Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00375

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00375

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Februar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

2. Bauausschuss Opfikon, vertreten durch RA E,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 14. September 2020 erteilte der

Bauausschuss Opfikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für einen

Hotelneubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in

Opfikon. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 7. September

2020 eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 29. Oktober

2020.

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der beiden

Verfügungen. Das Baurekursgericht wies am 15. April 2021 den Rekurs ab,

soweit es darauf eintrat.

III.

Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 19. Mai

2021.

an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei

aufzuheben und die baurechtlichen Bewilligungen seien zu verweigern. In

prozessualer Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins; alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. Juni 2021 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete

am 7. Juni 2021 mangels inhaltlicher Betroffenheit auf eine Stellungnahme.

Mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2021 beantragte die C AG die

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Gleiches

beantragte der Bauausschuss Opfikon am 24. Juni 2021. Die A AG hielt

mit Replik vom 23. August 2021 an ihren Anträgen fest. Der Bauausschuss

Opfikon verzichtete am 1. September 2021 und in der Folge ausdrücklich auf

eine weitere Stellungnahme. Die C AG duplizierte am 6. September

2021.

Die A AG liess sich am 4. Oktober 2021 erneut vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Wie der

Antrag kann auch die Begründung nach Ablauf der Rekursfrist grundsätzlich nicht

mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren

Schriftenwechsels darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der

Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert

werden, ferner in Bezug auf Akten oder Aktenstücke, die innert der Rekursfrist

aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich 2014, [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Die

Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche

Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu

untersuchen (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Der

Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen –

erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor

Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe

berufen (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4; Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 52 N. 41). Die Rüge, das Baugrundstück sei durch den

öffentlichen Verkehr nicht genügend erschlossen, brachte die Beschwerdeführerin

vor der Vorinstanz nicht vor. Demgemäss erweist sich diese Rüge als verspätet

und ist folglich nicht weiter darauf einzugehen.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der

Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet ZA2 (ES III) gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Opfikon-Glattbrugg (BZO). Es ist im östlichen Teil überbaut mit einem

bestehenden Hotel. Der westliche Grundstücksteil dient heute als

Aussenparkplatz. In dessen Bereich ist der Neubau eines Hotels mit 309 Zimmern,

141.

Parkplätzen in einer Sammelgarage und 13 Parkplätzen im Freien geplant. Das

bestehende Hotel soll nach Erstellung des Neubaus bis auf die Mauern des

Untergeschosses zurückgebaut werden. An dessen Stelle sind Sportfelder geplant.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches

Gehör verletzt, da sie keinen Augenschein durchgeführt habe.

3.2

Der Untersuchungsgrundsatz gemäss § 7 Abs. 1 VRG verpflichtet die Verwaltungsbehörden von Amtes wegen dazu, für

die richtige und vollständige Abklärung des rechtserheblichen Sachverhalts zu

sorgen (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 10). Aus dem in Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerten

Anspruch auf rechtliches

Gehör

ergibt sich für die Behörden zudem

die Verpflichtung, die Vorbringen der Parteien auch tatsächlich zu hören, zu

prüfen und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen sowie die von ihnen

angebotenen Beweismittel über erhebliche Tatsachen abzunehmen, wenn diese zur

Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt liegt keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, wenn eine Behörde auf die Abnahme

beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der bereits abgenommenen

Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und in zulässiger vorweggenommener

(antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch

weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3

mit Hinweisen; Plüss, a. a. O., § 7 N. 18). Die Anordnung

eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere

Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4).

Ein Augenschein

ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der

massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein

bzw. aus den übrigen Verfahrensakten

mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019,

VB.2019.00182, E. 2.1).

3.3

Für den

vorinstanzlichen Entscheid wesentlich waren die Fragen der rechtmässigen

Erschliessung, der Ausnützung sowie ob das erste Hotel zwingend zurückzubauen

ist. Dazu genügten die vor der Vorinstanz eingereichten Pläne sowie die

Baubewilligung. Sodann lässt sich die Erschliessung auch über den GIS-Browser

beurteilen. Der massgebliche Sachverhalt ergab sich demgemäss genügend aus den

Verfahrensakten. Die Vorinstanz durfte auf einen Augenschein verzichten, ohne

den Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführerin zu verletzen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin beantragt, dass die Baubewilligung mit der Auflage ergänzt

werde, dass die Baufreigabe erst erteilt werden dürfe, wenn das bestehende

Hotel zurückgebaut worden sei. Es könne ansonsten nicht garantiert werden, dass

die private Beschwerdegegnerin das alte Hotel tatsächlich zurückbaue, und beide

Gebäude zusammen würden gegen mehrere Baubestimmungen verstossen.

4.2

Nach § 327

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

prüft die örtliche Baubehörde in geeigneten Abständen, ob die Bauarbeiten den

Vorschriften und Plänen entsprechen; gegebenenfalls trifft sie unverzüglich die

nötigen Massnahmen. Werden die Bauarbeiten während längerer Zeit – bei

Arealüberbauungen länger als zwei Jahre – unterbrochen, kann ihre Beendigung

innert nützlicher Frist befohlen werden (§ 328 Abs. 1 PBG). Mit dem

Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sonstigen Umständen unter

anderem die Androhung zu verbinden, dass bei Säumnis die Fertigstellung durch

Ersatzvornahme erfolge (§ 328 Abs. 2 lit. a PBG). Entsprechend

dem Zweck der Bestimmung wird § 328 PBG ausschliesslich dann anwendbar,

wenn das nur unvollständig ausgeführte Bauwerk einen rechtswidrigen Zustand

schafft, das heisst gegen materielles öffentliches Recht verstösst (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 503). Davon

zu unterscheiden sind aber jene Fälle, in welchen ein Bauwerk zwar nicht

vollständig ausgeführt wird, doch in seinem Bestand eine in sich abgeschlossene

Einheit darstellt. Hier ist im Rahmen der Schlussabnahme (§ 327 PBG) die

entsprechende Projektänderung zu bewilligen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 504).

Der Rückbau des bestehenden Hotels ist Teil der Baubewilligung. Soll das

Gebäude nicht mehr zurückgebaut werden, kann dies nur durch eine

Projektänderung, welche nur zu bewilligen ist, wenn die materiellen Bauvorgaben

eingehalten sind, erfolgen. Sollte die Bauherrschaft den Rückbau des Hotels

nicht vornehmen, widerspricht sie der Baubewilligung. Sofern der Verzicht auf

den Rückbau nicht mittels Projektänderung bewilligt wird, könnte der Rückbau

mittels Ersatzvornahme erfolgen. Das Bauprojekt ist somit aufgrund der Pläne zu

beurteilen, welche den Rückbau des bestehenden Hotels vorsehen. Für eine

Auflage, wonach das Hotel vor Baufreigabe zurückzubauen sei, besteht keine

Veranlassung. Insbesondere hat die Bauherrschaft den Nachweis, dass die in der

Bauphase für den Betrieb des bestehenden Hotels fehlenden Abstellplätze in der

fussläufig erreichbaren näheren Umgebung vertraglich sichergestellt sind, vor

Baubeginn einzureichen, weshalb auch die Parkplatzsituation keine Auflage

erfordert bzw. diese bereits statuiert wurde.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin rügt im Hauptpunkt, das Baugrundstück sei nicht genügend

erschlossen.

5.2

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden,

die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die

Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif

ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche

Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem

genügend zugänglich sein muss. Genügende Zugänglichkeit bedingt in

tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und

Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der

Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als

Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der

Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der

vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für

alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist

(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,

insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen

1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere

Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten

bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkommen

aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Ausgangswerten in

Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe des

voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV). Hierbei müssen auch in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungen

berücksichtigt werden. Dabei muss

von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15

lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für die

Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als

Richtwert dienen kann. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende

Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich

Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven,

namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung

einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude

erfordern würde, ausser Betracht (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2;

BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.).

5.3

Eine Erschliessungsstrasse ist für 600 bzw. 1'200

Wohneinheiten zulässig, wenn sie mindestens 4,8 bis 6,1 m breit ist (Anhang 1

VErV). Sie setzt ein 0,3 m breites begehbares Bankett und ein Trottoir von

mindestens 2 m voraus. Die 7 m breite F-Strasse, welche zudem über Trottoirs

verfügt, erfüllt diese Voraussetzungen. Da das bestehende Hotel zurückgebaut

werden muss, wenn das Projekt umgesetzt werden soll, ist für die Beurteilung

der Zufahrt nur das durch das Neubauprojekt vorgesehene Verkehrsaufkommen zu

berücksichtigen. Bei der bereits überbauten Parzelle Kat.-Nr. 03 ist

lediglich das bisherige Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen und nicht auch ein

mögliches Zukünftiges. Die in der Erschliessungsstudie vom 2. Dezember

2020.

aufgeführte äquivalente Anzahl Wohneinheiten für das geplante Hotel von

301.

ist plausibel und nachvollziehbar; ebenso die für das Grundstück Kat.-Nr. 03

errechneten 40 Wohneinheiten. Diese beiden überbauten Grundstücke beanspruchen

zusammen 341 Wohneinheiten. Das mit einem Langzeitparkplatz überstellte

Grundstück Kat.-Nr. 04 ist noch mehrheitlich unüberbaut, kann aber nebst

der F-Strasse auch über die G-Strasse/H-Strasse zusätzlich erschlossen werden.

Dass diese Erschliessung nicht rechtlich gesichert sein soll, vermag die

Beschwerdeführerin nicht nachzuweisen; sodann vermag die G-Strasse auch die

Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse zu erfüllen. Das von der

Beschwerdeführerin angerufene Grundstück Kat.-Nr. 05, welches sowohl über

die I- als auch die J-Strasse erschlossen werden kann und nicht über die F-Strasse

erschlossen wird, ist vorliegend unbeachtlich. Die freie Kapazität der F-Strasse

für die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 beträgt 259

Wohneinheiten. Da dieses Grundstück aber sowohl über die G-Strasse als auch die

F-Strasse erschlossen werden kann, genügt die freie Kapazität der F-Strasse

auch für den noch nicht benutzten bzw. nicht überbauten Teil der Liegenschaft,

um die Erschliessung zu gewährleisten. Die F-Strasse als Erschliessungsstrasse

genügt somit den zu erwartenden Wohneinheiten.

5.4

Die Beschwerdeführerin bringt jedoch weiter vor, die

Zufahrt könne nicht über das Wohnquartier erfolgen, da dieses bereits heute

übermässig lärmbelastet sei. Das Wohnquartier dürfe nicht durch zusätzlichen

Verkehr belastet werden.

Durch das neue Bauvorhaben

würde die Anzahl Parkplätze von 190 auf 154 reduziert, wodurch sich auch der

mögliche Verkehr durch das Quartier reduziert. Das geplante Bauprojekt hat

somit keinen zusätzlichen Verkehr zur Folge, welcher die Lärmbelastung im

Quartier erhöhen würde. Künftige Bauvorhaben, welche zu einer Zunahme der

Lärmimmissionen führen, sind nicht zu berücksichtigen, da solche erst zu

berücksichtigen wären, wenn sie bereits öffentlich aufgelegt worden sind (BGr,

19.

Februar 2015, 1C_771/2013, E. 6.3.3). Dies ergibt sich weder aus

den Akten, noch wurde dies geltend gemacht. Sodann ist auch lediglich die

Erschliessung des betroffenen Baugrundstücks Streitgegenstand, weshalb die

Vorinstanz zu Recht davon ausging, dass Art. 30 der Lärmschutzverordnung

vom 15. Dezember 1986 (LSV) keine Anwendung findet. Zudem soll auch keine

unerschlossene Bauzone neu erschlossen werden, sondern ist lediglich zu prüfen,

ob die bestehende Erschliessung genügt, was vorliegend der Fall ist.

5.5

Da der

Quartierplan die Planung und den Bau der Feinerschliessung bezweckt

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 239), diese Erschliessung vorliegend jedoch

ausreichend ist, muss kein Quartierplanverfahren durchgeführt werden. Die

Strassengesetzgebung findet gemäss § 1 des Strassengesetzes vom 27. September

1981.

(StrG) Anwendung auf Strassen, die im Eigentum des Staates oder der

politischen Gemeinden stehen und dem Gemeingebrauch gewidmet sind. Da die F-Strasse

unbestrittenermassen im Privateigentum steht, findet die Strassengesetzgebung

daher entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin keine Anwendung auf das

vorliegende Bauprojekt. Demgemäss ist auch kein Strassenprojektierungsverfahren

durchzuführen.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin rügt sodann, dass die Wendemöglichkeit auf dem Baugrundstück

nicht genüge. Weder die Anforderungen gemäss Anhang der Zugangsnormalien noch

die Anforderungen der VSS-Norm/SN 640 052 noch der Projektgrundlagen der Stadt

Winterthur für Wendemöglichkeiten würden eingehalten. Eine Wendemöglichkeit für

Sattelschlepper und Reisecars auf dem Baugrundstück genüge von vornherein

nicht. Die Wendeschleife würde eine mögliche Bushaltestelle, eine mögliche

Überführung über die Autobahn zur Erschliessung des Baugrundstücks und der

Nachbarparzelle negativ präjudizieren.

6.2

Gemäss

Anhang 1 VErV ist bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit

notwendig. Die Zugangsnormalien finden für das vorliegende Verfahren keine

Anwendung, da die Pläne für das Baubewilligungsverfahren erst nach dem

Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung eingereicht wurden (VErV

Bestimmung E). Ebenso keine Rolle für das vorliegende Verfahren spielen die

Projektgrundlagen der Stadt Winterthur, da sie für Opfikon keine Wirkung

entfalten. Die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" ist weiter

lediglich eine Richtlinie, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen

Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit,

standhalten muss. Sie darf daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der

Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr, 1. Februar 2010, 1C_246/2009, E. 4.1

mit Hinweisen; VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 5.2).

6.3

Westlich

des geplanten Gebäudes befindet sich für die Anlieferung von z. B. Lebensmitteln ein

Wendeplatz, der von der südwestlichen Ecke der asphaltierten Zufahrt bis zur

südwestlichen Gebäudeecke über 21 m Spielraum für ein Wendemanöver liefert. An

der breitesten Stelle sind gar 26 m zum Wenden vorhanden. Diese

Wendemöglichkeit für Lieferungen durch Lastwagen oder auch die Feuerwehr

erweist sich als genügend. An der östlichen Seite des Gebäudes ist sodann ein

Wendekreis für Busse geplant. Dieser Wendekreis hat einen Radius von immer

mindestens 12 m. Am Ende der Strasse ist sodann ein weiterer Wendekreis mit

einem Radius von mindestens 12,5 m geplant, welcher den bestehenden Wendekreis

vergrössert. Dieser Wendekreis erweist sich vorliegend als genügend, damit in

der Stichstrasse verkehrssicher gewendet werden kann. Die Beschwerdeführerin

macht sodann auch nicht geltend, inwiefern dies nicht der Fall sein soll. Somit

bestehen genügend Wendemöglichkeiten sowohl bei der Stichstrasse als auch auf

dem Baugrundstück. Da vorliegend kein Quartierplanverfahren durchzuführen ist,

geht auch der Hinweis auf nicht gesicherte Rechte von Quartierplanbeteiligten

fehl. Die Änderungen an der F-Strasse betreffen sodann nur das Grundstück der

Bauherrschaft, weshalb auch hier keine Zustimmung der Beschwerdeführerin

erforderlich ist.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, auch auf der übergeordneten planerischen

Stufe sei die Baureife nicht gegeben.

7.2

Baureif

ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche

Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte

planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). Es

ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht

substanziiert dargelegt, inwiefern das geplante Bauprojekt fehlende oder

beantragte planungsrechtliche Festlegungen nachteilig beeinflussen sollte. Eine

mögliche Erschliessung des Grundstücks bzw. des Nachbargrundstücks über die

Autobahn wird sodann auch nicht negativ präjudiziert, besteht darauf doch kein

Anspruch. Auch eine mögliche Bushaltestelle wird nicht negativ präjudiziert,

gibt es doch auf der F-Strasse oder in deren Nähe noch genügend Möglichkeiten,

eine solche zu erstellen. Sodann sind Richtpläne nur behördenverbindlich (§ 19 PBG) und daher lassen sich daraus keine Rechte und Pflichten für den Bauherrn ableiten.

8.

8.1

Die

Beschwerdeführerin bringt weiter vor, lufthygienetechnisch sei das Wohngebiet

ein Belastungsgebiet, weshalb das Baugrundstück nicht über die Wohnzone

erschlossen werden dürfe.

8.2

Dass das

geplante Projekt selbst übermässige Immissionen verursacht, wird nicht geltend

gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Die Behörde erstellt einen

Massnahmenplan nach Artikel 44a des Gesetzes, wenn feststeht oder zu erwarten

ist, dass trotz vorsorglicher Emissionsbegrenzungen übermässige Immissionen

verursacht werden (Art. 31 der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember

1985). Massnahmenpläne bei Luftverunreinigungen sind allerdings lediglich

behördenverbindlich (Art. 44a Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober

1983.

über den Umweltschutz [USG]). Der Massnahmenplan kann raumplanerische

Massnahmen vorsehen, wie z. B.

die Verkleinerung der Bauzone oder die Verringerung der Nutzungsdichte

bestimmter Zonen. Diese bedürfen jedoch grundsätzlich der Umsetzung durch

Anpassung der Richt- und Nutzungsplanung; solange die Zonenordnung nicht

geändert worden ist, können zonenkonforme Projekte grundsätzlich nicht unter

Hinweis auf eine übermässige Gesamtbelastung der Luft abgelehnt werden (BGr, 5. September

2001, 1P.23/2001, E. 2b; BGE 124 II 272 E. 4c/bb mit Hinweisen),

weshalb die Belastung des Wohngebiets der Erschliessung des geplanten Projekts

nicht entgegensteht. Das Bauvorhaben unterliegt keiner Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht

(vgl. Anhang der Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeitsprüfung).

9.

9.1

Die

Beschwerdeführerin rügt weiter, der Nachweis des Wasser- und

Abwasseranschlusses sei nicht gegeben und das Kanalisationsprojekt nicht

genehmigt worden. Damit erweise sich das Bauprojekt auch aus dieser Sicht nicht

als baureif; das Wasser- und Abwasserprojekt müsse zusammen mit der

Baubewilligung erteilt werden.

9.2

Nach dem

Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu

sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines

Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen

zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von

untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche

Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht

werden kann. Erweist sich ein Bauvorhaben als ungenügend erschlossen und lässt

sich die Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend

sicherstellen, hat die örtliche Baubehörde die Baubewilligung grundsätzlich zu

verweigern. In Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips kann die Bewilligung

jedoch dann unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn

sich der inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

beheben lässt (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die

in technischer und rechtlicher Hinsicht genügende Erschliessung des

Baugrundstücks in absehbarer Zeit nicht herbeigeführt werden kann, liefe die

bedingungsweise Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat

hinaus, was unzulässig wäre. Nach geltender Rechtsprechung kann die

Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht

werden. Sie enthält neben dem eigentlichen Anschlussgesuch die Projektpläne für

die Abwasserleitungen sowie für die Anschlussleitung an das übergeordnete

Abwassersystem. Die Prüfung der Kanalisationseingabe auf Übereinstimmung mit

den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung obliegt der Baubehörde. Genügt

die projektierte Abwasserbeseitigung diesen Anforderungen nicht, wird die

Prüfungsbehörde den Anschluss an das übergeordnete Abwassernetz nur unter

entsprechenden technischen Auflagen zulassen, sofern das Kanalisationsprojekt

nicht gar derart ungenügend erscheint, dass nichts anderes als eine

Verweigerung der Bewilligung infrage kommt. Technische Mängel eines

Abwasserprojekts lassen sich in der Regel verhältnismässig leicht beheben. Die

technische Lösung der Abwasserbeseitigung ist daher in den meisten Fällen

überblickbar (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 5). Die

Wasser- und Abwasserlösungen bzw. Kanalisationslösung kann vorliegend demgemäss

noch vor der Baufreigabe eingereicht und bewilligt werden. Gegen diese

Bewilligung steht der Beschwerdeführerin wiederum ein Rechtsmittel zu.

Zusammengefasst erweist sich das Baugrundstück als

genügend erschlossen. Im Übrigen kann auf die zutreffenden Erwägungen der

Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung

mit § 70 VRG).

10.

10.1

Die

Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Umlegung der Leitungen sei nicht

rechtlich gesichert und die Leitungen zu den Nachbarn dürften nicht gekappt

werden.

10.2

Gemäss § 320 Satz 1 PBG ist eine Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den

Vorschriften des PBG und der ausführenden Verordnungen entspricht. Im

baurechtlichen Bewilligungsverfahren ist somit grundsätzlich bloss – aber

immerhin – zu prüfen, ob einem Bauvorhaben oder einer Nutzungsänderung keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen namentlich des Planungs-, Bau- und

Umweltrechts entgegenstehen.

Gemäss § 1 VRG werden öffentlich-rechtliche

Angelegenheiten von den Verwaltungsbehörden und vom Verwaltungsgericht

entschieden, während privatrechtliche Ansprüche vor den Zivilgerichten geltend

zu machen sind. Verletzt ein Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn

eine privatrechtliche Bauvorschrift, so kann ihm der betroffene Nachbar das

Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er hat hierzu indes den privatrechtlichen

Prozessweg und nicht den verwaltungsrechtlichen Weg zu beschreiten. Solche

(bauhindernden) Dienstbarkeiten sind im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich

nicht zu berücksichtigen, es sei denn, der Inhalt der Dienstbarkeit

decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund des öffentlichen

Baurechts ohnehin besteht (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1530).

10.3

Die

Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen

Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken,

ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte.

Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse

– gleich wie ein Zivilrichter – im Einzelnen und endgültig abzuklären. Die

Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische Prüfung der Frage

beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen

könnte. Schreitet die Behörde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur

Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn

die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen

können sich allfällige am Baugrundstück (mit)berechtigte Drittpersonen nicht

zur Wehr setzen. Sie können mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren

verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder

ungenügendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt

bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 18. Dezember 2019,

VB.2019.00217, E. 3.2; 23. Januar 2014, VB.2012.00854, E. 3.3).

Da die Bewilligungsbehörde das strittige Bauvorhaben nicht zurückgestellt,

sondern einer materiell-rechtlichen Prüfung unterzogen hat, bleibt nach dem

Gesagten kein Raum für eine Aufhebung der Baubewilligung. Zivilrechtliche Rügen

prüft das Verwaltungsgericht mangels Zuständigkeit nicht.

11.

11.1

Abschliessend

macht die Beschwerdeführerin geltend, die zulässige Ausnützung sei nicht

eingehalten. Die Kubatur des gedeckten Innenhofs könne nicht zur zulässigen

Baumasse hinzugerechnet werden. Er überdache keine offenen Flächen für dauernde

Spiel- und Ruheplätze oder Gärten, wie Art. 14 BZO vorsehe. Flächen

im Gebäudeinnern seien keine Ruheplätze im Freien.

11.2

Nach Art. 14

BZO erhöht sich bei Bauten mit transparent gedeckten Innenhöfen, die eine

Fläche von mindestens 400 m2 bei einer lichten Höhe von mindestens

7,0 m aufweisen, die zulässige Baumasse gemäss Art. 13 lit. c) um die

Kubatur des gedeckten Innenhofs, die erforderliche Freifläche gemäss Art. 13

lit. d) reduziert sich um 80 % der Innenhoffläche. Bei dieser Bestimmung

handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Bei

der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss

erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,

wenn das kommunale Recht der

rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder

durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.

Ermessen einräumt

(VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. März 2015,

VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).

11.3

In ihrer

Beschwerdeantwort hielt die Baubehörde fest, dass die sinngemässe Behauptung

der Beschwerdeführerin, wonach durch den gedeckten Innenhof die zulässige

Ausnützung überschritten werde, im Widerspruch zum klaren Wortlaut der

Bestimmung stehe.

Wie sich aus den Plänen ergibt, ist der Innenhof

transparent gedeckt. Gemäss dem Wortlaut von Art. 14 BZO ist bei

transparent gedeckten Innenhöfen mit den entsprechenden Ausmassen – welche das

vorliegende Projekt unbestritternermassen hat – die zulässige Baumasse zu

erhöhen. Dass der Innenhof eine offene Fläche für dauernde Spiel- und

Ruheplätze oder Gärten überdachen müsse, sieht der Wortlaut der Bestimmung jedoch

nicht vor. Demgemäss hat die Baubehörde ihr Ermessen rechtskonform ausgeübt,

indem sie von einer Erhöhung der Baumasse aufgrund des überdeckten Innenhofs

ausgegangen ist.

12.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie ist vielmehr zu

verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche zu bezahlen. Der

Beschwerdegegnerin 2 steht keine Entschädigung zu (§ 17 Abs. 3;

Plüss, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 8'340.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …