Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00325

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00325

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. Juni 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C, und/oder

D,

Beschwerdeführende,

gegen

1. E,

2.1 G,

2.2 G,

3.1 H,

3.2 I,

1–3 vertreten durch RA J,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Baukommission Uetikon am See,

Mitbeteiligte,

betreffend Abbruchbewilligung

und Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 17. August

2020 bewilligte die Baukommission Uetikon am See K den Abbruch des bestehenden

Gewerbegebäudes und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 11

Wohneinheiten sowie einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der L-Strasse 02 in Uetikon am See.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben E, F und G sowie H und I

Rekurs beim Baurekursgericht Zürich und beantragten die Aufhebung der

Baubewilligung sowie die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung.

Mit Entscheid vom 23. März 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut

und hob die angefochtene Baubewilligung auf.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 7. Mai 2021

Beschwerde beim Verwaltungsgericht Zürich und stellten den Antrag, es sei der

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung der Baukommission

Uetikon am See vom 17. August 2020 wiederherzustellen; eventualiter sei

der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der übrigen

im Rekursverfahren erhobenen Rügen an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende Verfahren sowie für das

Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz beantragte am 26. Mai 2021 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. Mai

2021.

stellte die mitbeteiligte Gemeinde Uetikon am See den Antrag auf

vollumfängliche Gutheissung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni

2021.

beantragten E, F und G sowie H und I, es sei der Rekursentscheid zu

bestätigen und die angefochtene Baubewilligung nicht wiederherzustellen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

zulasten der Beschwerdeführenden.

Mit Replik vom 5. Juli 2021 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligte erstattete ihre

Stellungnahme zur Beschwerdeantwort am 7. Juli 2021 und hielt sinngemäss

an ihren Anträgen fest. Die Duplik der Beschwerdegegnerschaft erfolgte am 23. August

2021.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die

Behandlung der Beschwerde zuständig.

Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01

sowie als Bauherrschaft ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der

Kernzone K2 und ist derzeit mit einer Gewerbebaute überstellt. Das Bauvorhaben

sieht den Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie die Errichtung einer Neubaute

mit 11 Wohneinheiten vor. Mit dem angefochtenen Beschluss hob das

Baurekursgericht die von der kommunalen Baubehörde erteilte Baubewilligung auf.

Nach Auffassung des Gerichts besteht für diejenigen Parzellen in der Kernzone

K2, für welche im Kernzonenplan keine Angaben hinsichtlich Baumasse und

Gebäudehöhe von Neubauten festgesetzt worden sind, eine Ersatzbaupflicht.

Die diesbezüglichen Anforderungen der Bauordnung erfülle das geplante Gebäude

klarerweise nicht.

2.2

Die

beschwerdeführende Bauherrschaft macht zusammengefasst geltend, eine Ersatzbaupflicht

verlange eine klare gesetzliche Grundlage, welche in der Bauordnung nicht zu

finden sei. Die Aufhebung der Baubewilligung verstosse daher gegen das

Legalitätsprinzip. In der Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung sei

ausserdem eine Verletzung der Gemeindeautonomie zu erblicken, da sich das

Baurekursgericht über den Entscheid der kommunalen Baubehörde hinsichtlich der

Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts hinweggesetzt habe. Schliesslich sei

die Anwendung der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO durch das

Baurekursgericht als rechtsverletzend zu beurteilen.

3.

3.1

Wie die

Vorinstanz zutreffend ausführt, umfasst die Kernzone K1 die besonders prägenden

und weitgehend erhaltenswerten Teile der Ortskerne, wobei die heutige

Erscheinung und Identität beizubehalten ist (Art. 4 Abs. 1 BZO). Die

Kernzone K2 umfasst die übrigen Teile der Kernbebauung, wobei Um-, Ersatz- und

Neubauten zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen sollen

(Abs. 2 von Art. 4 BZO). Bei allen baulichen Veränderungen in den Kernzonen

sind Bezüge zu den ortsbildprägenden Gestaltungselementen beizubehalten oder

herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus, Massstäblichkeit, Proportionen,

Fassadenstruktur, Materialien, Farben und Umschwung (Art. 4 Abs. 3

BZO). Gemäss Art. 5 Abs. 1 BZO begrenzen Mantellinien den möglichen

überbaubaren Teil eines Grundstücks. Zwingende Mantellinien bedeuten gemäss Abs. 2

von Art. 5 BZO, dass die Fassaden bei Um-, Ersatz- oder Neubauten die im

Kernzonenplan festgelegte Lage einhalten müssen. Gemäss Abs. 3 von Art. 5

ist der Umbau oder Ersatz von bestehenden Gebäuden zulässig. Dabei ist die

bestehende Baumasse zu übernehmen. Wo die Mantellinien einen

Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des

gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert

werden. Schliesslich legt Abs. 4 von Art. 5 BZO fest, dass neue

Hauptgebäude den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten

Raum mit seinen Aussenmassen und die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht

überschreiten dürfen.

3.2

Im

massgeblichen Kernzonenplan vom 16. Mai 1994 sind für die einzelnen

Grundstücke Mantellinien (zwingende und nicht zwingende) sowie (teilweise)

Hauptfirstrichtungen festgelegt. Ausserdem sind für verschiedene Grundstücke

die zulässige oberirdische Baumasse sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe

beziffert. Für das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 sind (nicht zwingende)

Mantellinien festgelegt sowie die Firstlinie vorgeschrieben.

4.

4.1

Primär

stellt sich die Frage nach der gesetzlichen Grundlage der Ersatzbaupflicht bzw.

ob die Bauordnung und der Kernzonenplan für das Baugrundstück eine

Ersatzbaupflicht statuieren.

Nach Auffassung der örtlichen Baubehörde sieht die

kommunale Bauordnung für das Baugrundstück klarerweise keine Ersatzbaupflicht

vor. Zur Begründung führt sie zusammengefasst aus, der kommunale Gesetzgeber

habe die Kernzonenvorschriften bewusst lockern wollen, da die zeitgemässe

Weiterentwicklung der Bausubstanz in der Kernzone K2 im Vordergrund stehe.

Entsprechend gehe die Baubewilligungsbehörde in langjähriger Praxis vom Fehlen

einer Ersatzbaupflicht für die Kernzone K2 aus. Das Baurekursgericht habe mit

seinem Entscheid die Baubehördenpraxis sowie die dieser zugrunde liegende

Gemeindeautonomie ausgehebelt. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass in

absehbarer Zeit eine Totalrevision der Bau- und Zonenordnung anstehe. In diesem

Zusammenhang solle dann auch die Ordnung über die Kernzonen ''neu und unmissverständlich''

definiert werden, damit die bisherige Praxis der Baubewilligungsbehörde

''positivrechtlich verankert'' und der in Verletzung der Gemeindeautonomie

ergangene Entscheid des Baurekursgerichts korrigiert werden könne.

4.2

Die

Baubewilligungsbehörde leitet ihre Rechtsauffassung aus den Bestimmungen von Art. 4

und 5 BZO ab. Es handelt sich dabei um kompetenzgemäss erlassenes kommunales

Recht (vgl. § 50 PBG). Dieses Recht ist

in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der

Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich

für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der

rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.

Ermessen einräumt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. März

2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014,

§ 20 N. 59 f.).

Das Baurekursgericht ist in solchen

Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde

mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den

Entscheid über Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts begründet, desto

höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts.

Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so

bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und

Anwendung der kommunalen Bestimmungen abzuweichen. Es steht dem

Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen,

wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde. Der

Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die

Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2;

27.

März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu

Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2

und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden).

Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

4.3

Dem Baurekursgericht ist darin

beizupflichten, dass die Vorschrift von Art. 4 BZO eine Ersatzbaupflicht

für die Kernzone K2 nicht ausschliesst. Die Bestimmung sieht vor, dass in der

Kernzone K2 grundsätzlich Um-, Ersatz- und Neubauten zulässig sind. Nicht

geregelt wird in der Vorschrift allerdings, auf welchen Grundstücken Neubauten

zulässig sein sollen. Dies erschliesst sich indessen aus dem Zusammenspiel der

Bauordnung mit dem Kernzonenplan: Gemäss Art. 5 Abs. 4 BZO dürfen

Neubauten den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten Raum

mit seinen Aussenmassen und die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht

überschreiten. Für verschiedene Parzellen enthält der Kernzonenplan Angaben zur

Baumasse und zur maximal zulässigen Gebäudehöhe. Auf diesen Grundstücken sind

Neubauten offensichtlich zulässig. Dass dies für die anderen – wozu auch das

Baugrundstück gehört – nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand,

dass die Bauordnung für die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften über die

zulässige Baumasse bzw. maximal zulässige Gebäudehöhe enthält. Wenn die

Baubewilligungsbehörde für Neubauten auf Grundstücken, für welche der Kernzonenplan

keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen Gebäudehöhe enthält,

auf die niedrigste für Wohnzonen festgelegte Gebäudehöhe zurückgreift, so hält

dies vor dem Gesetzmässigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem

als willkürlich. Die Auslegung der Baubewilligungsbehörde, welche zur analogen

Anwendung zonenfremder Baubeschränkungsnormen für einzelne Bauvorhaben zwingt,

ist damit – in Übereinstimmung mit der Auffassung der Rekursinstanz –

unhaltbar.

Nichts daran zu

ändern vermag der Umstand, dass demzufolge in der Kernzone K2 nur relativ

wenige Grundstücke für Neubauten vorgesehen sind. Es handelt sich bei genauerer

Betrachtung durchwegs um Parzellen, die bisher (weitgehend) unüberbaut sind.

Dass der Gesetzgeber für diese Parzellen eine Neubaumöglichkeit vorgesehen hat,

erscheint schlüssig. Die Auffassung der Mitbeteiligten, dass dem Willen des

Gesetzgebers nach Modernisierung der Bausubstanz in der Kernzone K2 nur durch

eine allgemeine Öffnung dieser Zone für Neubauten nachgelebt werden könne,

erweist sich als unzutreffend. Nach der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3

BZO ist bei Umbauten und Ersatzbauten zwar die bestehende Baumasse zu

übernehmen. Dort, wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen, kann

diese zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der

Verkehrssicherheit indessen verlagert werden. Es ist dem Baurekursgericht darin

beizupflichten, dass es sich dabei um eine relativ grosszügige Gewährung von

Abweichungsmöglichkeiten vom Bestehenden handelt, welche die Stossrichtung des

gesetzgeberischen Willens durchaus widerspiegelt. Indem die

Baubewilligungsbehörde einräumt, im Rahmen der anstehenden Revision der BZO

solle auch die Ordnung über die Kernzonen ''neu und unmissverständlich''

definiert werden, damit die bisherige Praxis der Baubewilligungsbehörde

''positivrechtlich verankert'' werden könne, räumt sie letztlich selber ein,

dass sich die von ihr vorgenommene Rechtsanwendung nicht auf die bestehenden

gesetzlichen Bestimmungen stützen lässt.

4.4

Für das

Baugrundstück besteht nach dem Gesagten eine Ersatzbaupflicht. Es ist daher zu

prüfen, ob das geplante Vorhaben die diesbezüglichen Vorgaben der Bauordnung

einhält.

4.4.1

Gemäss Art. 5 Abs. 3 BZO ist bei Ersatzbauten in der Kernzone K2

die bestehende Baumasse zu übernehmen. Wo die Mantellinien einen

Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des

gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert

werden.

4.4.2

Nach Auffassung der Bauherrschaft wird das geplante Vorhaben diesen

Vorgaben ohne Weiteres gerecht. Gemäss Absatz 2 und 3 von Art. 5 BZO

bestehe beim Fehlen von zwingenden Mantellinien keine Profilerhaltungspflicht;

dies im Unterschied zu der Kernzone K1, bei welcher die heutige Erscheinung und

Identität eines Gebäudes beizubehalten sei. Die Baumasse dürfe verlagert

werden, sofern dies der Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der

Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit diene. Dies sei beim vorliegenden

Bauvorhaben der Fall. Das Baurekursgericht nehme die Bestimmung von Art. 5

Abs. 3 BZO zum Anlass, eine weit über die BZO hinausgehende

Ersatzbauvorschrift zu begründen, welche in klarem Widerspruch zur BZO stehe

und sich auf die Bauherrschaft stark einschränkend auswirke. Die detaillierten

Gestaltungsvorschriften in Art. 5 und 6 f. BZO seien abschliessend zu

verstehen und würden den Schutz der Kernzonen ausreichend gewährleisten. Die

Rekursinstanz verstosse gegen das Legalitätsprinzip. Ausserdem habe sie gegen

den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör verstossen, indem

sie sich zu den entscheidrelevanten Ausführungen der Beschwerdeführenden im

Zusammenhang mit den Bestrebungen des Gesetzgebers und der sich daraus

ergebenden Auffassung der Baubewilligungsbehörde nicht geäussert habe. Aus dem

erläuternden Bericht zur BZO-Revision von 2013 ergebe sich ausdrücklich, dass die

Regelung des einzuhaltenden Gebäudeprofils präziser und offener formuliert

werden sollte, sodass das bestehende Profil bei Ersatzbauten nicht mehr

zwingend erhalten werden müsse, sondern im Rahmen der bestehenden Baumasse

innerhalb der Mantellinien verlagert werden könne. Die Veränderungen im Profil

fielen beim Neubauvorhaben im Vergleich zur Bestandesbaute moderat aus. Die

Traufhöhe werde im südlichen Bereich nur rund einen Meter und im nördlichen

Bereich nur knapp 1,5 m angehoben. In Anbetracht der heute überaus geringen

Gebäudehöhe falle dies kaum ins Gewicht. Die Ausführungen der Rekursinstanz zur

Verbesserung des Ortsbildes, der Wohnhygiene sowie der Verkehrssicherheit seien

schliesslich viel zu oberflächlich, um den Anforderungen an eine ausreichende

Begründung zu genügen. Das sorgfältig geplante und mit dem denkmalpflegerischen

Berater abgesprochene Bauvorhaben führe zu einer Aufwertung des Ortsbildes.

Auch bezüglich Verkehrssicherheit und Wohnhygiene resultiere eine massgebliche

Verbesserung. Durch die rückwärtige Erschliessung des Baugrundstücks könnten

künftig Ein- und Ausfahrtsmanöver auf die Kreuzung L-Strasse/M-Strasse

vermieden werden. Durch die Verlagerung der Baumasse resultierten grosszügigere

Freiräume auf der Bauparzelle, was auch die Wohnhygiene auf den benachbarten

Grundstücken (Besonnung und Belichtung) verbessere.

4.4.3

Die Rekursinstanz vertritt demgegenüber die Auffassung, dass das geplante

Bauvorhaben gegen die Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO verstosse. Die

Ausnahmeregelung von Absatz 3 von Art. 5 BZO, wonach unter bestimmten

Voraussetzungen eine Verlagerung der bestehenden Baumasse zulässig sei, lasse

erkennen, dass als Grundsatz nicht nur von einer rechnerischen Übernahme der

konsumierten Baumasse, sondern auch von einer Orientierung an den Abmessungen

der Bestandesbaute auszugehen sei. Andernfalls ergäbe dies für die vertikale

Ausdehnung einer Ersatzbaute keinerlei Vorgaben und für die horizontale

Ausdehnung voraussetzungslos eine Orientierung lediglich an den Mantellinien.

Eine Verlagerung könne diesfalls gar nicht Gegenstand eines

voraussetzungsgebundenen Ausnahmetatbestands sein. Ausserdem handle es sich bei

Art. 5 Abs. 3 BZO um eine Regelung betreffend Ersatzbauten. Damit sei

begriffsnotwendig eine Orientierung an der Bestandsbaute verbunden, während bei

einem beliebig von der Bestandesbaute abweichenden Bauvorhaben nicht mehr von

einer Ersatzbaute gesprochen werden könne. Zwar enthalte Art. 5 Abs. 3

BZO keine Einschränkung, wonach Abweichungen lediglich geringfügig sein

dürften. Insoweit könne die von der Vorinstanz angeführte Stossrichtung der

seinerzeitigen BZO-Revision durchaus im Sinne einer relativ grosszügigen

Gewährung entsprechender Abweichungsmöglichkeiten berücksichtigt werden. Nicht

mit einer Ersatzbauvorschrift zu vereinbaren sei jedoch die Erstellung von

Gebäuden, die gar nicht mehr als Ersatzbaute wahrnehmbar seien, da sie sich

derart weitreichend von der Bestandesbaute unterscheiden würden. Soweit die

Vorinstanz die BZO-Vorschrift in diesem Sinne verstanden haben wolle, erweise

sich die Auslegung als widersprüchlich, da nicht zugleich eine Regelung

betreffend Ersatzbauten getroffen und gleichzeitig bei deren Anwendung die

Erstellung von Bauten, die beliebig von der Bestandesbaute abweichen und damit

letztlich als Neubauten in Erscheinung treten würden, zugelassen werden könnte.

Das geplante Gebäude weise keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf und könne

daher nicht als Ersatzbaute qualifiziert werden. Bereits im Grundriss komme es

zu Abweichungen. Insbesondere aber wichen die vertikale Ausdehnung des neuen

Gebäudes und dessen Dachgestaltung fundamental von der Bestandesbaute ab.

4.5

Der

Auffassung der Rekursinstanz ist beizupflichten. Die Festsetzung einer Kernzone

stellt eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes dar. Als diesem

Zweck dienende Bauvorschriften fallen in erster Linie Vorschriften über die

Ersatzbauweise in Betracht. Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich,

dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezüglich Stellung und Profil

grundsätzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren

hat; andernfalls erfüllt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine

Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in

ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. Demgegenüber gelten für Neubauten

abstrakte Massvorschriften und wird die zulässige Gestaltung mit speziellen

Gestaltungsvorschriften umschrieben. Diesem Grundsatz entspricht die

vorliegende gesetzliche Regelung der BZO, welche abstrakte Massvorschriften nur

für Neubauten vorsieht und hinsichtlich der zulässigen Baumasse für

Ersatzbauten eine Orientierung an der Bestandesbaute verlangt, verbunden mit

einer Ausnahmeregelung für eine Verlagerung der Baumasse unter bestimmten

Voraussetzungen.

Auch wenn der Bauherrschaft darin beizupflichten ist, dass

die Bauordnung keine ausdrückliche Profilerhaltungspflicht für Ersatzbauten

statuiert, ergibt sich die Orientierung am Profil nach dem Gesagten aus dem

Begriff der Ersatzbaute einerseits sowie der statuierten Ausnahmeregelung

anderseits, welche eine Verlagerung der Baumasse der Bestandesbaute

grundsätzlich nur auf diesen Parzellen erlaubt, wo die Mantellinien einen

Anordnungsspielraum zulassen. Dieser durch die Mantellinien definierte

Anordnungsspielraum bezieht sich offensichtlich auf die horizontale Dimension.

Daraus lässt sich zwar nicht der Schluss ziehen, dass geringfügige Abweichungen

vom Profil in vertikaler Hinsicht generell unzulässig sein sollen. Auf jeden

Fall aber erweist sich die Auslegung der Baubewilligungsbehörde, welche bei

Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als

zulässig erachtet, vor diesem Hintergrund einerseits als begriffswidrig und

anderseits als widersprüchlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers

in der Bauordnung.

4.6

Das

geplante Mehrfamilienhaus, welches sich einzig rein numerisch hinsichtlich der

Baumasse am Bestehenden orientiert, erinnert in seinen Dimensionen weder in der

horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an

die abzubrechenden Gebäulichkeiten. Auch die optische Erscheinung weist

keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf. Dieser Umstand erstaunt nicht, wurde

das Neubauvorhaben doch als Neubaute geplant. Wie bereits ausgeführt wurde,

kommt eine Verlagerung der bestehenden Baumasse nur dort infrage, wo die

Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen und auch dann nur, wenn die

Verlagerung zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder

der Verkehrssicherheit führt (Art. 5 Abs. 3 BZO). Letztere Voraussetzungen

wurden von der Baubewilligungsbehörde, welche von einer Neubaute ausging,

bisher nicht geprüft. Die diesbezüglichen, von den Beschwerdeführenden

bemängelten Feststellungen des Baurekursgerichts erfolgten lediglich

bemerkungsweise und sind nicht rechtsverbindlich. Eine Rückweisung an die

Vorinstanz zur Prüfung dieser Fragen erübrigt sich aber angesichts des Umstands,

dass sich das geplante Neubauvorhaben aufgrund seiner Ausmasse und seines

Erscheinungsbildes nach dem Gesagten zum Vornherein nicht als Ersatzbaute

qualifizieren lässt. Nichts daran zu ändern vermag der Umstand, dass die

geplante Baumasse in numerischer Hinsicht die Baumasse der Bestandesbaute nicht

überschreitet, sondern sogar geringfügig unterschreitet.

5.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der

Beschwerdeführenden als unberechtigt. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen

und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestätigen.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden sowie die

Mitbeteiligte kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen mangels Obsiegens nicht zu.

Demgegenüber sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 6'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden je zur Hälfte den solidarisch haftenden Beschwerdeführenden sowie

der Mitbeteiligten auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

Beschwerdegegnerschaft 1–3 eine Parteientschädigung von je 1'200.- (insgesamt Fr. 3'600.-)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.