Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00850

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00850

VB.2020.00857

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. März 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

1. A AG, vertreten durch RA B,

2. Baukommission Hausen am Albis,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

2. E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Baukommission Hausen am Albis,

2. A AG, vertreten durch RA B,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Hausen

am Albis erteilte der A AG am 23. Oktober 2019 unter Bedingungen und

Auflagen die baurechtliche Bewilligung

für den Abbruch der bestehenden Bauten Vers.-Nrn. 01 und 02 und die

Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 14 Wohnungen und

gemeinsamer Tiefgarage, je einer Photovoltaikanlage auf den Flachdächern der

Häuser X und Y sowie die Sanierung des Flurwegs G als

Fussgängererschliessung und Notzufahrt auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 03

und 04 am G-Weg 05/06/07 in Hausen am Albis.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten C und D sowie E mit gemeinsamer

Eingabe am 21. Dezember 2019 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die 2. Abteilung

des Baurekursgerichts führte am 3. Juni 2020 im Beisein der Parteien einen

Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 3. November 2020 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut, soweit es darauf eintrat, und hob den

Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom

23.

Oktober 2019 auf.

III.

Dagegen erhob die A AG

am 2. Dezember 2020 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben und die Sache zum Entscheid der weiteren Rekurspunkte an

das Baurekursgericht zurückzuweisen. Sodann sei ihr eine angemessene

Parteientschädigung zulasten der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (VB.2020.00850).

Tags darauf erhob die Baukommission Hausen am Albis dagegen

ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte,

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. November 2020

vollumfänglich aufzuheben (VB.2020.00857).

Am 4. Januar

2021.

nahm die Baukommission Hausen am

Albis von der Beschwerde der A AG Kenntnis. Mit

separaten Beschwerdeantworten vom 12. Januar 2021 beantragten C

und D sowie E jeweils, die

Beschwerde abzuweisen, sowie eine Parteientschädigung. Das Baurekursgericht

beantragte am 20. Januar 2021 in beiden Verfahren ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der jeweiligen Beschwerde.

Am 1. Februar

2021.

replizierte die A AG unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Auf weiteren

Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die Beschwerdeführerin aus VB.2020.00850

ist als Bauherrin ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestützt auf

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw.

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde

legitimiert.

1.3

Die Baukommission Hausen am Albis (VB.2020.00857) rügt eine Verletzung der

Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der

Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]).

Als eigenständige Kommission

i. S. v. § 51

des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 34

Gemeindeordnung Hausen am Albis vom 27. September 2009) kommt ihr

Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb

sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn – wie vorliegend

– ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde

(Mischa Morgenbesser/Lorenzo Marazotta in: Tobias

Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz,

Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund ihrer Eigenschaft als

Baubewilligungsbehörde ist sie als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur

Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i. V. m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG;

BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG],

§ 21, N. 118 bei Fn. 407).

Da sie sich in vertretbarer Weise auf die

Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation

zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten

Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen

Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055,

E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1;

BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin Bertschi,

Kommentar VRG, § 21 N. 118).

1.4

Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerden

ist einzutreten.

2.

Die beiden

vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid,

betreffen das nämliche Bauvorhaben und werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Die

beiden vorerst separat geführten Beschwerdeverfahren VB.2020.00850 und

VB.2020.00857 sind daher aus

prozessökonomischen Gründen zu vereinigen und gemeinsam zu behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit

Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008

[ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt ist, auf die Akten im

Verfahren VB.2020.00850.

3.

3.1

Die

streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 04 liegt gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis vom 17. Dezember 1994 (BZO) in

der Wohnzone W/1.8 und grenzt gegen Südosten an die ebenfalls

streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 03, welche in der Kernzone K1

situiert ist. Die beiden Parzellen bilden zusammen ein langgezogenes, schmales

Rechteck und grenzen im Nordosten an den G-Weg. Die Parzelle Kat.-Nr. 04

grenzt gegen Westen und Nordwesten an zwei weitere, ebenfalls der Wohnzone W/1.8

zugehörige Grundstücke (Kat.-Nrn. 010 und 011), während die Parzelle

Kat.-Nr. 03 ihrerseits gegen Süden und Südwesten an zwei ebenfalls der

Kernzone K1 zugehörige Grundstücke grenzt.

3.2

Streitgegenstand

ist die Einhaltung des grossen Grundabstands der geplanten Häuser X und Y und

in diesem Zusammenhang die Auslegung und Anwendung von Ziff. 3.2.1 BZO. In

der massgeblichen Wohnzone W/1.8 beträgt der grosse Grundabstand gemäss

Ziff. 3.2.1 BZO mindestens 10 m (Ziff. 3.1.1 BZO) und ist

mindestens gegenüber einer Fassade einzuhalten, wobei dies auch die strassenseitige

Fassade betreffen kann. Bei Fassaden von mehr als 20 m Länge ist der

entsprechende Grundabstand um 1/5 der Mehrlänge zu erhöhen. Die Abstände

gegenüber Strassen erfahren keinen Mehrlängenzuschlag (Ziff. 3.2.2 BZO).

3.3

Die Begriffe des grossen und kleinen

Grundabstands sind im kantonalen Baugesetz nicht geregelt. Bei Ziff. 3.2.1 BZO handelt es sich vollumfänglich um gestützt auf

§ 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b PBG kompetenzgemäss

erlassenes, kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde

obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschützten

Entscheidungsspielraum eröffnet. Die Angemessenheitskontrolle des

Baurekursgerichts gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb –

abhängig von der Begründungsdichte der kommunalen Behörde – beschränkt (vgl.

VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht

steht keine Überprüfung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.

4.1

Die

Baukommission hatte in den Erwägungen 6 und 7 ihres Beschlusses hinsichtlich

der Grundabstände festgehalten, entsprechend Ziff. 2.2.3 BZO (mind.

7.

m) halte das G-Weg den grossen Abstand gegen Westen ein. Gegenüber dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 komme das Gebäude direkt auf der Grenze zu stehen.

Da es sich um die gleiche Grundeigentümerin handle, werde von einem

Näherbaurecht ausgegangen. Die Häuser X und Y hielten den grossen Abstand

entsprechend Ziffer 3.1.1 BZO (mind. 10 m) gegen Norden ein. Die

Balkone von Haus Y würden zulässigerweise in den Abstandsbereich

hineinragen. Es würden keine Grenzabstandsvorschriften verletzt.

4.2

In ihrer Rekursantwort

führte die Baukommission ergänzend aus, der grosse Grenzabstand sei gemäss

Ziff. 3.2.1 BZO gegenüber mindestens einer Fassade einzuhalten. Mit dieser

offen formulierten Vorschrift habe der Gesetzgeber dem Bauherrn die Wahl

gelassen und entsprechende Planungsfreiheit gewährt. Es entspreche der

ständigen Bewilligungspraxis, dem Bauherrn diese vom Gesetzgeber gewollte

Freiheit zuzugestehen. Es sei zulässig, auf eine Festlegung der Gebäudeseite

für die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten. Wenn die Gemeinde

darauf verzichte, wolle sie im Einzelfall beurteilen, ob die vom Bauherrn

getroffene Wahl sachgerecht sei. Der grosse Grundabstand könne auch auf der

Gebäudeschmalseite gewählt werden.

4.2.1

Weiter führte sie aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstands bestehe

darin, aus wohnhygienischen Gründen zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze im

Interesse des Bauherrn und des Nachbarn auf jener Seite mehr Raum zu schaffen,

zu der sich die Wohnungen hauptsächlich orientierten und so für eine optimale

Belichtung und Besonnung zu sorgen. Dem sei vorliegend entsprochen worden. Da

keine Regelung getroffen worden sei, welche auf die Hauptwohnrichtung abstelle,

sei diese nicht relevant. Massgebend sei nur, ob mit der getroffenen Lösung für

eine optimale Belichtung und Besonnung auf dem Bau- und den Nachbargrundstücken

gesorgt werde.

4.2.2

Bei Haus X lägen die Wohnzimmer gegen Nordwesten bzw. Südwesten und

die Balkone/Sitzplätze gegen Westen ausgerichtet. Fenster befänden sich nicht

nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden. Eine ausreichende

Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben. Zudem bestehe

gegen Westen bereits ein Abstand von 10 m ab Fassade bis zur Grundstücksgrenze

von Kat.-Nr. 011, womit eine ausreichende Besonnung und Belichtung des

Bau- und des Nachbargrundstücks sichergestellt sei. Der bei der Wahl des

grossen Grundabstands gegen Westen um 1,99 m grössere Abstand von Haus X

zur Grenze würde die Belichtungs- und Besonnungssituation nicht verbessern.

Durch die Wahl des grossen Grundabstands gegen Norden entstehe zudem

zusätzlicher Freiraum gegenüber Haus Y.

4.2.3

Bei Haus Y lägen die Wohnzimmer ebenfalls gegen Nordwesten bzw.

Südwesten und die Balkone/Sitzplätze gegen Westen ausgerichtet. Fenster

befänden sich nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden. Eine

ausreichende Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben.

Durch die Festlegung des grossen Grundabstands im Norden könne dort ein

hochwertiger Aufenthalts- und Spielbereich geschaffen werden. Zwischen Haus Y

und dem Wohngebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 010 lägen mehr als 10 m

Distanz. Für eine ausreichende Besonnung und Belichtung sei damit bis in die

Abendstunden gesorgt.

4.3

Dazu erwog

das Baurekursgericht, vorliegend sei der grosse Grundabstand bei den

Häusern X und Y bei der jeweils kürzesten, gegen Norden zeigenden Fassade

festgelegt worden. Es sei zwar zutreffend, dass die Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Hausen am Albis keine bestimmte Ausrichtung festgelegt und dem

Bauherrn somit eine gewisse Wahlfreiheit einräume. Indes werde diese dadurch

eingeschränkt, dass die betreffende Bestimmung selbstredend nicht ihres Sinns

und Zwecks entleert werden dürfe. So diene der grosse Grundabstand primär der

Wohnhygiene der zu erstellenden Bauten. Die Baukommission habe in ihren

Vernehmlassungen und am Augenschein selber ausgeführt, die Plausibilität der

Wahl anhand der Wohnhygiene und des Freiraums zu prüfen. So gewähre die Bau-

und Zonenordnung zwar einen vergleichsweise grösseren Spielraum, dies jedoch

nur im Rahmen des Grundzwecks der Bestimmung.

4.3.1

Das Baurekursgericht erwog weiter,

vorliegend seien im Gebäude X in jedem Geschoss zwei Wohneinheiten

vorgesehen, von denen die Wohnzimmer jeweils im Nordwesten und im Südwesten

situiert seien. Sämtliche Schlafzimmer wiesen sodann Fenster gegen Westen auf.

Die Badezimmer und Küchen seien jeweils in den östlichen Gebäudeteilen

vorgesehen. Die Terrassen und Balkone lägen angrenzend an die Wohnräume an der

Westfassade. Das Gebäude Y sehe auf zwei Geschossen ebenfalls jeweils zwei

Wohneinheiten mit einer fast identischen Raumaufteilung vor, wobei jeweils ein

Schlafzimmer im Südosten liege. Im Obergeschoss sei demgegenüber nur eine

Wohneinheit mit einer grossflächigen Terrasse entlang der gesamten Westfassade

vorgesehen, bei welcher der Wohn- und Essbereich im Südosten liege.

4.3.2

Daraus ergebe sich ohne Weiteres, dass die

Hauptwohnseite beider Gebäude klar gegen Westen liege. Sowohl die Wohnräume als

auch sämtliche Terrassen und Balkone der Wohnungen seien gegen Westen

ausgerichtet. Die Westfassade weise denn auch eine Länge von 28,82 m bei Haus Y

sowie von 26,85 m bei Haus X auf. Bei einer Festlegung des grossen

Grenzabstands auf der Westseite würden jeweils beide Wohneinheiten pro Geschoss

von einer besseren Belichtung und Besonnung profitieren. Damit sei die von der

Baukommission bewilligte Festlegung des grossen Grundabstands auf der mit

Abstand kürzesten Fassadenseite (6,73 m bei Haus Y und 10,63 m

bei Haus X), die zudem nach Norden zeige, in keiner Weise nachvollziehbar

und erweise sich unter dem Aspekt der Wohnhygiene als unhaltbar. Dass die

Gebäude auch gegen Norden Fenster aufwiesen und der damit gewonnene grössere

Abstand zwischen den beiden Gebäuden der Wohnhygiene dienlich wäre, überzeuge

angesichts der klaren Ausrichtung sämtlicher Wohnräume gegen Westen nicht. Eine

Grundlage für eine abweichende Festlegung des grossen Grundabstands könne auch

nicht im geplanten Freibereich für einen Spielplatz im Norden erblickt werden.

4.3.3

Gestützt auf diese Erwägungen gelangte das Baurekursgericht zum Schluss,

die Baukommission habe das ihr zustehende Ermessen in diesem Punkt nicht mehr

vertretbar gehandhabt. Aufgrund der langen rechteckigen Grundstücksform könnten

die geplanten Bauten X und Y nicht einfach verschoben werden, weshalb eine

konzeptionelle Überarbeitung des gesamten Projekts notwendig und eine

nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels nicht möglich sei. Schliesslich sei

aufgrund des schmalen, länglichen Grundstücks, welches vor allem gegen Norden

eine geringe Tiefe aufweise, auch keine Ausnahmebewilligung denkbar. Das

Grundstück weise selbst an der schmalsten Stelle 13,5 m auf und sei damit

problemlos überbaubar.

4.4

Im

Beschwerdeverfahren macht die Baukommission geltend, über die Anwendung des

grossen Grundabstands entscheide sie situativ. Im Gegensatz zu anderen

Bauordnungen habe die Gemeinde Hausen am Albis in ihrer BZO für die Einhaltung

des grossen Grundabstands keine konkrete Fassade festgelegt. Aufgrund der

offenen Formulierung sei die Bauherrschaft bei der Wahl, von welcher Fassade

der grosse Grundabstand zu messen sei, völlig frei. Da in der früheren BZO der

grosse Grenzabstand noch gegenüber der am stärksten gegen Süden gerichteten

längeren Gebäudeseite gegolten habe, handle es sich bei der heutigen

Wahlfreiheit um einen bewussten Entscheid der Stimmbürger.

4.4.1

Die Wohnhygiene werde grundsätzlich über den Gebäudeabstand geregelt und

nicht beeinträchtigt. Auch bei Anwendung des kleinen Grundabstands zu den

westlich angrenzenden Grundstücken würden die Abstände zu den bestehenden

Gebäuden weit über 7 m betragen. Aufgrund der starken Hanglage würde eine

gewisse Einsehbarkeit zudem auch bei Einhaltung des grossen Grundabstands

gegenüber den westlichen Grundstücken bestehen bleiben. Bei den geplanten

Mehrfamilienhäusern handle es sich ferner um reine Wohnbauten, weshalb die

Hauptquelle für Lärm für die westlich gelegenen Grundstücke weiterhin die J-Strasse

sein werde.

4.4.2

Die Überbauung des nördlichen Grundstücksteils, welcher an seiner

schmalsten Stelle 13,5 m messe, sei schliesslich nicht problemlos, wenn

gegen Westen ein Grundabstand von 10 m eingehalten werden müsste. Auch ein

Gebäude mit einer nach Süden ausgerichteten Hauptwohnseite und einem

Grundabstand von 5 m gegen Westen sei schwer zu realisieren. Aufgrund der

schmalen, länglichen, sich nach Norden verjüngenden Grundstücksform sei

entschieden worden, den grossen Grundabstand gegen Norden anzuwenden, um im

Sinn der haushälterischen Bodennutzung und inneren Verdichtung eine optimale

Ausnutzung des Grundstücks zu ermöglichen.

4.5

Die

Baukommission hatte in ihrem Entscheid wie gesehen summarisch begründet,

weshalb ihrer Ansicht nach die Grenzabstände eingehalten werden und im

Rekursverfahren ihre Begründung ergänzt. Die Vorwürfe der

Beschwerdegegnerschaft an die Begründung sind unbegründet; die Baukommission

ist ihrer Begründungspflicht nachgekommen. Das Baurekursgericht hat sich in

seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst und damit die ihm

zustehende Kognition ausgeschöpft. Im Folgenden ist zu überprüfen, ob sich der

Rekursentscheid als rechtmässig erweist oder ein unzulässiger Eingriff in den

geschützten Ermessensspielraum der Baukommission vorliegt (vgl. E. 3.3).

4.6

Beim grossen Grundabstand handelt es sich um

einen unbestimmten Rechtsbegriff des

kommunalen Rechts (vgl. E 3.3), dessen Konkretisierung im pflichtgemässen

Ermessen der Behörde liegt (vgl. VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173,

E. 3.2; VGr, 29. November 2018, VB.2018.00275, E. 3.4.1). In Bezug auf die Anwendung unbestimmter

Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer

Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in

Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen abweichen (BGE 141 III 97

E. 11.2; 141 V 51 E. 9.2; 138 III 252 E. 2.1; 132 III 97

E. 1; 123 III 274 E. 1a/cc; je mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung

kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung unbestimmter kantonaler

Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden (zum Ganzen: VGr,

25.

Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2 mit Verweis auf BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019,

E. 3.5). Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale Behörde – wie

hier – von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch

macht, dessen Bedeutung nach dem allgemeinen Sprachverständnis im

baurechtlichen Kontext in Lehre und Rechtsprechung unbestritten ist und

bezüglich dessen Anwendung eine einheitliche Praxis im Kanton besteht.

Auszugehen

ist vom Wortlaut der Bauordnung, welcher dem Bauherrn vorliegend bei der

Festlegung des grossen Grundabstands eine Wahlfreiheit lässt, indem sie namentlich

nicht näher bestimmt, auf welcher Gebäudeseite es den grossen oder kleinen

Grundabstand einzuhalten gilt. Wiewohl dem kommunalen Recht entspringend, handelt

es sich beim Begriffspaar "kleiner und grosser Grundabstand" um ein

in den Zürcher Gemeinden weit verbreitetes Differenzierungskriterium, wenn es um

die Berechnung des Grundabstands geht (vgl. Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 640).

Greift eine Bauordnung – wie hier – bewusst auf diese gebräuchlichen Begriffe

zurück, ohne sie näher zu definieren, hat sich die Behörde im Einzelfall am

Sinn und Zweck des grossen bzw. kleinen Grundabstands zu orientieren. Mit dem

grossen Grundabstand soll praxisgemäss im Interesse des Bauherrn und der

Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite des Gebäudes mehr Raum

geschaffen werden, zu der sich die Wohnräume des Gebäudes hauptsächlich

orientieren. Damit soll für eine optimale Belichtung und Besonnung gesorgt und

der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch

der Aussenraum intensiv genutzt wird. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen

der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden.

Auch wenn der Wortlaut der Bestimmung diesbezüglich keine ausdrückliche

Einschränkung enthält, kann die Bauordnung dem Bauherrn keine absolute Freiheit

bei der Wahl des grossen Grundabstands einräumen. Andernfalls wäre das Institut

des grossen Grundabstands seines Sinngehalts völlig entleert (vgl. zum Ganzen VGr,

20.

September 2018, VB.2017.00563, E. 3.4.2; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1076). Die Baukommission selber versteht den

Begriff des grossen Grundabstands im genannten Sinn und bezeichnet in erster

Linie die Wohnhygiene und den Nachbarschutz als Bestimmungszweck. Ein anderes

als das gängige Verständnis würde zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit

führen. Für einen Bauherrn wäre nicht nachvollziehbar, wie die Bestimmung der

Bauordnung anzuwenden bzw. nach welchen Kriterien der grosse Grundabstand

festzulegen ist.

Angesichts

der unbestrittenen Bedeutung des Begriffs des grossen Grundabstands in Lehre

und Rechtsprechung war das Baurekursgericht

nicht gehalten, der Entstehungsgeschichte der Norm weiter nachzugehen. Der

entsprechende Vorwurf der Bauherrin erweist sich als unbegründet.

4.6.1

Für die Bestimmung der Hauptwohnseite sind verschiedene Anknüpfungspunkte

möglich. So kann auf die Ausrichtung

der Fensterflächen, auf Art und Flächen der zur betreffenden Fassade

orientierten Räume, oder, wenn in erster Linie ein besserer Immissionsschutz

erreicht werden soll, auf die Orientierung der Aussenräume abgestellt werden.

Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund

ihrer Gestaltung als die dominierendere erscheint (vgl. zum Ganzen, VGr,

6.

April 2005, VB.2005.00043, E. 2.2). In Anwendung dieser

Kriterien haben die Vorinstanzen unbestrittenermassen die Westfassade als

Hauptwohnseite qualifiziert. Die Wohn- und Aussenräume sind bei beiden Häusern

gegen Westen bzw. Süd-/Nordwesten ausgerichtet. Gleichzeitig ist die

Westfassade die längste Fassade. Der Hintergrund des Normzwecks, eine optimale

Belichtung und Besonnung der Neubaute zu gewährleisten, gebietet ein Ansetzen

des grossen Grundabstands auf der Westseite.

Zum

gleichen Ergebnis führt auch der zu berücksichtigende Normzweck des

nachbarlichen Immissionsschutzes. Die Häuser X und Y sind entsprechend der

langen, schmalen Grundstücksform als längliche Baukörper geplant und haben mit

ihren jeweils weit über 20 m Länge für den Grundabstand einen

Mehrlängenzuschlag zu beachten (vgl. Ziff. 3.2.2 BZO). Dieser beträgt mit

den geplanten Längen bei Haus X 1,99 m und bei Haus Y

1,77 m und dient dem Interesse der Nachbarn (Wegleitung zur Ziff. 3.2

BZO, S. 26). Zusammen mit dem Mehrlängenzuschlag würde der grosse

Grundabstand auf der Westseite von Haus X 11,99 m betragen. Die

Westfassade von Haus X kommt den Bauplänen zufolge in einem Abstand von

9,59 m von der Grundstücksgrenze entfernt zu liegen. Durch die Festlegung

des grossen Grundabstands würde der Grenzabstand um 2,5 m vergrössert. Die

Westfassade von Haus Y ist in einem Abstand von 6,77 m zur

Grundstücksgrenze geplant. Die Ansetzung des grossen Grundabstands würde zu einer

Verdoppelung des Abstands der Fassade zur Grenze führen. Zwar befinden sich

vorliegend nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und Süden

zahlreiche Fenster der Wohn- und Schlafräume. Mit dem grossen Grundabstand

gegen Norden resultiert zudem ein Abstand von 10 m gegenüber dem südlich

geplanten Haus X sowie ein Freiraum bis zur 20,89 m entfernten

nördlichen Grundstücksgrenze. Dies vermag indes die Verbesserung der Belichtungs-

und Besonnungssituation der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten

Grundstücken durch Ansetzen des grossen Grundabstands an der Westfassade nicht

zu relativieren.

4.6.2

Es lässt sich unter den vorliegenden Umständen nicht plausibel begründen,

weshalb der gegen Norden gewählte grosse Grundabstand unter den Aspekten der

Wohnhygiene der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten Grundstücken zu

bevorzugen wäre. So sind die langen Riegel in wohnhygienischer

Hinsicht durchaus geeignet, die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse der

benachbarten Grundstücke zu beeinträchtigen, zumal es sich um eine Hanglage

handelt und die Neubauten höher liegen als die benachbarten Parzellen im

Westen. Daran ändert nichts, dass die heute bestehenden Liegenschaften

J-Strasse 08 und 09 auf den benachbarten westlichen Grundstücken

(Kat.-Nrn. 010 und 011) in einem erheblichen Abstand zur Grenze situiert

und zur Strasse hin orientiert sind. Demzufolge hat die Baukommission, indem

sie den grossen Grundabstand nicht gegenüber der Westfassade einforderte, den

ihr zustehenden Ermessensspielraum bei der Anwendung des kommunalen Rechts

verletzt. Gründe, vom gängigen Verständnis und von Sinn und Zweck des grossen

Grundabstands abzuweichen, sind keine ersichtlich. Die Ausführungen der

Baukommission deuten vielmehr darauf hin, dass sie sich vom Anliegen der inneren

Verdichtung bzw. der optimalen baulichen Ausnützung des Baugrundstücks hat

leiten lassen. Diese Überlegungen sind in Zusammenhang mit der Ansetzung des

grossen Grundabstands allerdings sachfremd. Ihr Entscheid erweist sich damit als

sachlich nicht mehr vertretbar und als rechtsverletzend.

Das

Baurekursgericht hat zu Recht eingegriffen; die entsprechenden Rügen der

Baukommission und der Bauherrin erweisen sich als unbegründet. Dies führt zur

Abweisung der Beschwerden.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von je Fr. 2'000.-.

Die Kammer erkennt:

1.

Die

Verfahren VB.2020.00850 und VB.2020.00857 werden vereinigt.

2.

Die Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 7'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 310.- Zustellkosten,

Fr. 7'310.- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

5.

Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2

werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen (insgesamt

Fr. 4'000.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …