Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00678

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00678

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. April 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten durch RA F,

2. Planungs- und Baukommission Richterswil,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 9. September 2020 erteilte die

Planungs- und Baukommission Richterswil D und E die baurechtliche Bewilligung

für drei Reiheneinfamilienhäuser an der G-Strasse 01, 02 und 03 in Richterswil

(Kat.-Nr. 04).

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid gelangten B und A am 12. Oktober

2020.

an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.

Mit Entscheid vom 17. August 2021 wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Hiergegen erhoben B und A am 24. September 2021

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des

baurekursgerichtlichen Entscheids. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 27. Oktober 2021 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. D und E beantragten mit

Eingabe vom 29. Oktober 2021, die Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die

Planungs- und Baukommission Richterswil liess sich nicht vernehmen. Mit Replik

vom 18. November 2021 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Die Duplik

von D und E datiert vom 23. November 2021. B und A liessen sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil in der Wohnzone W2. Projektiert ist

der Abbruch des dort bestehenden Einfamilienhauses und der Neubau von drei

Reiheneinfamilienhäusern.

3.

3.1

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführerinnen zunächst die Durchführung eines Augenscheins. Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im

Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit

dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen

ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht

auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn der Sachverhalt

hinreichend erstellt ist. Eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,

1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3;

VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

3.2

Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, ein Augenschein durch das

Verwaltungsgericht sei angezeigt, da seine Kognition im vorliegenden Fall

derjenigen entspreche, welche üblicherweise dem Baurekursgericht zukomme, weil

die Baubehörde ihr Ermessen nicht ausgeübt habe. Weiter seien die Baupläne

wenig aussagekräftig, sodass ein Eindruck vor Ort erforderlich sei.

Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ist der

massgebliche Sachverhalt hinreichend erstellt (s. insb. E. 5.3). Die

diversen bei den Akten liegenden Pläne sowie das Protokoll des vor­instanzlichen

Augenscheins mit zahlreichen Fotografien geben die tatsächlichen Verhältnisse

anschaulich wieder und die Fragen,

welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, lassen sich ohne den beantragten

Augenschein beantworten. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen

Durchführung verzichten.

4.

In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführerinnen

zusammengefasst geltend, die Bauherrschaft habe ungenügende Pläne eingereicht:

Die Grenzabstände seien nicht vermasst, die für die Bestimmung der zulässigen

Gebäudehöhe massgebende Hangneigung sei nur ansatzweise ersichtlich und die

Fassadenpläne seien schummrig und konturlos. Daher hätten die nachbarlichen

Interessen nicht genügend gewahrt werden können. Weiter habe die Baubehörde die

kommunalen Bauordnungsbestimmungen über den grossen Grundabstand und die

Hangneigung nicht dem Sinn und Zweck der Vorschriften entsprechend ausgelegt,

die Vorschriften betreffend Dachaufbauten unrichtig angewendet und schliesslich

genüge das Bauprojekt auch den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; Übergangsbestimmung

zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) nicht.

5.

5.1

Baugesuche

haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig

sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen an die Gesuchsunterlagen

werden in § 3 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

(BVV) näher ausgeführt.

5.2

Zunächst

ist mit der Vorinstanz in grundlegender Weise festzuhalten, dass gemäss der verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung mangelhafte Baugesuchsunterlagen von Nachbarn und

Nachbarinnen nur gerügt werden können, wenn sie sich auf deren Rechts- und

Interessenwahrung nachteilig auswirken. Entsteht kein solcher Nachteil, so

liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die Rüge der

Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer Nebenbestimmung noch

die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat. Immer gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der

Baugesuchsunterlagen allerdings, wenn diese direkt zur materiellen

Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt oder wenn durch Widersprüche in den

Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlich-rechtliche

Bauvorschriften entstehen könnten (VGr, 30. November 2017,

VB.2017.00353, E. 2.4; 10. Mai

2000, VB.2000.00086, E. 2c/aa = RB 2000 Nr. 7 =

BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 380).

5.3

Wie die Beschwerdeführerinnen zu Recht

vorbringen, sind die Grenzabstände in den Bauplänen nicht eingetragen. Diese

sind jedoch in der Baubewilligung angeführt und lassen sich aus diversen Plänen

ohne Weiteres herausmessen. Entsprechendes trifft auf die Gebäudehöhen zu. Zur

Hangneigung liegen ebenfalls diverse Pläne vor, aus denen sich die relevanten

Werte grundsätzlich übereinstimmend und jedenfalls genügend konkret zur

Beantwortung der sich stellenden Fragen herauslesen lassen. Es wird nicht

substanziiert und ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern in diesem

Zusammenhang die Rechts- und Interessenwahrnehmung der Beschwerdeführerinnen

tangiert worden sein könnte. Es war diesen jedenfalls möglich, die

Baubewilligung anzufechten, und die geltend gemachten Fehler in den Unterlagen

sind nicht geeignet, direkt zur

materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens bzw. bei der Bauausführung zu

Verstössen gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften zu führen.

Zusammengefasst ist die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.

6.

6.1

Art. 3

Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bestimmt,

dass der grosse Grundabstand in der Wohnzone W2 mindestens 8 m beträgt. Abs. 2

derselben Bestimmung konkretisiert, dass die Anordnung des grossen

Grundabstands frei gewählt werden kann. Muss oder kann der grosse Grundabstand

aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber der Strassenseite gewählt

werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, sofern die Gemeinde keine

andere Anordnung trifft (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1076 mit weiteren

Hinweisen).

6.2

Die

Beschwerdeführerinnen bringen vor, das Bauprojekt halte den grossen

Grundabstand auf keiner Seite ein und es sei nicht möglich bzw. widerspreche

dem Normzweck, diesen Abstand – wie vorliegend – in nördlicher Richtung zu

wählen und durch den Strassenabstand zu ersetzen. Wenn es schon möglich sei,

auf die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten, obwohl durch

denselben eigentlich die nötige Belichtung und Besonnung gewährleistet werden

sollte, so dürfe dies zumindest nicht auf der Nordseite vorkommen, ansonsten

die entsprechenden Bestimmungen völlig inhaltsleer würden.

6.3

Vorliegend

kann die Anordnung des grossen Grundabstands gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO

frei gewählt werden, mithin auch gegenüber der Strassenseite. Dies hat zur Folge,

dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner Gebäudeseite

einzuhalten ist. Hätte die Gemeinde dies verhindern wollen, so hätte sie gemäss

ständiger Praxis gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG eine anderslautende

Anordnung treffen müssen (VGr, 29. März 2017, VB.2016.00219, E. 5.2;

14.

Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5; 28. Januar 1998,

VB.1997.00138). Nach dieser Praxis ist es zulässig, in einer Konstellation wie

der vorliegenden auch nordseitig auf die Einhaltung eines grossen Grundabstands

zu verzichten. Dass die BZO dies bewusst in Kauf nimmt, zeigt sich auch daran,

dass sie in den Wohnzonen keine Hauptfassaden oder Hauptwohnseiten statuiert.

Es ist denn auch ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn in Gemeinden wie

Richterswil keine südseitigen und damit von der See­sicht abgewandten

Hauptwohnseiten festgelegt werden.

6.4

Anzufügen

ist, dass die beschwerdeführerische Rüge, es sei bei der Festlegung des

fraglichen Abstandes zu Unrecht kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt worden,

unsubstanziiert bleibt. Es ist denn auch nicht ersichtlich, dass ein solcher

anzurechnen wäre. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauprojekt nicht

gegen die Abstandsvorschriften verstösst.

7.

7.1

Gemäss Art. 3

Abs. 1 BZO ist die zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W2 maximal 7,5 m.

Beträgt die durchschnittliche Hangneigung in Richtung der Falllinie gemessen

mehr als 15°, ist eine talseitige Gebäudehöhe von maximal 8,1 m zulässig.

7.2

Die

Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, die durchschnittliche

Hangneigung sei bloss im Baubereich zu messen. Die Baubehörde misst dieselbe

jedoch von den sich gegenüberliegenden Grundstücksgrenzen aus. Wie auch die

private Beschwerdegegnerschaft bringt sie vor, dies entspreche ihrer ständigen

Praxis. Das Baurekursgericht schützte diese Praxis unter Hinweis darauf, dass

andernfalls regelmässig nur Erstüberbauende in den Genuss der

Gebäudehöhenprivilegierung kämen, während Zweitüberbauende ein von Ersteren

abgeflachtes Terrain vorfinden würden. Vielmehr sei entsprechend den Regelungen

zur Eruierung des massgeblichen Terrains im Fall von Neubauten auf den

ursprünglich gewachsenen Boden oder auf den natürlichen Geländeverlauf der

Umgebung abzustellen, und eine ursprünglich vorhandene Hangneigung lasse sich

in der Falllinie nur zwischen der berg- und der talseitigen Grundstücksgrenze

sinnvoll bestimmen.

7.3

Bei einer

Auslegung der fraglichen BZO-Bestimmung nach deren Sinn und Zweck spricht

einiges für die Ansicht der Beschwerdeführerinnen. Diese bringen vor, es könne

nicht sein, dass bei einem sehr starken Gefällsbruch auf einem langen

Hanggrundstück auch dessen allenfalls "topfebener" Teil eine

Gebäudehöhenprivilegierung erfahre. Hinzu kommt, dass unter Zugrundelegung der

entgegenstehenden Ansicht durch gezielte Abparzellierung auf einer so neu

geschaffenen, steil gelegenen Teilparzelle eine zuvor unzulässige

Gebäudehöhenprivilegierung erreicht werden könnte. Weiter ist zwar durchaus

zutreffend, dass für die Bestimmung des massgebenden Terrains nach § 5 Abs. 1

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) nicht auf das von

einem (Erst-)Bauenden geschaffene Terrain, sondern auf den natürlichen

Geländeverlauf abzustellen ist. Dies steht allerdings der Ansicht der

Beschwerdeführerinnen nicht entgegen: Aus ihrer Argumentation folgt nicht, dass

bei späteren Bauten vom (durch einen Erstbauenden) gestalteten Terrain aus

gemessen werden müsste. Vielmehr kann der natürliche Geländeverlauf sowohl bei

Neu- bzw. Erstbauten wie bei Ersatzbauten auch innerhalb eines Baubereichs

zugrunde gelegt werden (so beispielsweise bei der Bestimmung der

Baumassenziffer, der Gesamthöhe eines Gebäudes oder gegebenenfalls auch der

Hangneigung) und muss jedenfalls nicht zwingend von Grundstücksgrenze zu

Grundstücksgrenze betrachtet werden.

7.4

Ob die von

der kommunalen Baubehörde vorgenommene und vom Baurekursgericht geschützte

Auslegung der BZO noch vertretbar ist, kann vorliegend jedoch offengelassen

werden. Nicht nur aus den von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten Plänen,

sondern auch aus denjenigen, welche die Beschwerdeführerinnen selbst ins Recht

legten, ergeben Nachmessungen der Hangneigungen auch im Baubereich Werte von –

teilweise deutlich – über 15°; bloss an einer einzigen Fassade liegt der Wert

knapp darunter (Haus 1, Ostfassade). Die streitgegenständliche Gebäudehöhenprivilegierung

durfte somit bewilligt werden.

7.5

Soweit die

Beschwerdeführerinnen schliesslich behaupten, auf der Talseite sei zwar eine

Gebäudehöhe von 8,1 m eingehalten, aber auf der Bergseite müsse eine

solche von 7,5 m eingehalten werden und die Letztere sei womöglich

überschritten, ist darauf hinzuweisen, dass sich aus den Plänen eine

bergseitige Gebäudehöhe von nur etwas über 6 m ablesen lässt.

8.

8.1

Nach

der vorliegend anwendbaren Fassung von § 292 lit. b PBG dürfen, wo

nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten – ausgenommen Kamine, Anlagen zur

Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten – insgesamt

nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach

zulässigen Ebenen durchstossen.

8.2

Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, die genannte Bestimmung wäre bloss

eingehalten, wenn die Fassadenlänge über alle drei Reiheneinfamilienhäuser

veranschlagt würde. Dies sei jedoch nicht gesetzeskonform; der Übergang

zwischen den ersten beiden und dem dritten Haus sei auf der Südseite mit einem

Rücksprung im Dachgeschoss und einer Öffnung im Erdgeschoss markant erkennbar.

8.3

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche

bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild

als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein

Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die

''Drittelsregel'' jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist.

Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil

der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr, 18. März 2021,

VB.2020.00662, E. 6.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2;

31.

August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000,

VB.2000.00086, E. 3b). Eine solche optische Einheit kann auch dann

gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder

die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung

vorzunehmen (VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00070, E. 8.2, mit weiteren

Hinweisen).

Von der in § 292 PBG erwähnten Befugnis zum Erlass einer abweichenden

Regelung hat die Gemeinde Richterswil keinen Gebrauch gemacht.

8.4

Aus den

massgeblichen Plänen ist ersichtlich, dass bergseitig ein Rücksprung zwischen

den ersten beiden und dem dritten Reihenhaus besteht; zudem ist die Fassade des

letzteren talseitig leicht abgewinkelt. Nichtsdestotrotz bildet die bergseitige

Fassade eine baulich-architektonische Einheit. Aus dem Plan "Ansicht

Süd" ergibt sich, dass keine markanten Übergänge bestehen. Noch klarer zu

bejahen ist die optische Einheit hinsichtlich der talseitigen Fassade, wo keine

nennenswerten Übergänge zwischen den Gebäuden auszumachen sind. Das

Dachgeschoss ist denn auch von beiden Seiten her klar als solches erkennbar und

vermittelt weder den Eindruck eines überzähligen Vollgeschosses noch denjenigen

einer unruhigen, übergewichtigen Dachgestaltung.

Schliesslich nimmt das Verwaltungsgericht bei der

Würdigung ästhetischer Gesichtspunkte Rücksicht auf die vorinstanzliche

Ermessensbetätigung und kann einen Entscheid der Vor­instanz nur aufheben, wenn

diese eine Rechtsverletzung begangen hat (s. zum Ganzen unten E. 9.1,

9.3). Eine unrichtige Rechtsanwendung ist vorliegend nicht auszumachen; die vor­instanzliche

Ermessensausübung ist zu schützen.

9.

9.1

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erzielt wird.

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG

verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid

BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen

Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der

Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung

begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die

kommunale Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die

Anforderungen an eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai

2019, VB.2018.00530, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu

prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

9.2

Die

Beschwerdeführerinnen bringen vor, das wuchtige Bauvorhaben wirke in den Hang

gequetscht und quartierfremd. Die Garagentore und Aufgangstreppen würden einen

industriellen Eindruck erzeugen und die Nordseite trete infolge starker

Abgrabungen – welche zudem gegen § 293 PBG verstossen würden – massiv in

Erscheinung. Auch die Strassenfassade, die Brüstungen, die monotonen

Fensterreihen und ein unharmonischer Vorsprung im Dachgeschoss vermittelten

einen verunklärten Eindruck.

9.3

Zunächst

ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhalten, dass sich die kommunale

Baubehörde in der angefochtenen Verfügung tatsächlich nicht vertieft mit der

Einordnung und Gestaltung auseinandergesetzt hat. Auch im vorinstanzlichen

Verfahren blieb ihre diesbezügliche Begründung knapp. Demgemäss durfte die

Vorinstanz bei der Beurteilung der Einordnungsfrage ihr eigenes Ermessen

zugrunde legen. Dabei hat sie den hierfür massgeblichen Sachverhalt, namentlich

mittels Durchführung eines Augenscheins, genügend abgeklärt (s.o. E. 3.2)

und in der Folge unter Ausschöpfung ihrer vollen Kognition sämtliche Rügen

eingehend behandelt. Zusammengefasst hat die Vor­instanz den massgeblichen

Sachverhalt gekannt, ihre Überprüfungsbefugnis nicht unterschritten und konnte

und durfte selbst einen Entscheid betreffend die Einordnung treffen.

9.4

In

Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG

kann bezüglich der Einordnungsfrage auf die zutreffenden Erwägungen im

Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Es ist der Vorinstanz

namentlich darin beizupflichten, dass die Umgebung von diversen

unterschiedlichen Überbauungs- und Gestaltungsarten geprägt ist; es finden sich

verschiedenste Gebäudekubaturen, Dachformen oder Ausgestaltungen von

Zugangstreppen. Das Bauprojekt tritt nicht wuchtiger in Erscheinung als

verschiedene umliegende Bauten und seine Fassaden wirken nicht spezieller als

andere in der Umgebung. Anzufügen bleibt, dass im Rahmen des noch

nachzureichenden Farb- und Materialkonzepts einer allfälligen industriellen

Erscheinungsweise entgegengewirkt werden könnte.

9.5

§ 293 Abs. 1 PBG legt fest, dass nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens

1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten dürfen. Von dieser

Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie

Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). Die Bestimmung soll verhindern, dass nicht anrechenbare Untergeschosse

erstellt werden, die sich von ihrer Erscheinung her nicht von anrechenbaren

Geschossen unterscheiden und dadurch dem Gebäude den Eindruck der

Übergeschossigkeit verleihen.

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, auf die

Garageneinfahrten im streitgegenständlichen, nicht anrechenbaren Untergeschoss

sei § 293 Abs. 2 PBG nicht anzuwenden, da das Gebäude übergeschossig

in Erscheinung trete. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, weist das

Neubauvorhaben talseitig jedoch nur vier Geschosse auf (die Bauherrschaft

verzichtet auf ein gemäss Art. 3 BZO zulässiges zweites Vollgeschoss). Es

ist daher nicht zu befürchten, dass der Eindruck der Übergeschossigkeit

entsteht. Auf den bei den Akten liegenden Projektvisualisierungen wirkt das

Gebäude denn auch nicht übergeschossig.

9.6

Zusammengefasst

sind mithin sämtliche beschwerdeführerischen Rügen und die Beschwerde insgesamt

abzuweisen.

10.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Verfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Für die beantragte Neuverlegung

der Rekurskosten besteht nach dem Ausgeführten kein Raum.

Die Zusprechung einer

Parteientschädigung an die unterliegenden Beschwerdeführerinnen fällt ausser

Betracht; vielmehr sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen

Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 5'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …