Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00432

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00432

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Mai 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In

Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1. Erbengemeinschaft D,

bestehend aus:

1.1 E,

1.2 F,

1.3 G,

1.4 H,

1.5 I,

alle vertreten durch RA J,

2. Baubehörde Meilen,

vertreten durch RA K,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 3. März

2020 erteilte die Baubehörde Meilen der Erbengemeinschaft D die

baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Meilen.

Erwägungen

II.

Gegen den Entscheid erhoben A, B und M mit gemeinsamer

Eingabe vom 6. April 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 11. Mai 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs

teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baubehörde Meilen vom 3. März

2020.

um die folgende Auflage:

"Vor Baufreigabe sind der Baubehörde Pläne

einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass die

Abgrabungen bei der Ost- und der Südfassade das zulässige Mass einhalten."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit

es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit gemeinsamer

Eingabe vom 15. Juni 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich und beantragten – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft –, Disp.-Ziff. I des

angefochtenen Rekursentscheids sei insoweit aufzuheben, als damit der Rekurs

abgewiesen wurde, und die baurechtliche Bewilligung sei zu verweigern.

Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur

weiteren Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht

beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins an Ort und Stelle.

Mit Schreiben vom 9. Juli 2021 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 13. August 2021 beantragte die Baubehörde Meilen –

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen

Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführerinnen ­– die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 18. August

2021.

beantragte die Erbengemeinschaft D– unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerinnen –, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 30. August 2021

hielten A und B an ihren Anträgen fest. Am 6. September 2021 duplizierte

die Erbengemeinschaft D, wobei auch sie an ihren Anträgen festhielt. Dazu

äusserten sich A und B mit Triplik vom 27. September 2021. Am 11. Oktober

2021.

reichte die Erbengemeinschaft D ihre Quadruplik ein. A und B liessen

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Streitbetroffen ist der Neubau eines terrassierten

Wohnhauses mit acht Wohneinheiten auf der gegenwärtig mit einem Einfamilienhaus

überstellten Bauparzelle Kat.-Nr. 01 (früher: Kat.-Nr. 03), die

gemäss der hier anwendbaren Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März

1997.

(BZO) der Wohnzone 1.8 zugeschieden ist. Die Zufahrt soll über die L-Strasse

erfolgen, wobei der im Bereich der Zufahrt zum Baugrundstück liegende

Fussgängerübergang um 21 m nach Osten verschoben werden soll.

3.

3.1

Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der

zuständigen Behörde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4,

mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine entsprechende Pflicht

besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4).

Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer

Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen

Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

3.2

Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der

Parteien einen Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 2. November

2020.

mit 21 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten

befindlichen Pläne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer

Augenschein durch das Verwaltungs-

gericht ist nicht erforderlich.

4.

Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst eine

Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend.

§ 12 Abs. 3 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft

stehenden Fassung der ABV (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai

2016) besagt Folgendes: "Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des

Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu

diesem Mass zu berücksichtigen." Die Beschwerdeführerinnen legen dar, § 12 Abs. 3 ABV sei auf die streitgegenständliche Neubaute nicht

anwendbar, weshalb für die vorliegende Baute zu wenig Baumasse ausgewiesen

worden sei. Entgegen ihrem Dafürhalten zielte die Revision der ABV, mit der § 12 Abs. 3 ABV geschaffen wurde, nicht allein auf Umbauten, sondern bezweckte –

im Zusammenhang mit der Änderung der Wärmedämmvorschriften – eine generelle

Anpassung der Berechnungsweise der Baumassenziffer (vgl. Weisung und

Antrag des Regierungsrates für eine Änderung der Allgemeinen Bauverordnung vom

10.

September 2008, Nr. 4544, ABl 2008 S. 1535 ff.). Sie

kommt sowohl für den Umbau bestehender Bauten als auch für Neubauten zur

Anwendung. Entgegen den Beschwerdeführerinnen lässt sich aus dem Wortlaut von § 12 Abs. 3 ABV, namentlich aus dem Begriff "aufgrund", nichts

Gegenteiliges ableiten. Es lässt sich daraus bloss ableiten, dass nur Fälle

erfasst werden, in denen die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs

wegen der Wärmedämmung ­– und nicht aus einem anderen Grund – grösser als

35.

cm wird.

§ 258 PBG in der in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG; Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2),

wonach bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen

Aussenmassen als anrechenbar gilt, lässt für § 12 Abs. 3 ABV Raum. § 12 Abs. 3 ABV stellt – entsprechend der Intention des Regierungsrats (vgl.

Weisung und Antrag des Regierungsrates für eine Änderung der Allgemeinen

Bauverordnung vom 10. September 2008, S. 1537) – eine nähere

Umschreibung des Begriffs oberirdisch umbauter Raum im Sinne von § 359 Abs. 1 lit. d PBG dar.

Die Beschwerdeführerinnen machen nicht substanziiert

geltend, dass die Konstruktionsstärke im vorliegenden Fall nicht in

Zusammenhang mit der Wärmedämmung steht, sondern äussern – ohne sich diesbezüglich

mit dem Bauvorhaben auch nur im Geringsten auseinanderzusetzen – bloss eine

Vermutung. Es deutet nichts darauf hin, dass Letztere zutrifft. Somit ist keine

Überschreitung der Baumassenziffer ersichtlich.

5.

Sodann rügen die Beschwerdeführerinnen eine Überschreitung

der zulässigen Gebäudehöhe, die darin begründet liege, dass die Firstrichtung

falsch festgelegt worden sei.

5.1

Nach § 49 Abs. 2 lit. b PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017

in Kraft stehenden Fassung, sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts

Abweichendes bestimmen, in der Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet über

die Gebäude- und Firsthöhe. Je nach den örtlichen Verhältnissen und den

Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis

zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein

Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen

werden (§ 49a Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung). Der Bau- und Zonenordnung steht es dabei

frei, eine Geschosszahl festzulegen (§ 49 Abs. 2 lit. c PBG).

Zahlreiche Gemeinden verzichten in ihren Bauordnungen ganz oder teilweise für

bestimmte Zonen auf Geschosszahlvorschriften, so auch die Gemeinde Meilen (vgl.

Art. 18 BZO). In diesen Fällen können oberirdisch so viele Geschosse

erstellt werden, wie sich innerhalb des durch die Gebäude- und Firsthöhe

bestimmten Kubus unterbringen lassen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1147;

VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 3.2).

Die zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die

erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht

ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das

geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von

der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte

Mehrhöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG in der hier

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung). Enthält

eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug

auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe

massgebend, können Bauten innerhalb dieses (für Bauten mit Satteldach)

vorgegebenen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden. Innerhalb dieses

Profils wird keine Gebäudehöhe gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch

ein Vollgeschoss sein (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192 f.). Denn

wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie die Verteilung der Geschosse

offenlässt, besteht kein Grund, die nach § 292 PBG in Verbindung mit § 281 Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie am Schnittpunkt der

tatsächlichen Dachfläche mit der Fassade anzusetzen, damit Attikageschosse auch

visuell als solche klar erkennbar sind (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1193,

VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2).

5.2

Sofern

Geschosszahlvorschriften bestehen, verlangt die Festlegung einer hypothetischen

Traufseite vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der

hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,

definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes

"entsprechend" in § 292 lit. b PBG in der hier anwendbaren,

bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung ergibt sich indessen, dass

die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude

effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der

Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die

Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur ABV ausgeht. In Grenz- oder begründeten

Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem

First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In

Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar

scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch

die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen

ermöglicht werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen

Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch

als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses

vermitteln (VGr. 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 5.3; 27. März

2013, VB.2012.00803, E. 3.2 mit Hinweisen [nicht auf www.vgrzh.ch

publiziert]; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1188 f.).

5.3

Ob diese

Rechtsprechung auch auf die hypothetische Dachfirstfestlegung bei der sogenannten

"Käseglockenpraxis" übertragbar ist oder ob die imaginären Giebelseiten im Zusammenhang mit der

"Käseglockenpraxis" – der keine ästhetischen Überlegungen zugrunde

liegen – frei gewählt werden können, kann im vorliegenden Fall offenbleiben.

Vorliegend handelt es sich nämlich um

eine komplexe Gebäudeform. Die gewählte Firstrichtung entspricht der optischen

Ausrichtung des Gebäudes im (relevanten) oberen Gebäudebereich; insofern

entspricht die gewählte Firstrichtung der gestalterisch besseren Lösung. Das

oberste Geschoss ist als solches erkennbar. Die Wahl der hypothetischen

Firstrichtung ist mithin nicht zu beanstanden, womit auch keine Überschreitung

der zulässigen Gebäudehöhe vorliegt.

6.

Sodann monieren die Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der

geplanten Zufahrt, die Verkehrssicherheit sei nicht gegeben.

6.1

Für

Zufahrtswege gilt gemäss den Normalien über die Anforderungen an Zugänge

(Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 (ZN) eine Mindestbreite von 3 m.

Zusätzlich sind beiderseitig Bankette von 0,3 m nötig, womit eine Breite

von insgesamt 3,6 m erforderlich ist. Die am 1. Juni 2020 in Kraft getretene

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VeRV) gilt gemäss

ihrer Übergangsbestimmung (erst) für Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten

bei den örtlichen Baubehörden eingereicht werden bzw. wurden und ist damit auf

das strittige Bauvorhaben nicht anwendbar.

6.2

Im

Verfahren VB.2009.00253 erwog das Verwaltungsgericht zwar, dass eine

grundstücksinterne Zufahrt für ein Einfamilienhaus keine Bankette benötige

(VGr, 4. November 2009, VB.2009.00253, E. 2.3); daneben bestand in

jenem Fall jedoch ein separater, 2 m breiter Fussweg (a.a.O., E. 2.2).

Vorliegend handelt es sich indes ohnehin um ein

Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und nicht um ein Einfamilienhaus. Hinzu

kommt, dass es – wie die Vorinstanz selbst ausführt – nicht um eine

grundstücksinterne Zufahrt geht, zumal die ca. 24 m lange Zufahrt nur

zu etwa zwei Dritteln ihrer Länge auf dem Baugrundstück verläuft und für die

Zufahrt im Übrigen die Parzelle Kat.-Nr. 04 in Anspruch genommen wird.

Entgegen der Vorinstanz kommt es vorliegend mit Blick auf

die Verkehrssicherheit nicht infrage, im Sinn von § 11 Abs. 1 ZN

geringere Anforderungen zu stellen, auch wenn es sich mit Blick auf das Gefälle

auf dem Baugrundstück durchaus um eine steile Hanglage im Sinn von lit. a

handelt. Gegen ein Abweichen von den Anforderungen fällt nämlich entscheidend

ins Gewicht, dass es sich bei dieser Zufahrt für acht Wohneinheiten und ihre

Besucherinnen und Besucher bzw. Zubringerinnen und Zubringer um den einzigen

behindertentauglichen Zufahrtsweg handelt (vgl. § 2 ZN; vgl. auch E. 7.2).

Damit erweist sich die geplante Zufahrt mit Blick auf die Zugangsnormalien in

der vorliegenden Form nicht als ausreichend breit bzw. verkehrssicher.

7.

7.1

Die

Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Baubewilligungsbehörde übermässige Abgrabungen

bewilligt habe. Sie statuierte nebenbestimmungsweise, dass der Baubehörde vor

der Baufreigabe Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen seien, aus denen

hervorgehe, dass die Abgrabungen bei der Ost- und der Südfassade das zulässige

Mass einhalten würden.

Gemäss Art. 41 BZO sind nur Abgrabungen

untergeordneter Natur zulässig. Als untergeordnet gelten gemäss der Praxis der

Gemeinde Meilen in der Regel Abgrabungen, die durchschnittlich maximal einen

Meter auf maximal 1/3 der jeweiligen Fassade betragen. Für Haus- und

Kellerzugänge und dergleichen (§ 293 PBG) können Abweichungen bewilligt

werden.

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, ergibt es sich

aus dem Plan "Ostfassade", dass im talseitigen Teil der Ostfassade

massive Abgrabungen von teilweise über 2 m auf deutlich mehr als 1/3 der

Fassadenlänge erfolgen, die nicht mehr als untergeordnet im Sinn von Art. 41

BZO gelten können. Zutreffend verweist die Vorinstanz auch auf VGr, 14. Mai

2020, VB.2019.00639, VB.2019.00647, VB.2019.00648, E. 10.3.3 a.E. (nicht

auf www.vgrzh.ch publiziert), wonach nach § 293 PBG einzelne Zugänge,

Eingänge, Einfahrten und Ausfahrten von Garagen privilegiert werden, nicht aber

Wege entlang der Fassaden, um diese zu erreichen. Auch im westlichen Teil der

Südfassade erfolgen – unzulässige – Abgrabungen, die sich nicht auf § 293 PBG stützen liessen und die nicht untergeordneter Natur sind (vgl. a.a.O.).

Nach dem Gesagten sind hinsichtlich der Abgrabungen

erhebliche Anpassungen des Untergeschosses, der äusseren Fussgängerführung

sowie potenziell auch des ersten Obergeschosses notwendig. Zu diesem Zweck sind

abgeänderte Pläne erforderlich. Gewisse Fenster können nicht bestehen bleiben;

der Hauszugangsweg östlich der Ostfassaden muss neu geführt werden. Dabei sind

verschiedene Anpassungsmöglichkeiten – die sich auf die Gesamterscheinung der

geplanten Baute auswirken – denkbar.

7.2

Sodann

bringen die Beschwerdeführerinnen mehrere Rügen hinsichtlich der

Behindertentauglichkeit der geplanten Baute vor.

Die Beschwerdeführerinnen legen

dar, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, weil sie (wesentliche)

von ihnen vorgebrachte Hinweise ohne jegliche Begründung übergangen habe. Sie

habe ausser Acht gelassen, dass nicht nur die SIA-Norm 500, sondern auch die

Richtlinie "Wohnungsbau, hindernisfrei – anpassbar" zur Anwendung

gelange.

Eine (Rechtsmittel-)Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten

einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich

abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken (VGr, 8. April

2021, VB.2020.00660, E. 4.2 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerinnen

legen nicht dar, dass bzw. inwiefern die genannte Richtlinie hinsichtlich der

vorliegend strittigen Punkte über die SIA-Norm 500 hinausgeht. Entsprechendes

ist auch nicht ersichtlich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt somit

nicht vor.

7.3

7.3.1

Bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten müssen die

Einheiten wenigstens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich

sein. Der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein (§ 239b Abs. 1 PBG). Das Nähere zu den nach §§ 239a und 239b PBG erforderlichen baulichen

Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde. Der

Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke (§ 239c Abs. 1 PBG). Im Übrigen ist das Behindertengleichstellungsgesetz anwendbar (§ 239c Abs. 2 PBG). Bauliche Massnahmen nach §§ 239a und 239b PBG müssen

verhältnismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich gemäss § 239c Abs. 3 PBG nach Art. 11 und 12 des Bundesgesetzes über die

Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen vom 13. Dezember

2002.

(Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG).

Nach § 34 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai

1981.

(BBV I) richtet sich das behindertengerechte Bauen nach dem

Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes und dessen Ausführungsvorschriften

sowie nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts (Abs. 1). Die

Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 sind zu beachten, insbesondere auch

für das Innere der Gebäude (Abs. 2). Dort wird auf die "Norm SIA

500:2009, Hindernisfreie Bauten" (SIA-Norm 500) sowie die "Empfehlung

Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar, Schweizerische Fachstelle für

behindertengerechtes Bauen, Ausgabe 1992" (Empfehlung Wohnungsbau)

verwiesen.

Bei der SIA-Norm 500 und der Empfehlung Wohnungsbau handelt

es sich um Richtlinien und Normalien im Sinn von § 360 PBG, von denen beim

Vorliegen wichtiger Gründe abgewichen werden kann (vgl. § 360 Abs. 3 PBG).

7.3.2

Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerinnen betreffend das

Gefälle der Zufahrt mangels praktischen Interesses nicht eingetreten. Indes

erscheint die Auffassung der Beschwerdeführerinnen, dass die Rüge zu einer

Höhenreduktion der Baute und damit zu einem praktischen Nutzen führen könne,

plausibel. Ohnehin stellt sich die Frage des Eintretens bzw. Nichteintretens gemäss

der Praxis des Verwaltungsgerichts allein bezüglich einzelner Beschwerdeanträge

und nicht hinsichtlich einzelner Rügen (VGr, 2. Dezember 2021,

VB.2021.00064, E. 10.3.1). Steht betreffend eine einzelne Rüge im

Zusammenhang mit einer Baubewilligung von vornherein fest, dass sie nicht dazu

führen kann,

dass das strittige Bauvorhaben im die Beschwerdeführenden

belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant, sondern

bloss eine für die Beschwerdeführenden unbedeutende Nebenbestimmung zur Folge

hätte, so hält das Verwaltungsgericht im Rahmen der Überprüfung fest, dass auf

die Rüge nicht weiter einzugehen ist (a.a.O. mit Hinweisen).

7.3.3

Gemäss Ziff. 9.4 SIA-Norm 500 sind Rampen mit einem Gefälle von

maximal 6 % anzulegen. Ein Gefälle über 6 % bis maximal 12 % ist

bedingt zulässig; das heisst, wenn bestehende Gegebenheiten die Erfüllung der

Regelvorgabe verunmöglichen oder einen unverhältnismässigen Aufwand erfordern,

wobei dies insbesondere durch die bestehende Bausubstanz oder Topographie

gegeben sein kann (Ziff. 1.2 SIA-Norm 500). Gemäss der Empfehlung

"Wohnungsbau, hindernisfrei – anpassbar" darf die Steigung nicht

grösser als 12 % sein – und das nur bei Nebenerschliessungen bzw.

hinsichtlich des Besuchsfalls, zumal Rollstuhlfahrende dann auf die Hilfe

Dritter angewiesen sind. Für den Hauptzugang darf die Steigung der äusseren

Erschliessung bzw. des Hauszugangs nicht mehr als 6 % betragen, um eine

selbständige Benützung durch Rollstuhlfahrende zu ermöglichen (Empfehlung

Wohnungsbau, S. 18). Wege und Rampen sollten mindestens 1,20 m breit

sein (a.a.O.).

Vorliegend beträgt die Steigung 15 % und

überschreitet das vorgesehene Mass von 6 % deutlich. Dass die Einhaltung

unmöglich bzw. nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich wäre, liegt nicht

auf der Hand: Die Verhältnismässigkeitsüberlegungen müssten genau dargelegt

werden. Der blosse – auf veraltete Rechtsgrundlagen verweisende – allgemeine

Hinweis in Disp.-Ziff. I.33 des Beschlusses der Baubehörde Meilen vom 3. März

2020.

(im Sinne von § 239 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 35 Abs. 1 BBV I und dem Behindertengesetz seien die Bedürfnisse von Behinderten und

Betagten in vollem gesetzlichen Umfang zu berücksichtigen; die SIA-Norm 500 sei

im Sinne von § 360 PBG als Richtlinie massgebend; weitergehende

Detailfragen seien mit der Behindertenkonferenz des Kantons Zürich

aufzuarbeiten; allfällig daraus resultierende Projektergänzungen seien wiederum

bewilligungspflichtig), ist offensichtlich viel zu wenig konkret und hinsichtlich

der vorliegenden Rüge unbehelflich.

7.3.4

Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführerinnen, die unmittelbar bei

Treppenabgängen angeordneten Wohnungstüren stellten einen Mangel dar. Die von § 239b Abs. 1 PBG verlangte Anpassbarkeit des Zugangs sei nicht gegeben.

Gemäss Korrigenda C3 zu Ziff. 9.2.4 SIA-Norm 500 muss

der seitliche Abstand zwischen der Aussenkante der Türleibung und

Treppenabgängen oder anderen Absturzgefahren mindestens 0,60 m betragen.

Nach der Empfehlung Wohnungsbau muss im Treppenhaus eine Drehfläche von

mindestens 1,4 m x 1,4 m vorhanden sein (Empfehlung Wohnungsbau, S. 20).

Beide Vorgaben sind in den Obergeschossen und im Attikageschoss nicht erfüllt. Angesichts

der engen Verhältnisse im Treppenhaus ist es in der Tat nicht ersichtlich, wie

eine spätere Anpassung des Gangs ohne erheblichen baulichen Aufwand (und die

Veränderung der Wohnungsgrundrisse) möglich wäre (vgl. a.a.O.; vgl. zum Begriff

"Anpassbarkeit" Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1279). Auch hier

müsste im Einzelnen auf Verhältnismässigkeitsüberlegungen bzw. wichtige Gründe eingegangen

werden, aus denen von der SIA-Norm 500 abgewichen werden soll.

8.

Können inhaltliche oder formale Mängel

des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur

Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind

mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,

Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich

untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche

Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern.

Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht,

wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des

Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen

Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche

Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung

vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem

einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April

2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;

26.

Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ

1984.

Nr. 5). Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen

verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen

viele verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht

klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise

Behebung der Mängel zur Folge haben wird. Auch in diesen Fällen fällt eine

auflageweise Behebung der Mängel ausser Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696,

E. 9.2).

Nicht

"ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können

unbestrittenermassen gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die

gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.) oder die Korrektur massiv

übermässiger Abgrabungen (VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00639, VB.2019.00647,

VB.2019.00648, E. 10.5 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]).

In Kombination erscheinen die genannten Mängel (zu geringe Breite

der Zufahrtsstrasse, wesentlich zu grosse Abgrabungen) – deren Behebung sich

auf die von den Beschwerdeführerinnen ebenfalls gerügte Einordnung der Baute

auswirkt – jedenfalls dergestalt, dass sie nicht nebenbestimmungsweise behoben

werden können. Sie setzen insgesamt bedeutende Überarbeitungen des Bauprojekts

voraus. Ohne grösseren planerischen Aufwand ist es nicht beurteilbar, wie die Mängel

zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen

Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht (vgl. VGr, 29. August

2019, VB.2019.00056, E. 4.1). Eine nebenbestimmungsweise Heilung der Mängel

kommt daher nicht infrage.

9.

Auf die Frage der Zulässigkeit der

Ausnahmebewilligung für einen Verzicht auf die Erstellung von Spiel- und Ruheplätzen

muss – da die Baubewilligung aufgrund des eben Ausgeführten aufzuheben ist –

nicht mehr eingegangen werden. Analoges gilt für die Rüge der mangelnden

Einordnung.

10.

10.1

Die

Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Die Baubewilligung sowie – soweit

damit der Rekurs abgewiesen oder auf ihn nicht eingetreten wurde – Disp.-Ziff. I

des Rekursentscheids sind aufzuheben.

10.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen

1.

und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG).

Eine Parteientschädigung steht der privaten Beschwerdegegnerin

1.

bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu

verpflichten, den Beschwerdeführerinnen eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich

private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig

(vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Baubehörde Meilen vom 3. März

2020.

sowie – soweit damit der Rekurs abgewiesen oder auf ihn nicht eingetreten

wurde – Disp.-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 11. Mai

2021.

werden auf-

gehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 5'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführerinnen

1.

und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- (je Fr. 1'750.-)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.