Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00279

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2021.00279

Urteil

der 3. Kammer

vom 30. November 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker,

Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

A,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baudirektion

Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Gemeinderat

B,

Mitbeteiligter,

betreffend Wasserrechtliche

Konzession,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Verfügung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 bewilligte die Baudirektion

des Kantons Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), A den

Fortbestand verschiedener Bauten und Anlagen auf ihren an den Zürichsee

grenzenden Kleingrundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 in B

(Dispositivziffer I.1). Weiter wurde A unter zahlreichen Nebenbestimmungen

eine bis 31. Dezember 2032 befristete wasserrechtliche Konzession und eine

fischereirechtliche Bewilligung erteilt, auf den erwähnten Grundstücken

Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 in B verschiedene Bauten und Anlagen, darunter

ein "Podest (unter Wasser)", fortbestehen zu lassen bzw. für den

Eigenbedarf zu nutzen (Dispositivziffer I.2). Für die Nutzung des Podests,

des Podests (unter Wasser) sowie der Ufertreppe legte die Baudirektion eine

jährliche Nutzungsgebühr von insgesamt Fr. 679.85 fest

(Dispositivziffer I.3) und ordnete die Grundbuchanmerkung der Konzession

an (Dispositivziffer I.4).

Das Baurekursgericht hiess einen von A dagegen

eingereichten Rekurs mit Entscheid vom 12. Juni 2018 teilweise gut, hob

die Verfügung Nr. 17-0133 der Baudirektion vom 31. August 2017

bezüglich der Konzessions- und Gebührenpflicht des "Podests (unter

Wasser)" auf und lud die Baudirektion ein, die jährliche Nutzungsgebühr

neu festzulegen. Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und

auferlegte A die Kosten zu zwei Dritteln.

Auf die gegen den Rückweisungsentscheid des

Baurekursgerichts gerichtete Beschwerde trat das Verwaltungsgericht mit

Beschluss vom 24. März 2020 (VB.2018.00416) nicht ein.

B. Mit

Verfügung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 verfügte die

Baudirektion, die mit Verfügung Nr. AWEL 17-0133 vom 31. August 2017

festgesetzte Nutzungsgebühr werde aufgehoben (Dispositivziffer I.1).

Weiter setzte die Baudirektion die jährlichen Nutzungsgebühren für das Podest

und die Ufertreppe fest (Dispositivziffer I.2), ordnete die

Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositivziffer I.2) und erhob die

Nutzungsgebühren für die Jahre 2018, 2019 und 2020 (Dispositivziffer II).

Erwägungen

II.

Das Baurekursgericht hiess einen dagegen eingereichten

Rekurs von A mit Entscheid vom 23. März 2021 teilweise gut und hob

Dispositivziffer I.2 der Verfügung der Baudirektion insoweit auf, als

damit die Grundbuchanmerkung angeordnet worden war. Im Übrigen wies es den

Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte die Verfahrenskosten von

insgesamt Fr. 3'680.- zu 3/4 A. Ferner sprach es keine

Umtriebsentschädigungen zu.

III.

Mit Beschwerde vom 21. April 2021 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. März 2021

sowie der vorherige, "Bindungswirkung entfaltende" Entscheid seien

aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Ufermauer auf ihrer ganzen Länge

durch die vorgelagerten Betonpodeste (Wellenbrecher) geschützt werde und dieser

Uferschutz keine Konzession des AWEL brauche. Es sei weiter festzustellen, dass

Anmerkungen am Grundbuch und Nutzungsgebühren entfallen. Ferner beantragte sie

die Zusprechung einer Entschädigung zulasten der Baudirektion.

Das Baurekursgericht schloss am 14. Mai 2021 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte

am 25. Mai 2021 unter Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 20. Mai

2021.

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Hierzu nahm die Beschwerdeführerin

am 8. Juni 2021 nochmals Stellung. Mit Verfügung vom 3. März 2022 zog

das Verwaltungsgericht die Akten aus dem Beschwerdeverfahren VB.2018.00416 bei.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Beschluss berührt und hat ein

aktuelles schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb sie zur

Beschwerde berechtigt ist (§ 78b Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes

vom 2. Juni 1991 [WWG; LS 724.11] in Verbindung mit § 49 und

§ 21 Abs. 1 VRG).

1.3

Angefochten

ist ein Endentscheid des Baurekursgerichts vom 23. März 2021. Mit

Beschluss vom 24. März 2020 (VB.2018.00416, E. 1.4) hatte das

Verwaltungsgericht den Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018

als noch nicht anfechtbaren Zwischenentscheid qualifiziert und festgehalten,

dass mit dem Nichteintreten des Verwaltungsgerichts der Rechtsmittelweg der

Beschwerdeführerin nicht beschränkt werde; es sei ihr möglich, die von der

Beschwerdegegnerin vorgenommene Berechnung der Nutzungsgebühren erneut bei der

Vorinstanz anzufechten, gegen deren Endentscheid sodann die Beschwerde an das

Verwaltungsgericht auch in Bezug auf die Nebenbestimmungen der

wasserrechtlichen Konzession umfassend offenstehe (vgl. Art. 93

Abs. 3 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG], SR

173.110). Davon hat die Beschwerdeführerin Gebrauch gemacht.

Das Baurekursgericht sah sich in seinem Entscheid vom

23.

März 2021 zu Recht durch seinen (Zwischen-)Entscheid im ersten

Rechtsgang gebunden, da es über die entsprechenden Fragen (Konzessionspflicht

von Podest und Ufertreppe, Zulässigkeit der Nebenbestimmungen) bereits

entschieden habe (vgl. BGE 133 V 477 E. 5.2.3; Marco Donatsch, in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 64 N. 14 ff.).

Das Verwaltungsgericht seinerseits ist dagegen an den Rückweisungsentscheid des

Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 nicht gebunden und kann daher über die

von der Beschwerdeführerin gestellten Anträge, auch wenn sie den ersten

Entscheid des Baurekursgerichts betreffen, im vorliegenden Verfahren

grundsätzlich befinden. Aus diesem Grund wurden die Akten des ersten

Rechtsganges beigezogen.

1.4

Dabei ist

jedoch zu berücksichtigen, dass Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens nur

sein kann, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger

Gesetzesanwendung hätte sein sollen (Martin Bertschi, Kommentar VRG,

Vorbemerkungen zu § 19–29a N. 45 ff.). Der Streitgegenstand kann

sich im Lauf des Rechtsmittelverfahrens verengen, aber grundsätzlich nicht

erweitern oder inhaltlich verändern (BGE 136 II 457 E. 4.2). Der

Streitgegenstand im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich einerseits durch den

Gegenstand der angefochtenen Verfügung und andererseits durch die

Parteibegehren (BGE 136 II 165 E. 5; 133 II 181 E. 3.3). Gegenstände,

über welche die erstinstanzlich verfügende Behörde nicht entschieden hat und über

welche sie auch nicht entscheiden musste, dürfen nachfolgende Instanzen

grundsätzlich nicht beurteilen, ansonsten sie in die funktionelle Zuständigkeit

der ersten Instanz eingreifen. Das Anfechtungsobjekt, die Verfügung der unteren

Instanz, bildet den Rahmen, welcher den möglichen Umfang des Streitgegenstands

begrenzt (Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und

Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., Zürich etc. 2013, N. 686 ff.).

Das Baurekursgericht erachtete den Streitgegenstand in

seinem Entscheid vom 12. Juni 2018 als auf die Bewilligungspflicht der

seeseitigen Bauten vor dem Landanlagegebiet im Bereich der öffentlichen

Seeparzelle und die dafür zu leistenden periodischen Nutzungsgebühren sowie die

damit verbundenen Nebenbestimmungen begrenzt. Da mit der angefochtenen

Verfügung die (befristete) Bewilligung für die Bauten auf dem Landanlagegebiet

nunmehr unbefristet erteilt worden sei, liege es nicht im Interesse der Beschwerdeführerin,

diese neue Bewilligung für ihre Bauten auf dem Anlagegebiet nicht zu erhalten.

Dem ist grundsätzlich beizupflichten; nicht davon betroffen ist indes die

umstrittene Frage des Umfangs der "Landanlage" (vgl. etwa E. 3.4 f.).

1.5

Soweit in

der Bemerkung der Beschwerdeführerin, dass auch der Betonsockel vor dem

östlichen Teil der Ufermauer als Wellenbrecher diene, was bei einem Augenschein

sofort klar werde, ein sinngemässer Antrag auf die Durchführung eines

Augenscheins durch das Verwaltungsgericht zu erblicken wäre, ist Folgendes

festzuhalten: Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht

im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere

Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 28. Juni 2017, 1C_578/2016,

E. 2.2; 21. September 2016, 1C_556/2013, E. 2.2).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten

liegenden Pläne und der im Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni

2018.

enthaltenen Fotografie möglich. Damit und zusammen mit den übrigen Akten

ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu

verzichten.

1.6

Bezüglich

der Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin ist festzuhalten, dass der

Entscheid über deren Hauptantrag – die vollumfängliche Aufhebung der

angefochtenen Entscheide – bereits eine Auseinandersetzung mit jenen Fragen

bedingt. Da somit das mit den Feststellungsbegehren bezweckte Ziel auch mit dem

Leistungs- bzw. Gestaltungsbegehren erreicht werden kann und

Feststellungsbegehren subsidiär sind (VGr, 25. August 2022, VB.2022.00157,

E. 1.2; 23. August 2019, VB.2019.00014, E. 1.3;

18.

Dezember 2013, VB.2013.00731, E. 1.2 mit Hinweisen), ist auf die

Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin mangels schutzwürdigen

Feststellungsinteresses nicht einzutreten.

1.7

Da die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde –

vorbehältlich des soeben (E. 1.6) Gesagten – einzutreten.

2.

2.1

Am

13.

März 1880 erteilte der "Director der öffentl. Arbeiten"

(heute: kantonaler Baudirektor) C unter verschiedenen Auflagen die Konzession

für die Erstellung einer 349 m2 grossen Landanlage im Seegebiet

vor seinem Haus. In der Folge wurde diese Landanlage erstellt, mit einer

Ufermauer gesichert bzw. gegen den See abgegrenzt und in mehrere Kleinparzellen

aufgeteilt. Zudem wurde konzessionsgemäss die Steinvorlage, welche sich im

Bereich der Seeparzelle auf öffentlichem Grund befindet, als Wellenbrecher zum

Schutz der Ufermauer errichtet. Für die Bauten auf der Landanlage wurden die

entsprechenden Bewilligungen eingeholt. Jahrzehnte später wurde im Rahmen von

Sanierungsarbeiten anstatt einer Steinvorlage ein seeseitiger Betonsockel

("Podest unter Wasser") entlang der Ufermauer als Wellenbrecher

realisiert, der wie eine Steinvorlage die Erosion und Abnützung der Ufermauer

verhindern soll. Für den Fortbestand dieses Uferschutzes erteilte die

Baudirektion der Beschwerdeführerin mit Verfügung Nr. 17-0133 vom

31.

August 2017 eine bis 31. Dezember 2032 befristete

wasserrechtliche Konzession. Ferner konzedierte die Baudirektion eine

Ufertreppe samt Geländer, das darunterliegende Podest bzw. Fundament dieser

Treppe und die entsprechend privat genutzte Seefläche

(Dispositiv-Ziff. I.2.). Für all diese Nutzungen wurde die

Beschwerdeführerin zu einer jährlichen Nutzungsgebühr von insgesamt

Fr. 679.85 verpflichtet (Dispositiv-Ziff. I.3.). Ausserdem ordnete

sie die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositiv-Ziff. I.4.).

Schliesslich bewilligte die Baudirektion der Beschwerdeführerin den Fortbestand

ihrer Bauten auf dem Landanlagegebiet für den Eigenbedarf ohne zeitliches Limit

(Dispositiv-Ziff. I.1.).

2.2

Das

Baurekursgericht stellte mit Entscheid vom 12. Juni 2018 fest, dass für

das "Podest (unter Wasser)" keine Konzessionspflicht bestehe, da der

fragliche Betonsockel von seiner Funktion her lediglich eine im

19.

Jahrhundert zum Schutz der Ufermauer erstellte Steinvorlage ersetze

und der Beschwerdeführerin keinen Sondervorteil im Rahmen eines

Sondernutzungsrechts verschaffe (E. 4.2). Bezüglich der weiteren

konzedierten Bauten und Anlagen auf Seegebiet – d.h. für die vom Landanlagegebiet

auf eine Betonplatte (Betonpodest) führende Treppe, die beiden Treppengeländer

sowie das dafür beanspruchte Seegebiet – wurde jedoch festgehalten, dass für

diese eine Konzessionspflicht bestehe und die Erhebung jährlicher

Nutzungsgebühren zulässig sei (E. 4.3). Die Bewilligung der Bauten auf dem

Landanlagegebiet erachtete das Baurekursgericht als nicht vom Streitgegenstand

erfasst. Als rechtskonform beurteilte das Baurekursgericht ferner die

Nebenbestimmungen zur Konzession sowie die angeordnete Grundbuchanmerkung (E. 4.4).

Entsprechend hob es die Verfügung Nr. 17-0133 im Sinn einer teilweisen

Gutheissung nur bezüglich der Konzessions- und Gebührenpflicht des

"Podests (unter Wasser)" auf und lud die Baudirektion ein, die

jährliche Nutzungsgebühr neu festzulegen. Im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen.

In Umsetzung des Entscheids des Baurekursgerichts setzte

die Baudirektion mit Verfügung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 die

Nutzungsgebühren für das Podest und die Ufertreppe auf jährlich Fr. 274.90

fest (Dispositiv-Ziff. I.2.). Dabei ging sie davon aus, dass die durch das

Podest abgegrenzte Seefläche 7 m2, die durch die Ufertreppe

abgegrenzte Seefläche 5 m2 beträgt. Des Weiteren ordnete sie

die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositiv-Ziff. I.2.).

In seinem Entscheid vom 23. März 2021 überprüfte und

bestätigte das Baurekursgericht die Festsetzung der Nutzungsgebühren

(E. 5.2). Dagegen hob es die (erneut) angeordnete Grundbuchanmerkung der

Konzession auf (E. 5.3) und hiess den Rekurs in diesem Punkt teilweise

gut.

2.3

Die

Beschwerdeführerin vertritt in ihrer Beschwerde die Ansicht, die Bewilligung

zur Erstellung von Bauten auf Landanlagen werde einmal erteilt. Periodisch zu

erneuernde "Baukonzessionen" wären rechtswidrig und verletzten das

Legalitätsprinzip. Sie macht geltend, nicht nur der Betonsockel vor dem

westlichen Teil der Ufermauer, sondern auch derjenige vor dem östlichen Teil

diene als Wellenbrecher. Dass der Fuss der Treppe auf dem Wellenbrecher

abgestützt sei, ändere an seiner Funktion nichts. Die Einrichtungen, die als

Wellenbrecher die Ufermauer schützen, seien in der Verfügung von 1880 zwingend

vorgeschrieben. Der Uferschutz brauche über die ganze Länge der Landanlage seit

1880.

weder periodische Baukonzessionen noch Bewilligungen und sei keine

Gebührenquelle. Ferner sollen keine Anmerkungen im Grundbuch gestattet werden.

Der Vertrag von 1880 genüge. Die Nebenbestimmung, wonach sie ihr Eigentum, die

Landanlage, ohne Entschädigung entfernen müsste, wenn ein Weg oder eine Strasse

erstellt würde, sei ein willkürlicher Eingriff in ihr Privateigentum und

verletze Art. 26 und Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV; SR 101). Sodann führt die Beschwerdeführerin aus, die Ufertreppe

sei historisch als Teil der Landanlage wahrgenommen worden. Die Umdeutung des

AWEL zur Sondernutzung im Umfang von 5 m2 Seegebiet sei

schleierhaft.

2.4

Die

Beschwerdegegnerin entgegnet, die (landseitige) Landanlage stehe vorliegend

nicht zur Diskussion. Das Podest und die Ufertreppe seien indes nicht Teil der

Landanlage, sondern Seegebiet und damit öffentlicher Grund. Die private Nutzung

dieser im Bereich eines öffentlichen Gewässers liegenden Bauten und Anlagen

gehe klar über den schlichten Gemeingebrauch hinaus und sei daher

konzessionspflichtig. Konzessionspflichtige Nutzungen öffentlicher Gewässer

seien in der Regel zu befristen. Die Beschwerdegegnerin habe die

Nutzungsgebühren für das Podest und die Ufertreppe auf der Grundlage der

einschlägigen Rechtsnormen und der Flächenausmessung vorgenommen. Im Grundsatz

sei die Grundbuchanmerkung rechtskonform, sobald das Verwaltungsgericht

rechtskräftig über Konzessionspflicht und Nebenbestimmungen entschieden habe.

3.

3.1

Umstritten

ist erstens, ob die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest)

führende Treppe, die beiden Treppengeländer sowie das Betonpodest einer

wasserrechtlichen Konzession bedürfen und ob diese Konzession befristet werden

darf.

3.2

Nach

Art. 105 Abs. 1 der Zürcher Kantonsverfassung (KV; LS 101) übt

der Kanton die Hoheit über die Gewässer aus. Die öffentlichen Gewässer stehen

der Allgemeinheit im Rahmen des schlichten Gemeingebrauchs zur Nutzung offen

(vgl. Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons

Zürich, 5. A., Zürich etc. 2019, Rz. 3415 ff.; Markus Rüssli in:

Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher

Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 105 N. 3 ff.). Als

Inanspruchnahme eines Sees und des darunter liegenden Erdreichs gilt namentlich

dessen räumliche Nutzung. Dazu gehören gemäss § 75 lit. a WWG

insbesondere Bauten und Anlagen wie Gebäude, Bootsstationierungen und

zugehörige Anlagen, Stege, Flösse, Brücken oder Leitungen. Nach § 36 Abs. 1 WWG bedürfen die den Gemeingebrauch beschränkenden oder übersteigenden

Nutzungen der öffentlichen Gewässer, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen

sowie deren Änderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer

Bewilligung. Konzessions- und bewilligungspflichtige Nutzungen öffentlicher

Gewässer sind gebührenpflichtig (§ 47 Abs. 1 WWG); sie werden mit den

gebotenen Nebenbestimmungen verknüpft und in der Regel befristet (§ 44 WWG).

3.3

Gemäss der

ursprünglichen Konzessionserteilung im Jahr 1880 soll die Landanlage "in

ihrem ganzen Umfange ihrer Begrenzung an den See mit einer soliden Mauer oder

Steinböschung gesichert, und vor dem Fusse derselben eine tüchtige, bis über

die Hälfte der Umfassungsmauer oder, Böschung hinausreichende Steinvorlage zum

Brechen der Wellen angelegt werden". Die Vorinstanzen gingen davon aus,

dass diese Steinvorlage im Rahmen einer Sanierung durch das "Podest (unter

Wasser)" ersetzt wurde, welches sich im See vor den Parzellen

Kat.-Nrn. 05, 03 und 04 befindet, nicht jedoch durch das Betonpodest, auf

welches die Ufertreppe von Parzelle Kat.-Nrn. 01 bzw. 02 mündet. Als Folge

davon liegt nach Auffassung des Baurekursgerichts nur bezüglich des

ausschliesslich dem Uferschutz dienenden "Podests (unter Wasser)"

kein (neuer) konzessionsrechtlicher Tatbestand vor. Die Beschwerdeführerin

macht nicht geltend, die Steinvorlage sei zusätzlich und gleichzeitig durch das

Betonpodest, auf welches die Ufertreppe von Parzelle Kat.-Nrn. 01 bzw. 02

mündet, ersetzt worden. Dies ergibt sich auch nicht aus den Akten und kann

nicht allein aus dem Umstand, dass das Betonpodest ebenfalls als Wellenbrecher

dienen kann, hergeleitet werden, zumal die Konzession von 1880 keine

Berechtigung vermittelt, die vorgeschriebene Steinvorlage durch eine beliebige

Dispositiv

andere, als Wellenbrecher dienende Vorrichtung ersetzen zu dürfen. Demnach

erachtete die Vorinstanz dieses Betonpodest zu Recht nicht als von der

ursprünglichen Konzession von 1880 erfasst bzw. nicht als Ersatz der darin

vorgeschriebenen Steinvorlage. Im Übrigen weist dieses Betonpodest andere Masse

als das "Podest (unter Wasser)" auf, was bereits optisch ins Auge

sticht, und es fehlte eine Erklärung dafür, weshalb nicht ein zusammenhängendes

Podest als Wellenbrecher als Ersatz für die Steinvorlage errichtet worden ist.

Ob die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach das angeblich als Wellenbrecher

konzipierte und wiederum (wie die vorbestehende Steinvorlage) rein dem

Uferschutz dienende "Podest (unter Wasser)" mangels eines daraus

resultierenden Sondervorteils nicht der Konzessionspflicht unterliege,

überhaupt zutrifft, erscheint fraglich, bedarf aber keiner näheren

Ausleuchtung, wäre doch dem Verwaltungsgericht prozessual verwehrt, den

angefochtenen Entscheid diesbezüglich zum Nachteil der Beschwerdeführerin

abzuändern (§ 63 Abs. 2 VRG).

3.4 Die vom

Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) führende Treppe, die beiden

Treppengeländer sowie das Betonpodest befinden sich räumlich betrachtet nicht

auf dem Land, sondern im Bereich des Zürichsees, also eines öffentlichen

Gewässers.

Die Beschwerdeführerin macht unter Berufung auf

Art. 11 der Vorschriften und Bedingungen für Landanlagen und Seebauten in

den zürcherischen Seen vom 2. März 1921 geltend, Ufertreppen seien im

Kanton Zürich bereits vor 100 Jahren den Landanlagen zugerechnet worden.

Art. 11 regelt, dass "an den Inhaber der Bewilligung zu Eigentum

abgetreten [werden]: Das Gebiet von Landanlagen, steinerne Ufertreppen und

kleine Wasserbecken, die auf mindestens drei Seiten von Land umgeben sind

(vorbehalten bleiben die Gesetze und Verordnungen der Fischerei)". Wie aus

den Plänen hervorgeht, ist die vorliegend umstrittene Ufertreppe jedoch nicht

auf drei Seiten von Land umgeben. Ferner unterscheidet auch Art. 11 selbst

zwischen dem Gebiet von Landanlagen und Ufertreppen und zählt somit Ufertreppen

nicht zu den Landanlagen.

3.5 Nachdem

die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) führende Treppe,

die beiden Treppengeländer sowie das Betonpodest nicht zu den Bauten auf dem

Landanlagegebiet gehören, führen die diesbezüglichen Argumente der

Beschwerdeführerin ins Leere. So kann sie beispielsweise nichts zu ihren

Gunsten aus BGE 139 II 470, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf

Landanlagegebiet betrifft, ableiten.

3.6 Da sich

die strittigen Vorrichtungen – selbst wenn sie den Bauten auf der Landanlage

zugerechnet würden – im Bereich des Zürichsees, eines öffentlichen Gewässers,

befinden und diesen räumlich beanspruchen, stellt sich die Frage nach der

Qualifikation der vorliegenden Nutzung des Zürichsees (vgl. E. 3.2).

3.6.1

Als Gemeingebrauch von öffentlichen Gewässern werden etwa das Baden, soweit

die polizeiliche Ordnung es zulässt, das Schöpfen von Wasser mit einfachen

Einrichtungen oder das Tränken von Haustieren eingestuft (§ 2 Abs. 1

der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992

[KonzV WWG]; LS 724.211). Ist die gleichzeitige und gleichartige

Mitbenutzung durch andere Personen beeinträchtigt, liegt dagegen regelmässig

gesteigerter Gemeingebrauch vor (z.B. nautische Veranstaltungen, Wakeboarden,

Aufstellen von Bojen, Entnahme von nicht unerheblichen Wassermengen; vgl. BGr,

10. August 2005, 2P.191/2004, E. 2.4.1 f.). Werden andere

Personen gänzlich von einer Nutzung ausgeschlossen, indem berechtigte Personen

eine ausschliessliche Verfügung über einen Teil der Sache erhalten, handelt es

sich um eine Sondernutzung. Ein Indiz für eine Sondernutzung bildet die

dauernde und feste Verbindung mit der öffentlichen Sache (BGr, 2. Juni

2012, 2C_900/2011, E. 2.2; André W. Moser, Der öffentliche Grund und seine

Benützung, Bern 2011, S. 269 ff.; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020,

Rz. 2312).

3.6.2

Die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) führende

Treppe, die beiden Treppengeländer sowie das Betonpodest sind dauernd und fest

mit dem Zürichsee verbunden und ermöglichen der Beschwerdeführerin die

ausschliessliche Nutzung, während andere Personen von der Nutzung dieses

Bereichs des Zürichsees ausgeschlossen sind. Demzufolge gingen die Vorinstanzen

zutreffend von einer konzessionspflichtigen Sondernutzung durch die

Beschwerdeführerin aus.

3.6.3

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen.

Sie scheint der Ansicht zu sein, eine Sondernutzung liege nur dann vor, wenn

sie den ganzen Zürichsee vollständig dem Gemeingebrauch entzöge. Sie leitet

dies aus der Weisung des Regierungsrats vom 28. Januar 2015 zur in der

Folge an der Urne verworfenen ersten Vorlage zu einem neuen Wassergesetz

(ABl 2015-02-20, Meldungs-Nr. 00102089, S. 84) ab, wo steht:

"Wird durch eine bestimmte Nutzung das Gewässer vollständig dem

Gemeingebrauch entzogen und werden damit andere Personen längerdauernd gänzlich

von der Gewässernutzung ausgeschlossen, liegt eine sog. Sondernutzung

vor". Dabei verkennt die Beschwerdeführerin, dass sie den Zürichsee sehr

wohl im Bereich der Ufertreppe und des Betonpodests vollständig dem

Gemeingebrauch entzieht, da andere Personen von der Nutzung des Seegebietes im

Bereich der Treppe dauerhaft ausgeschlossen sind. Die Sondernutzung kann und

muss sich auf einen Teil eines Gewässers beziehen können, ansonsten würden die

Ausführungen in der Weisung keinen Sinn ergeben, läge doch grundsätzlich nie

eine Sondernutzung vor, weil es schon faktisch kaum möglich wäre, den ganzen

Zürichsee oder die ganze Limmat im vollen Ausmass überall dem Gemeingebrauch zu

entziehen. Im Übrigen zählt denn auch besagte Weisung die Errichtung von Bauten

und Anlagen in oberirdischen Gewässern wie etwa von Stegen zu den

konzessionspflichtigen Unterfangen (ebenso die Weisung vom 29. Januar 2020

zum verabschiedeten neuen Wassergesetz vom 12. Dezember 2022,

ABl 2020-02-28, Meldungs-Nr. RS-ZH01-0000000228, S. 101).

3.7 Durch die

Konzession wurde der Beschwerdeführerin ein Sondernutzungsrecht am darin

bezeichneten Seegebiet eingeräumt. Ein solches Sondernutzungsrecht kann nach

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht auf ewig, d.h. auf unbefristete

Dauer erteilt werden, da sich das Gemeinwesen nicht seiner Hoheitsgewalt über

eine öffentliche Sache entäussern kann. Sondernutzungskonzessionen ohne

zeitliche Begrenzung gelten vielmehr gar als verfassungswidrig und

altrechtliche Konzessionen sind nachträglich zu befristen und können unter

Gewährung einer angemessenen Übergangsfrist entschädigungslos aufgelöst werden

(BGE 145 II 140 E. 6.4, 127 II 69 E. 4 f.; ferner Peter Karlen,

Schweizerisches Verwaltungsrecht, Zürich etc. 2018, S. 365;

Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 2313; Moser, S. 274 f.). Die im

Schrifttum vorgenommenen Differenzierungen in Bezug auf Landanlagekonzessionen

(Markus Rüssli, Landanlagen und Bauten auf Landanlagen im Kanton Zürich, in:

ZBl 108/2007 S. 666 ff., 677 f.; Stefan Vogel,

Landanlagekonzessionen im Kanton Zürich, in: Staats- und Verwaltungsrecht auf

vier Ebenen, Festschrift für Tobias Jaag, Markus Rüssli und andere [Hrsg.],

2012, S. 369 ff., 371 ff.) betreffen das Landanlageland selbst und

nicht das von der (altrechtlichen) Landanlagekonzession nicht erfasste, diesem

vorgelagerte Seegebiet, in welchem sich die streitige Treppe befindet (oben

E. 3.4). Auch wenn § 44 WWG (ebenso de lege ferenda § 69

Abs. 2 des Wassergesetzes vom 12. Dezember 2022) vorsieht, dass

Konzessionen nur "in der Regel" befristet werden, bleibt den

zuständigen Behörden diesbezüglich mit Blick auf die vorerwähnte

höchstrichterliche Rechtsprechung kein eigentliches Ermessen mehr. Nach

§ 13 lit. d KonzV WWG sind Inanspruchnahmen von Gewässern auf die

Dauer von 15–40 Jahren zu befristen. Die vorliegende Befristung (auf

15 Jahre) ist vor diesem Hintergrund zulässig bzw. sogar geboten und nicht

zu beanstanden.

4.

4.1 Für die

Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer öffentlichen Sache kann eine

Konzessionsgebühr erhoben werden (Moser, S. 280; Adrian Hungerbühler,

Grundsätze des Kausalabgabenrechts, ZBl 104/2003 S. 505 ff., 509).

Für die Erhebung einer solchen Gebühr bedarf es nach den allgemeinen

Grundsätzen des Abgaberechts einer gesetzlichen Grundlage. Die erforderliche

Gesetzesgrundlage (Art. 38 Abs. 1 lit. d KV; vgl. auch

Art. 664 Abs. 3 ZGB) findet sich in § 47 WWG. Nach Absatz 2

dieser Norm bemisst sich die Nutzungsgebühr nach Massgabe der eingeräumten

Sondervorteile, namentlich des wirtschaftlichen Nutzens, der Art und Dauer der

Konzession oder der Bewilligung, der für die Öffentlichkeit entstehenden

Nachteile, des Verwendungszwecks, der Menge des beanspruchten Wassers sowie –

bei der Inanspruchnahme der Gewässer – des Werts angrenzender Grundstücke. Die

Bemessung der Konzessionsgebühr für die Inanspruchnahme von öffentlichen

Oberflächengewässern wird in §§ 16 ff. der Gebührenverordnung des

Kantons Zürich vom 21. Oktober 1992 zum Wasserwirtschaftsgesetz (GebV WWG;

LS 724.21) konkretisiert. Gemäss § 17 Abs. 1 GebV WWG ist für

bewilligungspflichtige lang dauernde und intensive Inanspruchnahmen, insbesondere

zu baulichen Zwecken, eine jährlich festzusetzende Nutzungsgebühr zu

entrichten. Die Gebühr ergibt sich aus dem Landwert multipliziert mit dem

Zinssatz. Für Bootsunterstände, Bootssteganlagen, Pontons, Bootsliegeplätze und

ähnliche Anlagen zu privater Nutzung wird eine jährliche Nutzungsgebühr von

Fr. 17.60 je beanspruchten Quadratmeter erhoben (§ 19 GebV WWG).

4.2 Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin ist der Kanton Zürich durchaus

berechtigt, für die Sondernutzung eines kleinen Teils des Zürichsees eine

Gebühr zu verlangen. Die Beschwerdegegnerin ist hierbei von der Sondernutzung

von 7 m2 (Podest) und 5 m2 (Ufertreppe)

ausgegangen. Die Beschwerdeführerin rügt in ihrer Replik, die Treppe überbrücke

lediglich 2,2 m2 Wasserfläche, was sie mit dem Doppelmeter 1:1

gemessen habe. Dabei verkennt die Beschwerdeführerin, dass nicht nur die

überbrückte, sondern die gesamte abgegrenzte bzw. beanspruchte Fläche als

Grundlage für die Ermittlung der Fläche gemäss § 19 GebV WWG herangezogen

wird. Die Beschwerdegegnerin hat sich hierfür zu Recht auf den

Seebautenkataster der amtlichen Vermessung gestützt. Weiter bringt die

Beschwerdeführerin gegen die Berechnung der Gebühr nichts vor und es ist auch

nicht ersichtlich, inwiefern die Festsetzung der Gebühr durch die

Beschwerdegegnerin fehlerhaft sein sollte. Die Berechnung der Nutzungsgebühren

ist daher nicht zu beanstanden.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführerin rügt unter Verweis auf ihre Beschwerde vom 7. Juli

2018, dass ihr zusätzlich zu den ursprünglichen Nebenbestimmungen gemäss

Vertrag vom 13. März 1880 weitere allgemeine und spezielle

Nebenbestimmungen auferlegt worden seien. Danach müsste beispielsweise

"das Objekt" – d.h. die Landanlage, gemäss Ziff. 2 – bei der

Erstellung eines Uferweges ohne Entschädigung entfernt werden (Ziff. 16

der allgemeinen Nebenbestimmungen). Dies stelle einen Eingriff in die

Eigentumsgarantie dar. Mit den allgemeinen Nebenbestimmungen würde der Vertrag

von 1880 ausgehebelt. Sodann mangle es den speziellen Nebenbestimmungen

Ziff. 2 lit. b–e an einer rechtlichen Grundlage. Art. 41c

Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR

814.201) garantiere den Fortbestand rechtens bestehender Bauten im

Gewässerraum.

5.2 Der

Vertrag bzw. die Konzession vom 13. März 1880 betrifft die Erstellung

einer Landanlage ("Landanlagekonzession") und regelt die Rechte und

Pflichten des Konzessionärs/Bauherrn am aufgeschütteten Seegebiet. Diese

Konzession vom 13. März 1880 betrifft somit nur die Bauten auf dem

Landanlagegebiet sowie – nach hier nicht zu überprüfender Meinung des

Baurekursgerichts – das "Podest (unter Wasser)"

(vgl. E. 3.3), also – entgegen der Beschwerdeführerin – mit Ausnahme

des "Podests (unter Wasser)" gerade nicht das in

Dispositivziffer I.2 der Verfügung Nr. 17-0133 vom 31. August

2017 genannte "Objekt". Jene Objekte i.S.v.

Dispositivziffer I.2, d.h. die (übrigen) seeseitigen Bauten vor dem

Landanlagegebiet im Bereich der öffentlichen Seeparzelle, werden von der

Konzession vom 13. März 1880 nicht erfasst. Da die von der

Beschwerdeführerin beanstandeten allgemeinen Nebenbestimmungen jedoch

ausschliesslich für diese Bauten vor dem Landanlagegebiet mit Ausnahme des

"Podests (unter Wasser)" gelten (müssen), lassen sie die Konzession

vom 13. März 1880 unberührt. Entsprechend kann auch offenbleiben,

inwieweit sich diese nach Massgabe der erwähnten bundesgerichtlichen

Rechtsprechung (oben E. 3.7) gegebenenfalls nicht auch nachträglich

befristen bzw. bloss unter einschränkenden Nebenbestimmungen verlängern liesse.

5.3 In Bezug

auf die gerügte fehlende gesetzliche Grundlage für die speziellen

Nebenbestimmungen in Dispositivziffer 2 lit. b–e der Verfügung

Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 ist – soweit sich diese nicht ohnehin

auf die generelle Ermächtigung von § 44 WWG, die Konzessionen mit den

gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen, stützen lassen – Folgendes

festzuhalten: Lit. b, wonach das dauernde Stationieren von Schiffen an und

auf den Bauten und Anlagen im öffentlichen Gewässer nicht gestattet ist, stützt

sich ausdrücklich auf die Verordnung über das Stationieren von Schiffen vom

14. Oktober 1992 (Stationierungsverordnung; LS 747.4). Gemäss deren

§ 4 Abs. 1 i.V.m. § 1 ist das Stationieren von Schiffen auf

öffentlichem Gewässergebiet ausserhalb konzessionierter Anlagen untersagt. Die

Pflicht gemäss lit. c der Nebenbestimmungen, die amtliche Vermessung

nachführen zu lassen, beruht auf Art. 29 Abs. 1 des Bundesgesetzes

vom 5. Oktober 2007 über Geoinformation (GeoIG; SR 510.62). Kraft

Art. 34 Abs. 2 lit. a GeoIG sind die Kantone für die

Durchführung der amtlichen Vermessung zuständig. Im Kanton Zürich legt der

Regierungsrat die kantonalen Erweiterungen des bundesrechtlich vorgegebenen

Inhalts der Vermessung fest und erlässt Ausführungsbestimmungen insbesondere

für die Vermarkung und Vermessung der Grundstücksgrenzen und das Erheben der

übrigen Bestandteile der amtlichen Vermessung (§ 17 Abs. 1 i.V.m.

Abs. 2 lit. a des Kantonalen Geoinformationsgesetzes vom 24. Oktober

2011 [LS 704.1]). Sodann stützt sich lit. d der Nebenbestimmungen auf

§ 46 Abs. 2 WWG, wonach die Konzession samt den Nebenbestimmungen im

Grundbuch angemerkt werden kann, wenn sie mit dem Eigentum an einem Grundstück

subjektiv-dinglich verbunden wird (dazu sogleich E. 6). Die Befristung der

Konzession i.S.v. lit. e der Nebenbestimmung basiert auf § 44 WWG

(vgl. E. 3.7).

Sämtliche speziellen Nebenbestimmungen verfügen somit über

eine Rechtsgrundlage. Hinsichtlich des angerufenen Bestandesschutzes i.S.v.

Art. 41c Abs. 2 GSchV ist anzumerken, dass der Gewässerraum gemäss

Art. 41b Abs. 1 GSchV "gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15 m

betragen" muss, gemeint ist ab Uferlinie landwärts. Demzufolge kann sich

die Beschwerdeführerin für die Bauten auf der Gewässerparzelle nicht auf den

Bestandesschutz i.S.v. Art. 41c Abs. 2 GSchV berufen. Im Übrigen

gewährte diese Norm ohnehin nur den Besitzstand gegenüber den

(gewässerschutzrechtlichen) Vorgaben des Bundes an den Gewässerraum; soweit es

– wie hier – um die Wahrung allfälliger aus früheren (kantonalen)

Sondernutzungskonzessionen an Gewässern abgeleiteter Rechte geht, ist diese Bestimmung

von vornherein nicht einschlägig.

6.

6.1 Die

Verfügung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 sieht vor, dass die

wasserrechtliche Konzession samt Nebenbestimmungen "nach Eintritt der

Rechtskraft dieser Verfügung" im Grundbuch angemerkt werden soll. Wie die Beschwerdegegnerin

in ihrer Beschwerdeantwort zu Recht geltend macht, erachtete das

Baurekursgericht die Grundbuchanmerkung sehr wohl grundsätzlich als zulässig.

Da die Grundbuchanmerkung bereits in der Verfügung Nr. 17-0133 vom

31. August 2017 angeordnet und nicht aufgehoben worden sei, bestehe jedoch

kein Raum für die erneute Anordnung einer identischen Grundbuchanmerkung mit

Verfügung vom 18. November 2020. Somit hob das Baurekursgericht lediglich

die Anordnung der zweiten identischen, nicht aber der ersten – gemäss Verfügung

Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 – Grundbuchanmerkung auf. Die

Beschwerdeführerin macht indessen geltend, es sollen überhaupt keine

Anmerkungen im Grundbuch gestattet werden, der Vertrag von 1880 genüge. Sie

begründet jedoch ihren Antrag nicht weiter.

6.2 § 46 Abs. 2 WWG sieht vor, dass die Konzession samt Nebenbestimmungen im

Grundbuch angemerkt werden kann, wenn sie mit dem Eigentum an einem bestimmten

Grundstück subjektiv-dinglich verbunden ist. Letzteres ist im vorliegenden Fall

unbestrittenermassen erfüllt, sodass eine Grundbuchanmerkung der

wasserrechtlichen Konzession (Dispositivziffer I.2 der Verfügung

Nr. 17-0133 vom 31. August 2017) unter Ausnahme des "Podests

(unter Wasser)" zulässig ist (vgl. E. 5.2). Entgegen der

Beschwerdeführerin genügt die Landanlagekonzession von 1880 nicht, betrifft

diese doch andere Bauten und Anlagen (vgl. E. 5.2 sowie

Dispositivziffer I.1 der Verfügung Nr. 17-0133 vom 31. August

2017).

7.

7.1 Schliesslich

beanstandet die Beschwerdeführerin die Gerichtsgebühren der Vorinstanz. Der

erste Rekurs sei notwendig gewesen, um die Reduktion der vom AWEL viel zu hoch

angesetzten Nutzungsgebühren zu erreichen. Wegen der unzutreffenden

Rechtsmittelbelehrung hätte sie anschliessend Beschwerde ans Verwaltungsgericht

erhoben, was ihr unnötigen Aufwand beschert habe. Zum zweiten Rekurs sei sie

gezwungen gewesen, um die Frage der Konzessionspflicht und der

Nebenbestimmungen vom Verwaltungsgericht überprüfen lassen zu können. Dieses

zweite Verfahren könne aber nicht ihr angelastet werden. Die hohen

Gerichtsgebühren für die kleinen Streitwerte seien nach Art. 18 KV

(wohlfeile Rechtspflege) nicht zulässig.

7.2 Vorab ist

festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht dem Umstand, dass die Vorinstanz die

Beschwerdeführerin nicht auf die (möglicherweise) eingeschränkte Anfechtbarkeit

des ersten Rekursentscheids hingewiesen hatte, entsprechend Rechnung trug,

indem es die Kosten des 1. Rechtsgangs vor Verwaltungsgericht

(VB.2018.00416) der Vorinstanz auferlegte. Mangels besonderen Aufwands sprach

es der Beschwerdeführerin keine Partei- bzw. Umtriebsentschädigung zu. Sollte

die Beschwerdeführerin hiermit nicht einverstanden sein, steht es ihr frei,

dagegen Beschwerde beim Bundesgericht zu erheben.

7.3 Im

vorliegenden Entscheid zu überprüfen sind jedoch die Gebührenhöhe sowie die

Kostenverteilung in den beiden Entscheiden durch die Vorinstanz. Die Vorinstanz

ging in beiden Entscheiden von einem nicht bestimmbaren Streitwert aus und

setzte die Gerichtsgebühr gestützt auf die Kriterien von § 338 Abs. 1 PBG auf Fr. 3'600.- und Fr. 3'500.- fest. Im ersten Verfahren

erachtete sie die Beschwerdeführerin als zu 2/3, im zweiten Verfahren als zu

3/4 unterliegend. In diesem Umfang auferlegte sie ihr die Kosten und verweigerte

ihr eine Umtriebsentschädigung.

Insgesamt belaufen sich die Kosten, welche die Vorinstanz

der Beschwerdeführerin für das (bzw. die beiden) Rekursverfahren auferlegte,

somit auf rund Fr. 5'000.-. Wie die Vorinstanz in ihren Begründungen zu Recht

festgehalten hat, steht ihr zwar bei der Bemessung der Gebührenhöhe ein grosser

Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 25 ff.).

Nichtsdestotrotz erscheint die Gebührenhöhe im zweiten Rekursverfahren, in

welchem die Verfügung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 und damit

lediglich noch die Neuberechnung der Nutzungsgebühr und die zum zweiten Mal

angeordneten Grundbuchanmerkung beurteilt werden konnten, mit Fr. 3'500.-

als zu hoch, zumal sich der Rekurs inhaltlich nicht gegen die Neuberechnung an

sich, sondern nur gegen die wiederum angeordnete Grundbuchanmerkung wandte.

Dass die Beschwerdeführerin im zweiten Rekursverfahren die Rügen des ersten

Rekursverfahrens sehr kurz zusammengefasst auf nicht einmal einer A4-Seite

wiederholte, um sie dann später vor Verwaltungsgericht vorbringen zu können,

kann ihr nicht zum Nachteil gereichen, jedenfalls nicht in diesem Ausmass. Es

kann von ihr als juristischer Laiin nicht erwartet werden, die

prozessrechtlichen Besonderheiten bei Rückweisungen bzw. wiederholter

Anfechtung in einem zweiten Rechtsgang zu kennen. Die Gerichtsgebühr des

zweiten Rekursverfahrens ist daher zu reduzieren und neu auf Fr. 2'000.-

festzusetzen. Davon ist der Beschwerdeführerin dementsprechend zudem lediglich

die Hälfte aufzuerlegen. Eine Umtriebsentschädigung ist ihr mangels

überwiegenden Obsiegens zu verweigern.

8.

Zusammengefasst ist die Beschwerde somit teilweise

gutzuheissen und sind die Kosten des Verfahrens gemäss Dispositivziffer II

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 23. März 2021 auf

Fr. 2'000.- zuzüglich Fr. 180.- Zustellkosten, total Fr. 2'180.-

festzusetzen, wobei die Kosten je zur Hälfte der Rekurrentin

(Beschwerdeführerin) und der Baudirektion des Kantons Zürich auferlegt werden.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden

kann.

9.

Da sie lediglich in einem untergeordneten Punkt obsiegt,

in der Sache jedoch vollständig unterliegt, sind die Kosten dieses Verfahrens vollumfänglich

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Umtriebsentschädigung ist ihr nicht

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde

wird teilweise gutgeheissen und Dispositivziffer II des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 23. März 2021 wie folgt abgeändert: "Die Kosten

des Verfahrens, bestehend aus Fr. 2'000.- Gerichtsgebühr, Fr. 180.-

Zustellkosten, Fr. 2'180.- Total werden je zur Hälfte der Rekurrentin und

der Baudirektion des Kantons Zürich auferlegt. […]". Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 305.-- Zustellkosten,

Fr. 3'605.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Es wird

keine Umtriebsentschädigung zugesprochen.

5. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) den Mitbeteiligten;

c) das Baurekursgericht;

d) das Bundesamt für Umwelt (BAFU);

e) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).