Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00123

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00123

Urteil

der 1. Kammer

vom 26. August 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.

C AG, vertreten durch RA D,

2. Gemeinderat Stäfa,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Stäfa erteilte

der C AG am 10. März 2020 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 sowie

– unter Bedingungen und Auflagen – für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der E-Strasse 03 in Stäfa.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A am 14. April 2020 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der

Bewilligung sowie die Sistierung des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 16. April

2020.

sistierte das Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 27. August

2020.

auf Begehren der Bauherrschaft fort. Am 7. Dezember 2020 führte eine

Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein auf

dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 13. Januar 2021 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 15. Februar 2021 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern,

eventuell die Sache zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen sowie eine Parteientschädigung (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht beantragte er die Durchführung eines

Augenscheins.

Das

Baurekursgericht beantragte am 11. März 2021 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Am 17. März 2021 beantragte der Gemeinderat

Stäfa, die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei. Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 19. März

2021.

ebenfalls, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung

(zzgl. MWST) zulasten des Beschwerdeführers.

A replizierte am 29. April 2021 unter Wiederholung der gestellten

Anträge. Mit Duplik vom 14. Mai 2021 hielt die C AG an den Anträgen der Beschwerdeantwort fest. Auf weiteren

Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der

Beschwerdeführer ist als Eigentümer des benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 04

sowie als Unterliegender im Rekursverfahren ohne Weiteres zur

Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren

Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum

Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar Plüss,

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7

N. 79). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein

beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

2.2

Die

Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen

Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember

2020.

mit 22 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten

befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein

durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere für eine Beurteilung der

vorliegend strittigen Erschliessungsfrage sowie der Einordnung und Gestaltung nicht

erforderlich.

3.

3.1

Das streitbetroffene

Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa vom

6.

April 2009 (BZO) in der Wohnzone W2/1.4 mit

Lärmempfindlichkeitsstufe II und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt.

Im Süden befindet sich der F-Weg; im Osten und Westen stösst es an weitere

überbaute Grundstücke. Nördlich der Bauparzelle grenzt eine ebenfalls überbaute

Parzelle sowie auf einem kleinen Abschnitt die Wegparzelle Kat.-Nr. 05,

welche der Erschliessung dient. Letztere mündet im Norden in die E-Strasse.

3.2

Die

Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein

Mehrfamilienhaus zu ersetzen. Der Neubau soll einen unregelmässigen, achteckigen

Grundriss mit einem Innenhof in dessen Mitte aufweisen. Der Beschwerdeführer

bringt mehrere Gründe vor, weshalb dessen Bewilligung aufzuheben sei.

4.

Strittig sind als Erstes die Belichtungsverhältnisse der

Wohn- und Schlafräume, welche gegen den Innenhof ausgerichtet sind. Der

Beschwerdeführer macht geltend, diese seien ungenügend. Zudem sei dieser Mangel

nicht – wie von der Baubehörde verlangt – durch blosse Vergrösserung des

Innenhofs nebenbestimmungsweise heilbar. Das Vorgehen der Vorinstanz, auf seine

entsprechende Rüge nicht einzutreten, sei daher rechtsverletzend.

4.1

Zum

Rekurs bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung

verlangt das Gesetz zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum

Streitgegenstand, kraft derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte

oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00744, E. 3.2). Liegt diese besondere Beziehungsnähe vor,

braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse nicht

mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der Beschwerdeführerin

als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Sie können die Überprüfung des

Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder

tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des

Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein

solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde

nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden könnte (BGr, 12. Oktober

2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das Durchdringen von Rügen dazu

führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich

nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGr, 15. April 2019,

1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die beschwerdeführende Person auch

auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter dienen oder die im öffentlichen

Interesse liegen (René Wiederkehr, Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und

Nachbarn sowie von Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015

S. 347 ff., 366). Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher

kein schutzwürdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die

behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein

Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung

geheilt werden kann (Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 59).

4.2

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG

unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des

verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass

staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei

Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung

über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Das Interesse

des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist dabei als gewichtig

einzustufen (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1 mit

Hinweisen). Dieses Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur

infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen

diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden. Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung

bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels

massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts

gemessen werden. Dies setzt voraus, dass der Umfang des Mangels bekannt ist.

Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu

verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die

Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,

E. 4.1 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).

4.3

Gemäss § 302 Abs. 1 und 2 PBG müssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume

genügend belichtet und belüftbar sein. Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern

zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in

ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens

einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Für die übrigen Räume genügt eine

künstliche Belichtung und Belüftung, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder

die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende

technische Ausrüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden (§ 302 Abs. 4 PBG). Mit der Bestimmung, wonach Fenster über dem Erdreich zu

liegen haben, wird zusätzlich vorausgesetzt, dass der Luftraum horizontal (und

in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem Fenster nicht verstellt ist und

das natürliche Licht ungehindert einfallen kann (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1247).

4.3.1

Dem Bewilligungsentscheid kann dazu entnommen werden, das Bauvorhaben sehe

in den mittleren Wohnungen des Erd- und Obergeschosses jeweils ein Schlafzimmer

vor, das über einen Innenhof belichtet und belüftet werde. Letzterer weise bei

einer Fläche von 9,6 m2 eine Tiefe von max. 2,4 m

auf, die Höhe betrage 5,95 m. Die Belichtung und Belüftung über einen

Innenhof könne grundsätzlich zugelassen werden. Insbesondere für das Zimmer im

Erdgeschoss sei die Hoftiefe und die damit verbundene beschränkte freie Sicht

indes zu gering und müsse angepasst werden. Die Tiefe habe mindestens dem Mass

der Höhe von der Deckenunterkante bis zur Oberkante des Dachrands zu

entsprechen – aus dem Plan gemessen rund 3,5 m – und sei auch in einem

Schnittplan nachzuweisen (45° Winkel).

4.3.2

Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist eine Verbreiterung des Innenhofs von etwas mehr

als einem Meter notwendig, sofern der Auffassung der Baubehörde gefolgt wird.

Einer tiefgreifenden Überarbeitung des Projekts bedarf es hierfür nicht. Die

Vergrösserung liesse sich ohne besondere Schwierigkeiten etwa durch

Verkleinerung des anstossenden Zimmers im nämlichen Umfang bewerkstelligen, was

einzig mit kleineren Änderungen der Raumaufteilung wie der Verschiebung einer

Zimmertür einherginge.

Was die verfügte Vergrösserung

des Innenhofs betrifft, hat die Vorinstanz diese zu Recht als zulässige

nebenbestimmungsweise Mangelbehebung beurteilt. Dies wird vom Beschwerdeführer,

soweit ersichtlich, auch nicht beanstandet. Hingegen ist er im Wesentlichen der

Ansicht, eine Vergrösserung des Innenhofs könne den Mangel der ungenügenden

Belichtungsverhältnisse nicht beheben.

4.3.3

Die Vorinstanz erwog dazu, selbst wenn der entsprechend der Anordnung

vergrösserte Innenhof als unzureichend erachtet würde, liesse sich dieser

Mangel mit einer für den Beschwerdeführer unbedeutenden Änderung der

Raumaufteilung beheben. So würde es ausreichen, das Badezimmer anstelle des

Schlafzimmers an den Hof anschliessend vorzusehen und die beiden Schlafzimmer

zu einem einzigen zusammenzufassen. Aufgrund der grossflächigen

Fassadenbefensterung wäre eine hinreichende Belichtung sichergestellt.

Diese Erwägungen sind ebenso wenig

zu beanstanden. So ist für Sanitärräume eine künstliche Belichtung und

Belüftung ausreichend (vgl. E. 4.3). Zudem muss die Fensterfläche

lediglich einen Zehntel der Bodenfläche betragen, was auch bei einer

Zusammenlegung der Schlafzimmer mit der aktuell geplanten Raumgrösse von

zusammen 29,8 m2 und einer Fensterfläche von 10,54 m2

der Fall wäre. Abgesehen davon wäre das Schlafzimmerfenster dann gegen Süden

ausgerichtet. Entgegen dem Beschwerdeführer wäre auch eine Änderung der

Raumaufteilung im genannten Mass ohne besondere Schwierigkeiten möglich und

damit einer Nebenbestimmung noch zugänglich. Wie die Ausführungen der

Vorinstanz zeigen, ist ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar, wie ein

allfälliger Mangel behoben werden könnte.

Zudem bleibt auch bei einer

Reduktion der Wohnungsgrösse von drei auf zwei Zimmer beurteilbar, welche baurechtlichen, konzeptionellen und

gestalterischen Auswirkungen die Behebung einer unzureichenden Belichtung

mittels Innenhof nach sich ziehen würde. Die gestalterischen

Auswirkungen sind überschaubar, beschränken sich auf die Innenaufteilung und

sind gegen aussen nicht wahrnehmbar. Eine allfällige damit einhergehende

Reduktion der erforderlichen Parkplätze (vgl. Art. 41 BZO) wäre sodann

ohne Weiteres einer Nebenbestimmung zugänglich. Welche unvorhersehbaren

konzeptionellen Änderungen aufgrund der durch die geringere Zimmerzahl

angesprochenen Klientel entgegenstehen könnten, ist schliesslich nicht

ersichtlich.

Zusammenfassend würde es sich

damit auch bei einer geänderten Raumaufteilung nicht um eine wesentliche Projektänderung handeln,

welche zu einem Identitätsverlust führen würde und nicht mittels

Nebenbestimmung statuiert werden könnte. Auch wenn die Belichtungssituation mit

dem vergrösserten Innenhof noch immer als ungenügend beurteilt würde, handelte

es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel,

dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig wäre. Die Rügen des

Beschwerdeführers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu

bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die Rüge der unzureichenden Belichtung

zu Recht nicht eingetreten. Ihr Entscheid hält diesbezüglich der

verwaltungsgerichtlichen Rechtmässigkeitsprüfung stand.

5.

Der Beschwerdeführer moniert als Zweites die Erschliessung

in verkehrsrechtlicher Hinsicht als unzureichend. Zudem macht er geltend, es

lägen keine wichtigen Gründe für ein Abweichen von den Zugangsnormalien vor.

Während im Rekursverfahren die Erschliessungssituation noch unter weiteren Gesichtspunkten

umstritten war, sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Streitpunkte auf

diese beiden Fragestellungen beschränkt.

5.1

Eine

für die Errichtung einer Baute genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19

Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234 ff.

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) liegt unter

anderem dann vor, wenn dieses selber sowie die darauf vorgesehenen Bauten und

Anlagen genügend zugänglich sind. Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG

bedingt genügende Zugänglichkeit in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage

und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer. Zufahrten sollen zudem für

jedermann verkehrssicher sein (§ 237

Abs. 2 Satz 1 PBG).

5.1.1

§ 237 Abs. 1 und 2 PBG regeln die

Grundsätze. Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237

Abs. 2 Satz 2 PBG hat der Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen

an die Zugänglichkeit vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN)

erlassen. In deren Anhang sind die technischen Anforderungen umschrieben, denen

ein Zugang zu genügen hat (§ 5 Abs. 2 ZN). Zu beachten sind sodann

die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV)

festgelegten technischen Anforderungen an Ausfahrten, welche der Regierungsrat

gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassen hat (§ 6 Abs. 1 VSiV). Diese auf den vorliegenden Fall (noch) anwendbaren

kantonalrechtlichen Regelungen konkretisieren die Mindestanforderungen des

Bundesrechts an die Erschliessung. Sie unterscheiden dabei je nach der

zu erbringenden Erschliessungsleistung verschiedene Zufahrts- bzw.

Ausfahrtstypen.

5.1.2

Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus

wichtigen Gründen von den Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In

diesem Sinn können nach § 11 Abs. 1 ZN im Einzelfall unter Vorbehalt

der Notzufahrt geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn

aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse wichtige Gründe hierfür bestehen.

Dasselbe gilt für Ausfahrten (§ 6 Abs. 2 VSiV; VGr, 18. August

2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64).

Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist

oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN und § 6 Abs. 2 VSiV exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen. Für die Beurteilung der Verkehrssicherheit sind

insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 733).

5.1.3

Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt

den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu.

Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid

auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen

Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher

und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor

Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn

dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September

2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986

Nr. 13).

5.2

Gestützt auf die Akten und nach Massgabe

der Erkenntnisse am Augenschein hat die

Vorinstanz hinsichtlich des Sachverhalts zutreffend und unbestritten

festgestellt, dass die Erschliessung der Bauparzelle wie bis anhin über die

Wegparzelle Kat.-Nr. 05 vorgesehen ist, welche unter anderem zu dessen

Gunsten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastet und als Sackgasse konzipiert

wurde. Auf der Parzelle herrscht zudem ein Fahr- und Fussgängerverbot für die

Allgemeinheit.

5.2.1

An deren nördlichen Ende weist die Fahrbahn

eine Breite von 3,08 m auf. Von dort wird sie auf einer Länge von rund

20.

m von einem Bankett flankiert, welches sich von Norden nach Süden

verjüngt und an seiner breitesten Stelle 1 m breit ist. Nach dem Ende des

Banketts weist sie an keiner Stelle eine Breite von weniger als 3,6 m auf.

Im Anstossbereich des Baugrundstücks weist die Parzelle eine Ausweitung bis zu

einer Breite von 6 m bis 7,5 m. Sie verläuft von der Einmündung in

die E-Strasse bis zur Bauparzelle annähernd gerade. Auf der Grenze zum

beschwerdeführerischen Grundstück vollzieht sie eine leichte Rechtskurve. Auf

der Höhe der daran anschliessenden Parzelle erfährt sie sodann eine Linkskurve

und nach weiteren rund 14 m schliesst wiederum eine Rechtskurve an.

5.2.2

Der Ausbaustandard der Parzelle entspricht

jenem eines Zufahrtswegs im Sinn der Zugangsnormalien. Gemäss Anhang der Zugangsnormalien

ist folglich dessen Nutzung als Zugang für bis zu zehn Wohneinheiten

vorgesehen, da das Quartier nicht gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln

erschlossen ist. Ebenfalls zutreffend ist die vorinstanzliche Feststellung,

dass bis anhin 12 Wohneinheiten über diese Strassenparzelle erschlossen

werden, weshalb dieses Mass bereits heute überschritten ist. Mit dem

streitbetroffenen Neubauprojekt (sechs Wohneinheiten statt wie bisher eine

Wohneinheit) würde der Zufahrtsweg in Zukunft der Erschliessung von 17 Wohneinheiten

dienen.

5.3

Im Folgenden ist zu prüfen, ob die von der

Beschwerdegegnerin bewilligte Erleichterung in deren Ermessenspielraum

lag. Strittig ist einerseits, ob die bewilligte

Erschliessungslösung verkehrssicher ist und andererseits, ob wichtige Gründe

für geringere Anforderungen an die Zufahrt bestehen.

5.3.1

Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, auf der Wegparzelle sei mit tiefen

Fahrgeschwindigkeiten zu rechnen. Zudem sei trotz der mit dem Neubauvorhaben

einhergehenden Erhöhung der über die Wegparzelle erschlossenen Wohneinheiten

weiterhin von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen. In jenem Bereich, in

welchem wegen des Neubauvorhabens eine Verkehrssteigerung stattfinde, sei die

Wegparzelle übersichtlich. Da letztere zudem im Anstossbereich des

Baugrundstücks eine erhebliche Breite aufweise, sei es hier gar möglich, ein

entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Obschon die Ausbaugrösse den

Zugangsnormalien nicht entspreche, sei daher auch bei Realisierung des

Neubauvorhabens nicht mit einer Verkehrsgefährdung zu rechnen.

5.3.2

Sodann sei gemäss Anhang der

Zugangsnormalien bei Stichstrassen mit Erschliessungsfunktion eine

Kehrmöglichkeit erforderlich, doch fehle vorliegend eine solche. Hiervon könne

jedoch ebenfalls abgesehen werden. Die Wegparzelle sei mit einem Fahrverbot für

die Allgemeinheit belegt. Sodann wiesen die anstossenden Parzellen eigene

Kehrmöglichkeiten auf, beziehungsweise seien derart angelegt, dass die davon

ausfahrenden Fahrzeuge gefahrlos auf der Wegparzelle wenden könnten. Die

Verkehrssicherheit sei daher auch unter diesem Aspekt gewährleistet.

5.3.3

Die Vorinstanz erwog weiter, die Ausfahrt

der Bauparzelle habe den Anforderungen des Typus A gemäss Anhang VSiV zu

genügen. Aus dem Katasterplan und den anlässlich des Lokaltermins gemachten

Feststellungen ergebe sich, dass je nach Standort auf der Bauparzelle,

2,5 m hinter dem Fahrbahnrand gemessen, in westliche Richtung eine

Sichtweite von 15 m bis 40 m erreicht werden könne. Die Sichtberme

verlaufe zwar auch auf dem rekurrentischen Grundstück, doch befänden sich in

diesem Bereich keine mehr als 80 cm hohe Sichthindernisse, welche nicht

auf diese Höhe zurückgeschnitten werden könnten. Der Bauherrschaft sei es daher

möglich, hinreichende Sichtweiten herzustellen. Hinzu komme, dass angesichts

der geringen Anzahl Fahrbewegungen und der tiefen Fahrgeschwindigkeit auf der

Wegparzelle vorliegend auch wesentlich geringere Sichtweiten als die in der

VSiV vorgesehenen hinreichend wären.

5.4

Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen

kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG).

5.4.1

Auch wenn künftig über zwei Drittel mehr Wohneinheiten über den Zufahrtsweg

erschlossen würden, als in den Zugangsnormalien vorgesehen, wird sich das zu

erwartende Verkehrsaufkommen nicht derart erhöhen, dass damit die

Verkehrssicherheit infrage gestellt würde. Gegenteiliges kann auch nicht aus

den vorgesehenen 17 Parkplätzen abgeleitet werden. Zentral ist, dass sich

die Bauparzelle im vorderen Bereich des Zufahrtswegs befindet und dieser von

der Einmündung in die E-Strasse bis zur Bauparzelle annähernd gerade verläuft.

Zudem weist dieser im Anstossbereich des Baugrundstücks eine Ausweitung bis zu

einer Breite von 6 m bis 7,5 m auf. Ferner besteht ein Fussgänger-

und Fahrverbot für die Allgemeinheit und ist der Zufahrtsweg als Sackgasse

ausgestaltet.

5.4.2

Wie die Vorinstanz zudem zutreffend

ausgeführt hat, ist gemäss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung das Rückwärtsfahren

zulässig, weshalb der Beschwerdeführer aus dem Vorbringen, vom

Besucherparkplatz könne nur rückwärts ausgefahren werden, nichts zu seinen

Gunsten abzuleiten vermag. Vom Erfordernis einer Kehrmöglichkeit kann sodann angesichts

der dortigen Fahrbahnbreite abgesehen werden. Eine Verkehrsgefährdung aufgrund

des Mehrverkehrs oder der Nähe der benachbarten Ausfahrten ist nicht zu

befürchten. Ferner sind die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung

genannten technischen Mindestanforderungen vorliegend eingehalten und sind die

Einlenkradien und die Einhaltung der Sichtweiten vor Baubeginn nachzuweisen.

5.4.3

Zusammenfassend bestehen in den

vorliegenden Verhältnissen wichtige Gründe für geringere Anforderungen an die

Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt

die Verkehrssicherheit gewährt. Die Ausnahme erscheint auch vor dem Hintergrund

der neuen, auf das vorliegende Bauvorhaben noch nicht anwendbaren gesetzlichen

Vorgaben (vgl. Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April

2019.

[VRV]) als zulässig. Bei den vorliegend

anwendbaren Zugangsnormalien handelt es sich im

Übrigen um Richtlinien, die bei normalen örtlichen Gegebenheiten

anwendbar sind. Sie sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei

durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984

Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 m.w.H.).

Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz durften damit ohne

Rechtsverletzung davon ausgehen, dass das Baugrundstück hinreichend erschlossen

ist. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Schliesslich rügt der

Beschwerdeführer den vorinstanzlichen Entscheid, dem Bauprojekt eine

rechtsgenügende Einordnung und Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zu attestieren, als nicht nachvollziehbar. Inwiefern die erforderliche

positive Gestaltung vorliegen würde, wie mit dieser Vorschrift statuiert,

bleibe im Dunkeln. Dass § 238 Abs. 2 PBG anwendbar wäre, macht er im

vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend.

6.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen

und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit

einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen).

6.1.1

Die

genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen

Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr

setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels

voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die

Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183,

E. 5.1).

6.1.2

Gestützt

auf § 238 PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen

ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens

verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein

Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf die

Ästhetikvorschrift verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627,

E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren

Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

6.1.3

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238

PBG

verfügt die kommunale

Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres

Entscheids berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante

bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung

misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen

Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238

PBG

ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,

dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze

der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit,

sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

-überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März 2019,

VB.2018.00384, E. 3.3).

6.2

In

seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat bezüglich Einordnung und Gestaltung

festgehalten, das geplante Mehrfamilienhaus weise eine polygonale Grundfläche

auf, die gegen Norden mit zwei abgespreizten Gebäudeflügeln einen eingezogenen

Eingangsbereich ausbildeten. Das als zweigeschossiges Gebäude in Erscheinung

tretende Mehrfamilienhaus solle mit einer Aussenwärmedämmung mit hinterlüfteter

Fassade erstellt werden. Für die grossflächigen Verglasungen seien

Holz-Metall-Rahmen vorgesehen. Die Deckenstirnen beim Dach sowie zwischen dem

Erd- und Obergeschoss sollten als durchgehende, auskragende Bänder, die sich

gegen Süden in Balkone bzw. Balkonüberdachungen ausweiteten, gestaltet werden.

Das Dach solle extensiv begrünt werden. Das Bauvorhaben entspreche

grundsätzlich den gestalterischen Anforderungen. Das detaillierte Farb- und

Materialkonzept sei vor Baufreigabe vorzulegen.

6.3

Das

Baurekursgericht führte gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines

Augenscheins aus, das geplante Gebäude weise einen polygonalen Grundriss mit

zwei gegen Norden ungleichmässig abgespreizten Gebäudeflügeln auf und trete

zweigeschossig in Erscheinung. Während die Nordfassade mehrheitlich

Fensterbänder zierten, würden die weiteren Fassaden von grossflächigen

Fensterflächen dominiert. Die gegen den See gerichteten Balkone wiesen

geschwungene Formen auf. Überdacht werde das Gebäude mit einem Flachdach,

welches die darunterliegenden Balkone miterfasse.

6.3.1

Die

Bauparzelle falle im Süden (seeseitig) steil gegen den F-Weg ab, doch führe die

exponierte Lage nicht zur Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG. Sowohl

entlang der E-Strasse als auch der Wegparzelle seien überwiegend

Satteldachbauten zu sehen. Doch bezeugten diese derart unterschiedliche

Architekturstile, dass trotz der gemeinsamen Dachform mitnichten von einem

einheitlichen Quartier gesprochen werden könne. Selbst die entlang der

Wegparzelle befindlichen Satteldachbauten liessen sich nicht einem gemeinsamen

Baustil zuordnen. Des Weiteren befänden sich in unmittelbarer Nähe zur

Bauparzelle bereits Flachdachbauten, so etwa auf den unmittelbar östlichen

Nachbarparzellen. Die auf letzteren stehenden Bauten zeichneten sich wie das

Bauprojekt durch komplexe Grundrissformen, grossflächige Befensterungen sowie geschwungene

Balkone aus.

6.3.2

Das Projekt nehme damit einen im Quartier

bereits vorhandenen Baustil auf und führe diesen weiter. Auch in seiner Höhe

nehme das geplante Gebäude auf diese Nachbarbauten Bezug. Ein Bruch mit dem

Vorbestehenden werde daher gerade nicht provoziert. Sodann sei das Projekt

gegen den See hin wegen der grossflächigen Befensterung und der geschwungenen

Balkone leicht gestaltet. Indem es mindestens 12 m von der Krete abrücke,

nehme es auf die exponierte Lage hinreichend Rücksicht. Umstände, welche eine

Reduktion der Baumasse rechtfertigten, seien angesichts der baulichen Umgebung

ebenfalls nicht vorhanden.

6.4

Diese Erwägungen der Vorinstanz stützen sich auf die

Akten und insbesondere auch auf die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen

sich als zutreffend und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg

vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG).

6.4.1

Jenen ist anzufügen, dass das geplante Gebäude nicht nur hinsichtlich

seiner Höhe, sondern auch seiner Grundfläche und Dimension mit den östlichen

Nachbarbauten vergleichbar ist. Überdies weisen die beiden unmittelbar westlich

befindlichen Liegenschaften eine gebogene Fassadenform auf. Insofern nimmt die

Neubaute Bezug und Rücksicht auf die bauliche Umgebung und besteht keinesfalls

ein störender optischer Kontrast zu den weiteren umliegenden Bauten, welche

sich in etwas weiterer Entfernung befinden. Aus dem Vorbringen der exponierten

Lage an der Hangkante kann nichts Gegenteiliges abgeleitet werden.

6.4.2

Auch wenn es sich bei § 238 PBG um

eine positive ästhetische

Generalklausel handelt, muss sich das vorliegende Bauprojekt nach dem hier

massgeblichen Abs. 1 nicht ''gut'', sondern lediglich „genügend“

einordnen. Dass dieses Erfordernis erfüllt ist, hat das Baurekursgericht in

seinen Erwägungen nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung beurteilt. Das subjektive

Empfinden des Beschwerdeführers, welcher das Bauvorhaben als übertrieben und

selbstgefällig bezeichnet, vermag die überzeugenden Ausführungen des

Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. Schliesslich

enthält die Baubewilligung bezüglich der Gestaltung die Auflage, das Farb- und

Materialkonzept vor der Ausführung zur Bewilligung vorzulegen. Damit wird eine

sorgfältige und zurückhaltend gewählte Materialisierung sichergestellt.

6.4.3

Zusammenfassend hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des

Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der Gemeinderat hat

sein Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende

Einordnung attestierte. Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu

Recht geschützt und auch den geforderten Volumenverzicht gestützt auf Art. 238

PBG verneint. Sämtliche Rügen des

Beschwerdeführers erwiesen sich damit als unbehelflich. Dies führt zur

Abweisung der Beschwerde.

7.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihm bei diesem

Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er

zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 5'630.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der

privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …