Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00709

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00709

Urteil

der 1. Kammer

vom 22. September 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Gemeinderat Grüningen,

vertreten durch RA F,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 12. Januar 2021 erteilte der

Gemeinderat Grüningen A die baurechtliche Bewilligung für eine Anpassung der

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 verlaufenden Zufahrt, welche die auf diesem

Grundstück situierten Gebäude an der G-Strasse 02, 03 und 04 sowie das

Gebäude an der G-Strasse 05 auf dem rückwärtigen Grundstück Kat.-Nr. 06

erschliesst. Koordiniert eröffnet wurde die Bewilligung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 10. November 2020 betreffend die Lage des Bauvorhabens

an der Staatsstrasse G-Strasse.

Erwägungen

II.

C und D, Miteigentümer an der rückwärtigen Liegenschaft Kat.-Nr. 06,

gelangten mit Rekursschrift vom 12. Februar 2021 an das Baurekursgericht

und beantragten die Aufhebung beider Bewilligungen. Das Baurekursgericht hiess

den Rekurs mit Entscheid vom 8. September 2021 gut und hob die

Bewilligungen auf.

III.

Hierauf gelangte A mit Beschwerde vom 7. Oktober 2021 an das

Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei

unter Bestätigung der erstinstanzlichen Baubewilligungen aufzuheben;

eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache

zur Neubeurteilung an dieses zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht

beantragte mit Eingabe vom 20. Oktober 2021 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Grüningen (Mitbeteiligter 1)

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 10. November 2021, die Beschwerde sei

unter Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheide gutzuheissen. Diesem Antrag

schloss sich die Baudirektion (Mitbeteiligte 2) mit Beschwerdeantwort vom 11. November

2021.

an. C und D beantragten mit Vernehmlassung vom 12. November 2021 die

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

In den bis am 21. Januar

2022.

eingegangenen Replik-, Duplik- und Triplikschriften hielten die privaten

Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerschaft liess

sich daraufhin nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin

der Bewilligungen, welche durch die Vorinstanz in Gutheissung des

Nachbarrekurses aufgehoben wurden, legitimationsbegründend im Sinn von § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen und

damit zur Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das mit den Gebäuden an der G-Strasse 02, 03 und 04

überstellte Baugrundstück Kat.-Nr. 01 grenzt südlich an die G-Strasse an.

Ab der G-Strasse führt im westlichen Bereich des Baugrundstücks, entlang der

Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 07, eine rund 28 m lange Zufahrtsstrasse

in Richtung Nordnordost. An ihrem Ende vereint sich die Zufahrtsstrasse mit der

grundstücksinternen Erschliessung des rückwärtigen Grundstücks Kat.-Nr. 06.

Überdies gabelt die Zufahrt in diesem rückwärtigen Bereich auch in östliche

Richtung ab und führt so zum auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01

befindlichen, ebenfalls rückwärtigen Gebäude an der G-Strasse 04. Die 28 m

lange Zufahrtsstrasse ab der G-Strasse weist zwischen ihren Anschlüssen an die

Staatsstrasse im Süden und an die Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 06 im

Norden eine durchgehende Senke auf, welche die Einfahrt in die Tiefgarage der

auf dem Baugrundstück befindlichen Gebäude an der G-Strasse 02 und 03

ermöglicht.

Das Bauprojekt sieht die Zweiteilung der 28 m langen

Zufahrtsstrasse dergestalt vor, dass deren westlicher Bereich entlang der

Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 07 in eine vom östlichen Bereich abgetrennte,

2,7 m breite Fahrgasse umgestaltet werden soll. Diese neue Fahrgasse soll

von der G-Strasse bis zum Grundstück Kat.-Nr. 06 durchgehend ebenerdig

verlaufen, unter Rückgängigmachung der bestehenden Senke. Die neue Fahrgasse

soll namentlich der Erschliessung des rückwärtigen Grundstücks Kat.-Nr. 06

und auch als diesbezüglicher Fussgängerzugang dienen. Die neue Fahrgasse würde

vom östlichen Teil der Zufahrtsstrasse mittig durch eine 10 m lange und

0,2 m breite Betonmauer (samt darauf angebrachter Absturzsicherung)

getrennt. Im östlichen, neu noch 4,15 m breiten Teil der Zufahrtsstrasse

soll die Senke und damit die Zufahrt in die Tiefgarage der Gebäude an der G-Strasse 02

und 03 beibehalten werden.

Zur Verkehrssicherung ist nebst der Unterteilung der

bisherigen Zufahrtsstrasse durch die erwähnte Betonmauer die Installation einer

mehrteiligen Lichtsignalanlage samt Wartezonen (nachfolgend:

Verkehrssteuerungsregime) geplant. Weiter soll ein Containerabstellplatz

versetzt und die Einmündung in die G-Strasse verbreitert werden. Schliesslich

soll ein Abstellplatz im rückwärtigen östlichen Bereich der Zufahrt entfallen;

an dessen Stelle ist eine nur durch die Feuerwehr demontierbare Schranke

geplant. Deren Zweck läge darin, die normale Zufahrt zu den rückwärtigen

Gebäuden nur via die neue, 2,7 m breite Fahrgasse im westlichen Bereich zu

ermöglichen. Allein die Feuerwehr soll künftig via den mit 4,15 m deutlich

breiteren östlichen Bereich der Zufahrt mit der verbleibenden Senke zu den

rückwärtigen Gebäuden im Sinn einer Notzufahrt zufahren können.

Die Beschwerdeführenden

beantragen die Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der

Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden

und Sachverständigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung

eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). Dies ist

vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 24. Juni 2021 in Beisein aller

Parteien ausser der Baudirektion einen Augenschein durchgeführt und diesen

mittels Protokoll und wie erwähnt aussagekräftiger Fotografien dokumentiert.

Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend

erstellt. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erübrigt sich.

3.

3.1

Die

Vorinstanz kam in Gutheissung des von den vormaligen Nachbarrekurrenten und heutigen

privaten Beschwerdegegnern erhobenen Rekurses zusammengefasst zum Schluss, dass

das neue Zufahrtsregime mit § 240 Abs. 1 PBG betreffend Verkehrssicherheit

nicht vereinbar sei. Im Weiteren sei auch § 237 Abs. 2 PBG betreffend

Zugänglichkeit in Verbindung mit den einschlägigen Vorschriften der Verkehrserschliessungsverordnung

(VErV) verletzt.

Die Beschwerdeführerin sowie die Mitbeteiligten halten das

projektierte Bauvorhaben samt dem vorgesehenen Verkehrssteuerungsregime

zusammengefasst für verkehrssicher. Auch die Vorschriften betreffend

Zugänglichkeit seien unter keinem Titel verletzt.

3.2

Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19

Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und

§§ 234 ff. PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die

darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zugänglich" sind.

Die Zufahrt zu einem Grundstück muss nur für die konkret infrage stehende Nutzung

des fraglichen Grundstücks oder des geplanten Gebäudes hinreichend sein (VGr,

25.

Juni 2020, VB.2017.00173, E. 3.3.2 f.). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG).

Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein

(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen

und sonstige Grundstücksnutzungen darf weder der Verkehr behindert oder gefährdet

noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt (dazu

im Einzelnen nachfolgend E. 5).

3.3

Gemäss dem

projektierten Verkehrssteuerungsregime passiert ein Motorfahrzeug, das von der G-Strasse

her auf das Baugrundstück fährt, eine Druckschwelle, woraufhin die Lichtsignale

in der Tiefgarage und im rückwärtigen Bereich auf Rot schalten. Im umgekehrten

Fall, wenn ein Motorfahrzeug aus der Tiefgarage oder aus dem rückwärtigen

Bereich in die Zufahrtsstrasse fährt, ist dagegen nicht vorgesehen, dass von

der G-Strasse auf das Baugrundstück gelangende und dann in die Tiefgarage oder

in die Fahrgasse steuernde Fahrzeuge mittels eines Lichtsignals gestoppt oder

in anderer Weise auf das sich anbahnende Kreuzen mit dem auf die G-Strasse

ausfahrenden Fahrzeug aufmerksam gemacht werden. Angesichts von 20

Einstellplätzen in der Tiefgarage des Baugrundstücks und fünf offenen

Fahrzeugabstellplätzen auf dem Baugrundstück, ebenfalls fünf offenen

Fahrzeugabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 sowie weiteren zwölf

Fahrzeugabstellplätzen in der Tiefgarage jenes Grundstücks – insgesamt also 42

Fahrzeugabstellplätzen – ist mit einer nicht unerheblichen Anzahl Autofahrten

und daraus resultierenden Begegnungsfällen von ein- und ausfahrenden Fahrzeugen

zu rechnen, zumal im rückwärtigen Gebäude an der G-Strasse 05 eine

Hausarztpraxis mit entsprechendem Patientenverkehr (sowohl zu Fuss als auch mit

Fahrzeugen) situiert ist.

3.4

Entgegen

den Vorbringen der Beschwerdeführerin sind diese Sachverhaltsfeststellungen der

Vorinstanz zutreffend. Zwar mag die Lichtsignalanlage sicherstellen, dass von

der G-Strasse einfahrende Fahrzeuge durch Auslösen des Drucksensors, der ein

Rotlichtsignal in der Tiefgarage und im rückwärtigen Bereich der

Zufahrtsstrasse bewirkt, Vortritt erhalten (was auch mittels der Tafel

Nr. 3.10 gemäss Anhang 1 der Signalisationsverordnung von 5. September

1979.

[SSV] signalisiert wird). Wenn indes im umgekehrten Fall Fahrzeuge bereits

auf der immerhin 28 m langen Fahrgasse oder aus der Tiefgarage kommend in

Richtung G-Strasse unterwegs sind, werden diese unweigerlich – auf der

Fahrgasse, im Einmündungsbereich der Tiefgarage oder unmittelbar vor der

Einfahrt in die Staatsstrasse – mit einem von der G-Strasse her einbiegenden

Fahrzeug zusammentreffen. Weder in der 2,7 m breiten Fahrgasse noch im

vorderen, westlichen Bereich der Tiefgarage oder im Bereich der verbleibenden

Senke ist ein Kreuzen möglich. Bei einem Begegnungsfall in der 2,7 m breiten

Fahrgasse lässt sich dieser nur dergestalt lösen, dass ein ausfahrendes

Fahrzeug entweder eine allenfalls nicht unerhebliche Wegstrecke rückwärts in

die Wartezone auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 oder aber das einfahrende

Fahrzeug rückwärts auf die Kantonsstrasse hinausmanövrieren muss. Auch bei

einem Begegnungsfall im Einmündungsbereich der Tiefgarage oder im Bereich der

verbleibenden Senke vor der Tiefgarageneinfahrt muss das eine oder das andere

Fahrzeug rückwärtsfahren. Beide Begegnungsfälle lassen sich damit nur mit

Rückwärtsfahrmanövern entweder auf einer schmalen Fahrgasse mit zusätzlichem

Fussgängerverkehr, im Bereich einer eher beengten (so immerhin auch die Auffassung

der Mitbeteiligten 1) Tiefgaragenzufahrt oder auf die Staatsstrasse hinaus

auflösen, wobei Letzteres durchaus ein naheliegendes Verhalten gerade von nicht

ortskundigen Fahrzeuglenkern darstellen dürfte. Im Vergleich zur heutigen,

verkehrssicherheitstechnisch einwandfreien Erschliessungslösung (ohne

Zweiteilung der 6,85 m breiten Fahrbahn; mit genügend Platz zum Kreuzen in

jedem denkbaren Begegnungsfall) bringt das neu vorgesehene Verkehrsregime eine

deutliche Verschlechterung der Verkehrssicherheit mit sich.

3.5

Aus den

von der Vorinstanz dargelegten Gründen, auf welche in Anwendung von § 28 Abs. 1 VRG ergänzend verwiesen werden kann, kann keines der möglichen Fahrmanöver zur

Auflösung der jeweiligen Begegnungssituation als verkehrssicher erachtet werden.

Eine entsprechende Einschätzung liegt ausserhalb des von der Gemeindeautonomie

der Mitbeteiligten 1 zugestandenen Ermessensspielraums bei der Prüfung der

Frage der Verkehrssicherheit (vgl. VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00461,

E. 3.3); dementsprechend liegt kein unzulässiger Eingriff der Vorinstanz

in die Gemeindeautonomie vor. Insbesondere das Rückwärtsfahren auf der auch für

den Fussgängerverkehr von und zum Grundstück Kat.-Nr. 06 (alternativlos,

ohne Trottoir, Bankett oder sonstige Ausweichmöglichkeiten) vorgesehenen, nur

2,7 m breiten Fahrgasse wie auch das Rückwärtsfahren auf die Staatsstrasse

sind verkehrssicherheitstechnisch nicht mehr vertretbar. Dies gilt unbesehen

von der Frage der exakten Verkehrsbelastung der G-Strasse oder der Anzahl Fussgänger,

mit welchen auf der Fahrgasse je nach – zwischen den Parteien umstrittenem –

Patientenaufkommen der Arztpraxis auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 zu

rechnen ist. Ebenso wenig kommt es auf den genauen Anteil an gehbehinderten

Patienten an, welche die erwähnte Arztpraxis aufsuchen. Auch

nicht-gehbehinderte Fussgänger wären in der schmalen Fahrgasse ohne

Ausweichmöglichkeiten in verkehrssicherheitstechnisch nicht mehr hinnehmbarer

Art und Weise regelmässig mit rückwärtsfahrenden Fahrzeugen konfrontiert. Selbst

ohne das Vorhandensein einer Arztpraxis im rückwärtigen Gebäude an der G-Strasse 05

wäre die hier beabsichtigte Neugestaltung des Zufahrtsregimes

verkehrssicherheitstechnisch nicht mehr vertretbar. Mit Recht hat die

Vorinstanz die Abwicklung des gesamten Fussgängerverkehrs zu den rückwärtigen

Grundstücken über die schmale Fahrgasse sowie das Vorhandensein einer

Arztpraxis ihrer Würdigung der Verkehrssicherheitssituation denn auch nicht

etwa als ausschlaggebend, sondern – nur, aber immerhin – als erschwerend zu

Grunde gelegt. Weitere diesbezügliche Sachverhaltsabklärungen sind nicht

notwendig, zumal bei insgesamt 42 von der neuen Zufahrtsregelung betroffenen

Abstellplätzen klarerweise auch nicht mit einem derart vernachlässigbaren

Verkehrsaufkommen zu rechnen ist, dass die augenscheinliche

Verkehrssicherheitsproblematik (gerade noch) hingenommen werden könnte.

3.6

Das

Verkehrssteuerungsregime bewahrt im Übrigen auch nicht davor, dass zwei

Fahrzeuge auf der Fahrgasse und aus der Tiefgarage kommend parallel in Richtung

Staatsstrasse ausfahren und sich im Einmündungsbereich in Bezug auf Platz und

Sichtverhältnisse gegenseitig in die Quere kommen. Auch diese neue

Ausfahrtssituation kann nicht als verkehrssicher eingestuft werden.

3.7

Zusammengefasst

ist die vorinstanzliche Würdigung, wonach die hier vorgesehene Neuregelung der

Erschliessung mit § 240 PBG nicht zu vereinbaren ist, nicht zu

beanstanden.

3.8

An diesem

Schluss – was nur der Vollständigkeit zu erwähnen ist – ändert der Umstand

nichts, dass der projektierten Neuregelung der Erschliessung eine langjährige

zivilrechtliche Streitigkeit zwischen den privaten Parteien zugrunde liegt,

welche mit der Einrichtung einer eigenen Fahrgasse unter teilweiser

Rückgängigmachung der bestehenden Senke gelöst werden soll. Die öffentlich-rechtlichen

Erschliessungsvorschriften sind auch diesfalls einzuhalten. Die Kantone werden

in ihren öffentlichen Befugnissen durch das Bundeszivilrecht nicht beschränkt (Art. 6

Abs. 1 des Zivilgesetzbuches [ZGB]).

4.

4.1

Als

Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der

Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der

vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen, die Verkehrssicherheit für alle

Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist und

die Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie von Kindern,

insbesondere auf Schulwegen, berücksichtigt werden (§ 4 lit. a und b

VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze,

muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen

Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der

Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1VErV).

4.2

Zunächst handelt

es sich bei der projektierten Fahrgasse von und zum Grundstück Kat.-Nr. 06

wie auch bei der Tiefgaragenzufahrt, welche in ihrer Verlängerung zugleich als

Notzufahrt zum rückwärtigen Grundstück dient, gemäss zutreffender

erschliessungsrechtlicher Qualifizierung durch die Vorinstanz um eine Zufahrt

im Sinn von § 3 lit. b VErV und nicht etwa um eine blosse Hauszufahrt

im Sinn von § 3 lit. c VErV. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut

von § 3 lit. c VErV, gemäss welchem Hauszufahrten private grundstücks- oder

arealinterne Strassen, Wege, Fahrspuren und Pfade für die Erreichbarkeit

von Grundstücken und der darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und

Anlagen darstellen. In Bezug auf das rückwärtige, via die streitgegenständliche

Verkehrsfläche erschlossene Grundstück Kat.-Nr. 06 handelt es sich gerade

nicht um eine grundstücks- oder arealinterne Strasse. Dementsprechend gilt vorliegend

die VErV (§ 2 Abs. 1 VErV).

4.3

Werden mit

einer Zufahrt wie vorliegend bis zu 50 Wohneinheiten erschlossen, hat die

Erschliessung mit einem Zufahrtsweg zu erfolgen, der mindestens 3,00 bis 4,00 m

Ausbaubreite aufweisen muss (VErV; Anhang 1). Mit nur 2,7 m Breite der

Fahrgasse wird die Minimalvorgabe damit nicht erfüllt. Ausweichstellen, ein

begehbares Bankett oder ein Trottoir sind zumindest auf den 10 m Länge

entlang der Betonmauer mit Absturzsicherung nicht vorhanden, obgleich die

Fahrgasse wie vorstehend erwähnt den gesamten Fussgänger-, Fahrrad- und –

abgesehen von der Notzufahrt – Fahrzeugverkehr von und zum rückwärtigen

Grundstück Kat.-Nr. 06 fassen soll. Mit der neuen Erschliessung entstünde

in Bezug auf dieses Grundstück im Vergleich zur heutigen Erschliessung ein

baurechtswidriger Zustand. Wichtige Gründe, die es im Einzelfall allenfalls

ermöglichen würden, geringere Anforderungen zu stellen (§ 6 Abs. 1 und 2 VErV), sind nicht ersichtlich. Auch die Beschwerdeführerin führt nicht

aus, welcher der in dieser Bestimmung aufgezählten Ausnahmetatbestände

vorliegen könnte.

4.4

Zusammengefasst

widerspricht die geplante neue Erschliessung gemäss der zutreffenden Würdigung

der Vorinstanz § 237 Abs. 2 PBG in Verbindung mit den einschlägigen

Vorschriften der VErV.

5.

Das Ausgeführte führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Hingegen ist sie zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern für das

Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr.

340.-- Zustellkosten,

Fr. 3'340.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.