Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00403

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00403

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. April 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

1.1

A,

1.2

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG, vertreten durch lic. iur. E,

2. Baubehörde Meilen, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde Meilen erteilte der D AG mit Beschluss

vom 2. Juni 2020 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den

Abbruch des Einfamilienhauses und der Kleintierställe Vers.-Nr. 01 sowie

die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten und integrierter

Garage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, G-Weg 03

in Meilen.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten B und A am 15. Juli 2020 beim

Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.

Am 5. November 2020 führte eine Delegation der 2. Abteilung des

Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit

Entscheid vom 27. April 2021 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel

von B und A ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A

und B am 31. Mai 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, diesen

sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu

verweigern. Sodann beantragten sie einen Schriftenwechsel sowie eine

Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht beantragte am 22. Juni 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. Juli 2021 beantragte die D AG,

die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Gleichentags beantragte

die Baubehörde Meilen ebenfalls, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdeführenden vollumfänglich abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei.

A und B replizierten am

30.

August 2021 mit unveränderten Anträgen. Ebenfalls mit unveränderten

Anträgen reichte die D AG am 13. September 2021 ihre Duplik ein. Am

11.

Oktober 2021 beantragten A und B, das

Verfahren zu sistieren. Mit Präsidialverfügung vom 27. Oktober 2021 wurde

das Sistierungsbegehren abgelehnt. Weitere Stellungnahmen der D AG

und der Baubehörde Meilen erfolgten am 2. bzw. 3. November 2021 mit

unveränderten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Eigentümer der auf

der gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrundstücks befindlichen

Liegenschaft Kat.-Nr. 04, G-Weg 05, sind ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen

sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Meilen (BZO) in der Wohnzone W 1.8. Die strittige Baubewilligung

erging noch unter der bisherigen BZO vom 12. September 1997 (BZO).

Inzwischen trat per 1. Oktober 2021 die totalrevidierte BZO vom 17. September

2020.

in Kraft (revBZO).

2.2

Strittig

ist in mehrfacher Hinsicht die Einhaltung der kommunalen Bauvorschriften. Die Beschwerdeführenden

machen geltend, das Bauvorhaben präjudiziere einerseits unzulässigerweise die

Vorschriften der revidierten BZO und widerspreche andererseits auch den

Bestimmungen der bisherigen BZO.

3.

Im Hauptpunkt

machen die Beschwerdeführenden eine negative Präjudizierung von Art. 28

Abs. 1 lit. a revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1

lit. b i. V. m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1

lit. b und Satz 2 revBZO (max. Gebäudelänge), Art. 28

Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige Fassadenhöhe), Art. 28

Abs. 2 lit. b revBZO (Fassadenhöhen mit Zuschlag bei Attikageschoss)

sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (Rückversetzung des Attikageschosses auf

den fiktiven Traufseiten) geltend. Sie sind der Ansicht, diesen komme entgegen

der Vorinstanz planungsrechtlicher Gehalt im Sinn von § 234 PBG zu.

3.1

Baugesuche

sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt

des erstinstanzlichen Entscheides gelten (RB 1989 Nr. 91). Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern,

wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder

beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde (vgl.

RB 1980 Nr. 113). Künftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise

eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt

werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen

(BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4). Allerdings

soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit öffentlich-rechtlicher

Eigentumsbeschränkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der

vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 11. Juli 1990, VB.1990.00038 = BEZ

1990.

Nr. 29; RB 1984 Nr. 96).

Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als

planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von

planerischer Bedeutung sind. Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht

sämtliche in Änderung befindlichen Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen

auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr muss es sich bei

einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein

unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handeln

(VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden).

Zu diesen Vorschriften gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise

(RB 1984 Nr. 95), die Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart, die

Gebäudehöhe oder die Geschosszahl (RB 1996 Nr. 76). Davon ausgenommen

wurden z. B.

blosse Messvorschriften oder Bestimmungen, die vorwiegend feuerpolizeilichen

Zielen dienen.

3.2

Nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte Planänderung zudem

hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im

Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140 =

BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,

VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508,

E. 2.3.3).

3.2.1

Vorliegend

befinden sich die streitbetroffenen Vorschriften nicht mehr im Planungsstadium und

sind unbestrittenermassen hinreichend konkretisiert. Die revidierte BZO wurde am 17. September 2020

festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt und gilt seit dem 1. Oktober

2021.

Von der Inkraftsetzung der

revBZO sind aufgrund eines hängigen Rekurses allerdings bis auf Weiteres die

Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2

ausgenommen. In Bezug auf den entsprechenden Regelungsgegenstand hat die

bisherige BZO vom 12. September 1997 (Fassung in Beachtung ihrer

seitherigen Änderungen) nach wie vor Geltung (vgl. Hinweis auf S. 1 der

revBZO).

3.2.2

Eine

Verwirklichungschance ist einer Planänderung nicht schon dann abzusprechen,

wenn dagegen ein Rechtsmittel erhoben worden ist (VGr, 22. April 1993,

VB.1993.00035 = RB 1993 Nr. 40, auch zum Folgenden). Die

Rechtsmittelinstanzen dürfen im Verfahren über die baurechtliche Bewilligung

nur in krassen Fällen der angestrebten Planungsänderung den Schutz vor

nachteiliger Beeinflussung versagen. Ist eine Planung lediglich fragwürdig, so

ist es Sache der Bauherrschaft, sich gegen die Planung zur Wehr zu setzen, und

muss das einstweilige Bauverbot aufrechterhalten bleiben, bis die in jenem

Verfahren zuständigen Instanzen Klarheit über die künftige planerische

Festlegung geschaffen haben.

3.2.3

Die

Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2

revBZO betreffen die Baumassenziffer bzw. die Fassadenhöhe. Da hier nicht

gesagt werden kann, es liege ein Fall krasser Fehlplanung vor (vgl. § 49

Abs. 2 lit. b und § 279 f. PBG), kann den Art. 28

Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO eine

ernsthafte Verwirklichungschance nicht abgesprochen werden. Das

Rechtsmittelverfahren steht damit der Voranwendbarkeit von Art. 28

Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO nicht

von vornherein entgegen.

3.3

Ferner hat sich die Rechtslage im Lauf des Rechtsmittelverfahrens geändert: Das

vom 18. März 2020 datierende Baugesuch

wurde am 2. Juni 2020 bewilligt und über den dagegen erhobenen Rekurs am

27.

April 2021 entschieden.

3.3.1

Ändert

sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist

bei planungsrechtlichen Festlegungen nach der Rechtsprechung – vorbehältlich

einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung – grundsätzlich auf das

zur Zeit des letztinstanzlichen (angefochtenen) Entscheids geltende Recht

abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2;

RB 1985 Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Mangels anderslautender

intertemporalrechtlicher Regelung ist damit vorliegend grundsätzlich von den

Bestimmungen der bisherigen BZO auszugehen.

3.3.2

Das

Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als

intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung

des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung

neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung

zu bringen, gegeneinander ab (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000

Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E b). Dabei hat es verschiedentlich

letzteren Interessen den Vorzug gegeben und das neue Recht angewendet (vgl. die

in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwähnten Beschwerdeverfahren).

3.4

Zu

prüfen bleibt damit, ob es sich bei den Art. 28 Abs. 1 lit. a

revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1 lit. b i. V. m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1

lit. b und Satz 2 revBZO (max. Gebäudelänge), Art. 28

Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige Fassadenhöhe), Art. 28

Abs. 2 lit. b revBZO (Fassadenhöhen mit Zuschlag bei Attikageschoss)

sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (Rückversetzung des Attikageschosses auf

den fiktiven Traufseiten) um planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG handelt. Im Folgenden ist daher zu klären, ob die genannten Bestimmungen von

planerischer Bedeutung und auf das Bauvorhaben anzuwenden sind.

3.5

Das

Baurekursgericht setzte sich in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die

Rechtsprechung ausführlich mit der Frage auseinander, ob es sich bei den

Art. 28 Abs. 1 lit. a, b und e revBZO, Art. 28 Abs. 2

lit. b revBZO sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO um planungsrechtliche

Festlegungen handle. In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in

Verbindung mit § 70 VRG kann vorab auf dessen zutreffende Erwägungen

verwiesen werden.

3.6

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, erfährt

die Baumassenziffer von Art. 18 BZO für die vorliegend massgebliche

Wohnzone W 1.8 in der revidierten Bestimmung von Art. 28 Abs. 1 lit. a revBZO keine zahlenmässige

Veränderung. Dasselbe gilt für die traufseitige Fassadenhöhe (Art. 28

Abs. 1 lit. e revBZO) und den Zuschlag zur Fassadenhöhe bei

Attikageschossen (Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO), welche

ebenfalls keine numerische Änderung erfahren. Die Anpassungen dieser

Bestimmungen erfolgen einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und

Messweisen (IVHB).

3.6.1

Die im Zuge der Harmonisierung der

Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingeführten Begriffe der Fassadenhöhe

und der Gesamthöhe werden darin übernommen und der Begriff der Gebäudehöhe

abgelöst. Wie bei der Bestimmung der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1

revPBG) ist auch für die Fassadenhöhe und die Gesamthöhe die geänderte

kantonalrechtliche Definition des massgebenden Terrains gemäss § 5 revABV

massgebend. Die Vorinstanz klärte daher vorgängig, ob § 5 revABV

Vorwirkung zukomme und verneinte eine solche aus folgenden Gründen:

Zum einen werde eine Vorwirkung von § 5 revABV durch

die Übergangsbestimmung zur Änderung der ABV vom 11. Mai 2016 bis zur

Anpassung der (jeweiligen kommunalen) BZO an die Änderung des PBG vom 14. Mai

2015.

explizit ausgeschlossen und § 5 ABV in der vor Inkrafttreten der

Änderungen vom 11. Mai 2016 geltenden Fassung ausdrücklich als anwendbar

erklärt. An diesen zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen ändert das

zwischenzeitliche Inkrafttreten der geänderten BZO nichts (vgl. dazu oben,

E. 3.3.1).

Die Vorinstanz erwog sodann zu Recht, es handle sich bei

der Bestimmung von § 5 ABV nicht um eine im Sinn von § 234 PBG

schützenswerte planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr kann § 5 revABV als

(geänderte) Vorschrift über die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden

werden. So wird § 5 revABV nicht generell zu höheren oder tieferen

Gebäuden führen, worin zumindest theoretisch eine siedlungsplanerische Absicht

liegen könnte. Vielmehr werde sich die Messweise je nach den konkreten

Umständen auf dem Baugrundstück unterschiedlich auswirken.

3.6.2

In den neuen, harmonisierten Begriffen der Bauordnung kann kein

planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handelt sich dabei um reine

Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234 PBG fallen (vgl. dazu oben, E. 3.1). Die entsprechenden vorinstanzlichen

Erwägungen sind folglich nicht zu beanstanden.

Abgesehen davon ist auch dem erläuternden Bericht gemäss

Art. 47 RPV zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen,

sämtliche Änderungen im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und

ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe) würden keine negative Vorwirkung entfalten, da

damit kein selbstständiger Planungszweck verfolgt werde (S. 10).

Entsprechend erkannte die Vorinstanz in den Art. 28 Abs. 1 lit. a und e revBZO sowie

Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO zu Recht keine

schützenswerten Planungsabsichten.

3.6.3

Damit ist die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e

revBZO sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO entgegen den

Beschwerdeführenden ausgeschlossen und auf das vorliegende Bauprojekt bezüglich

Baumassenziffer und Gebäudehöhe die bisherigen Vorgaben von Art. 18 aBZO

anzuwenden. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich diesbezüglich als

rechtmässig. Die Vorinstanz war demzufolge (mangels Relevanz) auch nicht

gehalten, das natürlich gewachsene Terrain zu ermitteln. Eine Gehörsverletzung

liegt schliesslich nicht vor; die Vorinstanz hat sich – wie gesehen – zur Frage

der negativen Vorwirkung der Vorschriften über die Gebäudehöhe geäussert.

Bevor die ebenfalls

strittige Vereinbarkeit des Bauprojekts mit den bisherigen BZO-Bestimmungen

geprüft wird, ist nachfolgend die anwendbare BZO-Vorschrift bezüglich

Gebäudelänge zu eruieren.

3.7

Für die vorliegend massgebliche Wohnzone

W 1.8 ist eine Reduktion der zulässigen Gebäudelänge von 50 m

(Art. 18 BZO) auf 30 m (Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO)

vorgesehen. Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass gemäss den Bemerkungen

zur gemeinderätlichen Revisionsvorlage mit den reduzierten Gesamtlängen eine

bessere Einpassung in die Quartierstruktur sichergestellt werden soll, womit

der Bestimmung ein planungsrechtlicher Gehalt zukommt. Dies ergibt sich auch

aus der im erläuternden Bericht genannten Absicht, damit den Durchblick zum See

zu fördern (S. 41). Überdies ist für eine Vorschrift über die zulässige

Gebäudelänge eine planerische Bedeutung geradezu typisch.

3.7.1

Das Baurekursgericht prüfte in der Folge, ob das vorliegend strittige

Bauvorhaben nach Massgabe von § 234 PBG geeignet ist, die

planungsrechtlichen Absichten von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO

nachteilig zu beeinflussen. Es führte dazu aus, zu beachten sei in diesem

Zusammenhang Art. 31 Abs. 2 revBZO, wonach bei der Bestimmung der

maximal zulässigen Gebäudelänge in der Wohnzone W1.8 die Gebäudelängen

mehrerer Gebäude zusammenzurechnen sind, sofern zwischen diesen ein

Gebäudeabstand von 5 m unterschritten wird. Bei der Bestimmung des

Gebäudeabstands werden demgemäss An- und Kleinbauten nicht berücksichtigt.

3.7.2

Strittig ist diesbezüglich, ob die westseitige Einzelgarage der

Liegenschaft am G-Weg 06 bei der Bestimmung des Gebäudeabstands zu

berücksichtigen ist oder nicht. Der in der (neuen) BZO-Bestimmung von

Art. 31 Abs. 2 revBZO verwendete Begriff der An- und Kleinbauten

entspricht demjenigen von Art. 2a Abs. 2 revABV; ein davon

abweichendes Verständnis der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Nach Art. 2a

Abs. 2 revABV sind Anbauten mit einem anderen Gebäude zusammengebaute

Gebäude mit einer Grundfläche von höchstens 50 m2, deren

Gesamthöhe 4,0 m, bei Schrägdächern 5,0 m, nicht überschreitet und

die nur Nebennutzflächen enthalten.

Der Begriff der An- und Kleinbauten von Art. 2a Abs. 2 revABV tritt

an die Stelle der bisherigen "Besonderen Gebäude" (vgl.

Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen nach IVHB im Kanton Zürich,

Suter/von Känel/Wild AG, Werkbuch 2, S. 6). Das Baurekursgericht

stellte folglich zu Recht auf die zu den Besonderen Gebäuden entwickelte Rechtsprechung

ab, was im Beschwerdeverfahren auch nicht mehr infrage gestellt wird. Auf die

entsprechenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

Um als

Besondere Gebäude zu gelten, müssen Anbauten in ihrer äusseren Erscheinung und

in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein, weshalb eine

gewisse architektonische und – kumulativ – eine gewisse konstruktive

Selbständigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese – wie vorliegend

– bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe. Da

lediglich eine gewisse architektonische und bauliche Selbständigkeit verlangt

wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der

baulichen Substanz des Hauptgebäudes weggelassen beziehungsweise versetzt

werden könnten (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. März

2014, VB.2013.00623, E. 3.2 und 3.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1110).

Entgegen den

Beschwerdeführenden kann aus der Definition einer Anbaute als ein "mit

einem anderen Gebäude zusammengebautes Gebäude" im vorliegenden Fall

nichts anderes abgeleitet werden. Insbesondere setzt diese Definition

vorliegend entgegen ihrer Ansicht nicht das Bestehen einer Brandschutzmauer

zwischen Haupt- und Anbaute voraus. So waren bereits bisher Nebenbauten wie

Garagen von den Brandschutzabstandvorschriften gegenüber grundstückinternen

Bauten und Anlagen befreit (Ziff. 2.3.1 Abs. 1 der Brandschutzrichtlinie 15-15

vom 1. Januar 2017 [BSR] in Verbindung mit Art. 13 Ziff. 3

lit. e der Brandschutznorm vom 1. Januar 2015 [BSN]). Es ist nicht

ersichtlich, weshalb künftig davon abweichend eine Brandschutzmauer verlangt

werden sollte.

Auf die

zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts hinsichtlich dem Vorliegen einer

gewissen architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit kann

vollumfänglich verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in

Verbindung mit § 70 VRG). Danach verfügt die Garage über ein weitestgehend

eigenständiges Mauerwerk und wird lediglich im nördlichen Bereich geringfügig

durch das Obergeschoss überlappt. In optischer Hinsicht grenzt sich die Garage

neben der deutlich geringeren Höhe durch die dunkle Garagenfront und das

Betonmauerwerk vom weiss verputzten Hauptgebäude ab.

Eine

funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird sodann nicht verlangt.

Ein Besonderes Gebäude darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des

Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden

kann (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1108 und 1111 mit Hinweisen und auch zum

Folgenden). Dass der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der

anstossenden Wohnräume genutzt wird, steht der Qualifikation der Garage als

Besonderes Gebäude beziehungsweise als Anbaute nicht entgegen.

Das

Baurekursgericht gelangte damit zu Recht zum Schluss, dass es sich um ein

Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG beziehungsweise eine Anbaute im

Sinn von Art. 2a Abs. 2 revABV handelt und damit bei der

Bestimmung des Gebäudeabstands nicht

zu berücksichtigen ist.

3.7.3

Entgegen den Beschwerdeführenden überschreitet die Garage der Liegenschaft am

G-Weg 06 mit einer gesamten Bodenfläche von 46,5 m2 die

für Anbauten maximal zulässige Grundfläche von 50 m2 nicht.

Zudem wird auch die höchstzulässige Gesamthöhe mit 4 m zwar erreicht,

jedoch nicht überschritten. Die

Beschwerdeführenden vermögen diese zutreffenden Erwägungen mit ihren Vorbringen

nicht infrage zu stellen. Die vorinstanzlichen Tatsachenfeststellungen erweisen

sich mit Blick auf die Pläne als korrekt.

Das Baurekursgericht führte

sodann zutreffend aus, das Hauptgebäude halte seinerseits einen Grenzabstand

von 3,5 m zum Baugrundstück ein. Da der projektierte Neubau einen Abstand

von 2,7 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze nicht unterschreite, ergebe

sich zwischen den relevanten Gebäudeteilen ein Gebäudeabstand von mehr als

5.

m. Die Gebäudelängen seien daher nicht zusammenzurechnen.

Eine

Zusammenrechnung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 revBZO mit der

Gebäudelänge der Liegenschaft am G-Weg 07 muss aus denselben Gründen

ebenfalls nicht erfolgen. Hinsichtlich der Qualifikation der ostseitigen Garage

der Liegenschaft am G-Weg 06 als Anbaute kann auf das oben zum westlichen

Pendant Gesagte verwiesen werden. Damit ist diese für die Bestimmung des

Gebäudeabstands nicht zu berücksichtigen, womit letzterer über 10 m

beträgt.

Da der

strittige Neubau gemäss zutreffender vorinstanzlicher Feststellung für sich

allein betrachtet eine Gesamtlänge von deutlich unter 30 m aufweist (auch

die Beschwerdeführenden sprechen diesbezüglich von ca. 21,5 m), ist

eine negative Präjudizierung von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO

nicht ersichtlich. Insgesamt erweisen sich damit die diesbezüglichen Rügen der

Beschwerdeführenden als unbegründet.

3.8

Schliesslich

kommt Art. 50 Abs. 3 revBZO, wonach Attikageschosse auf den fiktiven

Traufseiten um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sein müssen, ebenfalls keine

negative Vorwirkung zu. Es handelt sich bei dieser Bestimmung, welche unter dem

Titel "Dachgestaltung" aufgeführt wird, um eine gestalterische

Vorgabe. Sie wird denn auch ausdrücklich als Gestaltungsvorschrift für

Attikageschosse bezeichnet. Solche primär

ästhetisch motivierten Vorschriften ohne entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt entfalten

keine negative Vorwirkung (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627,

E. 5.3; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 713). Abgesehen davon wies die

Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass mit der Neuregelung von Art. 50

Abs. 3 revBZO bezüglich Attikageschosse der Status quo beibehalten werden

soll.

3.9

In

Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist sodann festzuhalten, dass eine positive

Vorwirkung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO von vornherein

ausgeschlossen ist. Was eine allfällige negative Vorwirkung betrifft, verneinte

die Vorinstanz zu Recht eine solche. Es kann vollumfänglich auf deren

zutreffende Erwägungen verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). Danach wurden darin im Vergleich zu Art. 39 BZO

redaktionelle Änderungen vorgenommen und der wesentliche Sinngehalt übernommen.

Eine Falschanwendung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO fällt mangels

negativer Vorwirkung ausser Betracht. Die Baumassenzifferberechnung und die

Einhaltung der Baumassenziffer nach geltendem Recht werden im Übrigen zu Recht

nicht beanstandet.

4.

Es bleibt der Rüge nachzugehen, wonach auch die Vorgaben von

Art. 18 BZO bezüglich Gebäudehöhe

und Firsthöhe durch das Bauprojekt nicht eingehalten würden.

4.1

Unter

Hinweis auf die konstante verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (vgl. VGr, 22. Oktober

2020, VB.2020.00338) erwog die Vorinstanz in E. 8.6, dass in Ermangelung

von Geschosszahlvorschriften (Art. 18 BZO e contrario) und der damit

einhergehenden Begrenzung der vertikalen Gebäudeausdehnung durch Gebäude- und

Firsthöhe, Gebäude lediglich ein Gebäudeprofil respektieren müssten, welches

nach der sogenannten "Käseglocke" gebildet werde. Massgeblich sei

eine theoretische Profillinie an der maximal zulässigen Gebäudehöhe. Innerhalb

dieses Profils könnten Bauten unter Vorbehalt der Einhaltung der Nutzungsziffer

grundsätzlich frei gestaltet werden.

4.2

Diesen

zutreffenden Erwägungen ist anzufügen, dass innerhalb dieses Profils keine

Gebäudehöhen gemessen werden und das oberste Geschoss auch ein Vollgeschoss

sein kann (vgl. VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099, E. 3.3, auch

zum Folgenden). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden (§ 280 Abs. 1 PBG). Entgegen den

Beschwerdeführenden haben die Vorinstanzen die Käseglockenpraxis korrekt

angewandt. Die projektierte Baute befindet sich innerhalb des korrekt

dargestellten Profils und hält die Vorgaben von Art. 18 BZO ein.

Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die sogenannte

Käseglockenpraxis nicht gegen kantonales Recht verstösst, was bereits

gerichtlich geklärt wurde (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099,

E. 3.3). Die gegenteiligen Rügen der Beschwerdeführenden geben keinen

Anlass, auf diese Frage zurückzukommen. Es kann diesbezüglich auf den oben

zitierten Entscheid verwiesen und auf weitere Ausführungen dazu verzichtet

werden. Das Bundesgericht hat ferner die Beschwerde gegen den von der

Vorinstanz zur Käseglockenpraxis zitierten Entscheid im Verfahren VB.2020.00338

abgewiesen (BGr, 29. September 2021, 1C_277/2021).

Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt nach Art 18 aBZO

in der massgeblichen Wohnzone 7,5 m; die Firsthöhe 5 m. Nach dem

Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht die Rüge der Falschanwendung des Rechts

als unbegründet erachtet. Das Bauprojekt befindet sich sodann innerhalb des

zulässigen Gebäudeprofils.

4.3

Nachdem

das Baurekursgericht die Garagen der Liegenschaft am G-Weg 06 zu Recht als

Besondere Gebäude bzw. Anbauten qualifiziert hat, und zudem gegenseitige

Näherbaurechte vorliegen, erweist sich im Übrigen auch die Rüge der Gebäudeabstandsverletzung

als unzutreffend. Auf die zutreffenden Erwägungen zum Vorliegen einer gültigen

Näherbaurechtsvereinbarung kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). Aus dem Brandschutzabstand von 4 m

für Nebenbauten gemäss Ziff. 2.3.1 Abs. 2 BSR 15-15 können die

Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Vorinstanz hat diesbezüglich

bereits zu Recht auf Ziff. I.38 Best. 12 des angefochtenen

Beschlusses hingewiesen, welcher bestimmungsgemässe feuerpolizeiliche

Verhältnisse gewährleistet.

5.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden nicht nur die

Dachgestaltung, sondern die Gestaltung des projektierten Gebäudes insgesamt als

ungenügend. Sie machen geltend, eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG werde nicht erreicht.

5.1

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und

Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen

Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Eine Bauverweigerung setzt

das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst

gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung

von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in einen störenden Widerspruch

tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden

Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019,

VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183,

E. 5.1).

Gestützt auf § 238 PBG kann sodann nach ständiger Rechtsprechung in Ausnahmefällen ein Verzicht

auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt

werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und

krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen

gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum

Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,

weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen

darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens

verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar

2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370

E. 5; RB 1990 Nr. 78).

5.2

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt. In der Begründung ihres Entscheids

berücksichtigt die Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche

Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das

Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG

ihren durch

die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen,

dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze

der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Das

Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf

Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, -überschreitung und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. März

2019, VB.2018.00384, E. 3.3).

5.3

Das

Baurekursgericht hielt in Übereinstimmung mit der Behörde zusammengefasst Folgendes

fest: Das Bauvorhaben sei Ausdruck des sich im Gange befindlichen baulichen

Erneuerungsprozesses des betreffenden Strassenzugs. Die mit der Situierung wie

auch der kubischen und architektonischen Gestaltung des Bauprojekts

einhergehende Quartierverdichtung falle prägnant, aber zonenkonform aus. Der

Ersatz bestehender älterer Einfamilienhäuser durch moderne

Mehrfamilien-Flachdachbauten sei im Quartier weder neu noch ungewöhnlich, wie

der Augenschein gezeigt habe (Fotos Prot. S. 11 ff.). Gründe, welche

eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der BZO

zulässigen Bauvolumens verlangen würden, lägen keine vor.

Diesen zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts, welche

sich auf die Akten und die Erkenntnisse des Augenscheins stützen können, halten

die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen. Sie monieren lediglich

am Rande die Gebäudelänge als übermässig und die Gebäudeabstände als zu gering,

ohne dabei näher auf die vorinstanzlichen Erwägungen einzugehen.

5.3.1

Zur kritisierten Nordfassade des projektierten Gebäudes führte die

Vorinstanz aus, diese trete trotz Garagenfronten weder dominant und

aufdringlich, noch monoton und eintönig in Erscheinung, sondern wirke dank der

integrierten Verglasung und Befensterung ausgewogen. Dass die Garagentore alle

gleich gestaltet sind, vermag diese nachvollziehbare Erwägung nicht infrage zu

stellen. Inwiefern die Fensteranordnungen – welche demgegenüber als äusserst

heterogen bemängelt werden – zu einem störenden Gegensatz innerhalb des

Fassadenbilds und zur nachbarlichen Umgebung führen würden, erschliesst sich

nicht.

5.3.2

Was die kritisierte Erscheinung des Garagentrakts betrifft, erwog die

Vorinstanz, um die funktionsbedingt versiegelte Vorplatzfläche vor dem

Garagenbereich zu verkleinern, habe die Behörde die Auflage gemacht, den

westseitig geplanten Besucherparkplatz zulasten des ostseitigen

Aussenparkplatzes zu verlegen und den westlichen Begrünungsstreifen bis an die

Strasse zu ziehen. Eine weitergehende Reduktion der versiegelten Fläche zu

verlangen, erscheine nach Massgabe von § 238 Abs. 1 PBG nicht notwendig.

Diese Erwägungen erweisen sich ebenfalls als

nachvollziehbar und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfänglich

darauf verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen

den Beschwerdeführenden ist Art. 75 revBZO betreffend Begrünung der

Strassenabstände (Vorgartenbereiche) nicht voranzuwenden. Danach ist für eine

befriedigende Einordnung der Übergang zum öffentlichen Raum in den Wohnzonen

vorzugsweise mit einheimischen und standortgerechten Pflanzen angemessen zu

begrünen. Damit handelt es sich um eine rein ästhetische Vorschrift, welche

nicht vorwirkt (vgl. auch E. 3.9).

5.3.3

Zusammenfassend hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des

Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Die Baubehörde hat ihr

Ermessen nicht überschritten, indem sie dem Bauprojekt eine befriedigende

Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG attestierte.

Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschützt und auch den

geforderten Volumenverzicht gestützt auf § 238 PBG verneint.

6.

6.1

Die Rügen

der Beschwerdeführenden erwiesen sich damit als unbegründet und der

vorinstanzliche Entscheid als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der

Beschwerde.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-

zu bezahlen. Der Baubehörde steht in der vorliegenden Konstellation,

in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss

keine Parteientschädigung zu (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17

N. 47 ff. und 50 ff. mit Hinweisen).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 5'255.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …