Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00605

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00605

Urteil

der 1. Kammer

vom 18. August 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Gemeinderat Mönchaltdorf, vertreten durch lic. iur. E,

Beschwerdegegner,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 9. Juli 2020 erteilte der

Gemeinderat Mönchaltorf C unter Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den

Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 und einen Ersatzneubau sowie die

Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Raumhöhen im Sinn der

Erwägungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Mönchaltorf.

Gleichentags erteilte der Gemeinderat Mönchaltorf C unter

Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes

Vers.-Nr. 04 und den Ersatzneubau mit Balkonanbau sowie die

Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Raumhöhen im Sinn der

Erwägungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse 06 in Mönchaltorf.

Erwägungen

II.

Gegen diese beiden Beschlüsse erhob die A AG

am 17. August 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte, diese aufzuheben und die nachgesuchten Baubewilligungen zu

verweigern. Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren mit Entscheid vom 30. Juni

2021.

(Disp.-Ziff. I) und hiess sie teilweise gut (Disp.-Ziff. II und

III).

Im Verfahren R3.2020.00136 betreffend F-Strasse 03

ergänzte es den angefochtenen Beschluss mit folgender Nebenbestimmung:

"Der Bestand dieses Beschlusses ist abhängig vom Bestand des Beschlusses

Nr. 87 des Gemeinderats vom 9. Juli 2020 (Baubewilligung für den

Abbruch und Ersatzneubau mit Balkonanbau des Gebäudes F-Strasse 06,

Vers.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05). Fällt der Beschluss

Nr. 87 dahin, verliert auch der vorliegende Entscheid seine

Gültigkeit."

Im Verfahren R3.2020.00137 ergänzte es den

angefochtenen Beschluss mit folgenden Nebenbestimmungen: "Der Bestand

dieses Beschlusses ist abhängig vom Bestand des Beschlusses Nr. 86 des

Gemeinderats vom 9. Juli 2020 (Baubewilligung für den Abbruch und

Ersatzneubau des Gebäudes F-Strasse 03, Vers.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02). Fällt der Beschluss Nr. 86 dahin, verliert

auch der vorliegende Entscheid seine Gültigkeit. Der Baubehörde sind vor Baufreigabe

im Sinn der Erwägungen geänderte Pläne in Bezug auf die Firsthöhe des rot bezeichneten

Gebäudeteils (max. 459,74 m. ü. M.) und des

grau bezeichneten Gebäudeteils (max. 459,205 m. ü. M.)

des Gebäudes F-Strasse 06, Vers.-Nr. 04, einzureichen und bewilligen

zu lassen."

Im Übrigen wies es die Rekurse ab, soweit es

darauf eintrat (Disp.-Ziff. II und III, Abs. 3).

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG

am 7. September 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragte, die Disp.-Ziff. II Abs. 3 und III Abs. 3 des

angefochtenen Entscheids sowie die entsprechenden Beschlüsse des Gemeinderats

Mönchaltorf vom 9. Juli 2021 aufzuheben und die Akten zum Neuentscheid an

den Gemeinderat zurückzuweisen. Sodann beantragte sie die Zusprechung einer

angemessenen Umtriebsentschädigung.

Die Vorinstanz beantragte am 6. Oktober

2021.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 13. Oktober 2021 beantragte der Gemeinderat Mönchaltorf,

die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter

Entschädigungsfolgen. C reichte gleichentags Beschwerdeantwort ein und

beantragte, die Beschwerde abzuweisen sowie eine Parteientschädigung.

Am 21. Oktober 2021 replizierte die A AG

mit unveränderten Anträgen. C hielt in seiner Duplik vom 19. November 2021

an den gestellten Anträgen fest; ebenso der Gemeinderat Mönchaltorf mit Duplik

vom 29. November 2021. Die A AG nahm dazu am 7. Januar 2022 mit

unveränderten Anträgen Stellung. Mit Stellungnahmen vom 24. Januar 2022

hielten C sowie der Gemeinderat Mönchaltorf weiterhin an den gestellten

Anträgen fest. Innert erstreckter Frist verzichtete die A AG auf weitere

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der unmittelbar an das

Baugrundstück Kat.-Nr. 02 anstossenden

Parzelle Kat.-Nr. 07 zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt;

auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Baugrundstücke befinden sich gemäss Kernzonenplan der Gemeinde Mönchaltorf vom

10.

März 2006 in der Kernzone K1 und sind mit mehreren, versetzt

zusammengebauten Gebäuden überstellt. Der Ökonomieteil (Liegenschaft F-Strasse 03)

sowie der unmittelbar an die F-Strasse grenzende (südliche) Gebäudeteil der

Liegenschaft F-Strasse 03, sind darin rot dargestellt. Der nördliche

Gebäudeteil der Liegenschaft F-Strasse 03 ist demgegenüber in grau

eingetragen. Der Anbau an der südwestlichen Fassade der Liegenschaft F-Strasse 03

ist schliesslich nicht besonders gekennzeichnet.

2.2

Die im

Kernzonenplan rot dargestellten Bauten sind gemäss Art. 6 lit. a der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf vom 19. Juni 2017 (BZO)

erhaltenswerte Gebäude. Sie dürfen nur unter Beibehaltung der Stellung, der

äusseren Abmessung, des Hauptdaches und der prägenden Fassadenelemente umgebaut

oder ersetzt werden. Die im Kernzonenplan grau bezeichneten Gebäude dürfen

umgebaut, ersetzt oder unter Beachtung von Art. 7 bis 9 BZO in veränderten

Lagen und Abmessungen neu aufgebaut werden. Bei Ersatzbauten kann die

bestehende Baumasse zur Gewährleistung zweckmässiger Raumhöhen volumenneutral

verlagert werden (Art. 6 lit. b BZO). Vorbehalten bleiben

Unterschutzstellungen (Art. 6 lit. c BZO).

2.3

Der

private Beschwerdegegner beabsichtigt, die bestehenden Liegenschaften F-Strasse 03

und 06 abzubrechen und durch zwei Mehrfamilienhäuser mit je drei Wohnungen zu

ersetzen. Bei der Liegenschaft F-Strasse 03 ist zudem neu an der

nordöstlichen Fassade ein Balkonanbau vorgesehen.

2.3.1

Bereits am 28. Mai 2013, 5. April 2016 und 2. Oktober 2018

waren drei verschiedene Projekte betreffend Abbruch der bestehenden

Liegenschaften sowie die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern in

verschiedenen Alternativprojekten bewilligt worden. Alle drei Baubewilligungen

wurden jeweils angefochten und spätestens im verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahren aufgehoben (vgl. VB.2014.00232/00248, VB.2017.00004 und

VB.2019.00351).

2.3.2

Baugesuche in der Kernzone K1 sind gemäss Art. 14 BZO in jedem

Fall fachlich von einer externen Fachperson zu begutachten, wobei auch Aussagen

zu den vorgesehenen Materialien und Farben zu machen sind. Dementsprechend hat

die Beschwerdegegnerin bei der G AG eine Beurteilung in ortsbaulicher und

gestalterischer Hinsicht eingeholt, welche vom 31. März 2020 datiert.

Darin wurde zusammenfassend festgehalten, dass die

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG unter Berücksichtigung der bisher ergangenen

Gerichtsentscheide in allen wesentlichen Teilen erfüllt seien. Aus Sicht der

Einordnung und Gestaltung werde empfohlen, die Baugesuche zu bewilligen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin macht als Erstes geltend, die geplanten Ersatzneubauten

seien unzulässig, weil sie den Abbruch von Schutzobjekten voraussetzen würden.

Sie rügt die Auffassung der Vorinstanz, dass die Bauten aus dem Inventar

entlassen worden seien und der entsprechende Entscheid nicht mehr anfechtbar

oder nichtig sei, sowie dass keine Anhaltspunkte für eine Schutzwürdigkeit

vorlägen, als aktenwidrig und willkürlich.

3.2

Die Frage

der Rechtmässigkeit der Inventarentlassung beziehungsweise einer allfälligen

Schutzwürdigkeit der abzubrechenden Liegenschaften war in den bisherigen

Rechtsmittelverfahren nie thematisiert worden. In den die früheren

Projektvarianten betreffenden verwaltungsgerichtlichen Entscheiden wurde daher

jeweils einzig ausgeführt, mit Beschluss des Gemeinderats vom 7. Juli 2009

seien die bestehenden Bauten aus dem kommunalen Inventar der Kulturobjekte

entlassen worden. Sie könnten daher im Rahmen der Bestimmungen BZO für die

Kernzonen umgebaut oder ersetzt werden (VGr, 27. März 2015,

VB.2014.00232/00248, E. 3.1; 8. Juni 2017, VB.2017.00004,

E. 2.1; 16. Januar 2020, VB.2019.00351, E. 2). Diese Frage kann,

wie sich aus den folgenden Ausführungen ergibt, offengelassen werden; ebenso,

ob die entsprechenden Rügen rechtzeitig erfolgt sind.

3.3

Die

Beschwerdeführerin ist durch das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen

betroffen. In einem solchen Fall sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder

Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjekts

voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob

das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der

zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar darf sich in

diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit der

angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter

Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 20. August 2020, VB.2019.00748,

E. 12.1.2; 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4.1; 21. April

2016, VB.2015.00554, E. 3.2; 11. Juli 2012, VB.2011.00759,

E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).

3.3.1

Das Baurekursgericht führte in seinem Entscheid zu Recht aus, konkrete

Darlegungen, wonach anzunehmen ist, dass die Schutzwürdigkeit wahrscheinlich

sei, würden vorliegend offensichtlich nicht gemacht. Die blosse Behauptung, die

Gebäude seien für das Ortsbild wichtig, genüge den Anforderungen nicht. Die

Rüge erweise sich daher als unsubstanziiert.

3.3.2

In ihrem Rekurs hatte die Beschwerdeführerin diesbezüglich lediglich vorgebracht,

die bisherigen und das nunmehr vorgesehene Bauprojekt würden aufzeigen, dass

mit Ersatzbauten das für das Ortsbild wichtige Gepräge der beiden Gebäude nicht

beibehalten werden könne. Sodann schreibt sie von der "neu erkannten

Bedeutung der beiden Gebäude", welcher der fehlende Inventareintrag nicht

entgegenstehe. Im Übrigen führte sie lediglich aus, dass die Fachberaterin die

Fassaden der beiden Gebäude würdige. Dass diese als für das Ortsbild wichtig

bezeichnet würden, machte sie jedoch nicht geltend.

3.3.3

Nachdem die Beschwerdeführerin die Schutzwürdigkeit beziehungsweise

wichtige Zeugenschaft im Rekurs nicht einmal explizit geltend gemacht hat, geschweige

denn substanziiert behauptet, ist den vorinstanzlichen Erwägungen diesbezüglich

ohne Weiteres beizupflichten.

3.3.3.1

Bei einer Nachbarbeschwerde ist es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde

oder der Bauherrschaft, im Rechtsmittelverfahren die fehlende Schutzwürdigkeit

der streitbetroffenen Baute nachzuweisen (VGr, 20. August 2020,

VB.2019.00748, E. 12.1.4). Vielmehr wäre es Sache der Beschwerdeführerin

gewesen, die Schutzwürdigkeit anhand konkreter Anhaltspunkte aufzuzeigen (VGr,

18.

Mai 2017, VB.2017.00013, E. 4; 21. April 2016,

VB.2015.00554, E. 3.2). Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin

bleibt indes (auch im Beschwerdeverfahren) unklar, worin die besonderen

Qualitäten der fraglichen Liegenschaft bestehen sollen.

3.3.3.2

Ergänzende Ausführungen im Beschwerdeverfahren wären zulässig gewesen,

nachdem die Rüge der Schutzwürdigkeit im Rekursverfahren grundsätzlich erhoben

worden war. Die Beschwerdeführerin macht in ihren Ausführungen bloss einen

Verweis auf das Gutachten, welches im Rahmen der Inventarbereinigung erstellt

worden war. Darin hätten die beiden Gebäude von den zum Verbleib im Inventar

erforderlichen 11 Punkten deren 10 erreicht. Gleichzeitig bezeichnet sie

das befasste Büro jedoch sinngemäss auch als zur Beurteilung fachlich

ungeeignet, und relativiert damit ihr Vorbringen.

3.3.3.3

Abgesehen davon reichen die blosse Behauptung des Vorliegens einer für das

Ortsbild prägenden Wirkung der Stellung und der Fassaden oder der Hinweis auf

das knappe Ergebnis bei der Inventarentlassung für eine genügende Substanziierung

nicht aus. Entgegen der Beschwerdeführerin ergibt sich sodann allein aus der

Bezeichnung als erhaltenswert im Kernzonenplan keine

Schutzwürdigkeitsvermutung. Die Behauptung, dass aufgrund der Eintragung im

Kernzonenplan vor einem Ersatzneubau die Schutzwürdigkeit geprüft werden

müsste, entbehrt schliesslich jeglicher Grundlage.

4.

Die Beschwerdeführerin führt sodann aus, die Vorinstanz

sei zwar zutreffenderweise davon ausgegangen, dass die Firsthöhen des Hauses F-Strasse 03

abgeändert werden müssten, da sie nicht den heutigen Höhen entsprächen. Damit

liegt nach Ansicht der Beschwerdeführerin jedoch entgegen der Vorinstanz kein

nebenbestimmungsweise heilbarer Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG

vor.

4.1

Inhaltliche oder formale Mängel eines

Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter

bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen

in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen kommt indessen nach

gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

untergeordneter Natur sind. Ziehen die Mängel indessen wesentliche

Projektänderungen nach sich, können sie nicht mehr mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden. Beim Entscheid

darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfähig bleibt, ist in erster

Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des

Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Dies setzt voraus, dass

der Umfang des Mangels bekannt ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur

der Verstösse seine Identität zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung

unzulässig und die Baubewilligung zu

verweigern. (vgl. zum Ganzen: VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004,

E. 4.1 mit Hinweisen; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984

Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 437).

4.2

Bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines

Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt

werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt der

Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr, 11. Februar

2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).

4.2.1

Letztere führte diesbezüglich in ihrem Entscheid aus, die Herabsetzung der

Firsthöhen der grau und rot bezeichneten Teile des Gebäudes F-Strasse 03

um 1 cm bzw. 6 cm sollte ohne Weiteres möglich sein, zumal die

obersten Wohnungen der beiden Gebäude über eine genügende Raumhöhe verfügten

und einen grossen "Luftraum" aufweisen würden. Die Anpassung der

Firsthöhe führe denn auch nur – wenn überhaupt – zu einer kleinen Änderung an

der Südwest- und Nordostfassade des grau bezeichneten Gebäudes, indem das

oberste Fenster ebenfalls herabgesetzt werden müsse. Die Herabsetzung der

Firsthöhen führe somit nicht zu einer massgeblichen Veränderung der Erscheinung

der Ersatzbauten. Eine erneute Prüfung der Einordnung durch die Vorinstanz sei

nicht erforderlich; der Mangel lasse sich ohne besondere Schwierigkeiten

beheben.

4.2.2

Mit diesen zutreffenden Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht

auseinander. Sie macht lediglich geltend, Plananpassungen oder -ergänzungen

würden nach der bundegerichtlichen Rechtsprechung unzulässigerweise den

Verfahrensgegenstand verändern. Solches ergibt sich jedoch nicht aus dem

zitierten Entscheid BGr, 1C_590/2019, E. 1.4 vom 13. November 2020:

In jenem Fall enthielt die behördliche Bewilligung die Auflage zur Vorlage des

Umgebungsplans vor Baufreigabe. Dessen Genehmigung war von der Einhaltung der

BZO-Vorschrift abhängig, welche der Baubehörde einen erheblichen

Entscheidungsspielraum einräumte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

galt das Bauverfahren folglich noch nicht als abgeschlossen, was zu einem Nichteintretensentscheid

führte.

4.2.3

Demgegenüber belässt die vom Baurekursgericht statuierte Nebenbestimmung

der Behörde keinen Spielraum. Danach sind der Baubehörde vor

Baufreigabe geänderte Pläne in Bezug auf die Firsthöhe des rot bezeichneten

Gebäudeteils (max. 459,74 m. ü. M.) und des

grau bezeichneten Gebäudeteils (max. 459,205 m. ü. M.)

des Gebäudes F-Strasse 06, Vers.-Nr. 04, einzureichen und bewilligen

zu lassen. Was die Beschwerdeführerin aus dem zitierten Bundesgerichtsentscheid

ableiten will, erhellt nach dem Gesagten nicht. Ebenso wenig erschliesst sich,

weshalb die Pläne zur Überarbeitung an die Baubehörde hätten

zurückgewiesen werden müssen. Die Überarbeitung der Baupläne kann einzig Sache

des Bauherrn sein, nicht jedoch der Baubehörde (und auch nicht der

Rechtsmittelinstanz; vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4).

4.3

Im Übrigen

ist nicht ersichtlich, dass die vorliegend zur Einhaltung der Vorgaben

notwendige geringfügige Herabsetzung der Firsthöhe nicht einer

nebenbestimmungsweisen Heilung zugänglich wäre. Die Mängel des Bauvorhabens sind untergeordneter Natur und ziehen

keine wesentliche Projektänderung nach sich. Ein Identitätsverlust des

Bauprojekts wegen der Korrektur der Verstösse ist ebenfalls nicht erkennbar.

Damit hat die Vorinstanz ihren Beurteilungsspielraum bei der Heilung des

festgestellten Mangels mit der strittigen Nebenbestimmung nicht überschritten.

5.

Ferner moniert die Beschwerdeführerin die Gebäudehöhe des

grau bezeichneten Gebäudeteils von Haus F-Strasse 03 von 455.61 m. ü. M. (Punktnummer 5021) als durch die

geplante Höhe von 456.00 m. ü. M. überschritten.

5.1

Die

Vorinstanz führte dazu aus, die Beschwerdeführerin verkenne, dass das

Dachgeschoss des bestehenden Gebäudes traufseitig nicht mit den unteren

Geschossen fassadenbündig sei, sondern auskrage. Der vom Geometer festgestellte

Punkt 5021 liege daher logischerweise tiefer als der Schnittpunkt der

Fassade mit der Dachfläche des geplanten Gebäudes, bei welchem das Dachgeschoss

auf dieselbe Fassadenflucht gesetzt werde wie die unteren Geschosse.

5.2

Auf diese

zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen kann vollumfänglich verwiesen werden

(§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). Wenn die Beschwerdeführerin behauptet, das Dachgeschoss springe nicht

über die unteren Geschosse vor, so widerspricht sie der eigens im

Rekursverfahren eingereichten Fotografie, woraus klar das Gegenteil hervorgeht.

Sodann ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführerin aus dem Vorbringen

ableiten will, der Geometer hätte nicht an der Dachtraufe gemessen, zumal der

Schnittpunkt Fassade – Dachfläche massgebend ist.

6.

Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die

Voraussetzungen für die Erteilung der Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung

der Raumhöhen seien nicht gegeben. Die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihre

Rüge eingetreten.

6.1

Dazu ist

vorab Folgendes festzuhalten: Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts stellt

sich die Frage des Eintretens bzw. Nichteintretens allein bezüglich einzelner

Beschwerdeanträge und nicht hinsichtlich einzelner Rügen. Bei einzelnen Rügen

im Zusammenhang mit einer Baubewilligung, bei denen von vornherein feststeht,

dass sie nicht dazu führen können,

dass das strittige Bauvorhaben im die

Beschwerdeführenden belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als

geplant, sondern bloss eine für die Beschwerdeführenden unbedeutende

Nebenbestimmung zur Folge hätte, ist im Rahmen der Überprüfung festzuhalten,

dass auf die Rüge nicht weiter einzugehen ist.

Ein anderer Umgang ist einzig mit Rügen betreffend zentrale –

insbesondere umweltrechtliche – Bewilligungsvoraussetzungen eines angefochtenen

Bauvorhabens angezeigt, ausser es handelt sich um einen gänzlich

untergeordneten Mangel (zum Ganzen: VGr, VB.2021.00064, E. 10.3.1 mit

weiteren Hinweisen; vgl. auch BGr, 17. Juni 2020, 1C_378/2019, E. 1.2).

6.2

Die

Vorinstanz hat in ihrem Entscheid ausgeführt, das Nichterteilen der

Ausnahmebewilligung würde dazu führen, dass die Geschosse neu angeordnet werden

müssten, was zwangsläufig Auswirkungen auf die Fassadengestaltung hätte, zumal

die Fenster höher gesetzt werden müssten. Hingegen würde die Nichterteilung

nicht zur Verweigerung oder Redimensionierung des Bauprojekts führen, zumal

Art. 6 lit. a BZO für rot dargestellte Bauten vorschreibe, die

bisherigen äusseren Abmessungen einzuhalten. Die Geschossigkeit gehöre gemäss

den bisherigen Entscheiden zu den prägenden Elementen und müsse beibehalten

werden.

Entgegen dem Baurekursgericht – und wie es selber ausführt –

würde mit dieser Argumentation – wie die Beschwerdeführerin zu Recht moniert –

die Baubewilligung zu Fall gebracht. Dass ohne die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

zur Unterschreitung der bei Neubauten erforderlichen Raumhöhen kein Bauprojekt

realisierbar sei, kann nicht als Begründung dazu dienen, die Rüge der fehlenden

Voraussetzungen zur Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht zu behandeln.

Die Nichterteilung der Ausnahmebewilligung zur

Unterschreitung der bei Neubauten erforderlichen Raumhöhen hätte zur Folge,

dass die Geschosse 2,3 m statt wie geplant 2,25 m hoch sein müssten.

Dies würde bei der erforderlichen Beibehaltung der (Drei-)Geschossigkeit – der

ebenfalls zwingenden Beibehaltung der Gebäudehöhe bzw. des Volumens

entgegenstehen, nachdem die heutige Geschosshöhe 2 m beträgt. Folglich würde

auch aus diesem Grund die Bewilligung zu Fall gebracht. Damit durfte die

Vorinstanz nicht darauf verzichten, sich mit der Rüge auseinanderzusetzen.

6.3

Nachdem

die Parteien im Rekursverfahren Gelegenheit hatten, sich zu dieser Frage zu

äussern und das Baurekursgericht in seiner Erwägung materielle Überlegungen

einfliessen liess, kann auf eine Rückweisung an die Vorinstanz zur materiellen

Behandlung verzichtet werden (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63

N. 17 f.).

Der Gemeinderat hat gestützt die Ausnahmebewilligung zur

Unterschreitung der Raumhöhe auf § 220 PBG erteilt. Danach ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei

denen die Durchsetzung der Vorschriften

unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen

den Sinn und Zweck der

Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei

denn, es würde die Erfüllung einer

dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig

erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die

auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen

dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden

(Abs. 3).

Zur Begründung führte der Gemeinderat zusammengefasst aus,

für die Einhaltung der bestehenden Kubatur könnten die für Neubauten

vorgeschriebenen Raumhöhen von 2,3 m nicht eingehalten werden. Ebenso

seien die drei Geschosse prägend und müssten beibehalten werden. Die Einhaltung

der Raumhöhen für Neubauten würden das Erscheinungsbild erheblich verändern. Deren

Unterschreitung könne zugunsten der äusseren Abmessung, des Hauptdachs und der

prägenden Fassadenelemente toleriert werden.

Aus diesen Ausführungen ergibt sich, dass besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der

(Neubau-)Vorschriften unverhältnismässig erscheint.

Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, wäre ansonsten ein Neubauprojekt nicht

möglich. Die Bewilligung der geringfügigen Unterschreitung der Raumhöhe um

jeweils 5 cm verstösst sodann nicht gegen den (wohnhygienischen) Sinn und

Zweck der Norm. Schliesslich handelt es sich nicht um eine nachbarschützende

Vorschrift, deren Nichteinhaltung zu einer Benachteiligung führen könnte. Damit

erweist sich der Einwand als unbegründet und die Erteilung der

Ausnahmebewilligung als rechtmässig.

7.

Weiter rügt die Beschwerdeführerin, indem das Dach des

eingeschossigen Anbaus auf der Nordwestseite des Gebäudes F-Strasse 03 als

Terrasse dienen solle, würden die bisherigen Abmessungen entgegen Art. 6

lit. a BZO nicht beibehalten.

Die Beschwerdeführerin

verkennt dabei, dass die in Art. 6 lit. a BZO erwähnte Pflicht zur Beibehaltung

der äusseren Abmessung kein

absolutes Veränderungsverbot beinhaltet. Durch das Terrassengeländer ändert

sich das Gebäudeprofil oder die bauliche Erscheinung nicht. Bei der begehbaren

Terrasse handelt es sich um eine zugängliche und überhöhte Stelle im Sinn von

§ 20 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981, die so zu

sichern ist, "dass keine Absturzgefahr, insbesondere für Kinder,

besteht". Ein Sicherungsgeländer fällt unter den Begriff der Ausrüstungen

im Sinn von § 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Das Geländer

ist zwar optisch wahrnehmbar, vermag

aber – jedenfalls bei einer offenen Ausgestaltung – nicht den Eindruck einer

zusätzlichen Erhöhung der Anbaute zu erwecken. Anzufügen bleibt, dass allgemein

auch auf Flachdächern von Hauptgebäuden offene Sicherungsgeländer bewilligt

werden, ohne dass sie an die erlaubte Gebäudehöhe anzurechnen wären (vgl. § 278 Abs. 2 PBG; VGr, 2. September

2002, VB.2002.00172, E. 4 mit Verweis auf 17. Juni 1998,

VB.1998.00088, E. 2b/bb).

Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die geplante

Terrasse auch unter Berücksichtigung des Geländers der BZO nicht widerspreche,

ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Ferner führte die Vorinstanz zu

Recht aus, dass der Anbau durch die geplante Terrasse aufgrund der zwingend

beizubehaltenden Stellung des rot bezeichneten Gebäudes nicht

grenzabstandspflichtig ist. Dieser zutreffenden Erwägung hält die

Beschwerdeführerin nichts Substanziiertes entgegen. Damit erweist sich auch

diese Rüge als unbegründet.

8.

Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann, dass die

bisherige Prägung der Südwestfassade des Gebäudes F-Strasse 03 durch die

vielen geplanten Fensteröffnungen des heute geschlossenen Giebelbereichs nicht

mehr erkennbar sei, was Art. 6 lit. a BZO widerspreche. Der Umstand,

dass der bisherige Anbau nicht beibehalten werden müsse, vermöge die völlige

Veränderung der Fassadengestaltung nicht zu rechtfertigen.

Mit diesen Vorbringen vermag sie die überzeugenden

Erwägungen des Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. Danach sind die

geplanten Fensteröffnungen für die Nutzung als Wohnbaute unerlässlich, was

unter dem Gesichtspunkt der wohnhygienischen Anforderungen an die Belichtung

der Südwestzimmer zutrifft (vgl. § 302 Abs. 1 PBG). Weiter erwog das

Baurekursgericht mit Blick auf die Akten zutreffend, die Fenster würden mit

Holzschiebeläden versehen, welche der Fassade nach wie vor – wenn auch auf eine

etwas andere Art – ein geschlossenes Aussehen verliehen. Diese überzeugende

Erwägung findet auch im Fachgutachten Kernzone vom 31. März 2020 eine

Stütze, wonach die Architektursprache mit den Verputz- und Holzfarben zu einer

individuellen Ausprägung der Gebäudeteile führt und die wesentliche Eigenart

der Altbauten aufgenommen wird.

9.

Weiter vertritt die Beschwerdeführerin die Ansicht, ein

Ersatzneubau dürfe nicht mit einem Erweiterungsbau kombiniert werden, weshalb

die an der nordöstlichen Fassade der F-Strasse 03 geplanten abgestützten

Balkone unzulässig seien. Diese würden zudem zur heutigen Fassadenprägung im

Widerspruch stehen und damit entgegen der Vorinstanz Art. 6 lit. b

BZO verletzen.

Unter Hinweis auf E. 6.4.2. des

verwaltungsgerichtlichen Entscheids vom 27. März 2015 (VB.2014.00232)

erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die Neubauvorschriften einzuhalten

seien, wenn bezüglich Lage und Abmessungen Veränderungen geplant seien. Das

geplante Gebäude halte – abgesehen von der Firsthöhe – die Lage und Abmessungen

der bisherigen Baute ein. Dessen bisherige Erscheinung werde nicht

wiederaufgenommen, was jedoch bei grau bezeichneten Bauten zulässig sei. Der

Balkonanbau als Neubaute halte seinerseits den Grenzabstand ein.

Dass die bisherige Fassadenprägung des grau bezeichneten

Gebäudes beibehalten werden müsste, ergibt sich entgegen der Beschwerdeführerin

– anders als bei rot bezeichneten Gebäuden (vgl. Art. 6 lit. a BZO) –

nicht aus Art. 6 lit. b BZO. Diese Bestimmung steht der Balkonanbaute

nicht entgegen. Eine Kombination von Ersatz- und Neubau sieht der klare

Wortlaut – wie sie zu Recht vorbringt – hingegen nicht vor. Eine künstliche

Unterteilung in einen Ersatz- und einen Neubau, um von den privilegierten

Grenzabständen zu profitieren und gleichzeitig das Gebäude um eine

Balkonanbaute vergrössern zu können, würde zu einer Umgehung von Art. 6

lit. b BZO führen. Ein solches Vorgehen wäre weder vorgesehen noch

zulässig. Ebenso wenig würde die Bestimmung eine Grundlage für ein erweitertes

Ersatzbaurecht bieten (so bereits VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,

E. 6.4.2).

Die Balkonanbaute befindet sich ausserhalb des

Abstandsbereichs gemäss § 270 Abs. 1 PBG und benötigt daher von

vornherein kein aus der Ersatzbauvorschrift von Art. 6 lit. a BZO abgeleitetes

Abstandsprivileg. Demzufolge liegt keine unzulässige Kumulation von Ersatz- und

Neubauvorschriften vor und die Balkonanbaute erweist sich damit nicht als

rechtsverletzend.

10.

Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin, es sei nicht

zulässig, die geplanten Abstellplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 über

den H-Weg zu erschliessen. Die Bauherrschaft verfüge dazu nicht über die

nötigen Rechte und müsste sich erst einkaufen.

10.1

Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch

einerseits tatsächlich genügend und andererseits rechtlich

gesichert

sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Diese

rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und

f. die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende Benützungsrechte an

einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen

Rechte zustehen (für die Zufahrt ausdrücklich § 237 Abs. 4 PBG; vgl.

zum Ganzen VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.2.1; 24. Mai

2018, VB.2017.00334, E. 7.2; 5. März 2015, VB.2014.00543, E. 3 =

BEZ 2015 Nr. 27; 9. Mai 2012, VB.2011.00730, E. 5.1;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 743 f.). Dem Bauherrn steht in diesem

Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im

fraglichen Bereich dem öffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem

Gemeingebrauch gewidmet ist.

10.2

Das

Baurekursgericht führte unwidersprochen aus, beim H-Weg handle es sich um eine

öffentliche Strasse, welche dem Gemeingebrauch gewidmet sei. Damit ist der

Bauherr – wie das Baurekursgericht zutreffend erwog, berechtigt, die geplanten Abstellplätze

darüber zu erschliessen und gilt das Baugrundstück als genügend erschlossen.

Abgesehen davon galt das Grundstück im Quartierplanverfahren als zu 100 %

erschlossen. Damit erweist sich diese Rüge als unbegründet und erübrigen sich

weitere Ausführungen dazu. Die genügende Verkehrssicherheit wird im Übrigen im

Beschwerdeverfahren zu Recht nicht mehr beanstandet.

11.

11.1

Zusammenfassend

erweisen sich die Rügen als unbegründet und ist die Beschwerde damit

abzuweisen.

11.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Die Beschwerdeführerin ist überdies zu einer

Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner 1 zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 VRG). Die

mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall

dar (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 =

BEZ 2008 Nr. 3; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 51).

Die Voraussetzungen von § 17 VRG sind vorliegend nicht erfüllt. Der

unterliegenden Beschwerdeführerin steht im Übrigen von vornherein keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

12.

Soweit es sich vorliegend angesichts der

vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf

hinzuweisen, dass ein solcher nur selbständig angefochten werden kann, wenn die

Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht

(Bundesgerichtsgesetz, BGG) vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (vgl.

dazu BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 4'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet,

dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.-

zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. Im Übrigen werden keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.