Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2021.00729

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2021.00729

Urteil

der 1. Kammer

vom 24. März 2022

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Nicole Rubin.

In Sachen

A AG,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baubehörde Illnau-Effretikon, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegnerin,

und

Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Februar 2021 verweigerte die

Baubehörde Illnau-Effretikon der A AG die Baubewilligung für den Einbau

einer Einliegerwohnung in das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Illnau.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangte die A AG am 1. April 2021 an

das Baurekursgericht und beantragte, die angefochtene Verweigerung sei

aufzuheben und das eingereichte Baugesuch für den Einbau einer Einliegerwohnung

zu bewilligen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 6. Oktober 2021

gut und lud die Baubehörde Illnau-Effretikon ein, die nachgesuchte

Baubewilligung unter Statuierung der notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen,

insbesondere unter der Auflage, dass der abgetrennte Wohnraum nicht als

separate Wohneinheit vermietet oder veräussert werden darf und die bereits

erstellte vertragliche Situation zwischen der Bauherrin und der Mieterschaft

entsprechend anzupassen ist.

III.

Daraufhin gelangte die A AG mit Beschwerde vom 22. Oktober

2021.

an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich verzichtete am

3.

November 2021 und auch in der Folge auf eine Stellungnahme. Das

Baurekursgericht beantragte am 22. November 2021 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2021

beantragte die Baubehörde Illnau-Effretikon die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die A AG replizierte am 2. Dezember 2021. Mit Duplik vom 16. Dezember

2021.

hielt die Baubehörde Illnau-Effretikon an ihren Anträgen fest. Die A AG

nahm am 4. Januar 2022 erneut Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die

Beschwerdegegnerin bestreitet ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführerin

an der Beschwerde, da die Vorinstanz deren Rekurs gutgeheissen habe.

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die Anordnung berührt

ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (§ 49

i.V.m. § 21 Abs. 1 VRG). Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn

die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführerin durch den

Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 21 N. 13). Die Vorinstanz hat zwar

den Rekurs der Beschwerdeführerin gutgeheissen, dies jedoch mit der Auflage, dass

der abgetrennte Wohnraum nicht als separate Wohneinheit vermietet oder

veräussert werden darf und die bereits erstellte vertragliche Situation

zwischen der Bauherrin und der Mieterschaft entsprechend anzupassen ist. Es

handelt sich daher beim Entscheid der Vorinstanz bloss um eine teilweise

Gutheissung, da die Baubewilligung nicht wie von der Beschwerdeführerin

beantragt uneingeschränkt, sondern lediglich unter einer bestimmten Auflage zu

erteilen ist. Die Beschwerde zielt darauf ab, diese Auflage aufzuheben. Dadurch

würde sich die rechtliche und tatsächliche Situation der Beschwerdeführerin verändern,

da sie insbesondere die Einliegerwohnung separat vermieten könnte. Die

Beschwerdeführerin hat daher ein schutzwürdiges Interesse und ist zur

Beschwerde legitimiert.

1.3

Rückweisungsentscheide

gelten grundsätzlich als Zwischenentscheide (VGr, 21. April 2016,

VB.2015.00305, E. 3.3 mit weiteren Hinweisen; BGE 142 II 20 E. 1.2).

Sie sind jedoch ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren

Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum

mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des

höherinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Bertschi,

§ 19a N. 64 f.). Betreffend die Erteilung der Baubewilligung

sowie die von der Vorinstanz statuierte Auflage hat die Beschwerdegegnerin den

Entscheid lediglich umzusetzen. Einzig hinsichtlich weiterer notwendiger

Nebenbestimmungen verbleibt der Beschwerdegegnerin noch ein Entscheidungsspielraum.

Da jedoch das Verwaltungsgericht bei Baubewilligungen eine grosszügige Praxis

bezüglich des Umstands handhabt, wann diese als Endentscheid zu qualifizieren

sind, vermögen einzelne Nebenbestimmungen mit verbleibendem Ermessensspielraum

allein, den vorliegenden Rückweisungsentscheid noch nicht als blossen Zwischenentscheid

zu qualifizieren. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin ist der

angefochtene Entscheid demgemäss ein anfechtbarer Endentscheid. Da auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines gemäss der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Illnau-Effretikon (BZO) in der Kernzone II

liegenden Einfamilienhauses, welches sie vermietet. Auf Wunsch der Mieterschaft

wurde eine Trennwand im Treppenhaus eingebaut, um ein Zimmer mit Badzimmer

abzugliedern. Strittig ist, ob dieser abgetrennte Bereich die Voraussetzung

einer Einliegerwohnung erfüllt und damit als eine eigene Wohneinheit zu

qualifizieren ist. Insbesondere strittig ist, ob die Voraussetzungen für eine

Küche gegeben sind.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, die Küche sei genügend gross und benötige keine

Lüftungsanlage. So sei auch § 36 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung

I vom 6. Mai 1981 (BBV I) und nicht § 306 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) für die Beurteilung einer

Einzimmerwohnung anwendbar.

3.2

Wohnungen

müssen ausser Wohn- und Schlafräumen eigene Räume mit den üblichen sanitären

Einrichtungen enthalten; Wohnküchen sind zulässig. Für Appartements und

Einzimmerwohnungen können unter Berücksichtigung der Bedürfnisse

Erleichterungen gewährt werden (§ 9 BBV I). Diese Regelung bezieht sich

offenkundig auch auf Küchen, selbst wenn unter Räumen mit sanitären

Einrichtungen in erster Linie Bad und Toilette verstanden werden. Nur unter

dieser Prämisse ergibt die Einschränkung, wonach auch Wohnküchen, die ohne

Abtrennung mit Wohnräumen verbunden sind (§ 306 PBG) und daher keine

eigenen Räume bilden, zulässig sind, überhaupt einen Sinn. Das kantonale Recht

geht daher davon aus, dass eine Wohnung im Regelfall über eine Küche verfügen

muss (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1243).

Küchen dürfen ohne Abtrennung mit Wohnräumen verbunden sein, wenn sie den

Erfordernissen eines wirksamen Brandschutzes entsprechen und mit einwandfreien

Lüftungsanlagen ausgerüstet sind (§ 306 PBG). Soweit nicht für einzelne Bereiche

etwas anderes festgelegt ist, gelten die §§ 299 ff. PBG

(Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume) für Wohn- und

Schlafräume, Küchen sowie Räume, in denen nach ihrer Zweckbestimmung Personen

einen mehr oder weniger festen Arbeitsplatz haben oder haben können. Sie gelten

auch für Räume, die nach ihrem Ausbau und ihrer Ausrüstung dem Aufenthalt von

Menschen dienstbar gemacht werden können (§ 299 PBG).

3.3

In

einzelnen Zimmern vorhandene, auf Kleinkühlschränken aufgestellte Elektro-Kochplatten

sind nicht als Küchen im Sinne von § 306 PBG zu qualifizieren. Hierunter

können vernünftigerweise nur fest installierte Kücheneinrichtungen verstanden

werden. Nur bei solchen erscheint der Einbau einer Entlüftung sinnvoll (und

kann bei deren Planung die Lokalisierung der Wasser- und Abwasseranschlüsse

eindeutig festgelegt werden). Wäre eine Entlüftung auch bei mobilen

Elektro-Kochplatten als notwendig anzusehen, müsste dies, da der Standort der

Geräte beliebig geändert werden kann, konsequenterweise dazu führen, dass der

Verkauf beziehungsweise der Einsatz solcher Geräte verboten wird. Solche können

indessen legal erworben werden. Es widerspräche daher jeglicher Vernunft, sie

den für (fest installierte) Küchen geltenden Vorschriften zu unterwerfen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1243). Da die von der Beschwerdeführerin geplante "Küche" nur

über eine mobile Kochplatte und keine fest installierten Geräte verfügt sowie

ebenfalls kein Spülbecken und auch keine Lüftung aufweist, kann sie nicht als

Küche qualifiziert werden. Zwar sieht, wie dies die Beschwerdeführerin zu Recht

angibt, § 9 Abs. 2 BBV I vor, dass für Appartements und

Einzimmerwohnungen unter Berücksichtigung der Bedürfnisse Erleichterungen

gewährt werden können. Da eine Küche ein wesentliches Element einer Wohnung

darstellt und Lüftungsanlagen aus immissionsrechtlicher Sicht für Küchen

ebenfalls von nicht unerheblicher Bedeutung sind und vorliegend keine

objektiven Umstände ersichtlich sind, die einen Verzicht auf eine Küche

nahelegten, hat die Beschwerdegegnerin ihr Ermessen nicht überschritten, indem

sie keine Erleichterungen gewährte und die Voraussetzungen für eine

eigenständige Wohnung verneinte.

Die Beschwerde ist demgemäss

abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG) und steht ihr keine Umtriebsentschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Der Beschwerdegegnerin steht trotz ihres Obsiegens ebenfalls keine

Parteientschädigung zu, da ihr im Beschwerdeverfahren kein besonderer Aufwand

im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG entstanden ist.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 2'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …