Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00089

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00089

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Oktober 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1

A,

1.2

B,

2.1

C,

2.2

D,

3.

E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

G AG,

vertreten durch RA H,

2.

Gemeinderat Uitikon,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. März

2020 erteilte der Gemeinderat Uitikon der G AG unter Bedingungen und

Auflagen die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau einer Wohnüberbauung (5 Gebäude mit 98 Wohnungen,

2 Gewerbeeinheiten und 2 Tiefgaragen) auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01

und 02 an der I-Gasse in Uitikon.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B, C und D sowie E mit

gemeinsamer Eingabe am 15. Mai 2020 beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragten die Aufhebung der Bewilligung sowie die Sistierung des

Rekursverfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 19. Mai 2020 sistierte das

Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 15. Juli 2020 auf Begehren

der Bauherrschaft fort. Am 22. Oktober 2020 führte eine Delegation der 1. Abteilung

des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit

Entscheid vom 18. Dezember 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,

soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B, C und D sowie E

mit gemeinsamer Eingabe vom 1. Februar 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den angefochtenen Beschluss

aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Sodann

beantragten sie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das

Baurekursgericht beantragte am 26. Februar 2021 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschluss vom 1. März 2021 beantragte

der Gemeinderat Uitikon, die Beschwerde

vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und es sei der

Beschwerdegegnerschaft für die Umtriebe eine angemessene Entschädigung

zuzusprechen. Die G AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. März

2021.

ebenfalls, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sowie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdeführenden. In prozessualer Hinsicht verlangten sie die Durchführung

eines Augenscheins.

A und B, C und D sowie E replizierten

am 20. April 2021 unter Festhaltung an den

gestellten Anträgen. Mit Duplik vom 10. Mai 2021 hielt die G AG an den mit Beschwerdeantwort gestellten Anträgen fest. Auf

weiteren Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

Beschwerdeführenden sind als unterliegende Nachbarn im Rekursverfahren ohne

Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum

Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember

2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches

zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7

N. 79).

2.2

Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet,

wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise

aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81). Die Vorinstanz hat im vorliegenden

Fall im Beisein der Parteien einen

Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 22. Oktober 2020

mit 20 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten

befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein

durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere für eine Beurteilung der

vorliegend strittigen Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts nicht

erforderlich.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Uitikon von 1995 (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone

mit Gewerbeerleichterung (WG3) und Lärmempfindlichkeitsstufe III. Massgebend

ist sodann der im Jahr 2013 rechtskräftig festgesetzte öffentliche Gestaltungsplan J,

dessen Gebiet sich über eine rund 950 m lange, teilweise bereits überbaute

Baulandreserve entlang der östlich davon verlaufenden K-Strasse erstreckt und

die Baufelder 016 bis 023 umfasst.

3.2

Beim

vorliegend strittigen Bauprojekt handelt es sich um die erste von drei

geplanten Bauetappen der verfahrensbeteiligten Bauherrschaft. Es betrifft die

Baufelder 017 und 018 auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01

und 02; die weiteren Etappen werden die Baufelder 019 und 020 betreffen.

Die beschwerdeführenden Nachbarn sind Stockwerkeigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 03,

welche einzig durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 (L-Weg) vom Baugrundstück

Kat.-Nr. 02 getrennt ist. Sie machen in mehrfacher Hinsicht Verstösse

gegen die Gestaltungsplanvorschriften (GPV) geltend und rügen insbesondere die

Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts.

4.

4.1

Als

Erstes monieren die Beschwerdeführenden eine Überschreitung der zulässigen

Ausnützung und in diesem Zusammenhang eine willkürliche Auslegung der

Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Sie machen geltend, die in Art. 7 GPV

enthaltene Definition der Gesamtnutzfläche entspreche mit Ausnahme der

Geschossvorgaben exakt dem Wortlaut von § 255 Abs. 1 PBG in der alten

Fassung. Die Begrifflichkeiten des PGB sowie die Praxis dazu seien darin

übernommen und es sei keine eigenständige kommunale Regelung geschaffen worden.

Die an die Ausnützung anrechenbaren Flächen seien daher analog zu beurteilen

und folglich auch die Treppen inklusive Treppenaugen, Liftschächte,

Installationsschächte, Vormauerungen in den Badezimmern sowie die überdachten

Eingangsbereiche an die Gesamtnutzfläche anzurechnen, welche damit das

zulässige Mass sprenge.

4.2

Die zulässige

bauliche Grundstücknutzung ergibt sich gemäss § 250 Abs. 1 PBG nach

Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den

Bauvorschriften. Die Bau- und Zonenordnung geht den Bauvorschriften des

kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der

Gemeinde hält (§ 250 Abs. 2 PBG). Die zulässige Ausnützung wird

gemäss § 251 lit. a PBG unter anderem durch Ausnützungs-,

Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffern festgelegt. Letztere geben das

Verhältnis der anrechenbaren Fläche (bei der Ausnützungsziffer Geschossfläche)

zur massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG; § 255 Abs. 1 PBG).

Die Gemeinde hat unter

dem Titel ''Dichte'' in Art. 7 Abs. 1 GPV die zulässigen

Gesamtnutzflächen tabellarisch aufgeführt; diese ersetzen gemäss Art. 7

Abs. 1 Satz 2 GPV die Ausnützungsziffer und die Überbauungsziffer

gemäss Bau- und Zonenordnung. Als Gesamtnutzfläche sind demgemäss alle dem

Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren

Räume in sämtlichen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen

Erschliessungsflächen, Sanitärräume und inneren Trennwände anzurechnen (Art. 7

Abs. 1 GPV, *Markierung).

4.3

Bei

Art. 7 Abs. 1 GPV handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales

Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde

obliegt. Das PBG verwendet den Begriff der Gesamtnutzfläche nicht, womit die

Frage nach den an die Gesamtnutzfläche anzurechnenden Flächen das kantonale

Recht grundsätzlich nicht tangiert. Der Gemeinde wird damit bei der Auslegung

und Anwendung dieser Bestimmung ein Ermessensspielraum eröffnet, dessen Umfang

im Folgenden zu klären ist. Fraglich ist, inwiefern die Anlehnung der

kommunalen Bestimmung an den Begriff bzw. die Definition der Ausnützungsziffer

im kantonalen Recht Auswirkungen bei der Auslegung und Anwendung von Art. 7

Abs. 1 GPV zeitigt. Denn nur bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des bundes-

oder kantonalen Rechts ist von einer Ermessensüberschreitung auszugehen, wenn

die kommunalen Behörden grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung

entwickelten Grundsätzen abweichen (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.3).

4.3.1

Unter der Marginalie ''Anrechenbare Flächen und anrechenbarer Raum'' wird

in § 255 Abs. 1 PBG (bisherige Fassung) hinsichtlich der

Ausnützungsziffer festgelegt, alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem

dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in

Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume

samt inneren Trennwänden seien anrechenbar. Im Wortlaut annähernd

deckungsgleich wurde in Art. 7 Abs. 1 GPV festgelegt, als

Gesamtnutzfläche seien alle dem Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt

dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in sämtlichen Geschossen unter

Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen, Sanitärräume und inneren

Trennwände anzurechnen.

Die Vorinstanz hielt dazu

allgemein und zutreffend fest, beim Instrument der im PBG nicht normierten, in

Gestaltungsplänen indes oft anzutreffenden Gesamtnutzfläche handle es sich um

eine weitere Möglichkeit, die zulässige Überbaubarkeit einer Parzelle

festzulegen. Die Gesamtnutzfläche unterscheide sich in der Praxis üblicherweise

dahingehend von der Ausnützungsziffer, dass sie einerseits nicht auf die

Grundstücksfläche bezogen sei, sondern die zulässige Ausnützung in Quadratmeter

festlege. Andererseits seien üblicherweise die anrechenbaren Flächen in

sämtlichen Geschossen, auch in den oftmals bei der Berechnung der

Ausnützungsziffer privilegierten Ober- und Untergeschossen (vgl. § 255 Abs. 3 PBG), einzubeziehen.

4.3.2

Wie die Vorinstanz sodann zutreffend erwogen hat, kann – selbst wenn sich Art. 7

Abs. 1 GPV einzig in diesen beiden Aspekten von § 255 Abs. 1 PBG

unterscheidet – daraus nicht zwingend geschlossen werden, dass der kommunale

Gesetzgeber die Berechnungspraxis von § 255 Abs. 1 PBG übernehmen

wollte oder die rechtsanwendende Behörde dies tun müsste. Zwar stimmt der

Wortlaut von Art. 7 Abs. 1 GPV mehrheitlich mit demjenigen von § 255 Abs. 1 PBG überein, doch genügt dies angesichts der Unterschiede der

beiden Instrumentarien nicht dafür. Entscheidend ist, dass der kommunale

Gesetzgeber mit der Gesamtnutzfläche bewusst ein Instrument gewählt hat,

welches die Ausnützungsziffer und die Überbauungsziffer gemäss Bau- und

Zonenordnung – wie in Art. 7 Abs. 1 GPV ausdrücklich festgehalten – ersetzen

soll. Weil es sich nicht zuletzt auch um eine Regelung betreffend einen

Sondernutzungsplan und damit ein die Grundordnung ersetzendes Planungsinstrument

handelt, öffnet Art. 7 Abs. 1 GPV genügend Raum für eine von § 255 Abs. 1 PBG abweichende Auslegung. Auf diese

zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Mit dem Baurekursgericht

ist festzuhalten, dass dem Gemeinderat vor diesem Hintergrund ein (von § 255 Abs. 1 PBG abweichender) Spielraum bei der

Auslegung von Art. 7 Abs. 1 GPV zukommt.

4.3.3

Dass sich der Gesetzgeber hinsichtlich der Frage der anrechenbaren Flächen

in Art. 7 Abs. 1 GPV an § 255 Abs. 2 PBG anlehnte, ändert

nichts daran, dass er anstelle einer Ausnützungsziffer eine Gesamtnutzfläche

festlegte und damit zu einem von der Ausnützungsziffer abweichenden Instrument

griff. Gegenteiliges vermögen die Beschwerdeführenden aus den Materialien nicht

abzuleiten. Demgemäss wurde zum Ausschluss einer Privilegierung von Unter- und

Dachgeschossen wie in § 255 Abs. 2 PBG vorgesehen, davon abweichend

''Vollgeschosse'' durch ''sämtliche Geschosse'' ersetzt (vgl. Öffentlicher Gestaltungsplan J

Planungsbericht, Ziff. 3.4.3). Entgegen ihrer Ansicht ergibt sich auch aus

Art. 4 Abs. 1 GPV, welcher für die Gestaltung der Überbauungen und

Aussenräume auf § 71 PBG betreffend Arealüberbauungen verweist (''im Sinne

von''), nichts anderes, auch wenn Abs. 2 im Wesentlichen dem Wortlaut des

PBG entspricht. In Art. 7 Abs. 1 GPV wird mit dem ähnlichen Wortlaut

gerade nicht auf das PBG verwiesen, sondern es werden ausdrücklich die gestützt

darauf erlassenen Bestimmungen zur Ausnützungs- und Überbauungsziffer gemäss

Bau- und Zonenordnung ersetzt, welche ohne abweichende

Gestaltungsplanvorschriften gelten würden. Dies ergibt sich auch aus Ziff. 3.4.3

Abs. 1 des Planungsberichts (a.a.O.), wonach mit dieser Vorgabe, welche

unabhängig von Grundstücksflächen und Geschossigkeitsdefinitionen ist, die

Arbeit aller Beteiligten erleichtert werden soll, was ebenfalls auf ein von der

Ausnützungsziffer abweichendes Verständnis hindeutet. Einen weiteren Hinweis

darauf stellt die Aussage im Planungsbericht dar, die im Gestaltungsplan

erlaubte Dichte liege über dem Dichtemass, welches nach gültiger BZO erreicht

werden könnte (Ziff. 3.4.3 Abs. 2).

Aus diesen

Ausführungen ergibt sich, dass die Anlehnung der kommunalen Bestimmung an den

Begriff bzw. die Definition der Ausnützungsziffer im kantonalen Recht keine Auswirkungen

auf die Auslegung und Anwendung von Art. 7 Abs. 1 GPV zeitigt.

Insofern besteht keine Einschränkung des kommunalen Ermessenspielraums.

4.4

Stellen

sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als

vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen von

den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft

werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013,

VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.5

Ausgangspunkt jeder Auslegung

ist der Wortlaut der Bestimmung

(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar

verständlich und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter

Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht

werden. Dafür ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches

Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden

Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen

(systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit

Hinweisen). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen

pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen

Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173

E. 2.1 mit Hinweisen). Die

Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des

Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen

auszurichten (BGE 128 I 34 E. 3b).

4.5.1

Das Baurekursgericht erwog, wenn nach

Auffassung des Gemeinderats die effektiv nutzbaren Flächen für die

Anrechenbarkeit massgebend sein sollten, leuchte es ein, dass Treppenaugen und

Installationsschächte nicht an die Gesamtnutzfläche angerechnet und bei

Liftanlagen der Liftboden berücksichtigt würde. Dass innere Trennwände

angerechnet würden, auch wenn diese nicht im eigentlichen Sinn nutzbar seien,

lasse sich damit erklären, dass die Trennwände in der Stern-Bemerkung zu Art. 7

Abs. 1 GPV explizit aufgeführt seien. Was unter den ''dazugehörigen Erschliessungsflächen''

zu verstehen sei, biete demgegenüber Interpretationsspielraum.

Im

Baufeld 017 würden die in den Baukörper eingestülpten, überdeckten

Eingangsbereiche bei den Briefkastenanlagen sowie der Velo- und Kinderwagenraum

nicht angerechnet. Im Baufeld 018 blieben ebenfalls die Eingangsbereiche

unter den abgestützten Erkern mit den Briefkastenanlagen unberücksichtigt. Dass

der Gemeinderat den ''dazugehörigen Erschliessungsflächen'' eine andere

Bedeutung zumesse, als dies im Zusammenhang mit § 255 Abs. 1 PBG

gemeinhin gemacht würde (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 939 ff.), erscheine angesichts

des ihm zukommenden Ermessensspielraums bei der Auslegung von Art. 7

Abs. 1 GPV als vertretbar (vgl. E. 4.3).

4.5.2

Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen

Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Zumal gemäss der Stern-Bemerkung in Art. 7

Abs. 1 GPV in sämtlichen Geschossen angerechnet wird – und nicht wie in § 255 Abs. 1 PBG nur in Vollgeschossen – ist nachvollziehbar, wenn überdachte, aber unbeheizte Flächen in den Eingangsbereichen der Erdgeschosse – anders als im

Anwendungsbereich von § 255 Abs. 1 PBG – nicht zu den dazugehörigen

Erschliessungsflächen gezählt werden sollen. Dasselbe gilt hinsichtlich der

Treppen und Vormauerungen in den Badezimmern, welche

die Beschwerdeführenden angerechnet haben wollen.

4.6

Ausgehend von diesem zulässigen Verständnis

des Gemeinderats hat das Baurekursgericht zu Recht keine Überschreitung der

zulässigen Gesamtnutzungsfläche erkannt. Auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 im Baufeld 017 ist unbestrittenermassen

eine maximale Gesamtnutzungsfläche von 2'411 m2 und auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 im Baufeld 018 eine solche von 5'500 m2,

insgesamt also 7'911 m2 zulässig. Gemäss im

Bewilligungsverfahren eingereichter und verifizierter Berechnung umfasst das

strittige Bauprojekt eine Gesamtnutzungsfläche von 7'872 m2.

Damit liegt das Bauprojekt innerhalb der zulässigen

Ausnützung. Im Übrigen weist der Gemeinderat zutreffend darauf hin, dass gemäss

Art. 7 Abs. 4 GPV innerhalb des Gestaltungsplangebietes Nutzungsübertragungen bis zu 10 %

der gemäss Abs. 1 zulässigen Gesamtnutzfläche in einem Baubereich

möglich wären. Da die Bauherrin auch Eigentümerin der Baubereiche G und H

ist, würde daher auch die Anwendung strengerer Berechnungskriterien nicht zur

Aufhebung der Baubewilligung führen.

4.7

Zusammengefasst ist das Verständnis des Gemeinderats

von Art. 7 Abs. 1 GPV nicht zu beanstanden und liegt innerhalb seines geschützten

Entscheidungsspielraums. Die anderslautenden Rügen der Beschwerdeführenden

erwiesen sich als unbegründet. Das Baurekursgericht hat die Auslegung und

Anwendung der kommunalen Bestimmung durch die zuständige Baubehörde zu Recht

geschützt.

5.

Die

Beschwerdeführenden monieren als Zweites eine willkürliche

Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung durch das Baurekursgericht bei der

Beurteilung der gerügten ungenügenden Einordnung und Gestaltung. Sie sind der

Ansicht, das Bauprojekt erfülle die erhöhten Gestaltungsanforderungen sowie die

Gestaltungsvorgaben des Gestaltungsplans bezüglich Anzahl der Gebäude und

sichtbaren Geschossigkeit nicht und nehme allgemein auf die umliegenden

Grundstücke innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sowie die angrenzende

Landwirtschaftszone zu wenig Rücksicht.

5.1

Gemäss dem

Zweckartikel (Art. 1 GPV) soll der Gestaltungsplan die planungsrechtlichen

Grundlagen unter anderem für die Erstellung einer ortsbaulich und

architektonisch hervorragenden Gesamtüberbauung, für identitätsstiftende

Eingangsbereiche und spezifische Nutzungen, für attraktive Freiräume und

öffentliche Aufenthaltsbereiche sowie für einen einheitlichen Übergang zwischen

Baugebiet und Landschaft schaffen.

Die Überbauungen und Aussenräume im Gestaltungsplanperimeter

sind gemäss Art. 4 Abs. 1 GPV im Sinne von Arealüberbauungen nach § 71 PBG besonders gut zu gestalten, zweckmässig auszustatten und auszurüsten. Bei

der Beurteilung sind nach Art. 4 Abs. 2 GPV insbesondere folgende

Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck

der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad

der Ausrüstung.

§ 71 PBG, auf den in Art. 4 Abs. 1 GPV verwiesen wird, fordert für Arealüberbauungen mit identischem Wortlaut,

dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie

zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen (Abs. 1). Bei der

Beurteilung dieser Anforderungen sind gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung –

ähnlich wie nach Art. 4 Abs. 2 GPV – insbesondere die Beziehung zum Ortsbild, zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung sowie die Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Umgebungsanlagen zu beachten.

5.2

In § 71 Abs. 1 PBG wird den Verwaltungsbehörden nach der Rechtsprechung ein Entscheidungsspielraum

eröffnet, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird,

als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen

Beurteilungskriterien aufgeführt werden (VGr, 27. Februar 2020,

VB.2019.00055, E. 3.3, auch zum Folgenden). Mit andern Worten ist die

Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Solche ergeben

sich für die streitbetroffene Umgebungsgestaltung vorliegend insbesondere aus

dem zitierten Art. 4 Abs. 2 GPV sowie weiteren, konkreten

Gestaltungsvorschriften der GPV.

Die kommunale Behörde darf

daher von Gesetzes wegen die Umgebungsgestaltung innerhalb des

Gestaltungsplanperimeters nur bewilligen, wenn diese besonders gut ist, und sie

muss dies anhand der genannten Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden

über keinerlei Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im

Einzelfall gegeben sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden Gemeindebehörde

ein gewisser Spielraum zu. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung zu

respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit

dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (vgl. zum Ganzen

VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00055, E. 3.3 mit Hinweis).

5.3

Vorab

ist der im Zusammenhang mit den Gestaltungsvorgaben vorgebrachten Rüge der

Unterschreitung der in der Tabelle von Art. 7 Abs. 1 GPV genannten

Gebäudezahl nachzugehen. Danach ist für die massgeblichen Baubereiche E

und F eine Gebäudezahl von 5–8 bzw. 6–9 Gebäuden aufgeführt. Strittig ist, ob diese Zahlen verbindlich

sind und deren Unterschreitung zur Aufhebung der Baubewilligung führen muss.

Mit den drei bestehenden Bauten und den zwei geplanten würde die genannte

Anzahl in den Baufeldern 021 und 017 erreicht. Auswirkungen hat die Frage einzig

auf das Projekt in Baufeld 018.

5.3.1

Das

Baurekursgericht erwog dazu zusammengefasst, zunächst erscheine zweifelhaft, ob

Art. 7 Abs. 1 GPV ein ausreichender normativer Gehalt zukomme, um die

Frage der erforderlichen Gebäudezahl verbindlich festzulegen. Zwar werde in der

rechten Spalte der Tabelle je Baufeld ein Gebäudezahlbereich aufgeführt, doch sei

die betreffende Spalte mit ''Hinweis'' übertitelt. Es erscheine daher nicht

abwegig, wenn die aufgeführte Gebäudezahl nicht verbindlich, sondern als

Empfehlung bei der Umsetzung des Gestaltungsplans definiert werden solle.

Die Ausführungen im Planungsbericht bestätigten ein

solches Verständnis (vgl. Planungsbericht, S. 10). Darin werde einerseits

ausgeführt, dass die Zahl der zu errichtenden Gebäude nicht frei sei.

Andererseits werde festgehalten, dass eine ganz enge Umschreibung der

Gebäudezahl nicht angezeigt sei. Weiter werde darin schliesslich bemerkt, dass

in den Vorschriften diesbezüglich ein Richtwert festgehalten sei. Dies werde

damit begründet, dass die verschiedenen Vorschriften (z.B. Mindest- und

Maximalvolumen, Gebäudeformen, Ausrichtung, Lage, Arealüberbauungsqualitäten)

die qualitativen Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen

würden.

Schliesslich

führte das Baurekursgericht aus, dass ein Projekt zu scheitern habe, wenn es

die betreffenden Richtvorgaben zur Gebäudezahl nicht erreiche, nicht die

Intention des Gesetzgebers gewesen sein dürfte. Gemäss den Ausführungen im

Planungsbericht seien vielmehr die weiteren Vorgaben zur Volumenstruktur als

verbindlich zu verstehen und hätten zur Folge, dass die Gebäudezahl nicht frei

sei. Da gemäss Planungsbericht diese weiteren Bestimmungen die Anforderungen an

eine Überbauung ausreichend sicherstellten, müssten allein diese als

(verbindliche) Regeln betrachtet werden, die eine Bauverweigerung zur Folge

haben könnten.

5.3.2

Auf diese zutreffenden

vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist anzufügen,

dass in der Spalte bezüglich der Gesamtnutzfläche in Art. 7 Abs. 1

GPV eine konkrete Zahl in Verbindung mit dem Zusatz ''max.'' genannt wird,

wohingegen in der Spalte mit den Gebäudezahlen in kursiver Schrift eine

Bandbreite bezeichnet wird, welche mit ''Hinweis'' übertitelt ist. Auf S. 11

des Planungsberichts ist die in Art. 7 Abs. 1 GPV enthaltene

Tabellenspalte ebenfalls abgebildet und zwar im Zusammenhang mit der Aussage, in

den Baubereichen sei die darin genannte Gebäudezahl anzustreben.

Sodann wird im Planungsbericht

festgehalten, eine Kombination von verschiedenen Strukturen über die

Baubereiche hinweg sei möglich und erwünscht. Die Beschwerdeführenden vermögen daher

aus dem Vergleich mit Bauprojekten auf Baufeldern 022 und 019, wo die Anzahl

Gebäude in den genannten Bereichen liege, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.

Entgegen den Beschwerdeführenden findet sich ferner kein Hinweis, dass die

Gebäudezahlen als Ersatz für die fehlende Längenbeschränkung (vgl. Art. 6

Abs. 4 GPV) hätten dienen sollen und daher verbindlich wären. Nachdem

gemäss Planungsbericht die Regeln über die Volumenstruktur die qualitativen

Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen, ist ein

ortsbildverträglicher Charakter dennoch gewährleistet. Ob die Wohnbauten von

den Ateliergebäuden optisch und funktional genügend abgegrenzt sind, um als

eigenständige Gebäude zu gelten, kann vor diesem Hintergrund offengelassen

werden.

5.3.3

Der

Gemeinderat musste nach dem Gesagten die genannten Richtwerte nicht durchsetzen

und hat auch das Baurekursgericht zu Recht nicht darauf bestanden, sondern ist

zum Schluss gekommen, entscheidend sei, dass die Vorschriften zur

Volumenstruktur erfüllt seien. So ist auch gemäss Planungsbericht die

Volumenstruktur selbst in grossen Baubereichen in keiner Art und Weise beliebig

oder frei, sondern an verlässliche Regeln gebunden. Dem Bauentscheid ist

hinsichtlich der Gebäudezahl folgerichtig nichts zu entnehmen; hingegen

äusserte sich der Gemeinderat darin unter dem Aspekt ''Arealüberbauungsstatus''

eingehend zur Volumenstruktur und zur Gestaltung.

Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführenden allerdings

zu Recht, sie hätten – entgegen dem Baurekursgericht – die Vorschriften zur

Volumenstruktur einerseits hinsichtlich der fehlenden Einhaltung des

fünfgeschossigen Erscheinungsbilds (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV)

und andererseits im Zusammenhang mit der Gestaltung (Art. 4 GPV) als

verletzt gerügt. Nachdem sich das Baurekursgericht mit diesen Rügen im Weiteren

jedoch auseinandergesetzt hat, ist dessen Entscheid nicht zu beanstanden und nachfolgend

den diesbezüglichen Vorbringen nachzugehen.

5.4

In

Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV ist die als verletzt gerügte Vorgabe enthalten, dass in

jedem Fall maximal fünf Geschosse in Erscheinung treten dürfen.

5.4.1

Dem Bauentscheid ist – ohne weitere

Begründung – zu entnehmen, das

Projekt trete an keiner Stelle mehr als fünfgeschossig in Erscheinung. Der

Gemeinderat hat darin unter dem Titel ''Architektonischer Ausdruck'' ferner ausgeführt, auf einen

Betonsockel würden situativ drei- oder viergeschossige vertikal strukturierte

Gebäude gesetzt.

5.4.2

Das

Baurekursgericht erwog diesbezüglich, der Auffassung der Beschwerdeführenden,

wonach bei sämtlichen Gebäuden im Baufeld 018 beidseitig sechs

Wohngeschosse in Erscheinung träten, könne nicht gefolgt werden. Wie sich aus

den Plänen ergebe, seien beim geplanten Bauvorhaben jeweils maximal vier übereinanderliegende

Wohngeschosse wahrnehmbar.

Die Baute stehe infolge der Hanglage auf einem teilweise

sichtbaren Sockelgeschoss, welches eingeschossig und nicht zweigeschossig in

Erscheinung trete. Im Unterschied zu den übrigen Geschossen, welche gestalterisch

mit einer horizontalen Linie voneinander getrennt seien, fehle beim

Sockelgeschoss eine entsprechende Trennungslinie. Der betreffende

Flächenbereich sei durchgehend einheitlich gestaltet, was dazu führe, dass

dieser Bereich trotz seiner teilweisen Überhöhe im Vergleich zu den übrigen

Geschossen optisch als ein Geschoss wahrgenommen werden könne.

5.4.3

Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen,

bei der ''Überhöhe'' des Sockelgeschosses handle es sich sowohl optisch als

auch funktional um zwei Geschosse, was insbesondere bei den Treppentürmen auf

der Nordseite ersichtlich sei. Dies lasse sich zudem aus der sichtbaren

Geschossigkeit des westlich anschliessenden Gebäudeteils ablesen. Dass beim

unteren Geschoss – abgesehen von einer Türe – keine Gliederungselemente

vorhanden seien, mache den Sockel noch nicht zu bloss einem Geschoss.

Mit dieser Ansicht verkennen die Beschwerdeführenden, dass

für die Beurteilung der sichtbaren Geschossigkeit die fehlenden

Gliederungselemente sehr wohl massgeblich ins Gewicht fallen. Die Höhe des

Sockelgeschosses von 5,5 m auf der Nordostseite des Gebäudes Nr. 05

mag dessen eingeschossiges Erscheinungsbild nicht infrage zu stellen, zumal das

Gelände abschüssig ist.

Insgesamt

vermögen die Rügen am vorinstanzlichen Entscheid bei diesen Gegebenheiten nicht

zu verfangen. Das Baurekursgericht ist zu Recht zum Schluss gekommen, dass der

Gemeinderat, wenn er der Überbauung kein geschossüberschreitendes

Erscheinungsbild attestiert habe, innerhalb seines bei der Auslegung und

Anwendung von Art. 8 Abs. 2 GPV zustehenden Ermessensspielraums

geblieben sei.

5.5

Damit

bleiben unter ästhetischen Gesichtspunkten die Vorbringen zur Einordnung und

Gestaltung zu prüfen (Verletzung von Art. 1 und 4 GPV) und in diesem

Zusammenhang insbesondere die als überlang gerügte Fassadenlänge sowie die als

abweisend beanstandete Fassadengestaltung.

5.5.1

In seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat

in gestalterischer Hinsicht unter dem Titel Beziehung zum Orts- und

Landschaftsbild festgehalten, die gewählte Gebäudesetzung zeichne ein

baufeldübergreifendes Bebauungsmuster, welches einen starken Bezug zur

Landschaft suche und die Morphologie des Siedlungsraums auf eine

selbstverständliche Art ergänze. Die winkelförmigen Gebäude westlich der I-Gasse

verzahnten sich mit der Landschaft. Grosszügige Freiräume erlaubten eine

Vernetzung zwischen der Landschaft und den Gebäuden an der I-Gasse. Trotzdem

werde die I-Gasse mit den fünf Hauptbaukörpern und den Wohnateliers klar

gefasst und definiert. Mit der Entwicklung im Gebiet I seien

grossmassstäbliche Formen nicht nur erlaubt, sondern Pflicht. Zahlreiche

Gebäude in der Nachbarschaft seien bereits nach den Gestaltungsplanvorgaben

erstellt worden oder in Realisierung. Das vorliegende Projekt spinne das

definierte Überbauungsmuster weiter. Das Wechselspiel von Mehrfamilienhäusern

und Wohnateliers erzeuge eine wohltuende Abwechslung. Die gegliederten und

abgestuften Gebäudekubaturen erreichten eine gute Einordnung in das Orts- und

Landschaftsbild.

Zur

kubischen Gliederung hat der Gemeinderat ausgeführt, die fünf Baukörper

bildeten ein geschickt aufeinander abgestimmtes Bebauungsmuster. So

profitierten die ost-west-orientierten Gebäude im Baufeld 017 von den

Zwischenräumen der südorientierten Gebäude im Baufeld 018. Die Gebäudevolumina

seien beidseitig der I-Gasse folgend und gegen Süden abfallend in ihrer Höhe

gestaffelt. Die Wohnateliers in den Zwischenräumen seien zu Stufen

zusammengefasst und glichen den Höhenunterschied mit unterschiedlichen

Raumhöhen aus. Die Hauptgebäudezeilen im Baufeld 018 fielen gegen Westen

ebenfalls ab. Es sei je Zeile eine Abstufung geplant. In der nördlichen Zeile

sei die Stufe zweigeschossig, in den beiden südlicheren Zeilen eingeschossig.

Die Fassadenabwicklung, die Ausprägung der Balkone sowie die Abstufung und die

Versätze in den Baukörpern seien untereinander verwandt und bildeten dadurch

ein differenziertes kubisches Konglomerat.

Bezüglich Fassadengestaltung ist dem Bauentscheid

zu entnehmen, die Betonoberfläche des Sockels und die hinterlüfteten

Holzfassaden würden identisch nachbehandelt und generierten dadurch ein

einheitliches und selbstverständliches Erscheinungsbild. Die

Lochfensterfassaden erhielten durch Vor- und Rücksprünge eine übergeordnete

Gliederung. Die Fenstergrössen variierten je nach Nutzung. Die Nordseiten der langen

Gebäudezeilen im Baufeld 018 seien im Mittelbereich der laubengangartigen

Wohnungszugänge mit gebäudehohen vertikalen Rippen strukturiert. Gesamthaft

wirkten diese Elemente ausgewogen und wiesen eine gut strukturierte

Architektursprache auf.

Zur Wohnqualität/Wohnhygiene führte der Gemeinderat

schliesslich aus, die Wohnungen im Baubereich E seien alle gegen Süden

oder gegen Westen ausgerichtet und mit Balkonen/Aussensitzplätzen ausgestattet.

Einzige Ausnahme bilde die 2,5-Zimmer-Gartenwohnung Nr. 06, welche nach

Osten orientiert sei. Die Wohnungen der Mehrfamilienhäuser auf dem

Baufeld 018 seien alle ausnahmslos gegen Süden orientiert, teilweise auch

mehrseitig. Die Wohn- und Schlafzimmer der mittig angeordneten Wohnungen hätten

zudem alle direkten Zugang zum südorientierten Balkon/Aussensitzplatz. Dies

habe die Konsequenz, dass einige Küchen eher gangartig und ohne Tageslicht

situiert seien und die Reduits über Zimmer oder Nasszellen zugänglich seien.

Sämtliche Raumgrössen seien jedoch angemessen dimensioniert und sehr gut möblierbar.

Die mit Splitlevel organisierten Wohnungszugänge seien allesamt mit dem

rollstuhlgängigen Lift und über eine zentrale Treppenanlage erschlossen. Damit

werde zwangsläufig im Treppenhaus für Begegnungen und Austauschmöglichkeiten

der Bewohnerschaft gesorgt.

5.5.2

Das

Baurekursgericht führte in seinem Entscheid aus, soweit die Baubehörde das

Bauvorhaben anhand der Arealüberbauungsvorschriften (und nicht des

Zweckartikels) prüfe – mithin keine hervorragende, sondern eine besonders gute

Gestaltung als Beurteilungsmassstab ansetze – liege dies innerhalb des ihr

zustehenden Ermessensspielraums bei der Anwendung und Auslegung der GPV.

Zweckartikel würden der Zielumschreibung dienen; eine selbständige normative

Relevanz von Art. 1 GPV sei fraglich. Art. 4 GPV als konkretisierende

Bestimmung dazu zu verstehen, sei nachvollziehbar und sachlich vertretbar.

Diesen zutreffenden Ausführungen halten die Beschwerdeführenden zu Recht nichts

entgegen.

5.5.3

Zusammengefasst

erwog die Vorinstanz in gestalterischer Hinsicht weiter, die drei quer zur

Gasse ausgerichteten Haupthäuser träten gestaffelt in Erscheinung. Die

Gebäudevolumina dieser Häuserzeilen seien in ihrer Höhe dem Gelände folgend

gegen Westen abfallend. Je Häuserzeile sei eine Abstufung geplant. In der

nördlichen Zeile (Haus Nr. 05) sei diese Stufe zweigeschossig, in den

beiden südlicheren Zeilen (Häuser Nrn. 015 und 07) eingeschossig. Die

kritisierten Baukörper seien zwar grossmassstäblich, wiesen damit aber eine

differenzierte kubische Gliederung auf, welche sich auch im Grundriss mit den

verschiedenen Auskragungen und Ausprägungen der Balkone zeige.

Das Bauvorhaben weise mit den

hier gewählten Gliederungsstrukturen und der winkelförmigen Anordnung der

Baukörper eine überzeugende Körnigkeit auf. Die Ansicht, dass die Körper

überdimensioniert wirken würden, könne angesichts der gewählten kubischen

Staffelungen nicht geteilt werden. Die drei Baukörper würden in ihrer

Volumetrie trotz des je gemeinsamen Gebäudesockels durchbrochen. So würden sich

die Haupthäuser und die Atelierbauten augenscheinlich voneinander abheben. Die

Haupthäuser unterteilten sich sodann optisch in einen höher in Erscheinung

tretenden Ost- und einen tiefer gelegenen Westbereich. Insbesondere auch mit

den Versätzen im Grundriss und den unterschiedlichen Ausprägungen der Balkone

träten auch die Haupthäuser differenziert in Erscheinung.

Auch wenn die Gebäudelänge gemäss Art. 6 Abs. 4

frei bzw. nicht auf ein maximales Mass beschränkt sei, könne sich eine

Beschränkung aus den erhöhten Gestaltungsanforderungen ergeben. Zwar wiesen die

Baukörper in Baufeld 018 eine Gesamtlänge von 44 m auf und bestehe

damit ein Längenunterschied zur rekurrentischen Liegenschaft von 10 m,

doch beeinträchtige dies die Wahrnehmung der geplanten Baukörper in der

Umgebung – insbesondere im Verhältnis zur rekurrentischen Überbauung – nicht.

In Bezug auf die umliegende Umgebung führte das

Baurekursgericht weiter aus (S. 15), diese weise zwar einige kleiner

dimensionierte Ein- und Mehrfamilienhäuser auf und es seien auf dem südlichen

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 08 kleinere Baukörper geplant. Indes

existierten im Gestaltungsplanperimeter auch Bauten mit grossmassstäblichen

Längen, welche das vorliegende Längenmass überstiegen (beispielsweise die

bestehende Baute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 09 und die projektierten

Bauten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 010 und 011).

Vor diesem Hintergrund scheine es vertretbar, wenn die

Behörde dem strittigen Längenmass Ortsbildverträglichkeit zuspreche. Die

Abstufungen in der Höhe und die Fassadenrücksprünge sowie die

abwechslungsreiche Gestaltung wirkten sich positiv auf die Wahrnehmung der

Länge aus. Gegenüber der rekurrentischen Liegenschaft falle die Länge sodann

optisch nicht massgeblich ins Gewicht, da der Längenunterschied auf beide

Fassadenenden aufgeteilt sei. Ein Eingreifen aufgrund der Volumetrie erscheine

nicht angezeigt.

Wie der Augenschein gezeigt habe, erlaube die gewählte Setzung

der Baukörper im Baufeld 018 im Vergleich zu den umliegenden Überbauungen

sehr grosszügige Freiräume zwischen den Haupthäusern. Die als Höfe konzipierten

Grünräume böten einerseits einen grosszügigen Aufenthalts- und Spielbereich für

die Bewohner. Andererseits werde mit ihnen auch eine Schnittstelle zur

Feldstruktur der angrenzenden Landwirtschaftszone geschaffen. Die

grossflächigen Freiräume generierten eine gelungene Verzahnung der Überbauung

mit der Landschaft. Auch wenn die Baukörper im Vergleich zur rekurrentischen

Liegenschaft etwas weiter zur Landwirtschaftszone vorragten und weniger

gestaffelt seien, beeinträchtige dies ihre Einordnung in die

landwirtschaftliche Umgebung nicht (S. 16).

5.5.4

Diese

Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf die Akten und insbesondere auch auf

die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen sich als zutreffend und sind

nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70

i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG).

Wenn die Beschwerdeführenden die Volumetrie ihrer

Liegenschaft (I-Gasse 012) aufgrund der unterschiedlichen Terrassierungen,

Balkonauskragungen sowie Gebäuderücksprüngen und -staffelungen als

''verspielt'' bezeichnen, dieses Attribut dem strittigen Gebäude auf

Baufeld 018 mit denselben Eigenschaften indes absprechen, kann dem vor dem

Hintergrund der vorinstanzlichen Ausführungen und mit Blick auf die Akten nicht

gefolgt werden.

Ihre subjektive Wahrnehmung der Baukörper in Baufeld 018

als ''mehrheitlich geschlossene Wand'' vermag die überzeugenden

vorinstanzlichen Erkenntnisse nicht infrage zu stellen. Auch wenn die Bauten

von unten in der Mitte der beschwerdeführerischen Liegenschaft aus betrachtet

so wahrgenommen werden könnten, verkennt diese Sicht, dass das Bauprojekt in

seiner Umgebung gesamthaft zu beurteilen ist. Dass sich die Vorinstanz zu

diesem Vorbringen nicht explizit geäussert hat, macht ihre Beurteilung daher

nicht willkürlich.

Zur geplanten Länge ist weiter festzuhalten, dass die von

der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen längeren Bauten auf den Kat.-Nrn. 09

und 010 zwar in der Tat parallel zum Hang stehen. Dies ändert indes nichts

daran, dass die geplante Baute deren Längenmasse unterschreitet und im

Verhältnis zur beschwerdeführerischen Liegenschaft um einen Viertel länger ist,

die Mehrlänge jedoch mit je 5 m pro Seite diese nicht beeinträchtigt.

Wesentlich ist, dass die langgezogene, rechtwinklige Bauweise

und grossmassstäbliche Formen sowie eine erhöhte Dichte nach dem

Gestaltungsplanbericht und den behördlichen Ausführungen ausdrücklich erwünscht

sind. Hinzu kommt, dass die Gliederung innerhalb der Baubereiche mit weiteren

Gestaltungsplanvorschriften, wie z.B. Art. 6 Abs. 13 GPV

(Freiraumkorridore) oder Art. 8 GPV (Höhenstaffelung) gesichert wird,

deren Einhaltung nicht beanstandet wurde.

Die Vorinstanz ist daher gestützt auf die Akten und nach

Durchführung eines Augenscheins zu Recht zum Schluss gekommen, dass die

Baubehörde der Überbauung mit nachvollziehbarer Begründung die hier geltenden

erhöhten Anforderungen attestieren durfte und sich diese Würdigung als

vertretbar erweist.

5.6

Im

Zusammenhang mit der Aussenraumgestaltung sind sodann die Containeranlagen und

die Besucherplätze strittig. Die Beschwerdeführenden machen geltend, diese würden

in unmittelbarer Nähe zum öffentlichen Spielplatz zu liegen kommen, womit die

Anforderungen gemäss Art. 11 Abs. 2 GPV und insbesondere die

Abstimmung mit den verschiedenen Nutzungsansprüchen nicht erreicht werde. Zudem

würden damit auch die Gestaltungsvorgaben von Art. 4 Abs. 2 GPV

verletzt.

5.6.1

Aussenräume sind nach Art. 11

Abs. 2 GPV je Baubereich nach einheitlichen Grundsätzen so zu

gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird und sie den

verschiedenen Nutzungsansprüchen genügen.

5.6.2

Dem Bauentscheid kann dazu entnommen werden,

die Gestaltung der Freiflächen sei aufgrund der eingereichten Unterlagen

konzeptionell und inhaltlich bereits auf einem guten Stand. Die Zielvorgaben

von Art. 11 GPV würden erreicht.

Weiter wurde darin zur Terrain- und

Freiflächengestaltung ausgeführt, die Eingangshallen des Baufelds 018

seien über eine offene Platzabfolge erschlossen und vorteilig an die I-Gasse

angegliedert. Die intensiv nutzbaren Aufenthaltsbereiche vor den Hauszugängen

seien mit Sitzelementen ausgestattet und mit Bepflanzungsfeldern strukturiert.

Treppenläufe führten in die tiefer liegenden Gartenhöfe, die mit einem

Aufenthalts- und Spielbereich als Treffpunkt für Bewohner gedacht seien. Die

Gartenhöfe würden mit einer naturnahen Vegetation gestaltet und sorgten für

eine hohe Biodiversität. Gegenüber dem M-Weg begrenzten murale Betonabschlüsse

in verschiedenen Höhen den halböffentlichen Raum. Buchten mit Sitzelementen

markierten die Zugänge zu den Gartenhöfen. Ostseitig würden die Gartenhöfe zu

den Wohnateliers hin mit Sitzstufen und angelegten Trockenstandorten

abgeschlossen. Damit entstehe eine vielversprechende Aussenraumvielfalt und das

Angebot an Wegverbindungen zwischen I-Gasse und M-Weg sei vorzüglich.

Entlang der mit Bäumen durchsetzten I-Gasse würden die

Vorzonen beidseitig mit Pflanzrabatten und Sitzelementen bestückt. Die

Hauszugänge in Asphalt würden von chaussierten Zwischenbereichen abgelöst. Im

Nordosten würden Autoabstellplätze für Besucher sowie Entsorgungsstellen für

Hauskehricht und Recyclingstoffe konzentriert angeboten. Das Terrain folge den

ins Gelände eingefügten Gebäudekörpern in einer verständlichen und

selbsterklärenden Weise und es sei in seiner Lage mit der jeweiligen

Oberflächenstruktur nachvollziehbar begründet. Selbst bei der topografisch

anspruchsvollen ostseitigen Abgrenzung gegenüber den Einfamiliengrundstücken

blieben die Projektanten den Gestaltungsgrundsätzen treu. Der mit bepflanzten

Betonstufen gegliederte Zwischenbereich solle mit artenreichen Stauden und

Gräsern bepflanzt werden. Damit könne ein schönes und eigenständiges Ambiente

erreicht werden. Die Umgebungsgestaltung entspreche den Anforderungen von § 71 PBG und Art. 37 BZO.

5.6.3

Das Baurekursgericht erwog in seinem

Entscheid im Wesentlichen, auch wenn die hohe Aufenthaltsqualität

baubereichsübergreifend gewährleistet werden müsste, erwiese sich die Kritik

als unbegründet. Das bei der nördlichen Grundstücksecke des Baubereichs E2

vorgesehene Containergebäude, die ebenfalls dort befindlichen

Unterflurcontainer sowie die Besucherparkplätze beeinträchtigten die

Aufenthaltsqualität des nördlich dazu gelegenen Quartierplatzes nicht.

Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt habe, setze

sich der Quartierplatz aus einem Spielplatz und unmöblierter Fläche zusammen,

welche zu einem Grossteil im Anfahrtsbereich der rekurrentischen

Tiefgarageneinfahrt liege. Die geplante Containeranlage und die

Besucherparkplätze seien zum Strassenraum zurückversetzt angeordnet. Zur

Kletter- und Schaukelanlage beständen gegenüber den Liegenschaften I-Gasse 012

und 013 ca. 25 m Abstand. Angesichts dieser Distanz sei nicht davon

auszugehen, dass die Aufenthaltsqualität auf dem Spielplatz massgeblich

beeinträchtigt werden könnte, zumal ein geschlossenes Containergebäude

vorgesehen sei und Geruchsimmissionen damit ausgeschlossen seien. Als

zurückversetzte Baute trete dieses auch optisch zurückhaltend in Erscheinung

und würde gemäss Vegetationskonzept ohnehin von zwei Bäumen im Nahbereich

zumindest teilweise verdeckt. Daher seien auch für die näher zur

Containeranlage gelegenen Turnstangen keine Beeinträchtigungen zu erwarten.

In verkehrstechnischer

Hinsicht würde der Quartierplatz ebenfalls nicht wesentlich zusätzlich

belastet. Die Müllabfuhr müsse ohnehin den Quartierplatz passieren, um zur

Überbauung zu gelangen, was auch für Besucher gelte. Zumal mehrere Grundstücke

bedient werden müssten, seien Wendemanöver der Müllabfuhr ausgeschlossen. Wendemanöver

der Besucher würden den Quartierplatz nicht tangieren, da die Platzverhältnisse

auf den Parkplätzen dafür ausreichend seien. Unter diesen Umständen bestehe

kein Anlass, in die Würdigung der Vorinstanz einzugreifen.

5.6.4

Die Vorinstanz erachtete die behördliche Beurteilung

der Zielvorgaben betreffend die Aussenraumgestaltung als erreicht. Dies ist

entgegen den Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden.

Die Aussenräume sind zwar besonders gut zu gestalten, doch

bloss zweckmässig auszustatten und auszurüsten (vgl. Art. 4 Abs. 1

GPV). Sodann soll einerseits eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht werden,

jedoch auch den verschiedenen Nutzungsansprüchen genüge getan werden (vgl. Art. 11

Abs. 2 GPV). Dass die Vorinstanz die einzelnen Elemente der

Containeranlage und der Besucherparkplätze als den (besonders gut gestalteten)

Aussenraum nicht beeinträchtigend beurteilte, ist vor diesem Hintergrund nicht

zu beanstanden.

Zudem werden die genannten Vorgaben der Zweckmässigkeit

durch die zurückversetzte, geschlossene Containerbaute und die fünf

Besucherparkplätze (unbestrittenermassen) eingehalten. Ferner ist beides

zwingend bei der I-Gasse zu platzieren, da die gesamte Erschliessung einzig

darüber erfolgen soll (vgl. Art. 12 Abs. 1 GPV, wonach Zufahrten über

die Fusswege oder den M-Weg ausgeschlossen sind). Dies schränkt einerseits die

Platzierungsmöglichkeiten ein und es wurden andererseits gewisse Immissionen

mit der Lage des Quartierplatzes an der I-Gasse in Kauf genommen.

5.7

Zusammenfassend hält auch die ästhetische Beurteilung

der durch das Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der

Gemeinderat hat seinen Ermessensspielraum nicht verletzt, indem er dem

Bauprojekt eine besonders gute Gestaltung attestierte und die

Gestaltungsvorgaben als eingehalten beurteilte. Das Baurekursgericht hat sich

mit dessen Entscheid auseinandergesetzt, diesen mit seinen Erkenntnissen des

Augenscheins ergänzt und zu Recht geschützt.

6.

6.1

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden, der

Abstand zur Landwirtschaftszone werde unterschritten und damit Art. 16a

sowie die Art. 24 ff. RPG verletzt. Sie stützen sich zur Begründung

ihrer Rüge im Wesentlichen auf BGE 145 I 156, E. 6.

In

diesem Entscheid hat das Bundesgericht ausgeführt, bei Bauten,

die direkt oder ganz nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden

sollen als jener, in der sie liegen, erforderten die Prüfung der

Zonenkonformität stets auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Seien

nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen

auf die benachbarte Zone zu erwarten, genüge es, wenn das Vorhaben dem Zweck

der Zone entspreche, in die es zu liegen komme. Wenn von einer Baute auf oder

ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone wahrscheinlich seien,

habe die Baubehörde die Konformität auch mit der benachbarten Zone zu prüfen.

Eine Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der

Zonengrenze Auswirkungen auf eine benachbarte Landwirtschaftszone habe, müsse

Dispositiv

demnach sowohl die Vorschriften der Bauzone, in der das Gebäude errichtet

werde, als auch jene der Landwirtschaftszone einhalten. Da

nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten in der Letzteren nicht zonenkonform seien

und deshalb – soweit nicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Betracht

komme (Art. 24 ff. RPG) – nicht bewilligt werden könnten, müssten

solche Wohnbauten so weit von der Grenze zurückversetzt werden, dass ihre

Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen mehr

habe. Die Einschränkung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Landes

ergebe sich in diesem Fall aus der gleichzeitigen Mitbeanspruchung eines

angrenzenden Teils der Landwirtschaftszone und finde ihre gesetzliche Grundlage

in Art. 16a RPG.

6.2 Die Vorinstanz führte dazu zusammengefasst aus, es

habe sich im Rahmen des Augenscheins verdeutlicht, dass nicht ersichtlich sei,

inwiefern die geplanten Bauten in Baufeld 018 nach Massgabe dieser

Rechtsprechung zu nahe an der Landwirtschaftszone gelegen sein könnten.

Zwischen den Baukörpern und der Landwirtschaftszonengrenze verlaufe der M-Weg,

welcher zweifelsohne eine attraktive Spazierwegroute darstelle. Zwar könne die

gegenwärtige Nutzung des Wegs dem Bauvorhaben nicht angelastet werden, doch

müsse diese zusammen mit der zu erwartenden Mehrbeanspruchung in die

Beurteilung der Abstandssituation miteinfliessen.

6.2.1

Eine gewisse Mehrnutzung des Wegs werde spürbar sein; Auswirkungen auf die

angrenzende Landwirtschaftszone seien indes nicht zu erwarten. Die Breite des

Wegs genüge ohne Weiteres, damit sich Fussgänger heute und auch mit der

zukünftigen Mehrnutzung ohne Beanspruchung des Landwirtschaftslands kreuzen

könnten. Ebenso scheine eine Begegnung mit Fahrradfahrern angesichts des

Ausbaustandards unproblematisch. Es sollte auch möglich sein, den nur

gelegentlich anzutreffenden Unterhaltsfahrzeugen der Gemeinde bei den

Gabelungen mit dem L- oder N-Weg bzw. den Nischen entlang des Baufelds

auszuweichen ohne das angrenzende Ackerland zu betreten. Sodann sei nicht

ausser Acht zu lassen, dass der M-Weg nicht die Haupterschliessung darstelle,

sondern einen alternativen Zugang zur I-Gasse ermögliche. Dass

landwirtschaftliches Nutzland betreten würde, könne letztlich bei allen

Spazierwegen entlang von Landwirtschaftszonen vorkommen. Genauso müsste wie

überall gelegentlich mit liegengelassenen Abfällen gerechnet werden. Mögliche

Auswirkungen der Wohnüberbauung auf das Landwirtschaftsland seien zwar nicht

auszuschliessen, doch seien die zu erwartenden Immissionen vernachlässigbar.

6.2.2

Dass die Nutzung des Kulturlands aufgrund des Bauvorhabens beeinträchtigt

werden könnte, sei nicht ersichtlich. Wie anlässlich des Augenscheins habe

festgestellt werden können, würden darauf auch keine besonders empfindlichen

Kulturen bewirtschaftet. Der M-Weg sei sodann vorbestehend und werde mit dem

Bauvorhaben nicht ausgebaut. Die Zonenkonformität scheine im Hinblick auf die

Bauausführung und spätere Unterhaltsarbeiten ebenfalls unproblematisch. Im

Ergebnis seien keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die angrenzende

Landwirtschaftszone zu erwarten, weshalb die Baubehörde die Zonenkonformität

des Bauvorhabens mit dieser nicht zu prüfen gehabt habe.

6.3 Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen

kann vorab vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG).

6.3.1

Nach den zutreffenden und unbestrittenen vorinstanzlichen

Sachverhaltsfeststellungen verläuft entlang der

westlichen Grenze des Grundstücks Kat.-Nr. 02 der ausparzellierte M-Weg

(Kat.-Nr. 014), welcher eine durchgehende Verbindung von der O-Strasse im

Norden bis zum P-Weg im Süden darstellt. Der Weg steht im Eigentum der Gemeinde

Uitikon und bildet den westlichen Abschluss des Gestaltungsplanperimeters, wo

zugleich auch die Zonengrenze zur Landwirtschaftszone verläuft.

Auf

Höhe des strittigen Baufelds 018 weist der Weg eine ab- bzw. zunehmende

Breite von ca. 3,5 m bis 4,2 m auf. Anlässlich des Augenscheins hat

sich gezeigt, dass der Weg stellenweise breiter ausgebaut ist als amtlich vermasst.

Entlang des Baufelds 018, welches unmittelbar an den M-Weg angrenzt, sind

Betonmauern geplant, um den Vorschriften von Art. 6 Abs. 9 GPV

nachzukommen. Dort, wo keine Mauern vorgesehen sind, befinden sich in einem

Abstand von knapp 2 m zum M-Weg zurückversetzte Sitzelemente sowie die

rund 0,6 m zum M-Weg zurückversetzten westlichen Gebäudefassaden der

Häuser I-Gasse 05, 015 und 07.

6.3.2

Vorliegend verläuft entlang der

Landwirtschaftszone der M-Weg und kommen die Gebäude – anders als im zitierten

Bundesgerichtsentscheid – nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern

mit einem Abstand von mindestens 0,6 m zum 3,5 m bis rund 4 m

breiten M-Weg. Zwar handelt es sich dabei um Grossbauten, doch sind, wie die

Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, aufgrund der Distanz nach der allgemeinen

Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte

Landwirtschaftszone zu erwarten.

Wenn der M-Weg breiter ausfällt, als amtlich vermasst und

die Landwirtschaftszone beansprucht, kann dies dem Bauvorhaben nicht angelastet

werden. Beim befürchteten Littering handelt es sich sodann um unzulässiges

Verhalten, welches jedoch ebenfalls nicht dem Bauvorhaben zugerechnet werden

kann. Dass zufällig heruntergefallene Gegenstände auf das Ackerland fallen

könnten, ist angesichts des Abstands, wie die Vorinstanz zutreffend

feststellte, nicht ersichtlich.

Vor Baubeginn ist schliesslich der Bauablauf und -betrieb

mit der Baubehörde zu koordinieren und detailliert auszuweisen. Dabei wird

darauf zu achten sein, dass die Landwirtschaftszone möglichst unbehelligt

bleibt. Dies wird Sache der Bewilligungsbehörde sein, weshalb auf die

diesbezüglichen Rügen nicht weiter einzugehen ist. Insgesamt genügt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht,

in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist.

7.

Zusammenfassend

erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unberechtigt und der vorinstanzliche

Entscheid als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden je zu einem

Drittel unter solidarischer Haftung für das Ganze aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13

Abs. 2 und § 14 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen

bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Vielmehr sind sie zu verpflichten, im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die mögliche

Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da der Behörde

vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden ist, ist auch ihr keine

Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 7'130.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden

1–3 unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag zu je einem Drittel auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden 1–3 werden

im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …