Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00609

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00609

Urteil

der 1. Kammer

vom 5. Mai 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Viviane Eggenberger.

In Sachen

1.

A,

2.1 B,

2.2 C,

3. D,

4. E,

5. F,

6.1 G,

6.2 H,

alle vertreten durch RA I und/oder

RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

1. K, vertreten durch RA L,

2. Baukommission Wädenswil,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission der Stadt

Wädenswil erteilte K am 22. März 2016 unter Auflagen die Baubewilligung

für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02

in Wädenswil. Als Auflagen unter anderen wurde statuiert, dass für das

Bauvorhaben sechs Fahrzeugabstellplätze bereitzustellen seien sowie der

Umgebungsplan vor Ausführung des Vorhabens einzureichen und genehmigen zu

lassen sei.

Mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 erteilte die

Baukommission der Stadt Wädenswil K unter Auflagen die Baubewilligung

betreffend einen revidierten Umgebungsplan einschliesslich der Erstellung je

dreier Fahrzeugabstellplätze auf dem Baugrundstück und dem Grundstück Kat.-Nr. 03

an der M-Strasse 04.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A, C und B, D, E, F sowie G und H

am 22. Januar 2021 an das Baurekursgericht, welches mit Rekursentscheid

vom 6. Juli 2021 den Rekurs abwies, soweit es darauf eintrat.

III.

Mit gemeinsamer Beschwerde

vom 8. September 2021 gelangten A, C und B, D, E, F sowie G und H an das

Verwaltungsgericht und beantragten, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 6. Juli 2021 sowie der baurechtliche Entscheid

der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 17. Dezember 2020 betreffend

Umgebungsanpassung mit Parkplatzveränderung aufzuheben und die Baubewilligung

zu verweigern.

Das Baurekursgericht schloss am 21. September 2021

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten

vom 7. bzw. 13. Oktober 2021 beantragten die Baukommission der Stadt

Wädenswil und K die Abweisung der Beschwerde, Letztere unter

Entschädigungsfolge zulasten A's, C's und B's, D's, E's, F's sowie G's und H's.

In der Folge liessen sich A, C und B, D, E, F sowie G und H einerseits und K

andererseits abwechslungsweise weiter vernehmen, mit Eingaben vom 8. November

2021.

(Replik), 2. Dezember 2021 (Duplik) und 12. Januar 2022. Die

Baukommission der Stadt Wädenswil verzichtete mit Eingabe vom 18. Januar

2022.

unter Festhalten an den gestellten Anträgen auf eine weitere

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die private Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der

Grundstücke Kat.-Nr. 03 und 01 (Bauparzelle) an der M-Strasse in Wädenswil. Die

Bauparzelle liegt in der Wohnzone W2/40 % gemäss Bau- und Zonenordnung der

Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO; online unter: www.waedenswil.ch

> Online-Dienste > Reglemente).

Am 22. März 2016 wurde der privaten

Beschwerdegegnerin die Stammbaubewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit Wohnungen bzw. Zimmern für Studierende der Zürcher

Hochschule der Angewandten Wissenschaften erteilt. Im Nachgang kam es zu

gerichtlichen Verfahren zwischen den Parteien (nun auch) des gegenwärtigen

Beschwerdeverfahrens (verwaltungsgerichtliches Verfahren VB.2016.00676 und

hierzu BGr, 6. Februar 2018, 1C_302/2017, sowie verwaltungsgerichtliches

Verfahren VB.2019.00182 [betreffend eine Projektänderung im Nachgang zum ersten

Verfahren] und hierzu BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019).

Am 25. März 2019 bewilligte die Baukommission der

Stadt Wädenswil einen ersten von der privaten Beschwerdegegnerin eingereichten

Umgebungsplan. Den hiergegen von den Beschwerdeführenden erhobenen Rekurs hiess

die Vorinstanz mit Entscheid vom 29. Oktober 2019 gut, gegen welches

Urteil die private Beschwerdegegnerin an das Verwaltungsgericht gelangte

(Verfahren VB.2019.00801). Dieses Verfahren wurde in der Folge und ist zufolge

des später eingereichten revidierten Umgebungsplans (dazu sogleich) nach wie

vor sistiert.

Beim vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es um den

erwähnten, mit Beschluss der Baukommission der Stadt Wädenswil vom 17. Dezember

2020.

bewilligten revidierten Umgebungsplan sowie die geplanten Fahrzeugabstellplätze.

Im Norden des projektierten Gebäudes sind an den Hausfassaden Steingärten

vorgesehen, im Süden Rasenflächen, eine Böschung mit Bodendeckern und

Sträuchern sowie eine zunächst Richtung Süden verlaufende Granitmauer, die

(neu) nach zwei Metern nach Osten hin weitergeführt werden soll. Statt wie bis

anhin sechs sind nunmehr lediglich drei nebeneinanderliegende

Fahrzeugabstellplätze auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 entlang der M-Strasse

geplant, während drei weitere Pflichtparkplätze auf dem im Südosten der

Bauparzelle gelegenen und mit dem Wohnhaus der Bauherrin überstellten

Grundstück Kat.-Nr. 03 vorgesehen sind.

Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer/innen bzw.

Bewohner/innen der Liegenschaften auf den Parzellen Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08

und 09 (N-Strasse 10, M-Strasse 11, 12, 13 und 14), welche sich in

unmittelbarer bzw. mittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstück befinden.

Ihre Beschwerde richtet sich gegen die mit Beschluss vom

17.

Dezember 2020 bewilligte Umgebungsgestaltung sowie die Lage bzw.

Anordnung der Parkplätze auf dem Baugrundstück sowie dem Grundstück Kat.-Nr. 03.

3.

Die Beschwerdeführenden rügen zunächst, dass die gemäss

dem hier zur Beurteilung stehenden Vorhaben auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

geplanten Pflichtparkplätze in der Publikation des Bauvorhabens nicht erwähnt

worden seien. Sodann machten sie geltend, ohne Nachweis einer rechtskräftigen

Bewilligung betreffend die drei nicht auf dem Baugrundstück zu erstellenden

Parkplätze dürfe nicht über die "Ersatzmöglichkeit mit Bezug auf die

Pflichtabstellplätze" auf der Bauparzelle entschieden werden. Der

angefochtene Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.

3.1

Gemäss der

amtlichen Publikation vom 16. Oktober 2020 geht es bei dem Projekt um

einen "Neubau Mehrfamilienhaus (3. Projektänderung: Änderung der

Umgebungsgestaltung)" auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Dass Inhalt des

Projekts auch die Erstellung bzw. Lage und Anordnung der Pflichtparkplätze

einschliesslich neu nicht auf dem Baugrundstück zu erstellender bildet, lässt

sich der Publikation nicht entnehmen, sondern ergibt sich (erst) aus den

aufgelegten Baugesuchsunterlagen (vgl. in diesem Zusammenhang Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 396 f.). Die Beschwerdeführenden vermögen hieraus indes nichts für

sich abzuleiten:

Den Beschwerdeführenden selbst ist nämlich aus der

mangelhaften Publikation offenkundig kein Nachteil erwachsen – sie machen denn

auch gar keinen (eigenen) solchen geltend, wie schon die Vorinstanz zutreffend

festhielt –, sodass sie nicht legitimiert sind, sich im Rechtsmittelverfahren

auf eine fehlerhafte Ausschreibung des Bauvorhabens zu berufen

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 398; Martin Bertschi in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 Rz. 59,

S. 655 oben). Ein legitimationsbegründender Nachteil lässt sich nicht aus

einer sozusagen stellvertretenden Geltendmachung bzw. Geltendmachung "im

Interesse Dritter" herleiten (vorliegend etwa der Bewohner der

Liegenschaft M-Strasse 15; vgl. etwa BGr, 8. März 2011, 1C_440/2010, E. 3,

insbesondere 3.4).

3.2

Dass die

Erstellung sämtlicher Pflichtparkplätze im gleichen Bewilligungsverfahren

geprüft wurde, ist sodann nicht zu beanstanden, auch wenn ein Teil davon nicht

auf dem Baugrundstück selber, sondern "in nützlicher Entfernung" auf einem

anderen Grundstück der Bauherrin erstellt werden soll (vgl. hierzu § 244

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG,

LS 700.1] sowie Art. 5 Abs. 2 der von der Gemeinde Wädenswil

erlassenen Abstellplatzverordnung vom 10. Juli 2017 [online unter: www.waedenswil.ch

> Online-Dienste > Reglemente]; ausführlich auch unten 6).

4.

Die Beschwerdeführenden machen weiter bzw. vornehmlich

geltend, das Projekt als Ganzes sei zufolge ungenügender Gestaltung und

unbefriedigender Einordnung nicht bewilligungsfähig. Sie brachten vor, der

Grundsatz der Einheit der Baubewilligung sei verletzt worden: Ohne Klärung, wie

eine sorgfältige Gestaltung der Umgebung (bei den vorgesehenen Abgrabungen und

trotz der Beanspruchung des Vorgartenbereichs für die Parkierung) erfolgen

sollte, hätte keine Baubewilligung erteilt werden dürfen.

4.1

Diesbezüglich

fällt Folgendes in Betracht: Die seitens der Beschwerdeführenden geltend

gemachte Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung nimmt

letztlich Bezug darauf, dass auflageweise zur Erteilung der Stammbaubewilligung

vom 22. März 2016 stipuliert worden war, dass "[v]or Baufreigabe

[...] ein detaillierter Umgebungsplan 3fach zur Genehmigung einzureichen"

sei. Diese Rüge hätte folglich bereits zu jenem Zeitpunkt, im Rekurs

gegen die Stammbaubewilligung vorgebracht werden müssen. Zum jetzigen Zeitpunkt

bzw. im vorliegenden Verfahren erweist sie sich als verspätet. Zudem ist sie

auch in der Sache unbegründet:

Zu den mit dem Baugesuch einzureichenden Unterlagen gehört

in der Regel auch ein Umgebungsplan (vgl. § 310 PBG und § 3

Abs. 1 lit. d der Bauverfahrensverordnung

vom 3. Dezember 1997 [LS 700.6]). Es steht indessen

grundsätzlich im Ermessen der Baubehörde, den Umgebungsplan erst zu einem

späteren Zeitpunkt – etwa vor Baubeginn – zu verlangen

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 372 f., auch zum Folgenden). Dies gilt

nur dann nicht, wenn der Plan über Fragen Aufschluss zu geben hat, die für die

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind (wie

beispielsweise die Umgebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild oder die

verkehrssichere Gestaltung einer Zufahrt); auch bei Arealüberbauungen, bei

denen erhöhte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehört ein

Umgebungsplan zur vollständigen Baueingabe (vgl. § 71 Abs. 2 und § 73 Abs. 1 PBG).

Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein

Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen (was

namentlich dem Rechtsschutzinteresse der Nachbarn dient). Die Baubewilligung

darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche

Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen bleiben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu

sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines

Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 393 f., auch zum Folgenden; ferner etwa VGr, 10. Februar

2022, VB.2021.00183, E. 3.2). Als Detailfrage, welche einem nachträglichen

Verfahren vorbehalten werden kann und in der Regel erst auf den Baubeginn hin

geklärt werden muss, gilt praxisgemäss insbesondere auch der Umgebungsplan

(jedenfalls sofern er nicht – wie in den erwähnten Fällen – für die

Gesamtbetrachtung eines Projekts entscheidend ist).

Die Kammer befand denn auch schon im erwähnten Urteil vom

26.

September 2019 (im zweiten, dieses Bauvorhaben betreffenden Verfahren)

auf eine in dieselbe Richtung zielende Rüge der Beschwerdeführenden hin, das entsprechende

Vorgehen der Baubewilligungsbehörde sei nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass

der Umgebungsplan zahlreiche gestalterische Detailfragen zu behandeln habe,

habe entgegen beschwerdeführerischer Auffassung "nicht zur Folge, dass

diesem für die Einordnung des Bauprojekts entscheidende Bedeutung" zukomme

(VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 5.2 mit Hinweisen).

4.2

4.2.1

Gegenstand des streitigen Verwaltungsverfahrens ist das durch die Verfügung

geregelte Rechtsverhältnis, soweit dieses angefochten wird. Die

Ausgangsverfügung bzw. der Entscheid der unteren Instanz bildet damit den

Rahmen, welcher den möglichen Umfang des Streitgegenstands vor

Verwaltungsgericht begrenzt. Gegenstände, über welche die untere Instanz nicht

entschied und über welche sie nicht entscheiden musste, darf die obere Instanz

grundsätzlich nicht beurteilen, ansonsten sie in die funktionelle Zuständigkeit

der Vorinstanz eingreift (vgl. Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a

N. 44 ff.).

Folgerichtig können nach konstanter

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auch bei Projektänderungen nur

diejenigen Teile des Bauvorhabens neu überprüft werden, die von der Änderung

betroffen sind (vgl. VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 4.2,

mit Verweis auf VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209, E. 2.6 [mit

Hinweisen]).

Dispositiv

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist demnach einzig

der (revidierte) Umgebungsplan vom 5. Oktober 2020 einschliesslich (Lage

bzw. Anordnung und Gestaltung) der Pflichtparkplätze auf dem Baugrundstück sowie

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03.

4.2.2

Soweit die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht insbesondere wiederum

die Ausnützungsübertragung sowie die ungenügende Gestaltung und Einordnung des

Baukörpers und des Bauprojekts als Ganzes rügen, beziehen sie sich somit nicht

auf den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Beschwerdeführenden führen

diesbezüglich aus, dass erst durch den nun eingereichten Umgebungsplan

Gestaltung und Einordnung des Projekts als Ganzes erstmals umfassend beurteilt

werden könnten bzw. sich dadurch die ungenügende Einordnung und unbefriedigende

Gesamtwirkung des Mehrfamilienhauses als Ganzes manifestierten. Dies hänge im

Wesentlichen mit der bereits in den früheren Verfahren beanstandeten Ausnützungsübertragung

zusammen, durch welche die bestimmungsgemässe Ausnützung auf dem Baugrundstück

um 25 % erhöht werde.

Die Ausnützungsübertragung von 25 % vom Grundstück

Kat.-Nr. 03 auf das Baugrundstück sowie die Einordnung des geplanten

Mehrfamilienhauses als solche wie auch mit Blick auf das durch die

Ausnützungsübertragung erhöhte Volumen waren indes bereits Gegenstand des mit

Urteil vom 11. April 2017 abgeschlossenen Verfahrens VB.2016.00676 (vgl.

dortige Erwägungen 3 und 4): Die Kammer prüfte bereits damals, ob die

Ausnützungsübertragung zu einer unerwünschten, § 238 Abs. 1 PBG

verletzenden Konzentration der Bausubstanz bzw. zu einem Baukörper führen

würde, welcher den Rahmen der zonengemässen Überbauungsstruktur sprengte und

sich deshalb nicht mehr befriedigend einordnen lassen würde, und verneinte

dies. Sie kam nach ausführlichen Darlegungen zum Schluss, das projektierte

Mehrfamilienhaus ordne sich befriedigend in das Quartier ein – auch mit der

durch die Ausnützungsübertragung zusätzlich geschaffenen Bruttogeschossfläche

(vgl. VB.2016.00676, 11. April 2017, E. 3.3 und 4.3 f.; vgl.

diesbezüglich auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 822).

Im vorliegenden Zusammenhang kann – ohne weitere

Erläuterungen – auf die Erwägungen der Kammer im Urteil vom 26. September

2019 (im Verfahren VB.2019.00182) verwiesen werden (E. 4.2 und 4.3): Dort

wurde bereits darauf hingewiesen, dass das Urteil vom 11. April 2017 im

Verfahren VB.2016.00676 die erlassende Behörde für den Lauf des Verfahrens

binde, auch wenn es vom daraufhin angerufenen Bundesgericht als

Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) qualifiziert worden sei (weil das

Baubewilligungsverfahren insbesondere mit Blick auf die verlangte

Dachverlängerung noch nicht abgeschlossen sei [BGr, 6. Februar 2018,

1C_302/2017, E. 1.7]). Es bestehe auch sonst kein Anlass, auf das Urteil

vom 11. April 2017 zurückzukommen bzw. die bereits behandelten Fragen

(nochmals) zu behandeln. Die beschwerdeführerische Rüge der übermässigen bzw.

unzulässigen Ausnützungsübertragung, welche Gegenstand des Verfahrens

VB.2016.00676 gewesen sei, werde entsprechend nicht abermalig behandelt.

Dasselbe gelte, soweit die Beschwerdeführenden verlangt hätten, dass Gestaltung

und Einordnung des gesamten Gebäudes (und nicht allein die vom angefochtenen

Beschluss betroffenen Teile des Bauvorhabens) nochmals zu prüfen seien. Auch

diese Rüge habe das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 17. April

2017 (im Verfahren VB.2016.00676) bereits beurteilt, weshalb darauf im

Verfahren VB.2019.00182 nicht mehr zurückzukommen sei.

Vorliegend erwog die Vorinstanz sodann, auch die

Abgrabungen an der Süd- und Ostfassade des Baukörpers seien bereits mit

früheren Bauentscheiden bewilligt worden, weshalb sie nicht Gegenstand der angefochtenen

Bewilligung seien und damit auch nicht Streitgegenstand des vorliegenden

Verfahrens bilden könnten. Auch die Abgrabungen seien in den früheren

Rechtsgängen einlässlich geprüft und letztlich gutgeheissen worden. In der Tat

ging es bei der Projektänderung, welche Gegenstand des Verfahrens VB.2019.00182

bildete, unter anderem um eine geplante Tiefersetzung des Gebäudes um

15 cm, als Reaktion auf das erste Verfahren (VB.2016.00676) in dieser

Sache (vgl. VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 3.2). Die

Kammer befand damals, die (unsubstanziierten) gestalterischen Rügen der

Beschwerdeführenden hinsichtlich der Abgrabungen vermöchten den Schluss der

Vorinstanz nicht umzustossen, dass durch jene keine unbefriedigende

Terraingestaltung resultiere (a. a. O., E. 7.1).

Nachstehend (5.3) wird sich zudem zeigen, dass die Beschwerdeführenden ein

unzutreffendes Bild vom Umfang der Abgrabungen haben.

4.2.3

Somit ist auch im vorliegenden Verfahren auf die beschwerdeführerischen

Rügen betreffend Gestaltung nur insoweit einzugehen, als damit eine

Baurechtswidrigkeit zufolge der mit dem angefochtenen Beschluss bewilligten

Projektänderung geltend gemacht wird (hierzu sogleich).

5.

Bezüglich der geltend gemachten "ungenügenden

Gestaltung und Einordnung der Umgebung" ergibt sich Folgendes:

5.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2, sowie

23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte

vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren

Hinweisen). Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die

kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen

zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00059, E. 5.2).

Die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten

nach dessen klarem Wortlaut auch für den Umschwung. Im baurechtlichen

"Normalfall", wie er auch hier vorliegt, muss mit dem Umgebungsplan

für eine Neuüberbauung eine befriedigende Umgebungsgestaltung erreicht werden

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 863 und 865; vgl. auch die Baubewilligung

vom 17. Dezember 2020 sowie die Rekursvernehmlassung der Baukommission der

Stadt Wädenswil vom 23. Februar 2021). Entgegen beschwerdeführerischer Auffassung

liegt hier somit keine Konstellation vor, in welcher eine "gute

Gesamtwirkung" erzielt werden müsste, wobei sich ein solches Erfordernis

namentlich auch nicht aus dem Umstand ergibt, dass eine Ausnützungsübertragung

geplant ist (vgl. in diesem Zusammenhang bereits oben 4.2.2 Abs. 1 f.;

dass die Baukommission in der Stammbaubewilligung vom 22. März 2016 das

Erfordernis einer "guten Gesamtwirkung" erwähnte – welche sie dem

Vorhaben im Übrigen weitestgehend attestierte –, ändert hieran nichts).

5.2 In diesem

Zusammenhang machen die Beschwerdeführenden (wie auch im Rekurs) zunächst eine

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör bzw. der Begründungspflicht

geltend: Die Baukommission habe es im streitgegenständlichen Entscheid

unterlassen, eine umfassende Beurteilung der "Einordnungs- und

Gestaltungsfrage" vorzunehmen "und/oder eine entsprechende Begründung

abzugeben". Die Baukommission habe lediglich auf § 238 Abs. 1 PBG Bezug genommen und ohne jegliche Prüfung lapidar geschlossen, dass die

verlangte befriedigende Gesamtwirkung erreicht sei. Damit habe sie die

Rechtsgrundsätze zum rechtlichen Gehör und zur Begründungspflicht verletzt.

Diesbezüglich ergibt sich Folgendes: Der aus dem

Gehörsanspruch gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18. April 1999 (SR 101) fliessende Teilaspekt der Begründungspflicht

(vgl. auch § 10 Abs. 1 VRG) stellt nebst der ihr zukommenden Selbst-

und Fremdkontrollfunktion in erster Linie eine Garantie zugunsten des/der

Verfügungsadressaten/-in dar. Diese/r soll sich über die Tragweite des

Entscheids Rechenschaft geben und diesen gegebenenfalls in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. Die verfügende Behörde muss

kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich leiten liess und auf die sich ihr

Entscheid stützt, wobei sie sich auf die wesentlichen Gesichtspunkte

beschränken darf (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 10

N. 15 ff., insbesondere N. 24 ff.; Alfred Kölz/Isabelle

Häner/Mar­tin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des

Bundes, 3. A., Zürich etc. 2013, Rz. 629 ff.). Die Baukommission

hiess mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 das Gesuch der privaten

Beschwerdegegnerin gut, wobei sie die Projektänderung offenkundig auch mit

Blick auf die Frage der Einordnung prüfte und zum Schluss kam, dass "die

verlangte befriedigende Gesamtwirkung erreicht" werde.

Auch wenn insoweit eine eingehendere Begründung denk- bzw.

wünschbar gewesen wäre, hat die Baukommission jedenfalls auf den Rekurs der

Beschwerdeführenden hin im Rekursverfahren bzw. in ihrer Rekursvernehmlassung

vom 23. Februar 2021 sodann ihren Entscheid ausführlicher begründet. Den

Beschwerdeführenden war offenkundig eine Anfechtung des Entscheids ohne

Weiteres möglich.

Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nicht vor.

5.3

5.3.1

Die Vorinstanz erwog, wie sich aus dem Umgebungsplan ergebe, sei im Süden

des geplanten Mehrfamilienhauses eine flache Rasenfläche vorgesehen, auf die

eine bis an die südliche und östliche Grundstücksgrenze ansteigende Böschung

folge. Diese werde mit Bodendeckern und Sträuchern bepflanzt. Im Osten des

Grundstücks werde der Umschwung durch eine Granitblockmauer gegliedert, während

im Südwesten der Parzelle ein zu einem Sitzplatz mit Grill führender Fussweg

für zusätzliche Struktur sorge. Der Gestaltung der Umgebung sei damit auch im

Süden des geplanten Neubaus insgesamt eine befriedigende Gesamtwirkung zu

bescheinigen.

Auf diese zutreffenden Erwägungen kann vorab verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Sie erweisen sich als nachvollziehbar

und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht substanziiert gerügt. Wie die

erwähnte Mauer sollen weiter auch die Sitzgelegenheit beim Grill sowie ein

Element am Böschungsfuss aus Granitblöcken bestehen; mit diesen gestalterischen

Elementen wird die Gartenfläche strukturiert und zugleich ein im Quartier

verschiedentlich anzutreffendes Element aufgenommen (vgl. die dem

Verwaltungsgericht seitens der Beschwerdeführenden eingereichten Google Street

View-Aufnahmen.

Anzumerken ist im Übrigen, dass mit der Verlegung der

Hälfte der Pflichtparkplätze auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 gemäss zu

beurteilendem revidiertem Umgebungsplan die Grünflächen auf dem Baugrundstück

wesentlich grosszügiger ausfallen als gemäss dem ursprünglichen Umgebungsplan

(vgl. Verfahren VB.2019.00801). Das Verhältnis von Grünflächen zu überbauter

Fläche wird damit verbessert und es bestehen zusätzliche Möglichkeiten

betreffend Umgebungsgestaltung (ähnlich auch die Rekursvernehmlassung).

5.3.2

Als substanziiert erweisen sich die beschwerdeführerischen Rügen, soweit

sie sich auf die geplanten "übermässigen und unnatürlich

erscheinenden" Abgrabungen bzw. "intolerablen Geländezäsuren"

beziehen. Die Abgrabungen betrügen im südlichen bzw. südöstlichen

Grundstücksbereich bei Garten und Granitblockmauer gegenüber dem Niveau der

Autoabstellplätze 1,8 bis 2 m. Solche sichtbaren Geländeeinschnitte seien

gänzlich quartierfremd und gliederten sich nicht in die landschaftliche und

bauliche Umgebung ein.

Es zeigt sich indes, dass gemäss dem Umgebungsplan

Abgrabungen in einem wesentlich geringeren Umfang geplant sind, als die

Beschwerdeführenden annehmen: Bei ihren Berechnungen gingen diese vom im

Umgebungsplan bzw. den Schnittplänen (B-B, C-C und D-D) eingetragenen Niveau

der M-Strasse, statt dem gewachsenen Terrain aus. Tatsächlich belaufen sich die

geplanten Abgrabungen gemäss Schnittplan D-D, wo sie insgesamt am

umfangreichsten ausfallen sollen, auf (maximal bzw. stellenweise) 0,50 bis 0,60

m.

Von übermässigen, quartierfremden Geländeeinschnitten bzw.

Abgrabungen kann insofern keine Rede sein.

5.4 Nach dem

Dargelegten ist somit nicht zu beanstanden, dass Baukommission und Vor­instanz

mit Blick auf die räumliche Umgebung zum Schluss kamen, mit dem revidierten

Umgebungsplan werde eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG erreicht.

6.

Die Beschwerdeführenden vertreten sodann die Auffassung,

die drei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 vorgesehenen Abstellplätze lägen zu

weit vom Baugrundstück entfernt, sodass damit die Parkplatzerstellungspflicht

nicht zu erfüllen sei bzw. diese Parkplätze nicht an die Anzahl erforderlicher

Abstellplätze angerechnet werden könnten.

6.1 Gemäss

§§ 242 ff. PBG zählt das Vorhandensein einer genügenden Anzahl von

Autoabstellplätzen für Bewohner, Beschäftigte und Besucher zu den

Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Die Abstellplätze müssen laut

§ 244 Abs. 1 PBG – sowie Art. 5 Abstellplatzverordnung – auf dem

Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon liegen.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen

gelten für Bewohner/innen und Beschäftigte im Innenstadtbereich eine Distanz

von 300 m als nützliche Entfernung im Sinn von § 244 Abs. 1 PBG

(vgl. hierzu Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 904 mit Hinweisen; Fritz Frey,

Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem

Recht, Zürich 1987, S. 57 f.; ferner etwa VGr, 10. Februar 2022,

VB.2020.00825, E. 4.5). Art. 5 Abs. 2 Abstellplatzverordnung

enthält diesbezüglich gar eine ausdrückliche Regelung: Unter Vorbehalt der

Abstellplätze für Menschen mit Behinderung beträgt die "nützliche

Entfernung" für andere als Besucherabstellplätze, mithin etwa solche für

Bewohner/innen, danach (ebenfalls) "ca. 300 Meter". (Gemäss

revidiertem Umgebungsplan ist ein behindertengerechter Parkplatz in

unmittelbarer Nähe zum Eingang des Mehrfamilienhauses ausgewiesen.)

6.2 Die

Distanz zwischen den auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 geplanten

Fahrzeugabstellplätzen und dem Baugrundstück beträgt rund 120 m.

Offenkundig ist nach dem Gesagten diese Distanz als nützliche Entfernung im

Sinn der massgeblichen Bestimmungen zu qualifizieren.

7.

Im Zusammenhang mit den auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

geplanten Parkplätzen machen die Beschwerdeführenden schliesslich eine

ungenügende Gestaltung bzw. unbefriedigende Einordnung geltend.

7.1 Die Vorinstanz

erwog, von den jeweiligen beschwerdeführerischen Grundstücken, welche allesamt

nicht an die betreffende Parzelle angrenzten, bestehe keine freie Sicht auf die

(neu) dort vorgesehenen drei Abstellplätze. Die Beschwerdeführenden seien

folglich nicht zum Rekurs gegen die Bewilligung dieser Abstellplätze

legitimiert mit dem Argument, diese ordneten sich ungenügend in die Umgebung

ein. Auf diese Rüge sei daher nicht einzutreten.

Zumindest von der vom Beschwerdeführer 4 bewohnten

Liegenschaft M-Strasse 13 besteht indes eine Sichtverbindung zu den auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 03 geplanten Parkplätzen. Letztlich kann vorliegend

jedoch offengelassen werden, wie es sich insoweit mit der Legitimation der

Beschwerdeführenden verhält: Die infrage stehende Rüge erweist sich nämlich

jedenfalls als in der Sache unbegründet, wie nachfolgend zu zeigen ist.

7.2

7.2.1

Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass die Abstellplätze auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 nördlich der grundstücksinternen

Erschliessungsstrasse angeordnet werden sollen, in einem Bereich, in welchem

das Terrain gegen Norden abfalle und sich Abstellplätze somit prominent von der

Umgebung abheben würden. Zugleich müssten für die Erstellung der Parkplätze

bestehende Spiel- und Ruheflächen aufgehoben werden, ohne dass aufgezeigt

worden sei, wo und wie mit Bezug auf Art. 31 BZO, welcher ebenfalls den

Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG Rechnung trage, Ersatz geschaffen werde.

Die Baukommission hatte sich in

der Rekursvernehmlassung vom 23. Februar 2021 betreffend die Frage der

Einordnung dahingehend geäussert, dass nachvollziehbar erscheine, die drei

Parkplätze am Ende der bestehenden Erschliessungsstrasse zu erstellen. Inwiefern

die nicht überdachten Parkplätze in Bezug auf die Gestaltung störend wirken

sollten, lasse sich nicht eruieren. Auch nach der Erstellung seien noch

genügend Spiel- und Ruheflächen vorhanden. Die Parkplätze ordneten sich

problemlos befriedigend in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein.

7.2.2

Die M-Strasse liegt in der (zweigeschossigen) Wohnzone. Offene

Abstellplätze wie die infrage stehenden erweisen sich als in jenem

Einfamilienhausquartier üblich (vgl. bereits die "3D-Ansicht Google

Maps" in der Beschwerdeschrift). Das Grundstück Kat.-Nr. 03, auf dem

die drei Parkplätze erstellt werden sollen, befindet sich zudem am Ende der

Erschliessungsstrasse. Die Parkplätze wirken nicht etwa wuchtig oder auf andere

Weise störend, welcher Eindruck – namentlich vom Grundstück des

Beschwerdeführers 4 betrachtet – insbesondere auch durch die geplante,

schräg nach Nordosten verlaufende Anordnung und zudem durch den Verlauf des –

nach Norden abfallenden – Terrains vermieden wird (vgl. in diesem Zusammenhang

allgemein auch Frey, S. 60).

Der Schluss der Baukommission, die geplanten

Abstellplätze ordneten sich befriedigend in die räumliche Umgebung ein, ist

folglich nicht zu beanstanden bzw. wäre nicht zu beanstanden gewesen.

7.2.3

Der von den Beschwerdeführenden ebenfalls ins Feld geführte Art. 31

BZO, welcher eine Mindestfläche für Spiel- und Ruhe- bzw. Gartenflächen

verlangt, ist vorliegend schon gar nicht anwendbar: Nach seinem klaren Wortlaut

bezieht er sich auf Mehrfamilienhäuser, was die Liegenschaft M-Strasse 04

nicht ist (solches wurde jedenfalls auch seitens der Beschwerdeführenden nicht

behauptet).

8.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

9.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den

unterliegenden Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je 1/6

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 sowie § 14 VRG; Plüss, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu;

vielmehr sind sie im gleichen Verhältnis und solidarisch zu verpflichten, die

anwaltlich vertretene private Beschwerdegegnerin 1 angemessen zu

entschädigen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung zu je

1/6 auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.-- zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen, von der

Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.