Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00093

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00093

VB.2021.00094

Urteil

der 1. Kammer

vom 22. Dezember 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas

Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

1. Stadt Bülach, vertreten durch

Stadtrat Bülach,

dieser

vertreten durch RA A,

2. B, vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

1. B, vertreten durch RA C,

2. Stadt Bülach, vertreten durch Stadtrat Bülach,

dieser

vertreten durch RA A,

Mitbeteiligte,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Auf das Provokationsbegehren des Grundeigentümers B

entliess der Stadtrat Bülach mit Entscheid vom 22. April 2020 das Gebäude E-Gasse 01

(Gebäude Vers.-Nr. 02, Grundstück Kat.-Nr. 03) aus dem Inventar der

kommunalen Schutzobjekte und verzichtete auf die Anordnung von

Schutzmassnahmen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH

am 8. Juni 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Der Stadtrat von Bülach

sei anzuweisen, das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes (ohne den südlichen

und östlichen Anbau von 1961 bzw. 1993), die Fassaden, das Tragwerk und die

Raumgliederung mit Treppenhaus von 1915, das Dachwerk einschliesslich der

geschlossenen Dachlandschaft und im Inneren die bauzeitlichen Täferungen, Türen

und Beschläge und den Kachelofen mit Feuerwand unter Schutz zu stellen. Unter

Schutz zu stellen seien auch die Freiflächen südlich, westlich und nördlich des

Gebäudes mit dem Baum im Südwesten.

Mit Entscheid vom 17. Dezember 2020 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut. Demgemäss wurde der Beschluss des Stadtrats

von Bülach vom 22. April 2020 aufgehoben und der Stadtrat eingeladen, das

Gebäude Vers.-Nr. 02 an der E-Gasse 01 in Bülach im Sinn der

Erwägungen unter Schutz zu stellen. Zu erhalten seien das äussere

Erscheinungsbild des Hauptgebäudes (ohne den südlichen und östlichen Anbau),

insbesondere die äusseren Gebäudemauern, das Dachwerk einschliesslich der

geschlossenen Dachlandschaft und das konstruktive Gefüge mit den tragenden Wänden.

III.

A. Dagegen

erhob die Stadt Bülach (Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 29. Januar

2021.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

Rekursentscheids und die Bestätigung des Stadtratsbeschlusses vom 22. April

2020.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) sei zu verpflichten, die Kosten des

Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich (eventuell teilweise) zu

tragen und der Stadt Bülach eine Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Das

Baurekursgericht ersuchte am 26. Februar 2021 um Abweisung der Beschwerde.

Der ZVH beantragte am 8. März 2021, die Beschwerde abzuweisen. Die Replik

der Stadt Bülach erfolgte am 25. März 2021, die Duplik des ZVH am 20. April

2021.

Schliesslich äusserte sich die Stadt Bülach nochmals mit Eingabe vom 10. Mai

2021.

B. Gegen

den Rekursentscheid vom 17. Dezember 2020 gelangte auch B (Beschwerdeführer)

mit Beschwerde vom 1. Februar 2021 an das Verwaltungsgericht und

beantragte die Aufhebung des Entscheids sowie die Bestätigung der

Inventarentlassung und des Verzichts auf Schutzmassnahmen gemäss Beschluss des

Stadtrats Bülach vom 22. April 2020, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des ZVH. Das Baurekursgericht beantragte am 26. Februar

2021.

Beschwerdeabweisung. Der ZVH beantragte am 8. März 2021, die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Replik erfolgte am 25. März

2021, die Duplik des ZVH am 20. April 2021. Schliesslich äusserte sich B

nochmals mit Eingabe vom 10. Mai 2021.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss § 49

in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde

rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt, die ihr

die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin beruft sich

auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur

Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsächlich

besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens,

sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November

2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

2.

Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben

Entscheid des Baurekursgerichts betreffend Inventarentlassung und betreffen grundsätzlich

denselben Sachverhalt und weitgehend dieselben Rechtsfragen. Sie sind deshalb

zu vereinigen (vgl. Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 59).

3.

Das streitbetroffene

Vielzweckgebäude an der E-Gasse 01 (Baujahr 1915) befindet sich auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03. Dieses liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der

Stadt Bülach (BZO) in der Kernzone KA und ist im kommunalen Inventar

schutzwürdiger Bauten aufgeführt. Zudem ist es Bestandteil des im Inventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) enthaltenen Ortsbilds von Bülach.

Aufgrund des

Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der Schutzwürdigkeit

bei der F GmbH ein bauhistorisches Kurzgutachten erstellen. Dieses

erfolgte am 2. März 2020. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 22. April

2020.

bestätigte der Stadtrat Bülach das Gebäude zwar als sehr bedeutsam,

verneinte jedoch das Vorliegen eines schutzwürdigen Objekts. Das Gebäude wurde

aus dem kommunalen Inventar für Schutzobjekte entlassen; auf die Anordnung von

Schutzmassnahmen wurde verzichtet.

4.

4.1

Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter anderem

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter

Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich sowohl aus

dem Eigen- oder Situationswert als auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,

14.

März 2019, VB.2018.00519, E. 5.1; 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).

4.2

Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 23. Oktober 2019,

VB.2019.00063, E. 3.4; 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober

2017, VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen).

Dabei kann die Behörde zur Klärung der denkmalpflegerischen

Bedeutung ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von

dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine

massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1

mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht

ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann

vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn

die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;

BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches

Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 775).

4.3

Nach

Auffassung der von der Stadt Bülach beigezogenen Gutachterin ist das Gebäude

räumlich durch seine Stellung am Rande der Altstadt und als Teil des

Altstadtrings und der historischen Gebäudegruppe an der E-Gasse 04, 05, 06

und 07, die den Eingang in die historische Altstadt bildet, höchst bedeutsam.

Hingegen zeige das Gebäude wenige baukünstlerisch oder architektonisch herausragende

Details, sondern eher eine zeittypische und einfache Ausgestaltung.

Infolgedessen und weil der ursprüngliche Verlauf der einstigen Stadtmauer in

diesem Bereich nicht mehr ablesbar sei, empfiehlt das Gutachten das Gebäude

abschliessend aus "denkmalwissenschaftlichen Aspekten" als nicht

schutzwürdig.

4.4

4.4.1

Das Baurekursgericht bezeichnete den Eigenwert des Gebäudes als höchstens

gering. Der Eigenwert begründe jedenfalls keine wichtige Zeugeneigenschaft im

Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Auch bezüglich der

Freiflächen verneinte das Baurekursgericht eine Schutzwürdigkeit.

4.4.2

Betreffend den Situationswert stellte das Baurekursgericht dagegen fest,

dass das streitbetroffene Gebäude und die drei Gebäude E-Gasse 04, 05 und 07

zusammen als Gruppe einen Teil der historischen Bebauung der Altstadt bilden

würden. Durch das räumliche Zusammenspiel der vier historischen Gebäude an

dieser empfindlichen Lage als südwestlicher Abschluss der Altstadt entstehe ein

für das schützenswerte Ortsbild bedeutendes Ensemble. Innerhalb des Ensembles

komme dem streitbetroffenen Gebäude eine wichtige Bedeutung zu, stehe es doch

am südwestlichen Rand der Altstadt und markiere dadurch an prominenter Stelle

den Eingang zu dieser, zumal das Gebäude gerade von Südwesten her gut einsehbar

sei. Mit der Beseitigung des Objekts würde die Ensemblewirkung zerstört, zumal

Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an das für das Ortsbild prägenden

Lagen nicht auszugleichen vermöchten. Mit einem Ersatzbau würde die Altstadt an

einem prominenten und sensiblen Bereich aufgerissen. Der Wert des

streitbetroffenen Gebäudes ergebe sich nebst seiner Stellung im Ensemble

daraus, dass es durch die ursprüngliche Bausubstanz dessen Charakter und

Identität massgeblich mitbestimme. Auch verfüge das Gebäude über die notwendige

gestalterische Qualität, welche einen rechtserheblichen Situationswert zu

begründen vermöge.

Der Stadtrat Bülach weiche mit der Verneinung bzw.

Relativierung der Ensemblewirkung in ungerechtfertigter Weise von den

diesbezüglichen tatsächlichen Feststellungen der Gutachterin ab. Dem

streitbetroffenen Gebäude komme vielmehr ein hoher Situationswert zu bzw. es

liege eine hochgradige Schutzwürdigkeit vor.

4.5

Nach

Meinung der Beschwerdeführenden liegt demgegenüber kein Situationswert und

dementsprechend keine Schutzwürdigkeit vor bzw. nach Darlegung der Beschwerdeführerin

höchstens eine geringe Schutzwürdigkeit und nach Meinung des Beschwerdeführers

ein Situationswert von höchstens schwacher Ausprägung, also ein höchstens

tiefer Schutzgrad.

5.

5.1

Die

besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer

besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)

sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen

(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen

indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf

insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen

besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass

die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden

könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu

vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine

Unterschutzstellung genügen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2;

5.

Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).

Als Ensemble, das einen

rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu

begründen vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die

in ihrem Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als

Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt

durch die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar

2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

5.2

Das Baurekursgericht

hat aufgrund der Akten und des durchgeführten Augenscheins in tatsächlicher

Hinsicht zutreffend festgehalten, dass es sich bei der Gebäudegruppe E-Gasse 04,

05, 01 und 07 um ein bedeutsames Ensemble handelt. Zum einen stützt sich dies

auf die gutachterliche Feststellung, wonach das Gebäude als Teil der

historischen Gebäudegruppe an der E-Gasse am Eingang in die historische

Altstadt höchst bedeutsam sei.

Weiter lässt sich die

Ensemblewirkung auf den Bildern des Augenscheins und des Gutachtens zwangslos

erkennen. Zunächst ist festzuhalten, dass die vier Gebäude hälftig links und

rechts entlang der E-Gasse liegen, welche unmittelbar zum eigentlichen

Mittelpunkt der Altstadt mit Rathaus und Kirche führt. Abgesehen von dieser

gemeinsamen prominenten Lage ergeben sich die gegenseitigen Bezüge auch aus

einer durchaus ähnlichen Gestaltung der Gebäude. Es handelt sich um historische

Giebelhäuser, die eine vergleichbare Höhe, deutliche First- und Trauffassaden

sowie ähnliche Fensteranordnungen in den Fassaden aufweisen. Einige von den

Beschwerdeführenden vermisste einheitsstiftenden Elemente sind also gegeben,

auch wenn die Gestaltung der Gebäude im Einzelnen variiert. Es versteht sich

von selbst, dass zu unterschiedlichen Zeiten erstellte Gebäude – im Gegensatz

zu geplanten Überbauungen – unterschiedliche Gestaltungsmerkmale aufweisen.

Dies schliesst indes eine prägende Ensemblewirkung keineswegs aus. Entgegen den

Beschwerdeführenden ist eine historisch gewachsene Gebäudegruppe bzw. ein

entsprechendes Ensemble zu bejahen. Dabei ist für den Experten die

bauhistorische Entwicklung ablesbar; für den unbefangenen Betrachter sind die

unterschiedlichen Erstellungsjahre vorliegend ohnehin kaum erkennbar, zumal

sich das streitbetroffene als jüngstes und inzwischen auch über hundert Jahre

altes Gebäude teilweise an der früheren Bauweise orientiert hat.

Zusammen mit den anderen drei Gebäuden an der E-Gasse

prägt das streitbetroffene Gebäude die Umgebung bzw. den erwähnten benachbarten

Altstadtkern mit Rathaus und Kirche ganz wesentlich.

5.3

Die

dagegen vorgebrachten Argumente der Beschwerdeführenden vermögen nicht zu

überzeugen:

5.3.1

Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben andere Gebäude in der (unmittelbaren)

Umgebung eine prägendere Wirkung. Die hohe Bedeutung wird von den Beschwerdeführenden

auch in Abrede gestellt, weil das Gebäude mit seiner schlichten und

unauffälligen Gestaltung nicht geeignet sei, den Rand der Altstadt zu markieren.

Nach Meinung des Beschwerdeführers fehlt es an den Voraussetzungen für die

Annahme eines prägenden Ensembles auch deshalb, weil an der gegebenen Stelle am

Rande der Altstadt ohne Weiteres auch eine Ersatzneubaute möglich sei. Es liege

in der Natur der Sache, dass fast jedes Gebäude seine Umgebung mitpräge.

Dennoch könne nicht jedes Gebäude schutzwürdig sein. Das Baurekursgericht habe eine

prägende Wirkung auf das Ortsbild nicht nachvollziehbar begründet.

5.3.2

Diese Ausführungen vermögen nicht aufzuzeigen, dass das Gutachten das

streitbetroffene Gebäude zu Unrecht als höchst bedeutsam geschildert hätte. Die

grosse Bedeutung des Gebäudes wurde im Gutachten nicht etwa bloss aus der Lage

am Rande der Altstadt, sondern eben auch explizit aus seiner Zugehörigkeit zur

dortigen historischen Gebäudegruppe hergeleitet.

Es besteht entgegen den Beschwerdeführenden

kein Anlass, um von diesen tatsächlichen Feststellungen im behördlich

angeordneten Gutachten abzuweichen (vgl. oben E. 4.2; Plüss, § 7 N. 146 f.).

5.3.3

Da das streitbetroffene Gebäude zusammen mit den anderen drei erwähnten

Liegenschaften als Ensemble aufgefasst werden muss, spielt die Ausgestaltung

der einzelnen Häuser keine entscheidende Rolle. Dass vorab die Fachwerkbaute E-Gasse 04

als deutlich stattlicher erscheint, spricht deshalb nicht massgeblich gegen den

vom Baurekursgericht angenommenen hohen Situationswert des streitbetroffenen

Gebäudes als Teil des Ensembles. Ausserdem ist davon auszugehen, dass das

streitbetroffene Gebäude trotz seines eher schlichten Baustils durchaus

auffällig ist. Als Vielzweckbau, der mit Stall- und Scheunenteil einem

Bauernhaus gleicht, wird es an der prominenten Lage mit grossem Umschwung als durchaus

markant wahrgenommen.

5.3.4

Nicht hilfreich sind weiter Ausführungen der Beschwerdeführerin zum Umstand,

dass die vier genannten Gebäude durch die E-Gasse getrennt sind. Die prägende

Wirkung der Häusergruppe ist gerade deshalb stark, weil sie entlang dieser zum

Kern führenden Gasse gut sichtbar und erlebbar ist. Weiter kommt den Gebäuden

im vorliegenden Baubereich entgegen der Beschwerdeführerin durchaus eine

Abgrenzungsfunktion gegenüber den Neubauten zu, zumal in diesem Bereich die

frühere Stadtmauer platziert war.

Es mag zwar zutreffen, dass der südwestliche Eintritt in

die Altstadt keine ähnlich lange Geschichte aufweist wie die Marktgasse; indes

hat gerade die Öffnung dazu beigetragen, dass der Blick aus Südwesten den Blick

auf den Kern der Altstadt ermöglicht und die dortigen Gebäude deshalb die

wahrnehmbare Situation besonders prägen. Die Situation ist in diesem Bereich

auch deshalb eine besondere, weil hier die Distanz der ehemaligen Stadtmauer

zum eigentlichen Kern der Altstadt mit Rathaus und Kirche besonders kurz ist.

Hinweise der Beschwerdeführenden auf andere Gebäude der Altstadt sind deshalb

ebenfalls nicht geeignet, um die Bedeutung des vorliegenden Ensembles zu

schmälern.

5.3.5

Ohne massgebliche Relevanz ist die sinngemässe Empfehlung des Gutachtens,

auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes zu verzichten: Gutachten dienen

lediglich zur Abklärung des relevanten Sachverhalts (Plüss, § 7 N. 66

und insbesondere N. 68). Ob und in welchem Grad das vorliegende Objekt

schutzwürdig ist, ist deshalb als Rechtsfrage durch die Behörde bzw. durch die

Gerichte zu beurteilen. Relevant sind hingegen die tatsächlichen Feststellungen

im Gutachten zur Situation (vgl. dazu Plüss, § 7 N 146).

5.3.6

Nach Meinung der Beschwerdeführenden fehlt es dem streitbetroffenen Gebäude

namentlich auch am Erfordernis der Bausubstanz für eine prägende Wirkung mit

Situationswert.

Die Ausführungen laufen

wesentlich auf eine Kritik an der oben dargelegten Rechtsprechung hinaus,

wonach an die Gestaltung und Erscheinung bzw. hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz

der Baute keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden dürfen (vgl.

oben E. 5.1). Es besteht kein Anlass für eine diesbezügliche

Praxisänderung. Es liegt auf der Hand, dass die Bausubstanz bei der Frage nach

dem Situationswert nur von nachrangiger Bedeutung sein kann.

Zusätzlich ist zu beachten,

dass das vorliegende Gebäude durchaus über historische Bausubstanz verfügt:

Gemäss Gutachten ist es weitgehend bauzeitlich erhalten: dazu gehören die Grundrisse,

Feldertüren, -täfer und -wandschränke, ein Grossteil der schlichten Riemenböden

und das Dachwerk. Auch erwähnt das Gutachten den verputzten und regelmässig

durchfensterten Wohnhausteil und den erhöhten Eingang mit einem dekorativen

Vordach.

5.3.7

Schliesslich führte das Baurekursgericht zur Begründung des hohen

Schutzwürdigkeitsgrades ergänzend an, dass das streitbetroffene Gebäude im

Perimeter des schutzwürdigen Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung liege, das

noch dazu im ISOS mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A figuriere. Nach Meinung

der Beschwerdeführenden ist der ISOS-Eintrag ohne relevante Bedeutung.

Der genannte Eintrag im ISOS bedeutet selbstredend kein

Verbot für eine Inventarentlassung. Indes spricht das Erhaltungsziel A für den

Perimeter – neben den bereits dargelegten Umständen – durchaus für ein hohes

Interesse am Erhalt der Liegenschaft.

5.4

Zusammengefasst

ist davon auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude die Siedlung im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprägt. Die prägende

Bedeutung des Gebäudes ist gross. Damit lässt sich der Grad der

Schutzwürdigkeit bezogen auf den Situationswert entgegen den

Beschwerdeführenden nicht als fehlend oder bloss als gering bezeichnen. Die

entsprechende Beurteilung durch die Stadt Bülach im erstinstanzlichen Entscheid

hat das Baurekursgericht deshalb zu Recht als ungerechtfertigt erachtet und

dementsprechend korrigiert, ohne damit die Gemeindeautonomie der Stadt Bülach

zu verletzen. Dabei ist das Baurekursgericht zum Ergebnis gelangt, dass dem

Gebäude ein hoher Situationswert zukommt und dass der Grad der Schutzwürdigkeit

als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem oben Gesagten nachvollziehbar und

plausibel begründet worden.

6.

6.1

Ist ein Objekt schutzwürdig im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen angeordnet

werden müssen. Vielmehr ist im Lichte der festgestellten Denkmalschutzanliegen

eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen

oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen).

Im Rahmen der Interessenabwägung sind

die konkreten Interessen zu ermitteln, diese mithilfe rechtlich ausgewiesener

Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie mit Rücksicht auf die

Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid möglichst umfassend zur

Geltung gebracht werden können (BGE 138 II 346 E. 10.3).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine

vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der Angemessenheit

zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig erweist (VGr, 14. März

2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

6.2

6.2.1

Zum privaten und öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung hielt

das Baurekursgericht fest, dass ältere Siedlungen regelmässig eine geringere

Nutzungsdichte als Neubauten aufweisen würden, weshalb das Argument der

Verdichtung fast meist zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden könne,

was – bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen Interessenabwägung

widerspräche. Mit dem genannten Schutzumfang sei eine wirtschaftlich sinnvolle

Nutzung des Gebäudes jedenfalls weiterhin möglich.

Wohl verlangt das Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG) eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 8a Abs. 1

lit. c RPG); dies setzt indes voraus, dass auf kommunale Schutzobjekte so weit

möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4).

Es ist offenkundig, dass die sensible Örtlichkeit neben

dem Altstadtkern nicht eben geeignet ist für die angestrebte Verdichtung. Auch

für den Fall der Entlassung des streitbetroffenen Gebäudes aus dem Inventar ist

nicht davon auszugehen, dass an dieser Stelle ein erheblich grösseres Volumen

mit dem Ortsbild vereinbar wäre. Dies schmälert die Bedeutung der Verdichtung

als Argument der Beschwerdeführenden für die Inventarentlassung zusätzlich.

Das Interesse am gänzlichen Abbruch der Liegenschaft ist

deshalb unter dem Aspekt der Verdichtung als eher gering zu werten.

6.2.2

Geltend gemacht wird auch ein öffentliches Interesse an einer

städtebaulichen Aufwertung. Inwiefern mit dem Abbruch des Gebäudes und einem

Neubau eine höhere städtebauliche Qualität unter Aufwertung des Ortsbildes

gelingen soll, ist allerdings nicht ersichtlich oder nachvollziehbar dargetan.

Namentlich ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden davon

auszugehen, dass das streitbetroffene Gebäude – auch wenn es nach dem Abriss

der Stadtmauer erstellt wurde – dem damaligen Mauerverlauf bzw. der Stadtumrandung

weitgehend folgt. Dies zeigen die im Gutachten wiedergegebenen Pläne deutlich

auf.

6.2.3

Auch das Argument Lärmschutz vermag nicht zu verfangen. Wohl wäre es

möglich, die Fenster eines Neubaus weniger gegen die "lärmige G-Strasse"

auszurichten. Inwieweit dies bei einem Neubau dann tatsächlich zutreffen würde,

ist allerdings offen; eine solche Lösung wäre zudem fragwürdig, da eine

Südfassade ohne wesentliche Befensterung grundsätzlich wenig Sinn macht.

Abgesehen davon liegt es ohnehin nicht im öffentlichen Interesse, ausgerechnet

an einer lärmigen Strasse mehr Wohneinheiten zu erstellen.

6.2.4

Schliesslich führt der Beschwerdeführer sein privates Interesse an einem

Neubau an, da eine Kernsanierung der bestehenden Liegenschaft über Fr. 5

Mio. kosten und eine jährliche Rendite von nur rund 1,88 % ergeben würde. Dies

sei ein gewichtiges Interesse.

Die Darstellung überzeugt

nicht, zumal die zur Bekräftigung eingereichten Kostenzusammenstellungen und

Kalkulationen der H AG als blosse Parteivorbringen zu qualifizieren

sind (vgl. Plüss, § 7 N. 148, zur Bedeutung eines Parteigutachtens).

Der finanzielle Nachteil des Beschwerdeführers erscheint somit nicht als

ungewöhnlich, weshalb sein privates Interesse nicht stark ins Gewicht fällt.

6.3

Zusammengefasst überzeugen die vorinstanzlichen

Erwägungen zur Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung. Beim geltend

gemachten Neubauinteresse handelt es sich unter den konkreten Umständen um ein

nicht erheblich ins Gewicht fallendes privates Interesse. Sodann ist das

Interesse an Verdichtung nicht grösser, als es üblicherweise ist. Bei dieser

Konstellation überwiegt das hohe Unterschutzstellungsinteresse die

gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen an einer vollständigen

Inventarentlassung. Dies wäre selbst dann noch der Fall, wenn man – anders als

das Baurekursgericht – davon ausgehen würde, dass nur ein mittelgewichtiges

Dispositiv

Interesse an der Unterschutzstellung bestünde. Demnach hat der Stadtrat Bülach

sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass die Beurteilung des

Baurekursgerichts mit dem Ergebnis der teilweisen Unterschutzstellung als

verhältnismässige Massnahme nicht zu beanstanden ist. Eine Verletzung der

Gemeindeautonomie liegt nicht vor.

Damit erweisen sich die Beschwerden in materieller Hinsicht

als unbegründet und sind insoweit abzuweisen.

7.

Bezüglich der Kosten des Rekursverfahrens beantragt die Beschwerdeführerin,

diese Kosten selbst bei Abweisung der Beschwerde teilweise dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen, da die Vorinstanz dessen Rekurs, soweit er die Unterschutzstellung

des Inneren sowie Freiflächen südlich, westlich und nördlich des Gebäudes mit

dem Baum im Südwesten betreffe, abgewiesen habe.

Gemessen an seinen Rekursanträgen hat der Beschwerdegegner

im Rekursverfahren in der Tat nur teilweise obsiegt. Wohl kommt dem

Baurekursgericht bei der Kostenverteilung ein grosser Ermessenspielraum zu

(vgl. Plüss, § 13 N. 43). Es missachtete jedoch diesen Spielraum,

wenn der Rekurs im Wesentlichen nur bezüglich der Erhaltung der Gebäudehülle

und tragender Elemente durchzudringen vermochte, jedoch bezüglich eines

weitergehenden Schutzumfangs erfolglos geblieben ist. Die Kostenauflage ist

daher als rechtsverletzend aufzuheben und in Anwendung von § 63 Abs. 1 VRG durch das Verwaltungsgericht neu zu regeln. Dabei rechtfertigt es sich, die

Kosten des Rekursverfahrens in Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des

Rekursentscheids vom 17. Dezember 2020 nur zu 3/4 der Stadt Bülach und zu 1/4

dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden als im Wesentlichen

unterliegenden Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei ist anzumerken, dass die

Korrektur der vorinstanzlichen Kostenregelung angesichts deren geringfügiger

Bedeutung im Vergleich zum materiellen Ausgang des Beschwerdeverfahrens keine

Kostenauflage an den Beschwerdegegner rechtfertigt.

Dementsprechend steht den Beschwerdeführenden

keine Parteientschädigung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 17 Abs. 2 VRG). Der nicht anwaltlich vertretene Beschwerdegegner hat keine

Parteientschädigung verlangt.

9.

Soweit das vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt

(vgl. dazu Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es

gemäss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005 (BGG) nur dann beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerdeverfahren VB.2021.00093 und VB.2021.00094 werden vereinigt.

2. In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids vom 17. Dezember

2020 werden die Rekurskosten (total Fr. 5'180.-) zu 3/4 der Beschwerdeführerin

und zu 1/4 dem Beschwerdegegner auferlegt.

Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 410.-- Zustellkosten,

Fr. 5'910.-- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je

zur Hälfte auferlegt.

5. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an …