Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00157

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2021.00157

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Dezember 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Baugenossenschaft A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. Juli 2020 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der C AG die baurechtliche Bewilligung für den

Umbau und die Umnutzung des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der E-Strasse 02/F-Strasse 03 in Zürich. Gleichzeitig wurde die

Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. August 2019

eröffnet, mit welcher der Bauherrin eine lärmschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung erteilt wurde.

Erwägungen

II.

Gegen den Entscheid der Bausektion erhob die C AG am

19.

August 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung von Auflagen (bezüglich Befensterung und Grösse der

Fenster im Erdgeschoss sowie bezüglich der Trockenräume und des Vorraums der

Toilette in der Erdgeschosswohnung) sowie die Aufhebung der Bauverweigerung für

die anbegehrte Wohnnutzung im Untergeschoss (Verfahren G.‑Nr. 04).

Am 24. August 2020 erhob auch die Baugenossenschaft A

Rekurs gegen den genannten Entscheid und beantragte die Aufhebung des

Beschlusses der Bausektion, eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an

die Vorinstanz zur Neubeurteilung (Verfahren G.-Nr. 05).

Mit Entscheid vom 29. Januar 2021 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Verfahren. Es wies den Rekurs im Verfahren G.-Nr. 05

ab. Den Rekurs im Verfahren G.-Nr. 04 hiess es teilweise gut und hob den

Beschluss der Bausektion vom 15. Juli 2020 insoweit auf, als die

Bauherrschaft damit auflageweise zur Erstellung eines Trockenraums und zur

Vergrösserung des Toilettenvorraums der Wohnung 2 im Erdgeschoss

verpflichtet wurde. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 2. März 2021 erhob die Baugenossenschaft A

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und verlangte – unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen –, der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021, die Baubewilligung

der Bausektion vom 15. Juli 2020 und die Gesamtverfügung der Baudirektion

vom 22. August 2019 seien aufzuheben. Es seien der Beschwerdegegnerin 1

die Baubewilligung und die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für den

Umbau und die Umnutzung des Wohnhauses zu verweigern. Eventualiter sei die

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Am 15. März 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 25. März

2021.

beantragte die Baudirektion unter Verweis auf den Mitbericht des

Tiefbauamts vom 16. März 2021 die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 19. April 2021 beantragte die C AG, die

Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST)

zulasten der Beschwerdeführerin – abzuweisen. Am 21. April 2021 reichte

die Bausektion ihre Beschwerdeantwort ein mit dem Antrag, die Beschwerde sei

abzuweisen. Mit Replik vom 17. Mai 2021 hielt die Baugenossenschaft A

an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 9. Juni 2021 verzichtete

die Bausektion auf weitere Ausführungen. Mit Duplik vom 10. Juni 2021

hielt die C AG an ihren Anträgen fest. Die Baugenossenschaft A liess

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Streitbetroffen ist der Umbau und die Umnutzung der auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02/F-Strasse 03

gelegenen, gewerblich genutzten Baute. Gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) liegt das streitbetroffene Grundstück in

der Quartiererhaltungszone I5c (QI5c). Es wurde ein Mindestwohnanteil von

60.

% festgesetzt und es gelangt nach Art. 3 Abs. 2 lit. d

BZO die Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III zur Anwendung. Die Bauherrin plant,

das Gebäude umzubauen und der Wohnnutzung zuzuführen.

3.

Die Beschwerdeführerin moniert, es handle sich um eine

neubauähnliche Umgestaltung.

3.1

Ob eine

neubauähnliche Umgestaltung vorliegt, beurteilt sich nach Massgabe der

erweiterten Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

3.1.1

§ 357 Abs. 1 PBG erlaubt Umbauten oder die Erweiterungen von

bestehenden Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, grundsätzlich nur

insoweit, als dadurch keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von

Vorschriften geschaffen werden.

3.1.2

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder

weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2

derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese

sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben

Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang

ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3

= BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings sprengen neubauähnliche Umgestaltungen den

Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen

die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai

2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

3.1.3

Im Sinne eines Indizes ist in Bezug auf die neubauähnliche Umgestaltung

danach zu fragen, ob ein weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz stattfindet.

Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten

Rechtsprechung jedoch nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer

Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut

nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an

vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nach dem Gesagten nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und

hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017,

VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. März 2020,

VB.2019.00660, E. 2.2).

Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei

Änderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen (RB 1994

Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich aber nicht

allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für technische

Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere Mängel der Bausubstanz, welche die

Statik einer Baute beeinträchtigen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00276, E. 3.2

mit Hinweis; 19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2.3).

3.2

3.2.1

Die strittige Baute hält die Vorschriften nach Art. 24g Abs. 5 lit. b

BZO nicht ein (vgl. im Detail: E. 3.2.3). Es handelt sich

unbestrittenermassen um eine – den baurechtlichen Vorschriften widersprechende

– bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG.

3.2.2

Vorliegend sind die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz mit Blick auf

die Baupläne zu Recht zur Auffassung gelangt, dass es sich um ein

"Bauvorhaben mit tiefen Eingriffen" bzw. um einen "relativ

tiefgreifende[n] Umbau" handelt. Im Innern bleiben allein die tragenden

Elemente bestehen; und auch diese nicht vollständig (zu ca. 90 %). Die Treppen

sollen neu geführt werden.

In diesem Zusammenhang ist der Beschwerdeführerin nicht zu

folgen, soweit sie vorbringt, die Vorinstanz habe dadurch, dass sie von einem

Umbau ausgegangen sei, die Begründungspflicht verletzt. Die Vorinstanz hat ihre

Auffassung ausführlich begründet. Die Beschwerdeführerin konnte sich über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.2,

134.

I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).

3.2.3

Angesichts der weitgehenden baulichen Änderungen muss geprüft werden, ob

eine Umgehung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen vorliegt.

Ein Neubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 müsste –

wie bereits der bestehende Bau – gemäss Art. 24g Abs. 4 BZO auf beiden

Strassenseiten, nämlich entlang der E-Strasse und der F-Strasse, auf die

Baulinie gebaut werden. Im seitlichen Bereich kommt die Regelung nach Art. 24g

Abs. 3 BZO zur Anwendung, wonach die geschlossene Bauweise entlang von

Strassen und Plätzen hier zustimmungsfrei gestattet ist; beim Ersatz von

Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise – wie dem Streitobjekt – ist die

geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Weiter ist Art. 24g Abs. 5 lit. b

BZO zu beachten, wonach in der Zone QI5c – gemessen ab der Baulinie – eine

Bautiefe von 12 m erlaubt ist. Geht man davon aus, dass die Bautiefe von beiden

Strassenseiten her zu bestimmen ist, ergibt dies bei einem Neubau eine minimal

kleinere überbaubare Fläche von etwa 13 m2 (ca. 5 m2

aufgrund der Überschreitung der relevanten Bautiefe ab der E-Strasse um ca. 1 m

über eine Breite von ca. 5 m; ca. 8 m2 aufgrund des Verlaufs

der Baulinie an der Ecke E-Strasse/F-Strasse). Angesichts eines oberirdischen

Gebäudevolumens der bestehenden Baute von ca. 360 m2 (vgl. GIS

[gis.zh.ch]) müsste die Bauherrin bei einem Neubau nicht entscheidend weniger

Ausnützung – die im Rahmen der geltenden Bau- und Zonenordnung nur über die in Art. 24g

Abs. 2 BZO festgelegten Grundmasse beschränkt wird – gewärtigen (ein Minus

von ca. 3,6 %). Die von der Beschwerdeführerin beanstandete Zunahme der Ausnützung

("Hauptnutzfläche") im Vergleich zur bisherigen Nutzung ist für die

Beurteilung der Umgehungsabsicht mithin unerheblich.

Somit stehen, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt,

vorliegend klarerweise Substanzerhaltung und Modernisierung – und damit der

Schutz der Investitionen – im Vordergrund. Anhaltspunkte für eine

Gesetzesumgehung bestehen nicht. Die Rüge ist unbegründet.

4.

Sodann moniert die Beschwerdeführerin, dem Bauvorhaben hätte

keine lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden dürfen.

4.1

Gemäss Art. 22

Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983

(USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die

dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die

Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden. Dabei müssen die IGW in

der Mitte jedes offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raums eingehalten sein

(Art. 39 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986

[LSV]); die Einhaltung der IGW an dem am wenigsten exponierten

"Lüftungsfenster" jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100 E. 4; 145 II 189 E. 8.1).

Liegt eine Überschreitung der IGW vor, so werden

Baubewilligungen nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die

allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22

Abs. 2 USG). Auch im Rahmen von Art. 22 Abs. 2 USG müssen die

IGW eingehalten werden, was sich in der Forderung nach Durchführung der

"notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen" zeigt (Robert Wolf

in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2000, Art. 22 N. 25 ff.;

vgl. Alain Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz,

Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich etc. 2011, Art. 22 N. 7). Art. 31

Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von

Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die IGW

eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf

der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche

oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b).

Können die IGW durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht

eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2

LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt.

4.2

Das

streitbetroffene Grundstück ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet.

Die massgebenden IGW für den Strassenverkehrslärm betragen gemäss Anhang 3

LSV 65 dB (A) am Tag und 55 dB (A) in der Nacht.

Tagsüber werden die IGW gemäss dem Lärmgutachten der Firma

G vom 15. April 2019 eingehalten. Nachts werden die IGW in der nördlichen

Wohnung an 5 Fenstern um maximal 2,9 dB (A) überschritten (a.a.O., S. 6):

-

an den Räumen "Zimmer 16 m2" des 1.–4. Obergeschosses

um 2,9 dB (A) (1. und 2. Obergeschoss), 2,7 dB (A) (3. Obergeschoss)

und 2,5 dB (A) (4. Obergeschoss).

-

am Raum "Kochen/Essen/Wohnen 54 m2" (recte: 57

m2; im 5. Obergeschoss um 0,8 dB (A).

An den Räumen "Kochen/Essen/Wohnen 43 m2"

des 1.–4. Obergeschosses können die IGW dank der Balkone eingehalten

werden (a.a.O., S. 6).

4.3

4.3.1

Art. 22 USG dient somit dem Schutz von Bewohnern und Benutzern von

Wohn- und Arbeitsräumen vor übermässigem Lärm (vgl. Art. 1 Abs. 1 und

Art. 15 USG) sowie der Erzeugung von Druck auf Lärmverursacher (vgl. Art. 11

Abs. 2 USG), die Lärmbelastung zu reduzieren (Griffel, Umweltrecht, S. 131;

vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

Die Erteilung der

Ausnahmebewilligung würde bei einer wesentlichen Überschreitung der IGW einen

Verstoss gegen den Zweck von Art. 22 USG darstellen, weil diesfalls das

wichtige öffentliche Interesse am Schutz der Bevölkerung vor übermässigem Lärm

geradezu ausgehöhlt würde und die Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten

Bauten erheblich störendem oder gar gesundheitsschädigendem Lärm ausgesetzt

wären. Nach der gesetzlichen Konzeption ist derartiger Lärm primär durch

Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5;

vgl. BGE 142 II 100 E. 4.4).

Allgemein gefasst, ist mit Blick auf den Sinn und Zweck

von Art. 22 USG von einer – der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

generell entgegenstehenden – wesentlichen Überschreitung tendenziell dann

auszugehen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim

Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.

mit Hinweis). Entsprechend entschied das Verwaltungsgericht jüngst in drei

Urteilen, dass es sich bei IGW-Überschreitungen von bis zu 7 dB (VGr, 27. Oktober

2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), IGW-Überschreitungen von bis zu

8.2

dB (A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.4.2 f.)

und bei IGW-Überschreitungen von bis zu 14 dB (VGr, 27. Oktober 2021,

VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche IGW-Überschreitungen im Sinn der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung handelt.

4.3.2

Es handelt sich bei Überschreitungen bis 2,9 dB (A) nicht um

wesentliche IGW-Überschreitungen, die einer lärmschutzrechtlichen

Ausnahmebewilligung generell entgegenstehen. Solche sind grundsätzlich erst anzunehmen,

wenn sich die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert

befinden (vgl. VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.1 mit

Hinweis), was vorliegend nicht der Fall ist.

4.4

4.4.1

Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Abs. 2 von Art. 31 LSV

fällt nur dann in Betracht, wenn erstellt ist, dass sämtliche

verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Abs. 1

ausgeschöpft worden sind. Die Gewährung einer Ausnahme ist somit eine

"ultima ratio" (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7 mit

Hinweisen; 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).

4.4.2

Die Bau- und Zonenordnung lässt vorliegend nur die geschlossene Bauweise zu

(Art. 24g Abs. 3 BZO 2. Teilsatz), weswegen die Möglichkeiten der

Anordnung und Ausrichtung einzelner Wohnungen – unabhängig davon, ob der

bestehende Bau erhalten bleibt oder ein Ersatzneubau erstellt wird – von vornherein

nur sehr eingeschränkt sind (vgl. E. 3.2.3). Zutreffend führt die

Vorinstanz zudem an, dass die Erstellung von Lärmschutzwänden im Bereich der

Fassade aus städtebaulicher Sicht bzw. Einordnungsgründen ausser Betracht falle

(a.a.O.).

