Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00454

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00454

Urteil

der 1. Kammer

vom 14. Juli 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. D, vertreten durch RA E,

2. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA F,

Beschwerdegegner,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 27. Januar

2020 erteilte der Gemeinderat Horgen D die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem künftigen

Grundstück Kat.-Nr. 01 (derzeit Kat.-Nrn. 02 und 03) an der G-Strasse 04

in Horgen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 28. Februar 2020 Rekurs beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der

Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. Mai

2021.

teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung um die Auflage, wonach vor

Baufreigabe dem Bauamt abgeänderte Pläne einzureichen und genehmigen zu lassen

seien, mit denen die Einhaltung der zulässigen Gebäudelänge nachgewiesen werde.

Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerdeschrift vom 28. Juni 2021 gelangten A und B an das

Verwaltungsgericht und beantragten im Hauptstandpunkt die Aufhebung des

Rekursentscheids insoweit, als der Rekurs abgewiesen respektive die

Baubewilligung (nur) um die erwähnte Auflage ergänzt wurde. Die Baubewilligung

sei stattdessen gesamthaft aufzuheben, eventualiter sei die Sache zur

ergänzenden Prüfung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht

beantragte am 9. Juli 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Der private Beschwerdegegner schloss mit Eingabe vom 17. August

2021.

auf Abweisung der Beschwerde; ebenso der Beschwerdegegner 2 mit

Beschwerdeantwort vom 26. August 2021.

In den weiteren Rechtsschriften bis und mit der Quadruplik

des privaten Beschwerdegegners vom 3. November 2021 hielten die Parteien

an ihren jeweiligen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Stockwerkeigentümer

der südwestlich der Bauparzellen gelegenen und von diesen nur durch die G-Strasse

getrennten Liegenschaft Kat.-Nr. 05 angesichts der von ihnen vorgebrachten

Rügen legitimationsbegründend im Sinn von § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen. Infolge der teilweisen

Abweisung ihres Rekurses durch die Vor­instanz sind die Beschwerdeführenden zur

Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die gemäss der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Horgen (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.5 gelegenen

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 sind mit einem Wohn- und Gewerbehaus

und einem daran angebauten Produktionsgebäude überstellt. Das

Produktionsgebäude soll abgebrochen und stattdessen ein Einfamilienhaus mit

Einliegerwohnung erstellt werden. Auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück

Kat.-Nr. 06 ist ein weiteres Gebäude angebaut (G-Strasse 07 und 08).

3.

3.1

Die

Vorinstanz hat auf die Durchführung des von den Beschwerdeführenden beantragten

Augenscheins mit der Begründung verzichtet, die Verhältnisse vor Ort seien zwar

entscheidrelevant, aber auf Grund der Akten klar. Die Beschwerdeführenden rügen

dies als willkürlich. Der Untersuchungsgrundsatz (§ 7 Abs. 1 VRG) und

der Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2

der Bundesverfassung [BV]) seien verletzt. Die Beschwerdeführenden beantragen

die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht oder aber eine

entsprechende Anweisung an die Vorinstanz.

3.2

Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete

Grundsatz des rechtlichen Gehörs garantiert den betroffenen Personen ein

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor

Erlass des Entscheids zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, an der

Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern

können. Die Behörde ist grundsätzlich verpflichtet, die ihr angebotenen

Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich

erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsächlich zu hören, zu prüfen

und in der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137

II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als

Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind,

damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann

(BGE 143 V 71 E. 4.1). Die Begründung von Entscheiden muss gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene

über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis

der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die

Begründung auf jene Aspekte beschränken, die die Behörde aus sachlich haltbaren

Gründen als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2).

Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die Begründung mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2).

3.3

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes

wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug

von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf

andere Weise. Augenscheine ermöglichen der Entscheidbehörde die unmittelbare

Wahrnehmung von Tatsachen und dadurch ein besseres Verständnis des

Sachverhalts. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht

im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Ein Augenschein ist

insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und

anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und

Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 78 f.), nicht hingegen dann, wenn etwa

der Sachverhalt aus den Akten hervorgeht.

3.4

Unter

Beachtung dieser Grundsätze ist nunmehr zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden

eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend zu machen vermögen, welche einen

Augenschein durch das Verwaltungsgericht oder allenfalls eine Rückweisung der

Sache zur weiteren (bzw. erneuten) Abklärung an das Baurekursgericht

rechtfertigen könnte.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden den Verzicht auf die Durchführung eines

Augenscheins zunächst im Zusammenhang mit ihrer Rüge betreffend Übernutzung des

Baugrundstücks.

4.2

Gemäss Ziff. 5.5.3

BZO gilt in der Zone WG 2.5 für dauernd gewerblich genutzte Gebäude ein

Baumassenziffernzuschlag für Hauptgebäude von 1/4 der Grundausnützung. Die

Beschwerdeführenden sind der Ansicht, das Bauprojekt nehme diesen Zuschlag zu

Unrecht in Anspruch. Der private Beschwerdegegner habe sein vormals auf dem

Baugrundstück bestehendes gewerbliches Atelier aufgegeben und durch Wohnungen

ersetzt. Hätte die Vor­instanz einen Augenschein durchgeführt, hätte sie dies

leicht feststellen können. In der Konsequenz resultiere eine massive Übernutzung

des Baugrundstücks.

4.3

In ihrer

Rekursschrift vom 28. Februar 2020 rügten die heutigen Beschwerdeführenden

in materiell-rechtlicher Hinsicht allein eine Überschreitung der Gebäudelänge

sowie das Vorliegen eines überdimensionierten Attikageschosses. Das Baurekursgericht

ist auf die erstmals in der Replik vor Vorinstanz vom 23. März 2021

vorgetragene Rüge betreffend Baumasse mangels Verspätung nicht eingetreten.

Dies ist nicht zu beanstanden. Es kann in Anwendung von § 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG vollumfänglich auf Erwägung 6.2

des Rekursentscheids verwiesen werden. Zufolge verspätet erhobener Rüge bestand

bereits vor Baurekursgericht kein diesbezüglicher Abklärungsbedarf. Die

Rekursinstanz war nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche

Bewilligung über die in der Rekursschrift gerügten Punkte hinaus auf Mängel zu

untersuchen. Gründe für eine ausnahmsweise Berücksichtigung der verspätet

vorgetragenen Rüge lagen nicht vor. Die erstmalige Berücksichtigung der Rüge

durch das Verwaltungsgericht liefe sodann auf die Geltendmachung eines neuen

Bauhinderungsgrunds hinaus, was gemäss ständiger Praxis nicht zulässig ist

(VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4). Die Durchführung eines

Augenscheins war bzw. bleibt insoweit entbehrlich. Auf die Rüge betreffend

Baumassenziffer ist nicht weiter einzugehen.

5.

5.1

Weiter

beanstanden die Beschwerdeführenden den Verzicht auf einen Augenschein im

Zusammenhang mit ihrer Rüge, dass die Gebäudelänge weitergehend überschritten

sei, als die Vorinstanz dies berechnet habe.

Der zweistöckige, südostseitige Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 sei bei der Bemessung des für die

Gebäudelänge massgeblichen flächenkleinsten Rechtecks im Sinne von § 28 Abs. 1

der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar

2017.

in Kraft stehenden Fassung der ABV [Übergangsbestimmung zur Änderung vom

11.

Mai 2016]) miteinzubeziehen, was im Rahmen eines Augenscheins ohne Weiteres

zu erkennen gewesen wäre. Eine Begründung für die Ausklammerung dieses Anbaus

bei der Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks suche man im Rekursentscheid

vergebens. Die Mitberücksichtigung des Anbaus würde zu einer anderen Berechnung

des massgeblichen flächenkleinsten Rechtecks und damit zu einer weitergehenden

Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge führen.

Unzulässig sei im Weiteren auch die Qualifizierung der in

Richtung der G-Strasse dem Hauptbau vorgelagerten und unter diesem auskragenden

Tiefgarage als nicht an die Gebäudelänge anzurechnendes Besonderes Gebäude.

5.2

Die

maximale Gebäudelänge in der Zone WG 2.5 beträgt gemäss Ziff. 5.1 BZO 40 m.

Als Gebäudelänge gilt die längere Seite des flächenkleinsten

Rechtecks, welches die senkrecht auf den Erdboden projizierte grösste, durch

die massgebliche Fassadenlänge gebildete Gebäudeumfassung umschreibt. Als

Gebäudebreite gilt die kürzere Seite dieses Rechtecks. Besondere Gebäude im

Sinne von § 49 Abs. 3 PBG fallen ausser Ansatz, sofern die Bau- und

Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt (§ 28 Abs. 1 und Abs. 2

ABV in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung der ABV [Übergangsbestimmung zur Änderung vom 11. Mai 2016]). Der

BZO Horgen lässt sich keine abweichende Vorschrift entnehmen.

Besondere Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG

(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung;

Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 sowie

Anhang) sind Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen

bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,

nicht übersteigt.

5.3

Die

Vorinstanz eruierte in Anwendung dieser Vorschriften für das geplante

Bauvorhaben eine Gebäudelänge von 40,8 m, wobei sie massgeblich auf vom

privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen abstellte. Massgeblich sei die

Südwestfassade des ersten Obergeschosses und des Attikageschosses. Die

Gebäudeumfassung begreife auch das südöstlich angebaute Gebäude auf der

Parzelle Kat.-Nr. 06 (G-Strasse 07 und 08), mithin den ganzen

ursprünglich zusammenhängenden Fabrikbau. Ausser Ansatz falle hingegen die

projektierte und als Besonderes Gebäude zu betrachtende, dem Hauptgebäude

vorgelagerte sowie unter diesem in Richtung G-Strasse auskragende

Sammelgarage.

Im Weiteren erkannte die Vorinstanz, dass zwar bereits die

bestehende, in den 1960er-Jahren rechtmässig erstellte Überbauung die zulässige

Gebäudelänge überschreite. Gleichwohl komme das Bauprojekt nicht in den Genuss

der Besitzstandsgarantie, weil das Produktionsgebäude bis auf das Untergeschoss

zurückgebaut werde und die darüber liegenden Geschosse neu erstellt würden.

Daran ändere nichts, dass das angebaute Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 06

erhalten bleibe: Das Mass der Umgestaltung bemesse sich, nachdem es sich um

zwei selbständige Bauten handle, nicht am Gesamtbestand beider Gebäude.

Demzufolge lasse sich die Gebäudelängenüberschreitung von 0,8 m jedenfalls

nicht via § 357 Abs. 1 PBG legitimieren.

5.4

Soweit in

diesem Zusammenhang zunächst die Beschwerdegegnerschaft in den

Beschwerdeantworten einwirft, die vorinstanzliche Rechtsauffassung, wonach das

Neubauprojekt nicht in den Genuss der Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG komme, sei fragwürdig und durch das Verwaltungsgericht zu überprüfen, ist

Folgendes vorauszuschicken:

Gemäss § 63 Abs. 2 VRG wird die

Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts durch die Rechtsbegehren der

beschwerdeführenden Partei beschränkt; deren Anträge – in Verbindung mit dem

angefochtenen Entscheid – bestimmen den Streitgegenstand vor

Verwaltungsgericht. Das VRG kennt das Institut der Anschlussbeschwerde nicht;

die Entscheidbefugnis liegt zwischen dem Antrag der beschwerdeführenden Partei

und dem angefochtenen Entscheid. Die Bindung an die Parteibegehren der

beschwerdeführerischen Partei ist Ausdruck der das Beschwerdeverfahren

beherrschenden Dispositionsmaxime (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 ff.).

Im Lichte dieser Grundsätze ist eine Auseinandersetzung

mit der – zumal auch nicht auf den ersten Blick offensichtlich unzutreffenden –

Rechtsauffassung der Vorinstanz bezüglich der Nichtanwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG (welche von der Beschwerdegegnerschaft nicht im Rahmen einer

eigenen Beschwerde vorgetragen wurde) auf das Bauprojekt nicht angezeigt. Diese

ist vielmehr im Weiteren vorauszusetzen.

5.5

Zuzustimmen ist der Vorinstanz zunächst,

dass die dem Hauptbau vorgelagerte und unter diesem auskragende, gemäss den

Bauplänen weniger als 4 m hohe Tiefgarage in Richtung G-Strasse als

Besonderer Gebäudeteil im Sinne von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden

Fassung (PBG, Übergangsbestimmung zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2

sowie Anhang) zu qualifizieren ist. Als Besonderer Gebäudeteil ist die

Tiefgarage einem Besonderen Gebäude gleichzustellen. Es kann insoweit in

Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG auf Erwägung 4.3.1

des Rekursentscheids verwiesen werden. Ein hinreichendes Mass an konstruktiver

und architektonischer Selbständigkeit bleibt trotz der (in Bezug auf die

gesamte Garage geringfügigen) Auskragung unter das Hauptgebäude durchaus

erkennbar (vgl. VGr, 18. März 2021, VB.2020.00662, E. 4.2 f.;

VGr, 1. März 2018, VB.2017.00363, E. 3.2.1; 2. März 2016,

VB.2015.00544, E. 4.1 f.). Die Tiefgarage ist damit nicht

gebäudelängenrelevant.

5.6

Mit Recht halten die Beschwerdeführenden

indes dafür, dass sich dem Entscheid der Vorinstanz keine Begründung entnehmen

lässt, weshalb der südostseitige Anbau an das Gebäude

Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 nicht in die Berechnung

des flächenkleinsten Rechtecks miteinbezogen wurde. Wie erwähnt stellte die

Vorinstanz insoweit auf vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen ab,

gemäss welchen sich die derzeit projektierte Gebäudelänge von 40,8 m auf

maximal 40,0 m anpassen lasse. Die Skizze gemäss act. 010 klammert

den südostseitigen Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09 vollständig aus. Die

Berücksichtigung dieses Anbaus im Rahmen des flächenkleinsten Rechtecks würde

zu einem anderen flächenkleinsten Rechteck und damit auch zu einer anderen

Berechnung der Gebäudelänge führen.

5.7

Gemäss der Beschwerdegegnerschaft handelt es

sich beim südostseitigen Anbau an das Gebäude Vers.-Nr. 09 ebenfalls um

ein Besonderes Gebäude. Zwar lässt sich den bei den Akten liegenden, am 5. März

1956.

bewilligten Bauplänen des Fabrikneubaus entnehmen, dass der Anbau als

Heizungsgebäude geplant und bewilligt wurde. Diente der Anbau heute noch immer

als Heizungsraum, wäre er zwar unstreitig nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmt. In den damaligen Fassadenplänen fehlt indes eine

Vermassung. Mangels massstabsgetreuer [1:100] Einreichung des damaligen Bauplans

Nr. 14/28 lässt sich die Höhe des Anbaus auch nicht nachmessen. Auch den

Plänen des heutigen Bauprojekts lässt sich zur Höhe dieses – gemäss den

Beschwerdeführenden zweistöckigen – Anbaus nichts entnehmen, weil das

Gebäude Vers.-Nr. 09 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 in den Bauplänen

nur teilweise sowie als grau schraffierte Fläche ausgewiesen wurde; der

streitige Anbau liegt ohnehin ausserhalb des Planbereichs. Damit ist ungeklärt,

ob der Anbau tatsächlich maximal 4 m hoch ist, daher als Besonderes Gebäude

gelten kann und demzufolge bei der Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks

und in der Folge der Gebäudelänge ausser Ansatz fällt. Entgegen der Vorinstanz

sind die Verhältnisse aufgrund der Akten nicht klar. Die tatsächliche Höhe des

Anbaus (und im Übrigen auch seine heutige Nutzung) wäre anlässlich eines

Augenscheins leicht zu eruieren gewesen. Das blosse Abstellen im angefochtenen

Entscheid auf eine vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizze betreffend

die Berechnung des flächenkleinsten Rechtecks war ohne Abklärung, ob der Anbau

zufolge zulässiger Qualifizierung als Besonderes Gebäude tatsächlich ausser

Ansatz fällt, unzulässig und verletzte den Anspruch der Beschwerdeführenden auf

rechtliches Gehör sowie den Untersuchungsgrundsatz.

5.8

Das

Ebenausgeführte würde zur Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung der Sache

an die Vorinstanz zwecks weiterer Sachverhaltsabklärung im Sinn der Erwägungen

führen. Nach Massgabe nachfolgender Erwägungen ist der Entscheid indes ohnehin

gänzlich aufzuheben, weshalb auf eine Rückweisung verzichtet werden kann.

6.

6.1

Die

Vorinstanz ging wie gezeigt auch unter Nichtberücksichtigung des südostseitigen

Anbaus an das Gebäude Vers.-Nr. 09 von einer Gebäudelängenüberschreitung

von immerhin 0,8 m aus und statuierte diesbezüglich die Nebenbestimmung,

wonach vor Baufreigabe dem Bauamt abgeänderte Pläne einzureichen und genehmigen

zu lassen seien, mit denen die Einhaltung der zulässigen Gebäudelänge

nachgewiesen werde.

6.2

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen

Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Durch Nebenbestimmungen wie

Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben

werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt,

wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung

des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen

Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht

beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies

folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine

einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt

werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass

ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen

Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3,

mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und

ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen

behoben werden können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht

infrage. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich,

können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli

2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1;

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Ausserdem können nach der

Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet

kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene Möglichkeiten der

Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen

Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel zur Folge haben wird.

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).

6.3

Anders als etwa bei der blossen

Verkleinerung eines Zimmers um rund einen Meter, welche mittels einer konkreten

Nebenbestimmung angeordnet werden konnte (nachdem diese Anpassung allenfalls

bzw. nur mit einer Änderung der Raumaufteilung oder der Verschiebung einer

Zimmertür einherging; vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.),

kann bei der Verkürzung eines ganzen, mehrstöckigen Gebäudes um fast einen

Meter nicht ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilt werden, welche

baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewählte Mängelbehebung

nach sich zieht. Den nicht massstabsgetreu eingereichten und damit auch nicht

nachmessbaren Plänen gemäss act. 011 lässt sich nur entnehmen, dass eine

Möglichkeit zur Behebung des Mangels in der Verschiebung der gesamten

bergseitigen Südwestfassade in Richtung Nordost bestehen könnte. Bereits aus

diesen Plänen lässt sich ersehen, dass damit konzeptionelle Änderungen auf drei

Geschossebenen einhergingen, welche nicht ohne Weiteres beurteilbar sind und

allenfalls vertiefte Abklärungen nach sich ziehen (Änderung der

Parkplatzanordnung; Änderung der Grösse diverser Zimmer unter teilweiser

Verschiebung sanitarischer Anlagen; offenbar Verschmälerung der inneren

Erschliessungstreppe). Auch andere Möglichkeiten der Mängelbehebung sind

denkbar, beispielsweise die Kürzung der gegenüberliegenden Fassade, was allenfalls

wiederum mit anderen, derzeit nicht absehbaren Änderungen einhergehen könnte. Wenngleich

die grundsätzliche Behebbarkeit des Mangels der Gebäudelängenüberschreitung

nicht in Abrede steht, gehören im Lichte der erforderlichen Einheit des

Bauentscheids Änderungen in der skizzierten Grössenordnung und mit den beschriebenen,

derzeit nicht überblickbaren baulichen Auswirkungen nicht in ein nachgelagertes

Mängelbehebungsverfahren nach § 321 PBG. Der Entscheid, welche Variante

bevorzugt wird und zum Gegenstand eines neuen Baugesuchs gemacht werden soll,

ist Sache der Bauherrschaft und nicht der Baubehörde bzw. der

Rechtsmittelinstanzen (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 2.2 und

4.2; zum Ganzen und mit weiteren Hinweisen siehe auch VGr, 16. Dezember

2021, VB.2021.00160, E. 6.1 ff.; sodann VGr, 30. Juni 2022,

VB.2021.00645, E. 3.2.1 ff.).

7.

Das Ausgeführte führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der

Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.

8.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn

neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs

vollständig unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1

und 2, je zur Hälfte zu tragen sind.

Der private Beschwerdegegner

ist zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden

Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss in

Kommentar VRG, Zürich etc. 2014, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 27. Januar

2020.

sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. Mai 2021 werden

aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'755.- werden der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 4'780.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der

private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.