Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00162

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00162

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Oktober 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch

RA X,

Beschwerdeführende,

gegen

1. C, vertreten durch RA Y,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

3. Baudirektion des Kantons Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. August 2020 erteilte die

Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich C die Bewilligung für einen

Ersatzneubau mit insgesamt 20 Wohneinheiten auf der Parzelle Kat.-Nrn. 01

und 02 (neu: Kat.-Nr. 03), D-Strasse 04 und 05, Zürich. Gleichzeitig

wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich 06 vom 13. Juli

2020 (unter anderem) betreffend die lärm- und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung für den Ersatzneubau eröffnet.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangten A und Bam 23. September 2020 an

das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Entscheide sowie die Erteilung eines Bauabschlags.

Mit Entscheid vom 29. Januar 2021 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Im Beschluss der Bausektion des

Stadtrates vom 18. August 2018 wurde die folgende Disp.-Ziff. III.B.1.ebis

eingefügt: "[Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw.

verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft] dem Amt für Baubewilligungen abgeänderte

Pläne der Grundrisse der an der D-Strasse (westlich) gelegenen Wohnungen im

1.–4. Obergeschoss (nördlicher Bereich: Küche, Bad und Garderobenbereich)

einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 3. März

2021.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten –

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive MWST) für das Rekurs- und

Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft – es seien der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021, der Bauentscheid der

Bausektion des Stadtrats vom 18. August 2020 sowie die Gesamtverfügung des

Kantons Zürich vom 13. Juli 2020 vollumfänglich aufzuheben und es sei C

die Baubewilligung zu verweigern.

Am 18. März 2021 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 15. April

2021.

beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung der

Beschwerde und verwies zur Begründung auf den Mitbericht des Tiefbauamts des

Kantons Zürich vom 1. April 2021. Mit Beschwerdeantwort vom 20. April

2021.

beantragte C, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 21. April

2021.

beantragte die Bausektion des Stadtrats ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde. Mit Replik vom 29. April 2021 hielten A und B an ihren

Anträgen fest. Per E-Mail vom 5. Mai 2021 teilte die Bausektion des

Stadtrats mit, auf eine Vernehmlassung zur Replik zu verzichten. Mit Eingabe

vom 7. Mai 2021 verwies die Baudirektion des Kantons Zürich auf den

Mitbericht des Tiefbauamts des Kantons Zürich vom 6. Mai 2021, wonach

unter Verweis auf die schon getätigten Ausführungen und unter Festhalten an den

gestellten Anträgen auf eine erneute Stellungnahme verzichtet werde. Auch C

liess sich zur Replik nicht vernehmen.

IV.

Mit Eingabe vom 27. August 2021 (eingegangen am 30. August

2021) beantragte C, es sei der Abbruch der Altbauten E-Strasse 07, 08 und

09.

auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 03 von der aufschiebenden Wirkung der

Beschwerde auszunehmen bzw. diese auf den streitgegenständlichen Ersatzneubau

zu beschränken. Nachdem A und B, die Bausektion der Stadt Zürich sowie die

Baudirektion des Kantons Zürich auf eine Stellungnahme verzichteten, wies die

Abteilungspräsidentin den Antrag mit Präsidialverfügung vom 22. September

2021.

ab.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Das Baugrundstück weist eine Fläche von 863 m2

auf. Es liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)

in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % und ist der

Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember

1986.

(LSV) zugeteilt. Im Zonenplan ist es als Gebiet mit erhöhter Ausnützung

nach Art. 13 Abs. 2 BZO bezeichnet. Es befindet sich zudem im

Hochhausgebiet II, womit gemäss Art. 9 Abs. 2 BZO Hochhäuser mit

einer Gesamthöhe von bis 80 m zulässig sind. Das Baugrundstück grenzt

nördlich an die D-Strasse und westlich an die E-Strasse. Östlich des

Baugrundstücks liegt die überbaute Parzelle Kat.-Nr. 010 der

Beschwerdeführenden. Südlich grenzt das der Bauzone Oe5F zugewiesene – für die Schule F

genutzte – Grundstück Kat.-Nr. 011 daran.

Geplant ist ein Ersatzneubau mit insgesamt 20 Wohneinheiten.

Im Erdgeschoss ("Vollgeschoss 1") sind Gewerbeflächen vorgesehen.

Im 1.–4. Obergeschoss ("Vollgeschosse 2–5") und im

Attikageschoss sind insgesamt 20 Wohnungen (vier 4,5-Zimmer-Wohnungen,

vier 3,5-Zimmer-Wohnungen und zwölf 2,5-Zimmer-Wohnungen) geplant. Mit 84 %

Wohnflächenanteil wird der vorgeschriebene Anteil von 60 % übererfüllt.

3.

Die Beschwerdeführenden

beanstanden das Bauvorhaben allein mehr in Bezug auf die Frage, ob die

lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt worden ist.

3.1

3.1.1

Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober

1983.

(USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude,

die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die

Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Dabei müssen die Immissionsgrenzwerte

in der Mitte jedes offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raums eingehalten

sein (Art. 39 Abs. 1 LSV); die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte an

dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" jedes Raums genügt

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100 E. 4;

145.

II 189 E. 8.1).

Liegt eine Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte vor, so werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die

Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen

Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Auch im

Rahmen von Art. 22 Abs. 2 USG müssen Immissionsgrenzwerte eingehalten

werden, was sich in der Forderung nach Durchführung der "notwendigen

zusätzlichen Schallschutzmassnahmen" zeigt (Robert Wolf in: Kommentar zum

Umweltschutzgesetz, 2000, Art. 22 N. 25 ff.; vgl. Alain

Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband

zur 2. Auflage, Art. 22 N. 7). Art. 31 Abs. 1 LSV

präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit

lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die

Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der

lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)

oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm

abschirmen (lit. b).

3.1.2

Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1

LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2

LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Hierzu bedarf es einer

umfassenden Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der

Realisierung des Bauvorhabens und demjenigen an einer Reduktion der Lärmbelastung.

Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenordnung

vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe

zuzuordnen, zu berücksichtigen. Mit Blick auf den Zweck von Art. 22 USG

ist ein öffentliches Interesse am Bau eines Wohngebäudes im lärmbelasteten

Gebiet notwendig; allein das private Interesse der Eigentümerschaft an einer

optimalen Ausnutzung des Grundstücks genügt nicht. Infrage kommen etwa

Interessen der Raumplanung, namentlich die Schliessung einer Baulücke bzw. das

bundesrechtlich vorgeschriebene Ziel einer Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis

sowie Art. 8a Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

[RPG]; zum Ganzen: BGE 145 II 189 E. 8.1; BGr, 4. Dezember

2019, 1C_568/2018, E. 4.1). Bauvorhaben, die in diesem Sinn wünschenswert

erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt werden, wenn

sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, die

Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind und – mittels

Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren

Massnahmen – ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann (BGE 142 II 100 E. 4.6; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.3).

Dass das Bundesgericht der Auffassung ist, eine

wesentliche Überschreitung stehe einer Ausnahmebewilligung generell entgegen,

ist in dogmatischer Hinsicht – entgegen der Vorinstanz – nicht zu beanstanden: Das

Bundesgericht hat die Frage danach, ob sich Art. 31 Abs. 2 LSV auf

eine genügende gesetzliche Grundlage stützen kann (verneint von Griffel/Rausch,

Art. 22 N. 7; Alain Griffel, Umweltrecht in a nutshell, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2019 [Umweltrecht], S. 134) in der Vergangenheit

zwar ausdrücklich offengelassen (BGr, 17. September 2014, 1C_704/2013,

1C_742/2013, E. 6.3). Es führt seither indes regelmässig aus, dass eine

Ausnahmebewilligung mit Zustimmung des Kantons (Art. 31 Abs. 2 LSV)

dann zulässig sei, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG, unter

Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, unverhältnismässig wäre (BGE 142 II 100 E. 4.6; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.3, jeweils mit

Hinweis auf BGr, 17. September 2014, 1C_704/2013, 1C_742/2013, E. 6.4;

vgl. auch BGE 145 II 189 E. 81; BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 2.2).

Die Ausnahmebewilligung ist somit eng am – ohnehin stets zu beachtenden –

Verhältnismässigkeitsprinzip auszurichten (Griffel, Umweltrecht, S. 134).

Es steht ausser Frage, dass die Anwendung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes

als Grundlage für eine einzelfallweise Ausnahmebewilligung (vgl. dazu Alain

Griffel, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich

etc. 2017, Rz. 169 und 359) nicht infrage kommt, soweit gegen den Sinn und

Zweck der Norm, von der ausnahmsweise abgewichen werden soll (hier: von Art. 22

USG), verstossen wird (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5 mit

Hinweis). Letzteres Erfordernis gälte im Übrigen selbst, wenn die

Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV über eine genügende

gesetzliche Grundlage verfügen würde (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2674;

vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 44 Rz. 48 f.; vgl.

auch § 220 Abs. 2 PBG). In der Lehre wird zudem die Auffassung

vertreten, dass mittels einer Ausnahmebewilligung keine allzu grosse Abweichung

von der Normordnung gebilligt werden kann (Tschannen/Zimmerli/Müller, § 44 Rz. 49).

3.1.3

Die von Art. 22 USG geforderte Einhaltung der Immissionsgrenzwerte

steht in folgendem gesetzlichen Kontext: Für die Beurteilung von lästigen oder

schädlichen Einwirkungen (vgl. Art. 1 Abs. 1 USG) legt der Bundesrat

durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG).

Diese sind für Lärm so festzulegen, dass die Immissionen unterhalb dieser Werte

die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (Art. 15

USG). Das heisst – e contrario –, dass Lärmimmissionen, die über den

Grenzwerten liegen, eine erhebliche Störung mit sich bringen können. Aufgrund

von Art. 15 USG ist davon auszugehen, dass durch eine erhebliche

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte das Wohlbefinden der Bevölkerung

erheblich gestört wird (BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5). Art. 11

USG hält in seinem Abs. 1 fest, dass Luftverunreinigungen, Lärm,

Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt werden (Emissionsbegrenzungen).

Abs. 2 verlangt, dass unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung

Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen sind, als dies technisch

und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Art. 22 USG dient somit

dem Schutz von Bewohnern und Benutzern von Wohn- und Arbeitsräumen vor

übermässigem Lärm (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 15 USG) sowie der

Erzeugung von Druck auf Lärmverursacher (vgl. Art. 11 Abs. 2 USG), um

Lärmbelastung zu reduzieren (Griffel, Umweltrecht, S. 131; vgl. BGr, 4. März

2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

Die Erteilung der

Ausnahmebewilligung würde bei einer wesentlichen Überschreitung der

Immissionsgrenzwerte einen Verstoss gegen den Zweck von Art. 22 USG

darstellen, weil diesfalls das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der

Bevölkerung vor übermässigem Lärm geradezu ausgehöhlt würde und die

Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Bauten erheblich störendem oder gar

gesundheitsschädigendem Lärm ausgesetzt wären. Nach der gesetzlichen Konzeption

ist derartiger Lärm primär durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (BGr, 4. März

2021, 1C_91/2020, E. 5.5; vgl. BGE 142 II 100 E. 4.4).

Für weitergehende Ausnahmen

bedürfte es einer Änderung der gesetzlichen Regelung. Der Bundesrat hat am 8. September

2021.

ein Vernehmlassungsverfahren zu einer Revision des USG eröffnet, mit der

Bauen in lärmbelasteten Gebieten ohne Ausnahmebewilligung möglich werden soll

(Bundesamt für Umwelt BAFU, Erläuternder Bericht zur Eröffnung des

Vernehmlassungsverfahrens Änderung des Umweltschutzgesetzes [Lärm, Altlasten,

Lenkungsabgaben, Finanzierung von Aus- und Weiterbildungskursen, Informations-

und Dokumentationssysteme, Strafrecht] vom 8. September 2021, S. 13

[www.admin.ch > Startseite > Dokumentation Medienmitteilungen >

Bundesrat eröffnet Vernehmlassung zur Änderung des Umweltschutzgesetzes zu

Altlasten, Lärmschutz und Umweltstrafrecht]).

3.2

Zunächst

ist zu prüfen, ob es sich um eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

handelt, die der Erteilung einer Baubewilligung generell entgegensteht.

3.2.1

Das Bundesgericht hat betreffend eine Arealüberbauung festgehalten, dass

eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte tagsüber um bis zu 4 dB (A)

eindeutig wahrnehmbar sei und nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden

könne (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7).

Eine

Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der Immissionsgrenzwerte um 6 dB (A)

in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom Bundesgericht

hingegen geschützt. (BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es sich um

eine Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich ansonsten

nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die Immissionsgrenzwerte um

maximal 5 dB (A) überschritten ([in BGE 145 II 189 nicht vollständig

publiziert:] BGr, 24 April 2019, 1C_212/2018, Sachverhalt lit. D).

Nächtliche Überschreitungen von 7–8 dB (A) an Wohnzimmern können demgegenüber

gemäss dem Bundesgericht nicht als ''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet

werden, womit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ausser Betracht fällt (BGE 146 II 187 E. 4.5.3 sowie [in BGE 146 II 187 nicht vollständig

publiziert:] BGr, 4. Dezember 2019, 1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b.).

Allgemein gefasst, ist mit Blick auf den Sinn und Zweck

von Art. 22 USG von einer – der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

generell entgegenstehenden – wesentlichen Überschreitung tendenziell dann

auszugehen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert

liegen (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

3.2.2

Das Baugrundstück ist aufgrund seiner Lage an der D- und E-Strassen lärmvorbelastet.

Der Immissionsgrenzwert beträgt in der ES III am Tag 65 dB (A) und in

der Nacht 55 dB (A), der Alarmwert am Tag 70 dB (A) und in

der Nacht 65 dB (A) (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur LSV).

Bei Betriebsräumen gelten um 5 dB (A) höhere Immissionsgrenzwerte (Art. 42

Abs. 1 LSV). Für Gebiete und Gebäude, in denen sich Personen in der Regel

nur am Tag aufhalten, gelten für die Nacht keine Belastungsgrenzwerte (Art. 41

Abs. 3 LSV).

Gemäss der vorinstanzlichen

Feststellung liegen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte von 1–3 dB (A)

tagsüber sowie von 4–7 dB (A) nachts vor. An 26 von 54

lärmempfindlichen Räumen sind die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem

Fenster überschritten. Die Vorinstanz selbst ist der Auffassung, dass es sich

um Überschreitungen handelt, die nach Massgabe der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung nicht mehr als geringfügig gelten können.

Trotz der vorinstanzlichen Auflage, wonach der Bauherr dem

Amt für Baubewilligungen vor Baubeginn abgeänderte Pläne der Grundrisse der an

der D-Strasse (westlich) gelegenen Wohnungen im 1.–4. Obergeschoss

(nördlicher Bereich: Küche, Bad und Garderobenbereich) einzureichen und

bewilligen zu lassen hat, verbleiben in den (aufgrund der abzutrennenden Küche

übrigbleibenden:) Ess- und Wohnbereichen im 1.–4. Obergeschoss der

westlichen – an der D-Strasse gelegenen – Wohnungen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte

bis 7 dB (A).

3.2.3

Damit liegen die Lärmwerte bei mehreren Fenstern von lärmempfindlichen

Räumen näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert. Es handelt sich um

wesentliche Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte im Sinn der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung (vgl. E. 3.2.1), die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

generell entgegenstehen.

3.3

Im Rekursverfahren hatte der Beschwerdegegner geltend

gemacht, alternativ könne im Ess-/Wohnzimmer auf die Fenster verzichtet werden

und stattdessen eine Festverglasung eingebaut werden.

3.3.1

Ob auch transparente Fassadenbauteile ohne Öffnungsmechanismus, deren

Schalldämmung nur unwesentlich (max. 5 dB [A]) von der Schalldämmung

der restlichen Fassadenbauteile abweicht (vgl. Cercle Bruit, Vollzugshilfe Nr. 2.00

– Anforderungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten, Ziff. 4.2

S. 7 f.), Fenster im Sinn der LSV – an denen die Immissionsgrenzwerte

einzuhalten sind – darstellen oder nicht, kann im vorliegenden Fall

offengelassen werden. In BGE 122 II 33 hatte das Bundesgericht jedenfalls

ausgeführt, dass Art. 39 Abs. 1 LSV grundsätzlich nicht ausschliesse,

"dass auch bei lärmempfindlichen Räumen, deren Fenster sich nicht oder nur

teilweise öffnen lassen (z.B. Kippfenster), die Lärmimmissionen ermittelt"

würden (E. 3a).

Gemäss § 302 Abs. 1 PBG müssen die Räume genügend belichtet und lüftbar sein. In § 302 Abs. 2 PBG wird dies für Wohn- und Schlafräume konkretisiert: Diese sind mit Fenstern

zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in

ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens

einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Je nach konkreten Verhältnissen kann

– für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse – auch eine grössere

Fensterfläche erforderlich sein. Abweichungen von den Mindestanforderungen nach

§ 302 Abs. 2 sind gemäss § 302 Abs. 3 PBG bei besonderen Verhältnissen

zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher

Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die

Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in Kernzonen.

Selbst eine Ausnahmebewilligung nach § 302 Abs. 3 PBG darf grundsätzlich nur erteilt

werden, wenn dies dem öffentlichen Interesse an wohnhygienisch einwandfreien

Verhältnissen nicht zuwiderläuft (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452, E. 3.3;

Christoph Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1249). Gemäss der kantonalen Praxis bedarf es für

solche Verhältnisse bei Wohn- und Schlafräumen Fenster, die sich öffnen lassen:

Das offene Fenster schaffe eine Verbindung zum Aussenraum, vermittelt ein

Gefühl, im Freien zu sein und erlaube die Kommunikation mit der Umgebung

(Kantonales Tiefbauamt, Informationen zum Bauen im Lärm – Warum

Festverglasungen keine sinnvolle Lärmschutzlösung sind, vom Oktober 2020, S. 2

[www.bauen-im-laerm.ch > Bauvorhaben > Ermittlungsort Lärmbelastung > Warum

Festverglasungen keine sinnvolle Lärmschutzlösung sind (2 Seiten)]). Im

Rahmen von § 302 Abs. 3 PBG lässt es sich somit unter Umständen

geringfügig von der flächenmässigen Voraussetzung nach § 302 Abs. 2 PBG abweichen (vgl. Fritzsche et al., S. 1249). § 302 Abs. 3 PBG

ändert indes nichts daran, dass die gesamte Belichtung und Belüftung bei Wohn-

und Schlafräumen grundsätzlich mit Fenstern zu bewerkstelligen ist, die in

ausreichendem Masse geöffnet werden können. Der Einbau von transparenten

Fassadenelementen, die sich nicht öffnen lassen, kommt somit höchstens infrage,

wenn unabhängig davon bereits wohnhygienisch

einwandfreie Verhältnisse bezüglich Belüftung und Belichtung durch öffenbare

Fensterflächen im Sinn von § 302 Abs. 2 PBG (oder allenfalls im

geringfügig reduzierten flächenmässigen Mass nach § 302 Abs. 3 PBG)

vorhanden sind.

Im vorliegenden

Fall müssten – um eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte zu

verhindern – sämtliche westlichen Fenster des Ess-/Wohnbereichs der westlichen

Wohnungen durch (durchsichtige) Fassadenelemente ersetzt werden. Damit

bliebe nur noch je ein Fenster mit einer Fläche (massgebend ist das äussere

Lichtmass [BEZ 2001 Nr. 30 E. 6a]) von ca. 4 m2

übrig, das die flächenmässigen Voraussetzungen von § 302 Abs. 2 PBG

sehr deutlich unterschreitet und darüber hinaus nur von einer geringen

Teilfläche des Raums aus sichtbar wäre. Es wäre nach dem Gesagten nicht von wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen

auszugehen.

3.3.2

Darüber hinaus stellt das Weglassen mehrerer

Fenster bzw. deren Ersatz durch (allenfalls transparentes) Mauerwerk – im

Zusammenhang mit der lärmschutzrechtlichen Prüfung nach Art. 31 Abs. 1

LSV – in der Regel eine konzeptionelle Projektänderung mit Auswirkungen auf (unter

anderem) die Wohnhygiene und das äussere Erscheinungsbild dar, welche nicht

nebenbestimmungsweise angeordnet werden kann. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz

im vorliegenden Fall nebenbestimmungsweise bereits die Änderung der Grundrisse

der westlichen Wohnungen forderte. Ziehen Mängel wesentliche Projektänderungen

nach sich, lassen sie sich nicht mittels einer Nebenbestimmung beheben (VGr, 4. März

2021, VB.2020.00677, E. 1.2.2; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5).

3.4

Somit kann

es offenbleiben, ob sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinn

von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft wurden, was vorausgesetzt ist,

damit eine Ausnahmebewilligung als "ultima ratio" überhaupt infrage

kommt (Subsidiarität; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7 mit

Hinweis; 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).

Es ist aber darauf hinzuweisen, dass die

Mindestwohnanteilvorschriften (vgl. E. 2) es zulassen würden, anstelle der

westlichen Wohnung im 1.–4. Stockwerk Gewerbe- bzw. Büroräumlichkeiten

vorzusehen. Damit würden allein noch – nicht als wesentliche Überschreitungen

erscheinende – nächtliche Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bis maximal

3.

dB (A) an den Koch-/Ess-/Wohnbereichen der verbleibenden Wohnungen

bestehen. Insofern lässt es sich nicht nachvollziehen, dass das kantonale

Tiefbauamt im Rahmen der Gesamtverfügung der kantonalen Baudirektion vom 13. Juli

2020.

der Aussage der zuständigen kommunalen Behörde, eine Aufteilung der

Geschossflächen in lärmunempfindlichere Büros und Wohnungen scheine im

vorliegenden Fall nicht sehr sinnvoll zu sein, ohne weitere Begründung

zustimmte.

4.

4.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar

2021, die Baubewilligung vom 18. August 2020 sowie die Bewilligung der

kantonalen Baudirektion vom 13. Juli 2020 sind aufzuheben.

Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und

Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht

zurückzuweisen.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht dem Bauherrn bei diesem Ergebnis nicht zu

(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu einer angemessenen

Parteientschädigung an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021 sowie die Baubewilligung vom 18. August

2020.

und die Verfügung der Baudirektion vom 13. Juli 2020 werden

aufgehoben.

2.

Die

Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 325.-- Zustellkosten,

Fr. 5'325.-- Total der Kosten.

4.

Die

Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

5.

Der

private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführerenden eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …