Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00862

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00862

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. Juni 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

vertreten durch RA A,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat von Zürich,

Beschwerdegegner,

und

B,

vertreten durch C,

Mitbeteiligte,

betreffend Unterschutzstellung

Garten,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

B unterbreitete dem Stadtrat Zürich mit Schreiben vom

29. Dezember 2017 ein Provokationsbegehren betreffend das Grundstück

Kat.-Nr. 01 in Zürich-Wollishofen und beantragte die Abklärung der

Schutzwürdigkeit der im Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen von

kommunaler Bedeutung verzeichneten Gartenanlage. Mit Beschluss vom

6. November 2019 legte der Stadtrat Zürich fest, dass die Gartenanlage

teilweise unter Schutz gestellt werde, wobei die Realisierung eines Hochbaus

möglich sei.

Erwägungen

II.

Der Zürcher Heimatschutz ZVH rekurrierte

gegen den genannten Beschluss am 23. Dezember 2019 an das Baurekursgericht

des Kantons Zürich und beantragte die Ausweitung der Unterschutzstellung. Das

Baurekursgericht wies das Rechtsmittel am 29. Okto­ber 2020 ab, wobei ein

abweichender Minderheitsantrag auf Gutheis­sung zu Protokoll gegeben wurde.

III.

Gegen den Entscheid des

Baurekursgerichts erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 2. Dezember

2020.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Ausweitung der Unterschutzstellung, eventualiter die

Rückweisung der Sache an den Stadtrat Zürich zur Festlegung des erweiterten

Schutzumfangs.

Das Baurekursgericht beantragte

am 17. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Der Stadtrat Zürich beantragte am 12. Januar 2021 die

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Beschwerdeführers. B beantragte am 25. Januar 2021 ebenfalls die Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Dieser hielt mit Replik

vom 18. Februar 2021 an seinen Anträgen fest. Der Stadtrat Zürich

erstattete seine Duplik am 26. Februar 2021 und die Duplik von B erfolgt am

5.

März 2021; beide hielten an ihren Anträgen fest. Die Triplik des

Beschwerdeführers datiert vom 17. März 2021. Die Mitbeteiligte und der

Beschwerdegegner verzichteten am 24. März 2021 resp. am 6. April 2021

auf weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitgegenständliche Grundstück befindet sich in der Wohnzone W2bII und ist

mit einem Wohnhaus überstellt. Die Mitbeteiligte ersuchte um einen Entscheid

zur Schutzwürdigkeit des Gartens, da sie beabsichtigt, das bestehende Gebäude

zu restaurieren und auf der Parzelle ein zusätzliches Wohnhaus zu erstellen.

Die fragliche Gartenanlage "D" ist im Inventar

der schützenswerten Gärten und Anlagen von kommunaler Bedeutung der Stadt

Zürich verzeichnet und erstreckt sich über mehrere Parzellen. Gemäss

Inventarblatt ist sie für das Quartier- bzw. Strassenbild prägend, Teil einer

schützenswerten Gruppe von Gärten bzw. eines geschlossenen Ensembles mit

Gebäuden und enthält einen wichtigen Pflanzen- bzw. Baumbestand (act. 8/28.1).

Weiter ist das Quartier an der E-Strasse im Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel B (Erhaltung der

Struktur) aufgeführt.

2.2

Im

angefochtenen Schutzentscheid legte der Stadtrat Zürich fest, dass die Gartenanlage

mit ihren prägenden Gestaltungselementen – so die Topografie mit der

Terrassierung, der Vorgarten als durchgrünte, die angrenzenden Liegenschaften

verbindende Zone, der bauzeitliche, der Loggia vorgelagerte Sitzplatz und die

zugehörige Trockensteinmauer sowie die räumliche Beziehung zum mit den

angrenzenden Parzellen zusammenhängenden Gartenraum – konzeptionell zu erhalten

sei.

Der Beschwerdeführer fordert, weiter sei festzuhalten,

dass die Erstellung zusätzlicher Bauten auf dem Grundstück ausgeschlossen sei,

soweit die Konzeption des Schutzobjekts dadurch beeinträchtigt werde. Dies

ergebe sich aus dem bei den Akten liegenden denkmalpflegerischen Gutachten, von

dem die Vorinstanzen abgewichen seien, ohne dass die hierfür notwendigen

Voraussetzungen erfüllt gewesen wären (act. 2 S. 12, 17).

3.

3.1

Als Schutzobjekte

fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter anderem

Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen und zudem Plätze

und Quartiere, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die

Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung

wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter kommen gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG Gartenanlagen als Schutzobjekte in Betracht, wenn sie infolge

ihres heutigen Erscheinungsbilds besonders wertvoll sind (vgl. zur

Unterscheidung BEZ 2013 Nr. 26 mit weiteren

Rechtsprechungshinweisen).

3.2

Ist ein

Objekt schutzwürdig im Sinn von § 205 und 207 PBG, bedeutet das noch nicht

zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet werden müssen. Vielmehr ist im Licht

der festgestellten Heimatschutzanliegen eine Abwägung zwischen den

Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen

vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019,

1C_134/2019, E. 8 mit Hinweisen [zur Publikation vorgesehen]). Im Rahmen

der Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln,

diese mithilfe rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu

optimieren, sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen

zuteilwurde, im Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden

können (BGE 138 II 346 E. 10.3).

3.3

Gemäss

§ 203 Abs. 2 PBG erstellen

die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine

Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die

Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)

keinen Schutz. Das Inventar begründet jedoch die Vermutung der Schutzwürdigkeit

der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit

dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim

Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann

dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in

einer Entlassung aus dem Inventar bestehen (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373,

E. 3.1.1; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1).

Weiter erstellt der Bundesrat gemäss Art. 5 Abs. 1

des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG)

nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung.

Obgleich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliegend keine

Bundesaufgabe im Sinn von Art. 6 NHG wahrgenommen wird, besteht im

Zusammenhang mit der Erteilung von kommunalen Baubewilligungen die Pflicht zur

Vornahme einer eingehenden Interessenabwägung im Licht der Heimatschutzanliegen

unter Beachtung des ISOS (Alain Griffel, Umweltrecht

in a nutshell, 2. A., Zürich 2019, S. 251 f.).

3.4

Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als wichtiger Zeuge zu qualifizieren ist

oder es seine Umgebung wesentlich mitprägt, kommt allfällig vorhandenen

Fachgutachten bei der Feststellung des Sachverhalts eine massgebliche Bedeutung

zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr,

24.

Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008,

VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In

der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als

Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Gutachten unterliegen wie alle Beweismittel der freien

Beweiswürdigung. Allerdings geniesst ein von der Behörde eingeholtes,

vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten einen hohen Beweiswert. Aus diesem Grund darf das Gericht

von einem solchen Gutachten nicht ohne

triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor,

wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder

Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr,

3.

November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146

und 147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/

Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., Zürich/St. Gallen 2015,

Rz. 775).

3.5

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Ob die Eigenschaften eines Schutzobjekts

vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage. Bei der Auslegung und Anwendung der für

die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger

Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht jedoch der für die

Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere Entscheidungsfreiheit im

Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren

Handhabung die Rechtsmittel­instanzen nicht frei überprüfen (RB 1982

Nr. 37; VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 4.1; Marco

Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer rügt zunächst eine unrichtige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts bzw. eine unkorrekte Würdigung des

gartendenkmalpflegerischen Gutachtens durch die Vorinstanzen. Zwar sei richtig

festgehalten worden, dass sich heute am Rand des Grundstücks eine Hecke befinde

und daher die Sichtbezüge innerhalb der schützenswerten Gruppe von Gärten bzw.

innerhalb der Gesamtanlage aktuell nicht bestehen; die Bepflanzung könne jedoch

ohne Weiteres entfernt und die Ein- und Durchsicht wiederhergestellt werden

(act. 2 S. 8 ff., S. 12 ff.; act. 13 S. 3

ff., S. 9; act. 16 S. 2). Entsprechendes gelte für den

Sichtbezug zu einem nahe gelegenen, denkmalgeschützten Bauernhof (act. 2

S. 10 f.; act. 13 S. 9 f.). Zudem habe das

Baurekursgericht aus der gutachterlichen Formulierung, die Gartenanlage sei

"allein konzeptionell schutzwürdig", zu Unrecht geschlossen, dass

bloss ein gewisser Situations- und kein Eigenwert der Anlage vorhanden sei

(act. 2 S. 11 f.; act. 13 S. 5). Schliesslich habe die

Vorinstanz auch verkannt, dass das fragliche Bauland für eine verdichtete

Bauweise nicht besonders gut geeignet sei und das Bauprojekt die Biodiversität

sowie wichtige Sichtbezüge und die Aussicht vom bestehenden Wohnhaus aus

beeinträchtige (act. 2 S. 14 ff.; act. 13 S. 7).

Insbesondere beanstandet der Beschwerdeführer auch, dass die Vorinstanzen die

streitgegenständliche Parzelle nicht als Bestandteil der Gartenanlage als Ganzes

betrachtet habe (act. 2 S. 12 ff.).

4.2

Der Beschwerdegegner stellt sich auf den

Standpunkt, er sei bei seinem Entscheid den Empfehlungen im

Denkmalschutzgutachten gefolgt und die fraglichen Gärten seien heute nicht mehr

als Ensemble wahrnehmbar; hierfür müsste eine Wiederherstellung des

ursprünglichen Zustands angeordnet werden, was nicht verhältnismässig wäre. Der

nahe gelegene, denkmalgeschützte Bauernhof sei zudem nicht zusammen mit dem

streitgegenständlichen Grundstück inventarisiert, weshalb er nicht zu

berücksichtigen sei (act. 9 S. 3 ff.; act. 14 S. 2).

Entsprechendes bringt auch die Mitbeteiligte vor (act. 11 S. 3 ff.; act. 15

S. 3 ff.). Eine Gesamtbetrachtung sämtlicher Gärten der Anlage sei

zudem nicht angezeigt, da nur auf der streitgegenständlichen Parzelle gebaut

werden soll (act. 9 S. 6).

5.

5.1

Das

gartendenkmalpflegerische Gutachten umfasst ausdrücklich – nur – die Abklärung

der Schutzwürdigkeit des Gartens an der E-Strasse 02 und nicht diejenige

der Gesamtanlage. Der Grossteil der darin enthaltenen Ausführungen (betr.

Chronologie, Umgestaltungen, heutige Gestaltung, historische Zugehörigkeit,

gartengeschichtliche Einordnung etc.) betrifft nur diese Parzelle. Obwohl die

Gartenanlage als Ganzes das inventarisierte Schutzobjekt darstellt, wird nur

auf einer halben Seite unter dem Titel "Erweiterter Gartenperimeter"

kurz dargelegt, dass die einzelnen Gärten zueinander in baugeschichtlichem,

gestalterischem und städteräumlichem Zusammenhang stehen bzw. einen

zusammenhängenden, offenen und einheitlichen Grünraum ausbilden. Obwohl die

streitgegenständliche Parzelle am Rand der inventarisierten Gartenanlage liege,

befinde sie sich im Zentrum eines offenen Gartenraums bzw. eines grosszügigen

Bogens, der sich bis zur (bereits formell geschützten) Gebäudegruppe "F"

– beinhaltend den oben erwähnten denkmalgeschützten Bauernhof – aufspanne

(act. 8/9.5 S. 25). Schliesslich wird unter dem Titel

"Bewertung" die Unterschutzstellung des Gartens und, für den Fall

einer Überbauung, die Rücksichtnahme auf den Bauernhof und die Wahrung des

Bezugs zum erwähnten Grünraum angeraten. Es wird weiter angeraten, das

Bauprojekt nicht wie geplant inmitten des Gartens, sondern in Strassennähe als

Anbau an den bestehenden Altbau zu realisieren (act. 8/9.5

S. 26 ff.).

5.2

5.2.1

Im angefochtenen Beschluss wird die Gesamtanlage kurz thematisiert und die

streitgegenständliche Parzelle bzw. deren Garten als in hohem Mass

quartierbildprägend beschrieben, was auch dem Ensemble "F"

zugutekomme. Die wichtige Zeugenschaft des Gartens der Mitbeteiligten wird

sowohl nach § 203 Abs. 1 lit. c wie auch nach lit. f PBG

bejaht (act. 8/3 S. 2 f.). In der Folge wird unter dem Titel

"Verhältnismässigkeit der Massnahme" ausgeführt, dass eine

(teilweise) Unterschutzstellung verhältnismässig sei, zumal der vorgesehene

Neubau möglich sei. Schliesslich folgen Ausführungen zum ISOS: Die geforderte

Erhaltung der Struktur (Erhaltungsziel B) bedeute, dass die Anordnung und

Gestalt der Bauten und Freiräume zu bewahren seien (act. 8/3 S. 3).

Anschliessend wird die in E. 2.2 ausgeführte teilweise Unterschutzstellung

verfügt (act. 8/3 S. 4). Nicht zur Sprache kommen die Zeugenschaft

der Gesamtanlage bzw. ein diesbezügliches Schutzkonzept oder eine

diesbezügliche Denkmalpflegestrategie.

5.2.2

Auch im baurekursgerichtlichen Entscheid wird dem Hausgarten auf der

Parzelle der Mitbeteiligten eine wichtige Zeugeneigenschaft bescheinigt

(act. 4 E. 6). Anschliessend folgt eine eingehende

Interessenabwägung, in welcher der Umfang der Unterschutzstellung durch den

Beschwerdegegner schliesslich bestätigt wird (act. 4 E. 7). Nicht

thematisiert wird die Gesamtanlage.

5.2.3

Bei der Beratung des

baurekursgerichtlichen Entscheids wurde allerdings ein Minderheitsantrag

auf Gutheis­sung zu Protokoll gegeben. Die abweichende Meinung ist damit

begründet, dass das Wertvollste an der Gartenanlage der zusammenhängende,

quartierprägende Grünraum sei. Die Erhaltung dieser Freifläche entspreche den

Anforderungen des ISOS. Gemeinsam mit dem nahe gelegenen, geschützten Bauerngut

werde ein wertvolles Ensemble gebildet; die diesbezügliche Sichtachse werde

jedoch durch die teilweise Inventarentlassung bzw. durch die Ermöglichung des

geplanten Neubaus zerstört. Zielführender wäre eine umfassende

Unterschutzstellung des Hausgartens, zumal ein Alternativ­stand­ort für den

Neubau – wie im Gutachten vorgeschlagen – gegeben und damit eine

gewinnbringende Nutzung des weiterhin wertvollen Grundstücks ohne Weiteres

möglich sei (act. 4 S. 24 f.).

5.3

5.3.1

Die Frage nach der Beeinträchtigung des Schutzobjekts als Ganzes, d. h. der gesamten

Gartenanlage, lässt sich nicht ohne Kenntnis der Qualität dieses Schutzobjekts

beurteilen. Mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit der inventarisierten Anlage

haben sich die Vor­instanzen nicht auseinandergesetzt, zumal das Gutachten

ausdrücklich nur zur Abklärung des Schutzumfangs des Hausgartens an der E-Strasse

02.

in Auftrag gegeben wurde. Dies wird der Sachlage jedoch nur teilweise

gerecht: Es ist durchaus denkbar, dass die Inventar­entlassung und die

projektierte Neubaute gerade auf die Gesamtanlage einen entscheidenden Einfluss

hätten. Es fehlt denn auch an einer Denkmalpflegestrategie, zumal infolge der

Ermöglichung eines Neubaus in der Zukunft auch Provokationsbegehren bzw.

Baueingaben für die weiteren Parzellen der Gesamtanlage gestellt werden

könnten, was mit der Zeit zu einer Aushöhlung des Schutzobjekts führen könnte.

5.3.2

Dass die Sichtachse zu den angrenzenden Gärten und zur Gebäudegruppe "F"

durch eine Bepflanzung teilweise abgeschirmt ist, vermag nichts daran zu

ändern, dass das Schutzobjekt nach wie vor intakt ist. Unmassgeblich ist

weiter, dass die genannte Gebäudegruppe nicht zusammen mit dem

streitgegenständlichen Grundstück inventarisiert ist; ein schützenswerter

Sichtbezug kann auch bestehen, ohne dass die zugehörigen Objekte auf dem gleichen

Inventarblatt aufgeführt sind und obwohl die Anlage nicht von allen Seiten gut

einsehbar ist. Jedenfalls führt dies nicht dazu, dass die Schutzwürdigkeit der

Gesamtanlage nicht geprüft werden müsste.

5.3.3

Zusammenfassend ergibt sich nach dem Gesagten, dass Schutzumfang und

Schutzkonzept nicht nur für den einzelnen Hausgarten an der E-Strasse 02,

sondern für die gesamte inventarisierte Anlage zu ermitteln sind. Namentlich

ist zu prüfen, welche Implikationen eine teilweise Inventarentlassung bzw. ein

Neubau für die Fortentwicklung der Anlage hätten. Die Vornahme einer

Interessenabwägung ist zudem erst möglich, wenn der Eigen- und der Situationswert

der Gesamtanlage feststehen. Ohne dahingehende Abklärungen erweist sich das

gartendenkmalpflegerische Gutachten als unvollständig und der Sachverhalt

folglich als ungenügend festgestellt, weshalb die Sache zur Vervollständigung

der notwendigen Abklärungen zurückzuweisen ist. Da den kommunalen Behörden im

Zusammenhang mit denkmalpflegerischen Fragen ein zu berücksichtigender

Ermessensspielraum bzw. Gemeindeautonomie zukommt und umfassende Abklärungen

anzustellen sind, erweist sich eine Sprungrückweisung als angezeigt (Marco

Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 4).

5.4

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer II

des beschwerdegegnerischen Entscheids vom 6. No­vem­ber 2019 sowie der

Rekursentscheid vom 29. Okto­ber 2020 sind

aufzuheben und die Sache ist in Anwendung von § 64 Abs. 1 VRG im Sinn

der Erwägungen an den Stadtrat Zürich zurückzuweisen.

6.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung

des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende

Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr,

28.

April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte dem

Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte sind

zudem je hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen

erscheint für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt

Fr. 5'000.-.

7.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche

kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von

Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu

qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477

E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken

kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der Rekursentscheid des

Baurekursgerichts vom 29. Okto­ber 2020 sowie

Dispositiv-Ziffer 2 des Stadtratsbeschlusses vom 6. November 2019

aufgehoben.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den

Beschwerdegegner zurückgewiesen. Die Kosten des Rekursverfahrens werden dem

Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 3'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner und der

Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden im gleichen Verhältnis

verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …