Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00340

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00340

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Juli 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

A AG, vertreten durch B,

Beschwerdeführerin,

gegen

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Maur, vertreten durch RA I,

Mitbeteiligter,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Maur erteilte der A AG mit Beschluss

vom 7. September 2020 die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung

einer bestehenden Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern (Häuser A und B)

und einem Doppeleinfamilienhaus (Haus D) an der E-Strasse (Gebiet F);

zusätzlich wurde ein Reiheneinfamilienhaus mit drei Wohneinheiten (Haus C)

bewilligt.

Erwägungen

II.

Gegen diese Baubewilligung rekurrierte C

als Eigentümer eines unmittelbaren Nachbargrundstücks ans Baurekursgericht.

Dieses hiess den Rekurs am 5. Mai 2021 gut und hob den Beschluss

des Gemeinderats Maur vom 7. September 2020 auf.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

gelangte die A AG mit Beschwerde vom 12. Mai 2021 an das

Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid

aufzuheben und die Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen; zudem

verlangte sie eine Umtriebsentschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. Mai

2021.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Maur verzichtete auf eine Beschwerdeantwort. C ersuchte mit Beschwerde­antwort

vom 28. Mai 2021, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Mit Replik vom 3. Juni 2021 hielt die A AG

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind

erfüllt.

2.

Die Baugrundstücke liegen gemäss der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Maur vom 19. März 2010 (BZO) teilweise in der Wohnzone W1 und

teilweise in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2. Die Beschwerdeführerin

plant die Erweiterung der bestehenden Arealüberbauung G aus dem Jahr 1983

auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01, 02, 03, 04 und 05 an der E-Strasse. Die

bestehende Arealüberbauung umfasst fünf Mehrfamilienhäuser mit Schrägdächern.

Die Häuser bilden drei Zeilen, die mit der Giebelseite parallel zur E-Strasse

platziert sind. Die nun als Erweiterung der Arealüberbauung geplanten Häuser

sollen leicht (Häuser A und B) bzw. stark abgewinkelt (Haus D) zu den

bestehenden Gebäuden zu stehen kommen und weisen Flachdächer auf.

3.

3.1

Arealüberbauungen

im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der

kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen

Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen

in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und

der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von dieser

Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 25 ff. BZO gelten für

Arealüberbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Geschosszahl, der

Ausnützung, der Gebäudelänge und der Ausnützungsverschiebungen.

3.2

Im

Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG,

welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen manifestiert haben –

stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind

bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

3.3

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher

durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt

werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung

vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen

weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen

Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen

Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere

Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG

(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August

2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).

Die kommunalen Behörden dürfen damit von Gesetzes wegen

eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese

selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies

anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten

Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden

über keinerlei Autonomie. Bei der Frage

dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der

rechtsanwendenden Gemeindebehörde ein

gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien

handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung

erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung hinsichtlich der

Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum

Ortsbild, hinsichtlich der Qualität der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu

respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit

dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli

2018, 1C_92/2018, E. 3.5).

4.

4.1

Der

Gemeinderat Maur bejahte die Bewilligungsfähigkeit unter Auflagen, mit Hinweis

auf das eingeholte Fachgutachten vom 22. Januar 2020, mit welchem dem

Bauvorhaben eine gute Einordnung im Sinne von § 71 PBG grundsätzlich

attestiert worden sei.

4.2

Entgegen

dem Gemeinderat Maur verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid die

Voraussetzungen für eine Arealüberbauung. Dieser gerichtlichen Beurteilung

liegt unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am 2. Februar

2021.

durchgeführt hatte. In diesem Zusammenhang ist entgegen der Beschwerdeführerin

nicht zu beanstanden, dass der Abteilungspräsident nach der Beratung die

vorläufige Einschätzung der Sach- und Rechtslage erläutert hat. Solches erfolgt

mit Blick auf allfällige einvernehmliche Lösungen regelmässig und ist zulässig.

Die Gutheissung des Nachbarrekurses erfolgte im angefochtenen

Entscheid im Wesentlichen mit folgender Begründung: Nach Auffassung des

Baurekursgerichts fehlt es den neu geplanten drei Häusern an der erforderlichen

besonders guten Einordnung in die bestehende Arealüberbauung. Betreffend das

Haus D erkennt die Vorinstanz, abgesehen von der Lage, keine Berührungspunkte

zu den bestehenden Arealbauten; das Haus übernehme weder die Geschossigkeit

noch die räumliche Ausrichtung der bestehenden Bauten, verfüge über ein

Flachdach, verzichte auf auskragende Balkone und wirke konzeptlos platziert.

Das Gutachten befasse sich kaum mit dem Bezug des Hauses D zur bestehenden

Arealüberbauung und sei deshalb lückenhaft. Bezüglich der Häuser A und B

beanstandet das Baurekursgericht namentlich deren abgewinkelte Platzierung zu

den bestehenden Bauten sowie den fehlenden Bezug der unruhigen Fassaden zu den klar

und einheitlich gestalteten Südfassaden der bestehenden Bauten; ein

Zusammenhang der gesamten im Arealperimeter liegenden Überbauung sei kaum

erkennbar. Schliesslich beanstandet das Baurekursgericht die vorgesehene

Umgebungsgestaltung. Insgesamt sei die Beurteilung des Gemeinderats Maur,

wonach das Bauvorhaben die Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2 PBG erfülle,

nicht nachvollziehbar.

4.3

Die

Beschwerde befasst sich vorab mit Haus D und zitiert dazu namentlich aus der

mit dem Baugesuch eingereichten Dokumentation der Projektverfasserin.

4.3.1

Es versteht sich von selbst, dass es sich bei dieser Dokumentation der

Projektverfasserin um Parteivorbringen handelt, denen nur ein untergeordneter

Beweiswert zukommt. Auch trifft es entgegen der (sinngemässen) Behauptung der Beschwerdeführerin

nicht zu, dass der gesamte Inhalt dieser Dokumentation durch den Hinweis auf S. 4

des Fachgutachtens bestätigt worden wäre.

Abgesehen davon werden auch in den von der Beschwerdeführerin

wiedergegebenen Zitaten aus der Dokumentation der Projektverfasserin kaum

gestalterische Bezüge zwischen Haus D und der bisherigen Arealüberbauung

aufgezeigt. Im Wesentlichen wird darin lediglich darauf hingewiesen, dass das Haus D

eine bauliche Lücke in der aktuellen Bebauungsstruktur fülle.

Es ist offenkundig, dass allein

die Lückenfüllung keine besonders gute Gestaltung zu begründen vermag.

Bezüglich des Hauses D wird denn auch eingeräumt, dass es in seinen Dimensionen

eher den Häusern an der H-Strasse (ausserhalb des Perimeters) entspreche. Eine

Rücksichtnahme auf die Umgebung ist zwar bei einer Arealüberbauung durchaus

auch eine notwendige Voraussetzung (vgl. VGr, 18. Januar 2018,

VB.2017.00308, E. 4.5.1), macht indes die gelungene Gestaltung der

Arealüberbauung als einer solchen nicht etwa überflüssig. Eine gute Einordnung

und Gestaltung mit Bezug auf die bestehende Arealüberbauung wird für das geplante

Haus D weder durch das Fachgutachten aufgezeigt, noch ist solches anderweitig

ersichtlich. Auch die mit der Replik eingereichte Visualisierung vermag einen

gelungenen Bezug von Haus D zur bestehenden Arealüberbauung nicht aufzuzeigen.

Das Doppeleinfamilienhaus wird vielmehr ohne einen wahrnehmbaren Bezug quer ans

Ende der bestehenden Arealüberbauung platziert.

4.3.2

Wohl trifft

es zu, dass von einem durch die Behörde eingeholten Gutachten nicht grundlos

abgewichen werden kann. Gründe für ein Abweichen liegen indes namentlich vor,

wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die

Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten als zweifelhaft

erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3;

BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

Wie gesehen sind solche Gründe

für ein Abweichen vom Gutachten vorliegend zu bejahen. Bei der gegebenen

Sachlage hat das Baurekursgericht – entgegen der Rüge der Beschwerdeführerin –

zu Recht angenommen, das Gutachten sei bezüglich des Hauses D lückenhaft. Die

Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die Harmonie mit der bestehenden

Arealüberbauung positiv beurteilt werden könne, ist nicht nachvollziehbar und

widerspricht der Sachlage.

4.3.3

Die Beurteilung der Gestaltung durch die Baubewilligungsbehörde fusst

unmittelbar auf dieser unzutreffenden Schlussfolgerung des Gutachters. Damit

hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für

Arealüberbauungen zu Unrecht und in Überschreitung ihres Ermessensspielraums

attestiert. Das Bauprojekt ist als Erweiterung der Arealüberbauung nicht

bewilligungsfähig. Folglich hat das Baurekursgericht seine Kognition entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht überschritten und verletzt der

angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Gemeinde Maur nicht. Die

angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das

Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen, was zur Abweisung der

Beschwerde führt.

5.

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Zudem ist sie zur

Entrichtung einer Parteientschädigung an den anwaltlich vertretenen

Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint

ein Betrag von Fr. 2'500.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.- Zustellkosten,

Fr. 4'680.- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerde­gegner eine Parteientschädigung

von Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …