Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00270

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00270

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. Januar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Planungs- und Baukommission Richterswil, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 21. Oktober 2020 verweigerte die

Planungs- und Baukommission Richterswil der A AG die Baubewilligung für

die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der D-Strasse 02 in Richterswil.

Erwägungen

II.

Den dagegen von der A AG am 25. November 2020

erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. März 2021

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 21. April 2021 gelangte die A AG

an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es seien der angefochtene Entscheid

sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober

2020.

aufzuheben und es sei die beantragte Baubewilligung zu erteilen; die Sache

sei eventuell zur Erteilung der Baubewilligung an die Baukommission Richterswil

oder subeventuell an das Baurekursgericht zum Entscheid über die Frage der

Anrechenbarkeit der Fläche der D-Strasse zurückzuweisen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolge zulasten der Baubewilligungsbehörde.

Das Baurekursgericht beantragte am 29. April 2021

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und

Baukommission Richterswil erstattete ihre Beschwerdeantwort am 26. Mai

2021.

mit dem Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik

vom 3. Juni 2021 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest. Die

Baubewilligungsbehörde liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W2 und ist mit dem Gebäude

Assek.-Nr. 03 überstellt. Die Zufahrt zum Baugrundstück erfolgt über die

sich im Eigentum der Bauherrschaft befindende D-Strasse, welche eine Fläche von

470.

m2 aufweist. Die Zufahrtsstrasse ist nicht zu einer

separaten Wegparzelle ausgeschieden, sondern gehört zum Baugrundstück. Die

Bauherrschaft plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die

Errichtung eines neuen Mehrfamilienhauses.

2.2

Die

Baubewilligungsbehörde begründete die Verweigerung der nachgesuchten

Baubewilligung einerseits mit dem ungenügenden Ausbau der D-Strasse. Diese

weise keine rechtlich gesicherte Fahrbahnbreite von 3,50 m auf und stelle

damit insbesondere keine genügende Notzufahrt dar. Das Baugrundstück verfüge

daher über keine den gesetzlichen Anforderungen genügende strassenmässige

Erschliessung. Anderseits überschreite das Bauvorhaben die zulässige

Ausnützung, da die Fläche der D-Strasse durch die 1997/98 erstellte

Arealüberbauung E-Strasse 04-05 bereits vollständig konsumiert sei und dem

Bauvorhaben daher – trotz fehlendem Revers im Grundbuch – nicht mehr zur

Verfügung stehe.

3.

3.1

Strittig

ist die Frage der Anrechnung der Fläche der D-Strasse an die ausnützbare Fläche

des Baugrundstücks. Nach Auffassung der Baubewilligungsbehörde überschreitet

das Bauvorhaben die zulässige Ausnützung um 234,66 m2, da die Fläche

der D-Strasse von 470 m2 durch die 1997 erstellte

Arealüberbauung E-Strasse 04-05 bereits vollständig konsumiert werde und

dem Bauvorhaben daher nicht mehr zur Verfügung stehe. Dieser Mangel lasse sich

nicht nebenbestimmungsweise beheben; die Baubewilligung sei daher aus diesem

Grunde zu verweigern.

3.2

Das

Baurekursgericht liess die grundsätzliche Frage, ob die Fläche der D-Strasse

zur ausnützbaren Fläche des Baugrundstücks zähle, offen. Das Gericht hielt

fest, dass selbst dann, wenn die Fläche der D-Strasse dem Bauvorhaben zur

Verfügung stünde, eine Ausnützungsüberschreitung von 93,66 m2

resultieren würde, ein Mangel, welcher einer Nebenbestimmung nicht zugänglich

wäre und daher ebenfalls zur Verweigerung der Baubewilligung geführt hätte.

Letztere Ausnützungsberechnung des Baurekursgerichts wird von

der Beschwerdeführerin bestritten. Sie macht geltend, die Vorinstanz habe bei

ihrer Berechnung die privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschoss

ausgeblendet und damit § 255 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) verletzt. Korrekt sei vielmehr die Berechnung der

zulässigen Ausnützung in Anlehnung an die Berechnungsweise der Baubewilligungsbehörde

im angefochtenen Beschluss.

3.3

Diese

Auffassung der Beschwerdeführerin erweist sich als zutreffend. Gemäss § 255 Abs. 2 PBG sind für die Ausnützung anrechenbare Flächen gemäss Absatz 1

von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als

sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger

Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks auf die

zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Anwendbar ist für Untergeschosse zudem die

Bestimmung von Art. 6 Abs. 2 BZO. Danach dürfen in Untergeschossen

höchstens 50 % derjenigen Fläche genutzt werden, die sich bei

gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige

Vollgeschosszahl ergäbe. Nutzflächen, die dieses Mass übersteigen, sind an die

Ausnützungsziffer anzurechnen.

3.4

Das

Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit einer Ausnützung von

30.

%. Auszugehen wäre für die Vergleichsrechnung von einer Fläche des

Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 von 1'939 m2 (inkl. 470 m2

Strassenfläche). Es würde in diesem Fall eine anrechenbare Geschossfläche von

581,70 m2 resultieren (1'939 m2 x 0,3).

Gemäss § 255 Abs. 2 PBG wären im Dachgeschoss damit nur die 290,85 m2

(= privilegierte Fläche) übersteigenden Flächen anrechenbar. Im Untergeschoss

dürfte eine Fläche von lediglich 145,43 m2, d.h. 50 % von

290,85 m2, genutzt werden. Dieses Mass übersteigende Flächen

wären ausnützungsrelevant.

Gemäss Baubewilligung beträgt die Fläche der geplanten

anrechenbaren Räume im Dachgeschoss unbestrittenermassen 277,85 m2

und im Untergeschoss 166,66 m2. Die Fläche von 277,85 m2

im Dachgeschoss würde die privilegierte Fläche von 290,85 m2

nicht übersteigen. Sie wäre damit nicht anrechenbar. Vielmehr verbliebe eine

Reserve von 13 m2. Im Untergeschoss würde die anrechenbare

Fläche von 166,66 m2 das zulässige Mass von 145,43 m2

um 21,23 m2 überschreiten. Das würde zu einer anrechenbaren

Fläche in allen Geschossen von insgesamt 590,61 m2 führen

(183,68 m2 + 385,70 m2 + 21,23 m2).

Unter Berücksichtigung der Reserve im Dachgeschoss von 13 m2 würde die

zulässige anrechenbare Geschossfläche von insgesamt 581,70 m2

nicht überschritten. Es ist ferner davon auszugehen, dass sich die geringfügige

Überschreitung der anrechenbaren Fläche im Untergeschoss von gut 21 m2

ohne Weiteres nebenbestimmungsweise beheben liesse und nicht zu einer

Bauverweigerung führen würde.

Damit kann die Frage der Zulässigkeit der Anrechnung der

Fläche der D-Strasse nicht offengelassen werden, sondern ist im vorliegenden

Verfahren zu beurteilen.

4.

4.1

Die heute

zum Baugrundstück gehörige Fläche der D-Strasse gehörte ursprünglich zum

Grundstück Kat.-Nr. 06, auf welchem die mit Beschluss vom 12. August

1997.

bewilligte, aus vier Doppeleinfamilienhäusern und einem Einfamilienhaus

bestehende Arealüberbauung erstellt wurde. Unbestritten ist, dass die Fläche

der heutigen D-Strasse durch die 1997 bewilligte Arealüberbauung vollständig

ausgenützt worden war. Entsprechend enthalten die Erwägungen der Baubewilligung

vom 12. August 1997 den Hinweis, dass das Grundstück vollständig

ausgenützt sei und "die D-Strasse sowie der an die Gemeinde abzutretende

Anteil der E-Strasse" in der "für die Ausnützung massgeblichen

Grundstücksfläche enthalten" seien. Ausserdem wurde die Bauherrschaft

verpflichtet, vor Baubeginn auf eigene Kosten eine Eintragung im Grundbuch

vorzunehmen mit dem Wortlaut "Das Grundstück Kat.-Nr. 06 nimmt

bezüglich Ausnützung an der mit Beschluss Nr. 233 des Gemeinderats vom 12. August

1997.

bewilligten Arealüberbauung teil". Es erfolgte unbestrittenermassen

keine Grundbucheintragung.

4.2

Im

Anschluss an die Realisierung der Arealüberbauung wurde die Fläche von 470 m2

im Bereich der heutigen D-Strasse vom Baugrundstück abparzelliert, an den

Eigentümer der Parzelle aKat.-Nr. 07 verkauft und letzterer einverleibt.

Gestützt auf die vom Gemeindegeometer eingereichte Mutationsanzeige an das

"Bauamt der Gemeinde" vom 26. Juni 1998 stellte die "zuständige

Behörde" am 30. Juni 1998 fest, dass die Mutation im Grundbuch

durchgeführt werden könne. Am 26. Februar 2019 schliesslich erkundigten

sich die Erben des verstorbenen Eigentümers der Parzelle aKat.-Nr. 07 auf

Verlangen der damaligen Kaufinteressentin bzw. heutigen Beschwerdeführerin bei

der Abteilung Planung und Bau der Gemeinde Richterswil nach der Anrechenbarkeit

der Fläche der D-Strasse an die Ausnützung ihres Grundstücks. Mit Mail vom 28. Februar

2019.

teilte der Leiter Planung und Bau den Erben mit, dass der "private

Zufahrtsweg" an die Grundstücksfläche angerechnet werden könne.

4.3

Die

Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass die Auskunft des Bausekretärs

"vermutlich" die Anforderungen an eine behördliche Zusicherung im

Sinne des Grundsatzes von Treu und Glauben nicht erfülle. Ein entsprechender

Vorentscheid sei nicht verlangt worden. Hingegen sei die Baubewilligung für die

Arealüberbauung aus dem Jahre 1997 mit der Parzellierungsbewilligung

hinsichtlich der konsumierten Nutzung geändert worden. Auflagen in einer

Baubewilligung hätten nur so lange ohne Eintrag im Grundbuch Bestand, als sie

nicht abgeändert oder aufgehoben würden. Die Behörde hätte im Verfahren

betreffend Parzellierung die entsprechende Eigentumsbeschränkung hinsichtlich

der Ausnützung statuieren müssen. Verzichte sie darauf, erwachse die

Bewilligung in Rechtskraft, was zum Erlöschen der entsprechenden ursprünglichen

Auflagen führe. Im Entscheid betreffend Parzellierung habe die

Baubewilligungsbehörde mitgeteilt, die Parzellierung könne ohne Auflagen

vollzogen werden. Dieser Parzellierungsentscheid sei in Rechtskraft erwachsen.

Damit sei die ursprünglich in der Baubewilligung von 1997 statuierte

Ausnützungsbeschränkung aufgehoben worden.

Die Beschwerdegegnerin beruft sich demgegenüber auf den Bestand

der mit Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierten öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung, wonach die Wegfläche bereits durch die Arealüberbauung

konsumiert sei. Sie macht geltend, die öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung habe auch ohne Grundbucheintrag Rechtsgültigkeit und sei

durch die Parzellierungsbewilligung nicht aufgehoben worden.

4.4

Beide

Parteien gehen übereinstimmend vom Vorliegen einer mit der Baubewilligung vom

12.

August 1997 statuierten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung

aus, welche seinerzeit – trotz entsprechender Auflage in der Baubewilligung –

nicht im Grundbuch eingetragen worden war.

Zutreffend ist, dass die Eigentumsbeschränkung auch ohne

Grundbucheintrag Gültigkeit erlangt hätte. Die Anmerkung öffentlich-rechtlicher

Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch hat nur deklaratorische Bedeutung; sie hat

weder konstitutive Wirkung noch kommt ihr öffentlicher Glaube zu. Die

Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt damit

ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie

verfügt worden ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2,

mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre).

4.5

Zu prüfen

ist indessen vorab, wie die in der Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierte

Nebenbestimmung zu qualifizieren ist.

Inhaltlich stellt die Nebenbestimmung – entgegen der

Auffassung der Parteien – keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

dar. Es handelt sich lediglich um die Feststellung, dass das Bauvorhaben (Arealüberbauung)

ausnützungsmässig die gesamte Fläche des Baugrundstücks beansprucht. Für die

Statuierung einer Auflage hätte im Zeitpunkt der Bewilligung der

Arealüberbauung denn auch keine gesetzliche Grundlage bestanden. Gemäss § 321 Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit

Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens voraus,

welche auf diese Weise behoben werden können. Gemäss Absatz 2 von § 321 PBG sind Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung oder – wo ein Bedürfnis

besteht – auch Eigentumsbeschränkungen, deren Umfang und Tragweite sich

unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt, im Grundbuch anzumerken. Der

Umstand, dass das Neubauvorhaben (Arealüberbauung) ausnützungsmässig die

gesamte Fläche des Baugrundstücks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen

Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer

Nebenbestimmung hätte behoben werden müssen. Die damalige Bauherrschaft war

vielmehr grundsätzlich berechtigt, die gesamte Fläche des Baugrundstücks zu

beanspruchen.

Beizupflichten ist der Beschwerdeführerin hingegen darin,

dass die Baubewilligungsbehörde die ausnützungsrechtliche Sachlage, nämlich

dass das Baugrundstück, von welchem eine Teilfläche abparzelliert werden soll,

durch die bestehende Überbauung vollständig ausgenützt wird, im Zeitpunkt der

Parzellierung hätte berücksichtigen müssen. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG

dürfen durch Parzellierung keine den Bauvorschriften widersprechende

Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde hat dafür im

Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein. Sie wäre daher im

vorliegenden Fall verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf dem neu entstehenden

Grundstück Kat.-Nr. 01 (dem heutigen Baugrundstück) zu verbinden, wonach

eine Fläche von 470 m2 baulich nicht weiter ausgenützt werden

darf. Andernfalls resultiert auf dem flächenmässig verkleinerten Baugrundstück

der Arealüberbauung eine Übernutzung, welche nur durch die Statuierung einer

Ausnützungsbeschränkung auf dem neuen, die Strassenfläche beinhaltenden

Grundstück hätte verhindert werden können. Dies ist indessen nicht geschehen. Die

Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat

daher Gültigkeit. Sie ist auch nicht nichtig.

4.6

Zusammenfassend

wurde gar keine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung statuiert. Weder

das ursprüngliche Baugrundstück der Arealüberbauung noch das Grundstück Kat.-N. 01

der Beschwerdegegnerin sind mit einer entsprechenden Eigentumsbeschränkung

belastet. Die Baubehörde hat durch die Parzellierung vielmehr den

Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse im Sinne von § 228 Abs. 2 PBG geschaffen. Dieser Fehler kann im vorliegenden Baubewilligungsverfahren

nicht mehr korrigiert werden.

Damit kann der

Bauherrschaft keine Eigentumsbeschränkung entgegengehalten werden. Vielmehr

steht ihr die gesamte Fläche des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 zur Ausnützung

zu, d. h.

auch die 470 m2 Fläche der D-Strasse. Die Auskunft des Leiters

Bau und Planung vom 28. Februar 2019 erweist sich damit als korrekt. Die

Rüge der Beschwerdeführerin ist daher begründet.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin bringt im Weiteren vor, es treffe zwar zu, dass die D-Strasse

auf einer Länge von 10 bis 15 m einige Zentimeter schmaler als 3,50 m

sei. Die Vorinstanzen hätten aber verschiedene tatsächliche Umstände, welche

bereits im Rekursverfahren vorgebracht worden seien, nicht berücksichtigt und

die genügende strassenmässige Erschliessung zu Unrecht verneint. So handle es

sich bei der D-Strasse um eine Privatstrasse, welche keinen Publikumsverkehr

aufweise. Die Strasse verlaufe an der Stelle, an welcher sie nicht ganz 3,50 m

breit sei, völlig gerade und übersichtlich. Das Baugrundstück verfüge zusätzlich

über eine Fusswegverbindung, welche direkt zur E-Strasse führe und durch eine

Dienstbarkeit rechtlich gesichert sei. Dies führe zu einem reduzierten

Fussgängeraufkommen auf der D-Strasse. Wesentlich sei zudem, dass die D-Strasse

nicht als Feuerwehrzufahrt dienen müsse. Die zulässige Abrolldistanz müsse für

die Feuerwehr 80 m ab Ende der Strasse betragen. Die Feuerwehr könne daher

ohne Weiteres an der E-Strasse halten und den Schlauch über die

Fussgängerverbindung abrollen. Die Schlauchdistanz betrage auf diese Weise 67

m. Indem das Baurekursgericht diesen letzten Einwand der Beschwerdeführerin

nicht geprüft habe, habe es eine Gehörsverletzung begangen. Schliesslich

verkehrten auf der D-Strasse auch keine Kehrrichtfahrzeuge, da sich die

Kehrrichtabgabestelle an der E-Strasse befinde. Angesichts dieser geschilderten

Umstände sei eine schematische Anwendung der Anforderungen der

Verkehrserschliessungsverordnung absolut unverhältnismässig.

5.2

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden,

die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die

Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif

ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche

Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem

genügend zugänglich sein muss. Genügende Zugänglichkeit bedingt in

tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und

Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der

Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

5.3

Die

technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als

Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der

Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der

vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für

alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist

(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,

insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen

1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere

Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten

bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).

5.4

Die

Zufahrt über die D-Strasse, über welche 14 Wohneinheiten erschlossen werden,

hat unbestrittenermassen eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis 4,00 m aufzuweisen,

sofern eine Notzufahrt von 3,50 m (Fahrbahn mit befahrbarem Bankett)

gewährleistet ist (vgl. Anhang 1 VErV). Für die Detailanforderungen an die

Notzufahrt verweist § 13 VErV auf die Richtlinie der FKS für

Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom 4. Februar 2015 (vgl.

Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch). Danach haben Feuerwehrzufahrten

eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens

10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments

von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie Ziff. 5.1).

5.5

Es ist

unbestritten, dass die D-Strasse keine durchgehende, rechtlich gesicherte

Fahrbahnbreite (bzw. Fahrbahnbreite inkl. Bankette) von 3,50 m aufweist

und daher die Anforderungen der FKS-Richtlinie an die Notzufahrt schon

hinsichtlich der Fahrbahnbreite nicht erfüllt. Ausserdem weist die starke

Rechtskurve der D-Strasse die erforderliche Breite der Kurvenzufahrt nicht auf.

Nicht geklärt hat das Baurekursgericht indessen den bereits

im Rekursverfahren erhobenen beschwerdeführerischen Einwand der Notzufahrt über

die E-Strasse bzw. den von der E-Strasse zum Baugrundstück führenden Fussweg.

Nach Darstellung der Beschwerdeführerin beträgt die Distanz von der E-Strasse

über den rechtlich gesicherten Fussweg bis zum Hauszugang des neu geplanten

Gebäudes 67 m. Dies genüge den Anforderungen der Richtlinie, gemäss welcher bei

Gebäuden bis 11 m Gesamthöhe die abgewickelte Schlauchlänge vom

Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang maximal 80 m betragen dürfe (vgl.

FKS-Richtlinie Ziff. 8). Das Baurekursgericht liess sich zum Vorwurf der

Gehörsverletzung nicht vernehmen. Die Baubewilligungsbehörde macht ihrerseits

geltend, die abgewickelte Distanz betrage über 90 m.

5.6

Aus dem

Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht

der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass

eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und

ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen.

Ebenso müssen die (Rechtsmittel-)Behörden die Vorbringen tatsächlich hören,

prüfen und in der Entscheidfindung berücksichtigen.

Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt via E-Strasse

unter Einbezug der Fusswegverbindung von der E-Strasse zum Baugrundstück lässt

sich die Frage der hinreichenden Zugänglichkeit des Baugrundstücks nicht

abschliessend beantworten. Sollte es sich als zutreffend erweisen, dass die

abgewickelte Distanz ab der E-Strasse bis zum geplanten Eingang der Neubaute

eingehalten ist und dem Zugang für die Feuerwehr auch keine anderweitigen

Hindernisse entgegenstehen, so müsste die D-Strasse die Anforderungen an die

Notzufahrt für die Feuerwehr nicht erfüllen. Der diesbezügliche Sachverhalt ist

nicht erstellt. Aufgrund der Planunterlagen erscheint der Einwand der

Beschwerdeführerin zumindest nicht als zum Vornherein unberechtigt. Indem das

Baurekursgericht den Einwand der Notzufahrt via E-Strasse/Fusswegverbindung

nicht geprüft hat, hat es das rechtliche Gehör der Bauherrschaft verletzt. Das

Gericht wäre verpflichtet gewesen, sich mit dem Einwand auseinanderzusetzen

oder aber das Verfahren an die erstinstanzliche Baubewilligungsbehörde zur

Beurteilung dieser Frage zurückzuweisen. Insofern erweist sich die Rüge der

Beschwerdeführerin als begründet.

5.7

Die

Beurteilung der Erschliessungsfrage durch das Verwaltungsgericht fällt ausser

Betracht. Die Frage der Notzufahrt einerseits sowie die Frage der Beurteilung

der Zufahrt via D-Strasse (ohne Notzufahrt) setzen Ortskenntnisse voraus.

Ausserdem steht der kommunalen Behörde bei der Beurteilung von

Erschliessungsfragen immer auch ein gewisser Ermessensspielraum offen, welchen

sie pflichtgemäss auszufüllen hat. Es ist daher geboten, die Angelegenheit zur

weiteren Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung bzw. der Notzufahrt an

die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.

6.

Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der

Entscheid des Baurekursgerichts sowie die Bauverweigerung durch die örtliche

Baubehörde sind aufzuheben. Die Angelegenheit ist an die Baubehörde zur

weiteren Prüfung der Erschliessungsfragen zurückzuweisen. Die Kosten des

Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

ebenfalls der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu

verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung für

das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen.

7.

Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen

Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf

hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die

Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfüllt sind.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 9. März

2021.

sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober

2020.

werden aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Prüfung im Sinne der

Erwägungen an die Planungs- und Baukommission Richterswil zurückgewiesen.

Die

Rekurskosten in der Höhe von Fr. 4'620.- werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …