Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00335

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00335

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. September 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas

Widmer, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas

Alig.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1. D, vertreten durch RA E,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 19. Mai 2020 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich D die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

(sowie für die Mitbeanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 02 für die

Garagenzufahrt) an der F-Strasse 03 in Zürich-Fluntern.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A, B und G mit gemeinsamer Eingabe vom 26. Juni

2020.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 26. März 2021 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid gelangten A und B mit gemeinsamer

Eingabe vom 11. Mai 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

forderten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft, auch für das vorinstanzliche Verfahren – es seien der

angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. März 2021 sowie der

ihm zugrunde liegende baurechtliche Entscheid der Bausektion Zürich vom 19. Mai

2020.

aufzuheben.

Am 26. Mai 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juni

2021.

beantragte D – unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführerinnen – es sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Juni 2021

beantragte die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich die Abweisung der

Beschwerde. Mit Replik vom 28. Juni 2021 hielten A und B an ihren Anträgen

fest. Mit E-Mail vom 5. Juli 2021 teilte die Bausektion des Stadtrats der

Stadt Zürich ihren Verzicht auf die freigestellte Vernehmlassung zur Replik der

Beschwerdeführerinnen mit. Mit Eingabe vom 5. Juli 2021 hielt D an seinen

Anträgen fest. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Als Stockwerkeigentümerinnen von Wohnungen auf der unmittelbar nordöstlich

an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, sind die

Beschwerdeführerinnen, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben und

mit ihren Anträgen nicht vollumfänglich durchgedrungen sind, zur Beschwerde

legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Auf dem – gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich (BZO) in der Wohnzone W3 gelegenen – Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist

die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage geplant. Für die

Erstellung der Garagenzufahrt soll das – in der Freihaltezone E (Friedhöfe)

gelegene – Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 in einer Breite von 0,33 m und

auf einer Länge von 9 m beansprucht werden, zumal das Baugrundstück im Bereich

der F-Strasse teilweise nur eine Breite von 2,97 m aufweist.

3.

Zunächst bemängeln die Beschwerdeführerinnen, die

Ausnahmebewilligung für die Zufahrt über die Freihaltezone sei zu Unrecht

erteilt worden.

3.1

3.1.1

Befindet sich eine in einem Nutzungsplan festgesetzte Freihaltezone

vollständig innerhalb des nutzungsplanerisch ausgeschiedenen Baugebiets, ist Art. 24

des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausnahmsweise nicht anwendbar, da sich diese

Bestimmung nicht auf die Planung innerhalb der nutzungsplanerisch festgelegten

Siedlungsbereiche bezieht. In solchen Fällen unterstehen Bauten und Anlagen in

der betreffenden Freihaltezone dem kantonalen Recht (VGr, 13. März 2008,

VB.2007.00468, E. 2.2 mit Hinweisen; BGr, 18. August 2003,

1A.31/2003, E. 1 mit Hinweisen). § 40 Abs. 1 Satz 2 PBG

sieht ausdrücklich vor, dass für zonenfremde Bauten und Anlagen Art. 24

RPG gelten soll. Soweit es sich um eine innen liegende Freihaltezone handelt,

ist Art. 24 RPG zwar nicht direkt auf zonenwidrige Bauten und Anlagen

anwendbar, kraft Verweisung des kantonalen Rechts aber dennoch für die

Beurteilung von zonenwidrigen Bauten und Anlagen massgebend (VGr, 13. März

2008, VB.2007.00468, E. 4.1).

Auch wenn Art. 24

RPG in diesem Fall als kantonales Recht anwendbar ist, kann sich die örtliche

Bewilligungsbehörde grundsätzlich auf die allgemeine Rechtsprechung zu Art. 24

RPG stützen. Sie hat jedoch zu berücksichtigen, dass in diesem Fall nicht das

öffentliche Interesse an der Trennung des Bau- vom Nichtbaugebiet betroffen

ist. Stattdessen ist der jeweilige Zweck der betroffenen Freihaltezone

(Erholung der Bevölkerung, Natur- und Heimatschutz, Trennung und Gliederung des

Siedlungsgebiets) zu berücksichtigen (VGr, 13. März 2008, VB.2007.00468, E. 4.1).

3.1.2

Nach dem Richtplan des Kantons Zürich vom 28. Oktober befindet sich

das der Freihaltezone E (Friedhöfe) zugewiesene Grundstück Kat.-Nr. 02

vollständig im Siedlungsgebiet. Es handelt sich vorliegend um eine innen

liegende Freihaltezone.

3.2

Gemäss Art. 24

RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder

ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort

ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen (lit. b). Standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a

RPG sind Bauten, wenn sie aus technischen oder betrieblichen Gründen oder wegen

der Bodenbeschaffenheit auf eine bestimmte Lage ausserhalb der Bauzonen

angewiesen sind (positive Standortgebundenheit) oder wenn sie sich aus

besonderen Gründen in einer Bauzone nicht verwirklichen lassen (negative

Standortgebundenheit; vgl. BGE 111 Ib 213, E. 3b). Eine relative

Standortgebundenheit ist ausreichend; das heisst, es ist nicht erforderlich,

dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt (BGE 131 II 245 E. 7.6.1;

Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A.,

Zürich 1999, N. 711). Die Frage, ob eine Baute auf einen bestimmten

Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist, beurteilt sich stets nach

objektiven Massstäben und Kriterien, wobei es weder auf die subjektiven

Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche

Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankommt (BGr, 19. Juli 2006,

1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweisen).

3.3

Der

Bauzone dienende Erschliessungsstrassen sind üblicherweise ausserhalb der

Bauzonen nicht standortgebunden, da meist raumplanerische Möglichkeiten

bestehen, solche Erschliessungsanlagen innerhalb der Bauzonen zu erstellen

(Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen

[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24

Rz. 27; Bernhard Waldmann in: Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,

Bern 2006, Art. 24 Rz. 16).

Vorliegend steht die Zulässigkeit der Nutzung einer

geringfügigen Fläche am Rand eines der Freihaltezone E (Friedhöfe) zugewiesenen

Grundstücks innerhalb der Bauzonen infrage. Insofern kommt hier dem an sich

gewichtigen Argument, dass der Bauzone dienende Erschliessungsstrassen aufgrund

des Trennungsgrundsatzes nicht ausserhalb der Bauzonen zu liegen kommen sollen,

keine entscheidende Bedeutung zu. Die Vorinstanzen vertreten deshalb ohne

Rechtsverletzung, dass die Erschliessungsstrasse aus technischen Gründen

auf eine bestimmte Lage im Bereich der Freihaltezone angewiesen ist (positive

Standortgebundenheit) und es im Sinn der relativen Standortgebundenheit

ausreicht, dass ein anderer Standort wesentlich weniger gut praktikabel ist.

Diese Voraussetzung ist vorliegend – im Rahmen der analogen Anwendung von Art. 24

RPG als kantonales Recht – erfüllt: Es ist nicht ersichtlich, dass die Nachbarn

für eine privatrechtliche Lösung Hand bieten. Eine bergseitige Erschliessung

ist gemäss der von den Beschwerdeführerinnen nicht infrage gestellten Feststellung

der Baubewilligungsbehörde aus Gründen der Verkehrssicherheit ungeeignet. Ein

Quartierplanverfahren oder eine partielle Umzonung wäre mit einem immensen und

letztlich unverhältnismässigen (Zeit-)Aufwand verbunden.

Für die geplante Zufahrt zur Tiefgarage wird nur ein

geringfügiger Landstreifen mit einer Fläche von ca. 3 m2 am Rand der

Freihaltezone beansprucht (vgl. E. 2), der – gemäss der unbestrittenen

vorinstanzlichen Feststellung – vom Friedhofsgelände aus nicht wahrnehmbar sein

wird. Der Zweck der Freihaltezone wird dadurch überhaupt nicht beeinträchtigt.

Entgegen den Beschwerdeführerinnen, deren Stockwerkeigentum sich auf der

benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 04 befindet, deren 51

Tiefgaragen-Parkplätze über denselben Vorplatz und dasselbe Trottoir

erschlossen werden wie die geplanten 14 Tiefgaragen-Parkplätze, ist es

auch nicht ersichtlich, dass relevante Verkehrssicherheitsinteressen bestehen

würden, die den zusätzlichen Parkplätzen und damit der Benutzung des

Friedhofsgeländes entgegenstehen könnten (vgl. dazu E. 4). Der Beanspruchung

der Friedhofsparzelle stehen keine überwiegenden Interessen entgegen.

4.

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die geplante Zufahrt

führe zu einer Gefährdung der Verkehrssicherheit.

4.1

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine

Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist

ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten

und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1

PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2

Satz 1 PBG).

Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237

Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien über die Anforderungen

an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]; in Kraft bis 30. Mai

2020). Von Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). Gemäss § 11 ZN können im Einzelfall geringere

Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der

tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich erscheint.

Zu beachten

sind im vorliegenden Verfahren ferner die in der – gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassenen – Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni

1983.

(VSiV; in Kraft bis 30. Mai 2020) festgelegten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Beim

Anhang der VSiV handelt es sich ebenfalls um Normalien im Sinn von § 360 PBG (VGr, 6. Februar 2020, VB.2019.00289, E.7.1; 18. August

2004, VB.2003.00430 = BEZ 2004 Nr. 64, E. 4.2).

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und der

Verkehrssicherheit steht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu beachtender

Ermessensspielraum zu (BEZ 2004 Nr. 64 = VGr, 18. August 2004,

VB.2003.00430, E. 4.2). Letztere prüft daher lediglich, ob die

Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Spielraum nicht überschritten hat. Das

Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner gemäss § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG beschränkten Kognition neben der

richtigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts die korrekte Anwendung

des Rechts zu prüfen (VGr, 13. Juli 2011, VB.2010.00433, E. 5.1).

4.2

Entgegen

der Darlegung der Beschwerdeführerinnen hat die Vorinstanz gerade nicht

geprüft, ob die Voraussetzungen gemäss der Verkehrserschliessungsverordnung vom

17.

April 2019 (VerV) gegeben sind, sondern gestützt auf die

Übergangsbestimmung der – am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen –

Verkehrserschliessungsverordnung korrekt festgehalten, dass diese auf das – am

19.

Mai 2020 bewilligte – Bauvorhaben noch nicht anwendbar sei. Insofern

ist ihr Hinweis auf § 7 VerV, wonach unter gewissen Bedingungen an

Zufahrten und Ausfahrten erhöhte Anforderungen gestellt werden können,

unbehelflich. Eine entsprechende Bestimmung findet sich in den Zugangsnormalien

und in der Verkehrssicherheitsverordnung nicht.

4.3

Ein

wichtiger Grund, um von den Zugangsnormalien und der

Verkehrssicherheitsverordnung gemäss § 360 Abs. 3 PBG abzuweichen,

liegt nicht vor: angesichts der bereits bestehenden 51 Parkplätze wirken sich

die geplanten zusätzlichen 14 Parkplätze nicht erheblich aus.

Es sind keine Anzeichen ersichtlich, dass der Standort

verkehrsunsicher wäre, auch wenn die Beschwerdeführerinnen – ohne dies zu

substanziieren – das Gegenteil behaupten. Gemäss der Beschwerdegegnerin sind im

gesamtschweizerischen Register der polizeilich registrierten

Strassenverkehrsunfälle VUGIS bei der strittigen Ausfahrt keine relevanten

Unfälle aufgeführt; erfasst sei einzig ein Unfall aus dem Jahr 2003, bei der

sich eine Kollision eines Personenwagens mit einem Hindernis infolge

Nichtanpassens der Geschwindigkeit an die Strassenverhältnisse (Schneefall,

schneebedeckte Strasse) ergeben habe, ohne dass Fussgängerinnen und Fussgänger

beteiligt gewesen seien. Es ist somit davon auszugehen, dass weder im

Zusammenhang mit Fussgängern noch mit anderen Verkehrsteilnehmenden Missstände

bestehen.

Dass ein reger Fussgängerinnen- und Fussgängerverkehr

herrscht, wurde von der Baubewilligungsbehörde anerkannt. Deshalb ordnete sie

im Rahmen der Baubewilligung mittels einer Nebenbestimmung an, dass Zu- und

Wegfahrten jederzeit vorwärts erfolgen müssen. Entsprechend den

vorinstanzlichen Feststellungen ist von grosszügigen und übersichtlichen

Platzverhältnissen auszugehen: die Ausfahrt der geplanten Tiefgarage führt auf

einen Vorplatz – auf den bereits die bestehende Tiefgarage des

Nachbargrundstücks 04 führt – mit genügend Raum für zwei wartende Autos, daran

schliesst ein breites Trottoir an. Durch die gute Übersicht und die vorhandenen

Platzverhältnisse, die auf den Plänen, der Visualisierung und den Fotografien

in den Akten gut ersichtlich sind, sowie die Auflage, bei Zu- und Wegfahrten

vorwärts zu fahren, sind die Fussgängerinnen und Fussgänger auf dem Trottoir

nicht gefährdet. Der Autoverkehr erfährt durch die nicht erhebliche Erhöhung

der mit der Ausfahrt verbundenen Parkplätze (65 statt 51) keine relevante

zusätzliche Gefährdung. Daran ändert nichts, wenn man – wie die

Beschwerdeführerinnen – von einem intensiven Verkehrsaufkommen an der F-Strasse

ausgeht. Schliesslich ist aufgrund der geschilderten Platzverhältnisse auch

nicht zu befürchten, dass es Probleme zwischen den Benutzenden der künftig zwei

Tiefgarageneinfahrten geben würde. Diesbezüglich ist zu bemerken, dass gemäss

der unbestrittenen vorinstanzlichen Feststellung für die bestehende Zufahrt

eine Verkehrssteuerungsanlage besteht und eine solche auch für die neue Zufahrt

zu erstellen sein wird.

Insofern erweist sich die vorinstanzliche Feststellung, dass

sie sich anlässlich des Augenscheins vor Ort habe versichern können, dass der

geplante Zugang verkehrssicher sei, – anders als die Beschwerdeführerinnen

behaupten – keinesfalls als willkürlich: beurteilt wurde namentlich die

räumliche Situation. Die Vorinstanz wird sich als Fachgericht die Situation

einer stärkeren Verkehrs- sowie Fussgängerinnen- und Fussgängerbelastung

durchaus vergegenwärtigt haben. Auch vor dem Hintergrund der von den

Beschwerdeführerinnen behaupteten immensen Verkehrs- sowie Fussgängerinnen- und

Fussgängerbelastung der F-Strasse und des zugehörigen Trottoirs erscheint – aufgrund

der räumlichen Situation – die vorliegende Erschliessung als verkehrssicher.

4.4

Zumal mit

den bewilligten Abstellplätzen keine Verkehrsgefährdung verbunden ist, dringen

die Beschwerdeführerinnen auch mit ihrem Eventualantrag nicht durch, die Anzahl

der 14 Parkplätze – die gemäss § 242 Abs. 1 PBG i.V.m. Art. 3 ff.

der Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze vom 11. Dezember 1996

(Parkplatzverordnung) der Stadt Zürich zulässig sind – zu begrenzen.

4.5

Das

Grundstück ist auch hinsichtlich der Verkehrssicherheit genügend erschlossen.

Es besteht keine Notwendigkeit, ein Quartierplanverfahren durchzuführen oder

die Parkplatzzahl zu reduzieren.

5.

Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, das Bauvorhaben

nehme auf die geschützte Abdankungskapelle keine Rücksicht und ordne sich auch

sonst nicht genügend ein.

5.1

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen.

5.1.1

Im Rahmen der angefochtenen Baubewilligung führte die

Baubewilligungsbehörde im Zusammenhang mit § 238 Abs. 2 PBG bloss

aus, dass der angrenzende Friedhof unter Schutz stehe und nicht beeinträchtigt

werde. Zu § 238 Abs. 1 PBG erwog sie ausserdem, dass sich das Volumen

der geplanten Baute gegen Südwesten auffächere und geschickt in die Geometrie

der Friedhofanlage überleite. Der Neubau füge sich in seiner Körnung gut in den

Kontext ein. Eine knappe Bezugnahme auf die tangierten Vorschriften reicht im

Rahmen der Erteilung einer Baubewilligung grundsätzlich aus (Christian Mäder,

Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 388 mit Hinweisen).

Praxisgemäss akzeptiert das Verwaltungsgericht, dass die Baubewilligungsbehörde

die (erweiterte) Begründung für eine genügende Einordnung bzw. fehlende Rücksichtnahme

auf ein Schutzobjekt nach § 238 PBG in der Rekursantwort erbringen kann

(vgl. VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 3.2 f.; 28. November

2019, VB.2019.00258, E. 9.4; 28. Februar 2019, VB.2018.0077, E. 5.2;

vgl. auch Mäder, N. 388). Eine "Rechtsmittelinstanz" geht den

Beschwerdeführerinnen – die eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu Recht

nicht explizit dartun – dadurch entgegen ihrem Dafürhalten nicht verloren,

zumal die Frage der Vereinbarkeit mit § 238 Abs. 2 PBG von der

Vorinstanz behandelt wurde und auch im vorliegenden Verfahren vor

Verwaltungsgericht behandelt wird. Die Beschwerdeführerinnen äusserten sich zur

Frage der fehlenden Rücksichtnahme auf die Abdankungskapelle bereits im Rahmen

ihrer Rekursschrift vor der Vorinstanz ausführlich. Sie hatten die Möglichkeit,

sich im Rahmen ihrer Replik zu den Darlegungen der Beschwerdegegnerin in ihrer

Rekursantwort zu äussern, verzichteten indes darauf.

5.1.2

Auch inhaltlich ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden.

Eine empfindliche Störung bzw. ein Erdrücken der auf dem Friedhofsareal

gelegenen Abdankungskapelle ist durch die von der Strasse stark – bzw. weiter

als die Abdankungskapelle – zurückversetzte geplante Baute gerade nicht zu

befürchten. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass die Friedhofskapelle

"durch den geplanten Neubau bedrängt" werde, überzeugt nicht. Die

geplante Baute tritt gegenüber der Kapelle – sowohl vom Strassenraum als auch

vom Friedhofsgelände aus betrachtet – weder massiv noch unruhig in Erscheinung.

Zutreffend führte die

Vorinstanz aus, dass sich die geplante Baute mit den Vor- und Rücksprüngen an

der Südwestfassade dem geschützten Friedhofsgelände und der darauf stehenden

Kapelle nur zurückhaltend nähere, wobei die Gliederung eine Auflockerung der

Fassade in diese Richtung bewirke. Das Attikageschoss sei so positioniert, dass

es zur Friedhofsanlage, zur F-Strasse und gegen das nordöstliche Nachbargebäude

zurücktrete. Auch die Tiefgarage trete von aussen kaum in Erscheinung und sei

weitgehend unter dem Gebäude positioniert. Das Projekt sehe im Aussenbereich,

insbesondere gegen die F-Strasse und gegen den Friedhof hin, eine weiterhin

üppige Bepflanzung mit grosskronigen Bäumen vor. Das Bauprojekt gliedere sich

insgesamt durch das Splitlevel, die Auffächerung der Südwestfassade, das

geschickt positionierte Attika und die Begrünung organisch in die abschüssige

und begrünte Topographie und berücksichtige dabei insbesondere auch das

geschützte Friedhofsgelände mit der Friedhofskapelle gut, indem es in diese

Richtung aufgelockert und kaum massig wirke.

5.1.3

Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung

davon ausgehen, dass das strittige Bauvorhaben die Voraussetzung nach § 238 Abs. 2 PBG erfüllt.

5.2

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt

wird.

5.2.1

Entgegen den Beschwerdeführerinnen wirkt die – von der F-Strasse abgerückte

– geplante Baute weder unruhig noch wie ein Fremdkörper. Das Attikageschoss ist

erkennbar (vgl. a.a.O.). Ohne Rechtsverletzung ist die Vorinstanz davon

ausgegangen, dass die bauliche Umgebung der Bauparzelle sehr heterogen sei; die

Bauparzelle sei vom Friedhofsgelände mit Kapelle im Südwesten, der Sportanlage

im Südosten, der Zooanlage im Norden und einem Flachdachbau im Nordosten

umgeben. Das Bauprojekt orientiere sich offensichtlich an der baulichen und

landschaftlichen Umgebung und berücksichtige diese Gegebenheiten durchaus

gekonnt. Was die Beschwerdeführerinnen dagegen vorbringen, überzeugt nicht: Es

kommt nicht allein auf die zwei benachbarten Bauten an.

Eine Beurteilung des

Bauvorhabens ist – obwohl die Baubewilligung nur zusammen mit einigen

Nebenbestimmungen erteilt werden konnte – gut möglich. Eine Verletzung des

Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung liegt nicht vor (vgl. dazu etwa VGr,

19.

Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1); die Beschwerdeführerinnen

rügen dies denn auch nicht ausdrücklich bzw. nicht genügend substanziiert.

5.2.2

Die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz durften in Bezug auf die

übrige – nicht geschützte – Umgebung ohne Rechtsverletzung davon ausgehen, dass

das strittige Bauvorhaben die Voraussetzung nach § 238 Abs. 1 PBG

erfüllt.

5.3

Die im

Zusammenhang mit der Beurteilung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG relevante

Bepflanzung mit Bäumen lässt sich – anders als die Beschwerdeführerinnen dartun

– bereits beurteilen. Der Umgebungsplan genügt dazu in Verbindung mit den im

Rahmen des Bauentscheids auferlegten Nebenbestimmungen Disp.-Ziff. I.B.1.h

und I.B.2. Insbesondere müssen nach Disp.-Ziff. I.B.2 i.V.m. E. E.m

angemessene Neupflanzungen für die für das Erscheinungsbild wichtigen gerodeten

Bäume auf dem Bauareal vorgenommen werden. Ein entsprechend angepasster

Umgebungsplan ist vor Rohbauvollendung einzureichen und bewilligen zu lassen.

Die Vorinstanz führte zutreffend aus, dass die für die Einordnung relevante

Bepflanzung jene ist, die auf dem Baugrundstück zum Friedhofsareal hin mit

grösseren Bäumen geplant ist. Zwischen der Bauparzelle und der Parzelle des

Friedhofsareals ist denn auch die Eintragung eines beidseitigen Näherpflanzrechts

vorgesehen.

Im empfindlichen vorderen Bereich zwischen der geplanten

Baute und dem Schutzobjekt wächst aktuell eher niederes Gehölz; es befinden

sich dort keine hohen Bäume. Mit dem Näherpflanzrecht sind dort aber

Neupflanzungen möglich. Insofern als mit Neu- und Ersatzpflanzungen den Voraussetzungen

von § 238 Abs. 1 und 2 PBG entsprochen wird, durfte die

Baubewilligungsbehörde vorliegend darauf verzichten, nach § 238 Abs. 3 PBG den Erhalt von vorhandenen Bäumen zu verlangen. Die Beschwerdeführerinnen

behaupten denn auch bloss, dass die Rodung der Bäume für die Bebauung des

Grundstücks gemäss den Beschwerdeführerinnen "keineswegs zwingend" sei,

ohne genügend substanziiert darzulegen, inwiefern der Erhalt der Bäume vor dem

Hintergrund von § 238 Abs. 3 in Verbindung mit § 238 Abs. 1 und 2 PBG erforderlich wäre.

6.

6.1

Die

Beschwerde ist damit abzuweisen.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung ist ihnen nicht zuzusprechen. Hingegen sind sie zu einer

angemessenen Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

7.

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu

erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist

dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 anfechtbar (BGr, 13. November

2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …