Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00563

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00563

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. August 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat Unterengstringen, vertreten durch RA A,

Beschwerdegegner,

und

B, vertreten durch RA C,

Mitbeteiligter,

betreffend

Inventarentlassung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

B beantragte mit Provokationsbegehren vom 30. Juli 2020

beim Gemeinderat Unterengstringen die Entlassung des Bauernhauses Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03

sowie des Waschhauses Vers.-Nr. 04 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 05 an der E-Strasse 06 in Unterengstringen aus

dem kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde

Unterengstringen.

Mit Beschluss vom 16. November 2020 (publiziert am 20. November

2020) verzichtete der Gemeinderat Unterengstringen auf die definitive

Unterschutzstellung des Bauernhauses und entliess das Gebäude aus dem

kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde

Unterengstringen. Das Waschhaus entliess er nicht aus dem Inventar.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 19. Dezember

2020.

beim Baurekursgericht und beantragte unter Kostenfolge, den angefochtenen

Beschluss aufzuheben und das Bauernhaus in seiner Substanz und in seiner

Erscheinung unter Schutz zu stellen. Die 1. Abteilung des

Baurekursgerichts führte am 26. Mai 2021 einen Augenschein durch. Mit

Entscheid vom 18. Juni 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab,

soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob der

Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 23. August

2021.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und

beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, diesen aufzuheben und den

Gemeinderat Unterengstringen anzuweisen, das Bauernhaus unter Schutz zu stellen

und den Schutzumfang zu bestimmen. Eventuell sei der Schutz auf das Wohnhaus zu

beschränken.

Das Baurekursgericht beantragte am 13. September

2021.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 27. September 2021 beantragte B, die Beschwerde

unter Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer)

abzuweisen. Gleichentags beantragte der Gemeinderat Unterengstringen ebenfalls,

die Beschwerde unter Entschädigungsfolge

vollumfänglich abzuweisen.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) replizierte am 21. Oktober

2021.

mit unveränderten Anträgen. B reichte am 15. November 2021 seine

Duplik ein unter Wiederholung der gestellten Anträge. Der Gemeinderat

Unterengstringen reichte gleichentags ebenfalls seine Duplik ein mit

unveränderten Anträgen.

Die Triplik des Zürcher Heimatschutzes (ZVH) vom 29. November

2021.

sowie die Quadrupliken des Gemeinderats Unterengstringen und von B vom 13. Dezember

2021.

ergingen, wie der weitere Schriftenwechsel des Zürcher Heimatschutzes

(ZVH) vom 11. Januar 2022 und 14. Februar 2022 sowie des Gemeinderats

Unterengstringen vom 21. Januar 2022 mit unveränderten Begehren.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Der

Beschwerdeführer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemäss lit. a

legitimiert, sich gegen die strittige Unterschutzstellung zur Wehr zu setzen. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

2.1

Das streitbetroffene Bauernhaus

befindet sich ganz im Osten des Grundstücks Kat.-Nr. 02, welches bis heute

landwirtschaftlich genutzt wird, und ist traufständig zur von Norden nach Süden

verlaufenden D-Strasse ausgerichtet. Die ansonsten unüberbaute Parzelle mit

einer Fläche von 6'789 m2 weist im Wesentlichen eine

rechteckige Form auf. Sie ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Unterengstringen (BZO) im östlichen Bereich im Umfang von ca. einem

Viertel der Grundstücksfläche der Kernzone K, im Übrigen der Wohnzone mit

Gewerbeanteil WG3 zugeschieden. Das Grundstück grenzt ferner im Westen an

die Wohnzone W2D. Im Norden grenzt das Grundstück an eine Parzelle mit

Gartencenter. Auf der südlich angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 05 befindet

sich ein Wohnhaus aus den 1930er-Jahren, gefolgt von einer Stallscheune. Auf

jenem Grundstück befindet sich sodann direkt an der von Osten nach Westen

verlaufenden E-Strasse das ehemalige Wasch- und Brennhaus (E-Strasse 06) sowie

ein zweites, kleineres Waschhaus (E-Strasse 07). Zwischen Letzteren liegt der

vordere Dorfbrunnen.

2.2

Das aus

einem zusammengebauten südlichen Wohn- und nördlichen Ökonomieteil bestehende

Bauernhaus von 1837 wurde 1981 im kommunalen Inventar der kulturhistorischen

Objekte der Gemeinde Unterengstringen unter der Nummer 51 vermerkt. Es

handelt sich demgemäss um einen alleinstehenden Massivbau mit Satteldach in

einem schlechten Erhaltungszustand, welcher zu Wohnzwecken genutzt wird. Unter

dem Titel ''Gesamteindruck'' wird im Inventarblatt festgehalten: ''Prägnant

regelmässig gestalteter Wohnteil; typischer Vertreter der schlichten

Bautradition des 19. Jh. mit ansprechenden, ruhigen Proportionen.

Originale, abwechslungsreich gestaltete, mit Fensterchen versehene Haustüre.''

Als Schutzziel ist darin vermerkt: ''Evtl. Erhaltung des charakteristischen und

interessanten Zeugen einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche.'' In

den Kategorien architektonischer und historischer Wert, seltener Bautyp sowie

Ortskernbestandteil wurde die Baute auf einer Skala von 1–5 je mit 3 (=

erhaltenswert) bewertet. Insgesamt ergab dies sowohl hinsichtlich des Eigen-

als auch des Situationswerts eine mittlere Bewertung mit einer 3.

2.3

Basierend

auf dem Entwicklungskonzept der Gemeinde Unterengstringen ist auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 05 in Zusammenarbeit mit der Gemeinde ein

privater Gestaltungsplan in Ausarbeitung. Das Entwicklungskonzept bezweckt eine

städtebauliche Aufwertung und die Schaffung von öffentlichem Raum. Vorgesehen

ist, anstelle des Bauernhauses einen Dorfplatz anzulegen und den Eingang zu

diesem durch den bestehenden Brunnenplatz zu markieren. Im Rahmen des

Richtprojektes ''X'' sowie aufgrund des Provokationsbegehrens liess der Gemeinderat

Unterengstringen zur Frage der Schutzwürdigkeit bei der Institution F, G,

Dipl. Architekt ETH, ein Fachgutachten erstellen, welches vom Juli 2020 datiert.

Letzterer gelangte zum Schluss, eine Unterschutzstellung des Bauernhauses

erscheine nicht angemessen.

3.

3.1

Mit dem

streitbetroffenen Beschluss vom 16. November 2020 verzichtete der Gemeinderat

gestützt auf das Gutachten und nach Vornahme einer Interessenabwägung bezüglich

des Bauernhauses auf eine Unterschutzstellung und entliess es aus dem

kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte.

3.2

Das

Baurekursgericht erwog gestützt auf die Akten sowie seinen Augenschein

zusammengefasst, der Gemeinderat habe die Schutzwürdigkeit in Übereinstimmung

mit dem Gutachten verneint. Letzteres verneine einen Eigenwert des

Ökonomieteils, was sich anlässlich des Augenscheins bestätigt habe. Dem

Wohnteil attestiere das Gutachten hingegen eine gewisse Zeugenschaft, was sich

ohne Weiteres nachvollziehen lasse. Dass diesem eine wichtige Zeugenschaft für

eine Epoche zukommen könnte, erschliesse sich weder aus dem Gutachten noch habe

sich eine solche anlässlich des Augenscheins erkennen lassen. Auch ein die

Schutzwürdigkeit begründender Situationswert habe sich nicht erkennen lassen.

Das Gutachten spreche ebenfalls lediglich von einem gewissen Situationswert. Selbst

wenn die Schutzwürdigkeit bejaht würde, wäre eine Unterschutzstellung überdies

unverhältnismässig.

3.3

Dagegen

bringt der Zürcher Heimatschutz im Wesentlichen vor, die Verneinung des

Eigenwerts beruhe auf einer willkürlichen Auslegung des Gutachtens hinsichtlich

Alter, Authentizität und Einzigartigkeit des Gebäudes und verletze § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Sodann habe das Gutachten den Situationswert im ortsbaulichen

und siedlungsgeschichtlichen Kontext völlig verkannt. Das Gutachten sei in

wesentlichen Punkten fehlerhaft, teils unklar und widersprüchlich, weshalb nicht

ohne ergänzende Abklärungen darauf hätte abgestellt werden dürfen. Insofern sei

der Sachverhalt nicht richtig festgestellt worden. Ferner rügt er auch die von

der Vorinstanz subsidiär vorgenommene Interessenabwägung als unrichtig.

4.

4.1

Als

Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG

unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert

und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung

des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines

Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur

ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter

Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139,

205).

4.2

Die

Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht; es muss es

sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine

sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia

270.

E. 4a; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272).

Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie

ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser

Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche

Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von

Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde

darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein

Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,

Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens

in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2;

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., Zürich/St.

Gallen 2015, Rz. 775).

4.3

Ob eine

Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer

Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit

es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat die Vorinstanz trotz der bei der

Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung

vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes

Gremium in der Lage ist.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle

beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider

Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prüfen, ob die für die

Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde beziehungsweise die

Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar

2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

5.

5.1

Der behördlich bestellte Gutachter

führte im Wesentlichen aus, das 1837 erstellte Wohnhaus sei das erste Gebäude

an der D-Strasse und damit ausserhalb des engen Dorfperimeters gewesen. Das

Vielzweckbauernhaus sei aus dem freistehenden ländlichen Wohnhaus

hervorgegangen. Elf Jahre nach dem Bau des Wohnhauses (1848) habe der Bauherr,

ein Kleinbauer und Schreiner, eine Scheune und einen Stall an das Haus

angebaut. Spätere Generationen hätten die Scheune kontinuierlich erweitert,

zuletzt 1921.

5.1.1

Beim

Wohnteil handle es sich um ein typisches ländliches Wohnhaus aus der ersten

Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die bis anhin weitgehend wohlhabenden

Familien vorbehaltene Hausform des freistehenden Wohnhauses habe im

19.

Jahrhundert vermehrt auch bei der bürgerlichen Landbevölkerung

Verbreitung gefunden. Es orientiere sich mit seinen klaren, schlichten und

symmetrisch gestalteten Formen am städtischen Bürgerhaus.

Die Stube sei mit einem einfachen Wand- und Deckentäfer

ausgestattet, das eher aus der Zeit um 1910 als aus der Bauzeit stamme. An der

Rückwand befänden sich ein Wandschrank und ein Kachelofen mit grünen Kacheln

(Nägelimuster) und Sitzkunst. Ebenfalls ausgetäfert – wahrscheinlich

erbauungszeitlich – sei das Südostzimmer über der Stube, wie auch das

Nordostzimmer. Die Fenster mit Sprossenteilung, welche mit Vorfenstern

ausgestattet seien, dürften ebenfalls aus der Zeit um 1910 stammen.

5.1.2

Der

ca. 24 m lange Ökonomieteil sei in vier Bauphasen erstellt worden

(1848, 1878 oder 1887, 1920 und 1921). Es handle sich um einen Zweckbau für die

Bedürfnisse eines Nebenerwerbsbauern, welcher seinen Betrieb laufend habe

erweitern können. Insgesamt bilde die Scheune somit die Entwicklung der

Landwirtschaft von ca. 1850 bis 1920 ab, eine Phase mit grossen

Produktionsfortschritten.

5.2

In seiner

Zusammenfassung führte der Gutachter aus, dass sich das Wohnhaus seit dessen

Erbauung 1837 nur unwesentlich verändert habe, sei aus denkmalpflegerischer

Sicht interessant. Der Charakter des freistehenden Wohnhauses sei allerdings

bereits 1848 mit dem Anbau der Scheune verloren gegangen. Der grossen

historischen Zeugenschaft stehe der vernachlässigte Unterhalt entgegen, was ein

altes Problem der Denkmalpflege darstelle.

5.2.1

Das Wohnhaus habe eine gewisse baugeschichtliche/historische Bedeutung als

ländliches Wohnhaus aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts, während

dies für den Ökonomieteil nicht gelte. Die Stallbauten aus der zweiten Hälfte

des 19. Jahrhunderts seien schlichte Nutzbauten ohne besonderen

baukünstlerischen Anspruch. Gleichzeitig sei die Scheune aber ein fester

Bestandteil des Bauernhauses.

5.2.2

Als Bau ausserhalb der historischen Bebauung an der E-Strasse sei das

Objekt nicht Teil dieses Ensembles. Durch seine Länge von etwa 30 Metern

präge es den Strassenraum mit und besitze damit einen gewissen Situationswert.

Bei einem Objekt, dessen Denkmaleigenschaften zumindest umstritten seien,

müssten auch kontextuelle Faktoren bei der Beurteilung berücksichtigt werden.

Nach Abwägung aller Faktoren erschien dem Gutachter eine Unterschutzstellung

des Bauernhauses nicht als angemessen.

6.

6.1

Im

Beschwerdeverfahren reichte der Beschwerdeführer ein in seinem Auftrag durch Die

Firma H im August 2021 erstelltes Gutachten zum strittigen

Vielzweckbauernhaus ein, worin eine Ergänzung und Verifizierung des behördlich

eingeholten Gutachtens vorgenommen wird. Dabei handelt es sich um ein

zulässiges neues Beweismittel, welches aufgrund des angefochtenen Entscheids

erforderlich geworden ist und sich auf bereits behauptete Tatsachen bezieht (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG).

6.2

Dem Fazit

dieses Gutachtens kann entnommen werden, das Bauernhaus verfüge über einen

hohen Situations- und einen ausserordentlich hohen Eigenwert. Es sei als

wichtiger siedlungsgeschichtlicher, ortsbaulicher, verkehrshistorischer,

baukünstlerischer und wirtschaftsgeschichtlicher Zeuge zu werten.

6.2.1

Zum

Situationswert führte die Gutachterin aus, das Bauernhaus sei als ein wichtiger

siedlungsgeschichtlicher Zeuge hinsichtlich seiner augenfälligen,

nordwestlichen Situierung zu würdigen, kennzeichne es doch die nördliche

Siedlungsausdehnung des historischen Dorfkerns und bilde den Abschluss der

westlichen Gebäudereihe an der D-Strasse. Zusammen mit dem gegenüber

platzierten Gebäude I-Strasse 08 wirke es bis heute noch als historischer

Markstein. Insbesondere übernehme es zusammen mit diesem Nachbargebäude eine

bedeutende Torfunktion und stärke im Siedlungsgefüge von Unterengstringen die

Lesbarkeit eines mit der E-Strasse zusammengehörigen Dorfkernensembles. Zudem

figuriere die D-Strasse als einst wichtiger historischer Verkehrsweg von

lokaler Bedeutung im Bundesinventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS).

Die hier situierten Gebäude verliehen diesem Verkehrsweg Authentizität.

Über einen wichtigen

ortsbaulichen Wert verfüge das Bauernhaus nicht allein schon aufgrund seiner

beträchtlichen Gebäudelänge von ca. 30 m, sondern zusätzlich auch im

Zusammenspiel mit dem Haus I-Strasse 08, wodurch insgesamt eine prägende

ortsbauliche Markanz erzeugt werde. Ferner sei es Teil der noch vollständig

intakten und authentisch überlieferten westlichen Gebäudezeile der D-Strasse.

Ein Abbruch würde diese siedlungsgeschichtlichen und verkehrshistorischen

Aussagen stark verwässern.

6.2.2

Hinsichtlich des Eigenwerts kam die Gutachterin aufgrund des weitgehend

intakten, kaum veränderten bauzeitlichen Gebäudezustands, welcher die Bau- und

Lebensweise des 19. Jh. eindrücklich dokumentiere, zum Ergebnis, dem

Bauernhaus komme eine grosse historische Zeugenschaft zu.

Sie führte zusammengefasst aus, die Frage, ob nur der

Erbauungszustand des Wohnhauses schutzwürdig sei, nicht aber die etappenweise

sekundär angefügten Ökonomiebauten, sei insofern von untergeordneter Bedeutung,

als dass dieses Gebäude nicht nur in seinem Zustand von 1837, sondern auch in

seiner qualitätsvollen Weiterentwicklung zu erfassen sei. Die These, der

Charakter des freistehenden Wohnhauses sei mit dem Anbau der Scheune verloren

gegangen, sei daher nicht haltbar; ebenso sei die bautypologische

Differenzierung nach freistehendem Wohnhaus und Bauernhaus irrelevant, da

dieses Merkmal für beide Gebäudetypen charakteristisch wäre.

Zutreffend sei die Feststellung, dass Scheunenanbauten die

Entwicklung der Landwirtschaft von ca. 1850 bis 1920 abbildeten, womit dem

Ökonomieteil als Ausdrucksträger der Entwicklung zu einem grösseren Landwirtschaftsbetrieb

eine bemerkenswerte Aussagekraft zukomme und daher eine hohe

wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft des Wandels der landwirtschaftlichen

Produktionssteigerung beizumessen sei. Die bemängelte Schlichtheit der Ökonomie

sei indes gerade für die bauzeittypische Architektur charakteristisch; daraus

eine fehlende Schutzwürdigkeit ableiten zu wollen, sei daher aus

bauhistorischer Sicht nicht nachvollziehbar.

Denkmalpflegerisch unbestritten sei die grosse historische

Zeugenschaft des Wohnhausteils. Der hohe Denkmalwert leite sich vor allem aus

dem hervorragend überlieferten, authentischen Erhaltungszustand des Äusseren

wie auch des Inneren ab. Höchst selten sei ein Gebäude in weitgehend

unverändertem Erbauungszustand anzutreffen, wie dies hier der Fall sei. Nicht

nur die Trag- und Raumstruktur sei überliefert, sondern ebenso vieles der

bauzeitlichen Raumausstattung (u.a. die komplette Stubenausstattung mit Wand-

und Deckentäferungen, kassierten Türen, Kachelofen mit zugehöriger Sitzkunst

und Ofenwand), welche sehr anschaulich die Wohn- und Lebensform der ersten

Hälfte des 19. Jh. dokumentierten. Die Datierung der Stubenausbauten auf

1910.

sei falsch; zu diesem Zeitpunkt hätten bereits maschinell hergestellte

Täferungen Verwendung gefunden und der Kachelofen zeige Reliefkacheln mit

abstrahiertem Blütenkranz, wie sie zur Bauzeit in Mode gewesen seien. Hinzu

komme der Holzsparherd, zu welchem sogar noch die Ofenwand mit denselben

Nägeli-Kacheln wie beim Stubenofen vorhanden sei, was eine Erwähnung wert

gewesen wäre.

6.3

Das soeben

zitierte Gutachten wurde im Oktober 2021 ergänzt und präzisiert. In der

Ergänzung wird detailliert ausgeführt, aus welchen Gründen die Datierung der

Stubenausbauten auf 1910 falsch sei. Dazu nahm der behördlich bestellte Gutachter

am 4. November 2021 Stellung und führte aus, die Datierung der Täferung sei

mit der gebotenen Vorsicht (''wohl'') vorgenommen worden, da Ausstattungen nie

datiert werden könnten, weshalb auch deren Bezeichnung als falsch gewagt sei.

Das Vorhandensein des Stubenofens sowie des Herds bestritt er nicht,

relativierte jedoch deren Wert. Dies veranlasste die Parteigutachterin zu

weiteren Ausführungen bezüglich der Innenausstattung. Sie hielt in ihren

Anmerkungen vom 25. November 2021 zusammenfassend fest, die

Schutzwürdigkeit des Hauses würde sich nicht nur aus Einzelelementen, sondern

aus der standortgebundenen und zusammenspielenden Einheit der im ganzen Gebäude

noch intakt überlieferten und prägenden Elemente des 19. Jahrhunderts

ergeben. Die vorgeschlagene Loslösung der einzelnen Elemente aus ihrem Kontext

würde daher den Denkmalwert des Hauses stark mindern und sei abzulehnen.

7.

7.1

Vorab ist

festzuhalten, dass das behördlich eingeholte Gutachten zwar detaillierte

tatsächliche Feststellungen enthält. So ging diesem eine Begehung der

Liegenschaft voraus, welche im Gutachten fotografisch dokumentiert ist. Sodann

enthält es fachliche Informationen zur Siedlungs-, Bau- und Besitzergeschichte,

welche sich auf Quellen stützen können, sowie eine ausführliche bauliche

Beschreibung. Bei der Person des Gutachters handelt es sich ferner um einen

Architekten, welcher seit vielen Jahren im Bereich Denkmal- und Ortsbildschutz

tätig ist. Dementsprechend hielt auch der Beschwerdeführer in seiner

Rekurseingabe fest, die tatsächlichen Feststellungen im Gutachten zeugten von

grosser Fachkenntnis und Sorgfalt bei der Dokumentation.

7.1.1

Entgegen dem Baurekursgericht erweist sich das Fachgutachten jedoch nicht

als geeignet, um als Grundlage für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit zu dienen.

Es genügt den Ansprüchen an eine nach wissenschaftlichen Kriterien vorgenommene

denkmalpflegerische Beurteilung nicht vollauf. Der Beschwerdeführer warf dem

Gutachten bereits im Rekurs zu Recht vor, mit Wertungen und

Verhältnismässigkeitsüberlegungen seinen Aufgabenbereich zu verlassen. Aus dem

Gutachten ergibt sich denn auch ausdrücklich, dass die Beurteilung der Zeugeneigenschaft

in Abhängigkeit von der Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung

beurteilt wurde. Indes ist es einzig

Aufgabe eines Gutachtens, die in einem Inventar gemachten Äusserungen zu

vertiefen und genauer abzuklären (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5).

Mit anderen Worten ist die Aufgabe des Gutachters auf die

Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den

rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3).

Genauso liegt die Beurteilung der Verhältnismässigkeit einer

Unterschutzstellung im Aufgabenbereich der Behörde. Ein Gutachten liefert

lediglich als Entscheidgrundlage dienende Fakten. Es hat das Objekt soweit zu beschreiben, dass die Frage der

Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 20. September 2018,

VB.2018.00064, E. 5.5).

7.1.2

Wenn der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren das Gutachten als widersprüchlich

und fehlerhaft beanstandet, erweist sich diese Rüge sodann nicht als verspätet

(vgl. § 52 Abs. 2 VRG) und zudem als berechtigt. So wird im Gutachten

zwar von einem grossen Schutzwert ausgegangen, dieser jedoch mittels

sachfremden Überlegungen bezüglich "Obsoleszenzen" und

"kontextuellen Faktoren" relativiert. Insofern erweist sich das

Gutachten als widersprüchlich beziehungsweise nicht in sich schlüssig. Ferner

erweist es sich hinsichtlich des Situationswerts als unvollständig, indem das

schräg gegenüber, auf der anderen Strassenseite liegende, nur wenige Jahre

jüngere Gebäude I-Strasse 08 keine Erwähnung findet, geschweige denn

darauf Bezug genommen wird. Ferner blieb auch der – abgesehen vom Kachelofen –

ebenfalls noch erhaltene Küchenherd unerwähnt (vgl. Augenscheinprotokoll S. 23).

Damit kommt dem behördlichen Gutachten kein erhöhter Beweiswert zu.

7.2

Die

Vorinstanz geht stillschweigend davon aus, dass (spätestens) zusammen mit dem

Abteilungsaugenschein der Sachverhalt genügend erstellt ist. Dem kann nach dem

soeben Ausgeführten nicht zugestimmt werden. Da dem behördlichen Gutachten kein

erhöhter Beweiswert zukommt, basiert der angefochtene Entscheid, welcher

bezüglich der Frage der Zeugeneigenschaft darauf abstützt, auf einem

unzureichend geklärten Sachverhalt. Aus dem Ergänzungs- und

Verifizierungsgutachten des Beschwerdeführers ergibt sich, dass die Vorinstanz

den Sachverhalt auch nicht durch eigene Feststellungen ergänzt beziehungsweise

vervollständigt hat.

7.3

Wie

bereits das behördlich eingeholte Gutachten wurde das vom Beschwerdeführer

eingereichte Gutachten von einer Fachperson für Denkmalfragen verfasst.

Hingegen bezieht es sich allein auf Tatsachen, ohne den Aufgabenbereich zu

verlassen, und erweist sich als fundiert, vollständig und schlüssig. Es trägt

zur Sachverhaltsfeststellung bei und ist nur – aber immerhin – als

Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.4

m.w.H.; 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4 [nicht publiziert]).

8.

8.1

Das Baurekursgericht

führte, was den Eigenwert des streitbetroffenen Gebäudes betrifft,

zusammengefasst aus, das Gutachten verneine einen solchen hinsichtlich des

Ökonomieteils in baukünstlerischer Hinsicht, was sich anlässlich des

Augenscheins bestätigt habe. Dem Wohnteil attestiere das Gutachten eine gewisse

baugeschichtliche/historische Bedeutung als ländliches Wohnhaus aus der ersten

Hälfte des 19. Jahrhunderts.

Dies lasse sich auch ohne Weiteres nachvollziehen: Im

Rahmen der stilistischen Einordnung werde auf die Hausform des freistehenden

Wohnhauses hingewiesen, welche im 19. Jahrhundert vermehrt auch in der

bürgerlichen Landbevölkerung Verbreitung gefunden habe. Gerade dieser Aspekt

sei indes durch den Anbau des Ökonomieteils wieder verloren gegangen, worauf auch

das Gutachten hinweise. Welche weiteren Aspekte eine Qualifikation als

wichtigen Zeugen einer Epoche begründen könnten, sei nicht ersichtlich.

Die im Gutachten erwähnte, nur unwesentliche Veränderung

seit der Erbauungszeit führe zwar zweifellos dazu, dass dem Gebäude eine

gewisse Zeugenschaft nicht abzusprechen sei. Der blosse Umstand des Erhalts

bauzeitlicher Substanz führe jedoch für sich genommen noch nicht zu einer

wichtigen Zeugenschaft im Sinn einer besonders aussagekräftigen und

qualitätsvollen Dokumentation einer Epoche, zumal für diese Qualifikation auf

weitere Faktoren wie Konstruktion, Erscheinung und Ausstattung abzustellen sei.

Inwiefern dem Bauernhaus, insbesondere dem Wohnteil eine

wichtige Zeugenschaft für eine politische, wirtschaftliche oder soziale Epoche

zukommen könnte, erschliesse sich weder aufgrund des Gutachtens, noch habe sich

dies anlässlich des Augenscheins erkennen lassen. Aus der attestierten, wenig

spezifischen Bedeutung als typisches ländliches Wohnhaus aus der ersten Hälfte

des 19. Jahrhunderts ergäben sich keine Anhaltspunkte, weshalb das Objekt

die fragliche Epoche besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu

dokumentieren vermöchte.

8.2

Das Baurekursgericht

führte weiter aus, auch ein die Schutzwürdigkeit begründender Situationswert

sei nicht zu erkennen. Das Gutachten spreche denn auch lediglich davon, dass

das Gebäude durch seine Länge von etwa 30 Metern den Strassenraum mitpräge

und damit einen gewissen Situationswert besitze. Zugleich werde jedoch betont,

dass sich das Gebäude ausserhalb der historischen Bebauung an der E-Strasse befinde

und nicht Teil des entsprechenden Ensembles sei.

Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt habe, liege das

fragliche Bauernhaus ausserhalb des historischen Dorfkerns. Zwar präge es in

seiner Gesamtheit von Wohn- und Ökonomieteil aufgrund seiner Dimension den

Strassenraum der D-Strasse im fraglichen Bereich mit. Von einer wesentlichen

Prägung eines qualifizierten Siedlungsbilds könne jedoch nicht gesprochen

werden, zumal angesichts der weiteren Bauten im Nahbereich ohnehin kein

entsprechendes Siedlungsbild vorliege.

8.3

Die vom

Beschwerdeführer behauptete wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung des

Ökonomieteils findet in den Gutachten keine Grundlage. Diese führen

übereinstimmend aus, dass der Ökonomieteil nachträglich etappenweise

hinzugekommen ist und daher lediglich ein Zeugnis über die Entwicklung der

Landwirtschaft von ca. 1850 bis 1920 abgibt. Die Vorinstanzen sprachen dem

Ökonomieteil daher zu Recht keine wichtige Zeugenschaft zu.

8.3.1

Hingegen ergibt sich aus den Akten zweifelsfrei, dass es sich beim Wohnteil

des streitbetroffenen Objekts um ein im Wesentlichen unverändertes, ländliches

Wohnhaus aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts handelt, welches

äusserlich weitgehend im Originalzustand von 1837 erhalten ist. Das Gebäude

orientiert sich in seinen klaren, schlichten und symmetrisch gestalteten Formen

am städtischen Bürgerhaus. Es handelt sich um einen gut erhaltenen und wenig

veränderteren Zeugen eines – ursprünglich keinen Ökonomieteil aufweisenden –

Wohnhauses, welcher zu Beginn des 19. Jhs. ausserhalb von Unterengstringen

entstand. Darin stimmen die beiden Gutachten überein.

Unbestritten ist ferner das Vorhandensein verschiedener

historischer Ausstattungselemente im Gebäudeinnern (Kachelofen, Herd, Täfer);

umstritten ist lediglich deren Alter. Ob

die strittigen Ausstattungselemente bauzeitlich oder späteren Datums sind, ist

jedoch für die Beurteilung der Zeugeneigenschaft nicht ausschlaggebend. Diese

Fragen sind lediglich für die Festlegung des Schutzumfangs relevant.

Insgesamt kommt damit dem Wohnteil, welchem bereits das

behördliche Gutachten eine ''grosse historische Zeugenschaft'' zusprach, ein hoher

Eigenwert zu. Dieser ergibt sich aus der bauhistorischen Bedeutung einerseits

und dem weitgehend intakten Originalzustand andererseits. Dass diesem ein Renovationsbedarf

beziehungsweise vernachlässigter Unterhalt entgegenstehe, wie das behördliche

Gutachten ausführt, ist für die Frage der Zeugeneigenschaft unerheblich.

8.3.2

Nach dem soeben Ausgeführten ergibt sich die Qualifikation des Wohnteils

als wichtiger Zeuge bereits aus dessen hohem Eigenwert, weshalb diesbezüglich

die Frage nach dem Situationswert nicht mehr ausschlaggebend ist. Allerdings

hat das Vorliegen eines Situationswerts Einfluss auf den Grad der Zeugeneigenschaft

und fliesst insofern in die Verhältnismässigkeitsprüfung der

Unterschutzstellung mit ein. Die Schutzwürdigkeit kann sich denn auch aus dem

Zusammenspiel von Eigen- und Situationswert eines infrage stehenden Objekts

ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 m.w.H.).

8.3.3

Bereits im behördlichen Gutachten wurde dem Gebäude überdies ein gewisser

Situationswert zugesprochen, welcher mit der strassenraumprägenden Wirkung des

30.

m langen Gebäudes begründet wurde. Zwar vermöchte allein die darin

genannte, aufgrund der Dimension strassenraumprägende Wirkung keinen besonderen

Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu begründen.

Doch trägt auch die Erscheinung und Gestaltung der Baute sowie die noch

vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung bei (vgl. RB 1997 Nr. 73

E. 2; (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2).

Die Feststellung des behördlichen Gutachters, dass sich

das Streitobjekt ausserhalb der historischen Bebauung an der E-Strasse befindet,

trifft zwar zu. Doch ist dem Parteigutachten insofern beizupflichten, als auch

das Gebäude I-Strasse 08 zu berücksichtigen ist. Gleiches gilt für die

darin ebenfalls angeführte Torwirkung zum

alten Dorfkern durch die beiden Bauten. Nach dem Ausgeführten kommt der strittigen

Baute somit mindestens auch ein erhöhter Situationswert zu, welcher sich

insbesondere aus dem Zusammenspiel mit der gegenüberliegenden Baute ergibt.

8.3.4

Zusammengefasst weist der Wohnteil einen hohen Eigenwert und einen

mindestens erhöhten Situationswert auf. Die für eine Unterschutzstellung

erforderliche wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist gegeben. Eine solche haben auch der Gutachter, die Behörde und die Vorinstanz

sinngemäss angenommen, indem sie eine Interessenabwägung vornahmen, welche sich

andernfalls erübrigt hätte. Was das Mass der Schutzwürdigkeit betrifft, ergeben

sich aus den Gutachten verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen

Grads schliessen lassen.

9.

9.1

Die

Qualifikation des Wohnteils als "wichtiger Zeuge" und damit die

Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann,

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu

gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine

Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als

rechtmässig erweist (§ 50 VRG; VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.4;

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).

9.2

Entgegen

den Vorinstanzen ist aufgrund der wichtigen Zeugenschaft von einem grossen

öffentlichen Interesse an einer Unterschutzstellung des Wohnteils auszugehen (vgl. dazu BGr, 27. Oktober 2017,

1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5,

mit Hinweisen).

9.2.1

Zutreffend ist, dass den Sanierungskosten nach der Rechtsprechung bei der

Interessenabwägung nur eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Die Begründung

der Vorinstanz stützt sich denn auch nicht darauf. Unter dem Aspekt der

Sanierungsbedürftigkeit führt sie zusammengefasst aus, es wären derart massive

Eingriffe erforderlich, dass der bauliche Bestand, welcher die Schutzwürdigkeit

des Gebäudes begründet, in nicht unerheblichem Mass beeinträchtigt würde. Dies

überzeugt nicht. Was den baulichen Zustand im Detail anbelangt, so ist der

Sachverhalt zwar nicht hinreichend geklärt. So beschränkt sich der behördliche

Gutachter darauf, dass verschiedene Bauteile ihr Lebensalter überschritten

hätten und ersetzt werden müssten. Dies ist zweifelsohne immer dann der Fall,

wenn ein älteres Haus renoviert wird. Doch erscheint das Wohngebäude auf den

zahlreichen Fotografien nicht baufällig und wird auch noch bewohnt. Weshalb

eine rücksichtsvolle Sanierung dessen baulichen Bestand nicht (weitgehend)

erhalten können sollte, erschliesst sich jedenfalls nicht.

9.2.2

Sodann ist nicht ersichtlich, inwiefern das öffentliche Interesse an der

Erstellung eines Dorfplatzes durch die Unterschutzstellung beeinträchtigt

würde. Eine Überbauung der ''X'' ist ohne Weiteres möglich, auch wenn das

(Wohn-)Gebäude erhalten bleibt. Dieses könnte den Dorfplatz zusammen mit dem

unter Schutz gestellten Waschhaus und dem Brunnen sogar bereichern. Der

Gestaltungsplan würde nicht vereitelt. Da der Ökonomieteil mangels Zeugeneigenschaft

abgebrochen werden darf, bleibt der beabsichtigte Durchblick umsetzbar. Die

Nutzung des (riesigen) Baugrundstücks bleibt sodann auch bei Erhalt des

Wohnteils gewahrt. Entgegen der

Vorinstanz übersteigt das hohe Interesse an der Unterschutzstellung vorliegend

die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen an einer

Inventarentlassung.

9.3

Der

Vorinstanz ist einzig beizupflichten, wenn sie das von der Gemeinde ins Feld

geführte Auswahlermessen als ''wenig ergiebig'' bezeichnet. Letztere vermag

keine vergleichbaren Objekte anzuführen. Die Vorinstanz führte zutreffend aus,

die genannten Vergleichsobjekte würden sich weder stilistisch noch von ihren

Dimensionen und Funktionen her mit dem Streitobjekt vergleichen lassen.

Insgesamt erweist sich damit die Unterschutzstellung des

Wohnteils als verhältnismässig.

10.

10.1

Zusammenfassend

hat die Gemeinde ihr Ermessen hinsichtlich der Inventarentlassung des Wohnteils

nicht mehr vertretbar gehandhabt und erweist sich die Beschwerde diesbezüglich

als begründet. Die Gemeinde ist einzuladen, die für den Erhalt der wichtigen

Zeugenschaft des Wohnteils erforderlichen Schutzmassnahmen anzuordnen.

10.2

Hinsichtlich

des festzulegenden Schutzumfangs ist Folgendes anzumerken:

Der festgestellte hohe Eigen- und der Situationswert können

nur durch die Erhaltung der bestehenden Gebäudesubstanz und der Ausgestaltung bewahrt werden. So hat das Bundesgericht in seiner

Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk sei grundsätzlich als Ganzes zu

betrachten. Daher kann der Schutz einzelner Bauteile nicht ohne Rücksicht auf

das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem beurteilt werden, und die

Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel

von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3;

BGE 118 Ia 384 E. 5e; Ia 261 E. 5b). Es besteht ein erhebliches

öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung des Innern, wenn dessen

Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören sowie die

"Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterstellung stark

beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr, 1P.79/2005 vom 13. September

2005.

E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83).

Letzteres trifft

auf die tragenden Elemente im Inneren ohne Weiteres zu, auch wenn diese nicht

mehr vollständig aus Originalbauteilen bestehen. Es erweist sich daher vorliegend

als verhältnismässig, die Fassaden und das Dach sowie die tragenden Elemente im

Gebäudeinneren unter Schutz zu stellen. Die bisherige Nutzung wird durch

deren Unterschutzstellung nicht

beeinträchtigt. Nicht

erforderlich erscheint indes zum Erhalt der äusseren Erscheinung eine

Unterschutzstellung der Anbauten und – mangels Zeugeneigenschaft – auch nicht

des Ökonomieteils. Ferner ergeben sich aus den Gutachten ausreichend

denkmalwissenschaftliche Anhaltspunkte dafür, dass auch eine

Unterschutzstellung des Kachelofens, der Ofenwand, des Küchenherds und der

Täferung eingehender zu prüfen ist. Die gutachterlichen Divergenzen bezüglich Datierung

sind dabei nicht entscheidend. Eine

sinnvolle wirtschaftliche Nutzung des Objekts bliebe bei einer

Unterschutzstellung auch dieser Elemente weiterhin möglich, weshalb sich eine solche

Massnahme nicht von vornherein als unverhältnismässig erweisen würde. Nachdem

die Vorinstanzen sich mit diesen Aspekten noch nicht abschliessend befasst

haben, hat ihnen der Beschwerdegegner im Rahmen der Festlegung des

Schutzumfangs Rechnung zu tragen.

11.

11.1

Zusammenfassend ist die Beschwerde

in ihrem Eventualstandpunkt, das heisst bezüglich des Wohnteils gutzuheissen.

Insoweit sind der vorinstanzliche Rekursentscheid vom 18. Juni 2021 sowie

der angefochtene Beschluss vom 16. November 2020 aufzuheben. Die Gemeinde

ist einzuladen, den Wohnteil der Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 unter Schutz zu stellen und den

Schutzumfang im Sinn der Erwägungen festzulegen.

11.2

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs-

und des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner und dem

Mitbeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei

diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen

sind sie je hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu

bezahlen.

12.

Soweit es sich

vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den

Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

anfechtbar (BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der vorinstanzliche Rekursentscheid vom 18. Juni 2021 sowie der

angefochtene Beschluss vom 16. November 2020 werden

aufgehoben. Der Gemeinderat Unterengstringen wird eingeladen, den Wohnteil der

Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 unter Schutz zu stellen und den

Schutzumfang im Sinn der Erwägungen festzulegen.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'680.- werden dem Beschwerdegegner

und dem Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.

Im Übrigen

wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 4'255.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdegegner und dem Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der Beschwerdegegner und der Mitbeteiligte

werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von je Fr. 750.- (insgesamt Fr. 1'500.-) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.