Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00205

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2021.00205

Urteil

der 3. Kammer

vom 9. Dezember 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Baukommission D,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Verweigerung

der nachträglichen Baubewilligung

und Wiederherstellungsbefehl etc.,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Gesamtverfügung vom 4. November 2019 erteilte

die Baudirektion A nachträglich die Ausnahmebewilligung für den Einbau der

Einliegerwohnung auf dem in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01,

C-Weg 02, in D. Dies unter der Nebenbestimmung, dass im Grundbuch eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung eingetragen wird, mit dem Inhalt,

dass das zulässige Mass für teilweise Änderungen und Erweiterung der Hauptbaute

vollständig ausgeschöpft sei. Für die beiden Nebengebäude (Gartenhaus und

Holzunterstand) verweigerte die Baudirektion nachträglich sowohl die

Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über

die Raumplanung (RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24e

bzw. 37a RPG. Die Baukommission der Stadt D beschloss am 16. Januar 2020

die baurechtliche Bewilligung für die Einliegerwohnung unter Auflagen zu

erteilen. Betreffend die beiden Nebengebäude forderte sie die Bauherrschaft

auf, den rechtmässigen Zustand innert 30 Tagen ab Rechtskraft

wiederherzustellen. Dementsprechend sind die beiden Nebengebäude vollständig,

inkl. Bodenplatten und Fundamente, zurückzubauen. Die überbauten Flächen sind

nach dem Rückbau zonenkonform und zu begrünen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A am 19. Februar 2020 Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragte, es sei die Bewilligung des Einbaus der

Einliegerwohnung ohne Nebenbestimmung (öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung) zu erteilen. Es sei die planungsrechtliche Bewilligung

für die beiden Nebengebäude (Gartenhäuschen und Holzunterstand) zu erteilen.

Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 15. Februar 2021 ab.

III.

Hierauf erhob A am 18. März 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der

nachgesuchten Bewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Eventualiter

sei auf die Anordnung von Rückbaumassnahmen zu verzichten. Subeventualiter sei

der Bereich des Holzunterstands nicht zu begrünen. In prozessualer Hinsicht beantragte

er sodann einen Augenschein.

Das Baurekursgericht beantragte am 9. April 2021 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission D

beantragte am 14. April 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen. Mit Eingabe vom 3. Mai 2021 beantragte auch die

Baudirektion die Abweisung der Beschwerde. A replizierte am 17. Mai 2021.

Die Baukommission D hielt am 25. Mai 2021 an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

1.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere

Weise überhaupt nicht abgeklärt werden können, wenn sie unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,

wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Kaspar Plüss

in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 7 N. 78 f.). Die Vorinstanz

hat am 8. Juli 2020 einen Referentenaugenschein durchgeführt und diesen

mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit und zusammen mit den

übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen

Augenschein ist zu verzichten.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer rügt mehrfach eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches

Gehör.

2.2

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die

(Rechtsmittel-)Behörden die Vorbringen der von einem Entscheid in ihrer

Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hören, prüfen und in ihrer

Entscheidfindung berücksichtigen. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörden,

ihre Entscheide zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich

mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Vielmehr können sie sich auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss im Einzelfall so

abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des

Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die

höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die

Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und

auf die sich ihr Entscheid stützt (zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, und

BGr, 29. Januar 2019, 8C_626/2018, E. 4 [jeweils mit Hinweisen]).

Vorbringen, welche zudem objektiv gesehen für die Entscheidfindung unwesentlich

sind, müssen selbst implizit nicht zurückgewiesen werden (BGE 133 III 235 E. 5.2

in fine).

2.3

2.3.1

Der Beschwerdeführer rügt zunächst, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei

verletzt worden, da die Vorinstanz die kleine Garage an der nordwestlichen Ecke

des Hauses nicht beachtet und den gesamten Garagen-Neubau an die nach dem 1. Juli

1972.

angeführten Veränderungen angerechnet habe, ohne darauf mit einem Wort

einzugehen.

2.3.2

Die Vorinstanz führte in Erwägung 5.1 aus, was ihrer Ansicht nach die

Voraussetzung dafür sei, dass eine Fläche für die Berechnung des

Erweiterungspotenzials einer Baute anrechenbar ist. In Erwägung 5.2 gibt

sie an, welche Flächen in den Plänen von 1962 enthalten waren und daher ihrer

Ansicht nach anrechenbar waren und welche nicht. Zwar äusserte sich die

Vorinstanz nicht explizit zur vom Beschwerdeführer vorgebrachten kleinen Garage

an der nordwestlichen Ecke des Hauses. Da die Garage jedoch nicht in der

Aufzählung derjenigen Flächen war, welche die Vorinstanz als anrechenbar

erachtete, ergibt sich im Umkehrschluss, dass die Vorinstanz diese nicht als

anrechenbar erachtete. Da sie somit zumindest implizit auf die kleine Garage

eingegangen ist, hat die Vorinstanz den Anspruch des Beschwerdeführers auf

rechtliches Gehör nicht verletzt.

2.4

2.4.1

Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe sein rechtliches

Gehör dadurch verletzt, dass sie ihre eigenen Berechnungen denjenigen des

Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin 2 nicht gegenübergestellt und

ein Abweichen von derjenigen der Beschwerdegegnerin 2 nicht begründet habe.

2.4.2

Die Vorinstanz führte in den Erwägungen 4 und 5.1 aus, unter welchen

Voraussetzungen eine Erweiterung einer Baute in der Landwirtschaftszone

zulässig ist und wie die Einhaltung dieser Voraussetzungen berechnet wird. In

Erwägung 5.2 hat sie sodann ihre eigene Berechnung der anrechenbaren

Bruttogeschoss- bzw. Bruttonebenfläche angestellt. Sie hat sich auch dazu

geäussert, inwiefern die vom Beschwerdeführer weiter vorgebrachten Flächen

nicht anrechenbar sind. Eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Berechnungen

des Beschwerdeführers sowie der Beschwerdegegnerin 2 war aufgrund ihrer

eigenen Berechnung und deren Begründung für das Ergebnis des Entscheids nicht

wesentlich. Aufgrund der Begründung der Vorinstanz konnte sich der

Beschwerdeführer über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn

in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen. Sein Anspruch

auf rechtliches Gehör ist auch hier nicht verletzt.

2.5

2.5.1

Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe sein

rechtliches Gehör dadurch verletzt, dass sie auf diverse Flächen, welche schon

in den Plänen von 1962 ersichtlich waren, nicht eingegangen sei.

2.5.2

Der Beschwerdeführer spezifiziert nicht, auf welche Flächen die Vorinstanz

nicht eingegangen sein soll. Es ist aber davon auszugehen, dass er damit

denjenigen Teil der Pläne meint, welcher das Untergeschoss abbildet und auf dem

neben dem eigentlichen Keller (der 1962 als Garage diente) eine Fläche

eingezeichnet ist. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz den Keller lediglich

mit rund 30 m2 (Grösse der damaligen Garage) angab, ergibt sich

implizit, dass sie die restliche in den Plänen eingezeichnete Fläche nicht als

nutzbaren Kellerraum erachtete. Demgemäss ist auch dadurch das rechtliche Gehör

des Beschwerdeführers nicht verletzt.

2.6

2.6.1

Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, er habe besondere Gründe für ein

Abrücken des Holzunterstands vom Hauptgebäude geltend gemacht. Indem die

Vorinstanz behaupte, er hätte keine solchen Gründe genannt, verletze sie seinen

Anspruch auf rechtliches Gehör. Er hätte insbesondere Gründe des Orts- und Landschaftsbildschutzes

genannt.

2.6.2

Der Beschwerdeführer führte in seinem Rekurs vom 19. Februar 2020 zwar

aus, dass der Holzunterstand die Einpassung des Wohnhauses in die Landschaft

verbessere, machte jedoch nicht geltend, dass dies einen besonderen Grund

darstelle, weshalb ein Abrücken des

Holzunterstands vom Haupthaus

ausnahmsweise gerechtfertigt sein solle. Der im Zusammenhang mit der Einpassung

in die Umgebung gemachte Hinweis darauf, dass in der Umgebung weitere Gebäude

mit (freistehenden) Nebengebäuden vorhanden sind, musste nicht als Begründung

einer Ausnahme verstanden werden (und genügt als solche klarerweise nicht). Demgemäss

durfte die Vorinstanz ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs davon ausgehen,

dass der Beschwerdeführer keine besonderen Gründe geltend gemacht habe, die

allenfalls ausnahmsweise ein bauliches Abrücken des Ergänzungsbaus von der

bestehenden Baute zuliessen.

2.7

2.7.1

Ausserdem sieht der Beschwerdeführer eine Verletzung seines rechtlichen

Gehörs darin, dass die Vorinstanz mit keinem Wort auf die Möglichkeit

eingegangen sei, dass der Holzunterstand mit dem Gebäude verbunden werden

könnte.

2.7.2

Die Vorinstanz ging zwar nicht auf diese vom Beschwerdeführer vorgebrachte

Möglichkeit ein. Allerdings war Streitgegenstand vor der Vorinstanz, ob die

Baute so wie erstellt bewilligungsfähig sei – eine allfällige Verbindung war

nicht Streitgegenstand. Weiter hat die Vorinstanz eine nachträgliche

Bewilligung des Holzunterstands schon aus dem Grund verneint, dass das

zulässige Mass an Erweiterungen ausgeschöpft sei. Daran hätte eine Auflage zur

Verbindung des Holzunterstandes mit dem Haupthaus nichts zu ändern vermocht.

Demgemäss kann auch darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erblickt

werden.

3.

3.1

Nachträgliche

Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung

des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Späteres Recht ist nur

anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die

Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem

späteren strengeren Recht zuvorzukommen (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 251 f.).

Am 1. November 2012 sind die neuen Absätze 2–5 von Art. 24c RPG in

Kraft getreten (Fassung gemäss Ziff. I des Bundesgesetzes vom 23. Dezember

2011; AS 2012 5535). Die Revision bezweckte, den Anwendungsbereich von Art. 24c

RPG auf alle nichtlandwirtschaftlich genutzten Wohnbauten auszudehnen, ohne

dabei die übrigen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

zu erleichtern (vgl. Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie

des Nationalrats vom 22. August 2011 zur Standesinitiative Bauen

ausserhalb der Bauzone, BBl 2011 7088 ff.; vgl. auch BGr, 15. März 2012,

1C_187/2011, E. 3.3, in: ZBI 113/2012 S. 610). Dasselbe gilt für die

ebenfalls am 1. November 2012 in Kraft getretene Fassung von Art. 42 Abs. 1

der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV), welche wie bisher die

Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG

näher umschreibt (Fassung gemäss Ziff. I der Verordnung vom 10. Oktober

2012; AS 2012 5537; vgl. auch erläuternder Bericht des ARE zur Teilrevision der

Raumplanungsverordnung, Oktober 2012, S. 8 ff.). Das neue Recht ist

damit für die Beschwerdeführer nicht günstiger, weshalb die im Zeitpunkt der

Bauausführung geltenden alten Fassungen von Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42

Abs. 1 RPV zur Anwendung kommen (vgl. zum Ganzen BGr, 15. August

2013, 1C_179/2013, E. 1.2).

Für die Beurteilung des Holzunterstands und des

Gartenhäuschens, welche unbestrittenermassen bereits vor dem 1. November

2012.

gebaut wurden, kommt daher noch das alte Recht zur Anwendung. Dass die

Einliegerwohnung ebenfalls vor 2012 gebaut wurde, wird nicht geltend gemacht

und es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, weshalb Fragen im Zusammenhang

mit der Einliegerwohnung nach neuem Recht zu beurteilen sind.

3.2

Die

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der

Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2 RPG; BGE 141 II 245 E. 2.1; BGr, 7. März 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). Gemäss Art. 16

Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der

Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums

oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit

Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt

die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c

Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist

gemäss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in

Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch

die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden

sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem

materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geändert wurden, als

mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung

von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ob

für eine Baute eine Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend, solange

die Baute dem materiellen Recht entsprach.

3.3

Eine Änderung

gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der

Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen

gewahrt bleibt; Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1

RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der

Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet

befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage

im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu

beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). Innerhalb des bestehenden

Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als

60.

% erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unbewohnte

Nebennutzflächen wie Keller-, Estrich-, Heizungs- und Garagenräume werden nicht

angerechnet. Verglaste und damit geschlossene Balkone zählen zur anrechenbaren

Bruttogeschossfläche (Rudolf Muggli, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c N. 31).

Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine

Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte

Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren

Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von

anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % noch

100.

m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (lit. b). Es gilt

die Vermutung, dass bestehende Nebenräume, die mit der zonenfremd genutzten

Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen (in ursprünglich

landwirtschaftlichen Gebäuden z. B.

Keller, von der Wohnung her erschlossene Estrichräume; Garagen; Heizungs- und

Brennstoffräume) ebenfalls zonenfremd genutzt wurden und damit den bestehenden

Nebenflächen zuzurechnen sind (Bundesamt für Raumentwicklung [2000/01]: Neues

Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen

für den Vollzug, Bern, Teil V: Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen

an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, S. 9, zu finden unter https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/bauen-ausserhalb-der-bauzonen/erlaeuterungen-zur-rpv-und-empfehlungen-fuer-den-vollzug--2000-2.html).

3.4

Die

Bewilligungsfähigkeit von Bauten und Anlagen bestimmt sich innerhalb der

Bauzone nach kantonalem und kommunalem Recht, ausserhalb der Bauzonen ist seit

dem 1. Juli 1972 im Wesentlichen Bundesrecht anwendbar. Dieses kann leicht

ermittelt werden; bei seiner Anwendung besteht auch kein kommunaler oder

kantonaler Beurteilungsspielraum, weshalb es nicht nötig ist, die

Behördenpraxis im Erstellungszeitpunkt zu ermitteln. In der Regel genügt schon

ein Blick auf den Zonenplan und die Feststellung, dass eine Baute oder Anlage

weder der Landwirtschaft dient, noch standortgebunden ist, um ihre

Rechtswidrigkeit festzustellen. Schwieriger gestaltet sich die Abklärung nur

für Bauten und Anlagen, die bereits vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden

sind. Hier ist die Rechtmässigkeit der Erstellung Voraussetzung für die

Inanspruchnahme der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und

muss deshalb in aller Regel abgeklärt werden. Kann der Erstellungszeitpunkt

wegen des Zeitablaufs nicht mit Sicherheit bestimmt werden, können

Beweiserleichterungen gewährt und insbesondere das Beweismass auf eine

überwiegende Wahrscheinlichkeit herabgesetzt werden (BGE 147 II 309 E. 5.2).

3.5

Gemäss den

bewilligten Plänen aus dem Jahr 1962 bestand das strittige Gebäude aus einem

13,63 m langen und 8,28 m breiten Erdgeschoss sowie einer Garage im

Untergeschoss mit den Massen 6,94 m x 4,26 m, der Balkon mass

13,63 m x 1,40 m. Ausserhalb der Garage war das Untergeschoss nur

teilweise unterkellert. Zwar gab der Beschwerdeführer im Baubewilligungsgesuch

an "Keller massiv"; dies gilt jedoch gemäss den bewilligten und

verbindlichen Plänen bloss für den eigentlichen Garagenteil des Kellers. Welches

der mit Schreiben vom 29. November 1962 eingereichte revidierte Kellerplan

war, ist nicht ersichtlich. Der einzige bewilligte Kellerplan in den Akten

zeigt lediglich die Unterkellerung durch die Garage. Auch aus dem Kaufvertrag

vom 1. Juli 1974 lässt sich nicht auf die Wohn- und Nebenflächen

schliessen, denn mit der Bezeichnung "Wohnhaus mit Garage" kann auch

die 1962 bewilligte Garage im Untergeschoss gemeint sein. In den Erwägungen der

Baubewilligung vom 23. Juni 1992 betreffend Doppelgaragenanbau am

bestehenden Wohnhaus wurde festgehalten, eine Umnutzung des bestehenden

Wohnhaus-Untergeschosses sei derzeit nicht geplant. Die Bauherrschaft werde

darauf aufmerksam gemacht, dass eine allfällige Vergrösserung der Wohnfläche

grundsätzlich bewilligungspflichtig sei. Demgemäss ist davon auszugehen, dass

auch im Juni 1992 noch das ganze Untergeschoss nicht der Wohnnutzung zugeteilt

war.

3.6

Unbestritten

ist, dass die 1962 bewilligte Vierzimmerwohnung im Erdgeschoss mit einer Fläche

von 112,85 m2 zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF)

gehört. Auch beim in den damaligen Plänen erwähnten Balkon darf angenommen

werden, dass dieser schon damals verglast war und daher ebenfalls zur aBGF (im

Umfang von 19,08 m2) gehört. Die weiteren vom Beschwerdeführer

geltend gemachten aBGF sind in den bewilligten Plänen von 1962 nicht

ersichtlich und es liegen für sie keine genügenden Hinweise vor, dass sie in

der Folge vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden und somit an diesem Datum bestanden.

Es kann auch nicht als überwiegend wahrscheinlich gelten, dass diese Flächen damals

bestanden haben. Somit ist von einer aBGF von 131,93 m2

auszugehen.

Bezüglich der Brutto-Nebenflächen ergibt sich aus den

Plänen von 1962, dass nur die Garage eine Unterkellerung und einen eigentlichen

Raum mit Fundament bildete. Inwieweit der restliche Teil des Untergeschosses

einen eigentlichen Keller bildete, kann aus den Plänen nicht erschlossen

werden, sind doch hauptsächlich Pfeiler gekennzeichnet und könnte die Fläche

auch offen gewesen sein. Ausser Zugängen zur Garage weist der restliche Teil

keine Fenster oder Türen auf und auch feste Mauern oder ein Fundament sind

nicht ersichtlich. Sodann geht auch nicht aus den Plänen hervor, ob der

restliche Teil des Untergeschosses genutzt wurde bzw. ob das überhaupt möglich

gewesen wäre. Mangels hinreichender Belege besteht keine überwiegende

Wahrscheinlichkeit, dass der 1992 ersetzte Garagenanbau vor Juli 1972 erstellt

wurde. So lässt die Baubewilligung von 1962 darauf schliessen, dass damals kein

solcher Anbau bestand. Eine Garagenerweiterung ergibt sich auch nicht aus den

Plänen von 1992. Dass der 1992 ersetzte frühere Garagenanbau bereits am 1. Juli

1972.

bestand, ergibt sich auch nicht aus der Fotografie, die nach Angabe des

Beschwerdeführers mit dem Baugesuch von 1992 eingereicht worden sein soll. Inwiefern

Stauraum unter der Eingangstreppe vorlag, macht der Beschwerdeführer nicht

näher geltend, und es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass ein solcher

vor 1972 schon bestanden hat. Gleiches gilt für einen Estrich, welcher sich

ebenfalls weder aus den Plänen von 1962 ergibt noch sonst aus den Akten. Die

massgebende Nebenfläche per 1. Juli 1972 beschränkt sich somit auf die

ursprüngliche Garage mit einer Fläche von 29,52 m2 (6,93 m

x 4,26 m).

3.7

Bei der

Berechnung des möglichen Erweiterungspotenzials ist zu berücksichtigen, dass

1992.

bereits eine Erweiterung in Form eines Garagenanbaus im Umfang von 61,61 m2

stattgefunden hat. Die maximal zulässigen Änderungs- und

Erweiterungsmöglichkeiten können zwar in mehreren Etappen, insgesamt aber nur

einmal ausgenutzt werden (vgl. BGr, 11. November 2019, 1C_49/2019, E. 5).

Da mit der Garage bereits eine Erweiterung ausserhalb des ursprünglichen

Bauvolumens erfolgte, kommt vorliegend für die Berechnung des

Erweiterungspotenzials Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zur Anwendung

(vgl. BGr, 22. Dezember 2017, 1C_48/2017, E. 4.3). Demgemäss darf

weder die aBGF noch die Gesamtfläche um mehr als 30 % erweitert werden

(vgl. E. 3.3). Zum massgebenden Zeitpunkt im Jahr 1972 lagen aBGF und

Nebenflächen von zusammen 161,45 m2 vor. Mit der Erweiterung

des Gebäudes durch die Einliegerwohnung mit einer Fläche von 20,7 m2

und den Garagenanbau mit einer Fläche von 62,61 m2 wurde die

Grenze von 30 % dieser Fläche bereits überschritten. Gleiches würde auch

gelten wenn, wie von der Beschwerdegegnerin 2 angenommen, die aBGF sowie

Nebenflächen zusammen 203,5 m2 ergäben. Es ergibt sich, dass

bereits die 1992 erstellte Garage das mögliche Erweiterungspotenzial

vollständig ausgeschöpft und die Einliegerwohnung nicht hätte bewilligt werden

dürfen. Da diese Bewilligung aber nicht Streitgegenstand bildet, ist dies hier

unbeachtlich. Es ergibt sich jedoch daraus, dass der strittige Eintrag im

Grundbuch betreffend die vollständige Ausschöpfung des Erweiterungspotenzials

nicht zu beanstanden ist.

4.

4.1

Weiter ist

zu prüfen, ob das Gartenhaus und der Holzunterstand bewilligungsfähig sind.

4.2

Wie oben

dargelegt, schöpft der 1992 erstellte Garagenanbau das Erweiterungspotenzial

gestützt auf Art. 24c RPG vollständig aus. Die Baubewilligungen für das

Gartenhaus und den Holzunterstand sind daher bereits aus diesem Grund zu

verweigern. Sodann müsste nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung für

die Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG wie

bereits nach Art. 24 Abs. 2 aRPG grundsätzlich ein körperlicher

Zusammenhang zwischen der bestehenden Bausubstanz und der beabsichtigten

Erweiterung bestehen (VGr, 27. Februar 2003, VB.2002.00496, E. 3b).

Dass in der Umgebung ebenfalls viele Hauptbauten mit Nebenbauten stehen und dass

die streitgegenständlichen Nebenbauten für den Beschwerdeführer praktisch sind,

stellt keinen besonderen Grund dar, um von diesem Grundsatz abzuweichen. Denn

die Erstellung einer freistehenden, nicht der Landwirtschaft dienenden Baute

inmitten der Landwirtschaftszone widerspricht dem gewichtigen raumplanerischen

Interesse an einer Trennung zwischen Bauzonen und Nichtbauzone (VGr, 30. April

2009, VB.2009.00010, E. 4.1). Als besondere Gründe genügen daher nur Interessen,

welche dieses Interesse überwiegen. Dies ist vorliegend nicht der Fall, sind

doch weitere Gebäude für das Orts- und Landschaftsbild nicht erforderlich und

vermögen reine Praktikabilitätsüberlegungen ebenfalls nicht zu überzeugen. Da

die beiden Nebenbauten 1972 noch nicht erstellt waren, wären sie nur zulässig,

wenn sie als Änderung oder Erweiterung der Hauptbaute und deren Umgebung

betrachtet werden könnten. Selbst wenn diese als Umgebungserweiterung

betrachtet werden könnten, würden zwei zusätzlichen Bauten im vorliegenden

Ausmass die Identität der Hauptbaute einschliesslich ihrer Umgebung nicht in

ihren wesentlichen Zügen wahren, war die Umgebung bislang doch ohne

Nebenbauten. Die vom Beschwerdeführer ins Spiel gebrachte zusätzliche Verbindung

vom Holzunterstand zum Haupthaus würde das Fehlen der Wesensgleichheit noch

weiter verstärken.

Die Baubewilligungen wurde daher auch für die beiden

Nebengebäude zu Recht verweigert und es bleibt die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands zu prüfen.

5.

5.1

Nach

ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt der Anordnung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für den ordnungsgemässen Vollzug

des Raumplanungsrechts massgebendes Gewicht zu (BGE 136 II 359 E. 6, auch

zum Folgenden). Werden illegal errichtete, dem Raumplanungsgesetz

widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet,

wird der fundamentale raumplanungsrechtliche Grundsatz der Trennung von Bau-

und Nichtbaugebiet infrage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt.

Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden

können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden. Bei nicht bloss

geringfügigen Verstössen gegen den Trennungsgrundsatz hat insofern die

Wiederherstellung die Regel zu bilden, wobei auch erhebliche Kosten

grundsätzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 6. Februar 2020,

VB.2019.00356, E. 3.1). In einem jüngeren Grundsatzentscheid stellte das

Bundesgericht klar, aus dem Trennungsgrundsatz, welcher Verfassungsrang

aufweise, ergebe sich eine bundesrechtliche Pflicht der zuständigen kantonalen

und kommunalen Behörden, die Beseitigung formell und materiell rechtswidriger

Bauten ausserhalb der Bauzone anzuordnen; dies gilt auch dann, wenn die

rechtswidrige Nutzung über lange Zeit nicht entdeckt bzw. beanstandet wurde

(BGE 147 II 309 E. 5.4/5.5). Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter

Bauten kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und

Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere wenn

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre (BGE 136 II 359 E. 6). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann

nach der Rechtsprechung unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom

Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen

Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die

von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre

Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGr, 16. Juli

2020, 1C_480/2019, E. 5.1). Eine Berufung auf guten Glauben fällt dabei

nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und

Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt

(BGE 136 II 359 E. 7.1). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich

auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf

nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz

der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und

die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Grundsätzlich

ist zu vermeiden, dass der Bauherr vollendete Tatsachen schafft und unter

Berufung auf das Prinzip der Verhältnismässigkeit eine Fortdauer des Zustands

beanspruchen kann (vgl. VGr, 9. Juli 2015, VB.2015.00040, E. 8.1). Im

Licht der jüngsten Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass das Bundesgericht

diese Grundsätze weiter verschärft hat und Gutglaubenskonstellationen lediglich

durch Ansetzung einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen haben

will (BGE 147 II 309 E. 5.6).

5.2

Die

Erstellung des Holzunterstands sowie des Gartenhäuschens stellen eine

erhebliche Verletzung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom

Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des

zonenkonformen Zustands ist deshalb unabhängig von der Grösse der Bauten als gross

einzustufen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Dem öffentlichen Interesse am Rückbau

und der Rekultivierung stehen im Wesentlichen finanzielle Interessen sowie

Praktikabilitätsinteressen (Holz kann nahe gelagert werden, es muss keine

Alternative gesucht werden) gegenüber, welche nicht erheblich ins Gewicht

fallen. Es handelt sich bei den Bauten auch nicht um unbedeutende Abweichungen

vom Erlaubten, geht es doch um eigenständige Neubauten mit Grundflächen von 9,5 m2

und 10,7 m2; damit stehen nicht blosse Abweichungen im

Zentimeterbereich infrage, welche als unbedeutend eingestuft werden könnten. Offenbleiben

kann, ob der Beschwerdeführer bei der Erstellung des Gartenhäuschens gutgläubig

war, da gewichtige öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands die privaten Interessen auch im Falle der Gutgläubigkeit

bei Weitem überwiegen. Der rechtmässige Zustand ist daher grundsätzlich

wiederherzustellen.

5.3

5.3.1

Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, der Holzunterstand würde auf einem

befestigten Vorplatz, welcher bewilligt worden sei, stehen, weshalb sich die

Auflage, die Bodenplatten zu entfernen und diesen Bereich wieder zu begrünen,

als rechtswidrig erweise.

5.3.2

Der Wiederherstellungsbefehl gemäss dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1

vom 16. Januar 2020, Ziffer 2a, forderte die Bauherrschaft auf, den

rechtmässigen Zustand innert 90 Tagen ab Rechtskraft wiederherzustellen.

Dementsprechend sind die beiden Nebengebäude vollständig, inkl. Bodenplatten

und Fundamente, zurückzubauen. Die überbauten Flächen sind nach dem Rückbau zu

begrünen. Aus den Akten ist ersichtlich, dass die Bodenfläche des

Holzunterstands nicht verändert wurde und aus dem vorbestehenden befestigten

Vorplatz besteht. Insofern fällt dieser Teil nicht unter den Rückbaubefehl, da

er nicht Teil des Holzunterstands ist. Die Verpflichtung, die überbauten

Flächen nach dem Rückbau zu begrünen, lässt sich ohne Not dahingehend

verstehen, dass dies selbstredend nur für jene Flächen gilt, welche nach

Beseitigung der beiden Nebenbauten (mitsamt allfälligen Bodenplatten und

Fundamenten) nicht über eine bereits bewilligte anderweitige Bodenbedeckung

verfügen, wie dies beim vorbestehenden befestigten Vorplatz offenbar der Fall

ist. Entsprechend ist auch die Pflicht zur Begrünung, welche insbesondere beim

Gartenhäuschen zum Tragen kommt, nicht zu beanstanden.

Nach dem Gesagten ist die

Beschwerde abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm mangels überwiegenden Obsiegens nicht

zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die mögliche Entschädigungsberechtigung von

Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Plüss, § 17 N. 50 ff.).

Da der Beschwerdegegnerin 1 vorliegend kein übermässiger Aufwand entstanden

ist, ist auch ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 5'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …