Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00453

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00453

Urteil

der 1.

Kammer

vom 27. Januar 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz),

Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Stadtrat Wädenswil,

Mitbeteiligter,

betreffend

Inventarentlassung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A stellte beim Stadtrat Wädenswil mit Schreiben vom 18. Januar

2018 ein Provokationsgesuch zur denkmalpflegerischen Beurteilung der Wohnhäuser

C-Strasse 09 und 010 (Assek.-Nrn. 01 und 02 auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 03 und 04) in Wädenswil.

Mit Beschluss vom 20. Mai 2019 entliess der Stadtrat

Wädenswil die genannten Gebäude aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten

Bauten und verzichtete auf die Anordnung von Denkmalschutzmassnahmen. Die

Publikation dieses Entscheids erfolgte am 7. Juni 2019.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 8. Juli

2019.

beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses und die Anweisung des Stadtrats, die Bauten unter Schutz zu

stellen. Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts führte am 4. Dezember

2019.

einen Augenschein durch.

Mit Entscheid vom 25. Mai 2021 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats Wädenswil

vom 20. Mai 2019 auf. Es lud den Stadtrat ein, die erforderlichen

Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts der Wohnhäuser C-Strasse 09

und 010 in Wädenswil anzuordnen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 28. Juni 2021

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter Entschädigungsfolge,

diesen aufzuheben.

Der Stadtrat Wädenswil verzichtete am 12. Juli 2021

auf das Einreichen einer Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am

19.

Juli 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In

seiner Beschwerdeantwort vom 1. September 2021 beantragte der Zürcher

Heimatschutz (ZVH), die Beschwerde unter Entschädigungsfolge abzuweisen und den

angefochtenen Entscheid zu bestätigen.

A replizierte am 16. September 2021 unter Festhalten

an den gestellten Anträgen. Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) hielt mit Duplik vom

2.

Oktober 2021 ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Die Triplik vom

18.

Oktober 2021 enthielt weiterhin unveränderte Begehren. In der Folge

verzichteten die Parteien stillschweigend auf weitere Stellungnahmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

erfüllt; auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

Grundstück, auf welchem sich das streitbetroffene Vielzweckbauernhaus befindet,

liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil (BZO) in der

Kernzone B. Die streitbetroffenen Wohngebäude sind im kommunalen Inventar

der schützenswerten Bauten der Stadt Wädenswil aus dem Jahr 1982 unter den

Nummern 05 (C-Strasse 010) und 06 (C-Strasse 09) verzeichnet. Die

Bauten bilden Bestandteil des Komplexes C-Strasse 07/08/09/010 und liegen

im Perimeter des schutzwürdigen Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung

(Wädenswiler Siedlungskern).

2.2

Für die C-Strasse 09

ist der Eigen- und Situationswert im Inventar der schützenswerten Bauten je mit

''erhaltenswert'' klassifiziert. Bei der C-Strasse 010 wird der Eigenwert

als ''kein'' und der Situationswert als ''erhaltenswert'' bezeichnet. Im

Ortsbildinventar wird die beidseitige Bebauung der C-Strasse als ausgeprägter Platz-/Strassenraum

hervorgehoben. Die Liegenschaften C-Strasse 07, 08 und 09 sind als

prägende oder strukturbildende Gebäude markiert.

3.

3.1

Aufgrund des Provokationsbegehrens

liess der Stadtrat Wädenswil zur Frage der Schutzwürdigkeit bei der

Firma D, Dr. phil. E, Kunsthistorikerin, ein Gutachten

erstellen, welches vom November 2018 datiert. Am 13. Juni 2018 fand zudem

eine Besichtigung durch die Gemeinde sowie die Gutachterin statt.

3.2

Mit dem streitbetroffenen Beschluss

vom 20. Mai 2019 beurteilte die Stadtbild- und Denkmalschutzkommission

(SDK) den Eigenwert der Gebäude gestützt auf diese Erkenntnisse wegen fehlender

Zeugenschaft als nicht schutzwürdig. Das öffentliche Interesse der

Unterschutzstellung müsse aus Verhältnismässigkeitsgründen hinter den privaten

Interessen zurückstehen. Den schützenswerten Situationswert erachtete sie als

mit den speziell bezeichneten Aussenräumen planungsrechtlich ausreichend

gesichert.

Die SDK beantragte dem Stadtrat

Wädenswil einstimmig, die beiden strittigen Objekte aus dem kommunalen Inventar

zu entlassen. Sie stütze die für sie lediglich informative Empfehlung der

Gutachterin. Der Stadtrat Wädenswil beschloss gestützt darauf, dass die

strittigen Wohnhäuser die strengen Anforderungen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu erfüllen vermöchten und daher aus dem kommunalen Inventar der

schutzwürdigen Bauten zu entlassen seien und auf Schutzmassnahmen zu verzichten

sei.

3.3

Demgegenüber

gelangte das Baurekursgericht gestützt auf die Akten sowie einen eigenen

Augenschein zum Schluss, den streitbetroffenen Objekten komme insbesondere

aufgrund ihrer Lage im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und

Ensemblezugehörigkeit ein sehr hoher Situationswert zu, welcher nur durch die

Erhaltung der bestehenden Bausubstanz bewahrt werden könne. Die Behörde habe

das ihr zustehende Ermessen in nicht mehr vertretbarer Weise gehandhabt.

3.4

Dagegen

ist die beschwerdeführende Grundeigentümerin der Ansicht, es fehle an einem

schutzwürdigen Situationswert sowie an der Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung.

Sie macht geltend, solange sich die Behörde nicht von unsachlichen oder

zweckfremden Erwägungen leiten lasse, könne die Vorinstanz den kommunalen

Ermessensentscheid nicht durch eigenes Ermessen ersetzen. Durch ihr

Einschreiten habe die Vorinstanz ihre Kognitionsbefugnis überschritten.

4.

4.1

Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen

Umgebung.

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert

und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung

des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts,

der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt

(vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 300; Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139

und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus

einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel

ergeben (RB 1997 Nr. 73).

4.2

Die

Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht aus; es muss

sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine

sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia

270.

E. 4a; Fritzsche et al., a.a.O., S. 272).

Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die

Behörde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von

dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine

massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges

von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die

Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen.

Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,

Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens

in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982

Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.).

4.3

Ob eine

Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer

Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und die

Vorinstanz hat auch trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen

Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch

als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle

beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider

Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die

Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde bzw. die Rekursinstanz alle

wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009,

VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

5.

5.1

Die Gutachterin

führte in ihrer Wertung der Lage und der Umgebung aus, als integrales Element

der historischen C-Strasse (schutzwürdiges Ortsbild von überkommunaler

Bedeutung) besitze der Komplex C-Strasse 07/08/09/010 einen hohen

Situationswert.

Unbestritten sei der geschichtliche Zeugniswert des Komplexes

als Beispiel eines während Jahrhunderten aus einem wohl im 17. Jh.

errichteten ursprünglichen Wohnhaus entwickelten, vielgestaltigen Gebildes mit

Elementen aus den unterschiedlichsten Bauepochen. Die zahlreichen Erweiterungen

und Erneuerungen hätten die historische Substanz (konstruktiv und

baukünstlerisch, was die Ausstattung betreffe) zu einem grossen Teil zerstört.

Der heutige Komplex präsentiere sich als Mischmasch unterschiedlicher Stile, was

je nach Gesichtspunkt als interessant oder störend beurteilt werden könne.

Insgesamt wertete die Gutachterin den Komplex C-Strasse 09/010

nicht als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. Sie führte aus, die Wahrung

des wichtigen Situationswerts werde durch die Kernzonenvorschriften und das

schützenswerte Ortsbild von überkommunaler Bedeutung gewährleistet. Der

historische Zeugniswert könne nur noch auf Grundlage historischer Quellen

erkannt werden, da die historische Bausubstanz nur noch marginal vorhanden sei.

Die Gutachterin empfahl daher, den Komplex C-Strasse 09/010 aus dem

Inventar der kommunalen Schutzobjekte Wädenswil zu entlassen.

5.2

Unter

Zugrundelegung der Ausführungen im Gutachten als massgebende Grundlage

berücksichtigte die Stadtbild- und Denkmalpflegekommission im

Wesentlichen folgende Aspekte bei der Entscheidfindung:

Ein gewisser geschichtlicher Zeugniswert des Komplexes als

Beispiel eines während Jahrhunderten aus einem wohl im 17. Jh. errichteten

ursprünglichen Wohnhaus heraus entstandenen vielgestaltigen Gebildes mit

Elementen aus den unterschiedlichsten Bauepochen sei vorhanden. Die Gebäude C-Strasse 09

und 010 bildeten zusammen mit dem Haus C-Strasse 07/08 einen unter dem

Aspekt der Situation und der Geschichte zusammenhängenden Komplex. Die

zahlreichen Erweiterungen und Erneuerungen hätten die historische Substanz zu

einem grossen Teil zerstört. Der historische Zeugenwert könne daher nur noch

auf Grundlage historischer Quellen erkannt werden. Der heutige Komplex

präsentiere sich als Sammelsurium unterschiedlicher Stile. Von einem gewissen

historischen Interesse sei allein das Innere des Hauses C-Strasse 09.

Lediglich ein gewisser Zeugniswert oder ein

gewisses historisches Interesse erfülle die Anforderung an eine

Unterschutzstellung jedoch nicht. Die Wohnhäuser C-Strasse 09 und 010

vermöchten nicht eine politische, wirtschaftliche, soziale oder

baukünstlerische Epoche besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu

dokumentieren. Eine wichtige Zeugenschaft könne daher nicht festgestellt oder

zugesprochen werden.

Zum Situationswert führte die

Stadtbild- und Denkmalpflegekommission zusammengefasst aus, als integrales

Element der historischen C-Strasse besitze der Komplex C-Strasse 07/08/09/010

einen besonderen Situationswert und liege im Perimeter des

schutzwürdigen Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung. Im Kernzonenplan seien

dessen Schutzziele übernommen worden. Die betreffenden Gebäude lägen in der

Kernzone B. Im Kernzonenplan seien in Art. 17 Abs. 2 und 3 BZO

der spezielle Aussenraum westlich an das Gebäude C-Strasse 07 und nördlich

an das Gebäude C-Strasse 09 anschliessend bezeichnet sowie die im Orts-

und Strassenbild wichtige Fassadenflucht zur C-Strasse bei Gebäude C-Strasse 07

übernommen worden.

5.3

Das Baurekursgericht

führte im Zusammenhang mit dem Eigenwert der beiden Liegenschaften aus,

das Gutachten führe zu Recht aus, dass dieser als eher gering zu

bezeichnen sei. Die historische Bausubstanz sei nur noch ansatzweise vorhanden.

Auch wenn die beiden Gebäude einen gewissen historischen Zeugniswert aufwiesen

– als Beispiel der Entwicklung während Jahrhunderten eines wohl im 17. Jh.

errichteten ursprünglichen Wohnhauses zum vielgestaltigen Gebilde mit Elementen

aus den unterschiedlichsten Bauepochen – sei der historische Zeugniswert für

den durchschnittlichen Betrachter nur schwer erkennbar und fast ausschliesslich

aus Quellen ersichtlich. Der architektonische Zeugniswert sei aufgrund der

zahlreichen Umbauten ebenfalls verloren gegangen. Dies habe sich insbesondere

am Augenschein bestätigt, anlässlich dessen beide Gebäude auch von innen hätten

besichtigt werde können. Ein wichtiger geschichtlicher oder baukünstlerischer

Zeugenwert sei damit nicht erkennbar. Auch wenn allenfalls noch teilweise

ältere Bausubstanz verborgen sein könnte, reiche diese für sich allein

betrachtet nicht aus, um einen schützenswerten Eigenwert der gesamten Gebäude

zu bejahen.

Demgegenüber habe sich aus den vorliegenden Akten –

hauptsächlich aus dem Gutachten – sowie anlässlich des Augenscheins ergeben,

dass den streitbetroffenen Objekten insbesondere aufgrund ihrer Lage im

Ortsbild und ihrer äusseren Erscheinung ein hoher Situationswert

zukomme. Vorab zu erwähnen sei in diesem Zusammenhang, dass die Gebäude C-Strasse 07

und 08 nicht Streitgegenstand des vorliegenden Entscheids bildeten und ihre

Schutzwürdigkeit nicht zu beurteilen sei. Gleichwohl seien sie bei der

Beurteilung des Situationswerts der Gebäude C-Strasse 09 und 010

mitzuberücksichtigen.

Ein Vergleich zwischen der

amtlichen Vermessung der Gebäude auf dem Grundstück und der Grafik im Gutachten

(S. 7) bezüglich der Stellung der Altbauten zeige, dass die Anordnung der

Gebäude nach wie vor der ursprünglichen um 1812 entspreche, wobei das Objekt C-Strasse 010

damals vermutungsweise noch ein Schopf gewesen sei und erst ab ca. 1860

durch den in dieser Zeit erfolgten Eigentümerwechsel zu einem Wohnhaus umgebaut

worden sei. Trotz der unbestrittenermassen erfolgten zahlreichen Umbauten, habe

sich damit die Stellung der Bauten bis heute nicht bzw. kaum verändert. Sodann

seien auch die letzten massgeblich nach Aussen in Erscheinung tretenden

Umbauten bereits in den 1930er Jahren erfolgt. Die Situation wie sie heute

erscheine, sei damit seit Jahrzehnten bzw. Jahrhunderten gleichbleibend.

Insbesondere die durch das von der Strasse zurückversetzte Gebäude C-Strasse 09

geschaffene Platzsituation sei sehr prägend. Für viele Einwohner dürfte

letztere ein wichtiges Element in der Kernzone sein, womit eine

identitätsstiftende Wirkung vorliege. Die durch die Bauten geschaffene

Situation in der Altstadtgasse sei gerade angesichts der direkt gegenüber erstellten

und durchaus als ''störend in Erscheinung tretend'' zu bezeichnende (Neu-)Baute

äusserst wichtig für den Erhalt des Altstadtcharakters.

Zur Situation gehöre aber auch das besondere Erscheinungsbild

des Ensembles C-Strasse 07/08/09/010, welches zeige, dass hier immer

weitergebaut worden sei. Insofern füge sich auch die etwas modernere

Formensprache des Gebäudes C-Strasse 010 durchaus ins Gefüge ein. Auch

wenn dies nicht ausreichend sei, um einen historischen Eigenwert der Gebäude zu

bejahen, sei dieses im Zusammenhang mit dem Situationswert dennoch ein

wichtiges Element. Die Liegenschaften C-Strasse 07/08/09/010 seien

gewissermassen ein Konvolut und bildeten zusammen ein Geviert aus verschiedenen

Epochen und unterschiedlichen Stilen. Das Ensemble, zu welchem auch die

strittigen Gebäude C-Strasse 09 und 010 gehörten, präge damit die örtliche

Situation der teilweise schon stark veränderten Altstadtgasse wesentlich mit.

Dieser Situationswert erfahre auch durch den infolge der Umbauten resultierenden

teilweisen Substanzverlust keine Schmälerung. Dass ein Denkmalschutzobjekt

durch Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier über einen

Zeitraum von 150 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erleide, lasse

sich kaum je vermeiden und habe vorliegend auf die seit Jahrzehnten bestehende,

ortsbildprägende Situation kaum Auswirkungen. Den Gebäuden C-Strasse 09

und 010 komme damit ein sehr hoher Situationswert zu.

5.4

Den beiden

streitbetroffenen Liegenschaften C-Strasse 09 und 010 kommt

unbestrittenermassen lediglich ein gewisser historischer Zeugenwert (Eigenwert)

zu, welchen das Baurekursgericht als ''eher gering'' bezeichnete und welcher

für eine Unterschutzstellung nicht ausreichend ist. Allerdings lässt die

Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG das Vorliegen eines

wesentlichen Situationswerts für eine Unterschutzstellung genügen. Von einer

Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, darf nicht zusätzlich eine wichtige

Zeugeneigenschaft gefordert werden (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.3).

5.4.1

Dass vorliegend ein hoher Situationswert besteht, hat die Vorinstanz

gestützt auf ihren Augenschein und die Akten zutreffend ausgeführt; auf die

entsprechenden Erwägungen kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG; E. 5.3). Den beiden

Objekten wurde bereits im Gutachten ein hoher Situationswert zugesprochen (vgl.

E. 5.1) und auch die Behörde sprach in ihrer Einschätzung von einem

''besonderen'' Situationswert (vgl. E. 5.2). Von der Vorinstanz wird dieser

insbesondere mit der Lage der Bauten im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung

und ihrer Ensemblezugehörigkeit begründet, was von der Beschwerdeführerin

infrage gestellt wird.

5.4.2

Zwar begründet die besondere Stellung und Lage einer Baute für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer

besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.)

sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen

(RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen

dürfen indes keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf

insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen

besonderen Eigenwert aufweisen würden (VGr, 27. Februar

2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

Als

Ensemble, welches einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begründen

vermag, bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die in ihrem

Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe

wahrgenommen werden. Entscheidend ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer

besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den

Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine

besondere Wertigkeit gibt (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

5.4.3

Entgegen der Beschwerdeführerin ist vorliegend offensichtlich, dass sich

die besondere äussere Erscheinung aus dem Konglomerat unterschiedlicher Stile

der Gebäude und Gebäudeteile aus verschiedenen Epochen ergibt. Diese

geschichtliche Zeugenschaft wurde bereits im Gutachten als unbestritten

angenommen. Sodann hat die Vorinstanz nicht die besondere Erscheinung, sondern

den baukünstlerischen Zeugenwert als ''nicht erkennbar'' bezeichnet, weshalb

die Beschwerdeführerin daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermag.

Dass die historische

Bausubstanz nur noch ansatzweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen

Situationswerts ebenfalls nicht entgegen. Abgesehen davon wird die Bausubstanz

im Gutachten als gut bewertet. Wenn auch bloss ein geringer, so liegt doch

wenigstens ein gewisser Eigenwert vor, welcher entgegen der Beschwerdeführerin

ausreichend zur prägenden Wirkung und damit zum (hohen) Situationswert

beiträgt.

Hinzu kommt, dass die strittigen Gebäude C-Strasse 09

und 010 gemäss Gutachten bzw. angefochtenem Beschluss integralen Bestandteil

des Komplexes C-Strasse 07/08/09/010 bilden und damit Ensemblebestandteile

sind. Indem sie mit dem Gebäude C-Strasse 07/08 zusammengebaut sind,

werden sie ohne Weiteres als Gruppe

wahrgenommen. Mit der dargelegten geschichtlichen Bedeutung bestimmen sie den

Charakter und die Identität der historischen C-Strasse massgeblich mit.

Die Behörde hat die wichtige Zeugeneigenschaft im Übrigen

bereits im Inventarentlassungsbeschluss sinngemäss konzediert, indem sie von

einem ''besonderen Situationswert'' sprach und da sich andernfalls die

vorgenommene Interessenabwägung erübrigt hätte. Die von der Beschwerdeführerin

vorgebrachten Argumente gegen das Vorliegen einer wichtigen Zeugeneigenschaft

vermögen wie gesehen denn auch nicht durchzudringen.

5.5

Insgesamt

ist das Baurekursgericht zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass den Gebäuden

aufgrund der Lage der Bauten im Ortsbild, ihrer äusseren Erscheinung und ihrer

Ensemblezugehörigkeit ein hoher Situationswert zukommt und dass der Grad der

Schutzwürdigkeit, unter zusätzlicher Berücksichtigung des geringen Eigenwerts,

als hoch einzustufen ist. Dies ist nach dem Gesagten nachvollziehbar und

plausibel begründet worden.

6.

Die Qualifikation des

Streitobjekts als "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung

und damit die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung

von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur

dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher

zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine

Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als

rechtmässig erweist (§ 50 VRG; VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.4;

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).

6.1

In der Interessenabwägung

gewichtete der Stadtrat Wädenswil das Interesse am Erhalt des Schutzobjekts als

nicht höher als die privaten Interessen. Sodann führte er im angefochtenen

Beschluss aus, bei den im Kernzonenplan nicht speziell bezeichneten Gebäuden

könnten bei Ersatzbauten grössere Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt

oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene liege, die

Abweichungen für die Zweckbestimmung des Gebäudes nötig seien und das Gebäude

gut ins Ortsbild eingeordnet werde (Interpretation von Art. 15 Abs. 3

BZO). Andernfalls gälten die Bestimmungen für Neubauten gemäss Art. 16

BZO, was auch für Anbauten gelte, die das übliche Mass für grössere

Abweichungen überschritten. Anzumerken sei, dass die Neubauvorschriften grössere

Grenzabstände verlangen würden als dies mit dem Bestandesschutz möglich wäre

und daher dem Schutzziel des prägenden Platzraums entgegenkämen. Mit den im

Kernzonenplan integrierten Schutzzielen des überregionalen Ortsbildschutzes

werde dem zu erhaltenden Situationswert Rechnung getragen und es müsse nicht

zusätzlich verwaltungsrechtlich oder vertraglich unter Schutz gestellt werden.

6.2

Demgegenüber

qualifizierte die Vorinstanz das öffentliche Interesse an einer

Unterschutzstellung aufgrund des wichtigen Situationswerts als sehr hoch. Sie

führte dazu aus, der festgestellte hohe Situationswert könne entgegen der

Ansicht des Stadtrats nur durch die Erhaltung der bestehenden Gebäudesubstanz

bewahrt werden. Lediglich eine Renovation biete Gewähr für eine detailgetreue

Übernahme von Form, Gestaltung und insbesondere der Lage sowie für die

Erhaltung der prägenden Bestandteile einer Baute unter Wahrung der bestehenden

Proportionen. Nur so könne das ursprüngliche und charakteristische Erscheinungsbild

bewahrt werden.

Die Kernzonenvorschriften und die Lage der Bauten im

überkommunal geschützten Ortsbild gewährten demgegenüber keinen genügenden

denkmalpflegerisch relevanten Schutz. Generell seien planerische Massnahmen

nicht geeignet, um auf Gebäude oder Gebäudegruppen bezogene denkmalpflegerische

Schutzziele zu erreichen. Vorliegend liessen die Kernzonenvorschriften als

Ersatz für die beiden streitbetroffenen Liegenschaften sogar Bauten nach den

Neubauvorschriften zu, was dem Denkmalschutzgedanken vollkommen zuwiderlaufe.

Angesichts des Umstands, dass die Bauten nach wie vor bewohnt seien und die

Bausubstanz im Gutachten als gut qualifiziert worden sei, erscheine eine

Unterschutzstellung schliesslich nicht von vornherein als unverhältnismässig.

6.3

Soweit die

Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, dem Streitobjekt sei kein wichtiger

Situationswert beizumessen, kann auf das soeben Ausgeführte verwiesen werden.

Sodann ist sie der Ansicht, ein bloss planungsrechtlicher Schutz genüge.

6.3.1

Die Festlegung einer Kernzone und der Erlass

von Kernzonenbestimmungen ermöglichen keinen Schutz der Bausubstanz oder ein

eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle

Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813, E. 3.2;

27.

Februar 2014, VB.2013.00662, E. 3.2; Christoph Fritzsche et al.,

a.a.O., S. 286). Handelt es sich beim Schutzobjekt um ein Einzelobjekt mit

qualifizierter Zeugeneigenschaft (hohem Eigenwert) oder besonderer landschafts-

bzw. siedlungsprägender Wirkung (hohem Situationswert) oder allenfalls mit

einer Kombination von Zeugeneigenschaft und landschafts- oder

siedlungsprägender Wirkung, so kommt die Unterschutzstellung mittels einer

Kernzone als Massnahme des Planungsrechts im Sinn von § 205 lit. a PBG nicht infrage (VGr, 4. März 2021, VB.2020.00618/638, E. 4.1).

Das

Verwaltungsgericht hat ferner verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit

planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt

wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den

Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen

vermögen. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute

nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute. Beim Ersatz

des streitbetroffenen Gebäudes durch eine Neubaute würde nämlich das

Ursprüngliche und das für das Haus Charakteristische zerstört (VGr, 4. Mai

2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73).

Nachdem,

wie bereits ausgeführt, das Vorliegen eines hohen Situationswerts zu Recht

bejaht wurde, sind die planungsrechtlichen Massnahmen nach dem Gesagten von

vornherein zum Schutz des Situationswerts ungeeignet. Daran ändert nichts, dass

Neubauvorschriften grössere Grenzabstände verlangen würden. Weitere Ausführungen zu den Auswirkungen der

Kernzonenbestimmungen erübrigen sich damit.

6.3.2

Die vorinstanzliche Gewichtung des öffentlichen Interesses am Erhalt der

Streitobjekte als hoch ist angesichts der wichtigen Zeugenschaft aufgrund des

hohen Situationswerts nicht zu beanstanden (vgl. dazu BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. März

2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5, mit Hinweisen). Einer Unterschutzstellung entgegenstehende öffentliche

oder private Interessen werden nicht substanziiert geltend gemacht. Entgegen

der Behörde übersteigt das hohe Interesse an der Unterschutzstellung vorliegend

die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen an einer

Inventarentlassung.

Diesbezüglich ist festzuhalten,

dass die bestehende, zonenkonforme Nutzung weiterhin möglich ist und die

Bausubstanz im Gutachten als gut qualifiziert wurde. Erhebliche Einschränkungen

der baulichen Möglichkeiten bei einer Unterschutzstellung werden sodann nicht

geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. So sind etwa für Ersatzbauten

grössere Abweichungen vom heutigen Zustand nur unter strengen Voraussetzungen

bewilligungsfähig (Art. 15 Abs. 2 und 3 BZO). Ferner sind die

bestehenden Bauten abstandswidrig, wovon die Bauherrin bei einem Neubau nicht

mehr profitieren könnte. Die Neubauvorschriften würden gar grössere

Grenzabstände verlangen (Art. 16 Abs. 1 BZO). Zudem wäre bei einer Neubaute die Fassadenflucht beizubehalten (Art. 17

Abs. 2 BZO). Da im Übrigen rein finanzielle Interessen bei ausgewiesener

Schutzwürdigkeit für sich genommen nicht ausschlaggebend sein können (BGr, 25. August

2020, 1C_128/2019, E. 10.4), vermögen solche das Ergebnis der

Interessenabwägung nicht in relevanter Weise zu ändern.

6.3.3

Zusammenfassend hat der Stadtrat Wädenswil

Dispositiv

demnach sein Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt, sodass die Beurteilung

des Baurekursgerichts mit der Aufforderung zur Anordnung der für den Erhalt des

Situationswerts erforderlichen Schutzmassnahmen als verhältnismässige Massnahme

nicht zu beanstanden ist. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nicht

vor. Das Baurekursgericht hat sich in

seinem Entscheid zudem ausreichend mit den Umständen befasst und seine

Beurteilung nachvollziehbar begründet. Eine Verletzung der Kognition liegt

ebenfalls nicht vor. Insgesamt erwies sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen.

7.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine

angemessene Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4ꞌ000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4ꞌ255.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …