Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00160

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2021.00160

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Dezember 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

1.

A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 D,

1.2

E,

beide vertreten durch RA F,

2. Gemeinderat Stäfa,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 19. Mai 2020 erteilte der

Gemeinderat Stäfa E und D unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der G-Strasse 02 und 03 in Stäfa.

Erwägungen

II.

Dagegen gelangten E und D mit Rekurs vom 19. Juni

2020.

an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung dreier Auflagen

(Bauherrenrekurs; vorinstanzliche Geschäftsnummer 04). Am 22. Juni 2020

erhoben sodann A und B Rekurs bei der Vorinstanz mit dem Antrag, die

Baubewilligung aufzuheben (Nachbarrekurs; vorinstanzliche Geschäftsnummer 05).

Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren mit

Entscheid vom 27. Januar 2021, wies den Bauherrenrekurs ab und hiess den

Nachbarrekurs teilweise gut. Demgemäss wurde der Beschluss des Gemeinderats

Stäfa mit der Auflage ergänzt, dass die Bauherrschaft vor Baufreigabe

überarbeitete Pläne zur Bewilligung einzureichen habe, aus denen hervorgehe,

dass das Bauvorhaben den Grenzabstand und die Gebäudehöhe einhalte. Im Übrigen

wies das Baurekursgericht (auch) den Nachbarrekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 3. März

2021.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, die

Baubewilligung sei nicht um eine Auflage zu ergänzen, sondern vollständig

aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 15. März 2021 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stäfa

beantragte am 1. April 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. D und E stellten mit Beschwerdeantwort vom 9. April 2021

den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Replik- und Duplikschrift vom 10.

bzw. 19. Mai 2021 brachte keine Annäherung der Standpunkte.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümerin

bzw. als dauerhafter Bewohner des östlich angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 06

sowie als im Rekursverfahren teilweise Unterliegende ohne Weiteres zur

Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf

die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Baugrundstück liegt

gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Stäfa (BZO) in der Wohnzone W2/1,9

und ist mit zwei zum Abbruch vorgesehenen Wohngebäuden überstellt. An deren

statt sind ein nördliches und ein südliches Mehrfamilienhaus mit insgesamt acht

Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage geplant. Die Erschliessung soll

über die vor dem südlichen Mehrfamilienhaus befindliche Tiefgaragenzufahrt zur G-Strasse hin

erfolgen. Das gemeinsame Untergeschoss begreift auch den Bereich zwischen den

beiden Mehrfamilienhäusern und beinhaltet nebst 17 Fahrzeugabstellplätzen im

Wesentlichen Keller-, Trocknungs- und Technikräume sowie Fahrradabstellplätze.

3.

Strittig ist, ob die von

der Vorinstanz erkannten Mängel betreffend Gebäudehöhe und betreffend

Grenzabstände des nördlichen Mehrfamilienhauses nebenbestimmungsweise heilbar

sind. In Bezug auf den Mangel betreffend Gebäudehöhe ist zudem dessen Umfang

umstritten; nach Auffassung der Beschwerdeführenden ist die

Gebäudehöhenüberschreitung grösser als von der Vorinstanz angenommen.

4.

4.1

Die

private Beschwerdegegnerschaft 1 sieht beim nördlichen Mehrfamilienhaus

den Bau von zwei Vollgeschossen unter Flachdach sowie von einem anrechenbaren

Untergeschoss vor. Das zweite – nicht anrechenbare – Untergeschoss bildet die

erwähnte Tiefgarage.

4.2

In der

Zone W2/1,9 beträgt die Gebäudehöhe gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. b

2.

Spiegelstrich BZO diesfalls maximal 8,5 m. Mit der Auffassung der

Vorinstanz ist zunächst die in den Bauplänen eingezeichnete, sich auf ein

hypothetisches Dachprofil stützende Messweise ("Käseglocke") nicht

korrekt, nachdem die BZO Stäfa Geschosszahlvorschriften enthält und es sich

vorliegend auch nicht um eine Schrägdachbaute handelt (vgl. VGr, 11. März

2009, VB.2008.00435, E. 2.2, auch zum Nachfolgenden). Es kann in Anwendung

von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden.

Massgebend ist nicht ein hypothetisches Gebäudeprofil. Die Gebäudehöhe ist

vorliegend vielmehr im herkömmlichen Sinne von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden zu

messen (§ 280 Abs. 1, 1. Teilsatz PBG).

4.3

Die für die Messung der Gebäudehöhe massgebliche

(hypothetische) südliche Trauffassade des Mehrfamilienhauses Nord ist

vorliegend gestaffelt. Die Fassade des oberen Vollgeschosses ist gegenüber den

Fassaden der darunterliegenden Geschosse (unteres Vollgeschoss und

anrechenbares Untergeschoss) zurückversetzt. Auch bei zurückversetzten Fassaden

bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der

Gebäudehöhe, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt. Das

ist vorliegend zu bejahen. Die Absturzsicherung und das Terrassenvordach auf

(nur) 6,33 m Länge führen mit der Auffassung der Vorinstanz, mit welcher

sich die Beschwerdeführenden nicht substanziiert auseinandersetzen, nicht dazu,

dass die rückversetzte Fassade dieses obersten Vollgeschosses optisch nicht

mehr eigenständig in Erscheinung treten würde (vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1178; der vorliegende Fall entspricht abgesehen vom

Terrassenvordach der dort publizierten Skizze).

4.4

Der Schnittpunkt zwischen Fassade und Dachfläche des

obersten, zurückversetzten Vollgeschosses liegt auf 461,605 m ü. M. Von diesem Punkt aus ist im Lot senkrecht auf den

darunterliegenden gewachsenen Boden zu messen. Bei der südöstlichen Gebäudeecke

ergibt dies auf einer Länge von 4,53 m (vorspringendes Wohnzimmer) eine

Gebäudehöhenüberschreitung von bis zu 0,3 m. Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführenden ist vorliegend der Punkt 461,605 m ü. M. am tatsächlichen Gebäudekörper des zurückversetzten

obersten Vollgeschosses relevant, da dieses wie erwähnt optisch eigenständig in

Erscheinung tritt. Demgemäss ist nicht ein weiter südlich liegender, quasi in

der virtuellen Verlängerung der Fassade der unteren Geschosse auf derselben

Höhe in der Luft zu definierender Punkt massgeblich. Die vorliegende

Gebäudekonstellation ist nicht mit dem in Ziff. 16.5.2.4 des

zitierten Werks von Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz erwähnten Entscheid (VGr, 21. Januar

2016, VB.2015.00290, E. 3.4.2) eines bezüglich der Geschossigkeit recht

ungewöhnlichen Gebäudekörpers vergleichbar, zumal es in jenem Entscheid ohnehin

um ein Attikageschoss bzw. um ein hypothetisches Dachprofil ging.

4.5

Zusammengefasst

liegt eine Gebäudehöhenüberschreitung – nur, aber immerhin – in dem bereits von

der Vorinstanz eruierten Umfang vor.

5.

Der für die Nordfassade des

Mehrfamilienhauses Nord zur Anwendung gelangende kleine Grundabstand beträgt

grundsätzlich 4 m (Art. 13 Abs. 1 BZO). Gemäss Art. 14a Abs. 1

BZO ist der Grenzabstand um die Hälfte der Mehrlänge bis auf maximal 10 m zu

vergrössern, wenn in der Zone W2/1,9 eine Fassadenlänge mehr als 25 m misst.

Nach Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO werden bei der Berechnung

der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen die Fassadenlängen

von Gebäuden zusammengerechnet, wenn in der Zone W2/1,9 ein Gebäudeabstand von

8.

m unterschritten wird.

Mit der Auffassung der

Vorinstanz hält das Mehrfamilienhaus Nord an seiner nordöstlichen Ecke zum

östlich gelegenen, vorbestehenden Gebäude der Beschwerdeführenden an der G-Strasse 07

einen Gebäudeabstand von minimal nur rund 7,5 m ein. In südliche Richtung

erhöht sich der Gebäudeabstand, da die Grundrisse der Gebäude nicht absolut

parallel verlaufen, leicht; bis auf maximal ca. 7,8 m. In Anwendung von Art. 14a

Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO sind daher die Nordfassaden des geplanten

Mehrfamilienhauses Nord (26,75 m) und des Gebäudes an der G-Strasse 07 (8 m

[www.gis.zh.ch]) bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags zusammenzurechnen.

Eine demgemäss 34,75 m lange Fassade hätte zur Grenze zu den nördlich

gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09 einen Abstand von 4 m plus

4,875 m (9,75 m Mehrlänge / 2), sprich 8,875 m, einzuhalten. Das

Mehrfamilienhaus Nord unterschreitet dieses Mass mit dem geplanten kleinen

Grundabstand zur Nordgrenze von 4,92 m um rund 4 m und ist dergestalt

unstreitig nicht bewilligungsfähig.

6.

6.1

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands

Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen

(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Durch Nebenbestimmungen wie

Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben

werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt,

wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle

Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt

mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand

nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche

baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich

zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine

einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt

werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass

ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen

Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3,

mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und

ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen

behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht

infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Ausserdem können nach der

Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet

kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der

Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen

Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).

6.2

Nach

Auffassung der Vorinstanz sind sowohl der Mangel betreffend Gebäudehöhe wie

auch jener betreffend Grenzabstand auflageweise heilbar. Die private

Beschwerdegegnerschaft 1 habe vor Baufreigabe überarbeitete Pläne zur

Bewilligung einzureichen, aus denen hervorgehe, dass das Bauvorhaben den

Grenzabstand und die Gebäudehöhe einhalte. Die Beschwerdeführenden stellen die

nebenbestimmungsweise Heilbarkeit beider Mängel in Abrede.

6.3

In Bezug

auf den Mangel betreffend Überschreitung der Gebäudehöhe allein ist die

Auffassung der Vorinstanz zutreffend. Erforderlich und ausreichend zur Behebung

dieses Mangels allein ist ein weitergehender Rücksprung der Fassade des

vorspringenden Wohnzimmers im obersten Vollgeschoss, sodass der Vorsprung nach

Massgabe der oben umschriebenen Messweise innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe

untergebracht werden kann. Dies ist wie die Verkleinerung eines Zimmers um etwa

einen Meter ohne Weiteres nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligen, zumal

vorliegend bei der Rückversetzung des vorspringenden Teils des Wohnzimmers

nicht einmal eine Änderung der Raumaufteilung oder die Verschiebung einer

Zimmertür notwendig wird (vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.).

6.4

In Bezug

auf den Mangel des unterschrittenen kleinen Grundabstands zu den nördlich

gelegenen Grundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09 schlägt die Vorinstanz die

Herstellung eines Gebäudeabstands von 8 m zum östlich gelegenen Gebäude

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 vor, damit das Bauprojekt der Rechtsfolge

von Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO (Zusammenrechnung der

Fassadenlängen der Gebäude bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags) entgeht;

beispielsweise durch Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,5 m nach

Westen oder durch Reduktion seiner Gesamtlänge um 0,5 m.

6.5

Westlich

des Baugrundstücks verläuft der H-Weg, bei dem es sich gemäss zutreffender

Würdigung der Vorinstanz, auf welche insoweit in Anwendung von § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG verwiesen werden kann, um einen öffentlichen Weg (und nicht

etwa eine Strasse oder den erschliessungsrechtlichen Bestandteil einer solchen)

im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG handelt. Vom H-Weg hat das

Dispositiv

Mehrfamilienhaus Nord demnach grundsätzlich einen Wegabstand von 3,5 m einzuhalten.

Der gemäss derzeitigem Planungsstand vorgesehene Wegabstand beträgt minimal (an

der Südwestecke des Gebäudes) 3,7 m. Entgegen vorinstanzlicher Auffassung

ist demnach nicht einfach eine Verschiebung des gesamten Mehrfamilienhauses

Nord nach Westen um 0,5 m möglich, sondern bei gleichbleibender

Ausrichtung des Gebäudes innerhalb des Grundstücks grundsätzlich nur um maximal

0,2 m (vgl. jedoch nachfolgend E. 6.7). Der nach Norden einzuhaltende

Grenzabstand von 8,875 m bliebe bei einer Verschiebung des Gebäudes um 0,2 m

nach Westen bestehen bzw. massiv unterschritten. Deshalb müsste die

Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach Westen mit einer gleichzeitigen

Drehung bzw. Abwinklung des gesamten Gebäudes innerhalb des Baugrundstücks

einhergehen, um auf der Ostseite an jeder Stelle der Fassade einen minimalen

Gebäudeabstand von 8 m zum Gebäude an der G-Strasse 07 herzustellen.

Ergänzend oder alternativ fiele die Verkürzung des gesamten Gebäudes um bis zu

0,5 m – allenfalls wiederum im Verein mit einer zusätzlichen geringfügigen

Abwinklung des gesamten Gebäudes innerhalb des Baugrundstücks – in Betracht.

Zusammengefasst lässt sich der Abstand der Ostfassade des Mehrfamilienhauses

Nord zum Gebäude an der G-Strasse 07 – vorbehältlich der Ausführungen

unter nachfolgender E. 6.7 – grundsätzlich nur dann durchgehend auf 8 m

erhöhen, wenn das Gebäude nicht nur nach Westen verschoben, sondern

gleichzeitig entweder leicht abgewinkelt oder verkürzt wird.

6.6 Wenngleich

die grundsätzliche Behebbarkeit der vorliegend eruierten Abstandsunterschreitung

nicht infrage steht, kann bereits mit Blick auf die unterschiedlichen

Behebungsvarianten nicht mehr von einem geringfügigen Projektmangel die Rede

sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden

könnte. Anders als bei der blossen Verkleinerung eines Zimmers um einen Meter

(VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.) ist bei der –

allenfalls kombinierten – Verschiebung, Drehung oder Verkürzung eines ganzen

Mehrfamilienhauses nicht ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar,

welche baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewählte

Mängelbehebung nach sich zieht. Beispielsweise steigt das Baugrundstück

offenbar nicht nur von Süden nach Norden, sondern auch von Osten nach Westen an.

Welche Auswirkungen die gewählte Behebung des Mangels in Bezug auf die

Gebäudehöhe entlang der Westfassade nach sich zieht, bedarf demnach vertiefter

Abklärungen, zumal die Gebäudehöhe gemäss aktueller Projektierung an der

Westfassade bereits ausgeschöpft bzw. an der Südwestecke ebenfalls bereits

überschritten und nebenbestimmungsweise zur Behebung auferlegt ist. Allenfalls

wird im Rahmen der Mängelbehebung das Terrain neu zu interpolieren sein. Zudem

gilt in der Gemeinde Stäfa die Besonderheit, dass die Gebäudehöhe grundsätzlich

auch ab dem gestalteten Terrain einzuhalten ist (Art. 35 Abs. 1 BZO).

Auch insoweit besteht eine bereits von der Beschwerdegegnerin 2 auferlegte

Abänderungsverpflichtung (ebenda). Auch das gestaltete Terrain könnte im Falle

einer Anderspositionierung des Mehrfamilienhauses Nord von rechtsrelevanten

Änderungen betroffen sein. Von einer Verkürzung des gesamten Mehrfamilienhauses

Nord um bis zu 0,5 m wären sodann zahlreiche Räume, allenfalls auch das

Tiefgaragengeschoss und damit der Anschluss der Tiefgarage an das

Mehrfamilienhaus Süd tangiert. Auch insoweit sind die baurechtlichen und

konzeptionellen Auswirkungen nicht ohne grösseren planerischen Aufwand

beurteilbar.

6.7 Ins

Gewicht fällt sodann, dass gerade mit Blick auf den Nachbarschutz vorliegend

eine Neuprojektierung zwingend ist. Mit einer Drehung oder namentlich

Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,2 m nach Westen im Rahmen

einer nebenbestimmungsweisen Heilung im Sinne von § 321 PBG mussten etwa

die hinterliegenden Eigentümer der nördlich anstossenden Grundstücke Kat.-Nrn. 08

und 09 nicht rechnen. Eine solche Umprojektierung nebenbestimmungsweise bzw. in

einem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren zum Bauentscheid vom 19. Mai

2020 zuzulassen, würde diese Eigentümer, die den Bauentscheid vom 19. Mai

2020 innert der Ausschreibungsfrist nicht verlangt haben, ihrer originären

Rekursrechte gegen ein nicht unwesentlich geändertes Bauvorhaben in

unmittelbarer Südlage vor ihren Grundstücken berauben. Hinzu kommt, dass der

Beschwerdegegner 2 in seiner Beschwerdeantwort die Möglichkeit antönt,

dass bei Wegen und Plätzen ohne bedeutende Werkleitungen geringere Abstände

bewilligt werden könnten (Art. 34 Abs. 3 BZO), weshalb eine (gemeint

wohl: komplette, also um 0,5 m) Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach

Westen grundsätzlich denkbar sei. Diese Aussage lässt vermuten, dass es sich

beim H-Weg um einen ebensolchen Weg ohne bedeutende Werkleitungen handelt, und

eine Mängelbehebung nach Auffassung des Beschwerdegegners 2 durch

(erstmalige) Inanspruchnahme einer entsprechenden Ausnahmebewilligung gemäss Art. 34

Abs. 3 BZO möglich sein soll. Die ergänzende Erteilung einer solchen

Ausnahmebewilligung zwecks Versetzung des gesamten Mehrfamilienhauses Nord um

0,5 m (und nicht nur 0,2 m) nach Westen im Rahmen eines blossen

Mängelbehebungsverfahrens wäre in nachbarschutzrechtlicher Hinsicht noch

weniger hinnehmbar. Weder die Eigentümer der nördlich angrenzenden Grundstücke

noch die Beschwerdeführenden mussten damit rechnen, dass das Mehrfamilienhaus

Nord in einem nachgelagerten Mängelbehebungsverfahren um einen halben Meter

verschoben werden könnte. Sie durften sich vielmehr darauf verlassen, dass

ihnen im Falle eines dergestalt veränderten Bauvorhabens (wieder) die vollen

Parteirechte zustehen (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, S. 461 f.). Nur dieses Vorgehen verbürgt die nötige

Klarheit und Bestimmtheit des Verfahrens im Interesse der Nachbarn (VGr, 20. Dezember

1983, VB 76/1983 = BEZ 1984 Nr. 5).

6.8 Zusammengefasst

ist die durch den zu geringen Gebäudeabstand verursachte

Grenzabstandsverletzung zu den nördlich anstossenden Nachbargrundstücken sowohl

im Lichte des Gebots der Einheit des Bauentscheids wie auch mit Blick auf den

Schutz der Parteirechte der Nachbarn nicht ohne Weiteres nebenbestimmungsweise

heilbar. Zumal im Verein mit den ebenfalls zu behebenden Mängeln betreffend

Gebäudehöhe an der West- und an der Ostfassade sowie im Lichte des Umstands,

dass die Behebung dieser mehrerer Mängel auch gestalterisch nicht ohne Weiteres

absehbare Auswirkungen nach sich ziehen kann, eine Neuprojektierung

erforderlich wird.

7.

Das Ausgeführte führt zur Gutheissung der Beschwerde und

zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn

neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs

vollständig unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1

und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.

Eine Parteientschädigung steht der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.--. Die Gemeinde wird in der vorliegenden

Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A. Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 19. Mai

2020 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Januar 2021 werden

aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 9'360.-) werden der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

je zur Hälfte auferlegt.

4. Die

private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1

und 2 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an

…