Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00578

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00578

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. März 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

2. E,

alle vertreten durch RA F,

3. G, vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Mit

Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die

Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der J-Strasse in Horgen.

B. Mit

Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter

Nebenbestimmungen die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses

auf dem Baugrundstück.

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019

Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089).

B. Gegen

den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember

2019.

(Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit

gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht

(Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194).

C. Mit

Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren.

Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192

und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen

vom 4. November 2019 auf.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der

Beschwerdegegner –, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben;

demgemäss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019

zu bestätigen.

Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September

2021.

teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von Anträgen und eine

Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G

– unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers –, die

Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer

Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E – unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – die Abweisung

der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Der Beschwerdeführer plant, auf dem unbebauten, gemäss der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7

zugewiesenen Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus

mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die

Westfassade des auf den Nachbargrundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden

Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III;

Häuser A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III

bildet Bestandteil der in den Jahren 1968–1972 bewilligten altrechtlichen Arealüberbauung

N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m2 vier Hochhäuser

(sog. Punkthäuser), 12 zwei- und vor allem dreiteilige Wohnblöcke

(sog. Scheibenhäuser) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten

mit zusammen 440 Wohnungen und 217 Autoeinstellplätzen sowie 225

offenen Abstellplätzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst.

Das Scheibenhaus III war im Rahmen der

Arealüberbauung dreiteilig (Häuser A–C) bewilligt worden. In der Folge waren

aber nur die Häuser III.A und III.B erstellt worden.

Für die Grundstücke der Arealüberbauung – und damit auch

das Baugrundstück Kat.‑Nr. 01 – wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5

des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender

Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der Projektänderung sich

ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete Ausnützung von netto 0,72

auf allen oben erwähnten Baugrundstücken werden als verbindliche öffentlich-rechtliche

Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte Ausnützung der Parzellen bei einer

eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulässig. Die im Projekt

enthaltenen Grün- und Erholungsflächen sind als solche dauernd zu erhalten".

3.

Der

Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass

sich die Grundstücke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der Arealüberbauung

N befänden sowie den damit zusammenhängenden Schluss der Vorinstanz, dass der

strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung

der Grün- und Erholungsflächen verletze.

Die Kritik des Beschwerdeführers ist berechtigt. Im Rahmen

der Baubewilligungen für die Arealüberbauung war das Grundstück 06 (damals

Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der Arealüberbauung betrachtet worden. Für

diese Parzelle wurde denn auch keine öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des

Beschwerdeführers, das Gebäude des (heutigen) Grundstücks Kat.-Nrn. 06 sei

auf den Plänen der Arealüberbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es

gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide,

Baupläne und die Grundbuchanmerkungen überzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch

> Raumplanung, Grundstückskataster > Sondernutzungspläne >

Arealüberbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem Grundstück

06.

abgebrochen würde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts

darauf hin, dass dieses Grundstück für die Berechnung der zulässigen Ausnützung

der Arealüberbauung relevant gewesen oder für die Arealüberbauung als

Freifläche bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wäre.

Das Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 07 wurde

demgegenüber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwähnt. Im

Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die Wohnhäuser

Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lägen. Die

beiden Bauten könnten aber vorläufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der

Abbruch möglich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemäss dem Projekt

erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die Ausnützung erforderlich sei bzw.

dass diese Parzelle in das Gebiet der Arealüberbauung miteinbezogen würde, war

hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im

Perimeter der Arealüberbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde

in der Folge abgerissen.

Die Bemerkungen der Baubewilligungsbehörde zu den

Freiflächen bzw. "Grün- und Erholungsflächen" können sich einerseits

nur auf den Perimeter der Arealüberbauung selbst bezogen haben. Auf dem

innerhalb des Arealüberbauungs-Perimeters liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 01

war andererseits keine Freifläche, sondern die Überbauung mit dem Gebäude III.C

vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung

betreffend die Freiflächen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit

– anders als die Vorinstanz dartut – nicht vor.

4.

4.1

Indes ist

zu beachten, dass die streitbetroffene Überbauung den heutigen Bauvorschriften

(Regelbauweise sowie Arealüberbauung) widerspricht und damit grundsätzlich

(auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fällt. Bestehende Bauten und

Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen

bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG

zulässig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4).

Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute

– gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird – nicht als Umbau oder

Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer Berücksichtigung des zürcherischen

Rechts, Diss., Zürich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und

insb. S. 91 f.). Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im

Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem

Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer

wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits –

da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue

Baubewilligung bieten können – muss eine solche Baute die Voraussetzungen der

Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche

Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde

bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1,

in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. März 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 170).

4.2

Mit den

sich bei den Akten befindenden Änderungsbewilligungen der Arealüberbauung war

das Scheibenhaus III nicht verändert worden. Zu welchem Zweck bzw.

Zeitpunkt das Gebäude III.C in den Plänen vom 12. August 1969 bzw. 16. November

1971.

mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lässt sich

nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November

1969.

bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls

nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein

Scheibenhaus zürichseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011)

weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt – hangseitig von den

Terrassenbauten – in einem anderen Bereich der Arealüberbauung. Mit letzterem

Entscheid waren bloss die Scheibenhäuser XII–XIV verkürzt (und damit

weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerückt) worden.

Zur Kompensation der dadurch verlorenen Ausnützung waren die genannten Gebäude

teilweise um ein Geschoss erhöht worden.

Entsprechend

ist die Baubewilligungsbehörde zu Recht davon ausgegangen, dass für die

Arealüberbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des Gebäudes III.C

Ausnützungsreserven im Umfang von ca. 864 m2 Bruttogeschossfläche

für Vollgeschosse bestehen.

4.3

4.3.1

Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als

bewilligungsfähig. Die zulässige maximale Gesamtlänge von 40 m gemäss Art. 5.1

in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird überschritten.

4.3.2

Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange

Scheibenhaus III würde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013

heranrücken. Die geplante Baute überragt das inventarisierte Nachbarhaus

deutlich, hält aber nur den – gemäss Regelbauweise – minimalen Grenzabstand von

6.

m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein.

Diese Baute wurde zwar mit – am 8. Mai 2020 im kantonalen

Amtsblatt publiziertem – Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem

Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskräftig, sondern

bildet Gegenstand eines gegenwärtig vor der Vorinstanz hängigen Rechtsmittelverfahrens

(vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585).

Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG würde mit

dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird

dadurch bedrängt und in ihrer Wirkung beeinträchtigt.

4.4

Die

geplante Baute ist nicht bewilligungsfähig.

5.

5.1

Damit ist

die Beschwerde abzuweisen.

5.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer

ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 7'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten

Beschwerdegegner 3 andererseits für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …