Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00051

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00051

VB.2021.00056

Urteil

der 1. Kammer

vom 7. Oktober 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas

Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

VB.2021.00051

VB.2021.00056

Aus VB.2021.00051:

1. Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,

dieser vertreten durch RA A,

Aus VB.2021.00056:

2. B AG, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2021.00051/VB.2021.00056:

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Aus VB.2021.00051:

1. B AG, vertreten durch RA C,

Aus VB.2021.00056:

2. Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,

dieser vertreten

durch RA A,

Mitbeteiligte,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Auf ein Provokationsbegehren entliess der Stadtrat Bülach

mit Entscheid vom 11. März 2020 die Gebäude D-Strasse 01 (Gebäude Nr. 02,

Grundstück Nr. 03) samt Nebengebäuden (D-Strasse 04, Gebäude Nrn. 05

und 06) aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte und verzichtete auf die

Anordnung von Schutzmassnahmen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 3. Dezember 2020 hiess

das Baurekursgericht den Rekurs gut. Demgemäss wurde der Beschluss des

Stadtrats von Bülach vom 11. März 2020 aufgehoben und der Stadtrat

eingeladen, das Gebäude Vers.-Nr. 02 an der D-Strasse 01 in Bülach im

Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen.

III.

A. Dagegen

erhob die Stadt Bülach mit Eingabe vom 20. Januar 2021 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids und die

Bestätigung des Stadtratsbeschlusses vom 11. März 2020. Weiter sei der ZVH

zu verpflichten, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens

vollumfänglich (eventuell teilweise) zu tragen und der Stadt Bülach eine

Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Das Baurekursgericht ersuchte am 11. Februar

2021.

um Abweisung der Beschwerde. Der ZVH beantragte am 21. Februar 2021,

die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter üblichen

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

B. Gegen

den Rekursentscheid vom 3. Dezember 2020 gelangte auch die B AG mit

Beschwerde vom 22. Januar 2021 an das Verwaltungsgericht und beantragte

die Aufhebung des Entscheids sowie die Bestätigung der streitgegenständlichen

Inventarentlassung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 25. Januar

2021.

reichte sie eine Korrektur zur Beschwerdeschrift ein. Das Baurekursgericht

beantragte am 11. Februar 2021 Beschwerdeabweisung. Der ZVH beantragte am

21.

Februar 2021, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten

sei, unter .lichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 2. März 2021 wurden die beiden Beschwerdeverfahren

vereinigt und ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Mit Replikschriften vom

22.

bzw. 23. März 2021 hielten die Stadt Bülach und die B AG an

ihren Anträgen fest sowie ebenso der ZVH mit Duplik vom 20. April 2021.

Weitere Eingaben erfolgten von der B AG am 27. April 2021 sowie

seitens des ZVH am 10. Mai 2021.

Mit Eingabe vom 7. September 2021 stellte die B AG

einen prozessualen Antrag um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung. Dazu

äusserte sich die Stadt Bülach am 20. September 2021 zustimmend. Der ZVH

hat sich innert Frist nicht vernehmen lassen. Die Eingabe der Stadt Bülach

wurde dem ZVH am 28. September 2021 zur Kenntnisnahme zugestellt.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

Gemäss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von

Garantien rügt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die

Beschwerdeführerin beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie,

weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die

beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt

wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der

Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

2.

Die private Beschwerdeführerin bestreitet die Legitimation

des Beschwerdegegners zur Rekurserhebung und zur Beteiligung im

Beschwerdeverfahren. Der Vertreter des Beschwerdegegners habe in einer

Besprechung angeboten, seinen Rekurs gegen die Inventarentlassung der

vorliegend strittigen Liegenschaft zurückzuziehen, wenn die Bauherrschaft einer

Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 07 zustimme. Dies zeige,

dass der Beschwerdegegner kein Interesse an der Unterschutzstellung der

vorliegend streitigen Liegenschaft D-Strasse 01 habe und zudem verletze er

den Verbandszweck, die Anliegen des Denkmalschutzes in objektiver Weise zu

verfolgen.

Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Es kann

sich mit Blick auf den oftmals ungewissen Ausgang von

Unterschutzstellungsverfahren durchaus rechtfertigen, auf dem Verhandlungsweg

auf ein Rechtsmittel gegen eine Inventarentlassung allenfalls zu verzichten, um

damit die Unterschutzstellung eines anderen Objekts sicherzustellen. Dies führt

weder zu einem Legitimationsverlust, noch wird dabei zweckwidrig gehandelt,

zumal es dem Beschwerdegegner ohnehin nicht möglich ist, gegen

Dispositiv

Inventarentlassungen flächendeckend vorzugehen und er sich demnach nur

punktuell für den Erhalt potenziell schützenswerter Objekte engagieren kann.

Das Vorliegen einer unzulässigen Vereinbarung im Sinn von § 338b Abs. 4

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) oder ein

anderweitig rechtsmissbräuchliches Vorgehen des Beschwerdegegners, welches gemäss

§ 338b Abs. 5 PBG zu einem Nichteintreten auf den Rekurs hätte führen

sollen, ist nicht ersichtlich.

3.

Die private Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs, weil das Baurekursgericht auf diverse Vorbringen nicht

eingegangen sei.

Das rechtliche Gehör nach Art. 29

Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verlangt, dass die

Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen

tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Der Begründungspflicht ist Genüge

getan, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft

geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen

kann (vgl. zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1 mit

Hinweisen). Dies war den Beschwerdeführenden bezogen auf den ausführlich

begründeten Entscheid des Baurekursgerichts ohne Weiteres möglich. Eine

Gehörsverletzung liegt nicht vor.

4.

Das streitbetroffene Wohn- und

Geschäftshaus D-Strasse 01 befindet sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.

Dieses liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der

Kernzone KC und ist Bestandteil des im Inventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz (ISOS) enthaltenen Ortsbilds von Bülach.

Aufgrund des

Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der Schutzwürdigkeit

bei Unternehmung E, Dr. phil. F, ein Gutachten erstellen. Dieses erfolgte

am 30. Juli 2019. Mit dem streitbetroffenen Beschluss vom 11. März

2020 attestierte der Stadtrat Bülach dem Gebäude einen geringen Eigen- und

Situationswert und entliess es – gestützt auf eine Interessenabwägung – aus dem

kommunalen Inventar für Schutzobjekte bzw. verzichtete auf die Anordnung von

Schutzmassnahmen.

5.

5.1 Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter

anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen

einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter

Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Dabei reicht die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung nicht;

es muss es sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln.

Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich sowohl aus

dem Eigen- oder Situationswert als auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,

14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.1; 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).

5.2 Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 23. Oktober 2019,

VB.2019.00063, E. 3.4; 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober

2017, VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).

Dabei kann die Behörde für die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen

Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem

solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen

liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder

Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.;

Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.3 Nach

Auffassung der von der Stadt Bülach beigezogenen Gutachterin zum Situationswert

prägt das Gebäude die ortsbauliche Situation in der D-Strasse und das Ortsbild

der ostseitigen Strassenbebauung – insbesondere im Zusammenspiel mit den beiden

benachbarten Liegenschaften D-Strasse 08 und 09 – ensemblebildend sehr

wesentlich mit. Die spätklassizistische Strassenfassade zeige charakteristisch

ein um 1900 zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgenutztes Vielzweckbauernhaus.

Das Erscheinungsbild sei typisch für die Gebietscharakteristik und präge sowohl

das Nahumfeld wie den gesamten Strassenzug mit.

Betreffend den Eigenwert attestiert

das Gutachten dem Gebäude eine hohe siedlungspolitische Bedeutung und eine

bedeutende baukünstlerische Zeugenschaft. Die in den 1850er Jahren erstellte

Konstruktion von Haupthaus und Werkstattgebäude sei zeittypisch und weitgehend

bewahrt geblieben. Die in Massivbauweise ausgeführte Strassenfassade des

Wohnteils sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils – in

Kombination mit Fachwerk und der als Holzgerüst errichteten inneren

Tragstruktur – würden die klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten

repräsentieren. Im Wohnteil seien historisch wertvolle Türen und Täfer

vorhanden, die weitgehend im gestalterischen Zusammenhang vorliegen würden.

5.4 Das Baurekursgericht bezeichnete

den Eigenwert des Gebäudes als gering, dies namentlich unter Hinweis auf eine

dahingehende Beurteilung durch den Stadtrat Bülach und mangels substanziierter

Rügen des heutigen Beschwerdegegners im Rekursverfahren.

Betreffend den Situationswert stellte das Baurekursgericht

fest, dass das strittige Gebäude zusammen mit den beiden Nachbargebäuden ein

für das schützenswerte Ortsbild bedeutendes Ensemble darstelle. Die drei

Gebäude würden als Gruppe eines erhalten gebliebenen Teils der ursprünglichen

Bebauung an der D-Strasse erscheinen. Das bedeutende Ensemble und damit auch

das strittige Gebäude könne seine Wirkung im engeren Umfeld entfalten,

insbesondere in der Kernzone KC und damit im Strassenabschnitt, der im

schützenswerten Ortsbild gelegen sei. Der teilweise Verlust der ursprünglichen

Bebauung im weiteren Umfeld spreche eher für die siedlungsprägende Wirkung. Mit

den gegenüberliegenden Gebäuden D-Strasse 010 und 011 werde der nördliche

Abschluss der Kernzone gebildet und das Ensemble markiere den Abschluss des

schützenswerten Ortsbilds. Das Ensemble sei charakteristisch für die

traditionelle Bebauung entlang der D-Strasse im betreffenden Abschnitt und

präge dort das geschützte Ortsbild in hohem Masse. Die erhebliche Bedeutung des

Ensembles ergebe sich auch aus dem ISOS.

Innerhalb des Ensembles müsse die Stellung des mittleren,

streitbetroffenen Gebäudes als sehr bedeutsam bezeichnet werden. Das Gebäude

trete zwar unauffällig und bescheiden in Erscheinung. Der Wert des Gebäudes

ergebe sich jedoch nebst seiner Stellung im Ensemble daraus, dass es durch die

ursprüngliche Bausubstanz dessen Charakter und Identität massgeblich mitbestimme.

Der Stadtrat Bülach weiche mit der Verneinung bzw.

Relativierung der Ensemblewirkung in ungerechtfertigter Weise von den

diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen der Gutachterin ab. Gleiches gelte

in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung. Mit der Gutachterin sei vielmehr von

einem Ensemble und einem hohen Situationswert des streitbetroffenen Gebäudes

auszugehen. Der Grad der Schutzwürdigkeit des Gebäudes sei, unter

Berücksichtigung des geringen Eigenwerts, als hoch einzustufen.

5.5 Nach

Meinung der privaten Beschwerdeführerin liegt demgegenüber ein höchstens

geringer Situationswert vor, die Stadt Bülach nimmt eine Schutzwürdigkeit in

geringem, höchstens mittleren Grad an.

6.

6.1

6.1.1

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer

besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)

sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen

(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen

indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf

insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen

besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass

die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden

könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu

vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine

Unterschutzstellung genügen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;

5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).

Als Ensemble, das einen

rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu

begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die

in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als

Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt

durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar

2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

6.1.2

Es ist vorliegend offensichtlich, dass sich die Ensemblewirkung zusammen

mit den beiden benachbarten Häusern nicht nur aus dem räumlichen Verhältnissen

ergibt, sondern insbesondere auch aus der identischen traufseitigen Stellung

zur Strasse, aus der identischen Geschossigkeit und vergleichbaren Volumetrie

(auch wenn das Haus Nr. 09 entlang der Strasse deutlich länger ist), aus

den ähnlichen Dachformen und den strengen Fassaden mit dichter Befensterung im

Obergeschoss. Sodann stammen alle drei Gebäude aus dem 19. Jahrhundert und

sind Zeugen für die damalige Entwicklung des Ortes Bülach über die Altstadt

hinaus. Die von der Stadt Bülach angesprochene unterschiedliche Gestaltung der

drei Gebäude im Einzelnen ändert nichts an der starken Wirkung als Ensemble.

Gerade wegen der unterschiedlichen Baujahre manifestiert die Gebäudegruppe die

Rücksichtnahme der damaligen Bautätigkeit auf die benachbarten Objekte und

macht das Ensemble auch unter diesem Aspekt wertvoll. Sodann kann entgegen der Stadt

Bülach keine Rede davon sein, dass die (durchaus kleinen) Abstände zwischen den

Häusern zu einer Schwächung der Ensemblewirkung führen würden. Ebenso wenig

trifft es zu, dass das streitbetroffene Gebäude aufgrund seiner mittigen

Stellung weniger prägend wäre; es ist mit dem Baurekursgericht vielmehr davon

auszugehen, dass es als mittleres Gebäude für das Ensemble sehr bedeutsam ist:

Mit dem Abbruch eines Randgebäudes könnte allenfalls immer noch von einem

Ensemble gesprochen werden; bei Abbruch eines Mittelgebäudes hingegen fällt die

Ensemblewirkung getrennter Gebäude regelmässig weg.

6.1.3

Nach Meinung der Beschwerdeführenden fehlt es dem streitbetroffenen Gebäudenamentlich

auch am Erfordernis der Bausubstanz für eine prägende Wirkung mit

Situationswert.

Das eingeholte Gutachten enthält

indes klare Hinweise auf eine bedeutende baukünstlerische Zeugenschaft des

streitbetroffenen Gebäudes: Die in den 1850er Jahren erstellte Konstruktion von

Haupthaus und Werkstattgebäude sei zeittypisch und weitgehend bewahrt

geblieben. Die in Massivbauweise ausgeführte Strassenfassade des Wohnteils

sowie die wetterseitige Giebelfassade des Ökonomieteils – in Kombination mit

Fachwerk und der als Holzgerüst errichteten inneren Tragstruktur – würden die

klassische Konstruktionsweise in Zürcher Landstädten repräsentieren. Im

Wohnteil seien historisch wertvolle Türen und Täfer vorhanden. Diese

Ausführungen sind plausibel und werden mit den Beschwerden nicht näher in Abrede

gestellt.

Die strittige Liegenschaft enthält

also grundsätzlich erhaltenswerte Bausubstanz und Gestaltungselemente. Dies

führt zwar noch nicht zu einem bedeutenden, jedoch immerhin mindestens zu einem

gewissen Eigenwert. Gerade auch vor diesem Hintergrund tragen neben der

Erscheinung auch die Gestaltung und die Bausubstanz zum prägenden Situationswert

bei.

6.1.4

Wenn die private Beschwerdeführerin weiter einzelne Argumente des

Baurekursgerichts herauspflückt und sinngemäss geltend macht, diese seien für

sich allein nicht prägend, so sind ihre Ausführungen unbehelflich. Weder das

Baurekursgericht noch die Gutachterin haben die prägende Wirkung aufgrund eines

einzelnen Umstandes bejaht, sondern im Zusammenspiel der verschiedenen

dargelegten Aspekte.

6.1.5 Die

Beschwerdeführenden verweisen des Weiteren auf andere Gebäude im Umfeld, welche

das Ortsbild stärker oder zumindest ebenso stark prägen würden wie das

streitbetroffene Gebäude bzw. das Ensemble. Entgegen dieser Auffassung lässt

sich den Akten unschwer entnehmen, dass der Eingang zum Ortskern nicht etwa

durch das UBS-Gebäude oder andere (neuere) Gebäude entlang der D-Strasse

geprägt wird, sondern eben im Speziellen durch die hier infrage stehende

Gebäudegruppe mit dem strittigen Gebäude als dem zentralen Objekt. Dies zeigt

neben der ausführlichen Dokumentation der Gutachterin etwa das Bild 9 des

Augenscheinprotokolls, welches links das Ensemble in Blickrichtung des alten Ortskerns

zeigt. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass die Bildlegenden im

Protokoll zu Bild 4 und 5 falsch sind: Die Häusernummern sind dort von links

nach rechts angegeben, tatsächlich tragen die abgebildeten Häuser die

angegebenen Nummern aber von rechts nach links. Mit dieser Korrektur leuchtet

vollständig ein, dass das erwähnte Bild 9 [aufgenommen vor Nr. 012, also

vor dem stadtauswärts an Nr. 08 anschliessenden Haus] in Richtung Ortskern

[Süden] aufgenommen ist.

Im

Gegensatz zum erwähnten UBS-Gebäude im Speziellen, aber auch zu anderen

Gebäuden, lässt sich das besagte Ensemble als Teil des Ortskerns erkennen. Wohl

wird die Stadt Bülach auch durch zahlreiche neuere Bauten geprägt; indes haben

diese Bauten keinen oder mindestens einen weniger grossen Bezug zum hier betroffenen

historischen Ortsbild und sind für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit der

strittigen Liegenschaft ohne relevante Bedeutung.

6.1.6 Nach Auffassung

der beiden Beschwerdeführenden wird dem Eintrag ins Inventar ISOS eine zu

grosse Bedeutung zugemessen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht behauptet, die

erhebliche Bedeutung ergebe sich aus dem ISOS.

Dabei scheinen die Beschwerdeführenden zu übersehen, dass

die Vorinstanz die Einträge nicht etwa als entscheidendes Element, sondern in

einem sehr kurzen Absatz zur Begründung der Schutzwürdigkeit hinzugezogen hat. Im

Übrigen trifft es durchaus zu, dass die Einträge im ISOS für den von der

Vorinstanz angenommenen Situationswert sprechen: Gemäss ISOS zählt das

streitbetroffene Gebäude zu den den Strassenraum prägenden vorwiegend zwei- bis

dreigeschossigen Giebelbauten und steht im Gebiet der Reste historischer

Vorstadt und Osterweiterung mit dem Ziel "Erhalten des Charakters".

6.2 Dass das Gebäude zusammengefasst als

"wichtiger" Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

zu qualifizieren ist, ist bei der gegebenen Sach- und Rechtslage ohnehin klar

und auch weitgehend unbestritten. Die Stadt Bülach hat die wichtige

Zeugeneigenschaft bereits im Inventarentlassungsbeschluss sinngemäss

konzediert, da sich andernfalls die vorgenommene Interessenabwägung erübrigt

hätte. Die von der privaten Beschwerdeführerin vorgebrachten Argumente gegen

das Vorliegen einer wichtigen Zeugeneigenschaft vermögen wie gesehen nicht

durchzudringen.

6.3 Unter

Berücksichtigung der besonderen Lage als Abschluss der Kernzone und der Situierung

als mittleres Gebäude im Ensemble lässt sich der Grad der Schutzwürdigkeit

bezogen auf den Situationswert entgegen den Beschwerdeführenden auch nicht mehr

als gering bezeichnen. Die entsprechende Beurteilung durch die Stadt Bülach im

erstinstanzlichen Entscheid hat das Baurekursgericht deshalb zu Recht als nicht

mehr vertretbar erachtet und dementsprechend korrigiert, ohne damit die

Gemeindeautonomie der Stadt Bülach zu verletzen. Dabei ist das Baurekursgericht

zum Ergebnis gelangt, dass dem Gebäude ein hoher Situationswert zukommt und

dass der Grad der Schutzwürdigkeit, unter zusätzlicher Berücksichtigung des

geringen Eigenwerts, als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem oben Gesagten

nachvollziehbar und plausibel begründet worden.

7.

7.1 Ist ein Objekt schutzwürdig im Sinn von § 205 und 207 PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet

werden müssen. Vielmehr ist im Lichte der festgestellten Denkmalschutzanliegen

eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen

oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem

verfassungsmässigen Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8

mit Hinweisen). Im Rahmen der Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln,

diese mithilfe rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu

optimieren, sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen

zuteilwurde, im Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden

können (BGE 138 II 346 E. 10.3).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine

vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der

Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig

erweist (VGr, 6. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

7.2

7.2.1

Bezüglich der privaten Interessen der Grundeigentümerschaft hat sich das

Baurekursgericht eingehend mit dem im Rekursverfahren eingebrachten Argument

der privaten Beschwerdeführerin auseinandergesetzt, wonach die

Unterschutzstellung Mehrkosten von Fr. 725'000.- ausmachen würden. Dabei

stellte das Gericht fest, dass die Kostenzusammenstellung teilweise falsch sei.

Die angeblichen Mehrkosten seien zudem nicht in Relation zu den gesamten

Baukosten gesetzt worden. In Anbetracht des auf dem betroffenen Grundstück

realisierbaren erheblichen Bauvolumens sei die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung

nicht infrage gestellt.

Dem hält die private

Beschwerdeführerin nichts Wesentliches entgegen; vielmehr verweist sie – wie

die Stadt Bülach – zunächst wiederum auf den ihrer Ansicht nach höchstens

tiefgradigen Situationswert sowie auf Mehrkosten von rund Fr. 725'000.-,

ohne sich mit den diesbezüglichen relativierenden Erwägungen des

Baurekursgerichts auseinanderzusetzen. Auch die Stadt Bülach verweist auf

Arbeiten bzw. Kosten, die mit einer Unterschutzstellung generiert würden, ohne

diese zu spezifizieren.

7.2.2

Zum privaten und öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung hielt

das Baurekursgericht fest, dass ältere Siedlungen regelmässig eine geringere

Nutzungsdichte als Neubauten aufweisen würden, weshalb das Argument der

Verdichtung fast meist zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden könne,

was – bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen

Interessenabwägung widerspräche. Sodann bestehe vorliegend auch bei einer

Unterschutzstellung Raum für bauliche Erneuerung und Verdichtung im

rückwärtigen Bereich des Grundstücks, womit dem Argument der baulichen

Verdichtung weitgehend die Grundlage entzogen sei.

Mit diesen plausiblen Erwägungen der Vorinstanz setzen

sich die Beschwerdeführenden kaum auseinander und vermögen ein erhebliches

Interesse, um auf der vorliegenden Parzelle noch weiter zu verdichten, als dies

mit der Ausweitung des Gebäudes im rückwärtigen Bereich ohnehin möglich sein

wird, jedenfalls nicht aufzuzeigen. Zutreffend weist zwar die Stadt Bülach

darauf hin, dass im betroffenen Zentrumsgebiet eine Verdichtung erwünscht ist. Indes

fällt anderseits ins Gewicht, dass eine grössere Nutzung der Parzelle und damit

eine markante Verdichtung auch mit dem vorinstanzlichen Entscheid möglich

bleiben: Der seinerzeitige Rekursantrag des heutigen Beschwerdegegners

beschränkte sich auf einzelne Teile des Hauptgebäudes und richtete sich

ausdrücklich nicht gegen den (rückwärtigen) Werkstattanbau, das Waschhaus und

den Schopf. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgesetz über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) eine hochwertige Siedlungsentwicklung

nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt

voraus, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht genommen wird

(BGer, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).

Das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist

deshalb auch unter dem Aspekt der Verdichtung als eher gering zu werten.

7.2.3

Vergleichbares gilt auch für das geltend gemachte öffentliche Interesse an

einer städtebaulichen Modernisierung. Ein solches Interesse ist zwar – ebenso

wie das Interesse an der Verdichtung – vorhanden, fällt aber am gegebenen Ort,

also am Eingang zum geschützten Ortsbild – nicht massgeblich ins Gewicht.

Inwiefern der Stadt Bülach mit dem Abbruch des Gebäudes eine höhere

städtebauliche Qualität vorschwebt, ist im Übrigen nicht ersichtlich.

Daran ändert auch nichts, dass die private

Beschwerdeführerin der Vorinstanz Fassadenmaskerei vorwirft. Gerade beim infrage

stehenden Situationswert ist die Fassade von grosser Relevanz. Abgesehen davon

hat das Baurekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gutachten durchaus auch

innere Teile als schützenswert erachtet und deshalb die Gemeinde zu Recht angewiesen,

mit dem neuen Schutzentscheid das Dachwerk einschliesslich der geschlossenen

Dachlandschaft, das konstruktive Gefüge mit den tragenden Wänden und die Deckenanlagen

zu erhalten.

7.2.4

Die Stadt Bülach bringt in die Interessenabwägung ein, dass zwei Gebäude an

der D-Strasse unter Schutz gestellt seien und dass weitere Gebäude entlang der D-Strasse

die städtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern manifestieren würden.

Das Baurekursgericht betrachtete namentlich die beiden unter Schutz gestellten

Gebäude nicht als massgebend. Es verwies dazu auf den grossen Abstand der

beiden Gebäude von rund 200 m zum streitbetroffenen Gebäude, weshalb jene

nichts mit dem Erhalt des Ortsbilds im hier infrage stehenden Strassenabschnitt

zu tun hätten. Diese Argumentation ist nicht zu beanstanden. Die

Unterschutzstellung zweier anderer Gebäude entlang der weitläufigen D-Strasse

vermag das öffentliche Interesse am Erhalt des strittigen Gebäudes als Teil des

Ensembles bzw. als nördlichen Abschluss der Kernzone auch unter dem Aspekt des

Auswahlermessens der Gemeinde nicht massgeblich zu relativieren. Ohne jegliche Relevanz

ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass noch weitere (offensichtlich nicht

unter Schutz gestellte) Gebäude entlang der D-Strasse die städtebauliche

Entwicklung manifestieren.

7.3 Zusammengefasst überzeugen die

vorinstanzlichen Erwägungen zur Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung.

Beim geltend gemachten Neubauinteresse handelt es sich unter den konkreten

Umständen um ein eher geringfügig ins Gewicht fallendes privates Interesse. Auch

das Interesse an Verdichtung und Stadtentwicklung ist kaum grösser als es

üblicherweise ist. Bei dieser Konstellation überwiegt das hohe

Unterschutzstellungsinteresse die gegenläufigen öffentlichen und privaten

Interessen an einer vollständigen Inventarentlassung. Dies wäre angesichts der

eher geringen Interessen für einen vollständigen Abbruch selbst dann noch der

Fall, wenn man – anders als das Baurekursgericht – davon ausgehen würde, dass

nur ein mittelgewichtiges Interesse an der Unterschutzstellung bestünde. Demnach

hat der Stadtrat Bülach sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass

die Beurteilung des Baurekursgerichts mit dem Ergebnis der teilweisen

Unterschutzstellung als verhältnismässige Massnahme nicht zu beanstanden ist.

Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nicht vor.

Damit erweisen sich die Beschwerden in materieller

Hinsicht als unbegründet und sind insoweit abzuweisen.

8.

Bezüglich der Kosten des Rekursverfahrens beantragt die Stadt

Bülach, diese selbst bei Abweisung ihrer Beschwerde teilweise dem

Beschwerdegegner aufzuerlegen, da die Vor­instanz dessen Rekurs bezüglich der

Beurteilung des Eigenwerts abgewiesen habe.

Gemessen an seinen Rekursanträgen hat der Beschwerdegegner

im Rekursverfahren indessen weitgehend obsiegt. Das Baurekursgericht, dem bei

der Kostenverteilung ein grosser Ermessenspielraum zukommt (vgl. Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 13 N. 43), hat deshalb die Kosten ohne

Ermessensüberschreitung einzig dem Stadtrat Bülach auferlegt.

Die

Beschwerde der Stadt Bülach ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen.

9.

Mit dem vorliegenden Urteil

wird das am 7. September 2021 von der privaten Beschwerdeführerin

eingereichte prozessuale Begehren betreffend die aufschiebende Wirkung der

Beschwerden gegenstandslos.

10.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Verfahrens den Beschwerdeführenden als unterliegende Parteien je zur Hälfte

aufzuerlegen und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Hingegen sind sie je

hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als

angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'000.-.

11.

Soweit das vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt

(vgl. dazu Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es

gemäss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) nur dann beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 540.-- Zustellkosten,

Fr. 6'040.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je

zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis verpflichtet, dem

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …