Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00575

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2021.00575

Urteil

der 3. Kammer

vom 8. Juni 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert,

Ersatzrichter Arthur Brunner, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Bauausschuss Unterengstringen,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

und

Baudirektion des Kantons Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend

Bezugsbewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Gesamtverfügung vom 14. März 2017 erteilte die Baudirektion A und B unter

Nebenbestimmungen eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des

Erwägungen

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) für den Ersatzneubau

des Wohngebäudes E-Weg 01 (Assek.-Nr. 02) samt Doppelgarage auf dem

in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 03, Gebiet F

(Gemeinde Unterengstringen). Mit der Ausnahmebewilligung wurde unter anderem

ein Nutzungsrevers verknüpft, wonach das zulässige Mass für teilweise

Änderungen im Sinn von Art. 24c RPG beim Wohngebäude inklusive

Garage vollständig ausgeschöpft sei; Erweiterungen der zonenwidrigen Flächen,

Dispositiv

seien es Wohn- oder Nebenflächen, seien demnach nicht mehr möglich. Die Bewilligung

wurde ausserdem mit der Nebenbestimmung versehen, dass die geplante

Doppelgarage erst erstellt werden dürfe, wenn sämtliche Nebenbauten und Anlagen

auf dem Baugrundstück rückgebaut worden seien.

Die Verfügung der Baudirektion vom 14. März 2017 wurde

A und B zusammen mit dem Beschluss des Gemeinderats Unterengstringen (als

örtlicher Baubehörde) vom 10. April 2017 eröffnet; im Beschluss des

Gemeinderats wurde dabei unter anderem angeordnet, dass die Nebenbestimmungen

der Verfügung der Baudirektion vor Erteilung der Baufreigabe zu erfüllen seien.

Der Beschluss des Gemeinderats vom 10. April 2017 und die Verfügung der

Baudirektion vom 14. März 2017 erwuchsen unangefochten in Rechtskraft. Am

29. April 2020 erteilte der Bauausschuss Unterengstringen die Baufreigabe

für den Ersatzneubau des Einfamilienhauses, nicht jedoch den Neubau der

Doppelgarage, weil ein Rückbau der Nebenbauten noch nicht vollständig erfolgt

sei.

B. Nachdem

bei einer Baukontrolle vom 5. Oktober 2020 festgestellt worden war, dass

die Bauarbeiten für den Ersatzneubau der Doppelgarage ohne vorgängige

Baufreigabe in Angriff genommen worden waren, verfügte der Bauausschuss

Unterengstringen am 6. Oktober 2020 einen Baustopp; A und B wurden

aufgefordert, die Bauarbeiten an der Garage/am Unterstand per sofort zu

unterbrechen und der Gemeinde vor Weiterführung der diesbezüglichen Arbeiten

den vollständigen Rückbau der unbewilligten Nebenbauten zur Kontrolle zu melden

und die Baufreigabe für die Doppelgarage zu beantragen.

C. Mit

Beschluss vom 16. Dezember 2020 erteilte der Bauausschuss Unterengstringen

A und B unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für den Bezug des

Einfamilienhauses E-Weg 01 (Assek.-Nr. 02), Gebiet F, Gemeinde

Unterengstringen. Die Bezugsbewilligung beschränkte sich ausdrücklich auf das

Einfamilienhaus, wogegen für den Neubau der freistehenden Garage unverändert

der am 6. Oktober 2020 angeordnete Baustopp gelte. Diesbezüglich wurde in

der Bezugsbewilligung (unter Dispositivziffer I) Folgendes verfügt:

"3. Bis

1. Juni 2021 müssen folgende Punkte erledigt bzw. Unterlagen

eingereicht werden:

3.1 Nachweis

Rückbau der unbewilligten Nebenbauten

3.2 Fertigstellung

freistehende Garage (nach erfolgter Baufreigabe durch die

Gemeinde)"

II.

Gegen den Beschluss des Bauausschusses Unterengstringen vom 16. Dezember

2020 gelangten A und B am 18. Januar 2021 an das Baurekursgericht, wobei

sie um Aufhebung des Rückbaubefehls und Freigabe der baulichen Fertigstellung

der Garage sowie Bewilligung der Ingebrauchnahme derselben ersuchten. Mit

Entscheid vom 18. Juni 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs vom

18. Januar 2021 ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Mit Eingabe vom 23. August 2021 erhoben A und B

Beschwerde am Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 18. Juni 2021 und demgemäss auch die Aufhebung

von Dispositivziffer I.3 des Beschlusses des Bauausschusses

Unterengstringen vom 16. Dezember 2020.

Die Baudirektion als Mitbeteiligte und der Bauausschuss

Unterengstringen als Beschwerdegegner sowie das Baurekursgericht beantragten

die Abweisung der Beschwerde. Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten

alle Verfahrensbeteiligten an ihren Anträgen fest. Auf telefonische Anfrage des

Referenten hin bestätigte die Leiterin Bau der Gemeinde Unterengstringen mit

E-Mail vom 9. Mai 2022, dass "kein Geschäfts- oder Kompetenzreglement

für den Bauausschuss" vorliege, ein solches jedoch "in

Ausarbeitung" sei.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2)

zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls gegeben.

2.

2.1 Mit

Stellungnahme vom 27. Januar 2022 machen die Beschwerdeführenden geltend,

für die Vollstreckung von kantonalen Sachverfügungen betreffend Bauten

ausserhalb der Bauzonen sei die örtliche Baubehörde, d. h. vorliegend der Gemeinderat Unterengstringen,

zuständig, nicht hingegen der Bauausschuss Unterengstringen. Dieser könne nur

Bezugsbewilligungen erteilen, jedoch keine Abbruchbefehle erlassen.

Dispositivziffer I.3 der Bezugsbewilligung vom 16. Dezember 2020 sei

daher nichtig und entfalte keine Wirksamkeit.

2.2 Mit Blick

auf das vorliegend anwendbare Novenverbot (§ 52 Abs. 2 VRG) ist vorab

festzustellen, dass die Rüge der Unzuständigkeit des Bauausschusses

Unterengstringen sich im Rahmen des Streitgegenstands bewegt und als neue

rechtliche Begründung für die beantragte Aufhebung des angefochtenen Entscheids

bzw. von Dispositivziffer I.3 der Bezugsbewilligung vom 16. Dezember

2020 auch im Verlauf des vom Verwaltungsgericht angeordneten Schriftenwechsels

zulässigerweise vorgetragen werden konnte (Marco Donatsch in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3. A., Zürich etc. 2014, § 52 N. 36), zumal es sich dabei

nicht um ein neues materiell-baurechtliches Vorbringen, sondern um einen das

Verfahren betreffenden Einwand handelt (vgl. zur ansonsten zurückhaltenden

Praxis bezüglich Geltendmachung neuer Bauhinderungsgründe im

Beschwerdeverfahren Donatsch, § 52 N. 41 ff.).

2.3 Die

Zuständigkeitsordnung im öffentlichen Verfahrensrecht ist mit Blick auf das

Legalitätsprinzip (Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom

18. April 1999 [SR 101]) zwingender Natur; eine fehlende

Verfügungsbefugnis kann mithin weder durch explizite Vereinbarung noch durch

stillschweigende Einlassung kompensiert werden (vgl. Regina Kiener/Bernhard

Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A.,

Zürich/St. Gallen 2021, Rz. 496 f.). Zu klären ist vor diesem

Hintergrund vorliegend die Frage, ob dem Bauausschuss Unterengstringen – wie

von den Beschwerdeführenden vorgebracht – die Kompetenz zum Erlass des

strittigen Abbruchbefehls gefehlt hat.

2.3.1

Bei Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entscheidet gemäss Art. 25

Abs. 2 RPG zunächst die zuständige kantonale Behörde über die

Zonenkonformität bzw. die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Gemäss § 2

lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG,

LS 700.1) sind sodann die Gemeinden für die erstinstanzliche

Gesetzesanwendung in Bausachen zuständig, bei Bauten ausserhalb der Bauzonen

also insbesondere für die Prüfung der weiteren (über Art. 25 Abs. 2

RPG hinausgehenden) Bewilligungsvoraussetzungen (vgl. Alain Griffel,

Raumplanungs- und Baurecht, Zürich/St. Gallen 2017, S. 124 f.; vgl.

zur Koordination der kantonalen und der kommunalen Bewilligung im vorliegenden

Fall Bst. A hiervor). Gestützt auf § 2 lit. c in Verbindung mit

§ 341 PBG sind die Gemeinden sodann auch dazu berufen, bei Verstössen

gegen eine gestützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG erteilte

Ausnahmebewilligung den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen (VGr,

26. August 2010, VB.2010.00232, E. 3.1; zur diesbezüglichen

bundesrechtlichen Verpflichtung der zuständigen kantonalen und kommunalen

Behörden BGE 147 II 309 E. 5.5; VGr, 1. Juli 2021, VB.2020.00856,

E. 6.2). Entsprechend wird die Zuständigkeit der Gemeinde Unterengstringen

für den Erlass der Abbruchverfügung von den Beschwerdeführenden zu Recht nicht

infrage gestellt. Strittig ist hingegen, welches Organ innerhalb der

Gemeinde Unterengstringen verfügen durfte. Diese Frage richtet sich nach

dem kantonalen und kommunalen Gemeinderecht.

2.3.2

Nach § 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 des Gemeindegesetzes vom

20. April 2015 (GG, LS 131.1) zählt zu den Gemeindeorganen unter anderem

der Gemeindevorstand, wobei die Gemeindeordnung auch eine andere Bezeichnung

vorsehen kann (§ 5 Abs. 2 GG). Der Gemeindevorstand ist die oberste

Behörde der Gemeinde und zuständig für die politische Planung und Führung

(§ 48 Abs. 1 GG). Ausserdem besorgt er alle Angelegenheiten, soweit

das kantonale Recht oder die Gemeindeordnung sie keinem anderen Organ zuweist

(§ 48 Abs. 3 GG). Gemeindevorstand – und damit oberste

Exekutivbehörde – der Gemeinde Unterengstringen ist der Gemeinderat (Art. 3

der Gemeindeordnung der politischen Gemeinde Unterengstringen vom

9. Februar 2020 [GO Unterengstringen]). Der Gemeinderat erlässt insbesondere

die Regelungen über die Organisation des Gemeinderats sowie die Organisation

und Leitungen der Verwaltung (§ 48 Abs. 2 GG; Art. 23

Ziff. 1 und 2 GO Unterengstringen). Art. 6 Abs. 2 des

Organisationsreglements der politischen Gemeinde Unterengstringen vom

23. Januar 2018 (OrgR Unterengstringen) bestätigt weiter die

kantonalrechtlich (§ 48 Abs. 3 GG) vorgesehene Grundregel, dass der

Gemeinderat für alle Aufgaben der Gemeinde zuständig ist, die nicht gemäss

Gesetz, Gemeindeordnung oder Organisationsreglement einem anderen Organ

übertragen sind.

2.3.3

Der Gemeinderat Unterengstringen ist organisatorisch in die Ressorts

"Präsidiales", "Finanzen", "Wehr, Sicherheit, Polizei,

Feuerwehr, Zivilschutz", "Hochbau, Landwirtschaft, Forst",

"Tiefbau und Werke", "Sozialhilfe / Fürsorge",

"Gesundheit und Umwelt" und "Bildung" gegliedert, denen

jeweils ein Gemeinderat vorsteht (§ 44 GG; Art. 16 ff. OrgR

Unterengstringen). Das Baurecht, die Baupolizei und die Baukontrollen sind sodann

dem Ressort "Hochbau, Landwirtschaft, Forst" zugeordnet, das vom

Bauvorsteher geführt wird (Art. 22 f. OrgR Unterengstringen). Der

Bauvorsteher wird durch die siebenköpfige Baukommission und den fünfköpfigen

Bauausschuss unterstützt (Art. 36 Abs. 1 und 2 GO Unterengstringen;

Art. 32 Abs. 1 OrgR Unterengstringen), in denen von Amtes wegen zwei

Gemeinderatsmitglieder Einsitz nehmen müssen (Art. 32 Abs. 2 OrgR

Unterengstringen), davon eines in Präsidialfunktion (Art. 32 Abs. 3

OrgR Unterengstringen).

2.3.4

Damit stellt sich die Frage der Kompetenzaufteilung zwischen Gemeinderat,

Bauvorsteher, Baukommission und Bauausschuss. In diesem Zusammenhang ist vorab

festzuhalten, dass sich der Bauausschuss nach den Angaben auf der Webseite der

Gemeinde Unterengstringen aus zwei Gemeinderäten (konkret: dem Hochbauvorstand

und dem Tiefbau- und Werkvorstand) sowie dem Werkmeister zusammensetzt, wobei

letzterem nur beratende Stimme zukommt (vgl. www.unterengstringen.ch >

Gemeinde > Politik > Behörden und Kommissionen > Kommissionen >

Bauausschuss [zuletzt besucht am 8. Juni 2022]; dass in Art. 34 OrgR

Unterengstringen an sich von fünf Mitgliedern [zwei Gemeinderäte, Werkmeister,

Bausekretariat, Baupolizei] die Rede ist, muss mit Blick auf die weiteren

Ausführungen nicht vertieft werden). Mit Blick auf das fehlende Stimmrecht des

Werkmeisters wäre es an sich ohne Weiteres möglich, den Bauausschuss als

Ausschuss "aus der Mitte des Gemeinderats" zu qualifizieren

(§ 44 GG).

2.3.5

Eine Aufgabenübertragung an einen Ausschuss oder einzelne Mitglieder einer

Behörde zur selbständigen Erledigung, verstanden als Ermächtigung, im Rahmen

des delegierten Aufgabenbereichs in eigenem Namen und unter eigener

Verantwortlichkeit anstelle der Gesamtbehörde Verfügungen zu erlassen

(Delegation von Entscheidungsbefugnissen innerhalb des Exekutivorgans), bedarf

nach neuem Gemeindegesetz im Prinzip keiner Grundlage mehr auf Stufe der

Gemeindeordnung oder eines anderweitigen Akts eines kommunalen Legislativorgans

(Stimmberechtigte an der Urne oder Gemeindeversammlung, Gemeindeparlament). Es

soll vielmehr der Gemeindebehörde überlassen sein, eine mögliche

Ressortaufteilung selbständig zu regeln. Entsprechend kann eine

Aufgabenübertragung nach § 44 GG – soweit es sich im Grundsatz um

übertragbare Aufgaben handelt – (nur, aber immerhin) auf einem Behördenerlass

oder einem Beschluss der Gesamtbehörde gründen. Die Wahl zwischen

Behördenerlass und einfachem Beschluss der Gesamtbehörde hängt vom Umfang und

der Bedeutung der übertragenen Aufgaben ab. Die zeitlich unbeschränkte

Delegation von Entscheidungsbefugnissen an Ausschüsse oder einzelne Mitglieder

erfordert eine generell-abstrakte Regelung in einem Behördenerlass; für eine

zeitlich befristete Übertragung einzelner Aufgaben genügt hingegen ein

formeller Beschluss der Gesamtbehörde, in welchem Aufgaben und Entscheidungsbefugnisse

klar definiert werden (vgl. zum Ganzen Benjamin Schindler/Anna Rüefli in:

Tobias Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum Zürcher

Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 44 N. 16). Hat die

Aufgabenübertragung in generell-abstrakter Form zu erfolgen, kommt den

betreffenden Normen – jedenfalls soweit damit auch Verfügungskompetenzen

übertragen werden – Rechtssatzcharakter zu. Entsprechende Regelungen sind somit

als Behördenerlasse im Sinn von § 4 Abs. 3 GG (bzw. in Anhängen dazu)

in die seit 1. Januar 2022 geforderte systematische Rechtssammlung des

Gemeinderechts (§ 7 Abs. 2 GG in Verbindung mit § 2 der

Gemeindeverordnung vom 29. Juni 2016 [LS 131.11] sowie § 173 GG)

aufzunehmen (vgl. dazu auch Gemeindeamt des Kantons Zürich, Leitfaden zum

Aufbau einer systematischen Rechtssammlung, Juni 2018/Ergänzung Februar 2019,

abgerufen unter www.gaz.zh.ch > Gemeindeorganisation > Rechtssammlung

[zuletzt besucht am 8. Juni 2022], S. 3, 10 und 13).

2.3.6

Nach Art. 34 Abs. 1 OrgR Unterengstringen besteht die Aufgabe des

Bauausschusses in der Beurteilung von Vorhaben, welche eine baurechtliche

Bewilligung benötigen, und in der Antragstellung an die Baubehörde (Gemeinderat

bzw. Bauvorsteher). Eine selbständige Entscheidungsbefugnis wird dem Bauausschuss

in dieser Bestimmung (und auch an anderer Stelle im OrgR Unterengstringen)

nicht übertragen. Anderweitige Regelungen oder Beschlüsse des Gemeinderates,

welche die Delegation der infrage stehenden Entscheidkompetenzen in der

geforderten Form vorsehen würden, sind nicht ersichtlich oder auffindbar. Damit

fehlte dem Bauausschuss die sachliche Zuständigkeit für den Erlass des

Abbruchbefehls. Dieser Mangel kann nicht dadurch geheilt werden, dass der

Bauvorstand an der Entscheidung mitgewirkt hat, zumal dieser gemäss

Art. 23 Abs. 1 OrgR (nur) für den Erlass von baurechtlichen

Entscheiden im Anzeigeverfahren sowie den Erlass von Vollzugsverfügungen

hinsichtlich des Umweltschutzes zuständig ist. Eine Ad-hoc-Übertragung von

Entscheidungsbefugnissen durch Beschluss des Gemeinderats wird vom Bauausschuss

nicht geltend gemacht; soweit der Bauausschuss – wie in anderen Zürcher

Gemeinden (vgl. VGr, 22. April 2021, VB.2020.00761) – generell für den

Erlass von Rückbaubefehlen zuständig gemacht werden wollte, wäre eine

Ad-hoc-Übertragung ohnehin nicht ausreichend (vgl. E. 2.3.5 hiervor).

2.3.7

Nach dem Gesagten war der Bauausschuss Unterengstringen vorliegend sachlich

nicht für den Erlass eines Abbruchbefehls zuständig.

2.4 Damit

stellt sich die Frage, welche Rechtsfolgen sich aus der fehlenden Zuständigkeit

des Bauausschusses ergeben. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in aller Regel

nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Nichtigkeit eines Entscheids ist nach

ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur anzunehmen, wenn der ihm

anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er offensichtlich oder zumindest

leicht erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der

Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (BGE 144 IV 362 E. 1.4.3, 138

II 501 E. 3.1). Der Entscheid einer sachlich und funktionell unzuständigen

Behörde leidet grundsätzlich an einem schwerwiegenden Mangel, der nach der

Praxis einen Nichtigkeitsgrund darstellt, es sei denn, der verfügenden Behörde

komme auf dem betreffenden Gebiet allgemeine Entscheidungsgewalt zu oder der

Schluss auf Nichtigkeit vertrüge sich nicht mit der Rechtssicherheit (BGE 137 III 217 E. 2.4.3, 129 V 485 E. 2.3, 127 II 32 E. 3g;

BGr, 10. Januar 2022, 1C_13/2021, E. 4.2). Die Annahme von Nichtigkeit

im vorliegenden Fall würde aller Wahrscheinlichkeit nach den Bestand

verschiedener weiterer baurechtlicher Entscheide der Gemeinde Unterengstringen

infrage stellen, zumal nicht davon auszugehen ist, dass der Bauausschuss

Unterengstringen vorliegend nur ausnahmsweise verfügt hat. Es entstünde mithin

bei Annahme von Nichtigkeit grosse Rechtsunsicherheit. Den Beschwerdeführenden

entsteht im Übrigen kein Nachteil, wenn vorliegend von blosser Anfechtbarkeit

ausgegangen wird; ihre Beschwerde ist antragsgemäss gutzuheissen.

3.

3.1 Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

18. Juni 2021 und demgemäss auch die Dispositivziffer I.3 des

Beschlusses des Bauausschusses Unterengstringen vom 16. Dezember 2020 sind

aufzuheben.

3.2 Mit Blick

auf die materiellen Vorbringen der Beschwerde ist anzumerken, dass es nicht

(allein) Sache der Gemeinde Unterengstringen wäre, über die von den

Beschwerdeführenden vorliegend in den Raum gestellte materielle Änderung des

Bauvorhabens (Verzicht auf die Garage; Beibehalt des Gebäudes F) zu

befinden; da sich das streitbetroffene Grundstück in der Landwirtschaftszone

befindet, wäre vorab die bereits erteilte Ausnahmebewilligung der Baudirektion

anzupassen, was die Einreichung eines geändertes Baugesuchs durch die

Beschwerdeführenden bei den zuständigen Instanzen voraussetzen würde, über

welches in der Folge vor Erlass eines neuerlichen Abbruch- bzw.

Vollendungsbefehls zu entscheiden wäre. Entsprechend hätte dem

Verwaltungsgericht vorliegend die funktionale Zuständigkeit für die Beurteilung

der von den Beschwerdeführenden aufgeworfenen Frage gefehlt.

4.

Die Gerichtskosten sind entsprechend dem Verfahrensausgang

(vgl. E. 3.1 hiervor) dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Dieser hat auch die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen. Zudem ist der

Beschwerdegegner zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine

Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren auszurichten

(§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen erscheint für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

18. Juni 2021 und Dispositivziffer I.3 des Beschlusses des

Bauausschusses Unterengstringen vom 16. Dezember 2020 werden aufgehoben.

Die Rekurskosten von Fr. 4'230.- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 435.-- Zustellkosten,

Fr. 4'435.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4. Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu

bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an: …