überschreiten,

wobei durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier

wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht

begründet werden kann (§ 270 Abs. 3 PBG).

5.3

Die Vorinstanz bejahte in Erwägung 6.6 die

Begründung des Näherbaurechts und gelangte zum Schluss, dass dem Näherbaurecht

keine wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Hindernisse entgegenstehen. In

Bezug auf die Einhaltung der Wohnhygiene wies die Vorinstanz auf die

Besonderheit hin, dass die heutige Bebauung auf der Parzelle 03 im Verhältnis

zur Bauparzelle nicht durchgehend fassadenbündig sei, sondern aus zwei Gebäuden

bestehe (H-Strasse 04 und G-Strasse 05), welche zueinander einen

Gebäudeabstand von ca. 3,75 m aufwiesen. Das Gebäude G-Strasse 05 sei

sodann lediglich zweigeschossig. Unter diesen Umständen könnten genügende

Belichtungsverhältnisse, namentlich für die mittleren Zimmer vom Erdgeschoss

bis zum 3. Obergeschoss gewährleistet werden. Ob auf der Parzelle Kat.-Nr. 03

– reziprok – eine gleiche Bebauung möglich wäre, brauche unter wohnhygienischen

Gesichtspunkten nicht geprüft zu werden.

5.4

Die Beschwerdeführerin beanstandet diese

vorinstanzlichen Feststellungen nicht. Hingegen bemängelt sie, dass die

Vorinstanz es unterlassen habe, die Frage zu prüfen, ob ein späterer Neubau auf

der Parzelle Kat.-Nr. 03 eine Verschlechterung der wohnhygienischen

Verhältnisse auf dem Baugrundstück zur Folge haben könne. Ferner könne ein

Neubau auf dem Nachbargrundstück zur Folge haben, dass die auf dem

Baugrundstück bewilligten Räume nicht mehr im Sinne von § 302 Abs. 1 PBG genügend belichtet und lüftbar seien.

Für die Beurteilung der massgebenden wohnhygienischen

Verhältnisse ist der heutige Zustand massgebend. Sollte der Nachbar in

der Zukunft auf seinem Baugrundstück einen Neubau planen und dabei den

kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m (2 x 3,5 m)

unterschreiten, wird dannzumal zu prüfen sein, ob ein solcher Neubau die

Belichtung und Belüftung von Räumen auf dem Baugrundstück beeinträchtigt und

unter Beachtung der wohnhygienischen Verhältnisse bewilligt werden kann.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wird in einem solchen

(künftigen) Baubewilligungsverfahren somit nicht nur zu prüfen sein, ob auf dem

Nachbargrundstück die wohnhygienischen Verhältnisse beim Neubau eingehalten

werden, sondern auch, ob der Neubau auf dem Nachbargrundstück die

wohnhygienischen Verhältnisse bzw. Belichtung und Belüftung von Räumen der

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Baute beeinträchtigt, was

gegebenenfalls zur Folge haben könnte, dass der Neubau auf dem

Nachbargrundstück einen gegenüber dem heutigen Zustand erweiterten

Gebäudeabstand einhalten müsste. Demzufolge muss zum heutigen Zeitpunkt nicht

geprüft werden, ob sich ein (künftiger) Neubau auf dem Nachbargrundstück auf

das vorliegend zu beurteilende Wohnhaus und auf die wohnhygienischen

Verhältnisse in dessen nach Nordosten ausgerichteten Räumen auswirken würde.

5.5

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

ist es auch nicht erforderlich, dass die Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 03

mittels öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkung verpflichtet wird, die

baurechtlichen Möglichkeiten bei einem Neubau nicht auszuschöpfen, um zu

verhindern, dass der auf dem Baugrundstück bewilligten Baute die genügende

Belichtung, Belüftung und Besonnung nicht entzogen wird. Eine solche

Eigentumsbeschränkung ergibt sich bereits aus § 270 Abs. 3 PBG,

wonach der kantonale Mindestgebäudeabstand nur dann unterschritten werden darf,

falls die wohnhygienischen Verhältnisse bei beiden Gebäuden eingehalten werden.

5.6

Soweit die

Beschwerdeführerin rügt, dass die bewilligte Baute offenkundig ungenügende

Belichtungsverhältnisse aufweise, ist festzustellen, dass die Bausektion die

Behebung dieses Mangels in Disp.-Ziff. II.B.1.j in Verbindung mit Erwägung

G.e des Bauentscheids angeordnet hat. In Anwendung von § 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 VRG kann auf die diesbezüglichen Erwägungen im

vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, dass sich der Neubau nicht befriedigend

einordne.

6.2

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

6.3

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG

verfügt die

kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres

Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante

bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst.

Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG

ihren

durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und

Ermessensspielraum überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie

sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten

lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit

verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid

nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März

2019, VB.2018.00384, E. 3.3).

6.4

Im

Bauentscheid erwog die Baubewilligungsbehörde hierzu, dass sich der Neubau im urbanen

Stadtkörper befinde. Im Quartier prägend seien fragmentarische Blockrandbauten,

aber auch offene durchlässige Einzelbebauungen. Der Neubau stehe in einem

offenen durchlässigen Geviert. In unmittelbarer Nachbarschaft würden klare,

allseitig ausgerichtete Einzelbaukörper dominieren, die strassenbegleitend,

dicht nebeneinanderstehen und Einblicke in Hofbereiche und Nebengassen

ermöglichen würden. In diesem Kontext könne sich das viergeschossige neue

Bauvolumen gut einfügen. Der Neubau besteche in Anlehnung an den Bestand mit

einem allseitig ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen. Die Dachform mit

Walmdach und Zinne sei ortsüblich und nehme direkt Bezug auf das

Nachbargebäude. Die Fassadenlängen des Neubaus entsprächen etwa dem

ursprünglichen Gebäude, das rückgebaut werde. Eine durchgehende Trauflinie –

ohne Absenkung – sei beim Einzelbaukörper sehr wichtig und führe zu einem

besseren Erscheinungsbild. Die gewählte Gebäudehöhe entspreche den

gebietsüblichen Traufhöhen, und der Neubau gliedere sich selbstverständlich in

die Gebäudesilhouette entlang der H-Strasse ein. Der Neubau habe einen

allseitig ausgerichteten Ausdruck, der sich gut in den Kontext der offenen und

durchlässigen Baustruktur einfüge. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach

entspreche generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt

Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Erker seien im unmittelbaren, ursprünglich

gewerblich geprägten Umfeld rar, aber bei Wohnbauten generell im Geviert ein

gängiges und strassenprägendes Element. Die Fenstereinfassungen, die

Falt-Klappläden sowie die filigranen Geländer und Absturzsicherungen

vermittelten ein stimmiges Fassadenbild und würden den Ausdruck des Wohnhauses

auf subtile Weise unterstreichen.

Im vorinstanzlichen Rekursverfahren führte die Bausektion

ergänzend aus, dass Erker als Wohnraumerweiterung gängige Fassadenelemente

seien, die den Strassenraum mitprägten. Im unmittelbaren Umfeld seien Erker

zwar rar, jedoch fänden sich recht häufig übereinander angeordnete, auskragende

Balkone mit teils massiven Konsolen oder geschlossenen Brüstungen. Erker würden

in der Quartiererhaltungszone III ausdrücklich zugelassen, in ihrer Grösse

aber beschränkt.

6.5

Die Vorinstanz erwog, dass die Darlegungen der

vorinstanzlich Rekurrierenden keine Zweifel am Einordnungsentscheid der

Bausektion zu begründen vermögen. Der projektierte Neubau erscheine sorgfältig

durchdacht und auf die Bebauungsstruktur der neu ausgeschiedenen

Quartiererhaltungszone III abgestimmt. Das projektierte Gebäude weise eine

im Vergleich mit der baulichen Umgebung klar überdurchschnittliche,

charaktervolle Gestaltung auf. Weder an den nördlich – allerdings in der

Quartiererhaltungszone I – gelegenen Gebäuden der Rekurrierenden noch an

der südlich gelegenen, aus den 1970er-Jahren stammenden Überbauung lasse sich

eine der Quartiererhaltungszone ähnliche, konzeptionell sorgfältige Gestaltung

ersehen. Dass der Neubau gegenüber dem auf der Bauparzelle bestehenden Gebäude

ein grösseres Volumen aufweise, sei im dicht besiedelten, zentralen Gebiet im

Zürcher Quartier I hinzunehmen. Nicht entgegen würden dem vorinstanzlichen

Einordnungsentscheid die Vorschriften zur neuen Quartiererhaltungszone III

stehen: Zunächst könne und dürfe der Gebäudeabstand in dieser Zone gerade bis

auf minimal 5 m verringert werden (Art. 24o Abs. 3 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991, BZO). Die

Durchlässigkeit als solche werde dies nicht in unüblichen Mass behindern. Dass

in Art. 24n Abs. 1 BZO die Rede von "prägnanten Strassenräumen"

sei, könne eine – gemäss Art. 24o Abs. 6 BZO im für die

Quartiererhaltungszone üblichen Mass zulässige – Gestaltung mit Erkern nicht

verhindern. Die Bausektion habe das ihr zustehende Ermessen mithin ohne Weiteres

pflichtgemäss betätigt.

6.6

Die Beschwerdeführerin rügt, es sei

aktenkundig, dass der Abstand zum Nachbargebäude deutlich reduziert werde. Dies

ändert aber nichts an der zutreffenden ästhetischen Würdigung der Vorinstanzen,

wonach sich der Neubau durch seinen allseitig ausgerichteten Ausdruck gut in

den Kontext der offenen und durchlässigen Baustruktur einfügt. Soweit die

Beschwerdeführerin rügt, dass die Feststellung der Vorinstanz, das

rekurrentische Gebäude falle im dem Baugrundstück gegenüberliegenden Bereich

mit einer erkerartigen Ausgestaltung der Ecke zwischen West- und Südfassade

auf, ändert auch dieser Einwand nichts an der ästhetischen Würdigung der

Vorinstanzen.

6.7

Namentlich bringt die Beschwerdeführerin vor,

dass die massiven Erker ein Ausstülpen der Gebäudehülle bewirkten. Sie seien um

ein Vielfaches prägnanter als Balkone, gehe damit doch die einheitliche

Fassadenflucht verloren. Dass Erker nicht grundsätzlich unzulässig seien,

ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall, in dem mehrere Erker über sämtliche

Obergeschosse reichen sollten, sei dies mit § 238 Abs. 1 PBG nicht

vereinbar. Die nord- und südseitig in den Strassenraum ragenden Erker störten

die Proportionen des Gebäudes entscheidend.

Die Bausektion hat eine umfassende ästhetische Würdigung

vorgenommen, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das auf Rechtskontrolle

beschränkte Verwaltungsgericht kann sich den vorinstanzlichen ästhetischen

Würdigungen ohne Weiteres anschliessen. Der Neubau besticht mit einem allseitig

ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen. Die durchgehende Trauflinie führt zu

einem besseren Erscheinungsbild. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach

entspricht generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt

Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Der gleichmässig ausgestaltete Bau weist mit

Erker auf der Nord- und Südseite und mit Balkonen auf der Ost- und Westseite

eine symmetrische Anordnung auf, die ohne Weiteres zu einem befriedigenden

Ergebnis führt. Die über drei Stockwerke verlaufenden Erker ordnen sich ohne Weiteres

befriedigend ein. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzulegen, dass die

ästhetische Würdigung der Bausektion rechtsverletzend erfolgte bzw. dass das

Baurekursgericht die ästhetische Würdigung der Bausektion nicht ausreichend

überprüft hat.

6.8

Soweit die Beschwerdeführerin im

Beschwerdeverfahren erstmals rügt, dass die projektierten Erker nicht nur um

1,5 m, sondern um 1,68 m in den Abstandsbereich hineinragten, ist auf die

verspätet vorgebrachte Rüge nicht einzugehen.

7.

7.1

Die Beschwerdeführerin führt aus, dass die

durch die Verkehrsbaulinien definierte Gebäudehöhe im östlichen Bereich des

Neubaus ab einer Tiefe von 15 m ab der Verkehrsbaulinie entlang der E-Strasse

nur 11,11 m betrage. Dieses Mass werde auf einer Breite von rund 2,2 m

– und damit auch im Bereich des in den Strassenraum vorspringenden östlichen

Erkers – deutlich, um beinahe die Höhe eines ganzen Geschosses überschritten.

7.2

Gemäss Art. 24e BZO können zur Wahrung

gebietstypischer Strukturmerkmale wie Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss

und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds unter anderem Abweichungen

von der Gebäudehöhe bewilligt oder angeordnet werden.

Bei Art. 24e BZO handelt es sich um kompetenzgemäss

erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG).

Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und

auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen

kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das

kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende

Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar

2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. März 2015, VB.2014.00232 und

VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20

N. 59 f.).

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet,

sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer

Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über

Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden

dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der

Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es

deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung

kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu,

die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende

erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des

Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September

2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und

VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).

Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.

7.3

Im Bauentscheid erwog die Bausektion hierzu,

die gewährte Gebäudehöhe entspreche den gebietsüblichen Traufhöhen, und der

Neubau gliedere sich selbstverständlich in die Gebäudesilhouette entlang der H-Strasse

ein. Die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 24e BZO seien in

diesem Fall erfüllt, und die Höhenüberschreitung könne im angegebenen

beschränkten Bereich bewilligt werden.

Im Rekursverfahren führte die Bausektion ergänzend aus,

dass im unmittelbaren baulichen Umfeld im Laufe der Zeit mehrere neuere Bauten

entstanden seien, was eine gewisse bautypologische Heterogenität zur Folge

gehabt habe. Jedoch verkörperten gerade die älteren Einzelbauten, die meist mit

Walmdachformen gedeckt seien, den Charakter der Quartiererhaltungszone III.

Der Neubau als kompakter Einzelbaukörper mit Walmdach nehme nun bewusst und

unverkennbar Bezug zum unmittelbar angrenzenden älteren Nachbargebäude (H-Strasse 04/06),

das ebenfalls mit einer Walmdachform gedeckt sei und eine klar durchlaufende

Traufausbildung aufweise. Mit der Angleichung der beiden Traufhöhen entstehe

ein gut gestaltetes Ensemble, das dem Gebietscharakter entspreche und den

Strassenraum positiv prägen werde.

7.4

Die Vorinstanz erwog, Sinn und Zweck von Art. 24e

BZO sei die Ermöglichung sorgfältig gestalteter, auf bestehende Bebauungsformen

abgestimmter Neubauten. Vorliegend falle zusätzlich ins Gewicht, dass die

Grundstücke auf der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Seite der H-Strasse

auch nach der am 1. November 2018 in Kraft getretenen Revision der

Quartiererhaltungszone I zugewiesen seien, sodass die Lage der Bauparzelle

an der Grenze zweier Quartiererhaltungszonen bei der ästhetischen Beurteilung

zu berücksichtigen sei. Wie anlässlich des Abteilungsaugenscheins erkennbar

gewesen sei, orientiere sich der projektierte Neubau am Nachbargebäude H-Strasse 04/06

auf der Parzelle Kat.-Nr. 03. Die gestalterische Konzeption des Neubaus

mit Erkern, Balkonen, Walmdach und Zinne erweise sich als sorgfältig durchdacht

und auf die Bebauungsstruktur der Quartiererhaltungszone III abgestimmt.

Die Überschreitung des Dachgeschosses betreffe in der Sache sodann keinen

bedeutenden Teil des Dachgeschosses, sondern einzig einen 2,2 m breiten

Bereich an der nordöstlichen Gebäudeecke, für welche angesichts der

Bestimmungen zur Baulinie entlang der H-Strasse eine im Vergleich zu den

übrigen Gebäudebereichen reduzierte Gebäudehöhe von 11,11 m zur Anwendung

käme.

7.5

Die Vorinstanzen haben ausführlich und

überzeugend dargetan, weshalb vorliegend in der südöstlichen Ecke des Neubaus

auf einer Breite von rund 2,2 m die zulässige Höhe von 11,11 m um

rund 2,9 m überschritten werden kann. Die bewilligte Überschreitung dient

namentlich der Wahrung des gebietstypischen Strukturmerkmals der Traufhöhe und

steht im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds. Entgegen den Ausführungen

der Beschwerdeführerin hat sich die Baubewilligungsbehörde mit den

gebietstypischen Strukturmerkmalen auseinandergesetzt und aufgezeigt, weshalb

eine Abweichung zur Wahrung derselben erforderlich ist. Bei der Frage, ob

vorliegend eine Abweichung von der Gebäudehöhe bewilligt werden kann, durfte

die Baubewilligungsbehörde auch dem Umstand Rechnung tragen, dass die

Abweichung nur eine kleine Fläche in der südöstlichen Ecke des Neubaus

betrifft. Auf jeden Fall gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, eine

rechtsverletzende Ermessensüberschreitung darzutun, sodass sich die

vorgebrachte Rüge als unbegründet erweist.

8.

8.1

Für Hauptgebäude entlang von Strassen und

Plätzen gilt gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht oder weiter

zurückliegender Baulinie im Gebiet a eine maximale Bautiefe von 16 m. Auf

Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten

Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnützung

entsteht (Art. 24o Abs. 5 BZO). Der Neubau überschreitet die Bautiefe

von 16 m entlang der E-Strasse um maximal 1,46 m.

8.2

Auch Bei Art. 24o Abs. 5 BZO handelt

es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, bei dessen Anwendung

der rechtsanwendenden Behörde ein durch die Rechtsmittelinstanzen zu

beachtender Ermessenspielraum zusteht (siehe vorstehende Erwägung 7.2).

8.3

Die Bausektion erwog, dass der Neubau in Anlehnung

an den Bestand mit einem allseitig ausgerichteten, einfachen Gebäudevolumen

besteche. Die Fassadenlängen des Neubaus würden etwa dem ursprünglichen

Gebäude, das rückgebaut werde, entsprechen. Beim Neubau hätte die Einhaltung

der Bautiefe von 16 m zur Folge, dass die südöstliche Gebäudeecke

zurückspringen müsste. Die einspringende Gebäudeecke würde bezugslos wirken und

wäre im unmittelbaren Kontext der klaren Bauvolumen unverständlich. Die klare

und einfache Gebäudeform basierend auf einem viereckigen Gebäudegrundriss ohne

einspringende Ecke führte zu einer gestalterisch guten Lösung.

8.4

Die Beschwerdeführerin wendet ein, dass das

Bauprojekt nicht ohne Weiteres als städtebaulich überzeugend qualifiziert

werden könne. Auch in diesem Zusammenhang komme der in Art. 24n Abs. 1

BZO ausdrücklich genannten hohen Durchlässigkeit eine wesentliche Bedeutung zu.

Von einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung könne zudem umso weniger

die Rede sein, als mit einer Reduktion der Gebäudetiefe diverse weitere Mängel

behoben oder zumindest reduziert werden könnten.

Auch bei dieser Rüge unterlässt es die Beschwerdeführerin,

eine rechtsverletzende Ermessensüberschreitung darzutun. Vielmehr ist den

Ausführungen der Bausektion beizupflichten, wonach mit dem viereckigen

Gebäudegrundriss eine ästhetisch gute Lösung erreicht wird, sodass sich die

bewilligte Überschreitung der Bautiefe von 16 m ohne Weiteres als

ermessenskonform erweist; entsprechendes ergibt sich auch aus den zutreffenden

vorinstanzlichen Erwägungen.

8.5

Ferner rügt die Beschwerdeführerin, dass mit

der bewilligten Überschreitung der Bautiefe eine grössere Ausnützung entstehe

und es nicht zulässig sei, die innenliegenden Balkonflächen nicht anzurechnen.

Das

Baugrundstück befindet sich in der Quartiererhaltungszone III. In dieser

Zone wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern geregelt, sondern gemäss Art. 24o

BZO mittels Regelung der Geschosszahl, Gebäude- und Firsthöhe, Bauweise sowie

Festlegung der zulässigen Gebäudetiefe. Erfolgt die Festlegung der baulich

zulässigen Ausnützung mittels

Be­stimmungen über die Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper usw., so

darf das so fixierte Mass der zulässigen Ausnützung beispielsweise nicht mittels

Näherbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG "umgangen"

werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen

Fällen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nur dann zuzulassen,

wenn anhand eines Vergleichsprojektes nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben

die aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (VGr, 3. Dezember

2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mittels die primären Baubegrenzungsnormen

einzuhaltendem Vergleichsprojekt ist demzufolge die zulässige maximale

Ausnützung zu ermitteln. Wenn diese maximal zulässige Ausnützung eingehalten

ist, darf die Bautiefe von 16 m überschritten werden.

Mittels Vergleichsprojekt hat die Bauherrschaft vorliegend

nachgewiesen, dass die Vollgeschosse eine massgebliche Bruttogeschossfläche von

1360,30 m2 aufweisen dürfen. Wenn gemäss Art. 24o Abs. 5

BZO bei der Überschreitung der Bautiefe keine grössere Ausnützung entstehen

darf, kann dies nur bedeuten, dass auch das die Bautiefe überschreitende

Bauprojekt eine massgebliche Bruttogeschossfläche von 1360,30 m2

aufweisen darf. Hingegen lässt sich hieraus – entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführerin – nicht ableiten, dass alle in der Kubatur (Gebäudevolumen)

des Neubaus befindlichen Flächen an die Ausnützung anzurechnen sind. Demzufolge

ist es ohne Weiteres zulässig, vorliegend die innenliegenden Balkonflächen

nicht an die Ausnützung anzurechnen, weshalb sich der diesbezügliche Einwand

der Beschwerdeführerin als unbegründet erweist.

9.

9.1

Schliesslich

rügt die Beschwerdeführerin die unzulässige Entfernung des öffentlichen

Quellwasserbrunnens an der nordwestlichen Ecke des bestehenden Gebäudes.

9.2

Die

Existenz des Quellwasserbrunnens beruht auf einer zugunsten der Stadt Zürich

bestehenden Personaldienstbarkeit, wonach der Eigentümer des belasteten

Grundstücks der Stadt Zürich das Recht auf den Fortbestand und die Bedienung

des in einer Nische eingebauten, öffentlichen Wandbrunnens samt Wasserzu- und ableitung

und zugehörigem Schacht einräumt. Auf Antrag der Bauherrschaft hat sich die

Wasserversorgung der Stadt Zürich mit Schreiben vom 21. August 2017 mit

dem Rückbau des bestehenden Wandbrunnens einverstanden erklärt. Demzufolge

steht der privatrechtlich gesicherte Brunnen dem Abbruch des bestehenden

Gebäudes und dem Neubau nicht entgegen.

9.3

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin ist im vorliegenden baurechtlichen

Bewilligungsverfahren nicht zu prüfen, ob die Stadt Zürich rechtens auf die

Dienstbarkeit verzichtet hat. Die Vorinstanz hat in ihrer Erwägung 10.6

dargetan, weshalb auf die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin nicht

einzutreten ist, worauf das Verwaltungsgericht verweisen kann (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die gegen diesen

Nichteintretensentscheid gerichtete Rüge ist deshalb abzuweisen.

10.

Demgemäss ist

die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind

die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Der private

Beschwerdegegner hat Anspruch auf eine angemessene Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 6'280.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der

Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,

dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …