Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00183

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00183

VB.2021.00196

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Februar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

Aus VB.2021.00183

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Aus VB.2021.00196

1.1 D,

1.2 E,

2.1 F,

2.2 G,

alle vertreten durch RA H,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus VB.2021.00183

1.1 D,

1.2 E,

2.1 F,

2.2 G,

3. J,

alle vertreten durch RA H,

Aus VB.2021.00196

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

2. Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2021.00183

Bausektion des Stadtrates Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Juni 2020 erteilte die

Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich B und A die baurechtliche

Bewilligung für ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen und einer Tiefgarage auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02, in Zürich.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben E und D, G und F sowie J

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 5. Februar 2021

teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Bausektion vom 23. Juni 2020

mit Auflagen. Im Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

A. Hierauf

erhoben B und A am 10. März 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

(Verfahren VB.2021.00183) und beantragten, Ziffer I Abs. 1 und 2

(Auflagen betreffend das Attikageschoss) des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 5. Februar 2021 unter entsprechender Neuregelung der Nebenfolgen

aufzuheben. Eventualiter sei die vom Baurekursgericht ergänzte Auflage gemäss

ihren Ausführungen abzuändern; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 30. März 2021 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion des Stadtrates

verzichtete am 23. April 2021 und auch in der Folge auf eine

Vernehmlassung. E und D sowie G und F beantragten am 30. April 2021 die

Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung. Die

Replik von B und A erfolgte am 17. Mai 2021. Mit Duplik vom 21. Mai

2021.

beantragten E und D sowie G und F die Abweisung der Beschwerde, soweit

darauf überhaupt einzutreten sei. B und A liessen sich am 8. Juli 2021

erneut vernehmen.

B. E und D

sowie G und F erhoben mit Eingabe vom 15. März 2021 ebenfalls Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (Verfahren VB.2021.00196). Sie

beantragten, Dispositivziffer I Abs. 3 (die Abweisung des übrigen

Rekurses) sei aufzuheben und die Akten seien zum Neuentscheid an die Vorinstanz

zurückzuweisen, soweit die kommunale Baubewilligung nicht aufgehoben werde;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 30. März 2021 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 30. April

2021.

beantragten B und A die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Die Bausektion beantragte am 3. Mai 2021, auf einen

Teil der Rügen in der Beschwerde nicht einzutreten und die Beschwerde im Übrigen

abzuweisen. Sollte auf sämtliche Rügen eingetreten werden, seien sie alle abzuweisen.

Die Beschwerdeführenden replizierten am 27. Mai 2021. Die Bausektion

verzichtete in der Folge am 3. Juni 2021 auf eine weitere Stellungnahme.

C. Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im

Verfahren VB.2021.00183.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss der

Praxis des Verwaltungsgerichts stellt sich die Frage des Eintretens bzw.

Nichteintretens allein bezüglich einzelner Beschwerdeanträge und nicht

hinsichtlich einzelner Rügen (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2021.00064, E. 10.3.1).

Demgemäss kann nicht auf einzelne Rügen nicht eingetreten werden. Allerdings

kann die materielle Beurteilung einer Rüge unterbleiben, wenn sie sich

beispielsweise als verspätet oder mangels schutzwürdigen Interesses als

unbeachtlich erweist.

1.3

Beim

vorinstanzlichen Entscheid handelt es sich nicht um einen

Rückweisungsentscheid. Die Vorinstanz hat die Sache nicht an die Baubehörde

zurückgewiesen, sondern die Baubewilligung lediglich um eine Auflage ergänzt.

Dass vor der Baufreigabe noch weitere Pläne einzureichen sind, lässt den

Entscheid allenfalls nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu einem

Zwischenentscheid werden. Da das Verwaltungsgericht indessen bei der Frage, ob

ein Entscheid ein Endentscheid ist, eine grosszügigere Praxis als das

Bundesgericht pflegt, ist auf die vorliegenden Beschwerden einzutreten.

1.4

Die

Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts,

betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben

Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessökonomischen Gründen,

die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c

der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50 ff.).

2.

Das streitgegenständliche Bauprojekt befindet sich in der

Wohnzone W3 gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Geplant

ist in einer ersten Etappe, das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 03 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 abzureissen und einen Neubau mit sechs Wohnungen

und einer Tiefgarage mit sieben Abstellplätzen zu erstellen, wobei ein

zusätzlicher Abstellplatz im Freien zu liegen kommen soll. Bewilligt wurde dies

mit dem streitgegenständlichen Baubewilligungsentscheid. In einer zweiten

Etappe soll unter Einbezug der Nachbargrundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 sowie

durch Verlegung des K-Steig (Kat.-Nr. 06) ein weiteres Mehrfamilienhaus

mit acht Wohnungen gebaut werden, welches die Tiefgaragenzufahrt der ersten

Etappe nutzen soll. Dieses Bauvorhaben wurde mit Beschluss der Bausektion der

Stadt Zürich vom 15. September 2020 ebenfalls bewilligt. Auch die für die

Umlegung des K-Steig notwendige Bewilligung wurde durch das Tiefbau- und

Entsorgungsdepartement der Stadt Zürich mit Verfügung vom 4. August 2020

erteilt. Gegen diese Bewilligungen wurde ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht

erhoben und gegen diese Entscheide auch Beschwerde an das Verwaltungsgericht

geführt (VB.2021.00629 und VB.2021.00643).

3.

3.1

Da das

strittige Projekt in zwei Etappen realisiert werden soll und vorliegend

lediglich die baurechtliche Bewilligung für die erste Etappe Streitgegenstand

ist, ist zu prüfen, ob dies – wie von den Nachbarn vorgebracht – den Grundsatz

der Einheit der Baubewilligung verletzt.

3.2

Nach

dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu

sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines

Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt jedoch

nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem

späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,

triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der

gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 28. November

2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83

= BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 431 und 465). Solche Entscheide über rechtliche oder technische

Teilaspekte einer Baute erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen,

die eine bauliche Einheit bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober

2015, 1C_350/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a. a. O., S. 226 und auch zum Folgenden).

Aufgrund der Bindung der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn

(Dispositionsprinzip) kann die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur

zulässig sein, wenn der bewilligte Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom

nicht bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt voraus, dass der

bewilligte Teil des Baubegehrens unabhängig vom nicht bewilligten Teil

beurteilt werden kann (VGr, 3. September 2020, VB.2020.00111, E. 4.2;

8.

Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.3.1).

3.3

Die Häuser

der ersten und der zweiten Etappe sollen an der Ostseite des strittigen

Projekts zusammengebaut werden. Ob dies brandschutzrechtlich zulässig ist, kann

vorliegend offenbleiben, da die Brandschutzpläne noch vor Baubeginn

einzureichen und von der Baubewilligungsbehörde zu bewilligen sind. Der

vorliegend strittige Teil der ersten Etappe bildet ein eigenes Gebäude, welches

über eine eigene Versorgung, eine genügende Erschliessung sowie auch über genügend

Abstellplätze verfügt. Die Ausnützung sowie auch die Drittelsregelung für

Dachaufbauten kann für die erste Etappe ohne die zweite berechnet werden. Das

Gebäude kann unabhängig von der zweiten Etappe gebaut werden. Auch bezüglich

der Einordnung kann es isoliert beurteilt werden; die zweite Etappe hat

demgegenüber die erste Etappe bei der Frage der rechtsgenügenden Einordnung zu

beachten. Das Gebäude kann somit als eigenständiges Bauprojekt betrachtet werden

und die Einheit der Baubewilligung wird gewahrt.

4.

4.1

Die

Baubewilligungsbehörde erachtete bei der Beurteilung des Bauprojekts die

Balkone an der Südfassade als fassadenbildend und setzte dementsprechend das

fiktive Dachprofil für das geplante Attikageschoss auf der Höhe der Vorderseite

der Balkone an. Sie bewilligte das Projekt daher wie geplant. Das

Baurekursgericht kam hingegen zum Schluss, dass die Balkone nicht Teil der

Fassade seien, setzte das hypothetische Dachprofil bei der Fassade an und

statuierte die Auflage, dass das Attikageschoss zu verringern sei. Zwischen den

Parteien ist strittig, ob die Balkone fassadenbildend sind und somit das

Attikageschoss in seinem Ausmass zulässig ist oder ob dieses zurückversetzt

werden muss. Sodann bestreiten die Nachbarn, dass ein Überschreiten des

zulässigen Ausmasses des Attikageschosses nebenbestimmungsweise heilbar ist.

4.2

Gemäss § 292

lit. b in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG;

Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)

dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die unter 45° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur

gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei

Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden

Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung, vgl. Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016;

VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 =

BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die

Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten,

zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den

Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 6. November 2014,

VB.2014.00206, E. 4.1).

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,

welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen

Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein

Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die

Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als

in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der

Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,

31.

August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,

VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch

gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder

die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung

vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der

massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 31. August

2017, VB.2017.00337, E. 2.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00802, E. 6.4).

§ 292 PBG lässt den Gemeinden indes die Möglichkeit

zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 1187), wovon die Stadt Zürich in Art. 7a Abs. 1–4

BZO Gebrauch gemacht hat. Nach Art. 7a Abs. 1 BZO müssen

Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse), mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven

Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 m über

der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und Oberkante des

fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird.

Bei Art. 7a Abs. 1 BZO handelt es sich um

kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. d PBG), dessen Anwendung inklusive Entscheidspielraum in erster Linie der

kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich dabei Auslegungsfragen, so

ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn

sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (VGr, 29. März

2017, VB.2016.00592, E. 2.3).

4.3

Wie von

der Vorinstanz angenommen, ist nicht ersichtlich, dass die Stadt Zürich in Art. 7a

BZO von einem anderen Begriff der Fassade ausgeht als dies im kantonalen Recht

der Fall ist. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung wird unter dem

Begriff Fassade die Aussenwand beziehungsweise Aussenseite eines Gebäudes

zwischen Erdboden und Dachfläche verstanden. Dabei wird der Fassadenverlauf

nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als

Ganzes betrachtet. Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das

sichtbare Bauvolumen abzustellen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1190).

Treten vorgelagerte Teile einer Fassade derart in Erscheinung, dass diese als

gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere Fassadenflucht

massgebend (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1191). Balkone sind

grundsätzlich der Fassade vorgelagert und nicht Bestandteil derselben

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192). Vorliegend erscheinen sie jedoch

aufgrund ihres Ausmasses zu einem gewissen Grad fassadenartig. Vertikal sind

die Balkone alle 1,3 bis 2 m mit 60 cm breiten, opaken

Glasgeländerteilen unterbrochen. Sodann finden sich drei Brüstungsbänder, welche

jeweils 1,5 m hoch sind. An der östlichen Südfassadenseite sind die

Balkone ohne vertikale Unterbrüche offen gestaltet. In der Mitte der Südfassade

ist das unterste Brüstungsband nicht durchgängig. Es finden sich stattdessen

Warmwasser-Röhrenkollektoren bis zur Höhe des zweiten Obergeschosses. An der

Westfassade werden die Zwischenräume zwischen den Balkonteilen mit Warmwasser-Röhrenkollektoren

gefüllt. Gerade an der Westfassade heben sich aber die Balkone stark von der

übrigen Fassade, welche aus einer horizontalen Holzschalung besteht, ab. Von

der Westfassade her betrachtet scheinen die anders materialisierten und durch

verschiedene Unterbrüche gekennzeichneten Balkone klar als Vorsprünge und nicht

mehr als Teil der Fassade. Auch von der Ostfassade her ergibt sich optisch ein

klarer Bruch zwischen der Fassade und den Balkonen, sodass diese auch von der

Ostfassade her als vorgelagerte Elemente in Erscheinung treten. Von der

Südfassade her betrachtet sind die Balkone aus einem anderen Material als die

restliche Fassade. Sodann weist die Balkonfront doch nicht unerhebliche Lücken

auf, insbesondere durch die Warmwasser-Röhrenkollektoren in der Mitte der

Südfassade, welche die Balkonfront durchbrechen. Obwohl die Balkone

geschlossener erscheinen, als dies bei vielen anderen Balkonen der Fall ist,

und auch ein gewisser Witterungsschutz besteht, erscheinen die Balkone doch mehr

als vorgelagerte Elemente und nicht als Teil der Fassade.

Entsprechend ist auch die Profillinie für die Ausgestaltung

des Attikageschosses nicht bei der Vorderseite der Balkone, sondern dahinter,

an der tatsächlichen Fassade, anzusetzen. In Übereinstimmung mit der Auffassung

der Vorinstanz sprengt das Attikageschoss das zulässige Ausmass und verletzt

damit Art. 7a BZO und § 292 PBG.

4.4

Da die

Fassade nicht an der Vorderseite der Balkone anzusetzen ist, ist auch die

Dachterrasse in der geplanten Form unzulässig. Denn auskragende Dachgeschoss-Terrassen sind nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts unzulässig. Dies gilt unabhängig davon,

ob sie die für Dachaufbauten zulässige Breite von einem Drittel einhalten oder

nicht. Dadurch sollen Dachgeschosse als solche erkennbar bleiben und nicht den

Eindruck von Vollgeschossen erwecken (VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182,

E. 3.2). Demgemäss liegt auch hier ein Mangel des Bauprojekts vor.

4.5

Die Vorinstanz erachtete die vorgenannten Mängel als

nebenbestimmungsweise heilbar. Können inhaltliche oder formale Mängel des

Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind

gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu

verknüpfen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen

Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April

1999.

[BV]). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich

untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche

Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.

Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,

wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des

Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen

Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche

Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung

vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem

einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April

2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ

1984.

Nr. 5). Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen

verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen

viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht

klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise

Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine

auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 27. März 2020,

VB.2018.00696, E. 9.2).

4.6

Die

Bauherrschaft geht selbst davon aus, es seien verschiedene Arten der

Mängelbehebung denkbar. So könne z. B. die Auflage erteilt werden, dass die Balkone so

auszugestalten seien, dass diese fassadenbildend seien. Zwar ist nicht

grundsätzlich ausgeschlossen, dass die Balkone so verändert werden, dass sie zu

einem Teil der Fassade werden. Allerdings ist unklar, wie dies genau umgesetzt

werden soll, in welchem Ausmass die Materialisierung der Balkone verändert und

die grossen Lücken geschlossen werden sollen und auch, wie mit den sich in der

Mitte der Fassade befindenden Warmwasser-Röhrenkollektoren verfahren werden

soll. Hierbei besteht ein nicht unerheblicher Beurteilungs- und

Ermessenspielraum, zumal die komplette Südfassade geändert würde, was wiederum

bei der Beurteilung der Einordnung von Bedeutung ist. Sodann besteht neben der

Umgestaltung der Balkone zu einem Teil der Fassade auch die Möglichkeit, die

Dachterrasse und das Attikageschoss zurückzubauen. Dabei müsste das

Attikageschoss von der Südfassade her um ca. 3 m verkleinert werden. Die Tiefe

des Attikageschosses ginge dabei von 10,5 m auf 7,5 m bzw. von 8,5 m

auf 5,5 m zurück. Dabei fiele das Zimmer 07 beinahe gänzlich weg, ebenso

das Wohnzimmer 08. Das Wohnzimmer 09 müsste ebenfalls in erheblichem Ausmass

redimensioniert werden, sodass das Attikageschoss erheblich umgestaltet werden

müsste und nicht lediglich einzelne Zimmer verkleinert. Es ist somit ein

grösserer planerischer Aufwand nötig, um die Mängel zu beheben, dessen

gestalterische Auswirkungen nicht ohne Weiteres beurteilt werden können. Die

festgestellten Mängel sind daher nicht nebenbestimmungsweise heilbar. Nach dem

Gesagten ist die Baubewilligung aufzuheben.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und des

Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrschaft sowie der

Baubewilligungsbehörde je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Der Bauherrschaft steht keine Parteientschädigung zu. Sie ist

hingegen zu verpflichten, den beschwerdeführenden Nachbarn eine solche für das

Rekurs- und Beschwerdeverfahren von total Fr. 3'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG), wobei zu berücksichtigen ist, dass J nur im weniger bedeutsamen Verfahren

VB.2021.00183 Partei ist und nur in diesem Verfahren als obsiegend gilt.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2021.00183 und VB.2021.00196 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerde im Verfahren VB.2021.00183 wird abgewiesen. Die Beschwerde im

Verfahren VB.2021.00196 wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 5. Februar 2021 und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom

23.

Juni 2020 werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'230.- werden A und B sowie der

Bausektion des Stadtrats Zürich je zur Hälfte auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 435.-- Zustellkosten,

Fr. 5'435.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden A und B sowie der Bausektion des Stadtrats Zürich je zur

Hälfte auferlegt.

5.

A und B werden

verpflichtet, die folgenden Parteientschädigungen (je inklusive Mehrwertsteuer)

zu bezahlen:

-

D und E Fr. 1'500.-,

- F und G Fr. 1'500.-,

-

J Fr. 500.-,

zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …