Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00718

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00718

Urteil

der 1. Kammer

vom 9. Juni 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Abteilungspräsident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Viviane

Eggenberger.

In Sachen

A,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. B AG,

vertreten durch RA C,

2. Gemeinderat Aeugst a. A.,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom

23. Februar 2021 erteilte der Gemeinderat Aeugst am Albis der B AG

unter Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse

03 in Aeugst am Albis.

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierte A am 30. März 2021 an das

Baurekursgericht des Kantons Zürich, wobei sie sich nicht gegen das Bauprojekt

als solches wandte; vielmehr verlangte sie sinngemäss eine Ergänzung der

Bewilligung mit diversen Nebenbestimmungen.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

21.

September 2021 teilweise gut, insofern die erteilte Baubewilligung um

eine Nebenbestimmung zu ergänzen sei und wies ihn im Übrigen ab, soweit es ihn

nicht als durch Rückzug gegenstandslos geworden abschrieb.

III.

Mit Beschwerde vom

15.

Oktober 2021 gelangte A an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich,

wobei sie folgende Anträge stellte:

"1 Die Baubewilligung ist hinsichtlich der Anträge 1, 4

und 7 bis 19 des Rekurses [...] gemäss der Rekursantwort des Gemeinderates

[...] zu ergänzen.

2.

Der Baubereich von 6m wird durch das Gebäude an den

Positionen OG1' und OG2' [...] überschritten. Damit der Baubereich, unter

Berücksichtigung einer Genauigkeit der berechneten Grenzabstände von +/- 10cm

eingehalten wird, ist das Gebäude an den Positionen OG1' um mind. 21cm und OG2'

um mind. 44cm bergseits zu verschieben oder die Höhenkote 742.67 m.ü.M. des

Gebäudes [...] ist um 12cm abzusenken.

3.

Reduktion der Höhe der Stützmauer Südwest W1'-W2'

[...], inklusive ihrer Hinterfüllung, so dass das massgebliche Terrain um

maximal 1.5m aufgeschüttet wird.

4.

Gemäss Antrag Nr. 6 des Rekurses [...] hat die

Terrasse als Anbaute einen Grenzabstand von 3m einzuhalten.

5.

Alles unter Kosten und Entschädigungsfolge zu

Lasten der Beschwerdegegner. Inklusive der Kosten für den Geometer [...]."

Das Baurekursgericht schloss am 9. November 2021

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten

vom 18. bzw. 19. November 2021 beantragten sowohl die B AG als

auch der Gemeinderat Aegust am Albis jeweils die Abweisung der Beschwerde

(Erstere, soweit darauf einzutreten sei) unter Entschädigungsfolgen (Letzterer

zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten von A.

Im Folgenden äusserten sich einerseits A mit weiteren

Eingaben vom 3. Dezember 2021, 26. Januar 2022, 11. Februar 2022

und 26. März 2022, andererseits der Gemeinderat Aeugst am Albis mit

Eingabe vom 22. Dezember 202 sowie die B AG mit Eingaben vom

13.

Januar 2022 und 11. März 2022. Die B AG verzichtete

schliesslich mit Eingabe vom 5. April 2022 ebenso auf eine weitere

Vernehmlassung wie der Gemeinderat Aegust am Albis – unter Verweis auf die bisherigen

Anträge und Ausführungen – mit Eingabe vom 6. April 2022.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

2.

Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 03 in Aeugst am Albis. Die Bauparzelle liegt

in der Wohnzone A gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis vom

27.

März 2014 (BZO) sowie im Perimeter des Öffentlichen Gestaltungsplans Nr. 04

"F" (dessen Vorschriften werden nachfolgend mit "GPV"

abgekürzt).

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks

Kat.-Nr. 02, welches im Südosten an die Bauparzelle grenzt. Sie wandte

sich nicht gegen die Erteilung der Baubewilligung als solcher bzw. verlangte

nicht deren Aufhebung, sondern im Wesentlichen sinngemäss die Ergänzung mit

diversen Nebenbestimmungen.

3.

Mit Rekursentscheid vom 21. September 2021 schrieb die

Vorinstanz den Rekurs insoweit als gegenstandslos geworden ab, als dieser mit

Rekursreplik der Beschwerdeführerin vom 1. Juni 2021 in Bezug auf die Anträge 1,

4.

und 7 bis 19 der Rekursschrift vom 30. März 2021 zurückgezogen worden

sei.

Die Beschwerdeführerin beanstandet in ihrer Beschwerde vom

15.

Oktober 2021 die teilweise Abschreibung des Rekurses. Sie führt aus,

mit der "Rekursantwort [...] erfüllte der Gemeinderat die Anträge

Nr. 1, 4 und 7 bis 19 der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdeführende

stellte daraufhin in der Replik [...] fest, dass diese Anträge in der Folge

nicht mehr strittig sind. Keinesfalls wurden damit die Anträge zurückgezogen,

wie im Urteil der Vorinstanz behauptet, denn der Baubewilligung [...] mangelt

es immer noch an den entsprechenden Ergänzungen. Um diesen Mangel zu beheben,

ist der Gemeinderat anzuhalten, die Baubewilligung um die entsprechenden

Ausführungen des Gemeinderates hinsichtlich der Anträge 1, 4 und 7 bis 19

gemäss seiner Rekursantwort zu ergänzen".

3.1

3.1.1

Mit einem Rückzug des Rechtsmittels bringt die rekurrierende Partei zum

Ausdruck, auf die Überprüfung des angefochtenen Hoheitsakts zu verzichten

(Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 28 N. 20 ff., auch zum

Folgenden). Für die Rekursbehörde ist ein Rückzug verbindlich. Die

rekurrierende Partei muss den Rückzug ausdrücklich, unmissverständlich und

vorbehaltlos erklären. Der Rückzug ist grundsätzlich unwiderruflich.

Vorbehalten bleibt ein Widerruf der Rückzugserklärung wegen Willensmängeln,

namentlich wenn Elemente des Vertrauensschutzes hinzutreten (beispielsweise,

wenn der Rückzug aufgrund einer behördlichen Zusicherung einer neuen Verfügung

erfolgte, diese in der Folge indes unterblieb). Ein stillschweigender oder bedingter

Rückzug ist unzulässig. Möglich ist ein Teilrückzug, das heisst ein teilweiser Rückzug

eines Rechtsbegehrens oder der Rückzug bloss einzelner von mehreren

Rechtsbegehren.

3.1.2

Die Vorinstanz stützte sich im Zusammenhang mit dem angeblichen Rückzug der

betreffenden Rechtsbegehren auf die Rekursreplik der Beschwerdeführerin vom

1.

Juni 2021. Diese hatte dort Folgendes ausgeführt: "Mit der

Rekursantwort des Gemeinderates werden Unvollständigkeiten und Unklarheiten in

der Baubewilligung behoben. [...] Die Anträge Nr. 1, 4 und 7 bis 19 der

Rekursschrift sind infolge Erfüllung nicht mehr strittig". Sodann äusserte

sie sich erneut zu den nach wie vor strittigen Anträgen Nrn. 2, 3, 5 und 6,

um mit folgendem Absatz zu schliessen: "Zusammenfassend ergibt sich, dass

die Anträge Nr. 2, 3 und 6 der Rekursschrift noch nicht erfüllt sind.

[...] Erfreulich ist, dass durch die umfassende und sachbezogene Rekursantwort

des Gemeinderates, in Erfüllung der restlichen Anträge der Rekursschrift, die

Baubewilligung diesbezüglich hinreichend ergänzt und klarifiziert wurde".

Die Beschwerdeführerin hat damit insofern zwar

festgehalten, dass die Anträge 1, 4 und 7 bis 19 nicht mehr strittig

seien. Entgegen vorinstanzlicher Auffassung ist in ihren Ausführungen jedoch

kein (Teil-)Rückzug zu sehen. Weder zog sie die betreffenden Begehren

ausdrücklich zurück noch verzichtete sie mittels einer gleichbedeutenden

ausdrücklichen Formulierung in diesem Sinn auf eine Überprüfung durch die

Vorinstanz. Vielmehr geht aus ihren Ausführungen klar hervor, dass sie die

betreffenden Punkte bzw. Begehren deswegen als nicht mehr strittig erachtete,

weil sie der Auffassung war, der Beschwerdegegner habe der Mehrheit ihrer

Rekursbegehren entsprochen bzw. werde diesen mittels einer

"Anpassung" der Baubewilligung (noch) entsprechen.

Vor Verwaltungsgericht wehrte sich die Beschwerdeführerin

denn auch, wie gesehen, gegen die vor­instanzliche Interpretation ihrer

Ausführungen bzw. widersprach der Auffassung der Vor­instanz und äusserte

sodann ihr Unverständnis darüber, dass sie im Rekursentscheid als

(weitestgehend) unterliegende Partei erschienen sei, "was sich auch in der

Aufteilung der Kosten des Verfahrens" niedergeschlagen habe (ihr waren

Rekurskosten "[a]usgangsge­mäss [...] zu 8/10" auferlegt worden),

obwohl ihr in der Rekursantwort des Gemeinderats die Erfüllung der erwähnten

Anträge in Aussicht gestellt worden sei.

3.2

Die Beschwerdeführerin

hatte die Ausführungen des Beschwerdegegners in dessen Rekursvernehmlassung vom

10.

Mai 2021 offenkundig im Sinn einer "Anerkennung" ihres

Standpunkts bzw. eines Teils ihrer Rekursanträge durch den Beschwerdegegner

ausgelegt (vgl. Griffel, § 28 N. 33; Michael Merker, Rechtsmittel,

Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die

Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, Zürich 1998,

S. 550 ff.).

Der Beschwerdegegner hatte in seiner Rekursvernehmlassung

dargelegt, dass und inwiefern den Anliegen der Beschwerdeführerin teilweise

bereits in der Baubewilligung entsprochen worden sei bzw. ihre Anträge aus

diesem oder einem anderen Grund ins Leere zielten respektive sich als hinfällig

erwiesen. Jedoch zog der Beschwerdegegner – soweit ersichtlich – weder die

angefochtene Verfügung vom 23. Februar 2021 formal (teilweise) in

Wiedererwägung, noch erfolgte von dessen Seite (anderweitig) eine ausdrückliche

Anerkennung des beschwerdeführerischen Standpunkts.

Beschränkt sich eine Vor­instanz (ohne

Wiedererwägungsentscheid) darauf, in der Vernehmlassung den Standpunkt eines/-r

Beschwerdeführenden anzuerkennen, hat kein Prozess-, sondern ein Sachurteil zu

ergehen (vgl. Merker, S. 552; Griffel, § 28 N. 33 [mit Verweis

in Fn. 44]; im Ergebnis wohl ebenso Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin

Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A.,

Zürich 2013, S. 402 [Rz. 1148]).

3.3

Nach dem

Dargelegten hat die Vorinstanz den Rekurs zu Unrecht als gegenstandslos geworden

teilweise abgeschrieben. Die Angelegenheit wird folglich zur materiellen

Behandlung auch der übrigen Rekursanträge (1, 4 und 7 bis 19) an die Vorinstanz

zurückzuweisen sein.

4.

Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass mit dem

vorliegenden Bauprojekt die im Baubereich A gemäss Art. 2 GPV geltende Höhenbegrenzung

von 6 m an zwei Punkten ("OG1" und "OG2")

überschritten werde. Damit der Baubereich eingehalten werde, sei das

projektierte "Gebäude an den Positionen OG1' um mind. 21cm und OG2' um

mind. 44cm bergseits zu verschieben oder die Höhenkote 742.67 m.ü.M. des

Gebäudes [...] um 12cm abzusenken".

Sie macht folglich eine Überschreitung der Höhenvorgaben

geltend.

4.1

Gemäss

Art. 2 Satz 1 GPV beträgt die Höhenbegrenzung (für alle Gebäude und

Gebäudeteile [einschliesslich Dach, First, Erdüberdeckungen, Terrassenaufbauten

und Flachdachbepflanzungen]; ausgenommen sind einzig technische Aufbauten) im

Baubereich A (für die Baubereiche vgl. Plan Nr. 1, Öffentlicher Gestaltungsplan

"F") 6 m, "gemessen ab dem massgeblichen Terrain".

Nach Art. 7 (Satz 1) GPV gilt als mass­gebliches Terrain das

gewachsene Terrain vom 3. Juli 1975, in welchem Zusammenhang (Satz 2)

auf die Beilage "Massgebliches Terrain", Plan Nr. 188-15,

"zum Quartierplan '"F"', datiert vom 2. Juni 1978"

verwiesen wird.

Die Vorinstanz erwog, der Höhenkurvenplan (Beilage

"Massgebliches Terrain", Plan Nr. 188-15), welcher eine relativ

grosse Stückelung und damit naturgemäss eine gewisse Ungenauigkeit aufweise,

sei von der Bauherrschaft auf den geltenden Katasterplan eingepasst und das

massgebliche Terrain in die Baueingabepläne übertragen worden. Diese

übertragenen Höhen seien vom Prüfingenieur überprüft worden. Es könne

entsprechend davon ausgegangen werden, dass die in den Baueingabeplänen

angegebenen Höhen und das dort eingezeichnete massgebliche Terrain korrekt

seien. Es fänden sich darin denn auch keine Durchstossungen der vorgegebenen

Höhenbegrenzungen. Wie die Beschwerdeführerin die ihrerseits monierten und in

Ausmass und Standorten teils geänderten Durchstossungen errechnet haben wolle,

substanziiere sie nicht und sei auch nicht nachvollziehbar. Auch der von ihr

eingereichte Plan "Vermessung der Grenzabstände" (datierend vom

25.

Juni 2021) sei untauglich, um ihre Behauptungen zu untermauern. Er

beruhe auf ungenauen bzw. unbekannten Grundlagen und eigne sich damit

bestenfalls – seiner Bezeichnung entsprechend – zur Feststellung horizontaler

Grenzabstände. Eine Überschreitung der vorgegebenen Höhen ergebe sich daraus

nicht. Bei den daraus gezogenen Schlüssen der Beschwerdeführerin handle es sich

um Parteibehauptungen ohne ersichtliche Grundlage, welche in den Planunterlagen

keine Stütze fänden.

4.2

Wie die

Vorinstanz zutreffend festhielt, ergeben sich aufgrund der seitens der

Baubewilligungsbehörde mit Beschluss vom 23. Februar 2021 genehmigten

Baueingabepläne keine Überschreitungen der vorgegebenen Höhenbegrenzungen.

Gemäss dem erwähnten Art. 2 GPV ergibt sich die zulässige Gebäudehöhe im

jeweiligen bzw. betreffenden Baubereich (A bzw. B) für eine bestimmte Position

aus der (6 m bzw. 4 m betragenden) Höhenbegrenzung gemessen ab dem

dortigen massgeblichen Terrain nach Art. 7 GPV. Im Schnittplan sind das

massgebliche Terrain wie auch die – sich hieraus (in Kombination mit den

Baubereichen [A und B] gemäss Art. 2 GPV) bei 4 m bzw. 6 m

ergebenden – entsprechenden, parallel dazu verlaufenden Höhenbegrenzungen

eingezeichnet. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ist aus den

Baueingabeplänen, wie erwähnt, nicht ersichtlich.

Dass bzw. inwieweit das massgebliche Terrain in den

bewilligten Baueingabeplänen nicht korrekt wiedergegeben bzw. eingezeichnet

sein sollte, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend, und es ergeben sich

hierfür auch keine Hinweise. Der Beschwerdegegner führte im Rekursverfahren wie

erwähnt aus, der Höhenkurvenplan des Gestaltungsplans sei, auch wenn er eine

gewisse Ungenauigkeit aufweise, vom Projektverfasser so gut wie technisch

möglich auf den gültigen Kataster eingepasst und das massgebliche Terrain sei

korrekt in die Baueingabepläne übertragen worden. Der Prüfingenieur habe die

Höhen mit dem bestehenden Plan kontrolliert und für gut befunden.

Die Beschwerdeführerin beruft sich zur Untermauerung ihres

Standpunkts lediglich auf den erwähnten, von ihr eingereichten Plan

"Berechnung Grenzabstände" vom 25. Juni 2021, welcher von einem

von ihr beauftragten Geometer erstellt wurde. Indes sind einerseits die Grundlagen

des Plans nicht klar bzw. nicht bekannt und andererseits ergeben sich aus

diesem, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, lediglich horizontale

Grenzabstände; Hinweise für die behaupteten Überschreitungen der zulässigen

Gebäudehöhe lassen sich ihm nicht entnehmen.

4.3

Nach dem

Gesagten ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz vorliegend zum

Schluss kam, aus dem von der Beschwerdeführerin eingereichten Plan ergäben sich

keine Überschreitungen der Höhenbegrenzungen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin beanstandete im Rekursverfahren die hinter der in der

Verlängerung der Südwest-Fassade projektierten Stützmauer geplanten Aufschüttungen

sowie den darauf geplanten Teil der Terrasse. Diesbezüglich kam die Vorinstanz

im Rekursentscheid vom 21. September 2021 zum Schluss, bei jenem (nicht

von Stützen getragenen) Teil der Terrasse handle es sich um einen Gebäudeteil,

der auf einer Aufschüttung zu liegen komme. Art. 17 BZO sei hierauf daher

anwendbar. Die dort vorgesehene zulässige Aufschüttungshöhe von 1,5 m sei

mit den geplanten Aufschüttungen im Umfang von 2,3 m überschritten. Indes könne

dieser Mangel vorliegend ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, indem,

wie die private Beschwerdegegnerin alternativ vorgeschlagen habe, hinter der

betreffenden Mauer anstelle einer Aufschüttung etwa ein Geräteraum (mithin ein

Besonderes Gebäude) errichtet würde. Eine solche Anpassung stellte keine

wesentliche Projektänderung dar und sei auch ohne grösseren planerischen

Aufwand beurteilbar. Alternativ seien die Aufschüttung und die Stützmauer auf

die erlaubte Höhe zu reduzieren, wofür ebenfalls keine wesentliche

Projektänderung notwendig sei. Die Baubewilligung sei daher mit einer

entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen. Nach Dispositiv-Ziff. I des

Rekursentscheids wird daher die Baubewilligung vom 23. Februar 2021 um

folgende Nebenbestimmung ergänzt: Vor Baubeginn seien dem Gemeinderat Aeugst am

Albis revidierte Pläne einzureichen und von diesem bewilligen zu lassen, wonach

entweder die Stützmauer in der Verlängerung der südwestlichen Gebäudefassade

und die dahinterliegende Aufschüttung auf die erlaubte Höhe reduziert würden

oder hinter dieser ein Besonderes Gebäude errichtet werde.

Beschwerdeweise bringt die Beschwerdeführerin vor, die von

der Vorinstanz zur Behebung des Mangels erwähnte Umwandlung in einen Geräteraum

wäre nicht zulässig. Denn die Terrasse sei eine Anbaute im Sinn von § 2a der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV, LS 700.2) und weise

eine Grundfläche von 48,65 m2 auf. Käme ein allfälliger

Geräteraum hinzu, würde sich die Grundfläche auf 67,26 m2

erhöhen, welche damit über der gemäss § 2a ABV für Anbauten zulässigen von

50.

m2 liegen würde.

5.2

Vorab ist

festzuhalten, dass vorliegend aufgrund der noch nicht erfolgten Harmonisierung

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis die geänderten

Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes und der Allgemeinen Bauverordnung

entgegen beschwerdeführerischer Auffassung noch keine Anwendung finden. Damit

ist insbesondere etwa die Bestimmung betreffend Anbauten gemäss § 2a ABV ohnehin

(noch) nicht anwendbar. Kleinbauten und Anbauten ersetzen im Rahmen der

Harmonisierung die Besonderen Gebäude nach § 49 Abs. 3 und § 273

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1 – in

der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen

zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2]).

Bei der von der Vorinstanz mit erwähnter Nebenbestimmung

geforderten Überarbeitung besteht ein architektonischer Spielraum. Die Auflage

muss und kann so erfüllt werden, dass den Vorgaben entsprochen wird. Um dies

sicherzustellen, statuierte die Vorinstanz, dass die Beschwerdegegnerin dem

Beschwerdegegner vor Baubeginn revidierte Pläne zur Prüfung und Bewilligung

einzureichen habe.

Gemäss Art. 5 Satz 2 GPV dürfen im

Gestaltungsplangebiet ausserhalb der Baubereiche (einzig) Besondere Gebäude

(mitgemeint sind wohl auch Besondere Gebäudeteile [vgl. zu einer gleichgelagerten

Fragestellung VGr, 2. März 2016, VB.2015.00544, E. 4]) erstellt

werden. Aus dem Planungs- und Baugesetz ergibt sich in Bezug auf die

Grundfläche Besonderer Gebäude keine Beschränkung (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1108; zu den Besonderen Gebäuden sodann

namentlich unten 6); dasselbe gilt mit Blick auf den öffentlichen

Gestaltungsplan. Gemäss Art. 5 Satz 3 GPV findet im ganzen

Gestaltungsplangebiet auch die Überbauungsziffer – in Art. 10.1 BZO (für

die Wohnzonen [A und B]) ist etwa eine solche für Besondere Gebäude nach

§ 273 PBG vorgesehen – keine Anwendung. Schliesslich ergibt sich aus den

Gestaltungsplanvorschriften bzw. dem Wortlaut von Art. 5 Satz 2 GPV strenggenommen

auch nicht, dass ausserhalb des Baubereichs jeweils nur ein Besonderes Gebäude

erstellt werden dürfte.

5.3

Nach dem

Gesagten ist die von der Vor­instanz vorgesehene Nebenbestimmung nicht zu

beanstanden.

6.

Umstritten ist vor Verwaltungsgericht weiter die über dem

Sitzplatz im Untergeschoss geplante bzw. diesen überdachende Terrasse im

Erdgeschoss des Gebäudes bzw. diesem vorgelagert.

Streitig ist insbesondere die Frage, ob die Terrasse den

Grenzabstand von 3 m nach Art. 3 Satz 2 lit. b GPV für

Besondere Gebäude einzuhalten habe.

6.1

Die

Vorinstanz erwog, das geplante Gebäude weise an seiner Nordfassade und am

nordwestlichen Ende der Terrasse gegenüber der Grenze zum

beschwerdeführerischen Grundstück einen Abstand von 1,5 m auf. Sie kam zum Schluss,

dass es sich bei der Terrasse nicht um ein "einzelnes" Besonderes

Gebäude im Sinn von § 273 PBG handle, für welche gemäss Art. 3

Satz 2 lit. b GPV ein Grenzabstand von 3 m gälte. Vielmehr erscheine

die Terrasse zufolge ihrer Verbundenheit mit dem Hauptgebäude als Bestandteil

desselben. Für dieses – einschliesslich folglich jener – gelte das

vereinbarte Näher- bzw. Grenzbaurecht.

Die Beschwerdeführerin bringt vor, gemäss Art. 3 GPV

gelte für Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG ein Grenzabstand von

3.

m. Besondere Gebäude seien gemäss § 273 PBG Kleinbauten und

Anbauten. Die Terrasse stelle eine Anbaute im Sinn von § 2a ABV dar. Das

Näher- und Grenzbaurecht gelte nur für das Hauptgebäude, nicht aber für die Terrasse.

6.2

Den

Baueingabeplänen ist zu entnehmen, dass die Terrasse – wie der darunterliegende

bzw. von dieser überdachte Sitzplatz – teilweise bzw. grösstenteils ausserhalb

der Baubereiche (bzw. in concreto des Baubereichs B) gemäss

Gestaltungsplan "F" zu liegen kommt.

Der bereits erwähnte Art. 5 Satz 2 GPV mit dem

Marginale "Nutzweise und Ausnützung/Über­bau­ungs­ziffer" sieht vor,

Dispositiv

dass ausserhalb der Baubereiche (nur) Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG erlaubt sind. Die Vorinstanz übersieht, dass die Terrasse demnach

ausserhalb der Baubereiche gar nicht zulässig wäre bzw. wie projektiert nur

zulässig wäre, falls sie als Besonderes Gebäude zu qualifizieren wäre (wobei

sie insofern nicht von dem darunterliegenden Sitzplatz losgelöst betrachtet

werden kann).

Damit ist im Folgenden zunächst zu klären, wie die

Terrasse zu qualifizieren ist.

6.2.1

Laut § 273 PBG gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den

dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe

4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den

kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden

kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die Rede. Das

Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude schon

verschiedentlich befasst. Es hielt fest, dass für die Qualifikation einer Baute

als Besonderes Gebäude deren fehlende objektive Eignung zum dauernden

Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft

beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (VB.2000.00304, 00341 =

RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4). Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund

seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an

Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich,

stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist

im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche

Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1105 ff).

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG

dürfen Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes

bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden. Voraussetzung ist, dass die

Verbindung oder die Nähe zum Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des

Gebäudes nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten

Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise für den dauernden

Aufenthalt von Menschen geeignet sind (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1109 ff.,

auch zum Folgenden).

Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den

dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, dürfen nicht willkürlich zu

Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen

sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom

Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung

zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen

Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische

Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen. In der Regel ergibt sich

diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr,

13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3 mit Hinweisen –

20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f. – 3. September

2020, VB.2020.00111, E. 3.2.2). Eine funktionale Selbständigkeit wird

nicht verlangt (vgl. VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.2, sowie

27. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4). Zu prüfen ist, ob der

Anbau in seiner äusseren Erscheinung von einer/m aussenstehenden Betrachter/in

als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde und ob er bei einer

Gesamtbetrachtung des Vorhabens noch als Besonderes Gebäude gewertet würde, was

sich aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt. Mit

dem Kriterium der architektonischen und konstruktiven Selbständigkeit im

räumlichen Verhältnis zum Hauptgebäude soll primär eine missbräuchliche

Beanspruchung der in § 273 PBG gewährten Erleichterungen durch

willkürliche Unterteilung eines Gebäudes verhindert werden. Die (gewisse)

architektonische und konstruktive Selbständigkeit muss sich aus einer

Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681,

E. 4.5.2, und 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.4).

6.2.2

Die Terrasse im Erdgeschoss, welcher für sich betrachtet keine

Gebäudequalität zukäme bzw. -kommt (solches ist entgegen beschwerdeführerischer

Auffassung auch nicht dem Bauentscheid vom 23. Februar 2021 zu entnehmen:

Lediglich der Sitzplatz wurde vom Beschwerdegegner als Besonderes Gebäude

bezeichnet, bildet zugleich die Überdachung des dem Hauptgebäude vorgelagerten

Sitzplatzes im Untergeschoss. Der Sitzplatz ist sodann auf drei Seiten abgeschlossen

(im Nordosten ist der Hauptgebäudekörper, gegen Nordwesten bzw. das Grundstück

der Beschwerdeführerin hin eine Mauer und im Südosten der Treppenabgang von der

Terrasse geplant). Für den dauernden Aufenthalt von Menschen ist er damit nicht

bestimmt bzw. geeignet. Die ebenfalls vorausgesetzte grösste Höhe von 4 m

wird mit den geplanten 2,80 m ebenfalls nicht überschritten (das offene

Sicherungsgeländer ist nicht an die massgebliche Höhe anzurechnen).

Aufgrund auch der geringen Höhe des überdachten Sitzplatzes

hebt er sich bei einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens insgesamt genügend vom

Hauptgebäude ab. Die durch diesen bewirkte Beeinträchtigung der

Nachbarliegenschaft erweist sich als relativ gering. Bei einer

Gesamtbetrachtung würde er ohne Weiteres als Besonderer Gebäudeteil gewertet. Die

konstruktiv-architektonische Selbständigkeit des vorgelagerten Sitzplatzes mit

überdachender Terrasse ist zu bejahen (vgl. ähnlich VGr, 2. März 2016,

VB.2015.00544, E. 2 und 4 [betreffend eine auf einer Tiefgarage eines

Mehrfamilienhauses zu liegenden kommende Terrasse], sowie ferner

10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2 [betreffend eine

Sitzplatzüberdachung bzw. Gartenhalle]).

Folglich ist der Sitzplatz (einschliesslich überdachender

Terrasse) als Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG zu qualifizieren,

weshalb sich dessen Erstellung ausserhalb des Baubereichs als zulässig erweist

(ebenso die Baubewilligung vom 23. Februar 2021.

6.3 Gemäss

Art. 3 Satz 2 lit. b GPV gilt für Besondere Gebäude

grundsätzlich ein Grenzabstand von 3 m. Diese Vorschrift ist mit dem

vorliegend vorgesehenen von 1,5 m offenkundig nicht eingehalten.

Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob sich dieser Abstand von

1,5 m mit Bezug auf das Besondere Gebäude bzw. auf die strittige Terrasse

aufgrund des vereinbarten Näher- und Grenzbaurechts dennoch als zulässig

erweist.

6.3.1

Gemäss Grundbuchauszug hat das zugunsten Kat.-Nr. 01 und zulasten

Kat.-Nr. 02 am 24. September 1998 vereinbarte Näher- und

Grenzbaurecht folgenden Wortlaut: "Der jeweilige Eigentümer der

berechtigten Liegenschaft hat gegenüber der belasteten Liegenschaft das Näher-

und Grenzbaurecht für ein Hauptgebäude mit beliebigen Fenstern auf seiner

Liegenschaft bis an die gemeinsame Grenze. Die Fassaden der Gebäude auf der

berechtigten Liegenschaft sind zur gemeinsamen Grenze hin in nicht brennbarer

Bauart zu erstellen".

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist vorliegend die

infrage stehende Vereinbarung betreffend Näher- und Grenzbaurecht auszulegen (hierzu

auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1100). Ausgehend vom Wortlaut könnte

angenommen werden, dass das Näherbaurecht für sämtliche (Haupt-)Gebäudeteile

bzw. (implizit) auch für angebaute Besondere Gebäude(teile) gelten sollte. Für

diese Auslegung spräche insbesondere die vergleichsweise geringere

Beeinträchtigung von Nachbarliegenschaften durch Besondere Gebäude (mit

niedrigerer Gebäudehöhe).

6.3.2

Das infrage stehende Näher- und Grenzbaurecht wurde indes, wie erwähnt, im

September 1998 vereinbart, mithin (lange) nach Festsetzung des öffentlichen Gestaltungsplans

"F" im Juni 1987, in welchem im betreffenden Perimeter die

Baubereiche festgelegt worden waren. Vor diesem Hintergrund ist es im Lichte

der älteren bzw. zu jenem Zeitpunkt bereits geltenden

Gestaltungsplanvorschriften auszulegen.

Das Näher- und Grenzbaurecht wurde ausdrücklich für

"ein Hauptgebäude" vereinbart (Hervorhebung nicht im

Original). Dieser Umstand bzw. dieser Wortlaut des Näher- und Grenzbaurechts

lässt vor dem Hintergrund der bereits geltenden Gestaltungsplanvorschriften

darauf schliessen, dass es sich einzig auf ein entsprechend im

Baubereich zulässiges Gebäude beziehen sollte. Zum Zeitpunkt, als das Näher-

und Grenzbaurecht vereinbart wurde, hatte die Eigentümerschaft der

dienstbarkeitsbelasteten Parzelle nämlich mit der Erstellung von Bauten im

Baubereich – und grundsätzlich lediglich solchen – zu rechnen. Hätte das

Näherbaurecht auch Besondere Gebäude (ausserhalb der Baubereiche) umfassen

sollen, hätte nahegelegen, diese entweder ebenfalls explizit zu erwähnen oder

aber jedenfalls nicht ausdrücklich das Substantiv "Hauptgebäude"

zu verwenden. Es ist somit davon auszugehen, dass eine Abgrenzung gegenüber

Besonderen Gebäuden (ausserhalb der Baubereiche) beabsichtigt war bzw. sich die

Privilegierung ausschliesslich auf ein Hauptgebäude beziehen sollte.

6.3.3

Mit dem für die Terrasse aktuell vorgesehenen Grenzabstand von 1,5 m

wird die Abstandsvorschrift des Art. 3 Satz 2 lit. b GPV

verletzt. Die Terrasse wie auch die Einwandung des darunterliegenden

Sitzplatzes haben ausserhalb des Baubereichs den Grenzabstand von 3 m zum

beschwerdeführerischen Grundstück Kat.-Nr. 02 einzuhalten.

7.

Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen. Die Angelegenheit ist im Hinblick auf die Festsetzung einer

Nebenstimmung im erwähnten Sinn (vgl. Erwägung 6) an den Beschwerdegegner

zurückzuweisen: Die Terrasse im Erdgeschoss sowie die Einwandung des

darunterliegenden Sitzplatzes sind ausserhalb des Baubereichs gegenüber der

Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 so weit zurückzuversetzen, dass ein

Grenzabstand von 3 m eingehalten wird. Dem Beschwerdegegner sind vor

Baubeginn entsprechende revidierte Pläne zur Prüfung und Genehmigung

einzureichen.

Dispositiv-Ziff. I Abs. 3 des vorinstanzlichen

Rekursentscheids vom 21. September 2021 ist insofern aufzuheben, als damit der

Rekurs als zufolge Rückzugs gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde. Die

Angelegenheit ist zur materiellen Behandlung der Rekursanträge 1, 4 und 7 bis

19 an die Vor­instanz zurückzuweisen. Aufzuheben sind sodann die Dispositiv-Ziff.

II und III.

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

Die Beschwerdeführerin obsiegt rund zur Hälfte.

Ausgangsgemäss sind somit die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin zur Hälfte

und den Beschwerdegegnern je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Parteientschädigungen

sind mangels überwiegenden Obsiegens keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f.

VRG).

9.

Beim vorliegenden Urteil handelt

es sich teilweise um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher stellt nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid nach Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) dar, der

somit nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG angefochten werden kann (BGE 133 II 409 E. 1.2,

S. 402 unten).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Die Sache wird zur Ergänzung der Baubewilligung vom

23. Februar 2021 an den Gemeinderat Aeugst am Albis zurückgewiesen. Dieser

wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung im Sinn der Erwägungen 6 f. zu

erlassen.

Dispositiv-Ziff. I

Abs. 3 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 21. September 2021

wird insoweit aufgehoben, als damit der Rekurs als zufolge Rückzugs

gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde. Die Angelegenheit wird zur

materiellen Behandlung der Rekursanträge 1, 4 und 7 bis 19 an das

Baurekursgericht zurückgewiesen.

Dispositiv-Ziff. II und III des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 21. September 2021 werden aufgehoben.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 405.-- Zustellkosten,

Fr. 3'405.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten sind zu 1/2 der Beschwerdeführerin und zu je 1/4 den

Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

BGG erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht;

c) den Regierungsrat.