Das kantonale Tiefbauamt gelangte im Rahmen seiner

Beurteilung der Zulässigkeit der lärmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung – in

Übereinstimmung mit der kommunalen Behörde – zum nicht weiter begründeten

Schluss, die Wohnungsgrundrisse seien optimiert. Auch die Vorinstanz

führte aus, die Anordnung der Wohnungsgrundrisse und Aussenräume orientiere

sich bestmöglich an der lärmbelasteten Situation. Dass nicht alle

lärmempfindlichen Räume auf die lärmabgewandte Seite ausgerichtet werden

könnten, sei den ortsbaulichen Gegebenheiten und der Gebäudetypologie des umzubauenden

Gebäudes geschuldet. Die Bausektion der Stadt Zürich legt dar, es seien alle

zweckmässigen Lärmschutzmassnahmen ausgeschöpft, und verweist ebenfalls auf die

"lärmoptimierte Grundrissgestaltung".

In diesem Zusammenhang trifft die Aussage der Vorinstanz zu,

dass das Gebäude im Nordosten und Südosten mit zwei weiteren Gebäuden

zusammengebaut sei, was die Erstellung von Fenstern auf diesen Seiten

verunmögliche. An sich korrekt bringt die Vorinstanz sodann an, dass als

lärmabgewandte Seite lediglich die Seite in Richtung Innenhof zur Verfügung

stehe, welche im Vergleich zu den strassenseitigen Fassaden wesentlich kleiner

sei. Es ist jedoch eine entscheidende Relativierung angebracht: Die

Feststellung erweist sich zwar hinsichtlich der Baute als Ganzes als richtig.

In Bezug auf die mit Blick auf das Lärmschutzrecht (einzig) interessierende

nördliche Wohnung zeigt sich jedoch ein anderes Bild; hier ist die rückwärtige

Fassade länger als die strassenseitige Fassade.

Auch soweit die Vorinstanz vorbringt, dass die Räume auf

der lärmabgewandten Seite – insbesondere jene der unteren Geschosse –

hinsichtlich der wohnhygienisch wünschenswerten Belichtung wesentlich

schlechter gestellt seien (a.a.O.), ist dies hinsichtlich der nach Südosten

ausgerichteten Räume der nördlichen Wohnung nicht ohne Weiteres überzeugend. Im

5.

Obergeschoss sind die (Schlaf-)Zimmer der nördlichen Wohnung denn auch

allein nach Südosten ausgerichtet.

Gerade weil, wie die Vorinstanz korrekt aufzeigt, aufgrund

äusserer Umstände nur wenige Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV

überhaupt infrage kommen, hätte dem Grundriss der nördlichen Wohnung ein

besonderes bzw. grösseres Augenmerk geschenkt werden müssen. Es scheint – was

angesichts der (nur) nächtlichen IGW-Überschreitungen von besonderer Relevanz

ist – ohne Probleme möglich, im 1.–4. Obergeschoss der nördlichen Wohnung

zumindest die (Schlaf-)Zimmer auf der lärmabgewandten Seite anzuordnen

(vgl. Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV) oder aber das nordwestliche

(Schlaf-)Zimmer im Zusammenspiel mit einem Balkon so zu legen, dass es dort

nicht zu nächtlichen IGW-Überschreitungen kommt. Anstelle des nordwestlichen

(Schlaf-)Zimmers liesse sich – wie der Grundriss des 5. Obergeschosses zeigt – problemlos

die (abgeschlossene oder offene) Küche platzieren. Anders als die Bauherrin

behauptet, wäre eine Optimierung somit keinesfalls nur dadurch möglich, dass

das Bad an die Aussenfassade platziert würde. Entgegen der Bausektion müssen im

vorliegenden Fall keinesfalls nur Treppenhäuser, Sanitär- und Abstellräume

sowie Küchen ohne Wohnanteil entlang der Strassenfassade angeordnet werden: "Wohn-/Ess-/Kochräume"

hätten in Anbetracht der vorliegenden, primär nächtlichen IGW-Überschreitungen

im vorliegenden Fall eher akzeptiert werden können. Indes ist es nicht Aufgabe

des Verwaltungsgerichts, mögliche Projektvarianten auszuarbeiten (BGr, 9. März

2017, 1C_476/2016, E. 2.4 und 2.7 mit Hinweisen; 4. März 2021, 1C_91/2020,

E. 5.7).

Jedenfalls wurden nach dem Gesagten nicht alle

verhältnismässigen Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV

ausgeschöpft. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV kann

somit nicht erteilt werden.

5.

5.1

Dies führt

zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung.

Die

Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

5.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu. Hingegen

ist sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar

2021.

sowie die Baubewilligung vom 15. Juli 2020 und die Gesamtverfügung

der kantonalen Baudirektion vom 22. August 2019 werden aufgehoben.

2.

Die

Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 5'340.-- Total der Kosten.

4.

Die

Kosten werden den Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel auferlegt.

5.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …